SOU 2024:83
Fler vägar till att äga sitt boende
Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet
Regeringen beslutade den 11 maj 2023 att utse en särskild utredare med uppdraget att överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp (dir. 2023:62).
Chefsrådmannen Magnus Hermansson förordnades samma dag att vara särskild utredare i utredningen.
Som sakkunniga i utredningen förordnades den 19 juni 2023 rättssakkunniga Sanna Boman (Justitiedepartementet), departementssekreteraren, numera kanslirådet, Helen Ekstam (Landsbygds- och infrastrukturdepartementet) och rättssakkunniga Victoria Lönn (Justitiedepartementet). Som experter i utredningen förordnades samma dag verkställande direktören Ulrika Blomqvist (Bostadsrätterna), näringspolitiska experten Anna Broman (Byggföretagen), förrättningslantmätaren Karl Hafström Magnérus (Lantmäterimyndigheten i Stockholms kommun), nationalekonomen Jonas Hammarlund (Boverket), förbundsjuristen Roger Höög (Hyresgästföreningen), seniora förrättningslantmätaren Per Rune Karlsson (Lantmäteriet), förbundsjuristen Johan Kleveland (Fastighetsägarna), chefsjuristen Lars Matton (Sveriges Allmännytta), hyresrådet Matz Mårtensson (Hyres- och arrendenämnden i Göteborg), senior adviser Maria Olin (Svenska Bankföreningen) och rådmannen Anna Rapphed (Mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt).
Hovrättsassessorn Kristina Feldt har sedan den 13 juni 2023 varit anställd som sekreterare i utredningen.
Arbetet har bedrivits i nära samråd med experterna. Majoriteten av experterna har ställt sig bakom förslagen. Betänkandet är därför skrivet i vi-form, och när vi hänvisar till utredningen så avses samtliga
nu nämnda personer. Ett särskilt yttrande har avgetts och fogas till betänkandet.
Utredningen, som har antagit namnet Utredningen om ägarlägenheter och hyrköp, får härmed överlämna betänkandet Fler vägar till
att äga sitt boende, SOU 2024:83.
Uppdraget är med detta slutfört.
Stockholm i december 2024
Magnus Hermansson
Kristina Feldt
5
Innehåll
1 Författningsförslag ..................................................... 23
1.1 Förslag till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter .................................................... 23 1.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken ............................... 31 1.3 Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)................................................................................ 45 1.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter ............................................ 49 1.5 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) ...................................... 56 1.6 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt........................................................ 58 1.7 Förslag till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ................................................. 59
2 Uppdraget och dess genomförande .............................. 61
2.1 Utredningens uppdrag ............................................................ 61 2.2 Utredningsarbetet ................................................................... 62
3 En utvidgning av systemet med ägarlägenheter ............. 65
3.1 Uppdraget att göra en översyn av 2014 års förslag ............... 65 3.1.1 Inledning .................................................................. 65
Innehåll SOU 2024:83
6
3.1.2 Inhämtade remissvar var överlag positiva .............. 66 3.1.3 De särskilda frågor som utredningens uppdrag innefattar ................................................... 67 3.2 Betänkandets disposition i denna del .................................... 68
4 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 ....................................................... 71
4.1 Erfarenheter utifrån dagens bostadsmarknad ....................... 71 4.1.1 Beståndet på dagens bostadsmarknad .................... 71 4.1.2 Utvecklingen av ägarlägenheter ............................. 72 4.1.3 En bostadsmarknad präglad av konjunktur och det ekonomiska läget ....................................... 73 4.2 Utmaningar gällande ägarlägenheter som bostadsform ....... 75 4.2.1 Ett självständigt ägande men en kollektiv boendeform ............................................................. 75 4.2.2 Fortsatta svårigheter att få krediter och att teckna försäkringar ..................................... 79 4.3 Kriminalitet rörande fastigheter ............................................ 81 4.3.1 Inledning .................................................................. 81 4.3.2 Kontroll av fastighetsförvärv .................................. 82 4.3.3 Brottslig verksamhet som rör fastigheter .............. 83 4.3.4 Identifierade risker på grund av ägarlägenheters särdrag ...................................... 86 4.3.5 Farhågor med ett omvandlingssystem ................... 88 4.3.6 Samrådsmöten och andra näraliggande utredningar .............................................................. 92 4.3.7 Utredningens överväganden och förslag ............... 94
5 Omvandling – ett nytt förfarande ................................. 97
5.1 Inledning ................................................................................. 97 5.2 Omvandlingsförfarandets tillämpningsområde .................... 97 5.3 Initiativet till omvandling ...................................................... 99 5.4 Omvandlingens omfattning ................................................. 102 5.5 Flera byggnader på samma enhet ......................................... 115
Innehåll
7
6 Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna ................... 117
6.1 Hyresgästens rätt att köpa den egna lägenheten ................. 117 6.2 Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas? .................... 118
7 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen .................. 123
7.1 Fastighetsägarens erbjudande om köp ................................. 123 7.2 Vem ska ha rätt att köpa? ..................................................... 129 7.3 Hyresgästens svar på fastighetsägarens erbjudande om köp ................................................................................... 135 7.4 Förteckning över hyresgäster och anteckning i fastighetsregistret ................................................................ 136 7.5 Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först erbjuda hyresgästen att köpa den........................................... 142 7.6 Om fastighetsägaren låter bli att lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna ..................................................... 144
8 Köpeskillingen ........................................................ 147
8.1 Inledning................................................................................ 147 8.2 Hur ska priset på lägenheterna bestämmas? ....................... 147 8.3 Att ta fram ett marknadsvärde ............................................. 149 8.4 Krav på besiktning ................................................................ 150 8.5 Vad ska besiktningen omfatta? ............................................ 153 8.6 Krav på värdering av lägenheterna ....................................... 154 8.7 Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett omvandlingsförfarande? ................................................ 155 8.8 Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och värdering ......................................................................... 156
Innehåll SOU 2024:83
8
8.9 Krav på att fastighetsägaren ska ta fram en underhålls- och förnyelseplan .................................................................. 157
9 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning .......... 165
9.1 Förköpsrätt vid en senare försäljning .................................. 165 9.2 Vilka förfoganden ska omfattas av hembudsskyldigheten? .................................................... 169 9.3 Undantag från hembudsskyldigheten ................................. 170 9.4 Förfarandet vid förköp ......................................................... 171 9.5 Ska det finnas ett förbud att under viss tid sälja till annan än hyresgästen? .................................................... 175
10.1 Ursprungliga hyresgäster ..................................................... 177 10.2 Hyresgäster som ingår hyresavtal efter omvandlingen ...... 190
12.1 Behov av ändringar i villkoren för att bilda ägarlägenheter ....................................................................... 193 12.2 Förhållandet mellan en intresseanmälan enligt ombildningslagen och ett omvandlingsförfarande ............. 203 12.3 En ansökan om omvandling ska utgöra hinder för en intresseanmälan enligt ombildningslagen ................. 205
13.1 Omröstningsregler på föreningsstämman .......................... 209 13.2 Andra lösningar på förvaltningsfrågan ................................ 212
Innehåll
9
13.3 Trappfastighet ....................................................................... 214
14.1 Bristande skötsamhet i boendet ........................................... 217 14.2 Samfällighetsföreningens rätt till tillträde för tillsyn och arbete .............................................................................. 238 14.3 Fastighetsägarens rätt till tillträde till uthyrd ägarlägenhet i samband med försäljning .............................. 239 14.4 Tvister i samband med skador i byggnader med ägarlägenheter ............................................................... 241 14.5 Ska den som åtgärdar brister i någon annans ägarlägenhet få panträtt i den? ............................................. 242 14.6 Överlåtelse, uthyrning och pantsättning ............................. 243 14.7 Servitut och nyttjanderätt..................................................... 244 14.8 Exekutionsrättsliga frågor .................................................... 245
16.1 Ägarlägenheter i småhus ....................................................... 251 16.1.1 Vad är ett småhus? ................................................. 251 16.1.2 Ett bättre utnyttjande av större villor .................. 252 16.1.3 Tidigare överväganden ........................................... 253 16.1.4 Systemet bör utvidgas så att en- och
tvåbostadshus kan delas upp i separata fastigheter ............................................................... 254
16.2 Fastighetsbildningsrättsliga frågor ....................................... 255 16.2.1 Allmänna bestämmelser om fastighetsbildning
för bildande av ägarlägenheter bör tillämpas........ 255
16.2.2 Ändringar i det fastighetsbildningsrättsliga regelverket .............................................................. 257 16.3 Omvandlingslagens regler i förhållande till ägarlägenheter i småhus................................................... 262
Innehåll SOU 2024:83
10
16.4 Samverkansfrågor gällande ägarlägenheter i småhus .......... 264 16.4.1 Ägarlägenheter ska tillförsäkras behövliga
rättigheter .............................................................. 264
16.4.2 Förvaltningen av den samfällda egendomen ........ 265 16.4.3 Ett undantag från kravet på föreningsförvaltning ............................................. 275 16.4.4 Ändrade röstregler för beslut i vissa frågor på delägarsammanträdet ........................................ 282 16.4.5 En god man ska kunna utses för att sköta förvaltningen ......................................................... 284 16.4.6 Det behövs inga ytterligare konfliktlösningsmekanismer inom ramen för föreningsförvaltning ....................................... 294
17.1 Försäkringsmässiga hinder ................................................... 297 17.2 Finansiella hinder – beskattning av ägarlägenheter och bostadsrätter .................................................................. 299 17.3 Finansiella hinder – ursprungliga panträtter ....................... 300 17.4 Tvistelösning ......................................................................... 301 17.5 Överväganden i syfte att förebygga riskerna för kriminella förfaranden .................................................... 301
18.1 Ikraftträdande ....................................................................... 313 18.2 Övergångsbestämmelser ...................................................... 313 18.2.1 Den nya lagen om omvandling från
hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter ....... 313
18.2.2 Ändringar i jordabalken ........................................ 314 18.2.3 Ändringar i lagen om förvaltning av samfälligheter .................................................... 315
19.1 Inledning ............................................................................... 317
Innehåll
11
19.2 Beskrivning av problemen, syftet med utredningen och utredningens förslag ...................................................... 318 19.3 Alternativa regleringar och effekten av att utredningens förslag inte genomförs .......................................................... 319 19.3.1 Alternativa regleringar ........................................... 319 19.3.2 Effekter om förslagen inte genomförs ................. 319 19.4 Analys av förslagens konsekvenser ...................................... 320 19.4.1 Vilka aktörer som berörs av förslagen .................. 320 19.4.2 Vilket genomslag kan förslagen få? ...................... 321 19.4.3 Konsekvenser för det allmänna............................. 325 19.4.4 Konsekvenser för enskilda och företag ................ 328 19.4.5 Konsekvenser för bostadsmarknaden .................. 331 19.4.6 Övriga konsekvenser ............................................. 333
20.1 Förslaget till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter .................................................. 338 20.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......................... 373 20.3 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988).............................................................................. 394 20.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter .......................................... 401 20.5 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) .................................... 416 20.6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt...................................................... 418 20.7 Förslaget till lag om ändring i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ............................................... 419
Innehåll SOU 2024:83
12
Bilaga
Bilaga 1 Kommittédirektiv 2023:62 ........................................... 429
13
Sammanfattning
Inledning
En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma mer än en enda bostadslägenhet. En tredimensionell fastighet avgränsas, till skillnad från en traditionell fastighet, såväl horisontellt som vertikalt. Sedan 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter (i vardagligt tal ägarlägenheter). Möjligheten att bilda ägarlägenheter är i dag begränsad till nyproduktion och ombildning av utrymmen som inte används eller de senaste åtta åren har använts som bostäder, det vill säga kontor, lokaler och liknande. Med nyproduktion avses i sammanhanget även att bygga nya våningsplan på en befintlig fastighet och att till exempel bilda ägarlägenheter av vindsutrymmen i byggnader.
En ägarlägenhet är fast egendom och ägs på samma sätt som en småhusfastighet, med direkt äganderätt. Det innebär att ägaren har rätt att fritt överlåta, pantsätta och hyra ut lägenheten. Gemensamma utrymmen i anslutning till ägarlägenheten, som trapphus, fasad m.m., förvaltas av ägarlägenhetsägarna genom en samfällighetsförening.
Utredningen har i uppdrag att överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter genom att införa en möjlighet att omvandla befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenhetsfastigheter. Frågan har utretts tidigare. I betänkandet Från hyresrätt till
äganderätt (SOU 2014:33) lämnade 2012 års ägarlägenhetsutred-
ning ett förslag på en ny lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. Förslaget i betänkandet var föremål för remissförfarande men ledde inte till lagstiftning.
Utredningen har också i uppdrag att analysera och ta ställning till hur en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder bör utformas.
Sammanfattning SOU 2024:83
14
Förslagen med anledning av den delen av uppdraget presenteras i del II av betänkandet.
Uppdraget
Utredningens uppdrag går ut på att analysera förslagen i 2014 års betänkande med beaktande av förhållandena på dagens bostadsmarknad, erfarenheter från tillämpningen av de nuvarande reglerna om ägarlägenheter samt de remissvar som gavs in i remissbehandlingen av betänkandet.
En grundläggande utgångspunkt vid utformningen av en möjlighet till omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter anges i direktiven vara att ägarlägenheterna så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo. Det är också viktigt att förfarandet utformas så att omvandling till ägarlägenheter blir ett attraktivt alternativ för fastighetsägare som vill avyttra sin fastighet. Vidare bör som utgångspunkt samma regler gälla för ägarlägenheter som har tillkommit genom omvandling som för ägarlägenheter som har tillkommit vid nyproduktion.
Inriktningen på översynen bör vara att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar där de framstår som väl avvägda, utan att det behöver göras en ny mer ingående analys av varje fråga. Det bör samtidigt finnas möjlighet att föreslå andra lösningar i de frågor där det bedöms motiverat.
I direktiven har några särskilda frågor framhållits som bör utredas inom ramen för utformningen av ett omvandlingsförfarande. Utredningen ska särskilt
• bedöma om det bör vara möjligt för en fastighetsägare att begränsa en omvandling till enbart vissa hyreslägenheter i en byggnad inom samma fastighet,
• bedöma om kravet på att en ägarlägenhet ska ingå i en sammanhållen enhet bör ändras, särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus, och
• undersöka hur reglerna om ägarlägenheter och de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder kan komplettera varandra.
SOU 2024:83 Sammanfattning
15
Utredningens uppdrag innefattar även att lämna nödvändiga författningsförslag. Utredningen ska redogöra för konsekvenserna för de förslag som lämnas. Uppdraget omfattar inte skattefrågor.
Utredningens förslag på ett omvandlingsförfarande
Förslaget som lämnades 2014 ska till huvudsaklig del användas
Enligt utredningens mening är 2012 års ägarlägenhetsutrednings föreslag på ett system för omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter överlag gediget och väl genomtänkt. Utgångspunkten är därför – som anges i direktiven – att 2014 års förslag i stort ska ligga till grund för förevarande utrednings överväganden och att modellen för förfarandet ska följas till huvudsaklig del.
De omständigheter som utgör utgångspunkterna för vår analys redovisas i kapitel 4. I kapitlet redogörs för inhämtade erfarenheter från tillämpningen av systemet med ägarlägenheter, framför allt de hinder som aktörer på bostadsmarknaden möter i fråga om utvecklingen av ägarlägenhetskonceptet. En fråga som har fått stor betydelse i analysen av ett omvandlingsförfarande är problemet med den organiserade brottsligheten i Sverige och riskerna för att ett system med omvandling inom större hyresfastigheter i framför allt utsatta områden kan möjliggöra kriminella upplägg och territoriell kontroll. En beskrivning av dessa problemställningar och vilka överväganden som utredningen gör beträffande hur riskerna kan hanteras finns i avsnitt 4.3.
Utredningens överväganden och förslag presenteras som en bearbetning av de ursprungliga förslagen i SOU 2014:33. Till huvudsaklig del föreslår vi ett omvandlingsförfarande med samma utformning som föreslogs i 2014 års betänkande. I enskilda delar görs modifikationer och tillägg.
En ny lag om omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter
Utredningen föreslår att en ny lag ska införas – lagen om omvandling
av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. Begreppet omvandling är
valt dels för att skilja ut förfarandet från ombildning till bostadsrätt och kooperativ hyresrätt, dels för att undvika sammanblandning
Sammanfattning SOU 2024:83
16
med begreppet ombildning som används i fastighetsbildningslagen (1970:988).
Lagen föreslås omfatta enbart hyreslägenheter, inte bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Hyreslägenheter i byggnader som utgör tomträttstillbehör kan inte bli föremål för omvandling.
Utredningens förslag till omvandlingsförfarande är i korthet utformat enligt följande.
En omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska ske på fastighetsägarens initiativ. En omvandling ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad inom en fastighet. Om det är möjligt, med hänsyn till villkoren för fastighetsbildningen, att dela upp en större byggnad så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna i byggnadsdelen inom en fastighet omvandlas. På motsvarande sätt ska det vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter ”på höjden” genom tredimensionell fastighetsbildning, förutsatt att samtliga lägenheter i den nybildade fastigheten samtidigt omvandlas till ägarlägenheter.
Om det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening om att köpa fastigheten antecknad i fastighetsregistret ska det inte vara möjligt att omvandla lägenheterna i byggnaden till ägarlägenheter. Omvänt ska en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter utgöra hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan.
Fastighetsägaren ska vara skyldig att informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång. Informationen ska bland annat innehålla upplysningar om att hyresgästerna har rätt att köpa sina lägenheter och att de har rätt att bo kvar med samma besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten även om de inte köper lägenheten. Hyresgästerna ska ha rätt att före andra köpa lägenheterna dels i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar av lägenheten. Detta gäller för den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades till ägarlägenhet. Även en make, sambo eller annan närstående till en sådan hyresgäst ska under vissa förutsättningar ha rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. Då krävs att hyresgästen samtycker till köpet.
Hyresgästerna ska i samband med omvandlingen få ett skriftligt erbjudande om att köpa lägenheterna. Erbjudandet ska föregås av besiktning och värdering av byggnaden och lägenheterna. Fastighetsägaren ska även ta fram en underhålls- och förnyelseplan av vilken
SOU 2024:83 Sammanfattning
17
det ska framgå vilket skick som byggnaden är i och vilka underhålls- och renoveringsåtgärder som kan behövas de kommande åren. Det huvudsakliga syftet med dessa handlingar är att ge hyresgästen ett gott underlag inför beslutet om att köpa lägenheten.
Den hyresgäst som inte köper sin lägenhet i samband med omvandlingen ska ha rätt att få ett erbjudande om köp, genom ett hembud, vid senare försäljningar av lägenheten. Den personen benämns förköpsberättigad hyresgäst. Hyresgästens förköpsrätt ska antecknas i fastighetsregistret.
Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa lägenheterna.
Hyresgästerna som kollektiv ska inte ha någon lagreglerad rätt att före andra gemensamt förvärva fastigheten för omvandling till ägarlägenheter.
Förslag till ändringar i befintlig lagstiftning med anledning av omvandlingsförfarandet
Förslag som rör fastighetsbildningen
Utredningen föreslår en justering av den så kallade åttaårsregeln i fastighetsbildningslagen. Den innebär att ett utrymme som någon gång under de senaste åtta åren har använts som bostad inte kan fastighetsbildas till en ägarlägenhet. Förslaget innebär att den bestämmelsen inte ska tillämpas i de fall då fastighetsbildning sker som ett led i en omvandling.
Utredningen föreslår också en justering av villkoren för att bilda tredimensionella fastigheter. Kravet på viss nyttoeffekt av fastighetsbildningen tas bort för vissa fall. Om syftet med fastighetsbildningen är att kunna bilda ägarlägenheter ska det vara tillräckligt att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Syftet är att göra det möjligt att i vissa fall bilda ägarlägenheter i en del av en större byggnad, vilket i betänkandet benämns partiell omvandling.
Utredningen föreslår också en ändring avseende kravet på att ägarlägenhetsfastigheter endast får bildas i en sammanhållen enhet om minst tre sådana lägenheter. Förslaget innebär att kravet ska ändras till en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenheter. Syftet är göra utrymmet större för flexibla lösningar, såväl vid
Sammanfattning SOU 2024:83
18
partiell omvandling som vid annan fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter.
Den som köper ett utrymme i en fastighet har rätt att ansöka om avstyckning av den delen. Utredningen föreslår att det görs ett undantag i omvandlingsfallen från en förvärvares rätt att ansöka om fastighetsbildning. Det hänger samman med förslaget att en omvandling måste omfatta alla lägenheter i en byggnad eller byggnadsdel.
Förslag som rör hyresgäster
En hyresgäst som inte köper ägarlägenheten utan väljer att bo kvar som hyresgäst ska ha kvar sitt besittningsskydd och även i fortsättningen ha rätt att överlåta hyresrätten till lägenheten genom byte etc. Dessa rättigheter ska finnas kvar oförändrade efter en omvandling. Därför förslår utredningen ett tillägg i 12 kap. jordabalken som innebär att de särskilda regler som gäller för hyra av ägarlägenhet inte ska tillämpas i hyresförhållanden som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhet. Vidare föreslår utredningen anpassningar i 12 kap. jordabalken så att en hyresgäst som bor kvar i en lägenhet efter det att den omvandlats till en ägarlägenhet inte ska förlora sitt hyresrättsliga skydd. Det gäller bland annat en möjlighet att ansöka om åtgärdsföreläggande mot en samfällighetsförening vad gäller underhåll av gemensamma utrymmen i en byggnad.
Utredningen föreslår att hyresgästen ska vara skyldig att låta ägarlägenheten visas när den ska säljas. Fastighetsägaren ska vidare ha rätt till tillträde till en lägenhet för att kunna besiktiga och värdera den inför en omvandling.
Utredningen föreslår att en omvandling inte ska påverka giltigheten av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) som gäller för en lägenhet som omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet, om den som hyr ut lägenheten alltjämt är att anse som hyresvärd enligt denna lag.
Reglerna i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ska enligt utredningens förslag vara tillämpliga när en ägarlägenhet hyrs ut bara om lägenheten var en ägarlägenhet när hyresavtalet ingicks.
Utredningen föreslår också en begränsning i möjligheterna för en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening att få en intresseanmälan antecknad i fastighetsregistret enligt lagen (1982:352)
SOU 2024:83 Sammanfattning
19
om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Om en ansökan om fastighetsbildning för att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter har gjorts när en sådan intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten ska det utgöra hinder för att anteckna intresseanmälan.
Förslag som rör förvaltningen av byggnader med ägarlägenheter
Utredningen föreslår att det införs en bestämmelse i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter som ger samfällighetsföreningen rätt att få tillträde till en ägarlägenhet för att bland annat kunna utöva tillsyn över egendom som föreningen ansvarar för.
Utredningen föreslår vidare att röstspärren i 49 § samma lag tas bort för samfällighetsföreningar där ägare till ägarlägenheter ingår som medlemmar, såvitt gäller vissa förvaltningsfrågor som berör samfälligheter där ägarlägenheterna ingår. Detta föreslås gälla för alla samfällighetsföreningar med ägarlägenheter, oavsett om det är fråga om nyproducerade lägenheter, tillbyggda lägenheter på en befintlig byggnad eller ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter.
Utredningens övriga förslag
Förslag på vitesföreläggande om försäljning av en ägarlägenhet
Utredningen föreslår att en ägarlägenhetsägare på talan av samfällighetsföreningen ska kunna föreläggas av domstol att inom viss angiven tid sälja sin ägarlägenhet. Ett sådant föreläggande ska kunna meddelas mot den som allvarligt åsidosätter sina förpliktelser i enlighet med de ordningsregler som framgår av lag eller av samfällighetsföreningens stadgar, eller i övrigt orsakar störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra övriga medlemmars bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas. Föreläggandet ska förenas med vite.
Förslaget ska gälla alla ägarlägenhetsfastigheter, inte bara sådana som bildats genom omvandlingsförfarandet. Bakgrunden till förslaget är att en ägares långtgående rättighet att råda över sin egen fastighet kan framstå som svårförenlig med den kollektiva boende-
Sammanfattning SOU 2024:83
20
form som ägarlägenheter i ett flerbostadshus utgör. Farhågor över att inte kunna få bukt med störningar m.m. som påverkar de kringboende negativt har lyfts som en faktor som bidragit till att ägarlägenheter inte har fått det förväntade genomslaget på bostadsmarknaden.
Förslag om att ägarlägenheter ska kunna bildas i småhus
Utredningen föreslår att ett en- eller tvåbostadshus ska kunna delas upp i två separata fastigheter på höjden, varav minst en ägarlägenhet. Om minst en lägenhet i ett en- eller tvåbostadshus är upplåten med hyresrätt när fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter i huset ska omvandlingslagens regler gälla i tillämpliga delar. Annars regleras bildandet av sådana ägarlägenheter enbart i fastighetsbildningslagen.
Utredningen föreslår med anledning av detta förslag ytterligare en justering av den så kallade åttaårsregeln i fastighetsbildningslagen. Den bestämmelsen inte ska tillämpas i de fall då fastighetsbildning sker av ägarlägenheter i ett en- eller tvåbostadshus.
Förslag som rör förvaltningen av små samfälligheter där ägarlägenheter ingår som delägarfastigheter
Förslaget på ägarlägenheter i småhus medför ett behov av en mer flexibel förvaltningsform än förvaltning genom en samfällighet, som annars är obligatorisk för samfälligheter som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet behövliga rättigheter. För samfälligheter med endast två deltagande fastigheter, varav minst en av fastigheterna är en ägarlägenhet, ska det inte krävas att samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening. I sådana samfälligheter ska delägarförvaltning vara tillåten.
Utredningen föreslår även att den så kallade röstspärren i 12 § första stycket lagen om förvaltning av samfälligheter inte ska tillämpas vid omröstning på ett delägarsammanträde i en fråga som har ekonomisk betydelse, när delägarsammanträdet gäller en förvaltningsåtgärd i en samfällighet där minst en ägarlägenhet ingår.
Små samfälligheter kan typiskt sett sägas vara särskilt sårbara för konflikter. Om det uppstår låsningar mellan delägarna kan det med-
SOU 2024:83 Sammanfattning
21
föra negativa konsekvenser för förvaltningen av den gemensamma byggnaden. Utredningen föreslår därför också att en ny förvaltningsform inom ramen för delägarförvaltning ska införas. Om delägarna vid delägarförvaltning inte kan enas rörande förvaltningen av en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet behövliga rättigheter ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten kunna förordna att samfälligheten ska förvaltas av en god man.
Konsekvenser av förslagen
Förslaget berör ett flertal olika aktörer, bland annat fastighetsägare och hyresgäster i de byggnader där en omvandling kan bli aktuell. Förslaget påverkar även myndigheter, främst Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna, Kronofogdemyndigheten, hyresnämnderna och de allmänna domstolarna.
Förslaget på ett omvandlingsförfarande kan bidra till att antalet ägarlägenheter på bostadsmarknaden ökar i högre takt än om det fortsättningsvis enbart är tillåtet att bilda ägarlägenheter vid nyproduktion. Ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter kommer troligen att överlag betinga ett lägre pris än nyproducerade ägarlägenheter, vilket innebär att fler hushåll har råd att köpa en bostad. Det kommer också att vara ett mer kostnadseffektivt sätt för bostadsutvecklaren att skapa nya bostäder.
Det är svårt att göra en uppskattning av i vilken utsträckning omvandlingsförfarandet kan komma till användning. I avsaknad av tillräckligt underlag avstår utredningen försiktigtvis från att göra några kvantitativa uppskattningar. En kvalificerad gissning är emellertid att det kommer att ske en relativt långsam ökning i fråga om användningen av förslaget. Det är inte troligt att förslaget kommer att leda till några märkbara effekter på bostadsmarknaden i stort, i vart fall inte under de första åren efter det att omvandlingsförfarandet införts.
Däremot bidrar förslaget överlag till att öka flexibiliteten på bostadsmarknaden.
De myndigheter som berörs i störst utsträckning av utredningens förslag är Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna. Omvandlingsförfarandet sker vid en lantmäteriförrättning. Denna nya typ av ärende innebär en ökad belastning på lantmäterimyndig-
Sammanfattning SOU 2024:83
22
heterna i form av fler förrättningar. Dessa förrättningar kan dessutom förutspås bli relativt komplicerade, eftersom de innebär indelning i tredimensionella fastigheter av en byggnad som från början inte har varit avsedd att utgöra separata fastigheter. Kostnaderna för att hantera den ökade belastningen bedöms emellertid kunna rymmas inom befintlig finansiering.
Förslaget kan även medföra en ökning av antalet mål och ärenden hos domstolar och hyresnämnder. Eventuella kostnadsökningar bedöms kunna rymmas inom ramen för befintliga anslag.
23
1 Författningsförslag
1.1 Förslag till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Härigenom föreskrivs följande.
Lagens innehåll
1 § I denna lag finns bestämmelser om omvandling av bostadslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling.
Vad omvandling är
2 § Omvandling innebär att en bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut blir en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i denna lag och fastighetsbildningslagen (1970:988).
Omvandling kan inte ske av en bostadslägenhet i en byggnad som
1. ägs av en bostadsrättsförening,
2. ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening, eller
3. inte utgör tillbehör till fastighet.
Omvandlingens omfattning
3 § En omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Om olika delar av byggnaden hör till skilda fastigheter ska byggnadsdelen inom varje fastighet anses som en byggnad vid tillämpningen av denna lag.
Första stycket gäller inte vid omvandling av en bostadslägenhet i ett en- eller tvåbostadshus.
Författningsförslag SOU 2024:83
24
Förhållandet till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
4 § En anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt utgör hinder för omvandling. I 3 a § i den lagen finns bestämmelser om när en omvandling utgör hinder för anteckning av en intresseanmälan.
Hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten
5 § En hyresgäst har rätt att köpa den ägarlägenhetsfastighet som hyresgästens bostadslägenhet har omvandlats eller ska omvandlas till. Rätten att köpa ägarlägenhetsfastigheten gäller i samband med omvandlingen enligt 8–14 §§ eller, om rätten till köp inte utnyttjats då, efter omvandlingen enligt 15–20 §§. Den som hyr lägenheten i andra hand har inte rätt att köpa fastigheten.
Om hyresgästen på förhand avstår från rätten att köpa ägarlägenhetsfastigheten är detta utan verkan.
Om två eller flera gemensamt hyr lägenheten har de rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten gemensamt. En hyresgäst har också rätt att köpa fastigheten gemensamt med en make eller sambo eller en annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten.
6 § Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna.
Om det sker någon förändring av vilka hyresgäster som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheterna innan fastighetsbildningsbeslutet varigenom fastigheterna bildas får laga kraft, ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten.
Fastighetsägarens informationsskyldighet
7 § Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna informera varje hyresgäst i byggnaden skriftligen om att fastighetsägaren har för avsikt att omvandla bostadslägenheterna i byggnaden.
SOU 2024:83 Författningsförslag
25
Den som hyr en bostadslägenhet ska även informeras om
1. att en omvandling innebär att hyresgästen har rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr sedan den omvandlats till en ägarlägenhetsfastighet,
2. att en make, sambo eller annan närstående kan ha rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten enligt 12 § andra stycket och 18 § andra stycket, samt
3. att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår efter en omvandling om hyresgästen väljer att inte köpa ägarlägenhetsfastigheten.
Om en bostadslägenhet omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) ska fastighetsägaren lämna informationen enligt första stycket skriftligen även till den hyresgästorganisation som är avtalspart i förhandlingsordningen.
Hyresgästens köp i samband med omvandlingen
Erbjudande om köp
8 § Fastighetsägaren ska i samband med omvandlingen erbjuda den som hyr en bostadslägenhet i byggnaden att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten omvandlas till.
Ett sådant erbjudande ska lämnas senast två månader efter det att fastighetsbildningsbeslutet varigenom ägarlägenhetsfastigheterna bildas har fått laga kraft. Erbjudandena ska lämnas samtidigt till alla hyresgäster. Erbjudandena ska delges hyresgästerna.
Besiktning, underhålls- och förnyelseplan och värdering
9 § Fastighetsägaren ska inför erbjudanden om köp
1. låta besiktiga byggnaden, varefter ett besiktningsprotokoll som utvisar byggnadens skick ska upprättas,
2. ta fram en underhålls- och förnyelseplan avseende de delar av byggnaden som efter omvandlingsförfarandet utgör gemensamhetsanläggningar eller annan samfälld egendom, och
3. låta värdera ägarlägenhetsfastigheterna.
Författningsförslag SOU 2024:83
26
Genom värderingen ska ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ägarlägenhetsfastighet. Värdetidpunkten ska vara densamma för alla värderingsobjekt.
Innehållet i erbjudandet
10 § Fastighetsägarens erbjudande om köp ska vara skriftligt och innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet.
Information som ska bifogas erbjudandet
11 § Fastighetsägaren ska tillsammans med erbjudandet lämna besiktningsprotokollet, underhålls- och förnyelseplanen och uppgift om värderingen av lägenheten enligt 9 § samt förekommande uppgifter om lägenheten som finns antecknade i fastighetsregistrets inskrivningsdel med stöd av 19 kap. 29 § jordabalken.
Besiktningen och värderingen får inte ha genomförts och underhålls- och förnyelseplanen får inte ha upprättats tidigare än sex månader före det att erbjudande om köp lämnas till hyresgästerna.
Fastighetsägaren ska även lämna den information som framgår av 7 § andra stycket.
Om en hyresgäst avstår från att köpa lägenheten
12 § Om två eller flera hyr en lägenhet gemensamt och någon eller några av dem avstår från att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten omvandlas till har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna samtycker till det.
Om en hyresgäst avstår från att köpa ägarlägenhetsfastigheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen samtycker till det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med hyresgästen.
SOU 2024:83 Författningsförslag
27
13 § Hyresgästens samtycke enligt 12 § till ett köp av ägarlägenhetsfastigheten ska vara skriftligt.
Hyresrätten till lägenheten upphör om någon av dem som anges i 12 § köper ägarlägenhetsfastigheten.
Om erbjudandet inte besvaras
14 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten svarar på fastighetsägarens erbjudande om köp inom tre månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att dessa har avstått från att köpa fastigheten i samband med omvandlingen.
Hyresgästens förköpsrätt vid senare försäljningar
Vad förköpsrätten innebär
15 § En hyresgäst som har avstått från köp i enlighet med fastighetsägarens erbjudande enligt 8 § har förköpsrätt vid en framtida försäljning av ägarlägenhetsfastigheten, så länge han eller hon fortfarande har hyresrätten till lägenheten (förköpsberättigad hyresgäst).
Som förköpsberättigad hyresgäst anses även den som med stöd av 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken har övertagit hyresavtalet från en sådan hyresgäst som avses i första stycket.
Skyldighet att lämna hembud
16 § När fastighetsägaren avser att överlåta en ägarlägenhetsfastighet genom köp eller byte ska han eller hon först genom hembud erbjuda den förköpsberättigade hyresgästen att köpa den på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare eller, vid byte, på marknadsmässiga villkor.
En överlåtelse får genomföras utan hembud enligt första stycket om förvärvet
1. sker efter inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, eller
Författningsförslag SOU 2024:83
28
2. avser en andel och köparen redan äger en andel i ägarlägenhetsfastigheten och denna andel har förvärvats på något annat sätt än genom gåva.
Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) eller delning enligt 24 kap. 1 § i samma lag.
Innehållet i hembudet
17 § Fastighetsägarens hembud ska vara skriftligt och innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet. Hembudet ska delges hyresgästen.
Fastighetsägaren ska tillsammans med hembudet lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa ägarlägenhetsfastigheten samt upplysningar om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa fastigheten enligt 18 § andra stycket.
Om en hyresgäst avstår från att köpa fastigheten
18 § Om två eller flera förköpsberättigade hyresgäster hyr en lägenhet gemensamt och någon eller några av dem avstår från sin rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det.
Om en förköpsberättigad hyresgäst avstår från sin rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen.
19 § Hyresgästens samtycke enligt 18 § till ett köp av ägarlägenhetsfastigheten ska vara skriftligt.
Hyresrätten till lägenheten upphör om någon som anges i 18 § köper ägarlägenhetsfastigheten.
SOU 2024:83 Författningsförslag
29
Om hembudet inte besvaras
20 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten svarar på hembudet inom två månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa fastigheten med anledning av hembudet.
Hyresrättens upphörande i vissa fall
21 § Om en hyresgäst eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten köper en andel av den, eller ingår ett hyrköpsavtal med fastighetsägaren enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad, upphör hyresrätten till lägenheten. Därmed upphör även förköpsrätten till ägarlägenhetsfastigheten i dess helhet.
Anteckning i fastighetsregistret
22 § När en fastighetsägare ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter enligt denna lag ska lantmäterimyndigheten anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
23 § Om det när en ägarlägenhetsfastighet bildas finns en hyresgäst som omfattas av rätten att köpa fastigheten enligt denna lag ska det antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. De uppgifter som fastighetsägaren enligt 6 § ska ge in ska utgöra underlag för anteckningen.
24 § Om det efter det att en ägarlägenhetsfastighet har bildats sker någon förändring avseende vem som har rätt att köpa fastigheten ska fastighetsägaren lämna uppgift om det ändrade förhållandet till inskrivningsmyndigheten, som i behövlig utsträckning ska ändra anteckningen enligt 23 §.
Författningsförslag SOU 2024:83
30
25 § I samband med att lagfart beviljas för en förköpsberättigad hyresgäst sedan denne har köpt ägarlägenhetsfastigheten ska inskrivningsmyndigheten ta bort förekommande anteckning om hyresgästens rätt att köpa fastigheten ur fastighetsregistret. Motsvarande gäller om hyresgästens make, sambo eller annan närstående köper fastigheten enligt 12 § andra stycket eller 18 § andra stycket.
När hyresavtalet för den som är berättigad till förköp upphör, i andra fall än i samband med köp enligt första stycket, ska fastighetsägaren anmäla det till inskrivningsmyndigheten.
Regler om borttagande av anteckningar i fastighetsregistret finns i 19 kap. 30 § jordabalken.
Ogiltighet
26 § En överlåtelse är ogiltig om den som enligt 8–20 §§ har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten inte har fått möjlighet till det.
Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 jordabalken gäller inte första stycket.
Hävning
27 § Om någon av avtalsparterna häver ett köp av en ägarlägenhetsfastighet som har skett med anledning av denna lag ska ett nytt hyresavtal anses ha ingåtts mellan den tidigare hyresvärden och den som vid tidpunkten för köpet var hyresgäst. Det nya hyresavtalet ska gälla från och med dagen för köpet av lägenheten. För hyresavtalet ska gälla samma villkor som gällde enligt det tidigare avtalet. Om det är fråga om ett hyresavtal som var ingånget på en viss bestämd tid så ska den hyrestiden läggas till grund för tillämpningen av reglerna i 12 kap. jordabalken om uppsägningstid.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
SOU 2024:83 Författningsförslag
31
1.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 3 kap. 5 §, 7 kap. 16 §, 12 kap. 1, 11, 16, 18 a, 18 d–18 h
och 26 §§ ska ha följande lydelse,
dels att det ska föras in två nya paragrafer, 3 kap. 11 a och 11 b §§,
av följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 kap.
5 §1
Bestämmelserna i 6–11 §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra anläggningar som uppfyller följande villkor:
1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och
2. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme.
Bestämmelserna i 6–11 b §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra anläggningar som uppfyller följande villkor:
1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och
2. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme.
Om en anläggning eller en del av denna hör till en tomträtt, gäller vad som sägs om fastigheten i stället tomträtten.
11 a §
Om en ägare till en ägarlägenhetsfastighet allvarligt åsidosätter sina skyldigheter enligt 11 § första eller andra stycket och omständigheterna är sådana att han eller hon skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet får, om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, föreningen föra talan om att ägaren ska föreläggas att sälja sin ägarlägenhets-
1 Senaste lydelse 2009:180.
Författningsförslag SOU 2024:83
32
fastighet inom viss tid. Föreläggandet ska förenas med vite.
Ett förelagt vite enligt första stycket får inte dömas ut om ägaren kan visa att han eller hon har vidtagit erforderliga åtgärder för att få ägarlägenhetsfastigheten såld inom den angivna tiden. Försäljningen får inte ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna ägaren kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten.
11 b §
Ett föreläggande enligt 11 a § om att sälja ägarlägenhetsfastigheten får bara meddelas om samfällighetsföreningen väckt talan mot ägaren inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som talan grundas på. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet och den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt att föra talan intill dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet har fått laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Samfällighetsföreningen får föra talan om föreläggande enligt 11 a § efter beslut av föreningsstämman. För giltigt stämmobeslut krävs enligt 19 c § lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter minst
SOU 2024:83 Författningsförslag
33
två tredjedelar av de avgivna rösterna, om inte en högre andel har bestämts i föreningens stadgar.
7 kap.
16 §2
Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. Är fastigheten
taxerad som hyreshusenhet, gäller dock upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.
Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. Upplåtel-
ser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid gäller dock alltid mot den nye ägaren om upplåtelsen grundar sig på en skriftlig handling och hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen, samt
1. fastigheten (som lägenheten är belägen inom) är taxerad som hyreshusenhet, eller
2. fastigheten (som lägenheten är belägen inom) är taxerad som ägarlägenhetsenhet och har varit föremål för omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och upplåtelsen grundar sig på ett hyresavtal som ingicks innan ägarlägenhetsfastigheten bildades.
2 Senaste lydelse 1990:1387.
Författningsförslag SOU 2024:83
34
Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. utsökningsbalken.
12 kap.
1 §3
Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.
Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.
Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.
Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.
3 Senaste lydelse 2019:840.
SOU 2024:83 Författningsförslag
35
Det som föreskrivs i detta kapitel om hyresavtal som avser lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet ska, om inget annat anges, bara tillämpas på lägenheter som var belägna inom en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks.
11 §4
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen
4 Senaste lydelse 1998:146.
Författningsförslag SOU 2024:83
36
(åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde–
sjätte styckena.
(åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde–
sjunde styckena.
Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1–4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
2. för lokalen första stycket 1–4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han
eller hon ingick avtalet inte kände
till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
16 §5
Bestämmelserna i 10–12 §§ tillämpas också, om
1. lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
2. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande,
3. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller
4. en myndighet under hyrestiden meddelar ett sådant beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas.
Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att åtgärda bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska det anges en viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska
5 Senaste lydelse 2021:1097.
SOU 2024:83 Författningsförslag
37
ha vidtagits. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.
Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.
En ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åtgärdsföreläggande görs.
Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.
Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.
Om hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket kan hyresgästen, när bristen hänför sig till sådana gemensamma utrymmen som avses i 15 § tredje stycket, i förekommande fall ansöka om åtgärdsföreläggande enligt andra stycket mot den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i.
18 a §6
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara stan-
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara stan-
6 Senaste lydelse 2003:626.
Författningsförslag SOU 2024:83
38
dard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).
dard enligt sjunde och åttonde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).
Om ett hyresavtal avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket, får hyresnämnden, om upprustningsföreläggandet hänför sig till sådana utrymmen som avses i 15 § tredje stycket, på hyresgästens ansökan i förekommande fall förelägga den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard.
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
I föreläggandet ska det bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde–sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden.
SOU 2024:83 Författningsförslag
39
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren.
En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.
En bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, och
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
Utöver det som anges i sjunde stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
Författningsförslag SOU 2024:83
40
18 d §7
En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a §
sjätte och sjunde styckena.
För att sådana åtgärder ska få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a §
sjunde och åttonde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses i 18 d–h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses i 18 d–h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans eller hennes hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han eller
hon har rätt att flytta tillbaka till en
lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
7 Senaste lydelse 2003:626
SOU 2024:83 Författningsförslag
41
18 e §8
Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.
Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, ska han eller hon skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.
Om ett hyresavtal avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket är det, i förekommande fall, den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i och som vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § på sådana utrymmen som avses i 15 § tredje stycket som skriftligen ska meddela bostadshyresgästen detta.
Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden eller, i fall som avses i andra stycket, samfällighetsför-
eningen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden.
Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt tredje stycket har gjorts. 18 f §9
En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyres-
värden har ett beaktansvärt in-
tresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
En ansökan enligt 18 e § tredje stycket ska bifallas, om sökanden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyres-
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs ska sökandens
8 Senaste lydelse 2002:29. 9 Senaste lydelse 2002:29.
Författningsförslag SOU 2024:83
42
värdens intresse av att åtgärden
genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.
intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.
18 g §10
Bestämmelserna i 18 d–18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägar-
lägenhetsfastighet, när upplåtelsen
inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en sådan
ägarlägenhetsfastighet som avses i 1 § åttonde stycket, när upplåtel-
sen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.
18 h §11
Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, ska hyresnämnden förbjuda hyresvärden eller, i förekommande fall,
samfällighetsföreningen att utföra
åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
10 Senaste lydelse 2009:180. 11 Senaste lydelse 2002:29.
SOU 2024:83 Författningsförslag
43
På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.
På ansökan av hyresvärden eller
samfällighetsföreningen får hyres-
nämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde–sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.
26 §12
Hyresvärden har på begäran rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.
Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra sådan besiktning och värdering som anges i 9 § lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter.
Om den lägenhet som hyresgästen hyr ligger inom en ägarlägenhetsfastighet, även i andra fall än som avses i 1 § åttonde stycket, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid när fastighetsägaren avser att sälja ägarlägenhetsfastigheten. Hyresgästen är också skyldig att ge en företrädare för samfällighetsföreningen tillträde till lägenheten i fall som anges i 19 d § lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter. Vad som där sägs om ägare gäller även hyresgästen.
Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras utan hyresgästens medgivande under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han
12 Senaste lydelse 2024:313.
Författningsförslag SOU 2024:83
44
eller hon fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.
I fall som anges i första eller
andra stycket ska hyresvärden se
till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i andra stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse.
I fall som anges i första–fjärde
styckena ska hyresvärden se till att
hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i fjärde stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse.
Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Då gäller 17 § andra stycket.
Om hyresgästen inte ger hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 26 § andra och tredje styckena tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
SOU 2024:83 Författningsförslag
45
1.3 Förslag till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
Härigenom föreskrivs i fråga om fastighetsbildningslagen (1970:988)1
dels att 3 kap. 1–1 b §§ och 10 kap. 6 § ska ha följande lydelse,
dels att det ska införas en ny paragraf, 3 kap. 1 c §, av följande
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 kap.
1 §2
Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.
Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a–1 c §§.
1 Författningen omtryckt 1992:1212. 2 Senaste lydelse 2009:183.
Författningsförslag SOU 2024:83
46
1 a §3
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden
a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid.
Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas.
I 1 b och 1 c §§ finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas.
1 b §4
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a § med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
3 Senaste lydelse 2009:183. 4 Senaste lydelse 2009:183.
SOU 2024:83 Författningsförslag
47
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter.
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tillämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid fastighetsbildning
1. i samband med omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, eller
2. som avser överföring av ett
utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet.
Andra stycket tillämpas inte vid fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet bildas av ett utrymme i ett en- eller tvåbostadshus.
1 c §
Bestämmelsen i 1 a § första stycket 3 b tillämpas inte vid tredimensionell fastighetsbildning om lägenheterna i någon av de nybildade fastigheterna samtidigt omvandlas enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter eller vid tredimensionell fastighetsbildning
Författningsförslag SOU 2024:83
48
som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas i ett en- eller tvåbostadshus.
Sådan fastighetsbildning som avses i första stycket får ske endast om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.
10 kap.
6 §
Avstyckning sker på ansökan av fastighetens ägare.
Har vad som skall avskiljas
kommit i särskild ägares hand genom köp eller annat förvärv, får såväl förvärvaren som fångesmannen begära avstyckning.
Om det som ska avskiljas
kommit i särskild ägares hand genom köp eller annat förvärv, får såväl förvärvaren som fångesmannen begära avstyckning.
Om ett köp eller annat förvärv av ett utrymme inom en byggnad har skett som ett led i en omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter gäller inte andra stycket.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
SOU 2024:83 Författningsförslag
49
1.4 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter1
dels att 12, 16, 20 a och 49 §§ ska ha följande lydelse,
dels att det ska införas sex nya paragrafer, 16 a–16 c och 19 b–
19 d §§, av följande lydelse, och närmast före 16 a § en rubrik av följande lydelse.
dels att det närmast före 6 § ska införas en ny rubrik som ska lyda
”Gemensamt beslutsfattande” och närmast före 7 § ska införas en ny rubrik som ska lyda ”Delägarsammanträde”.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 §
Delägare, som själv eller
genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I fråga som har ekonomisk betydelse skall delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om delägare begär det. Dock får delägares röstetal ej överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.
En delägare, som själv eller
genom ombud är närvarande vid sammanträdet, har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I frågor som har ekonomisk betydelse ska delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en delägare begär det. En delägares röstetal får dock
inte överstiga en femtedel av det
sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.
Begränsningen av en delägares röstetal i första stycket gäller inte i samfälligheter där minst en av delägarfastigheterna är en ägarlägenhetsfastighet, såvitt gäller frågor som rör förvaltningen av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheten är belägen.
1 Författningen omtryckt 1987:128.
Författningsförslag SOU 2024:83
50
För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år fordras minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. I andra frågor skall som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder.
Innehavare av rättighet i delägarfastighet får närvara och yttra sig vid behandlingen av fråga som rör hans rätt.
För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. I andra frågor ska som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder.
En innehavare av en rättighet i en delägarfastighet får närvara och
yttra sig vid behandlingen av fråga som rör hans eller hennes rätt.
Förvaltning genom god man
16 a §
Kan delägarna inte enas rörande förvaltningen av en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988) får, om någon av delägarna begär det, lantmäterimyndigheten förordna att samfälligheten under viss tid eller tills vidare ska förvaltas av en god man, som utses av lantmäterimyndigheten.
Den gode mannen ska ha rätt till skäligt arvode för uppdraget samt till ersättning för kostnader som han eller hon har haft för utförande av uppdraget.
SOU 2024:83 Författningsförslag
51
16 b §
Kostnaden för lantmäterimyndighetens handläggning i fråga om förordnande av en god man enligt 16 a § ska betalas i förskott av sökanden. Denna kostnad samt den gode mannens arvode och ersättning för kostnader enligt 16 a § ska om inte särskilda skäl föreligger slutligt betalas av delägarna, fördelat efter deras delaktighet i samfälligheten.
16 c §
En god man har rätt att på begäran bli entledigad från sitt uppdrag.
Om förvaltning genom god man inte längre behövs får lantmäterimyndigheten besluta att förordnandet om förvaltning genom god man ska upphöra.
19 b §
Om en medlem som är ägare till en ägarlägenhetsfastighet i en sådan samfällighetsförening som avses i 19 a § allvarligt åsidosätter sina skyldigheter enligt andra eller tredje stycket i den paragrafen, och omständigheterna är sådana att han eller hon skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet, får samfällighetsföreningen föra talan om att medlemmen ska förpliktas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet inom viss tid. Föreläggandet ska förenas med vite.
Författningsförslag SOU 2024:83
52
Ett förelagt vite enligt första stycket får inte dömas ut om ägaren kan visa att han eller hon har vidtagit erforderliga åtgärder för att få ägarlägenhetsfastigheten såld inom den angivna tiden. Försäljningen får inte ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna medlemmen kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten.
19 c §
Ett föreläggande enligt 19 b § om att sälja ägarlägenhetsfastigheten får bara meddelas om samfällighetsföreningen väckt talan mot medlemmen inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som talan grundas på. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet och den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt att föra talan intill dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Beslut om att föra talan enligt 19 b § mot en medlem ska fattas på föreningsstämma. För beslut om att föra en sådan talan krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna, om inte en högre andel har bestämts i stadgarna.
SOU 2024:83 Författningsförslag
53
19 d §
Företrädare för en samfällighetsförening har rätt att få komma in i en ägarlägenhetsfastighet när det behövs för tillsyn av egendom som föreningen förvaltar eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen ska se till att ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte orsakas större olägenhet än nödvändigt.
Om ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen ( 1990:746 ) om betalningsföreläggande och handräckning.
20 a §2
Vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska lantmäterimyndigheten se till att en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 nämnda lag förvaltas av en samfällighetsförening.
Första stycket gäller inte om en sådan samfällighet endast består av två delägarfastigheter.
I fall som avses i första stycket får lantmäterimyndigheten hålla sammanträde enligt 20 § första stycket för bildande av en samfällighetsförening även om delägare i samfälligheten inte har begärt det.
2 Senaste lydelse 2009:184.
Författningsförslag SOU 2024:83
54
49 §3
En röstberättigad medlem som är närvarande vid en föreningsstämma har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I en fråga som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en medlem begär det. En medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
En röstberättigad medlem som är närvarande vid föreningsstämma har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I frågor som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en medlem begär det. En medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
Begränsningen av en medlems röstetal i första stycket gäller inte i föreningar där ägare till ägarlägenhetsfastigheter ingår som medlemmar, såvitt gäller frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheterna är belägna.
En medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ett ombud får inte företräda mer än en medlem. Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått flest röster. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. Val avgörs dock vid lika röstetal genom lottning.
Första och andra styckena gäller inte om något annat följer av 51 eller 52 §. Andra stycket gäller inte heller om något annat har bestämts i stadgarna. I 43 a § anläggningslagen (1973:1149) finns en särskild regel om majoritetskrav för beslut om ändring av andelstal enligt den paragrafen.
Första och tredje styckena gäller inte om något annat följer av
19 c, 51 eller 52 §. Tredje stycket
gäller inte heller om något annat har bestämts i stadgarna. I 43 a § anläggningslagen (1973:1149) finns en särskild regel om majoritetskrav för beslut om ändring av andelstal enligt den paragrafen.
3 Senaste lydelse 2022:363.
SOU 2024:83 Författningsförslag
55
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
2. Bestämmelserna i 19 b–19 d §§ gäller även för en samfällighetsförening som har registrerats före paragrafens ikraftträdande och för dem som blivit medlemmar i föreningen före ikraftträdandet.
3. Bestämmelserna i 49 § i dess äldre lydelse gäller fortfarande för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet.
4. Om en sådan samfällighetsförening som anges i punkt 3 vill tillämpa paragrafen i dess nya lydelse ska en bestämmelse om detta tas in i föreningens stadgar. För ett sådant beslut gäller vad som i övrigt gäller för beslut om ändring av stadgarna.
Författningsförslag SOU 2024:83
56
1.5 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
Härigenom föreskrivs att 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) ska ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 §1
En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra
eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra–
fjärde styckena.
En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
1 Senaste lydelse 2006:409.
SOU 2024:83 Författningsförslag
57
En omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter påverkar inte giltigheten av en förhandlingsordning som gäller för en lägenhet som omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet, om den som hyr ut lägenheten alltjämt är att anse som hyresvärd enligt denna lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
Författningsförslag SOU 2024:83
58
1.6 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1982:352 ) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
1
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 a §
Om det, när en intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten, redan har gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas inom den fasta egendomen, får anmälan inte antecknas.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
1 Senaste lydelsen av författningens rubrik 2002:99.
SOU 2024:83 Författningsförslag
59
1.7 Förslag till lag om ändring i lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 §
Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen.
Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Om den lägenhet som
upplåts är en ägarlägenhetsfastighet gäller lagen endast om lägenheten var en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks.
Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
61
2 Uppdraget och dess genomförande
2.1 Utredningens uppdrag
Den särskilda utredaren fick den 11 maj 2023 i uppdrag att överväga dels en utvidgning av systemet med ägarlägenheter, dels införandet av en lagreglerad modell för hyrköp. Den del av uppdraget som avser en lagreglerad modell för hyrköp redovisas i del II av detta betänkande.
Utredarens uppdrag i fråga om en utvidgning av systemet med ägarlägenheter kan sammanfattas på följande sätt.
Sedan 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter (i vardagligt tal ägarlägenheter) i samband med nyproduktion. Med nyproduktion avses även att ägarlägenheter byggs i en tillbyggnad till en befintlig byggnad och att till exempel kontors- och affärslokaler eller vindsutrymmen omvandlas till bostäder.
Det går i dag inte att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter på motsvarande sätt som från hyresrätter till bostadsrätter eller till kooperativa hyresrätter. Frågan om möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter har utretts tidigare. Den tidigare utredningen, 2012 års ägarlägenhetsutredning, överlämnade 2014 betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33), vari det lämnas förslag på hur hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Förslaget ledde inte till lagstiftning.
Förevarande utredning har uppdraget att analysera förslagen i SOU 2014:33 med beaktande av bland annat förhållandena på dagens bostadsmarknad och erfarenheterna från tillämpningen av nuvarande regler om ägarlägenheter. Utredningens uppdrag innefattar att med utgångspunkt i den gjorda analysen föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. I uppdraget ingår även att
Uppdraget och dess genomförande SOU 2024:83
62
• bedöma om det bör vara möjligt för en fastighetsägare att begränsa en omvandling till endast vissa hyreslägenheter i en byggnad inom samma fastighet,
• bedöma om kravet på att en ägarlägenhet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter bör ändras, särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus,
• undersöka hur reglerna om ägarlägenheter och de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder kan komplettera varandra, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Utredningens uppdrag är alltså att utreda möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter med utgångspunkt i det liggande förslaget. Inriktningen på översynen bör enligt direktiven vara att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar där de framstår som väl avvägda, utan att det behöver göras en ny mer ingående analys av varje fråga. Det bör samtidigt finnas möjlighet att föreslå andra lösningar i de frågor där det bedöms motiverat. I direktiven anges att det är viktigt att reglerna är anpassade till förhållandena på dagens bostadsmarknad.
I uppdraget har även ingått att analysera konsekvenserna av de förslag som lämnas.
Uppdraget i sin helhet framgår av kommittédirektiven (bilaga 1).
2.2 Utredningsarbetet
Utredningen har huvudsakligen bedrivit ett sedvanligt utredningsarbete med sammanträden där experter och sakkunniga har deltagit. Utredningen har sammanträtt vid sammanlagt åtta tillfällen. Däremellan har fortlöpande samråd ägt rum mellan den särskilda utredaren, sekreteraren, experterna och de sakkunniga.
Utredningsarbetet har delats in i två huvudsakliga faser, där utredningsarbetet under den första fasen huvudsakligen har inriktats på uppdraget gällande omvandling till ägarlägenheter.
SOU 2024:83 Uppdraget och dess genomförande
63
Utredningen har initialt inriktat arbetet på att analysera förslagen i 2014 års betänkande utifrån de remissyttranden som lämnades när betänkandet var föremål för remissbehandling 2014.
I kommittédirektiven anges att utredaren ska samråda med myndigheter och organisationer som kan antas bli berörda av förslagen och övervägandena. Samråd med berörda myndigheter och organisationer har till stor del skett med hjälp av dem som har varit representerade i expertgruppen. Experterna har deltagit aktivt i utformningen av utredningens förslag.
Analysen av förslagen med beaktande av förhållandena på dagens bostadsmarknad har till viss del inriktats på frågor med anknytning till ekonomisk brottslighet och fastigheter som brottsverktyg. Utredningen har därvid samrått med ett flertal representanter från myndigheter och organisationer med särskilda kunskaper på området, bland annat Lantmäteriet, Ekobrottsmyndigheten och Brottsförebyggande rådet. Vid mötena har företrädare för de aktuella myndigheterna och organisationerna redogjort för sina erfarenheter samt i förekommande lämnat synpunkter på tänkbara utformningar av lagstiftningen.
Utredningen har därutöver samrått med företrädare för olika bolag och andra aktörer på bostadsmarknaden som har erfarenhet av att projektera och utveckla ägarlägenhetsfastigheter. Utredningen har därvid presenterat utdrag ur de preliminära förslagen, varvid berörda aktörer har fått tillfälle att ge in synpunkter på lagstiftningens utformning.
Utredningen har även samrått med styrgruppen för de kommunala lantmäterimyndigheternas nätverk angående lagstiftningens utformning.
Utredningen har gjort vissa komparativa studier, främst inriktade på lagstiftningen gällande ägarlägenheter i Norge och Danmark. Studierna har huvudsakligen inriktats på lagförarbeten och doktrin. Utredaren och sekreteraren har därutöver besökt Ejerlejlighedernes Landsforening i Köpenhamn för samråd angående förvaltningen av ägarlägenhetsfastigheter och de särskilda problem som är förknippade med en kollektiv boendeform med äganderätt.
Ett särskilt tack riktas till dem som har bidragit med underlag och värdefulla synpunkter under utredningsarbetet.
Utredningen har gett Ramboll Management Consulting AB i uppdrag att bedöma vilket genomslag som de förslag som presen-
Uppdraget och dess genomförande SOU 2024:83
64
teras i betänkandet kan få samt att analysera konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, för olika typer av hushåll, för fastighetsägare, för bostadsmarknaden i stort och för berörda myndigheter. Utredningens redogörelse för konsekvenserna av förslagen bygger delvis på rapporten.
65
3 En utvidgning av systemet med ägarlägenheter
3.1 Uppdraget att göra en översyn av 2014 års förslag
3.1.1 Inledning
Sedan 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter (i vardagligt tal ägarlägenheter) i samband med nyproduktion. Med nyproduktion avses även att ägarlägenheter byggs i en tillbyggnad till en befintlig byggnad och att till exempel kontors- och affärslokaler eller vindsutrymmen omvandlas till bostäder.
Det går i dag inte att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter på motsvarande sätt som från hyresrätter till bostadsrätter eller till kooperativa hyresrätter. Det kan ha bidragit till att systemet med ägarlägenheter inte har fått något omfattande genomslag.
Frågan om möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter har utretts tidigare. Den tidigare utredningen, 2012 års ägarlägenhetsutredning, lämnade 2014 betänkandet Från hyresrätt
till äganderätt (SOU 2014:33) vari det lämnas förslag på hur hyres-
lägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Förslaget ledde aldrig till lagstiftning.
Förevarande utredning har uppdraget att se över möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter med utgångspunkt i förslagen i 2014 års betänkande.
I våra kommittédirektiv (dir. 2023:62, se bilaga 1) anges att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar som de framstår som väl avvägda. Det är alltså inte fråga om någon fullständig omarbetning av förslagen, givet att utredningen anser dem ”väl avvägda”, utan justeringar bör göras enbart om behov av det framkommer. Utredningens uppdrag är därvid att analysera förslagen med beaktande
En utvidgning av systemet med ägarlägenheter SOU 2024:83
66
av förhållandena på dagens bostadsmarknad och utifrån erfarenheterna från tillämpningen av gällande regler om ägarlägenheter. Vidare ska de synpunkter som kom fram genom remissförfarandet gällande SOU 2014:33 beaktas.
I våra direktiv anges att utredningen ska ha samma grundläggande utgångspunkt vid utformningen av omvandlingsförfarandet som den förra utredningen hade, nämligen att ägarlägenheterna så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo.
3.1.2 Inhämtade remissvar var överlag positiva
Av de remissinstanser som yttrade sig i fråga om förslagen i SOU 2014:33 tillstyrkte merparten förslagen i betänkandet och bedömde att det kunde läggas till grund för lagstiftning.
Majoriteten av remissinstanserna ansåg att förslaget tillgodosåg såväl fastighetsägarens intresse av att kunna omvandla sitt hyresrättsbestånd som behovet av skydd för de hyresgäster som bodde i lägenheterna.
Några remissinstanser avstyrkte förslaget helt, däribland Hyresgästföreningen, Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall och Föreningen Sveriges kronofogdar. En av åsikterna som framhölls av de remissinstanser som var negativa till förslaget var att en omvandlingsreform inte skulle lösa någon problematik på bostadsmarknaden utan snarare leda till ett minskat bestånd av hyreslägenheter. Vidare lyftes en farhåga om att ett omvandlingsförfarande skulle leda till färre hyresrätter som regleras enligt 12 kap. jordabalken, nedan JB, på bostadsmarknaden, och i stället till fler hyresrätter som omfattas av lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, nedan privatuthyrningslagen. Detta befarades av bland annat Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall leda till ett i praktiken sämre hyresrättsligt skydd för hyresgästerna. Föreningen Sveriges kronofogdar anförde att fler privatuthyrda bostäder riskerade att leda till en sämre kontinuitet och trygghet för hyresgäster.
Regelrådet bedömde att underlag för att bedöma de administrativa kostnaderna helt saknades och avstyrkte förslaget.
I övrigt lämnades en mängd värdefulla synpunkter angående utformningen av lagstiftningen i vissa delar. Remissinstansernas
SOU 2024:83 En utvidgning av systemet med ägarlägenheter
67
synpunkter har beaktats i utredningens bearbetning av förslagen (se kapitel 5–17 nedan).
3.1.3 De särskilda frågor som utredningens uppdrag innefattar
I vår utrednings direktiv presenteras några frågor som utredningen i samband med översynen av det föreslagna omvandlingsförfarandet ska överväga särskilt.
Det var enligt 2012 års ägarlägenhetsutredning mest ändamålsenligt att begränsa omfattningen av omvandling från hyresrätter till ägarlägenheter på så sätt att en sådan omvandling alltid måste avse samtliga lägenheter i en byggnad (jämför SOU 2014:33 avsnitt 7.4.4). Utredningen föreslog dock en modell för omvandling som medgav att en byggnad kunde delas upp i flera separata fastigheter (”byggnadsdelar”), varav en eller flera av dem kunde omvandlas till ägarlägenheter. Den föreslagna formen innebar alltså en slags ”mellanväg” som skulle ge fastighetsägaren möjlighet att fortsätta äga en del eller större delen av byggnaden, samtidigt som en del av byggnaden kunde ombildas till ägarlägenheter och därmed säljas till hyresgästerna eller andra köpare.
I direktiven till vår utredning uttalas att det finns vissa fördelar med partiell omvandling och att det finns skäl att överväga om en fastighetsägare bör ha möjlighet att omvandla endast vissa hyreslägenheter i ett flerbostadshus till ägarlägenheter (s. 5 i direktiven, bilaga 1). Utredningen ska därför bedöma om det bör vara möjligt för en fastighetsägare att begränsa en omvandling till endast vissa hyreslägenheter i en byggnad inom samma fastighet.
Vidare anges i direktiven att det kan finnas fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i ett tvåbostadshus, för att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus. Enligt direktiven bör därför kravet på att en ägarlägenhetsfastighet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter ses över (se s. 5 i direktiven). Våra överväganden i denna fråga framgår huvudsakligen av kapitel 12 och 16. Vårt förslag innefattar att ägarlägenheter ska kunna bildas i småhus som består av en- eller två bostäder, oavsett om dessa är upplåtna med hyresrätt eller inte. Förslaget går i denna del utöver 2012 års ägarlägenhetsutrednings uppdrag och dess förslag.
En utvidgning av systemet med ägarlägenheter SOU 2024:83
68
3.2 Betänkandets disposition i denna del
Enligt utredningens mening är det system för omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter som föreslogs av 2012 års ägarlägenhetsutredning överlag gediget och genomtänkt. Det bygger på rimliga resonemang och bedömningar och resultatet är en god helhetslösning. Utredningens bedömning är att det inte har framkommit några omständigheter, vare sig genom utvecklingen på bostadsmarknaden eller rättsutvecklingen i stort, som medför att förslaget inte framstår som genomförbart. Utgångspunkten är därför – som anges i direktiven – att 2014 års förslag i stort ska ligga till grund för förevarande utrednings överväganden och att modellen för förfarandet ska följas till huvudsaklig del.
Med avstamp i den bedömningen har vi analyserat förslagets olika beståndsdelar separat. Vår bedömning är att det finns anledning att föreslå ändringar i enskildheter i förslaget, främst utifrån vad som framfördes i remissvaren men även utifrån de omständigheter och förutsättningar som har kommit fram under vårt arbete.
De omständigheter som utgör utgångspunkterna för vår analys redovisas i kapitel 4. I kapitlet redogörs för inhämtade erfarenheter från tillämpningen av systemet med ägarlägenheter, framför allt vilka hinder som aktörer på bostadsmarknaden möter i fråga om utvecklingen av ägarlägenheter. Vi redogör i grova drag för vad som präglar dagens bostadsmarknad och hur det påverkar byggnationen av och intresset för ägarlägenheter. En fråga som har fått stor betydelse för utredningen är problemet med den organiserade brottsligheten i Sverige och riskerna för att ett system med omvandling inom större hyresfastigheter i framför allt utsatta områden. En omvandling skulle kunna spela kriminella grupper i händerna och möjliggöra kriminella upplägg och territoriell kontroll genom bland annat fastighetsinnehav. En beskrivning av dessa problemställningar och vilka överväganden utredningen gör beträffande hur riskerna kan hanteras finns i avsnitt 4.3.
I kapitlen därefter följer en redogörelse av varje förslag som utredningen väljer att lägga fram.
Våra överväganden och förslag presenteras som en bearbetning av de ursprungliga förslagen i SOU 2014:33 och bygger på 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömningar och förslag i så stor utsträckning som möjligt. Våra förslag läggs därmed fram utan att samtliga
SOU 2024:83 En utvidgning av systemet med ägarlägenheter
69
bakomliggande överväganden redovisas på nytt. För att fullt ut kunna tillgodogöra sig de förslag som presenteras i betänkandet krävs att läsaren tar del av våra överväganden tillsammans med förslagen och motiven i SOU 2014:33.
Förslagen följer samma disposition som i SOU 2014:33 och presenteras i huvudsak i samma kronologiska ordning och med samma rubriksättning så att läsaren enkelt ska kunna följa hur utredningens överväganden görs i förhållande till 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag. De remissynpunkter som har konkret bäring på respektive förslag redovisas under varje förslag.
Förslaget på bildande av ägarlägenheter i småhus presenteras i ett separat kapitel. När ägarlägenheter bildas i ett småhus där det finns hyreslägenheter ska reglerna i den föreslagna omvandlingslagen tillämpas i förhållande till hyresgästerna. Hänvisningar till kapitlet sker löpande i betänkandet i de delar där reglerna korresponderar.
71
4 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
4.1 Erfarenheter utifrån dagens bostadsmarknad
4.1.1 Beståndet på dagens bostadsmarknad
Vid utgången av 2023 fanns det enligt Statistikmyndigheten, SCB, 5 212 028 bostadslägenheter i Sverige. Med bostadslägenhet avses i SCB:s sammanställningar en lägenhet avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad, oavsett i vilken hustyp den ligger. Även bostäder i småhus definieras således som lägenheter.1 Av dessa fanns 41 procent i småhus, 52 procent i flerbostadshus, 5 procent i specialbostäder och 2 procent i övriga hus.
Den vanligaste boendeformen är småhus med äganderätt. I flerbostadshus dominerar andelen hyresrätter framför ägt boende i form av framför allt bostadsrätter. Andelen hyresrätter i landet har under längre tid minskat för varje år, medan det ägda boendet ökat.
Av lägenheterna i flerbostadshus utgjorde 2023 58 procent hyresrätter (1 429 466 lägenheter) och 42 procent bostadsrätter (1 037 938 lägenheter).2 Av lägenheterna i småhus var 91 procent äganderätter (1 910 805 lägenheter). Det finns alltså en liten andel småhus som utgör bostäder med hyreslägenheter och bostadsrätter.
Totalt sett fanns det, fördelat efter upplåtelseform, 2 021 973 hyresrättslägenheter, 1 261 725 bostadsrättslägenheter och 1 927 693 ägda bostadslägenheter. Det saknas uppgifter för 637 lägenheter.3
1 https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-ochbebyggelse/bostadsbyggande-ochombyggnad/bostadsbestand/pong/statistiknyhet/bostadsbestandet-31-december-2023/hämtad 2024-11-05. 2 https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/boende-isverige/#smahus-med-aganderatt, hämtad 2024-11-05. 3 https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104__BO0104D /BO0104T04/table/tableViewLayout1/ h ämtad 2024-11-05.
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
72
4.1.2 Utvecklingen av ägarlägenheter
Sedan ägarlägenheten infördes som boendeform 2009 har antalet sådana fastigheter successivt ökat. I 2014 års betänkande konstaterade 2012 års ägarlägenhetsutredning att det i skrivande stund endast fanns totalt 852 ägarlägenheter. En bidragande orsak till den långsamma utvecklingen var enligt betänkandet att ägarlägenheter infördes i samband med den finanskris som inleddes 2008 och som kom att påverka landets ekonomiska läge i flera år. Av statistik publicerad på Boverkets hemsida framgår att antalet nyproducerade bostäder var lågt under 2011–2012. År 2012 påbörjades endast byggnation av drygt 20 000 nya bostäder.4 Därefter har byggtakten ökat något, vilket även återspeglas i antalet byggda ägarlägenheter. Framför allt har ett betydande antal ägarlägenheter tillkommit mellan 2019 och 2023. Det finns i dag knappt 3 400 ägarlägenheter i Sverige.
Enligt SCB:s statistik för taxeringsenheter (framtagen 2024) finns den största andelen av landets ägarlägenheter i Stockholms län. I länet fanns 1 684 ägarlägenhetsenheter taxerade 2023, vilket motsvarar knappt hälften av det totala antalet ägarlägenheter i Sverige. Antalet ägarlägenheter var flest i Stockholms och Solna kommuner. I Västra Götalands län fanns totalt 443 ägarlägenhetsenheter registrerade. I Uppsala län fanns 293 ägarlägenheter registrerade och i Skåne län 225. I Gotland, Blekinge, Dalarna och Norrbotten fanns det inga ägarlägenheter.5
Ägarlägenhetsreformen har inte fått det genomslag som förväntades vid lagstiftningens tillkomst. Den ägarlägenhetsutredning vars förslag låg till grund för ägarlägenhetsreformen 2009 (SOU 2002:21) bedömde att mellan 3 000 och 5 000 ägarlägenheter skulle komma att bildas årligen. Det är alltså en stor skillnad mellan det förväntade antalet då och det antal lägenheter som faktiskt har bildats.
En bidragande orsak till den långsamma utvecklingen är 2008 års finanskris som nämns ovan. En annan möjlig förklaring är att övriga boendeformer på den svenska bostadsmarknaden, främst hyresrätten och bostadsrätten, är väletablerade och fungerar relativt väl. Vidare kan det svaga intresset delvis förklaras med att boendeformen är så pass skild från de etablerade modellerna att bland
4 https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/bostadsmarknaden/byggp rognos/rev-oktober-2023/, hämtad 2023-11-20. 5 https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104__BO0104D /BO0104T04/table/tableViewLayout1/, hämtad 2024-11-05.
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
73
annat kreditinstituten och försäkringsbranschen har förhållit sig försiktiga till boendeformen. Vidare framstår det inte som att kunskapen hos konsumenterna om boendeformen är särskilt stor.
2012 års ägarlägenhetsutredning bedömde även att det faktum att befintliga regler endast tillåter bildande av ägarlägenheter vid nyproduktion och inte genom att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet hade betydelse för reformens genomslag. Vi instämmer i den bedömningen.
4.1.3 En bostadsmarknad präglad av konjunktur och det ekonomiska läget
Det råder sedan många år tillbaka en brist på bostäder i de flesta svenska kommuner. Enligt Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät bedömde 180 av landets 290 kommuner att det råder ett underskott på den lokala bostadsmarknaden. Det motsvarar 62 procent av de 289 kommuner som besvarade frågan i enkäten.6
Bostadsmarknaden har dessutom under en längre tid präglats av ett mycket lågt ränteläge, vilket har återspeglats i de bolåneräntor som har gällt för såväl bolags som konsumenters fastighetskrediter.
Det låga ränteläget har tillsammans med bostadsbristen i framför allt storstadsregionerna medfört att priserna på bostäder har stigit i hög takt under flera års tid.
På senare tid har det dock skett en förändring. Riksbanken har höjt styrräntan med flera procentenheter, vilket har medfört att bankerna och bolåneinstituten har höjt hushållens bolåneräntor. Samtidigt har det rått en hög inflation i Sverige vilket har lett till att hushållens köpkraft har minskat. Vid tidpunkten för detta betänkandes avlämnande framstår det som att inflationen har dämpats och ränteläget gradvis är sjunkande.
Det ekonomiska läget har också medfört att byggbranschen har stagnerat. Fastighetsbranschen har drabbats hårt av det höga ränteläget och den höga inflationen. Bostadsbyggandet har minskat markant under de senaste åren. Enligt Boverkets prognos kommer antalet
6 https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/bostadsmarknaden/bosta dsmarknadsenkaten/region-kommun/riket/, hämtad 2023-12-11.
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
74
påbörjade bostäder minska från 71 000 under toppåret 2021 till cirka 27 000 år 2023 och 21 500 år 2024.7
Hushållens köpkraft har också fallit i takt med de höjda räntorna och inflationen. Hushåll med lägre inkomster får särskilt svårt att hävda sig när köpkraften faller. Inte minst kan ungas möjligheter att etablera sig på den ägda marknaden försämras. Just nu råder alltså ett ekonomiskt läge där många faktorer sammantagna har lett till en avmattning på bostadsmarknaden.
Enligt Boverkets beräkning av byggbehovet behövs cirka 60 000 nya bostäder årligen under 2021–2030 för att svara mot den förväntade framtida befolkningsökningen och samtidigt ta om hand det latenta behov av bostäder som byggts upp de senaste 15 åren. Nästan tre fjärdedelar av bostadsbehoven är lokaliserade till de tre storstadsregionerna (Boverket, 2021, s. 5).
En faktor som tidigare har lyfts fram som bidragande till att intresset för ägarlägenheter varit svalt är att kostnaden för en ägarlägenhet ofta är högre än för en motsvarande bostadsrätt. I en bostadsrätt fördelas kostnaden för boendet mellan själva bostadsrätten och fastigheten som sådan. En del av kostnaden för boendet ligger på så sätt på bostadsrättsföreningen genom lån på fastigheten. Det bekostas av bostadsrättsinnehavarna genom månadsavgifterna. Ett högre ränteläge har medfört ökade kostnader för de många bostadsrättsföreningar som haft bolånekrediter och andra skulder. Det har lett till högre månadsavgifter för bostadsrättsföreningarnas medlemmar. Bostadsrättshavarna, som dessutom generellt sett även har kostnader för egna bolån, har därför fått ökade boendekostnader.
Ett högre ränteläge kan komma att utjämna skillnaden mellan kostnader för ägarlägenheter och bostadsrätter, vilket skulle kunna öka attraktionskraften för ägarlägenheter. Eftersom en ägarlägenhetsägare i vanliga fall koncentrerar hela belåningen på bostaden till själva ägarlägenhetsfastigheten är hela kostnaden för räntor på bolånet avdragsgill. Bostadsrättsföreningar har inte samma möjlighet till ränteavdrag. När en stor del av lånen på fastigheten belastar bostadsrättsföreningen drabbas även bostadsrättsinnehavarna ekonomiskt ur denna aspekt.
7 Boverket (2023). Byggprognos. https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/bostadsmarknaden/byggprognos/ Hämtad 2023-08-29.
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
75
4.2 Utmaningar gällande ägarlägenheter som bostadsform
Utredningens analys ska enligt direktiven utgå från erfarenheter från tillämpningen av nuvarande regler om ägarlägenheter. Därför har utredningen varit i kontakt med flera aktörer på bostadsmarknaden, vilka bygger eller har byggt, eller i vissa fall endast projekterar för, ägarlägenheter. Företrädarna för dessa bostadsutvecklare är överlag eniga om att det finns ett intresse för ägarlägenheter hos konsumenter. En stor målgrupp utgörs av personer som har sålt eller står i begrepp att sälja en ägd bostad och sedan vill placera kapitalet i ett nytt boende.
Utredningen har inhämtat information om och synpunkter på det befintliga systemet. Diskussionerna har till stor del varit inriktade på anledningar till att ägarlägenheter som upplåtelseform inte har fått det förväntade genomslaget på den svenska bostadsmarknaden. Resultatet av denna kartläggning, och i viss mån utredningens slutsatser utifrån denna, redovisas i det följande.
4.2.1 Ett självständigt ägande men en kollektiv boendeform
Det som främst kännetecknar ägarlägenheten är det självständiga ägandet av bostaden. Ägaren till en ägarlägenhet har lagfart och fri rådighet över sin egendom. Det innebär bland annat att ägaren fritt kan hyra ut lägenheten till andra.
Ett självständigt ägande medför också en egen kontroll över befintliga krediter hänförliga till lägenheten, till skillnad från när man köper en bostadsrätt och därmed blir medlem i bostadsrättsföreningen och tar gemensamt ansvar för dess lån. Bostadsrättsföreningar äger fastigheten som bostadslägenheterna finns i och har generellt skuldsättning. Samfällighetsföreningen som hanterar de gemensamma utrymmena och anläggningarna för ägarlägenheter är i större utsträckning skuldfria.
Friheten och självständigheten som följer med ägandet av egendomen är givetvis attraktiv i många avseenden. Att äga sitt boende är förknippat med trygghet för många. En ägare till en ägarlägenhet riskerar inte att bli av med sin bostad vid misskötsamhet eller liknande. Det krävs lagstöd för att ta ifrån någon ens ägda fastighet. Exempel på situationer när det skulle kunna bli aktuellt är om
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
76
Kronofogdemyndigheten utmäter egendomen eller om ägaren till ägarlägenheten går i konkurs. Ytterst finns en möjlighet till tvångsförfoganden från samhällets sida genom expropriation eller liknande förfaranden.
Samma egenskaper som framhålls som fördelar i vissa situationer kan dock utgöra nackdelar i andra avseenden. En ägarlägenhet är en enskild fastighet i en större byggnad som inrymmer ett flertal separata fastigheter. Även om en ägare har ensam rådighet över sin avgränsade egendom så är han eller hon beroende av att de gemensamma utrymmena och funktionerna så som trapphus, soprum och avloppsledningar sköts och fungerar. Det är därför avgörande att organisationen kring förvaltningen av sådana delar fungerar. Som boende i ett flerbostadshus är man i detta avseende i behov av att övriga boende också tar sitt ansvar.
I ett flerbostadshus är också en persons boendemiljö beroende av övriga kringboende. Det är givetvis inte en önskvärd situation om kringboende grannar påverkar boendemiljön negativt genom exempelvis störningar nattetid, otrevligt beteende i trapphusen eller genom nedskräpning av de gemensamma ytorna, utan att det finns möjligheter att som skötsam boende få till stånd en ändring av situationen.
Med den digitala utvecklingen har det uppstått flera nya tjänster för resor och logi. Bland annat finns så kallade korttidsuthyrningar vilka fungerar som alternativ till traditionell hotellverksamhet. Genom tjänster som bland annat Airbnb kan privatpersoner eller bolag hyra ut bostäder till resenärer från hela världen. Den fria rätten att hyra ut ägarlägenheter gör dessa fastigheter till attraktiva objekt för detta ändamål. När en lägenhet ständigt nyttjas för korttidsuthyrning finns samtidigt risker för negativ påverkan på övriga boende. En hög omsättning av personer som vistas i huset bidrar till att de boende inte har kännedom om vilka som är hyresgäster och har rätt att vistas i byggnaden. Det kan också förmodas att personer som endast bor en kort period i en bostad inte tar samma ansvar för de gemensamma ytorna och för grannsämjan. Det kan också medföra ett större slitage på såväl de enskilda lägenheterna som de gemensamma utrymmena i byggnaden.
Systemet med ägarlägenheter bygger på det enskilda ägandet och det saknas någon särskild organisation för att lösa frågor som ofta uppstår i ett flerbostadshus. Den form som valdes för att förvalta samfälld egendom i ägarlägenhetsbyggnader är förvaltning genom
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
77
samfällighetsföreningar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, nedan SFL. Samfällighetsföreningen finns till för att sköta förvaltningen av gemensamhetsanläggningar och andra samfällda ytor. Det finns genom föreningens styrelse en organisation som tar det löpande ansvaret för anläggningens skötsel, underhåll och drift. Det finns också genom föreningsstämman en möjlighet för varje ägarlägenhetsägare att vara delaktig i förvaltningen och få göra sin röst hörd. Inom ramen för frågor som hanteras av samfällighetsföreningen finns regler om hur giltiga beslut ska fattas och regler om hur exempelvis kostnadsfördelning ska bestämmas.
Även om det finns ett ordnat regelsystem för hur förvaltningen ska gå till så krävs det att det finns personer som vill och förmår att engagera sig i den gemensamma förvaltningen. Detta är något som kan försvåras av möjligheten för juridiska personer att äga ägarlägenheter. En farhåga har framförts till utredningen att det i vissa fall till och med kan vara svårt att få kontaktuppgifter till behörig företrädare för ett bolag som äger en ägarlägenhet och att det därmed kan vara svårt att få personer som vill engagera sig i styrelsearbete. Det kan också vara svårt att nå företrädare för delgivning när det exempelvis är aktuellt med ett vitesföreläggande i en grannelagrättslig fråga i domstol.
Regelverket gällande ägarlägenheter kan för en lekman uppfattas som snårigt och svårt att sätta sig in i. Genom förrättningen vid lantmäterimyndigheten, där ägarlägenheterna bildas, skapas en eller flera gemensamhetsanläggningar och samfälligheter samt bildas en samfällighetsförening. Dessa åtgärder sköts av professionella aktörer, men efter avslutad förrättning är det upp till lekmän i samfällighetsföreningens styrelse att sköta dess löpande förvaltning. Inte minst i de fall en samfällighetsförening ska förvalta flera gemensamhetsanläggningar kan det riskera att uppkomma komplicerade frågor av såväl teknisk som ekonomisk natur.
Ett av de företag som utredningen har varit i kontakt med, JM AB, har redogjort för att bolaget av denna anledning i sin projektering av ägarlägenheter strävar efter att minimera antalet gemensamhetsanläggningar och andra gemensamma anordningar för att underlätta den gemensamma förvaltningen.
En samfällighetsförenings ändamål är uttryckligen avgränsat till att förvalta den eller de samfälligheter för vilken föreningen bildats och det finns ett uttryckligt förbud mot att bedriva verksamhet
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
78
som inte kan hänföras till det ändamål som samfälligheten ska tillgodose (jämför 18 § SFL). I ett flerbostadshus med många olika hushåll kan det dock uppstå en rad andra frågor som inte är direkt knutna till samfälligheten, exempelvis konflikter grannar emellan. I sådana fall är det tveksamt vilken kompetens som samfällighetsföreningen egentligen har. Det finns visserligen enligt 19 a § SFL en rätt för föreningen att föra talan i domstol mot en medlem som missköter sina skyldigheter enligt föreningens stadgar. Det följer också av 3 kap. 11 § JB en rätt för samfällighetsföreningen att föra talan mot en delägare av samfälligheten som stör sin omgivning eller inte iakttar vad som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen. Hur långtgående möjligheter en förening har att ingripa i grannelagrättsliga konflikter har inte, såvitt utredningen kan utröna, prövats rättsligt. Utredningen har inte heller kunnat hitta stöd i praxis för att dessa rättsliga möjligheter använts i någon utsträckning i ägarlägenhetssammanhang.
Det är enligt utredningens mening tydligt att det behövs någon form av organisation som hanterar frågor som uppstår mellan de boende. Exempelvis har i remissförfarandet lyfts farhågan att skyddet för de kvarboende hyresgästerna kan komma att försvagas om det inte finns någon att rikta åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § JB mot när något i boendet, som hör till de gemensamma delarna av byggnaden, missköts. Förslaget från berörda remissinstanser var att ett åtgärdsföreläggande ska kunna riktas mot samfällighetsföreningen eftersom det är föreningen som förvaltar de gemensamma delarna. Det innebär dock att en ny form av åtagande skulle läggas på föreningen än vad som kanske kan sägas ingå i dess ändamål. Utredningens överväganden i dessa frågor framgår nedan i kapitel 10.
Ju mer vidsträckta befogenheter som ges samfällighetsföreningen när det gäller att ingripa mot störande uppträdande eller dylikt, desto större blir inskränkningarna i ägarlägenhetsägarnas fria rådighet över sin egendom.
En aktiv samfällighetsförening kräver därtill mer resurser vad avser arvode till styrelsemedlemmar eller av föreningen utsedda förvaltare. Just frågan om storleken på avgiften till samfällighetsföreningen jämfört med avgiften till en bostadsrättsförening brukar
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
79
lyftas fram som ett argument för att välja ägarlägenheten som boendeform.
För att ägarlägenheten ska vara ett attraktivt alternativ för en köpare som vill äga sitt boende förefaller det väsentligt att det finns mekanismer för att hantera exempelvis störningar från en granne. En obegränsad rådighet över sin avgränsade del av en större byggnad kan innebära att övriga lägenhetsinnehavare i byggnaden upplever en begränsning i sina respektive rättigheter att fritt nyttja sin egendom. I betänkandet SOU 2002:21 s. 194 uttryckte 2002 års ägarlägenhetsutredning det som att ”[s]törningar kan av grannarna upplevas som en kränkning av deras äganderätt.”
Dessa intresseavvägningar återkommer utredningen till i de följande kapitlen. Frågan om inskränkning i äganderätten får framför allt stor betydelse för våra överväganden i frågan om samfällighetsföreningen bör ha en möjlighet att begära att en ägarlägenhetsägare som missköter sig ska föreläggas att sälja sin lägenhet, se kapitel 14.
4.2.2 Fortsatta svårigheter att få krediter och att teckna försäkringar
Ägarlägenheten som ägandeform är som framgår ovan förknippad med vissa särdrag i förhållande till andra äganderättsformer på den svenska bostadsmarknaden. Med det självständiga ägandet följer en rätt att fritt råda över sin egendom. Samtidigt innebär innehavet att ägaren är del av ett gemensamt ägande och en kollektiv boendeform, vilket gör att rådigheten över egendomen i vissa avseenden är beroende av kringboendes förfoganden över sina respektive egendomar.
I 2014 års betänkande konstaterade 2012 års ägarlägenhetsutredning att det i samband med ägarlägenheternas introduktion på bostadsmarknaden inledningsvis fanns en osäkerhet från såväl banker som försäkringsbolag gällande den nya boendeformen. I betänkandet anfördes att dessa problem i stort verkade ha varit av övergående karaktär.
Vid utredningens kontakter med aktörer i byggbranschen och försäkringsbranschen har emellertid en motsatt åsikt framförts. Problemen med att utforma lämpliga försäkringsprodukter förmodades upphöra i takt med att ägarlägenheter blev mer etablerade
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
80
som upplåtelseform på marknaden, men utvecklingen har inte gått åt det hållet.
Branschorganisationen Svensk Försäkring har redogjort för att det i försäkringsbranschen fortsatt råder samma skepticism som när 2012 års ägarlägenhetsutredning presenterade sitt betänkande. I ett flerbostadshus riskerar många svåra gränsdragningar att uppstå i fråga om vilken försäkring som ska täcka en uppkommen skada. Det kan exempelvis vara fråga om en skada på den gemensamma egendomen som kräver åverkan på några enskilda ägarlägenhetsfastigheter för att kunna åtgärdas. Det kan också vara fråga om misskötsamhet eller försummelse i en ägarlägenhet som medför skador i intilliggande lägenheter. Vidare finns en risk för att det uppstår tvist mellan olika försäkringsinnehavare i fråga om vems försäkring som ska täcka en viss skada, när olika försäkringsvillkor stadgar olika självriskbelopp etc. Dylika gränsdragningsproblem förekommer i bostadsrättsföreningar. Beträffande dessa finns dock en för försäkringsbolagen viktig skillnad – det finns en förening som äger själva byggnaden och håller den fullvärdesförsäkrad (vilket inte behöver vara fallet när det gäller den samägda egendomen som förvaltas av en samfällighetsförening). Sedan har vardera bostadsrättshavare en hemförsäkring för lösöre m.m. Så länge det saknas ett tydligt system för ersättningsansvar så är försäkringsbolagen ovilliga att tillhandahålla försäkringslösningar.
Osäkerheten kring försäkringar utgör i sig en faktor som kan verka avskräckande för en intressent. Det är riskfyllt att köpa en ägarlägenhet som riskeras skadas genom vanvård av en granne, om grannen inte har en hemförsäkring som täcker uppkomna skador på intilliggande fastigheter, särskilt givet att den egna försäkringen inte med självklarhet träder in i en sådan situation.
Ägarlägenheter som nyetablerad ägandeform har medfört, och medför fortfarande, viss osäkerhet för exempelvis kreditinstitut vid bedömningen av egendomens värde. Bankerna har hittills förhållit sig försiktiga i fråga om att ge krediter till köp av ägarlägenheter. Till stor del har det förklarats med en osäkerhet gällande lägenhetens värde vid en kommande försäljning. Eftersom upplåtelseformen är ny finns det inte alltid några jämförbara objekt på marknaden som kan ligga till grund för en värdering av lägenheten. Vidare har frågetecken lyfts kring värdet av en pant när pantegen-
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
81
domens värde kan försämras på grund av vanvård av eller olyckor på omkringliggande fastigheter.
Även bostadsutvecklare har vittnat om svårigheterna att beviljas byggkreditiv till byggprojekt med ägarlägenheter. Det, i kombination med det svala intresset från konsumenterna, har medfört att bostadsutvecklarna i många fall har prioriterat att bygga bostadsrätter.
4.3 Kriminalitet rörande fastigheter
4.3.1 Inledning
Polismyndigheten redogör i en rapport för att ekonomisk brottslighet har blivit en allt större del av den organiserade brottsligheten (Polismyndigheten, 2023, s. 9). Organiserad brottslighet och finansieringen av den finner ständigt nya tillvägagångssätt genom anpassningar till teknik- och samhällsutvecklingen. Förebyggandet av såväl organiserad brottslighet som ekonomisk brottslighet är högt prioriterade frågor som berör många av samhällets myndigheter.
Inom ramen för översynen av det i SOU 2014:33 föreslagna förfarandet för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter har utredningen ställts inför frågan om en omvandlingsmöjlighet riskerar att utnyttjas i kriminella syften. Farhågor har lyfts om att det föreslagna förfarandet bland annat skulle kunna användas i penningtvättssyfte eller av kriminella grupper för att stärka sina territoriella maktpositioner i utsatta områden. Mot bakgrund av den kunskap som i dag finns om organiserad brottslighet och fastigheter som brottsverktyg har utredningen därför sett anledning att redogöra för problematiken och analysera förslagen även ur en sådan synvinkel. Det finns en stor kunskap hos de myndigheter som utredningen har varit i kontakt med. Givet den information som utredningen har tagit del av skulle avsnittet därför kunna göras betydligt mer omfångsrikt. Sett till utredningens uppdrag i dess helhet utgör frågan emellertid endast en begränsad del. Utredningen håller därför den följande redogörelsen relativt kortfattad och övergripande.
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
82
4.3.2 Kontroll av fastighetsförvärv
Gällande lagstiftning om fastighetsöverlåtelser ställer inte krav på att parterna identifierar sig i samband med rättshandlingen, vare sig inom ramen för lagfartsprocessen eller enligt gällande formkrav för överlåtelser av fast egendom.
Fastighetsinskrivningens hantering av inskrivningsärenden enligt 19–24 kap. JB är i huvudsak formell och processen är summarisk. Inskrivningsprocessen är utformad för att vara snabb, enkel och effektiv. Besluten baseras i huvudregel på det underlag som sökanden givit in i ärendet.
I praktiken sker det en mycket begränsad kontroll av en person som saknar ett svenskt personnummer och någon faktisk identitetskontroll sker inte heller avseende personer med svenskt personnummer. För personer utan svenskt personnummer finns det alltså en risk för att det namn som angivits på förvärvshandlingar och ansökan om lagfart, inte motsvaras av någon verklig person. (Lantmäteriet, 2023, s. 10).
Av statistik från Lantmäteriet framgår att antalet fysiska personer som de senaste tre åren har ansökt om lagfart utan att ange personnummer eller samordningsnummer uppgår till i snitt 5 300 om året. Det finns inte underlag för att avgöra om någon av dessa ingår i ett led i någon form av ekonomisk brottslighet. Det kan dock konstateras att det varje år i en inte obetydlig mängd ärenden ansöks om lagfart för personer med identiteter som inte går att kontrollera (SOU 2023:55 s. 116).
Det sker vidare som huvudregel inte någon närmare kontroll av äktheten i överlåtelsehandlingarna som ligger till grund för lagfartsansökan. Köpeavtal och andra överenskommelser till grund för överlåtelsen ska upprättas analogt och undertecknas med penna på papper. Detta gör dem sårbara för förfalskningar och det saknas därutöver möjligheter att identifiera avvikande transaktioner eller andra mönster av betydelse. Det finns inte heller några krav på att parterna ska legitimera sig eller på annat sätt verifiera eller auktorisera underskriften på en överlåtelsehandling (Lantmäteriet, 2023, s. 34).
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
83
4.3.3 Brottslig verksamhet som rör fastigheter
Penningtvätt genom fastighetstransaktioner
Syftet med penningtvätt är att dölja att pengar kommer från brottslig verksamhet så att pengarna kan konsumeras eller investeras i den legala ekonomin utan att väcka misstankar, det vill säga att sopa bort de brottsliga spåren. Penningtvätten i sig sker ofta genom en serie transaktioner, där brottsutbytet skiftar ägare och form och kanske delas upp i mindre delar – allt för att minska spårbarheten.
En förutsättning i ett penningtvättsupplägg är att kunna flytta pengar mellan olika konton, utan att aktiviteten kan spåras till vare sig förbrottet eller den eller de kriminella aktörer som ligger bakom. För att kunna kontrollera konton som används i syfte att flytta pengar behövs som regel ett nätverk av flera individer eller identiteter. Myndigheter och andra aktörer förlitar sig vanligen på de kontroller som genomförs av den aktör som utfärdar till exempel ett identitetskort, samordningsnummer eller e-legitimation och utgår därmed ifrån att de är riktiga. Denna tillit till grundidentifieringen utgör en sårbarhet i det svenska systemet, eftersom handlingar som utfärdas eller utnyttjas på falska premisser kan användas vid kontakter med myndigheter och företag och därmed underlätta för penningtvätt och andra brottsupplägg (Polismyndigheten, Samordningsfunktionen, 2021, s. 14 f.).
Finanspolissektionen vid Polismyndigheten, nedan finanspolisen, har redogjort för att såväl rapporter i penningtvättsregistret som annan underrättelsedata bekräftar att det förekommer penningtvätt inom den svenska fastighetssektorn. Fastighetsmarknaden är en sektor som av flera skäl är attraktiv för penningtvätt. Fastigheter erbjuder en relativt stabil investering som dessutom kan hyras ut och ge intäkter. Hyresinkomster kan användas som förklaring till pengar med illegalt ursprung och lån kan betalas av med brottsvinster. Det finns möjlighet till penningtvätt i större skala, eftersom transaktionerna avser höga belopp. Affärerna involverar olika typer av verksamhetsutövare, ibland i flera länder, vilket gör att granskningen riskerar att falla mellan stolarna och att penningtvättsupplägg kan vara svåra att upptäcka (Polismyndigheten, Finanspolissektionen, 2021, s. 5).
Finanspolisen har upptäckt bolånehärvor där kluster av individer på kort tid har använt samma bank för att ta bolån med falska under-
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
84
lag. Bland annat förekommer lånebedrägerier via målvakt där man inte har för avsikt att betala skulden. Bedrägerierna kan gå till så att man låter en målvakt köpa en fastighet som sedan övervärderas kraftigt med hjälp av mäklare. Därefter belånas fastigheten och de inblandade delar på lånebeloppet. Det förekommer också att kriminella personer vill ta banklån för att finansiera bostadsköp och därigenom använder falska underlag för låneansökan i form av förfalskade löneintyg och manipulerade kontoutdrag (Polismyndigheten, Finanspolissektionen, 2021, s. 9).
Finanspolisen ger vidare exempel på att fastighetsaffärer kan genomföras med olika tillvägagångssätt för att dölja pengars ursprung, exempelvis genom att köpet sker genom en bulvan för en kriminell persons räkning, att köpet görs av en stiftelse eller trust, eller att det finansieras med pengar från utlandet. Det förekommer också att fastigheter över- eller undervärderas för att möjliggöra penningtvätt. Övervärdering kan göras för att möjliggöra bolånebedrägerier, det vill säga att banker förleds att bevilja bolån till för höga belopp på falska premisser (Polismyndighetens informationsblad 2021).
Att undervärdera fastigheten och därefter även sälja till ett belopp som motsvarar ett underpris kan till exempel möjliggöra penningtvätt om en delbetalning med svarta pengar sker vid sidan om den dokumenterade fastighetstransaktionen. När fastigheten sedan säljs vidare för en högre köpeskilling förefaller det utåt sett som att säljaren har gjort en legal vinst. Eftersom fastighetsförvärv ofta sker med relativt stora belopp skapar sådana förvärv en attraktiv möjlighet att omsätta pengar från brottsvinster. Insynen och kontrollen över förvärvet är som anförs ovan begränsad.
Både banker som beviljar bolån och fastighetsmäklare är skyldiga att rapportera misstänkt penningtvätt till polismyndigheten. Bankernas rapporter till penningtvättsregistret delas i rapporten in i två huvudkategorier – misstankar rörande bolag eller bolagsföreträdare i fastighetsbranschen samt misstankar i samband med köp eller försäljning av fastigheter. Bankerna reagerar på vissa transaktioner i samband med köpet, exempelvis att det görs delbetalningar från olika konton. Fastighetsmäklare rapporterar misstänkt penningtvätt i signifikant lägre utsträckning. Enligt finanspolisens sammanställning, vilken avsåg perioden mars–oktober 2020, rapporterade banker in 200 fall av misstankar om penningtvätt kopp-
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
85
lade till fastighetsbranschen. Motsvarande antal rapporter från fastighetsmäklare under samma period var en (1) rapport (Polismyndigheten, Finanspolissektionen, 2021, s. 7).
Brottsligt nyttjande av lägenheter
Ett annat problem som framhålls i flera statliga rapporter och utredningar, däribland betänkandet SOU 2023:57 är att bostadslägenheter används för kriminell verksamhet. Kriminella grupperingar använder bostäder, affärslokaler och källare för bas för sin verksamhet. Vanliga exempel är förvaring av vapen, narkotika eller stöldgods.
Både bostadslägenheter och hyreslokaler används i olika kriminella verksamheter. De kriminella verksamheterna sträcker sig från småskaliga verksamheter såsom förvarings- eller försäljningsplatser av narkotika och stöldgods, till storskalig och systematisk verksamhet som tillverkningscentraler av falska identitetshandlingar. Det förekommer även en relativt omfattande spelklubbsverksamhet i Stockholmsregionen (SOU 2017:33 s. 261).
Det är ett centralt behov för kriminell verksamhet att ha tillgång till lägenheter och andra utrymmen som kan användas på olika sätt för kriminella ändamål. Lägenheten blir ett slags brottsverktyg. Bostäder och andra till bostaden hörande utrymmen som förråd används ofta till förvaring av vapen, stöldgods och dylikt. Lägenheten kan också användas för förberedelse av eller utförande av själva brottsligheten, exempelvis ett ställe att packa om narkotika.
Det kan också vara värdefullt att ha tillgång till olika lägenheter för att gömma personer som ska begå eller nyligen har begått brott. En lägenhet kan tjäna som mötesplats för ungdomar i området som rekryteras till kriminella grupper.
Lägenheter kan även ibland utnyttjas av organiserade prostitutionsverksamheter bland annat genom korttidsuthyrning via olika andrahandsförmedlingar. Det kan också förekomma att det i en lägenhet inhyses ett stort antal personer, ofta under undermåliga förhållanden, vilka exempelvis ska arbeta utan arbetstillstånd i olika verksamheter.
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
86
4.3.4 Identifierade risker på grund av ägarlägenheters särdrag
På hyresrättens område finns det redan möjlighet att säga upp hyresgäster som genom exempelvis vanvård, störningar eller allvarlig brottslighet i lägenheten missköter sina skyldigheter som hyresgäst. Liknande möjligheter finns beträffande bostadsrättsinnehavare.
Några sådana möjligheter finns inte om en ägarlägenhetsägare begår brott i sin lägenhet. Det finns inte samma kontroll av en ägarlägenhet och hur den utnyttjas som i en hyresfastighet eller en bostadsrättsförening.
Att bo granne med företrädare för en kriminell gruppering kan vara förenat med fara och obehag för andra kringboende (SOU 2017:33 s. 246). För kringboende som störs av en boende i en lägenhet och av hur denne använder sin lägenhet finns det inte en självklar instans att vända sig till så som en hyresvärd. Möjligheten att bli av med en granne i en ägarlägenhet är därför mycket liten. Svårigheterna med att avbryta kriminella grupperingars tillgång till en lägenhet eller lokal är därför en faktor som kan öka ägarlägenheters attraktionskraft för kriminella.
Ett alternativ är givetvis att polisanmäla misstänkt kriminella aktiviteter som man iakttar. I vissa bostadsområden råder det emellertid en tystnadskultur och ett lågt förtroende för polisen och övriga myndigheter och benägenheten att polisanmäla brottslighet kan vara låg. I sådana områden kan det därför finnas ett stort spelrum för kriminell verksamhet.
En ägare till en ägarlägenhet har vidare fri rådighet över sin egendom, vilket innefattar en obegränsad rätt att hyra ut ägarlägenheten. En samfällighetsförening har inga möjligheter att begränsa en sådan rätt. Det sker inte heller någon kontroll över vem eller vilka som står som hyresgäster eller vilka som faktiskt bor i lägenheten. Därför finns det en risk för att ägarlägenheter, i högre utsträckning än exempelvis bostadsrätter, används som ett verktyg för penningtvätt genom falska hyreskontrakt som synes ge lagliga hyresinkomster eller upplåts för annan brottslig verksamhet.
På senare tid har det av brottsbekämpande myndigheter uppmärksammats fall där oseriösa aktörer har tagit över styrelser i bostadsrättsföreningar och därigenom tillskansat sig medel till
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
87
stora belopp (se bland annat exemplen från Brf Thomsons väg och Brf Taxeringsrevisorn 2 i Malmö). I vissa fall har det fått så långtgående konsekvenser att bostadsrättsföreningen har tvingats att försättas i konkurs, vilket har lett till stora förluster för föreningens medlemmar.
Det kan teoretiskt sett finnas liknande incitament för ägarlägenhetsägare att ta över kontrollen av styrelsen för den samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten som ägarlägenheten deltar i. Visserligen äger samfällighetsföreningen inte fastigheten på motsvarande sätt som en bostadsrättsförening. Det finns dock likheter i fråga om att styrelsen i föreningen sköter samfällighetsföreningens ekonomi, lägger fram debiteringslängd avseende taxering av bidrag från medlemmarna och har rätt att företräda föreningen gentemot tredje man. Det finns därmed en risk för att en illojal styrelse missköter underhållet av fastigheten och att uttaxerade medel inte kommer medlemmarna till nytta i behörig ordning. Mot bakgrund av vad utredningen erfarit kring kriminellas nyttjande av utrymmen i fastigheter kan det också finnas en risk för att lokaler i de gemensamma delarna av byggnaden, exempelvis samlingslokaler eller andra rum upplåts till olagliga verksamheter. Det finns exempel på att så har skett i bostadsrättsföreningar och att personerna som har kontrollerat bostadsrättsföreningen har upplåtit fastighetens utrymmen till olika illegala verksamheter (se bland annat Brf Malmparken 1 i Sollentuna). En särskild risk kan förmodas ligga i de fall där de boende inte har förmåga eller intresse av att engagera sig i samfällighetsföreningens förehavanden och inte närvarar för att ta tillvara sina rättigheter på föreningsstämman. I sådana fall är det möjligt för oseriösa ägarlägenhetsägare att inta styrande positioner inom föreningen.
Ytterligare en aspekt som riskerar att verka gynnsamt för kriminella element är det faktum att ägarlägenheter kan ägas av juridiska personer. Kronofogdemyndigheten har i kontakt med utredningen lyft en farhåga för att ägarlägenheter därigenom kan komma att utnyttjas i penningtvättssystem genom att lägenheterna överlåts mellan bolag i en rad transaktioner i flera led för att dölja pengars ursprung.
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
88
4.3.5 Farhågor med ett omvandlingssystem
Särskilda utmaningar i utsatta områden
Det föreslagna systemet med omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter är inte uttryckligen avsett att användas enbart i de så kallade miljonprogramsområdena. Däremot framgår av direktiven att en omvandlingsmöjlighet är tänkt bland annat att bidra till en ökad blandning av boendeformer i exempelvis dessa områden. I den allmänna debatten har också ägarlägenheten som boendeform förts fram som lämplig för att stärka inslaget av ägande i socialt utsatta områden.
Strategin att införa blandade boendeformer för att minska segregationen i områden med stor andel social utsatthet bland de boende har bland annat prövats med gott resultat i Danmark. Bland annat har hus bestående av ägarlägenheter byggts i områden som i övrigt har bestått huvudsakligen av hyresbostäder. Enligt styrelsen för den danska organisationen Ejerlejlighedernes Landsforening, vilken utredningen varit i kontakt med, har dessa projekt i allmänhet haft en positiv påverkan på områdena.
Miljonprogramsområdena domineras av hyresrätter. En stor andel av hyresfastigheterna i dessa områden är i behov av renoveringar och standardhöjningar. I SOU 2014:33 nämns att omvandling till ägarlägenheter skulle kunna bidra till att lösa de problem som finns med bland annat underhåll och upprustning av byggnader i miljonprogramsområdena (SOU 2014:33 s. 95 f.).
Polismyndighetens kartläggning av utsatta områden
Flera av miljonprogramsområdena är representerade bland de områden som ingår i Polismyndighetens kartläggning av utsatta områden. Utsatta områden är det begrepp som togs fram av Polismyndigheten 2015 (se bland annat Polismyndigheten, 2023, s. 9). Begreppet består av tre kategorier: Utsatta områden, särskilt utsatta områden och riskområden.
Utsatta områden definieras av Polismyndigheten som geografiskt avgränsade områden som karaktäriseras av en låg socioekonomisk status och kriminell påverkan på lokalsamhället. Kriminell påverkan exemplifieras i rapporten med dels direkta påtryckningar,
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
89
exempelvis genom hot och utpressning, dels indirekta, som offentliga våldshandlingar vilka riskerar att skada tredje man, narkotikahandel som bedrivs öppet eller ett utåtagerande missnöje mot samhället. Påverkan yttrar sig enligt polisen snarare genom den sociala kontexten i området än genom de kriminellas utstuderade avsikt att ta makten och kontrollera området. Effekten blir att de boende i området upplever otrygghet, vilket i sin tur leder till en minskad benägenhet att anmäla brott och att medverka i en rättsprocess.
Polismyndigheten har också identifierat vissa särskilt utsatta områden. Dessa utgörs av geografiskt avgränsade områden som kännetecknas av en allmän obenägenhet att delta i rättsprocesser. Det kan även förekomma systematiska hot och våldshandlingar mot vittnen, målsägande och anmälare i området. Situationen i området innebär att det är svårt eller nästintill omöjligt för polisen att fullfölja sitt uppdrag, vilket kräver regelmässig anpassning av arbetssätt eller utrustning. Många gånger har det skett en normalisering, vilken lett till att varken polisen eller de boende reflekterar över det avvikande läget i området. Ett särskilt utsatt område kan även i viss mån inbegripa exempelvis parallella samhällsstrukturer, extremism i form av systematiska kränkningar av religionsfriheten eller starkt fundamentalistiskt inflytande som begränsar människors fri- och rättigheter, och en hög koncentration av kriminella personer som är bosatta där. En ytterligare försvårande omständighet är om det ligger andra utsatta områden i nära anslutning till ett särskilt utsatt område. Då finns det risk för samverkan mellan kriminella personer och mellan kriminella nätverk inom områdena.
Vidare är vissa områden identifierade som riskområden – områden som uppfyller samtliga kriterier för ett utsatt område men som inte når upp till de kriterier som kännetecknar ett särskilt utsatt område. Läget i dessa områden är dock så alarmerande att det finns en överhängande risk att området riskerar att bli särskilt utsatt om inte adekvata åtgärder sätts in (Polismyndigheten, 2023, s. 9).
Det är en komplex problembild som präglar områdena, vilken består av hög arbetslöshet, låga inkomster, bidragsberoende och låg gymnasiebehörighet. Även den fysiska miljön har betydelse då den arkitektoniska utformningen av områdena bland annat innebär att polisens arbete försvåras (Polismyndigheten, 2017, s. 30 f.). Det råder en utbredd trångboddhet, vilket kan leda till sämre skol-
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
90
resultat och till att unga vistas mer i den offentliga miljön som de delar med kriminella. Eftersom det många gånger finns olika etniska grupper i områdena, kan historiska och globala konflikter skapa oro och spänningar (Polismyndigheten, 2017, s. 13).
Av rapporten framgår att narkotikabrottsligheten enligt polisens bedömning utgör den mest problematiska kriminaliteten i dessa områden, då den bidrar till etablering av kriminella nätverk och lägger grunden till en kriminell karriär (Polismyndigheten, 2017, s. 23). Narkotikabrottsligheten och närvaron av kriminella riskerar att medföra att det skapas lokala narkotikamarknader, så kallade hot
spots. Det ökar risken för konkurrens och revirbeteende mellan
kriminella aktörer, vilket bidrar till konflikter och våldsdåd.
I rapporten redogörs också för att det i vissa utsatta områden finns parallella samhällsstrukturer, gällande såväl normbildning som ekonomi och rättskipning. Lokala sociala ordningar som på olika sätt avviker från det demokratiska samhällssystemet får betydelse för utvecklingen i områdena. Enligt polisens bedömning finns verksamheter och resurser i områdena som möjliggör för individer att leva helt utanför det svenska samhällssystemet. De kriminella nätverken kan ordna boende, arbete, bankverksamhet, skydd och säkerhet för människor som i andra fall har svårt att få dessa tjänster, och som i vissa fall vistas olagligt i Sverige. Det finns alltså en omfattande illegal andrahandsuthyrning av bostäder, illegal låneverksamhet, stort utbud av varor som stöldgods och försäljning av alkohol och tobak till underpris samt illegal spel- och festverksamhet. I viss mån finns även former för att lösa tvister utanför den legala rättskipningen (Polismyndigheten, 2017, s. 32).
Omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter i utsatta områden medför mot den beskrivna bakgrunden särskilda risker. Det är otillfredsställande att uttala sig generellt om dessa svårigheter eftersom de naturligtvis inte är representativa för alla områden eller alla människor som bor i områdena. Det saknas emellertid förutsättningar för utredningen att angripa problematiken annat än på ett övergripande och i viss mån generaliserande plan.
Den utbredda kriminaliteten i utsatta områden och kriminella grupperingars positioneringar utgör den största farhågan. En omvandlingsmöjlighet av ägarlägenheter kan riskera att leda till att kriminella grupper förvärvar lägenheter för att ytterligare befästa sin ekonomiska och strukturella position i ett område. Genom en
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
91
kriminell grupps ägande av lägenheter riskerar en beroendesituation att uppstå för befintliga eller blivande hyresgäster. Lägenheter kan också användas för att upplåta ett stort antal så kallade madrassplatser, eller för att inhysa personer som exempelvis vistas illegalt i landet eller som vistas här ofrivilligt, exempelvis inom ramen för människohandel.
Det finns även risk att kriminella grupperingar med starkt ekonomiskt kapital använder sig av utlåning av medel till bostadsköp för att knyta icke-kriminella personer till sig.
Det kan vara svårt att få boende att engagera sig och delta i exempelvis styrelsearbete eller att ianspråkta sina rättigheter vid en föreningsstämma. I utsatta områden finns typiskt sett en högre risk för att de boende saknar grundläggande kunskap om ekonomiska och juridiska förutsättningar för boendet och har en bristande erfarenhet av en sådan kollektiv boendeform som ägarlägenheter ändå i viss mån är. Det kan dels leda till att samfällighetsföreningarna som ska förvalta de gemensamma ytorna i huset inte blir fullt ut funktionella. Det ökar även generellt den ovan beskrivna risken för att kriminella personer tar över styrelsen i föreningen och därmed kontrollerar byggnadens gemensamma ytor i stort.
Fastighetsägarens roll för att bidra till trygghet i området
En viktig aspekt av frågan om omvandlingsförfarandet i utsatta områden är den roll som kommunen, genom de kommunala bostadsbolagen, har i dessa områden.
En förmodad konsekvens av införande av en omvandlingsmöjlighet är att en del av de större bostadsbolagen kommer att sälja delar av sitt fastighetsbestånd.
I flera rapporter och utredningar har slagits fast att fastighetsägare har en viktig roll att fylla när det gäller att skapa trygghet i områden med utbredd kriminalitet. Det är fastighetsägarna som har kännedom och kunskap om de sociala strukturer och grupperingar som gäller bland de boende. Utredningen vill dock understryka att det samtidigt är en komplex uppgift, eftersom fastighetsägarna i många fall själva utsätts för brott i dessa områden. Fastighetsägarna kan givetvis aldrig överta polisens eller andra rättsvårdande myndigheters uppgifter men kan i samverkan med andra samhällsaktörer
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
92
bidra till att öka tryggheten för de boende i och omkring fastigheterna (se bland annat Fastighetsägarna, 2022, s. 11).
På initiativ av branschorganisationen Svensk Försäkring tillsattes 2017 en trygghetskommission med uppgift att belysa utvecklingen av den anmälda vardagsbrottsligheten och den brottsrelaterade otryggheten samt lägga fram åtgärdsförslag för att bryta brottsutvecklingen. Trygghetskommissionen redovisade sitt uppdrag i en rapport 2018. Slutsatsen att fastighetsägaren, framför allt de allmännyttiga fastighetsbolagen, spelar en viktig roll i socialt utsatta områden anförs även i denna rapport (Trygghetskommissionen, 2018, s. 155 f.). I rapporten konstateras att polisen inte ensam klarar av att bedriva det brottsförebyggande och trygghetsskapande arbete som krävs för att skapa ett tryggt samhälle. Av rapporten framgår att även andra samhällskrafter måste engageras, såsom kommuner, fastighetsägare, säkerhetsbransch, övriga näringsidkare och försäkringsbransch.
Genom att fastighetsägare tillhandahåller bostäder och kommersiella lokaler bedöms de ha en mycket viktig roll för brottsförebyggande arbete och trygghetsfrågor. Eftersom de ansvarar för själva fastigheterna och miljön däromkring har de även möjlighet att påverka flera viktiga förhållanden såsom att åtgärda skadegörelse, motverka störande beteenden och skapa trivsel i miljön.
4.3.6 Samrådsmöten och andra näraliggande utredningar
Utredningen har varit i kontakt med företrädare för flera av de myndigheter som arbetar mot organiserad brottslighet. Bland annat har utredningen hållit möten med Brottsförebyggande rådet (Brå), och Ekobrottsmyndigheten. Vidare har utredningen haft kontakt med bland annat Kronofogdemyndigheten och Lantmäteriet i fråga om deras erfarenheter av fastigheter som brottsverktyg.
Baserat på vad som framkommit genom utredningens inledande samrådsmöten om kriminalitet inom fastigheter kan slutsatsen dras att det finns en potential för att nyttja ägarlägenheter i kriminella syften.
Utifrån samrådskontakterna kan även en samsyn konstateras hos de berörda myndigheterna kring att en omvandlingsmöjlighet
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
93
av flerbostadsfastigheter till ägarlägenheter riskerar att intensifiera sådana brottsupplägg som fastighetsbranschen i övrigt möjliggör.
En farhåga har lyfts om att omvandlingsförfarandet riskerar att skapa nya affärsupplägg som kan attrahera mindre seriösa aktörer. Ett exempel är för ändamålet bildade fastighetsbolag som köper upp nedgångna fastigheter för att renovera dem med svarta pengar. Ett annat är att fastighetsbolag köper en hyresfastighet för att utnyttja omvandlingsförfarandet till att sälja de enskilda lägenheterna till andra koncernbolag eller andra bulvaner som led i ett penningtvättsupplägg.
Vidare är samrådsaktörerna eniga även i frågan att det föreligger särskilda risker med att omvandla flerbostadshus i de miljonprogramsområden som ofta även utgör utsatta områden i storstäderna. Lägenheter i dessa områden torde typiskt sett kunna förvärvas till lägre värden än de ägarlägenheter som hittills har byggts i nyproduktion. Vid en omvandling blir flera fastigheter till ett begränsat värde tillgängliga för förvärv inom ett särskilt område. Många av dessa områden kännetecknas redan av en hög andel kriminella bosatta och en risk för en utbredd kriminell ekonomi som kan finansiera fastighetsköpen såväl genom direkta förvärv som genom utlåningsverksamhet till andra personer.
Det är av naturliga skäl ingen som har berett utredningen med en heltäckande lösning på problemet. Däremot har kontakterna gett en bild av att det på många håll i samhället pågår parallella insatser för att komma till rätta med problematik i såväl fastighetsanknutna som näraliggande frågor, även om de inte adresserar den specifika problematik som kan vara förknippad med just ägarlägenheter.
Flera av de åtgärder som föreslås i utredningar som berör närliggande problematik hade kunnat vara till nytta för ägarlägenheter i stort. Exempelvis kan nämnas förslaget i SOU 2023:55 gällande stärkta identitetskontroller vid fastighetsköp. I SOU 2023:65 föreslås att det i lägenhetsregistret ska införas uppgift om alla lägenheter som är upplåtna med hyresrätt och att fastighetsägare ska ge in uppgift på vem som är förstahandshyresgäst till Lantmäteriet.
I SOU 2024:38 presenteras ett förslag på att det allmänna ska ha rätt till förköp vid förvärv av fast egendom, bland annat för att motverka organiserad brottslighet. Samma utredning föreslår också att
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
94
överlåtelser av fast egendom ska kunna ske elektroniskt. Målsättningen är att det ska ge säkrare och snabbare överlåtelser och samtidigt motverka kriminalitet kopplad till fastigheter. Lantmäteriet är en av de myndigheter som har verkat för att en sådan lösning ska komma till stånd. Enligt Lantmäteriet skulle digitala signaturer medföra att det blir svårare att genomföra lagfartskapningar och att förfalska avtal. Det skulle också ge en bättre datumkontroll för fastighetsöverlåtelser.
4.3.7 Utredningens överväganden och förslag
En oroande samhällsutveckling som även influerar bostadsmarknaden
Överlag är utredningens bedömning att det föreslagna omvandlingsförfarandet är funktionellt och rimligt. Det är väl utformat för att fungera i den förmodade absoluta merparten av omvandlingar som kommer att ske, där seriösa aktörer är involverade och personer utan koppling till kriminalitet får möjlighet att äga sitt boende. Farhågorna om att ett omvandlingssystem skulle kunna främja den organiserade brottslighetens expansion i utsatta områden är emellertid oroväckande. Många av riskerna hänför sig till att ägarlägenhetens särdrag – som i andra sammanhang kan tillmätas positiva värden – möjliggör att den kan användas i olika olagliga syften. Riskerna kan dock sägas intensifieras i och med omvandlingssystemet. Förslaget innebär att många små fastigheter blir tillgängliga för förvärv i ett visst område på samma gång. Det innebär också att ägarlägenheter blir tillgängliga i områden där någon nyproduktion av ägarlägenheter aldrig varit aktuell. Möjligheten att få äganderätten till eller kontrollen över fastigheter i utsatta områden kan framstå som en attraktiv möjlighet för de grupper som har maktanspråk i dessa bostadsområden.
Utredningen har strävat efter att belysa vilka risker som kan förutses och har analyserat olika möjligheter att stävja dessa risker. Utredningen har också i samråd med angivna myndigheter övervägt en rad åtgärder som skulle kunna förebygga kriminalitet. En avvägning måste göras mellan att åtgärderna ska försvåra kriminella förfaranden men ändå inte förhindra omvandlingsförfarandets tillämpning i legitima sammanhang och dess genomslagskraft på
SOU 2024:83 Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33
95
bostadsmarknaden. Flera förslag torde få liten eller ingen effekt på de risker för kriminalitet som kan identifieras. Andra förslag framstår också som omotiverat försvårande och ingripande i den fria förfoganderätt och överlåtelserätt som äganderätten kännetecknas av. Flertalet av de förslag som har övervägts framstår ur det hänseendet därför som mindre lämpliga att genomföra. I kapitel 17 – Övriga frågor – redogörs närmare för vilka olika åtgärder som utredningen med anledning av anförd problematik har övervägt men valt att inte föreslå.
Sammanfattningsvis nödgas utredningen att konstatera att de förslag som lämnas inte torde vara tillräckliga för att eliminera riskerna med förfarandet i dess nuvarande form. Frågan om riskerna med ett omvandlingsförfarande har väckt ett stort engagemang hos de myndigheter och andra aktörer som utredningen haft kontakt med. I ett större perspektiv är det också tydligt att det krävs omfattande insatser inom alla områden för att kunna bekämpa den organiserade brottsligheten.
Åtgärder som föreslås av utredningen
Utredningen föreslår några åtgärder som kan förväntas öka rättssäkerheten för dem som köper en ägarlägenhet. Dessa förslag rör själva omvandlingsförfarandet.
Utredningen föreslår att fastighetsägaren inom ramen för omvandlingsförfarandet ska vara skyldig att informera hyresgästerna i hög utsträckning om fastighetens skick, renoverings- och underhållsbehov m.m. Förslaget framgår av kapitel 7. Förslaget syftar till att förhindra att allt för nedgångna fastigheter säljs till hyresgäster utan att dessa får tillräcklig information om de ekonomiska konsekvenserna av köpet. Förslaget tar i huvudsak sikte på att öka transparensen och rättssäkerheten för de personer som köper ägarlägenheter. Det får dock i viss mån antas ha betydelse till undvikande av att oseriösa fastighetsägare drar nytta av ett omvandlingsförfarande för att exempelvis sälja fastigheter i mycket dåligt skick.
I de allra flesta fall är fastighetsägaren en professionell aktör som inte har avsikter att undanhålla någon väsentlig information från hyresgästerna eller på annat sätt missgynna dem genom för-
Utgångspunkter för utredningens analys av SOU 2014:33 SOU 2024:83
96
farandet. Även i dessa situationer är det emellertid av vikt att informationen till hyresgästerna är så tydlig och fullödig som möjligt, inte minst med tanke på att de i och med köpet blir medlemmar i samfällighetsföreningen som bildas och därmed delaktiga och medansvariga för anläggningens fortsatta drift och underhåll.
Enligt vårt förslag ska därför fastighetsägaren, utöver besiktningsprotokollet och värderingen av fastigheterna, låta ta fram en underhålls- och förnyelseplan gällande byggnaden. Den ska delges hyresgästerna i samband med erbjudandet om köp tillsammans med besiktningsprotokollet och värderingsintyget. Förslaget innebär alltså en justering av 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag.
Vi föreslår också att eventuella anteckningar i inskrivningsregistret gällande fastighetens skick och lägenheternas ändamål som bostäder ska redovisas såväl vid ansökan om fastighetsbildning som i erbjudandena om köp. Våra förslag i dessa delar och våra överväganden bakom dem framgår närmare av kapitel 8.
Vidare föreslås att det ska införas en möjlighet för samfällighetsföreningen att vid domstol kräva att en ägarlägenhetsägare vid vite ska förpliktas att sälja lägenheten om denne allvarligt missköter sina förpliktelser enligt lag eller enligt de regler som samfällighetsföreningens stadgar ställer upp.
Det sistnämnda förslaget rör inte själva omvandlingsförfarandet. Frågan behandlas därför under kapitel 14 – Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter.
97
5 Omvandling – ett nytt förfarande
5.1 Inledning
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att omvandlingsförfarandet lämpligen bör regleras i en separat lag. Reglerna bör främst vara inriktade på specifika förfaranderegler och skyddsregler för befintliga hyresgäster och inte ha direkt bäring på annan lagstiftning. De ändringar som förfarandet medför i annan lagstiftning blir relativt begränsade, vilket främjar förståelsen för och tillämpningen av reglerna.
2012 års ägarlägenhetsutredning benämnde lagen Lag om omvand-
ling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och kallade den
förkortat ”omvandlingslagen” i betänkandet. För enkelhetens skull benämns och förkortas lagen likadant i förevarande betänkande.
5.2 Omvandlingsförfarandets tillämpningsområde
Utredningens bedömning och förslag: Bestämmelserna om
omvandling till ägarlägenhetsfastigheter ska omfatta bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut. Lagen ska inte gälla lägenheter i byggnader som ägs av en bostadsrättsförening eller som ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening. Ägarlägenheter ska även kunna bildas i småhus. I de fall där ett småhus innehåller en eller två bostadslägenheter som hyrs ut ska omvandlingslagens regler gälla i tillämpliga delar.
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
98
Förslaget i SOU 2014:33
Utredningens förslag på omvandlingsförfarandets tillämpningsområde överensstämmer med bedömningen i SOU 2014:33 utom såvitt gäller ägarlägenheter i småhus (se avsnitt 7.1 i SOU 2014:33 s. 127 f.). Utredningens förslag om att omvandlingslagen även ska omfatta bildande av ägarlägenheter i småhus när det finns hyresgäster saknar motsvarighet i SOU 2014:33.
Remissinstansernas synpunkter
Det har inte framförts några särskilda synpunkter gällande den del av förslaget som presenterades i 2014 års betänkande.
Skälen för utredningens bedömning och förslag
Enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag ska omvandlingslagen omfatta bostadslägenheter i ett flerbostadshus som hyrs ut eller kan hyras ut. Tillämpningsområdet diskuteras inte uttryckligen i motiven utan följer de direktiv som låg till grund för utredningen (se bilaga 1 till SOU 2014:33, s. 471 f.).
I förevarande utrednings uppdrag ingår även att överväga möjligheten att bilda ägarlägenheter i småhus. Vår bedömning är att en sådan möjlighet ska införas. Våra överväganden i denna del presenteras närmare i kapitel 16 nedan.
Införandet av en sådan möjlighet är till övervägande del fristående från omvandlingsförfarandet. Ett småhus utgörs av en enda byggnad som inrymmer en eller två bostäder. I de fall där ett småhus är lämpligt att dela upp i två bostäder ska det enligt utredningens bedömning även kunna bli föremål för bildande av en eller två ägarlägenheter. Tillämpliga regler om detta föreslås i fastighetsbildningslagen (1970:988), nedan FBL.
Det vanligaste torde vara att småhuset inte är en hyreslägenhet utan bebos av det hushåll som äger huset. Det kan dock finnas hus där exempelvis en ovanvåning hyrs ut som bostad åt ett enskilt hushåll, medan undervåningen bebos av hushållet som äger huset. Det kan också förekomma att ett småhus består av två separata bostadslägenheter som båda hyrs ut. I dessa fall är det utredningens bedöm-
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
99
ning att omvandlingslagens regler till skydd för hyresgäster ska vara tillämpliga. Om en fastighetsägare avser att bilda ägarlägenheter av ett hus där det finns en hyresgäst som hyr en lägenhet i första hand ska denna hyresgäst alltså omfattas av rätten att köpa den nybildade ägarlägenhetsfastigheten. Detta medför också att övriga regler till skydd för hyresgästen ska gälla, exempelvis reglerna om att fastighetsägaren ska låta besiktiga fastigheten och värdera den bildade ägarlägenhetsfastigheten.
5.3 Initiativet till omvandling
Utredningens bedömning och förslag: Det är fastighetsägaren
som kan ta initiativet till en omvandling av hyreslägenheter i ett bostadshus till ägarlägenheter. Detta kräver inte någon ytterligare lagreglering. Det ska inte krävas något godkännande från hyresgästerna för att en omvandling ska få genomföras.
Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighetsbildning skriftligen informera hyresgästerna om att en omvandling är på gång och vad det innebär för dem. Om bostadslägenheten omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) ska fastighetsägaren också skriftligen informera den hyresgästorganisation som är part i avtalet om förhandlingsordning.
Förslaget i SOU 2014:33
Överensstämmer i huvudsak med utredningens (se avsnitt 7.3.3 i SOU 2014:33 s. 129 f.). Utredningens förslag om att informationen ska lämnas skriftligen saknar motsvarighet i SOU 2014:33, liksom förslaget om att information även ska lämnas till den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen.
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
100
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Hyresgästföreningen ifrågasatte om det var rimligt att en om-
vandling skulle få genomföras även om en majoritet av hyresgästerna motsatte sig omvandlingen, och efterfrågade en majoritetsregel till skydd för hyresgästernas intresse.
Kungliga Tekniska Högskolan, avdelningen för fastighetsvetenskap, nedan KTH, påtalade att det, i intresse att skydda hyresgästen mot
”en dålig affär” vid förvärvet av ägarlägenhetsfastigheten, borde skapas tydligare garantier för att den inledande informationen till hyresgästerna om en förestående omvandling ska ges ett så korrekt innehåll som möjligt.
Hyres- och arrendenämnden i Malmö anförde att det borde över-
vägas om informationen om kommande försäljning bör vara skriftlig för att öka hyresgästernas möjligheter att förbereda sig.
Skälen för utredningens bedömning och förslag
Det grundlagsreglerade skyddet för äganderätten och den enskildes rätt till sin egendom är starkt. En fastighetsägare har som utgångspunkt rätt att fritt förfoga över fastigheten.
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det inte vore rimligt om ett kollektiv av hyresgäster skulle ha möjlighet att förhindra fastighetsägaren från att vidta en omvandlingsåtgärd. En sådan rådighetsinskränkning vore alltför ingripande i egendomsskyddet.
Som 2012 års ägarlägenhetsutredning redogjorde för är det givetvis av vikt att beakta hyresgästernas intressen. Syftet med omvandlingssystemet är ytterst att det ska komma hyresgästerna till godo genom att de får möjlighet att erhålla äganderätten till sina boenden och därmed ett ökat boendeinflytande. Vidare är det också avgörande att hyresgästernas rättsliga ställning inte försämras. Enligt utredningens bedömning är dessa aspekter beaktade genom att samtliga hyresgäster ges möjlighet att köpa bostadslägenheterna. Även hyresgästernas rättsliga skydd har övervägts efter att lägenheterna omvandlats till ägarlägenhetsfastigheter, vilket utvecklas i bland annat avsnitt 10.1. Sammantaget finns det inte skäl att begränsa
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
101
fastighetsägarens beslutanderätt över initiativet till en omvandling av hyreslägenheterna.
I enlighet med vad KTH anförde i remissyttrandet är det viktigt att den information som går ut till hyresgästerna i samband med omvandlingens inledande är korrekt och kan utgöra en grund för hyresgästens överväganden avseende det kommande erbjudandet om köp. Den initiala informationen som fastighetsägaren ska ge hyresgästerna i detta skede ska dock inte enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag bestå av några konkreta uppgifter om villkor för ett kommande köp. Enligt förslaget ska fastighetsägaren endast informera om de rättigheter som hyresgäster enligt lag har vid en omvandling av bostaden. Det framstår inte som en stor risk att en fastighetsägare skulle ge felaktig information till hyresgästerna i detta avseende. Det kan knappast finnas något incitament för fastighetsägaren att göra det.
Den rättsliga information som enligt förslaget ska lämnas i samband med att fastighetsägaren inleder ett omvandlingsförfarande ska även lämnas till hyresgästerna i samband med fastighetsägarens erbjudande om köp, se vårt förslag i avsnitt 7.1 nedan. I samband därmed föreslås krav på att informationen ska lämnas skriftligen och att erbjudandet om köp ska delges hyresgästen. På så sätt tillförsäkras hyresgästernas rätt att få information om sina rättigheter inför ett beslut om köp av ägarlägenheten.
Utredningens bedömning är sammantaget att 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag på hur informationen i det inledande skedet ska ges tillgodoser hyresgästernas intressen tillräckligt väl.
För att tillgodose hyresgästernas berättigade krav på kännedom om den förestående omvandlingen och vad en sådan innebär för deras del anser utredningen, i likhet med Hyres- och arrendenämnden i Malmö, att fastighetsägaren bör lämna informationen skriftligen till hyresgästerna. Samma information ska enligt hur förslaget är utformat lämnas till och delges hyresgästerna i samband med erbjudandet om köp av lägenheterna. Utredningen anser därför att några ytterligare garantier, exempelvis sanktionsbestämmelser, inte är nödvändiga för att tillförsäkra att fastighetsägaren verkligen lämnar korrekt information till hyresgästerna.
I de fall där det finns en förhandlingsordning som gäller för hyreslägenheterna i byggnaden så framstår det som ändamålsenligt att hyresgästorganisationen som står som part i förhandlingsord-
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
102
ningen får kännedom om den förestående omvandlingen. Den bereds därmed tillfälle att bistå hyresgästerna att tillvarata sina rättigheter enligt förfarandet. Det kan vara värdefullt för en hyresgäst som berörs av en omvandling att kunna vända sig till hyresgästorganisationen för att få vägledning i vad omvandlingsförfarandet kan få för konsekvenser i det enskilda fallet. Det är då till fördel om hyresgästorganisationen har information om att en omvandling är på gång. En fastighetsägare har inte nödvändigtvis kännedom om en hyresgäst är medlem i en hyresgästorganisation eller inte. En avtalad förhandlingsordning är kan utgöra fastighetsägarens enda kännedom om en anknuten hyresgästorganisation. Därför är det lämpligt att härleda informationsskyldigheten till de fall där det finns förhandlingsordning.
Att det endast är fastighetsägaren som ska kunna ta initiativet till en omvandling framstår också som logiskt ur lagtekniskt perspektiv. Det är enligt gällande regler i FBL fastighetens ägare som har behörighet att ansöka om sådana fastighetsbildningsåtgärder som krävs för att bilda ägarlägenhetsfastigheter (se 10 kap. 6 § FBL). Det innebär, som också redogjordes för i SOU 2014:33 s. 172 f., att de hyresgäster som köper sina lägenheter före det att de har omvandlats till ägarlägenhetsfastigheter (se vidare avsnitt 7.1 och 7.2 nedan) inte kan ansöka om fastighetsbildning för att få till stånd en omvandling.
5.4 Omvandlingens omfattning
Utredningens förslag: En omvandling av hyreslägenheter i fler-
bostadshus till ägarlägenheter ska som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. En del av en byggnad kan enligt dagens regler avstyckas och bilda en egen fastighet. En sådan del av en byggnad, till exempel en trappuppgång med omkringliggande lägenheter, ska anses som en egen byggnad vid tillämpning av regeln att omvandlingen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad.
Det ska också vara möjligt att dela upp en byggnad ”på höjden” för att få till stånd ägarlägenheter på till exempel vissa våningsplan. Byggnaden ska kunna delas upp i två eller flera fastigheter när syftet är att omvandla lägenheterna inom en av de nybildade
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
103
fastigheterna till ägarlägenheter. Det krävs då att samtliga fastigheter är lämpliga förvaltningsobjekt och att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.
För ägarlägenheter som bildas i småhus ska det vara möjligt att bilda enstaka ägarlägenhetsfastigheter.
Kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning ska inte gälla vid tredimensionell fastighetsbildning som har till syfte att ägarlägenheter ska bildas i någon av de nybildade fastigheterna.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer i huvudsak med utredningens (se avsnitt 7.4.4 i SOU 2014:33 s. 140 f.). Utredningens förslag om att det ska vara möjligt att bilda enstaka ägarlägenhetsfastigheter i småhus saknar motsvarighet i SOU 2014:33.
Utredningens förslag om att undantaget från kravet på att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning ska avse hela byggnaden, även stamfastigheten, skiljer sig från förslaget i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Mäklarsamfundet var positivt till att omvandlingens omfattning
inskränktes till att omfatta samtliga bostadslägenheter i den berörda byggnaden. Enligt Mäklarsamfundet skulle en partiell omvandling leda till så pass många komplikationer och svåra gränsdragningar att det inte framstod som försvarbart att införa en sådan möjlighet. Mäklarsamfundet ifrågasatte också om behovet var så stort att det motiverade de särregleringar som skulle behövas.
Lantmäteriet anförde angående förslaget om att kravet på en
mera ändamålsenlig förvaltning ska inte gälla vid tredimensionell fastighetsbildning som har till syfte att ägarlägenheter ska bildas i den eller de nybildade fastigheterna att förslaget borde justeras så att det tillämpas även på restfastigheten. Lantmäteriet anförde att om exempelvis en stor flerbostadshusfastighet delas upp i en tredimensionell fastighet av påtaglig storlek med hyreslägenheter och
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
104
en restfastighet (traditionell fastighet) där lägenheterna omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter borde det räcka med att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen i den tredimensionella fastigheten. Det borde enligt Lantmäteriet inte krävas att den måste bli mer ändamålsenlig.
Lantmäterimyndigheten i Göteborgs stad anförde att begreppet
byggnadsdel (3 § omvandlingslagen) borde utvecklas och förtydligas för att kunna ge bättre ledning vid bedömning av genomförbarheten av en ansökan om fastighetsbildning.
KTH ifrågasatte inskränkningen av omvandlingsmöjligheten
till att samtliga bostadslägenheter i byggnaden måste omfattas. KTH anförde vidare att det var tveksamt om anförda argument emot partiell omvandling var tillräckligt starka för att motivera en begränsning av omvandlingsmöjligheten.
HSB:s riksförbund avstyrkte förslaget och anförde att de nega-
tiva konsekvenserna, däribland risken för komplicerade grannelagrättsliga konflikter, övervägde.
Riksbyggen ställde sig negativt till partiell omvandling, då partiell
omvandling enligt dess bedömning riskerade att leda till stora samverkansproblem mellan ägarlägenheternas ägarkollektiv å ena sidan och fastighetsägare till återstående hyresfastighet å andra sidan.
Skälen för utredningens förslag
Argument för och emot partiell omvandling
I betänkandet behandlades frågorna om omvandlingens omfattning och kravet på ett visst antal lägenheter i en sammanhållen enhet fristående från varandra. Övervägandena i det avsnitt i betänkandet som motsvarar det förevarande rörde främst frågan om omvandling av enstaka ägarlägenheter skulle tillåtas. Utgångspunkten för 2012 års ägarlägenhetsutredning var att kravet på att en ägarlägenhetsfastighet ska ingå i en sammanhållen enhet om tre sådana fastigheter skulle behållas oförändrat.
Frågan om huruvida ägarlägenheter ska ingå i en sammanhållen enhet eller inte hänger enligt vår mening i viss mån samman med övervägandena i fråga om omvandlingens omfattning. Därför redogörs kort för utredningens överväganden i fråga om kravet på att ägarlägenheter ska ingå i en sammanhållen enhet även i detta avsnitt.
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
105
Det utvecklas sedan närmare i kapitel 12, i syfte att upprätthålla dispositionen i SOU 2014:33.
Frågan om så kallad partiell omvandling, det vill säga omvandling av enstaka lägenheter i ett större lägenhetshus, ska tillåtas är en av de frågor som utredningen särskilt ska ta ställning till. Frågan utreddes även av 2012 års ägarlägenhetsutredning. Förevarande utredning kan konstatera att de argument som däri anfördes för och emot partiell omvandling fortfarande gör sig gällande. Under utredningens gång har några ytterligare argument framkommit och dessa redovisas kort i detta avsnitt.
Ett argument för partiell omvandling är att det av skattemässiga skäl kan bli dyrt för en fastighetsägare att omvandla hela byggnaden till ägarlägenheter, om inte de separata lägenheterna kan säljas. Den som äger en färdigbyggd ägarlägenhet ska betala kommunal fastighetsavgift som beräknas med hjälp av taxeringsvärdet. Fastighetsavgiften är 0,75 procent av taxeringsvärdet, dock aldrig mer än ett visst takbelopp. Fastighetsägaren blir då skyldig att betala en separat fastighetsavgift för varje ägarlägenhetsfastighet som han eller hon äger. Som huvudregel bestäms taxeringsvärdet för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet till ett belopp som motsvarar 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde (5 kap.1 och 2 §§fastighetstaxeringslagen [1979:1152]). Den samlade kostnaden för fastighetsavgifter för alla ägarlägenheter som fastighetsägaren efter omvandlingen äger kan därmed bli högre än vad fastighetsavgiften för hyreshuset var. Det skulle potentiellt kunna avhålla en fastighetsägare från att omvandla sin hyresbostadsfastighet för det fall det inte ges utrymme enligt skattemässiga regler att exempelvis taxera de lägenheter som ägs av samma fastighetsägare som en enhet. Det är dock enligt utredningens mening svårt att dra några säkra slutsatser om vad kostnaderna skulle bli i det enskilda fallet. Utredningens uppdrag omfattar inte skattefrågor och därmed saknas det anledning för utredningen att presentera några överväganden i frågan.
De argument som har lyfts emot en partiell omvandling berör risken för så kallad komplex fastighetsbildning, vilket regeringen i prop. 2008/09:91 angav som ett tungt bärande skäl mot att tillåta att enstaka ägarlägenheter bildas. Restfastigheten, med dess hyreslägenheter, kan bli svårförvaltad om det finns en eller flera enstaka ägarlägenheter att samverka med i alla förvaltningsfrågor. Det kan
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
106
också bli svårt att sälja en stor fastighet när inte byggnaden kan säljas i sin helhet.
Vidare är det oklart hur restfastighetens värde som pantobjekt påverkas av en partiell omvandling och vilka förutsättningar det därmed efter en sådan omvandling finns för att använda restfastigheten som kreditobjekt. En pantsättares skyldighet att vårda den pantsatta egendomen för att bibehålla dess värde som pantobjekt kan exempelvis försvåras om intilliggande lägenheter vanvårdas och saknar behövliga försäkringar.
Lantmäterimyndigheterna har till utredningen framfört synpunkter angående risken för att fastighetsgränser blir illa strukturerade (otydliga och svårtolkade), om ägarlägenheternas gränser gentemot övriga delar av byggnaden, andra bostadsutrymmen eller övriga utrymmen ritas upp efter hand som byggnaden styckas av i ägarlägenheter. Det framstår som lättare att göra det på ett tydligt, enhetligt och överskådligt sätt om en omvandling av alla bostadslägenheter görs i en förrättning. Det finns också en risk för inkonsekvenser inom byggnaden, om fastigheternas gränser dras olika i olika förrättningar. Det kan medföra att det blir otydligt för enskilda, inte minst de boende, var gränserna går för olika boendeformer i en byggnad. Till följd därav kan det bli svårt att bilda sig en fullgod bild av de samverkansformer som råder inom byggnaden.
Det har också framhållits att en alltför flexibel lagstiftning lägger ett stort ansvar på den enskilda lantmätaren att bedöma i varje fall vad som utgör lämplig fastighetsbildning. Det behövs då ingående vägledning för lantmäterimyndigheterna i fråga om hur reglerna är avsedda att tillämpas.
På de tio år som förflutit sedan SOU 2014:33 presenterades har utvecklingen av korttidsuthyrning ökat. Framför allt är begreppet känt genom tjänsten Airbnb. Det finns farhågor om att partiell omvandling kan riskera att öka andelen korttidsuthyrningar, vilket bland annat kan leda till en ökad otrygghet för de som bor permanent i huset.
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
107
Omvandling ska som huvudregel omfatta hela byggnaden
Utredningen instämmer i vad 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde angående vilka fördelar som finns med ett system som medger partiell omvandling.
Den främsta nyttan som lyftes fram är flexibiliteten och valfriheten för fastighetsägare. Det kan finnas ekonomiska och praktiska fördelar med att kunna stycka av ett flerbostadshus en del i taget och exempelvis omvandla varje lägenhet till en ägarlägenhet efter hand som någon vill köpa lägenheterna.
Det huvudsakliga skälet emot ett tillåtande av omvandling av enstaka lägenheter i en byggnad är enligt utredningens bedömning risken för komplicerade fastighetsbildningar och anläggningsbeslut. Ju mer komplexa fastighetsförhållandena i en byggnad blir, desto större risk uppstår för konflikter kring samverkan mellan fastigheterna och förvaltning av anläggningarna.
Ett omvandlingsförfarande bör utformas så att omvandling till ägarlägenheter blir ett attraktivt alternativ för fastighetsägare. För att uppnå denna målsättning krävs att boendeformen i sig blir lättillgänglig och användbar för enskilda konsumenter. Enligt utredningen är det därför av vikt att försöka begränsa negativa följdverkningar i form av alltför komplexa fastighetsförhållanden. Det får inte vara för svårt för den som vill köpa lägenheten att överblicka vilka kostnader och ansvar som kan följa med lägenhetsköpet.
Med dessa starka argument mot en reform som innebär att enstaka ägarlägenheter kan bildas i ett flerbostadshus bör det enligt utredningens mening föreligga särskilt angelägna intressen för reformen om det ska bli aktuellt att föreslå den. Det har enligt utredningens bedömning inte framkommit något sådant angeläget behov av en möjlighet till partiell omvandling. Det framstår tvärtom som oklart i vilken utsträckning en sådan reform egentligen skulle tillämpas.
Främst mot bakgrund av de farhågor som framhållits om en svåröverskådlig fastighetsbildning och tänkbara komplicerade samverkansfrågor, finns det därför anledning att vara försiktig med alltför långtgående förslag. Sammantaget bedömer utredningen, i likhet med 2012 års ägarlägenhetsutredning, att det inte finns skäl att föreslå omvandling av enstaka lägenheter. Utredningen ansluter sig i stället till förslaget i SOU 2014:33 om att en omvandling av hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter som huvudregel
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
108
ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Undantaget är, som ovan anförs, bildande av ägarlägenheter i småhus. Det bör vara tillåtet att bilda en enstaka ägarlägenhetsfastighet som därmed urholkar den ursprungliga fastigheten som småhuset består av. Se vidare kapitel 16.
Omvandling till ägarlägenheter i en byggnadsdel
Utredningen instämmer vidare i vad 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde om att det – i fråga om väldigt stora fastigheter – kan vara värdefullt att kunna stycka av en del av en byggnadskropp och omvandla endast lägenheterna i den delen till ägarlägenheter. En sådan avstyckad del av en byggnad skulle exempelvis kunna avse ett av flera trapphus i en stor flerbostadsbyggnad. Enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag, vilket vi ansluter oss till, bör en byggnad också kunna styckas av på höjden genom tredimensionell fastighetsindelning, så att ett eller flera våningsplan av byggnaden blir en egen fastighet.
Ett argument för en sådan ordning som framfördes i betänkandet är att det redan enligt dagens regler är möjligt att bilda ägarlägenheter i en del av en byggnad, exempelvis i kontorslokaler eller i vindsutrymmen på hus som i övrigt består av bostadslägenheter. Vi instämmer i att en modell där ägarlägenheter skulle bildas i en del av ett hus som i övrigt består av hyreslägenheter därför inte framstår som främmande.
Den modell som 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog för ändamålet ger möjlighet att bilda ägarlägenheter i en del av en byggnad. Det skulle ge en värdefull flexibilitet för fastighetsägare som överväger att omvandla sitt fastighetsbestånd. Enligt utredningens mening framstår den föreslagna modellen som väl avvägd och funktionell. Den kräver dessutom inte några omfattande lagändringar i det befintliga regelsystemet för fastighetsbildning av ägarlägenheter och den är anpassad till övriga bestämmelser om omvandlingsförfarandet.
Det är också den lösning som framstår som mest förenlig med övriga lämplighetsvillkor i bestämmelserna om fastighetsbildning och de grundläggande tankarna med systemet med tredimensionell fastighetsbildning. Modellen medger partiell omvandling av en bygg-
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
109
nad utan att splittra upp fastigheten på ett sätt som strider mot grundtankarna i befintliga regler om fastighetsbildning.
En uppdelning av en byggnad och inrättande av blandade upplåtelseformer riskerar i och för sig alltid en viss mån av intressemotsättningar och konflikter vad gäller exempelvis skötsel och drift av byggnaden. Utredningen instämmer dock med vad 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde i sitt betänkande om att de svårigheter som är förknippade med en mer långtgående form av partiell omvandling inte gör sig gällande fullt ut vid en lösning som den föreslagna (jämför SOU 2014:33 s. 142).
Kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning bör ändras
Uppdelning av en fastighet genom tredimensionell fastighetsindelning är endast tillåten om det står klart att åtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning (3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL). Det krävs alltså att en viss nyttoeffekt för förvaltningen av fastigheten uppstår. Denna bestämmelse är inte tillämplig när det är fråga om att bilda ägarlägenheter i en byggnad (se 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL). Däremot förhindrar den som regel att ett flerbostadshus delas upp i två (eller flera) tredimensionella flerbostadsfastigheter och lägenheterna i en av fastigheterna därefter ombildas till ägarlägenheter.
2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog en ändring av kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning så att det inte ska tillämpas i de fall en byggnad med bostadslägenheter avstyckas till en eller flera delar i samband med ett omvandlingsförfarande. I stället skulle det enligt förslaget vara tillräckligt att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av byggnaden. De fastigheter som ny- eller ombildas ska därmed bli lämpliga förvaltningsobjekt och förvaltningen av anläggningen i dess helhet ska kunna bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Förslaget mottogs väl i remissförfarandet.
Även vi anser att den föreslagna ändringen är påkallad och ändamålsenlig.
Lantmäteriet anförde att undantaget från kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning lämpligen borde omfatta hela byggnaden. En sådan utvidgning ligger i linje med vad Lantmäteriet redan tidigare
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
110
förespråkat avseende krav på tredimensionell fastighetsbildning i stort (Lantmäteriet, 2007, s. 131 ).
Det är inte ovanligt att det till exempel ligger en tobaksbutik eller andra mindre verksamheter i bottenplanet på ett större hyreshus. Det förekommer även att detaljplanen föreskriver att det ska bedrivas kommersiell verksamhet i byggnader som i övrigt används för bostadsändamål.
2012 års ägarlägenhetsutredning utvecklade inte i sitt betänkande den problematik som kan uppstå om en hyresbostadsfastighet som även hyser vissa lokaler ska omvandlas. Utredningen anförde endast i betänkandet att dess förslag innebär att lokaler enligt huvudregeln ingår i stamfastigheten, om de inte kan avstyckas enligt allmänna regler (SOU 2014:33 s. 148).
En lösning som innebär att lokalerna ligger kvar i stamfastigheten kan dock innebära problem i vissa avseenden. Det torde vara ändamålsenligt i de fall endast en del av byggnaden avskiljs för bildande av ägarlägenheten och stamfastigheten fortsätter bestå av ett antal hyreslägenheter och några lokaler. När det blir aktuellt med en total omvandling, det vill säga omvandling av samtliga hyreslägenheter i en byggnad, kan det däremot uppstå problem om det finns en eller flera mindre lokaler i byggnaden.
I fastigheter där det finns lokaler i bottenplan kan det strida mot de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL att låta lokalerna ligga kvar i en tvådimensionell stamfastighet när samtliga bostadslägenheter omvandlas till ägarlägenheter. Det torde inte heller alltid bedömas som lämpligt att låta lokalen eller lokalerna ligga kvar i en gemensamhetsanläggning som ska förvaltas av samfällighetsföreningen. Följden blir i dessa fall att lokalerna kan behöva ombildas till tredimensionella fastigheter.
En sådan fastighetsbildning kan dock förhindras av de nuvarande reglerna om tredimensionell fastighetsbildning. Sådan fastighetsbildning är ju enligt 3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL endast tillåten om åtgärden leder till en mera ändamålsenlig förvaltning av byggnaden.
Gällande kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning av byggnaden uttalades i förarbetena att regeln är avsedd att förhindra att befintliga flerbostadshus delas upp i flera bostadsfastigheter eller att affärsbyggnader delas upp i flera affärsfastigheter (prop. 2002/03:116, s. 141 f.). I propositionen anfördes vidare följande (s. 142):
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
111
Fastighetsbildningen bör sålunda inte medges annat än om det framgår såväl att den avsedda fastigheten blir ett lämpligt förvaltningsobjekt som att förvaltningen av anläggningen i dess helhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Det medför att en mera långtgående uppsplittring av anläggningen på flera fastigheter knappast kan accepteras. [...] Däremot bör det inte möta hinder mot en mindre långtgående uppdelning, såsom en fördelning av anläggningen på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek.
De riktlinjer som uttalades för i vilka fall en tredimensionell fastighet ska kunna bildas av en anläggning torde inte medföra något hinder när det ligger flera kontorslokaler i anslutning till varandra i byggnaden. Då torde dessa gemensamt kunna bilda en tredimensionell fastighet. Om det däremot finns en enstaka lokal, eller om det är önskvärt att två eller flera mindre lokaler ska kunna bli separata tredimensionella fastigheter, kan kravet på att åtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen utgöra ett problem. Om en lokal av lantmäterimyndigheten bedöms som för liten för att kunna bilda en tredimensionell fastighet, och det inte heller bedöms som lämpligt att låta anläggningen ligga kvar som en traditionell fastighet eller som en del av marksamfälligheten, finns det en potentiell risk att ett omvandlingsförfarande i byggnaden försvåras.
Lantmäteriet anförde i sitt remissvar att det vore lämpligt om det föreslagna undantaget i 3 kap. 1 c § FBL, gällande att det inte ska krävas åtgärden är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning, även tillämpas på restfastigheten. Utredningen instämmer i denna bedömning. En ändring av kravet till att åtgärden ska vara ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen torde kunna öppna för en större flexibilitet i bedömningen av vilka tredimensionella fastigheter som kan utgöra lämpliga förvaltningsobjekt. Det skulle därmed dels kunna möjliggöra lösningar liknande den som Lantmäteriet anförde i sitt remissvar, det vill säga att omvandlingen till ägarlägenheter kan ske i stamfastigheten som fortfarande utgör en tvådimensionell fastighet, medan vissa hyreslägenheter styckas av gemensamt till en tredimensionell fastighet. Dels skulle det kunna underlätta i den ovan anförda situationen att det i restfastigheten ligger lokaler som riskerar att inte kunna omvandlas till tredimensionella fastigheter om kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning finns kvar.
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
112
Med den av Lantmäteriet föreslagna justeringen skulle bestämmelsen leda till att kravet på att åtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning inte ska tillämpas vid fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas, om lägenheterna i någon av de ombildade fastigheterna samtidigt omvandlas enligt omvandlingslagen. Utredningen bedömer att det är en lämplig ordning. En sådan justering av reglerna medger bildande av tredimensionella fastigheter om fastighetsbildningsåtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen. Förutsättningen är i så fall att omvandling till ägarlägenheter sker av lägenheter i någon av de delar av byggnaden som bildats av ursprungsfastigheten. Det bör alltså inte vara nödvändigt att ägarlägenhetsfastigheter bildas i den tredimensionella fastigheten. Det ska i stället kunna göras i en annan tredimensionell fastighet som bildas i samma byggnad eller i ursprungsfastigheten. Undantaget är alltså bara avsett att gälla sådan tredimensionell fastighetsbildning som sker i samband med omvandlingen till ägarlägenheter. Förrättningen måste behandla alla fastighetsbildningsåtgärder som krävs för uppdelning av ursprungsbyggnaden i olika fastigheter.
Förslaget innebär att olika regler för tredimensionell fastighetsbildning skulle komma att gälla i samband med omvandling och vid annan tredimensionell fastighetsbildning. Det är visserligen i sig mindre ändamålsenligt. Den föreslagna undantagsregeln torde emellertid inte få någon särskilt vidsträckt tillämpning. De speciella regler som gäller för tredimensionell fastighetsbildning i denna situation torde därför knappast kunna leda till några problem vid den praktiska tillämpningen av regeln i allmänhet. Utredningen bedömer därför att det ändå finns tillräckliga skäl för den föreslagna ordningen.
Utredningen föreslår vidare att ett motsvarande undantag från kravet på att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning även ska gälla när en tredimensionell fastighet bildas i ett småhus i samband med fastighetsbildning till en ägarlägenhet. Våra överväganden i denna del utvecklas i kapitel 16. Utredningen föreslår även ändringar i den aktuella paragrafen med anledning av förslaget om att det ska vara möjligt att bilda ägarlägenheter i småhus, se vidare kapitel 16.
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
113
Begreppet byggnadsdel
Lantmäterimyndigheten i Göteborgs stad anförde att begreppet byggnadsdel borde utvecklas och förtydligas för att kunna ge bättre ledning vid bedömning av genomförbarheten av en ansökan om fastighetsbildning. Enligt utredningens bedömning är dock begreppet tillräckligt entydigt och klart för att tjäna sitt syfte i det sammanhang där det förekommer, nämligen i 3 § omvandlingslagen, i vilken det regleras att varje byggnadsdel ska bedömas som en egen byggnad i fråga om att omvandling ska ske av samtliga bostadslägenheter i byggnaden. Begreppet byggnadsdel förekommer inte i de föreslagna reglerna om fastighetsbildning av ägarlägenheter i FBL. Vad som är avsett att regleras i FBL är i stället enligt betänkandet nybildande av en tredimensionell fastighet i samband med ett omvandlingsförfarande enligt omvandlingslagen (jämför den föreslagna 3 kap. 1 c § FBL). Det finns enligt utredningens bedömning inget behov av att ändra terminologin.
Kravet på antal ägarlägenheter i en sammanhållen enhet
I samband med ett omvandlingsförfarande kommer antingen samtliga lägenheter i ett hyresbostadshus att omvandlas till ägarlägenheter eller endast lägenheterna i en av byggnadsdelarna som bildats genom den tredimensionella fastighetsbildningen.
Enligt 2012 års ägarlägenhetsutredning ska en avstyckad del av en byggnad anses som en egen byggnad vid tillämpning av regeln att omvandlingen ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad. Samtliga lägenheter i de nybildade fastigheten, det vill säga den avstyckade delen av byggnaden, måste alltså omvandlas till ägarlägenheter. Däremot behöver inte lägenheterna i övriga delar av byggnaden omvandlas för att omvandlingslagens krav på total omvandling ska anses uppfyllt.
Ytterligare en förutsättning för att kunna bilda ägarlägenheter är enligt dagens regler att ägarlägenheter måste bildas i en sammanhängande enhet om minst tre sådana lägenheter. Därmed skulle alltså gälla ett minimikrav på tre ägarlägenheter oavsett om ägarlägenheter bildas i hela byggnaden eller i en avskild del av en byggnad.
Frågan om hur många ägarlägenheter som måste bildas i en sammanhållen enhet är emellertid en fråga som utredningen enligt direk-
Omvandling – ett nytt förfarande SOU 2024:83
114
tiven särskilt ska ta ställning till. Våra överväganden i denna fråga utvecklas i kapitel 12. Eftersom frågan får betydelse även inom ramen för förevarande avsnitt redogörs kort här för utredningens bedömning i denna fråga.
Utredningen föreslår att det befintliga kravet på att ägarlägenheter ska bildas i en sammanhållen enhet om tre lägenheter ska ändras till ett krav på två lägenheter. Vårt förslag är att ett krav på minst två ägarlägenheter i en sammanhållen enhet ska gälla generellt, såväl vid omvandling som vid nyproduktion. Undantaget är endast bildande av ägarlägenheter i småhus, där enstaka ägarlägenheter enligt vårt förslag ska tillåtas.
Vårt förslag innebär alltså att antalet ägarlägenheter som bildas i en avstyckad del av en byggnad i samband med ett omvandlingsförfarande måste vara minst två (vilket i sig förutsätter att dessa utgör samtliga bostadslägenheter i den avskilda delen eftersom kravet på total omvandling tillämpas). I ett sådant fall torde den vanligaste lösningen bli att de två ägarlägenheterna bildar en eller flera samfälligheter tillsammans med fastigheten i den andra byggnadsdelen, i vilken det fortfarande upplåts hyreslägenheter. Det innebär att samfälligheten får tre delägare och samfällighetsföreningen får tre medlemmar. Vid nyproduktion av ägarlägenheter, till exempel inom en påbyggnad på en befintlig byggnad, är det möjligt att ägarlägenheterna bildar en eller flera separata samfälligheter avseende vissa anläggningar. Exempelvis är det tänkbart att ledningar för el, vatten och värme kan installeras som endast tillgodoser ägarlägenheterna, eller att ägarlägenheterna har en egen trappuppgång och egna avloppsstammar m.m. I de fallen finns enligt utredningens förslag möjlighet för ägarlägenhetsägarna att förvalta en sådan samfällighet separat, varvid det inte ska vara nödvändigt att bilda en samfällighetsförening utan i stället möjligt att förvalta samfälligheten genom delägarförvaltning. Se vidare utredningens förslag avseende denna förvaltningsform i kapitel 16.
Sammanfattningsvis innebär vårt förslag i förevarande avsnitt att ett omvandlingsförfarande som huvudregel ska avse samtliga lägenheter i en byggnad. Det måste då som minimum skapas två sammanhållna ägarlägenheter. Om en större byggnad delas upp så att olika delar av byggnaden tillhör skilda fastigheter är det tillräckligt att lägenheterna i en av fastigheterna omvandlas. Inom en sådan
SOU 2024:83 Omvandling – ett nytt förfarande
115
fastighet som utgör en del av en större byggnad måste ägarlägenheterna bildas i en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenheter.
5.5 Flera byggnader på samma enhet
Utredningens bedömning: Det finns inte skäl att införa ett krav
på att en omvandling måste omfatta samtliga byggnader på en fastighet.
Bedömningen i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 7.5 i SOU 2014:33 s. 149 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna fråga.
117
6 Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna
6.1 Hyresgästens rätt att köpa den egna lägenheten
Förslag: När en lägenhet omvandlas till ägarlägenhet ska den
som hyr lägenheten ha rätt att före andra köpa lägenheten. Denna förvärvsrätt ska bara gälla till den lägenhet som hyresgästen hyr.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 8.6.1 i SOU 2014:33 s. 155 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Skälen för utredningens förslag
I utredningens uppdrag ligger att sträva efter att omvandlingsmöjligheten så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo. En lagreglerad rättighet att få möjlighet att köpa sin bostad för det fall fastighetsägaren vill omvandla den till en ägarlägenhet framstår som väl förenlig med detta ändamål. Om en fastighetsägare, som ovan föreslås, ska ha rätt att initiera en omvandling av bostadslägenheterna i fastigheten utan att hyresgästerna ska kunna förhindra
Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna SOU 2024:83
118
omvandlingen, framstår det som rimligt att denne inte i första hand ska kunna sälja bostadslägenheterna till andra än de befintliga hyresgästerna. En förvärvsrätt till den egna bostaden skulle, så som anförts i SOU 2014:33 s. 155, kunna vara ett sätt att ge hyresgästen en form av inflytande över sin boendesituation i samband med omvandlingen och en större möjlighet att undvika en ny, kanske okänd, hyresvärd, med den osäkerhet det kan innebära.
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings sammanfattande bedömning att de positiva konsekvenserna för hyresgästerna med en förvärvsrätt överväger de eventuella nackdelar en sådan rätt kan innebära för fastighetsägaren, i form av viss inskränkning i rätten att råda över sin egendom. En konsekvens av detta är att fastighetsägaren begränsas i sin möjlighet att i samband med omvandlingsförfarandet slå samman två eller flera hyreslägenheter till en större bostadslägenhet och omvandla den till en ägarlägenhet. I de fall som en lägenhet innehas med hyresrätt så får hyresgästens rätt att köpa sin bostad företräde. En sammanslagning som den beskrivna är däremot möjlig i de fall lägenheter står outhyrda.
6.2 Hur ska rätten att köpa lägenheten utformas?
Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att i samband med
omvandlingen erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 8.6.2 i SOU 2014:33 s. 157 f.).
Remissinstansernas synpunkter
De flesta remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
SABO, numera Sveriges Allmännytta, anförde att den ursprung-
liga fastighetsägarens intressen var väl tillvaratagna i förslaget genom att fastighetsägaren själv bestämmer om han eller hon vill omvandla bostäderna till ägarlägenheter.
SOU 2024:83 Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna
119
Sveriges advokatsamfund anförde att det måste analyseras ytter-
ligare huruvida skyldigheten att erbjuda de nybildade fastigheterna till försäljning inte står i strid med egendomsskyddet. Advokatsamfundet uttryckte att det inte är självklart att ett inledande moment av frivillighet läker eventuella efterföljande oproportionerliga tvångsåtgärder och att ägarlägenhetsutredningens bedömning, att regeln inte står i strid med egendomsskyddet, inte har någon egentlig grund.
Skälen för utredningens förslag
Förslaget, vars överväganden har nära samband med förslaget i avsnitt 6.1, reglerar frågan om hyresgästernas rättigheter i samband med omvandlingen. De intressen som främst gör sig gällande mot ett sådant förslag är fastighetsägarens rätt att råda över sin egendom. Denna rättighet kan sägas innebära en rätt att sälja till vem man vill, när man vill. En skyldighet att erbjuda befintliga hyresgäster att köpa sina bostäder skulle alltså kunna sägas utgöra en alltför långtgående inskränkning av egendomsskyddet.
Utredningen instämmer i vad 2012 års ägarlägenhetsutredning har anfört om att man måste anlägga en praktisk syn på utformningen av regelverket. I de allra flesta fall kommer en fastighetsägares syfte med omvandlingsförfarandet vara att sälja av de nybildade ägarlägenheterna. Vad som kan utgöra en faktisk inskränkning i rådigheten över egendomen är främst tidpunkten för erbjudandet till befintliga hyresgäster att köpa ägarlägenheterna och att alla befintliga hyresgäster vars bostäder omfattas av omvandlingen måste ges erbjudandet.
Mot bakgrund av utredningens uppdrag, det vill säga att omvandlingsmöjligheten så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo, framstår det som ovan anförs som väl motiverat att hyresgästerna ska ges en möjlighet att köpa lägenheterna. Som anges i avsnitt 6.1 är det ett sätt att tillse att hyresgästernas rättsliga ställning inte äventyras. För att undvika risken för kringgående av hyresgästernas rättigheter i detta avseende förefaller det lämpligt att fastighetsägaren ska rikta erbjudandet till alla hyresgäster som innehar hyresavtal för bostadslägenheterna i samband med omvandlingen till ägarlägenheter.
Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna SOU 2024:83
120
För att garantera att hyresgästernas rätt faktiskt tas till vara är det också lämpligt att slå fast en tidsgräns inom vilken fastighetsägaren senast måste erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten. De närmare utformningarna av villkoren för köperbjudandet, däribland inom vilken tid fastighetsägaren måste lämna erbjudande om köp, framgår nedan i avsnitt 7.1.
Det kan visserligen anföras skäl för en motsatt ståndpunkt, det vill säga att en fastighetsägare ska ha rätt att avvakta med en försäljning av lägenheterna. Av ekonomiska skäl kan det vara fördelaktigt att exempelvis invänta en högkonjunktur innan lägenheterna säljs. En fastighetsägare kan givetvis också ha andra legitima anledningar att avvakta med försäljning. Försäljningstidpunkten kan en fastighetsägare i viss mån reglera själv genom att välja att när omvandlingsförfarandet inleds. Hur lång tid själva förrättningen tar vid lantmäterimyndigheten torde dock variera i hög grad, vilket kan få konsekvenser i ekonomiskt hänseende.
Det bör i sammanhanget även beaktas att det i viss mån riskerar att leda till en inlåsningseffekt på hyresmarknaden om ett omvandlingsförfarande har ägt rum och de befintliga hyresgästerna väntar in ett erbjudande om köp.
Ur fastighetsägarens synvinkel finns det också skäl för att inte avvakta med försäljningen. När omvandlingen har genomförts och ägarlägenheter har bildats har det i förrättningen även skapats en eller flera gemensamhetsanläggningar och bildats en samfällighetsförening för att förvalta dessa. För en fastighetsägare som behåller äganderätten till samtliga lägenheter uppstår administrativa frågor knutna till föreningens angelägenheter. Därtill ska läggas den samlade kostnaden för fastighetsavgift för ägarlägenheterna, som i avvaktan på en försäljning skulle belasta fastighetsägaren.
Vid den intresseavvägning som får göras mellan å ena sidan fastighetsägarens bestämmanderätt över sin egendom, det vill säga i detta fall till vem och vid vilken tidpunkt han eller hon vill sälja de nybildade ägarlägenheterna och å andra sidan hyresgästernas skyddsintressen, bedömer utredningen att det är rimligt att föreslå den lösning som framgår ovan och som också föreslås i SOU 2014:33.
På samma sätt som i 2012 års ägarlägenhetsutredning (se dess betänkande s. 160) ser vi anledning att framhålla särskilt att det i ett omvandlingssystem står varje fastighetsägare fritt att själv välja om han eller hon vill omvandla sina hyreslägenheter till ägarlägenheter,
SOU 2024:83 Hyresgästernas rätt att köpa lägenheterna
121
med en försäljning av dem till hyresgästerna som följd. Vår bedömning är att fastighetsägarens egendomsskydd därmed är tillgodosett och att förslaget enbart innebär ett komplement till de befintliga möjligheterna att avyttra fastigheten.
123
7 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
7.1 Fastighetsägarens erbjudande om köp
Förslag: Fastighetsägaren ska senast två månader efter det att
förrättningen fick laga kraft erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna. Fastighetsägaren ska delge erbjudandet om köp med hyresgästen. Erbjudandet ska innehålla ett förslag till köpeavtal med pris och villkor för köpet. Det ska också innehålla information bland annat om att hyresgästens besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten inte påverkas om han eller hon väljer att inte köpa lägenheten samt om hyresgästens förköpsrätt vid senare försäljning av lägenheten.
Till erbjudandet om köp ska fastighetsägaren bifoga resultatet av den värdering av lägenheterna som ska ske innan ett erbjudande om köp lämnas och ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Till erbjudandet ska det också fogas en underhålls- och förnyelseplan samt uppgifter om eventuella förekommande anteckningar gällande lägenheten i fastighetsregistret.
Erbjudandet om köp ska lämnas samtidigt till samtliga berättigade hyresgäster.
En hyresgäst som köper ett utrymme i en byggnad ska inte ha rätt att ansöka om avstyckning.
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
124
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer i huvudsak med utredningens (se avsnitt 9.4.1 i SOU 2014:33 s. 166 f.). Utredningens förslag om att fastighetsägaren ska låta ta fram en underhålls- och förnyelseplan och att denna ska ges in med ansökan om fastighetsbildning samt delges hyresgästerna tillsammans med erbjudandet om köp av ägarlägenhetsfastigheten saknar motsvarighet i betänkandet. Det gör även utredningens förslag om att eventuella förekommande anteckningar i fastighetsregistret gällande lägenheterna ska redovisas.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Lantmäteriet tillstyrkte regeln om att en hyresgäst som köper ett
utrymme i en byggnad inte ska ha rätt att ansöka om avstyckning men anmärkte på att det kommer att ankomma på lantmäterimyndigheten att utreda om ett köp eller annat förvärv av ett utrymme inom en byggnad har skett som ett led i en omvandling.
Sveriges advokatsamfund ansåg att kraven på fastighetsägarens
information till hyresgästerna borde regleras mer i detalj vad avser ekonomiska förutsättningar för köpet, beräknade kostnader för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningar m.m. för att hyresgästen ska kunna göra en realistisk ekonomisk kalkyl. Innehållet i fastighetsägarens erbjudande till hyresgästen borde enligt advokatsamfundet vara mer omfattande än vad som föreslogs i 2014 års betänkande. Advokatsamfundet anförde att det är av särskild betydelse för hyresgästen att få information om framtida kostnader för ägarlägenhetens deltagande i gemensamhetsanläggningar, samfälligheter eller liknande som skapas vid omvandlingen. Kostnader för drift och underhåll samt investeringsbehov kan komma att omfatta betydande belopp, särskilt i de fall fastighetens underhåll är eftersatt vid omvandlingstidpunkten, och det var enligt advokatsamfundet olämpligt utifrån en konsumentskyddsaspekt att lägga bördan på hyresgästen att själv försöka bedöma sådana framtida kostnader.
Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet (IFF) anmärkte på att det inte framgår vad de faktiska rättsverk-
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
125
ningarna av ett lämnat erbjudande om köp eller återtagande av detsamma egentligen blir och efterfrågade ett förtydligande i lagtexten och i motiveringen av effekterna av fastighetsägarens lämnade erbjudande och hyresgästens svar.
KTH anförde att fastighetsägarens skyldighet att lämna infor-
mation till hyresgästerna måste förtydligas så att det skapas tydligare garantier för att hyresgästerna ska ges ett gott underlag för beslutet om att köpa ägarlägenheten eller ej. KTH framförde också att det borde framgå tydligare av lagtext att fastighetsägarens erbjudande om köp inte är bindande, men anmärkte samtidigt att det var otillfredsställande att en hyresgäst inte ska kunna förlita sig på att fastighetsägaren står fast vid sitt erbjudande, åtminstone under en begränsad tid. KTH framförde vidare att det finns en risk för att syftet att hyresgästerna ska erbjudas att köpa lägenheterna till marknadsmässigt pris kringgås av fastighetsägaren, bland annat med tanke på att det inte finns någon tidsgräns för hur långt efter genomförd värdering som erbjudandet om köp ska lämnas.
Mäklarsamfundet framförde tveksamhet gällande kravet på att
erbjudandet om köp ska delges hyresgästen med tanke på ökad administration och därmed fördröjning av förfarandet.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar i huvudsak 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i nu aktuella delar.
Erbjudandet om köp ska inte vara bindande
Fastighetsägarens erbjudande om köp ska inte vara bindande. Någon annan lösning framstår som svårt att förena med gällande regler om överlåtelse av fast egendom.
I enlighet med vad som utvecklas mer nedan (avsnitt 7.5) är följden av ett uteblivet erbjudande om köp att fastighetsägaren inte kan överlåta ägarlägenhetsfastigheten till någon annan med giltig verkan. Om en fastighetsägare återkallar ett erbjudande om köp innan hyresgästen hunnit besvara detsamma, eller återkallar det efter det att hyresgästen har accepterat erbjudandet men innan formellt bindande köpekontrakt undertecknats, måste det betraktas som att något
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
126
erbjudande om köp inte har lämnats. Enligt utredningens mening finns det inte anledning att reglera detta uttryckligen i lagen.
Vilken information som ska bifogas erbjudandet
För att hyresgästerna ska kunna göra en korrekt bedömning av skäligheten i erbjudandet om köp, inklusive det angivna priset, krävs ett detaljerat underlag angående objektets skick och hur värderingen har gjorts.
Advokatsamfundet framhöll i sitt remissyttrande värdet av att en hyresgäst får ett fullgott underlag i form av ekonomisk information om köpet av ägarlägenhetsfastigheten.
Utredningen instämmer med vad advokatsamfundet anförde i fråga om att en hyresgäst inte har samma möjligheter att undersöka och besiktiga de gemensamma utrymmena i en byggnad eller de blivande gemensamhetsanläggningar för ägarlägenheterna som fastighetsägaren själv har. I det avseendet skiljer sig ett köp av en ägarlägenhet inom ramen för en omvandling väsentligt från att köpa till exempel en villa eller bostadsrätt på successionsmarknaden. Därmed har hyresgästen inte samma möjligheter att göra en ekonomisk kalkyl beträffande ett eventuellt köp.
I sitt betänkande föreslog 2012 års ägarlägenhetsutredning att fastighetsägaren ska låta besiktiga och värdera såväl de gemensamma utrymmena i byggnaden som varje enskild lägenhet. Besiktningsprotokollet och värderingsintyget ska enligt 2014 års förslag lämnas till hyresgästerna i samband med köpet. Vi delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning gällande att dessa underlag ska bifogas fastighetsägarens erbjudande om köp. Likaså anser vi att fastighetsägarens erbjudande om köp, med bifogad information, ska delges hyresgästerna. Delgivningsförfarandet syftar till att se till att hyresgästerna verkligen får fullständig information om sina rättigheter samt ett fullgott underlag inför ett beslut om köp av ägarlägenheten. Den ökade administration som delgivningen kan medföra för fastighetsägaren får anses rimlig i ljuset av värdet av att hyresgästerna får del av korrekt information.
Avsikten är, som framgår av 2014 års betänkande, att handlingarna ska utgöra just ett underlag för hyresgästerna i deras bedömning av köperbjudandet. Utredningen konstaterar att den information
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
127
som ges i de angivna handlingarna kan komma att få betydelse i en senare tvist om fel i fastighet. I vilken mån sådana handlingar ska ges bevisverkan i en tvist finns det emellertid inte anledning att spekulera kring i detta sammanhang. I syfte att erbjuda ett ytterligare skydd för hyresgästerna vid bedömningen av om de ska anta erbjudandet om köp eller inte, föreslår utredningen vidare att besiktningsprotokollet och värderingen av lägenheterna inte får vara äldre än sex månader när erbjudandet om köp lämnas (se avsnitt 8.4 och 8.6). Avsikten är att det ska ge en garanti för att det framtagna marknadsvärdet, som är tänkt att ligga till grund för prissättningen på ägarlägenhetsfastigheten, är relativt aktuellt.
Som framgår av tidigare avsnitt i betänkandet är utredningens analys av 2014 års förslag till betydande del ägnad åt risken för att kriminella element kan utnyttja omvandlingsförfarandet i exempelvis penningtvättssyften. Flera av de presumtiva riskerna med förfarandet som diskuteras har anknytning till värderingen av fastigheter och försäljningar till under- eller överpriser. Mot denna bakgrund bedömer utredningen att det är av avgörande vikt att stamfastighetens standard, dess behov av framtida renoveringar och förväntade kostnader i anslutning därtill belyses så transparent som möjligt i förfarandet.
Därför anser utredningen att det finns anledning att reglera att informationen till hyresgästerna ska vara mer utförlig än vad 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog. Utredningen föreslår att det utöver besiktningsprotokollet och värderingsintyget ska tas fram en underhålls- och förnyelseplan gällande den byggnad som efter omvandlingen ska utgöra de bildade ägarlägenheternas gemensamma egendom. En sådan plan bör innehålla en beskrivning av de gemensamhetsanläggningar som bildas genom omvandlingen, vars underhåll och förnyelse kommer behöva bekostas av samfällighetens medlemmar. Planen bör också innehålla uppgifter om anläggningarnas utförande och standard, uppskattade underhållsintervall och beräknade livslängder.
Den upprättade underhålls- och förnyelseplanen bör delges hyresgästerna tillsammans med erbjudandet om köp. Våra närmare överväganden avseende bland annat utformningen av underhålls- och förnyelseplanen framgår av avsnitt 8.9.
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
128
Krav på att anteckningar i fastighetsregistret ska redovisas
Enligt utredningens bedömning bör det inom ramen för omvandlingsförfarandet även redovisas om det finns anteckningar i fastighetsregistret som avser den enskilda lägenheten.
I fastighetsregistret finns en inskrivningsdel. Enligt förordningen (2000:308) om fastighetsregister ska inskrivningsdelen innehålla uppgifter om bland annat lagfart, inteckningar och anteckningar (se 42 §). Uppgifter om anteckningar avser bland annat uppgifter om exekutiv försäljning eller liknande tvångsförvärv, om att talan har väckts om hävning eller återgång av förvärv av fast egendom, om utmätning och betalningssäkring, intresseanmälan för bostadsrättsförening, kvarstad på egendomen eller förelägganden och förbud enligt plan- och bygglagen (2010:900) samt miljöbalken, nedan MB.
Anteckning i inskrivningsdelen får endast ske när det finns uttryckligt stöd i lag eller annan författning (se rättsfallet NJA 1976 s. 76). Det är Lantmäteriet som ansvarar för att anteckningen förs in i registret. Tillsynsmyndigheter kan anmäla förhållande som ska föras in i fastighetsregistret.
Kommunerna är tillsynsmyndighet beträffande sådant miljö- och hälsoskydd som avses i 9 kap. MB. Varje kommun utövar alltså tillsyn över bland annat användning av mark, byggnader eller anläggningar som kan medföra olägenhet för människors hälsa eller miljön eller olägenhet för omgivningen genom exempelvis buller. Enligt 9 kap. 9 § MB ska bostäder brukas på ett sådant sätt att olägenheter för människors hälsa inte uppkommer och hållas fria från ohyra och andra skadedjur. Ägare eller nyttjanderättshavare till berörd egendom ska vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att hindra uppkomsten av eller undanröja olägenheter för människors hälsa. Med olägenheter avses bland annat värme, kyla, drag, fukt, buller, luftföroreningar och andra liknande störningar. Även radon och mögel kan utgöra olägenhet (Michanek, 2023, kommentar till 9 kap. 9 § MB).
Om det exempelvis finns en föroreningsskada på en fastighet och tillsynsmyndigheten har riktat ett föreläggande mot en fastighetsägare att åtgärda problemet kan det enligt 26 kap. 15 § MB göras en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel om föreläggandet. Om en sådan anteckning har gjorts så gäller förelägg-
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
129
andet eller förbudet även mot en ny ägare av egendomen. Situationen torde bli aktuell i få fall. När det gäller en fastighet vars underhåll och skötsel är gravt eftersatt kan det dock finnas förelägganden vad gäller sanering av mögel eller andra skador.
Enligt utredningens bedömning bör inte förekomsten av anteckningar om exempelvis åtgärdsförelägganden eller förbud mot att använda lägenheten som bostad inte utgöra ett hinder mot att låta omvandla bostadslägenheten till en ägarlägenhet. Det är däremot av stor vikt att hyresgästerna får kännedom om sådana anteckningar inför bedömningen av om de ska köpa sin lägenhet eller inte. Som anges ovan torde det inte bli aktuellt annat än i speciella situationer. Det finns dock en möjlighet att det bidrar till att motverka risken för att kraftigt nedgångna fastigheter omvandlas och säljs till hyresgäster som inte förstår de ekonomiska konsekvenserna av köpet.
7.2 Vem ska ha rätt att köpa?
Förslag: Den som hyr en lägenhet i första hand vid den tidpunkt
då fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp ska ha rätt att köpa den. Om två eller flera hyresgäster hyr lägenheten gemensamt så har de rätt att köpa ägarlägenheten gemensamt. En hyresgäst har också rätt att köpa ägarlägenheten gemensamt med en make eller sambo eller en annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten.
Om hyresgästens make eller sambo har sin bostad i lägenheten, ska maken/sambon ha rätt att köpa ägarlägenheten om hyresgästen avstår från att göra det, under förutsättning att hyresgästen går med på det. Detsamma ska gälla för en närstående till hyresgästen som varaktigt sammanbor med honom eller henne.
Om den ena av två eller flera hyresgäster vill köpa ägarlägenheten så krävs det att övriga hyresgäster går med på det.
Hyresgästen ska inte kunna avstå från sin rätt att köpa ägarlägenheten. Det ska inte finnas några undantag från skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten.
Om hyresgästen, eller en medhyresgäst eller make/sambo till hyresgästen köper ägarlägenheten så upphör hyresrätten till lägenheten. Detsamma ska gälla om hyresgästen, eller en medhyresgäst
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
130
eller make/sambo till hyresgästen, ingår ett hyrköpsavtal med fastighetsägaren enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad avseende lägenheten.
Om köpet hävs av någon av parterna ska ett nytt hyresavtal anses ha ingåtts mellan hyresvärden och hyresgästen från och med dagen för köpet av lägenheten, med samma villkor som gällde enligt det tidigare hyresavtalet. Är det fråga om ett hyresavtal som var ingånget på viss bestämd tid så ska den hyrestiden läggas till grund för tillämpningen av reglerna i 12 kap. JB om uppsägningstid. Hyresgästens tidigare förköpsrätt till ägarlägenhetsfastigheten ska åter gälla.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer i stort med utredningens (se avsnitt 9.4.2 i SOU 2014:33 s. 178 f.). Utredningens förslag om att de hyresgäster som hyr gemensamt ska ha rätt att köpa ägarlägenheten gemensamt, samt förslaget om att en hyresgäst ska ha rätt att köpa ägarlägenheten gemensamt med en make, sambo eller annan närstående som varaktigt bor i lägenheten med hyresgästen, saknar motsvarighet i 2014 års betänkande. Utredningens förslag om att hyresvärden och hyresgästen ska kunna ingå ett hyrköpsavtal, med verkan att hyresrätten därmed upphör, saknar motsvarighet i 2014 års betänkande. Även utredningens förslag om verkningar av hävning av köpet av ägarlägenhetsfastigheten saknar motsvarighet i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Sveriges advokatsamfund anmärkte på att regeln som anger att
en ägarlägenhet ska kunna överlåtas till hyresgästens make, sambo eller annan närstående till hyresgästen med följden att hyresgästens hyresrätt upphör medför att hyresgästens ställning blir svagare i ett omvandlingsförfarande än vad som gäller vid ombildning till bostadsrätt. Advokatsamfundet anförde att det föreslagna samtyckeskravet därmed eventuellt inte ger hyresgästen ett rimligt skydd.
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
131
Svea hovrätt anmärkte (inom ramen för förköpsrätten) på att
betänkandet inte behandlade den situationen att hyresgästen och en till honom eller henne närstående vill förvärva ägarlägenheten gemensamt. Hovrätten föreslog att en sådan möjlighet inte bör överlåtas till hyresvärdens skön utan komma till klart uttryck i författningstexten som en rättighet för hyresgästen att tillsammans med en närstående förvärva ägarlägenheten.
KTH anförde att det borde finnas en bestämmelse som ger den
hyresgäst som köper en ägarlägenhet och sedan häver köpet rätt att kvarstå som hyresgäst i stället.
Skälen för utredningens förslag
Vem som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutredning i att det bör vara den hyresgäst som står som förstahandshyresgäst vid tidpunkten då fastighetsägaren lämnar erbjudande om köp som ska ha rätt att förvärva ägarlägenhetsfastigheten. Det gäller oavsett om erbjudande om köp lämnas under förrättningens gång eller efter det att fastighetsbildningen är klar.
Möjligheten till gemensamt förvärv regleras inte i 2012 års föreslag. Det finns inget i lagen som förhindrar ett sådant förvärv med fastighetsägarens (det vill säga säljarens) samtycke, men i enlighet med vad Svea hovrätt uttryckte i sitt remissyttrande så är det lämpligt att rätten till gemensamt förvärv kommer till klart uttryck. Likaså är det utredningens bedömning att det är rimligt att en hyresgäst som omfattas av rätten att köpa ägarlägenheten ska ha rätt att köpa den tillsammans med en make eller sambo som inte står som hyresgäst i avtalet. Ett sådant tillägg föreslås därför.
Rättsverkan av hyresgästens svar på erbjudandet om köp
En naturlig följd av att hyresgästen accepterar erbjudandet om köp och att ett köp kommer till stånd är att hyresrätten upphör. Den som varit hyresgäst blir ju ägare till bostaden. Enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag ska så också bli följden om en av två eller flera medhyresgäster köper lägenheten. Då upphör hyresrätten
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
132
även beträffande den eller de andra hyresgästerna. Samma princip ska gälla om hyresgästens make eller sambo, eller annan närstående som varaktigt bor med hyresgästen i lägenheten, köper lägenheten efter det att hyresgästen själv har avstått. Hyresgästen kan alltså, i stället för att själv köpa lägenheten eller avstå erbjudandet om köp och bo kvar på oförändrade villkor, välja att samtycka till att exempelvis en make, som inte står som hyresgäst på hyresavtalet, köper lägenheten med följden att den ursprungliga hyresrätten upphör.
Ett sådant alternativ är beroende av hyresgästens samtycke. Det kan enligt utredningens bedömning, i motsats till vad advokatsamfundet anförde, inte ses som en försvagning av hyresgästens ställning utan får jämställas med en frivillig uppsägning av avtalet.
Hyresrätten ska som regel anses upphörd den dag som lägenhetsköpet fullbordas. Fram till denna tidpunkt består hyresrätten och hyresgästen ska fortsätta att betala hyra för sin nyttjanderätt.
Ett hyrköpsavtal innebär att den ursprungliga hyresrätten upphör
Genom ett hyrköpsavtal utfäster sig en fastighetsägare genom en option att överlåta en bostad till en privatperson och upplåter samtidigt bostaden med nyttjanderätt till personen under den tid som optionen gäller. Utredningen föreslår i del II av detta betänkande att en lagreglerad modell för hyrköp ska införas i en ny lag – lagen
om hyrköp av bostad.
Det finns inte något hinder mot att en fastighetsägare och en hyresgäst, i stället för att hyresgästen köper ägarlägenhetsfastigheten direkt, ingår ett hyrköpsavtal enligt lagen om hyrköp av bostad gällande den hyreslägenhet som hyresgästen har hyresrätten till och som omfattas av omvandlingsförfarandet. Genom avtalet får hyresgästen en option på att köpa bostaden som gäller under en viss tid (se avsnitt 5.3 i del II av betänkandet). Ett hyrköpsavtal innebär att den privatperson som tecknar avtalet – benämnd hyrköpare – inte är hyresgäst i den mening som avses i 12 kap. JB. I stället upplåts en tidsbegränsad nyttjanderätt till bostaden som inte är förenad med något hyresrättsligt besittningsskydd. Om en hyresgäst tecknar ett hyrköpsavtal kan det ursprungliga hyresavtalet därför inte fortsätta att gälla utan ersätts av hyrköpsavtalet. Det får till följd att hyresgästen, sedan han eller hon blivit en hyr-
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
133
köpare, inte kommer att ha samma rättigheter som en hyresgäst vars hyresrätt kvarstår sedan före omvandlingen. Utöver skillnaderna i villkoren för själva nyttjanderätten innebär det att hyrköparen mister den förköpsrätt som omvandlingslagen föreskriver för de hyresgäster som berörs av omvandlingen (jämför kapitel 9 i denna del av betänkandet). Hyrköparens rättigheter enligt hyrköpsavtalet utvecklas närmare i del II av betänkandet.
Ett hyrköpsavtal kan ingås inför det att lägenheten omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet. I ett sådant fall får det föreskrivas att avtalet avser ägarlägenheten sedan den bildats. Det innebär att nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet kan påbörjas först när fastighetsbildningen är klar och att hyresavtalet gällande lägenheten först då kan ersättas av ett hyrköpsavtal (se avsnitt 5.3 i del II av betänkandet). Fram till denna tidpunkt gäller alltså det ursprungliga hyresavtalet mellan parterna.
Konsekvenserna av hävning av köpet
I 2014 års betänkande diskuteras inte frågan om hävning av köpet. Grundläggande regler om köp av fastighet i 4 kap. JB är tillämpliga. I 4 kap. 11–19 §§ JB stadgas rättsverkningar vid bland annat fel i fastighet och däribland en köpares rätt att häva fastighetsköpet.
Den grundläggande rättsverkningen av hävning är att parternas prestationsskyldigheter upphör. Om en viss prestation redan gjorts ska denna återgå. Vid hävning av ett fastighetsköp blir köpet ogiltigt. Fastigheten återgår i säljarens ägo och köpeskillingen ska gå åter.
Vad ska då gälla angående hyresavtalet som löpte fram till dess att ägarlägenheten såldes? Om inte hyresgästen ska ha rätt att träda in som hyresgäst med de hyresvillkor som tidigare gällt så riskerar han eller hon att lida en rättsförlust på grund av att fastighetsköpet hävts. Utredningen instämmer med vad KTH anförde i remissyttrandet om att det är en brist i förslaget. Det framstår som rimligt att den hyresgäst vars fastighetsköp blir ogiltigt ska ha rätt att träda in i det tidigare gällande hyresavtalet på nytt.
Fastighetsägaren blir i ett sådant fall åter bunden av ett hyresavtal som gäller för obestämd tid, med en hyresgäst med besittningsrätt. Han eller hon blir också förhindrad att sälja ägarlägenhetsfastigheten på nytt eftersom hyresgästen har förköpsrätt till
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
134
lägenheten som inte blivit såld i samband med omvandlingen. Detta försätter dock inte hyresvärden i en sämre situation än vad som hade varit fallet om något köp av lägenheten inte alls hade kommit till stånd i samband med omvandlingen.
Utredningen föreslår därför att det i en särskild paragraf i omvandlingslagen anges uttryckligen att för det fall köpet hävs ska ett nytt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen anses ingånget från dagen för lägenhetsköpet (vilket motsvarar den tidpunkt då det förra hyresavtalet upphörde). Det gäller alltså inte om ett köp har kommit till stånd efter ett hyrköpsavtal, eftersom hyresrätten upphörde i och med att hyrköpsavtalet ingicks. Det nya hyresavtalet är avsett att ersätta det som gällde tidigare och bör därför gälla på samma villkor som det förra. Hyresgästen bör alltså inte mista sin besittningsrätt till lägenheten utan den bör bestå som om det tidigare hyresavtalet aldrig upphört. För det fall ett tidsbestämt avtal tidigare har gällt mellan parterna bör gälla att den avtalade hyrestiden beräknas från samma tidpunkt som gällde enligt det tidigare hyresavtalet. Det torde bli relevant att beakta när fråga är om uppsägningstid för avtalet. Vid tillämpningen av reglerna i 12 kap. JB ska alltså i fråga om hyresavtal ingångna på viss bestämd tid den tidigare avtalade hyrestiden gälla.
En följd av att ett nytt avtal anses ingånget som tar vid där det tidigare upphörde bör vara att hyresgästen blir skyldig att retroaktivt betala hyra för den period som han eller hon nyttjat lägenheten (från dagen för köpet av lägenheten fram till att köpet hävs).
Regeln innebär ett vidsträckt skydd för hyresgästen för det fall köpet hävs. Det kan diskuteras om detta skydd ska gälla i samma utsträckning när hävningen sker på grund av omständigheter hänförliga till hyresgästen.
Köparens viktigaste avtalsförpliktelse är att erlägga betalning för fastigheten. Det kan därför givetvis tänkas en situation där fastighetsägaren häver det ingångna köpet på grund av utebliven betalning av köpeskillingen. Fastighetsägarens rätt att häva köpet på grund av utebliven betalning är dock beroende av att förbehåll om det har gjorts i köpebrevet (se 4 kap. 3 § första stycket 1 JB).
Utredningen gör bedömningen att rätten för köparen av lägenheten att åter träda in i avtalsrollen som hyresgäst efter att köpet hävts ska gälla i samtliga fall då köpet av lägenheten hävts. Det framstår som mest förenligt med såväl det starka hyresrättsliga
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
135
skydd som hyresrätten erbjuder som med syftet bakom omvandlingsförfarandet i stort. Den angivna ordningen bör gälla såväl vid hävning efter att ägarlägenheten köpts i samband med omvandlingsförfarandet som när en förköpsberättigad hyresgäst, eller den som enligt lagen har rätt att i dennes ställe köpa lägenheten, vid ett senare tillfälle har köpt lägenheten inom ramen för sin förköpsrätt.
Med hävningsrätt enligt hävningsbestämmelserna i 4 kap. JB följer i de flesta fall även en rätt till skadestånd för köparen, för det fall denne lidit skada (jämför bland annat 4 kap. 12 och 19 §§ JB). Regeln att hyresgästen är berättigad att träda in som hyresgäst igen med oförändrad besittningsrätt och förköpsrätt till lägenheten torde begränsa potentiell skada till viss del. Det utesluter dock inte att hyresgästen kan vara berättigad till ersättning för andra kostnader som han eller hon åsamkats, exempelvis bolåneräntor under tiden som köpet har varit i stånd.
Det finns en motsvarande rätt för fastighetsägaren till skadestånd från hyresgästen. Enligt 4 kap. 25 § JB ska köparen ersätta säljaren dennes skada om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen hävs på grund av utebliven betalning av köpeskillingen.
7.3 Hyresgästens svar på fastighetsägarens erbjudande om köp
Förslag: Hyresgästen ska inom tre månader från det att han
eller hon fick del av erbjudandet meddela fastighetsägaren om erbjudandet antas. Den make, sambo eller annan närstående som vill köpa lägenheten ska meddela fastighetsägaren detta senast när hyresgästens tidsfrist löper ut.
Om ingen av dem som har rätt att köpa lägenheten besvarar erbjudandet inom tidsfristen innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa lägenheten i samband med omvandlingen.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 9.4.3 i SOU 2014:33 s. 184 f.).
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
136
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
IFF anförde att det borde övervägas om fastighetsägaren ska
kunna föreskriva viss form för hyresgästens svar, och att det inte bör ges utrymme för avtalad skriftform i denna del, bland annat eftersom det kan leda till ett sämre skydd för hyresgästen.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det inte finns skäl att slå fast några särskilda formkrav för hyresgästens antagande av erbjudandet om köp.
Det saknas anledning att ge fastighetsägaren befogenhet att föreskriva ett särskilt formkrav för hyresgästens svar. Det framstår som mest ändamålsenligt att hyresgästen ska kunna ge sitt svar i den form han eller hon önskar. Däremot är det givetvis så att det kan ligga i hyresgästens eget intresse att kunna dokumentera att ett svar på erbjudandet har lämnats, och när det gjordes. Ett skriftligt svar kan på så sätt vara att föredra även för en hyresgäst för det fall en tvist skulle uppstå i fråga om huruvida hyresgästen har svarat i tid eller inte, samt i fråga om svarets juridiska innebörd.
7.4 Förteckning över hyresgäster och anteckning i fastighetsregistret
Förslag: Det ska framgå av fastighetsregistret att hyresgästen
har en rätt att köpa lägenheten.
Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över samtliga hyresgäster som preliminärt har rätt att köpa sin lägenhet. Om förhållandena ändras under förrättningens gång ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten. Lantmäterimyndigheten ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen över hyresgäster. När ägarlägenhetsfastigheterna bildas ska inskrivningsmyndigheten anteckna i fastighetsregistrets
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
137
inskrivningsdel om det finns någon hyresgäst som har rätt att köpa ägarlägenheten.
Om hyresförhållandet ändras efter det att ägarlägenhetsfastigheten bildats genom att någon med stöd av 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket JB övertar den köpberättigade hyresgästens hyresrätt, och därmed även rätten att köpa lägenheten, ska fastighetsägaren lämna uppgift om det till inskrivningsmyndigheten, som i behövlig utsträckning ska ändra anteckningen om hyresgästens förköpsrätt.
När hyresgästen (eller någon som har rätt att i stället för denne köpa lägenheten) har köpt lägenheten ska inskrivningsmyndigheten, i samband med att lagfart beviljas, ta bort anteckningen om hyresgästens rätt att köpa lägenheten ur fastighetsregistret. Om den förköpsberättigade hyresgästen flyttar eller hyresförhållandet av andra skäl upphör ska fastighetsägaren underrätta inskrivningsmyndigheten om att anteckningen ska tas bort.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 9.4.4 i SOU 2014:33 s. 186 f.). Utredningens förslag om att fastighetsägaren ska lämna uppgift till inskrivningsmyndigheten om förändringar gällande vilken hyresgäst som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten saknar motsvarighet i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt. Lantmäteriet anförde att det var oklart hur en anteckning i fastighetsregistret om hyresgästs förköpsrätt ska utformas, och föreslog att det endast skulle anges att en förköpsrätt finns, utan att namn eller andra personuppgifter redovisas. Lantmäteriet anförde också att det kan bli svårt för inskrivningsmyndigheten att avgöra om den antecknade förköpsrätten ska tas bort från fastighetsregistret till följd av att den förköpsberättigade hyresgästen har flyttat, och att det finns en risk för att en fastighetsägare glömmer bort att informera inskrivningsmyndigheten när så har skett. Lant-
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
138
mäteriet anförde vidare att det blir en tidskrävande och främmande uppgift för inskrivningsmyndigheten att kontrollera fastighetsägarens uppgifter om en upphörd förköpsrätt med den tidigare hyresgästen.
Sveriges advokatsamfund anförde att förslaget om en anteckning
om förköpsrätt är lämpligt i sak men att det måste utredas huruvida ett sådant förfarande kan anses vara förenligt med [anm: den då
gällande] personuppgiftslagen .
Skälen för utredningens förslag
Utformning av anteckningen i fastighetsregistret
Precis som 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog bör det till skydd för hyresgästerna framgå av fastighetsregistret att det finns en hyresgäst som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten. Det är vidare fastighetsägaren som bör ha ansvaret för att ge in en sådan förteckning. Om det innan förrättningen är avslutad sker någon förändring i vem som är hyresgäst bör det anmälas av fastighetsägaren. Grunden till det är att rätt hyresgäst ska få erbjudande om köp av ägarlägenheten i samband med omvandlingen. Det är vem som är förstahandshyresgäst vid tidpunkten för erbjudandet som är relevant. Förteckningen som ges in i omvandlingsförfarandets inledande skede är därmed preliminär så till vida att det kan ske förändringar i vem som är hyresgäst under tiden som förrättningen pågår.
Lantmäterimyndigheten lämnar uppgifter om vad som ska skrivas in i fastighetsregistrets inskrivningsdel till inskrivningsmyndigheten i samband med att fastighetsbildningen är klar. Det får därför, som 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde, ankomma på lantmäterimyndigheten att underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen över hyresgäster som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheter.
När en ägarlägenhetsfastighet bildas ska inskrivningsmyndigheten alltså, i förekommande fall, göra en anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel om att ägarlägenhetsfastigheten belastas med en rätt för hyresgästen att köpa fastigheten.
Om hyresgästen efter omvandlingen bor kvar i lägenheten utan att ha antagit fastighetsägarens ursprungliga köpeerbjudande har denne förköpsrätt till ägarlägenhetsfastigheten (se vidare kapitel 9).
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
139
En sådan hyresgäst föreslås att definieras som förköpsberättigad hyresgäst. Utredningen föreslår i kapitel 9 vidare att förköpsrätten i vissa fall kan övergå till den som övertar hyresrätten från en hyresgäst med förköpsrätt. Situationen kan bli aktuell om förköpsrätten går över till en person som med stöd av 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket JB tar över hyresrätten. Som en följd av att förköpsrätten kan övergå till en ny hyresgäst i vissa fall föreslås att en sådan förändring i vem som är förköpsberättigad hyresgäst ska anmälas av fastighetsägaren till inskrivningsmyndigheten.
Vad gäller Lantmäteriets påpekande om att det är oklart hur anteckningen i fastighetsregistret ska utformas gör utredningen följande bedömning. I 2014 års betänkande föreslås endast att den förteckning som fastighetsägaren ska upprätta över hyresgäster med förköpsrätt ska ange hyresgästerna med namn och personnummer eller motsvarande identifieringsuppgifter. Förteckningen ska enligt betänkandet ges in till lantmäterimyndigheten som ska underrätta inskrivningsmyndigheten om innehållet i förteckningen (se s. 187). Beträffande vad som ska antecknas i inskrivningsmyndighetens register lämnades det i betänkandet öppet till Lantmäteriet att besluta om den närmare utformningen av anteckningen (se s. 430). Det finns argument både för och emot att ange förköpsberättigade hyresgäster med namn och personnummer. Ett argument för är att det möjligen kan underlätta inskrivningsmyndighetens administration kring registret eftersom det lättare går att kontrollera om en viss hyresgäst har flyttat från lägenheten (och därmed att förköpsrätten har upphört). Som framgår nedan föreslår vi emellertid inte något krav på att inskrivningsmyndigheten ska göra en sådan kontroll. Enligt vår bedömning finns det sammantaget inte anledning att reglera vad som ska antecknas mer detaljerat än vad 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog. Det står därmed enligt vårt förslag Lantmäteriet fritt att bestämma exakt vad anteckningen om förköpsrätt ska innehålla.
Därmed bör det inte heller i detta sammanhang föreskrivas något krav på att inskrivningsmyndigheten ska uppdatera anteckningen när en uppgift om förändring i vem som är förköpsberättigad hyresgäst inkommer. Om Lantmäteriet har fattat beslut om att den förköpsberättigade hyresgästen ska anges med namn eller andra identifikationsuppgifter bör anteckningen givetvis ändras om det kommer in en uppgift om att en annan person har tagit över rätten
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
140
att köpa lägenheten. Om det endast ska finnas en anteckning om att det finns en förköpsberättigad hyresgäst föranleder en uppgift om att hyresgästen är en annan person inte någon ändring i registret.
Utredningens slutsats är vidare att det inte finns skäl att föreslå att inskrivningsmyndigheten ska behöva göra en kontroll av fastighetsägarens uppgift om en upphörd förköpsrätt med den tidigare hyresgästen. Registret bygger på en tillit till fastighetsägarens uppgifter. Det är fastighetsägaren som lämnat in den ursprungliga listan på lägenheter med förköpsrätt, av vilken samtliga hyresgästers uppgifter ska framgå. Det vore precis som Lantmäteriet anförde en främmande uppgift för inskrivningsmyndigheten att kontrollera varje ändring som fastighetsägaren anmäler. Om lägenhetsregistret utökas med uppgifter om förstahandshyresgäster i enlighet med förslaget i SOU 2023:65 torde emellertid uppgiften inte bli särskilt tidskrävande för myndigheten. När hyresgästen flyttar eller hyresförhållandet av andra skäl upphör skulle det i ett sådant fall framgå av lägenhetsregistret.
Enligt utredningens mening framstår det som att risken för att en fastighetsägare medvetet skulle lämna fel uppgifter är liten. Däremot kan det naturligtvis förekomma att en fastighetsägare missar att underrätta inskrivningsmyndigheten om förändringar som sker i hyresförhållandena och som har påverkan på giltigheten av en överlåtelse. Enligt utredningens bedömning skulle en sådan risk främst ta sig uttryck i att en fastighetsägare glömmer att underrätta inskrivningsmyndigheten om att en förköpsrätt har upphört. Det torde få till följd att det lyfts fram som ett hinder vid en kommande lagfartsprövning, och borde kunna utredas tämligen enkelt inom ramen för den prövningen.
När en överlåtelse är aktuell utgör alltså inskrivningen ett skydd mot att en hyresgäst med förköpsrätt kringgås. När uppgift om en fastighetsöverlåtelse kommer in till inskrivningsmyndigheten och en ny ägare gör en lagfartsansökan ska en kontroll ske av att någon förköpsberättigad hyresgäst inte förbigåtts (jämför SOU 2014:33 s. 188). Om det finns uppgift om en hyresgäst med förköpsrätt måste det alltså i detta skede ske en kontroll av vem som är förköpsberättigad i förhållande till vem som står angiven som förvärvare. Det torde visserligen ligga i en presumtiv köpares intresse att själv förvissa sig om att den ägarlägenhet han eller hon köper inte är belastad med en förköpsrätt för den hyresgäst som bor i
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
141
lägenheten. Tanken är ju att en överlåtelse av en ägarlägenhet ska vara ogiltig om hyresgästen inte har fått chans att tillvarata sin rätt att köpa lägenheten. Med tanke på risken för en rättslig process om ogiltigförklaring av överlåtelsen och kostnader förknippade med en sådan process torde det emellertid i lika hög utsträckning ligga i en fastighetsägares intresse att inte förbigå förköpsrätten. Utredningen delar därför 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det bör vara fastighetsägarens ansvar att se till att inskrivningsmyndigheten får underlag för att göra korrekta anteckningar i fastighetsregistret. Om det när en prövning av lagfartsansökan blir aktuell finns en anteckning om förköpsrätt så får inskrivningsmyndigheten, om det inte framgår av fastighetsregistret vem som är förköpsberättigad, kontrollera uppgiften med fastighetsägaren. En sådan prövning får anses ligga inom ramen för inskrivningsmyndighetens befintliga utredningsplikt (jämför bland annat 19 kap. 16 § JB).
Lantmäteriet föreslog vidare i remissyttrandet att det skulle framgå uttryckligen i lagtexten att inskrivningsmyndigheten ska ta bort anteckningen om förköpsrätt ur fastighetsregistret när fastighetsägaren anmäler till inskrivningsmyndigheten att en köpberättigad hyresgästs hyresavtal har upphört i andra fall än i samband med köp av lägenheten. Utredningen bedömer emellertid att det är tillräckligt tydligt att en uttrycklig hänvisning finns till aktuella regler om borttagande av den sortens anteckningar i 19 kap. 30 § JB, så som föreslogs av 2012 års ägarlägenhetsutredning.
Förenlighet med skyddet för personuppgifter
Sedan SOU 2014:33 överlämnades har skett förändringar på det rättsliga området avseende personuppgiftsskyddet. Den 27 april 2016 antogs Europaparlamentets och rådets förordning 2016/679 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG, nedan kallad dataskyddsförordningen (av allmänheten ofta benämnd GDPR). Dess ikraftträdande har lett till en rad lagändringar på området. Den tidigare gällande personuppgiftslagen, genom vilken det tidigare gällande dataskyddsdirektivet genomfördes, har upphört. Den nya dataskyddsförordningen gäller som lag i Sverige. Den kompletteras av lagen (2018:218) med
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
142
kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning (dataskyddslagen) och olika registerförfattningar såsom lagen (2000:224) om fastighetsregister.
Dataskyddsförordningen omfattar sådana register som förs av inskrivningsmyndigheterna, däribland fastighetsregistret. Därför har anpassningar skett för att arbetet med behandling av personuppgifter i fastighetsregistret ska utföras i enlighet med gällande dataskyddslagstiftning, bland annat har lagen (2000:224) om fastighetsregister ändrats.
Uppgifter om förköpsrätt är enligt utredningens bedömning sådana uppgifter som ingår i fastighetsregistrets ändamål enligt lagens 2 §. Lantmäteriets insamling av personuppgifter i detta syfte har vidare enligt utredningens bedömning stöd i dataskyddsförordningens artikel 6.1. Enligt utredningens bedömning skulle insamling av uppgifter om förköpsrätt i fastighetsregistret därför vara förenlig med gällande rätt.
7.5 Om fastighetsägaren överlåter lägenheten utan att först erbjuda hyresgästen att köpa den
Förslag: Om fastighetsägaren låter bli att erbjuda hyresgästen
att köpa lägenheten innan han eller hon säljer den till någon annan, ska den försäljningen vara ogiltig.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens förslag (se avsnitt 9.4.5 i SOU 2014:33 s. 188 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
KTH anförde att det inte framgår tillräckligt tydligt under vilka
förutsättningar ogiltighet inträder och att förutsättningarna för ogiltighet bör preciseras. KTH anförde vidare att det borde över-
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
143
vägas om ogiltighet bör inträda om erbjudandet till hyresgästen innehåller oskäliga villkor, även om en försäljning sedan kommer till stånd till annan på sådana villkor samt om andra påföljder än ogiltighet bör inträda, såsom skadestånd.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att följden av att fastighetsägaren underlåter att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten innan han eller hon säljer den till någon annan ska vara att försäljningen blir ogiltig.
Följden av en ogiltig försäljning blir att fastighetsägaren fortsatt äger lägenheten och att hyresgästen antingen ska ges ett erbjudande om köp, eller att hyresgästens förköpsrätt inträder i enlighet med vad som anförs i 2014 års betänkande (se s. 189).
Den särskilda bestämmelse som 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog och som förevarande utredning också bedömer är lämplig reglerar en särskild omständighet som medför att ett avtal om köp blir ogiltigt gentemot tredje man. Regelns syfte är att skydda en hyresgäst med förköpsrätt. Att något erbjudande inte ska anses ha lämnats om fastighetsägaren återtar sitt erbjudande innan hyresgästens svarsfrist har löpt ut framstår som självklart. Enligt utredningens bedömning är regeln tillräckligt tydlig.
KTH förespråkade vidare i remissyttrandet att det borde övervägas om en försäljning ska vara ogiltig även om den sker mot oskäliga villkor.
Den föreslagna omvandlingslagen saknar regler om att fastighetsägarens erbjudande om köp måste ske till det fastställda marknadsvärdet. Detta är dock enligt vad som framgår av 2014 års betänkande andemeningen med förslaget (jfr bland annat s. 418 i betänkandet). Det är också det uttalade syftet med att en värdering ska göras av varje lägenhet inför ett erbjudande om köp.
Utredningen kan se viss risk för att en fastighetsägare kommer att försöka kringgå hyresgästens rättighet att köpa lägenheten genom att erbjuda lägenheten till hyresgästen på oskäliga villkor, till exempel gällande vederlaget. När hyresgästen sedan avböjt att köpa lägenheten skulle fastighetsägaren potentiellt kunna sälja lägenheten till någon annan, till synes på samma villkor men i själva
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
144
verket till mycket förmånligare villkor. Om hyresgästen kan bevisa att en försäljning egentligen har kommit till stånd på andra villkor än vad som framgår av officiella köpehandlingar, och vad som erbjudits hyresgästen, bör det betraktas som att något giltigt erbjudande om köp inte har lämnats till hyresgästen. Det torde också innebära att hyresgästen ska ha kvar sin rätt att köpa lägenheten.
Enligt utredningens bedömning är det svårt att på ett ändamålsenligt sätt förebygga den beskrivna situationen genom någon särskild bestämmelse i omvandlingsreglerna. Utredningens bedömning är därför att det inte bör införas någon regel om att en försäljning är ogiltig om erbjudandet till hyresgästen innehåller oskäliga villkor. Utredningen bedömer inte heller att det finns skäl att särskilt lagstadga om någon annan påföljd än ogiltighet i de fall en fastighetsägare underlåter att iaktta hyresgästens rätt att köpa lägenheten. För hyresgästen torde någon skada inte kunna uppstå annat än i väldigt speciella fall. I teorin skulle det möjligen kunna bli aktuellt på grund av en onormal ökning av fastighetspriserna på kort tid som medför att lägenhetens marknadsvärde höjs signifikant under den tid som hyresgästens möjlighet att köpa lägenheten fördröjs på grund av den ogiltiga försäljningen.
Att fastighetsägaren kan bli skadeståndsskyldig mot tredje man på grund av köpets ogiltighet är inte nödvändigt att reglera inom ramen för omvandlingsförfarandet.
7.6 Om fastighetsägaren låter bli att lämna erbjudanden om köp till hyresgästerna
Bedömning: Om några erbjudanden inte lämnas eller om några
av hyresgästerna inte får något erbjudande har hyresgästerna kvar sin rätt att köpa lägenheten. Fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan utan att först ha lämnat ett erbjudande till hyresgästen. Någon särskild sanktion är inte motiverad.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 9.4.6 i SOU 2014:33 s. 190 f.).
SOU 2024:83 Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen
145
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Hyres- och arrendenämnden i Malmö anförde att i de fall då
reglerna för omvandling inte följs, exempelvis vad gäller information till hyresgästerna och erbjudande om köp, borde det framgå av lagtexten vilken domstol eller myndighet som ska pröva tvisten.
Skälen för utredningens bedömning
Övervägandena i denna del tar sikte på förslagen om fastighetsägarens skyldighet att lämna erbjudande om köp i samband med omvandlingen och hyresgästers senare hembudsrätt. Övervägandena anknyter också till förslaget om att en överlåtelse är ogiltig om inte hyresgästen först har fått erbjudande om att köpa lägenheten, se avsnitt 7.5 ovan.
Utredningen instämmer i övervägandena i betänkandet om att någon särskild sanktion inte är motiverad. Så som även 2012 års ägarlägenhetsutredning har anfört initierar fastighetsägaren som huvudregel ett omvandlingsförfarande i syfte att sälja ägarlägenheterna. Det framstår som osannolikt att ett kringgående av regeln om skyldigheten att erbjuda hyresgästerna att köpa lägenheterna skulle bli vanligt förekommande.
Om en fastighetsägare skulle underlåta att lämna erbjudande om köp till en eller flera hyresgäster i samband med omvandlingen, men senare iakttar förköpsrätten och lämnar erbjudande till hyresgästerna att köpa vid denna senare tidpunkt, ska alltså den tidigare bristen i hanteringen inte medföra någon särskild sanktion. Däremot kan det naturligtvis uppstå ersättningsskyldighet om en hyresgäst drabbats av kostnader på grund av fastighetsägarens underlåtenhet att följa reglerna enligt omvandlingslagen.
Det är visserligen tänkbart att en fastighetsägare vill undvika att sälja till vissa av hyresgästerna i ett hyreshus och därmed frångår sin skyldighet just gentemot dem. Konsekvensen blir att ägarlägenheten blir osåld och att fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan. I dessa fall finns, precis som anförts i 2014 års betänkande, möjligheten för den förfördelade hyresgästen att väcka en fullgörelsetalan i allmän domstol och kräva att fastighetsägaren
Den närmare utformningen av rätten att köpa lägenheten i samband med omvandlingen SOU 2024:83
146
fullgör sin skyldighet att framställa erbjudande om köp (jfr s. 193 i betänkandet).
Den synpunkt som Hyres- och arrendenämnden i Malmö anförde om behörig domstol behandlades av 2012 års ägarlägenhetsutredning i avsnitt 18.6 Tvistelösning (s. 379 f.), jämför avsnitt 17.4 nedan i förevarande betänkande. 2012 års ägarlägenhetsutredning redogör bland annat för att tvister som rör lantmäterimyndigheternas förrättningsbeslut kan överklagas till mark- och miljödomstol. I tvister gällande lagfart så överklagas inskrivningsmyndighetens beslut till tingsrätt och sedan vidare till hovrätt. Tvister som rör hyresgästens skydd i förhållande till hyresvärden i hyresförhållandet hanteras av hyresnämnderna. I övrigt hanteras tvister mellan privatpersoner, exempelvis tvister mellan fastighetsägaren och en hyresgäst i fråga om huruvida hyresgästen har rätt till hembud, av tingsrätt som första instans. En fastställelsetalan i fråga om en överlåtelses ogiltighet skulle också prövas av tingsrätt.
Beroende på hur en tvist utformas rättsligt och i vilket skede som talan väcks kan det alltså bli fråga om olika tvistlösningsorgan.
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det inte finns anledning att, vid sidan av ordinarie tvistelösningsformer, inrätta ett särskilt förfarande eller föreslå någon särskild metod för tvistelösning.
147
8 Köpeskillingen
8.1 Inledning
Kapitlet motsvarar kapitel 10 i 2014 års betänkande. Förevarande utredning föreslår dock vissa övergripande förändringar av förslagen. Av denna anledning följer dispositionen inte till fullo den i 2014 års betänkande. I varje avsnitt anges vilket avsnitt i det förra betänkandet som utgör grund.
8.2 Hur ska priset på lägenheterna bestämmas?
Bedömning: Utgångspunkten ska vara att hyresgästen ska få ett
erbjudande om att köpa lägenheten för ett pris som motsvarar ett i det enskilda fallet framräknat marknadsvärde. Lagen ska inte innehålla några bestämmelser om priset.
Bedömningen i SOU 2014:33
I 2014 års betänkande bedömdes att lagen inte skulle innehålla några bestämmelser om priset (se avsnitt 10.1.5 i SOU 2014:33 s. 199 f.). Förevarande utredning gör samma bedömning.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i 2014 års ägarlägenhetsutrednings bedömning eller berörde inte den särskilt.
KTH anförde att tanken med omvandlingssystemet är att hyres-
gästerna ska ges en reell möjlighet att förvärva sina lägenheter på marknadsmässiga villkor, och att med den föreslagna utformningen
Köpeskillingen SOU 2024:83
148
av fastighetsägarens erbjudandeplikt ges fastighetsägaren en möjlighet att kringgå denna densamma genom att kräva en köpeskilling som är mycket högre än marknadsvärdet på lägenheten.
Skälen för utredningens bedömning
2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog att det i omvandlingslagen skulle regleras vad en fastighetsägare ska vidta för åtgärder i samband med att han eller hon lämnar ett erbjudande om köp till hyresgästen. Bland annat ska fastighetsägaren låta besiktiga lägenheten och låta värdera lägenheten så att ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ska omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet.
Det framgår av 2014 års betänkande att dessa åtgärder var tänkta att utgöra underlag för att bestämma köpeskillingen och att utgångspunkten var att priset ska vara lägenhetens marknadsvärde. 2012 års ägarlägenhetsutredning konstaterade att det torde vara rimligt att hyresgästen betalar marknadsvärdet, givetvis beräknat med hänsyn till att lägenheten är belastad med hyresrätt (se s. 199).
Förevarande utredning delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i fråga om att det inte bör regleras något fast avdrag från det framtagna marknadsvärdet. Som 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde måste det marknadsvärde som tas fram återspegla de faktiska förutsättningarna för bostaden, inklusive att den är belastad med en hyresrätt. Detta framgår också nedan i avsnitt 8.3. Det förefaller därför rimligt att inte lagstifta om något schablonavdrag.
Utredningen har övervägt om det finns anledning att reglera uttryckligen i omvandlingslagen vilket pris som fastighetsägaren ska erbjuda hyresgästerna att köpa ägarlägenheterna för. En lösning som övervägts är att fastighetsägaren ska vara skyldig att erbjuda hyresgästerna att köpa sina lägenheter till ett pris som högst motsvarar det marknadsvärde som värderingen mynnar ut i. De argument som kan framföras för en sådan lösning är att det framstår som tydligt och pedagogiskt för de aktörer som kan komma att tillämpa systemet att en grundläggande utgångspunkt i förfarandet faktiskt kommer till uttryck i regelverket. Det kan också i enskilda fall förebygga risken för att en oseriös fastighetsägare i ett enskilt fall kan försöka kringgå skyldigheten att ge alla hyresgäster möjlig-
SOU 2024:83 Köpeskillingen
149
het att köpa sina lägenheter, genom att erbjuda en hyresgäst att köpa ägarlägenheten till oskäliga villkor.
Utredningen gör emellertid samma bedömning som 2012 års ägarlägenhetsutredning i denna fråga, nämligen att det inte är nödvändigt att reglera frågan om priset i lag.
Med utgångspunkten att marknadsvärdet tas fram och redovisas på ett korrekt sätt så torde bestämmandet av köpeskillingen följa naturligt. En fastighetsägare torde bara inleda ett omvandlingsförfarande när han eller hon har för avsikt att sälja lägenheterna. Om det inte skulle föreligga några speciella omständigheter i det enskilda fallet som motiverar en annan bedömning skulle en fastighetsägare löpa risk att inte få sålt lägenheterna om erbjudandet till hyresgästerna överstiger marknadsvärdet. Den värdering av lägenheten som fastighetsägaren ska låta göra inför erbjudandet om köp kommer hyresgästen till godo och utgör ett skydd mot att hyresgästen förleds att köpa till ett pris som ligger högt över marknadsvärdet. Ett ytterligare skydd som har betydelse i sammanhanget är att en hyresgäst som avböjer att köpa ägarlägenheten till det pris som fastighetsägaren erbjuder har kvar sin förköpsrätt till lägenheten. Fastighetsägaren är därmed förhindrad att sälja lägenheten till någon annan på mer förmånliga villkor.
Ett lagfäst krav på att priset ska sättas på ett visst sätt synes också kunna medföra praktiska problem. Exempelvis uppstår frågor om vad följden blir av att hyresgästen anlitar en egen värderingsman som värderar lägenheten till ett belopp som skiljer sig markant från den värdering som fastighetsägaren tagit fram. Skulle det vidare kunna medföra skadeståndsskyldighet för fastighetsägaren om hyresgästen senare kan visa att fastighetsägarens värdering av lägenheten inte var korrekt utförd?
8.3 Att ta fram ett marknadsvärde
Bedömning: När marknadsvärdet ska tas fram, ska det beaktas
att lägenheten är belastad med hyresrätt. Det behövs inte några särskilda föreskrifter om detta. Någon särskild värderingsmetod bör inte pekas ut.
Köpeskillingen SOU 2024:83
150
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 10.2.2 i SOU 2014:33 s. 202 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens bedömning
Övervägandena i denna del hänger samman med bedömningen ovan.
Utgångspunkten är att marknadsvärdet ska tas fram för att utgöra ett underlag för fastighetsägarens erbjudande om köp. Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det inte bör lagstiftas om någon särskild värderingsmetod eller några särskilda utgångspunkter för värderingen. Det finns visserligen ett konsumentperspektiv att ta hänsyn till. Emellertid finns det skyddsaspekter för den enskilda hyresgästen inbyggt i förfarandet. Det kommer bland annat till uttryck i att erbjudande om köp ska riktas till samtliga hyresgäster, att hyresgästen själv har möjlighet att värdera bostaden samt givetvis att hyresgästens förköpsrätt till lägenheten kvarstår om han eller hon avböjer erbjudandet om köp vid omvandlingen. Utredningen delar alltså 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna fråga.
8.4 Krav på besiktning
Förslag: Fastighetsägaren ska låta besiktiga byggnaden innan han
eller hon lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna. Besiktningsprotokollet får inte vara upprättat tidigare än sex månader före det att erbjudandet om köp lämnas till hyresgästerna.
SOU 2024:83 Köpeskillingen
151
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 10.3.1 i SOU 2014:33 s. 204 f.). Förslaget om att besiktningsprotokollet inte får vara äldre än sex månader saknar motsvarighet i betänkandet.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Lantmäterimyndigheten i Göteborgs stad och Mäklarsamfundet
anförde att konsumentperspektivet och köparens trygghet måste beaktas ytterligare i fråga om underlaget för köpeskillingen.
Sveriges advokatsamfund anförde att en tidsfrist borde uppställas
inom vilken besiktning och värdering ska genomföras så att det säkerställs att de uppgifter som redovisas för hyresgästerna vid erbjudandet om köp är aktuella.
Skälen för utredningens förslag
Marknadsvärdet ska som ovan anges utgöra utgångspunkt för erbjudandet om köp.
Vid en persons bedömning av om han eller hon har råd att köpa sin lägenhet är givetvis det erbjudna priset avgörande. Priset kan dock inte bedömas isolerat. Av stor betydelse är också frågan om vilka kostnader som kan komma att belöpa på delägarna i samfälligheten efter köpet.
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att byggnaden bör besiktigas innan erbjudandena om köp lämnas. Besiktningen är av värde dels för att fastställa själva marknadsvärdet, dels för att utgöra underlag för en bedömning av framtida kostnader.
Lantmäterimyndigheten i Göteborgs stad lyfte en farhåga om att det kan vara svårt för en konsument att utläsa och göra en prognos gällande kostnader och större reparationer.
Mäklarsamfundet föreslog på samma tema att det i den värdering som ska göras av lägenheterna ska ägnas ett särskilt avsnitt åt progno-
Köpeskillingen SOU 2024:83
152
ser för kommande renoveringskostnader m.m., alternativt att det ska framgå att och på vilket sätt förekommande brister beaktats vid bedömningen av marknadsvärdet.
Utredningen instämmer med vad remissinstanserna har anfört i denna fråga.
Besiktningsprotokoll utgör normalt, tillsammans med övriga dokument om exempelvis energiförbrukning och uppgifter om tidigare renoveringsarbeten m.m., det sedvanliga underlaget för privatpersoners köp av fastigheter. Ett köp av en ägarlägenhet inom ramen för omvandlingsförfarandet kan emellertid inte helt likställas med köp av andra privatbostäder. I förevarande fall kan överlåtelsen komma att ske utan en fastighetsmäklares försorg och utanför den vanliga bostadsmarknaden. En del frågor och omständigheter riskerar därmed att inte lyftas fram på samma sätt som om bostaden hade annonserats till allmänheten och sålts efter en öppen budgivning. Ett köp av en ägarlägenhet medför också att köparen blir delägare av den övriga byggnaden och får del av det gemensamma ansvaret för gemensamhetsanläggningar och övrig samfälld egendom.
Särskilt mot bakgrund av att omvandlingsförfarandet är avsett att kunna tillämpas på de fastigheter som härstammar från det så kallade miljonprogrammet, varav många är i behov av underhåll och renovering, bör det säkerställas att hyresgästerna får tydlig information om skicket på de delar av byggnaden som de genom köpet blir andelsägare i.
Enligt utredningens bedömning saknas det tillräckliga skäl att i lag reglera krav på hur själva besiktningsprotokollet ska utformas. De krav som 2012 års ägarlägenhetsutredning angav för besiktningsprotokollet (se SOU 2014:33 s. 205 f.) framstår som tillräckliga. Av betänkandet framgår att med besiktningsprotokoll ska avses en handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bestämma fastighetens skick. Av handlingen ska det kunna utläsas i vilket skick byggnaden befinner sig.
Utredningens bedömning är i stället att det ska finnas ytterligare underlag för hyresgästerna i form av en underhålls- och förnyelseplan. Detta utvecklas nedan i avsnitt 8.9.
Besiktningsprotokollet och värderingsintyget utgör tillsammans med en sådan underhålls- och förnyelseplan enligt utredningens bedömning ett tillräckligt underlag för hyresgästerna inför deras beslut om köp av ägarlägenheterna.
SOU 2024:83 Köpeskillingen
153
2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog inte några särskilda tidsramar för när besiktning och värdering ska ske i förhållande till information eller erbjudande om köp till hyresgästerna, utan angav endast att det ska ske innan erbjudanden om köp lämnas. Utredningen bedömde att det saknades skäl att slå fast vilken tidpunkt som ska användas som utgångspunkt för att bedöma marknadsvärdet, så länge det är samma tidpunkt som gäller för alla lägenheter.
I enlighet med vad advokatsamfundet anförde i fråga om värderingstidpunkt och besiktningsprotokoll i förhållande till fastighetsägarens erbjudande om köp finns det anledning att överväga en tidsgräns för hur gammal en genomförd besiktning och värdering ska få vara. Som advokatsamfundet anförde kan det uppstå situationer som gör att värderingsintyget och besiktningsprotokollet förlorar sin relevans och därmed inte utgör ett tryggt underlag för hyresgästernas beslut om köp av ägarlägenheterna.
Enligt utredningens bedömning bör det av de skäl som advokatsamfundet anförde införas en gräns för hur gammalt besiktningsprotokollet, värderingsintyget samt underhålls- och förnyelseplanen får vara när erbjudande om köp lämnas. Det kan diskuteras vilken tidsgräns som är lämplig. En avvägning får göras mellan att medge fastighetsägaren ett visst handlingsutrymme samt att nämnda handlingar inte får förlora sin relevans. Utredningen stannar vid att besiktnings- och värderingsprotokollen inte bör vara äldre än sex månader när de skickas ut tillsammans med erbjudandet om köp.
8.5 Vad ska besiktningen omfatta?
Förslag: Besiktningen ska avse såväl de gemensamma delarna
som de enskilda lägenheterna. Hyresgästerna ska få del av besiktningsprotokollet.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 10.3.2 i SOU 2014:33 s. 206 f.).
Köpeskillingen SOU 2024:83
154
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag avseende frågan om vad besiktningen ska avse.
8.6 Krav på värdering av lägenheterna
Förslag: Fastighetsägaren ska vara skyldig att innan några er-
bjudanden om köp lämnas låta värdera lägenheterna. Det ska tas fram ett marknadsvärde för alla lägenheter och värdetidpunkten ska vara densamma för samtliga lägenheter.
Värderingen får inte vara gjord tidigare än sex månader före det att erbjudandet om köp lämnas till hyresgästerna.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 10.4 i SOU 2014:33 s. 207 f.). Förslaget om att värderingen inte får vara äldre än sex månader saknar motsvarighet i betänkandet.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Sveriges advokatsamfund anförde att en tidsfrist borde uppställas
inom vilken besiktning och värdering ska genomföras så att det säkerställs att de uppgifter som redovisas för hyresgästerna vid erbjudandet om köp är aktuella.
SOU 2024:83 Köpeskillingen
155
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag vad gäller att en värdering ska utföras, i syfte att ta fram ett marknadsvärde för lägenheterna och utgöra ett underlag för hyresgästen att besluta sig för att köpa lägenheten till det erbjudna priset eller inte.
Som advokatsamfundet anförde i sitt remissvar kan det uppstå situationer som gör att värderingsintyget och besiktningsprotokollet förlorar sin relevans och därmed inte utgör ett tryggt underlag för hyresgästernas beslut om köp av ägarlägenheterna. I enlighet med skälen ovan i avsnitt 8.4 bör det införas en regel om att värderingsintyget inte får vara äldre än sex månader när fastighetsägaren lämnar erbjudanden om köp till hyresgästerna.
8.7 Krav på behörighet för att få anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett omvandlingsförfarande?
Bedömning: Det ska inte finnas några särskilda behörighetskrav
för den som anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i ett omvandlingsförfarande.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen som presenterades i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 10.5.4 i SOU 2014:33 s. 210 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Föreningen Sveriges kronofogdar anförde att någon form av behörig-
hetskrav för den som utför besiktning inför en omvandling borde krävas.
Köpeskillingen SOU 2024:83
156
Skälen för utredningens bedömning
Värdering av lägenheten syftar till att utgöra ett underlag för hyresgästens beslut om köp. I de flesta fall torde en hyresgäst vara beroende av att kunna beviljas bolån hos något kreditinstitut för att kunna köpa ägarlägenheten. En viktig faktor i fråga om köp är därför oftast värderingen av lägenheten som utgör säkerhet för bolånet. Den värdering som görs inför en omvandling kommer förmodligen att tjäna som underlag för bankens kreditgivning.
Det finns ett väl etablerat system för värderingsstandarder vid kreditgivning i Sverige. Kreditgivare är skyldiga att följa vissa fastställda riktlinjer vid värdering av en konsuments bostad, av vilka det ska framgå vilka tillförlitliga standarder som ska användas vid värderingen (se prop. 2015/16:197 s. 145 f.). Slutsatsen kan dras att det från kreditgivares håll därför kommer att ställas krav på den fastighetsvärdering som utförs av lägenheterna. Det kommer att ligga i fastighetsägarens intresse att skapa förutsättningar för hyresgästerna att få bolån och kunna köpa lägenheterna.
Mot bakgrund därav delar utredningen 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det framstår som onödigt formalistiskt att ställa krav på särskild behörighet för fastighetsvärderare.
Utredningen instämmer därutöver i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning och förslag i fråga om att det saknas anledning att ställa krav på särskild behörighet för besiktningsmän.
8.8 Fastighetsägarens rätt till tillträde för besiktning och värdering
Förslag: Fastighetsägaren ska ha rätt till tillträde till en lägenhet
för sådan besiktning och värdering som ska ske som ett led i en omvandling.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 10.6 i SOU 2014:33 s. 212 f.).
SOU 2024:83 Köpeskillingen
157
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag i denna del.
8.9 Krav på att fastighetsägaren ska ta fram en underhålls- och förnyelseplan
Förslag: Fastighetsägaren ska ta fram en underhålls- och förnyelse-
plan avseende de delar av byggnaden som inte ska ingå i de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna. Underhålls- och förnyelseplanen bör innehålla uppgifter om anläggningens utförande och standard, uppskattade underhållsintervall och beräknad livslängd. Den får inte vara äldre än sex månader när erbjudandet om köp lämnas till hyresgästerna.
Underhålls- och förnyelseplanen ska delges hyresgästerna tillsammans med erbjudandet om köp av lägenheterna.
Förslaget i SOU 2014:33
Utredningens förslag saknar motsvarighet i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Inom ramen för frågan om den närmare utformningen av fastighetsägarens erbjudande om köp till hyresgästerna anförde Sveriges
advokatsamfund att kraven på fastighetsägarens information till
hyresgästerna borde regleras mer i detalj vad avser ekonomiska förutsättningar för köpet, beräknade kostnader för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningar m.m. för att hyresgästen ska kunna göra en realistisk ekonomisk kalkyl. Innehållet i fastig-
Köpeskillingen SOU 2024:83
158
hetsägarens erbjudande till hyresgästen borde enligt advokatsamfundet vara mer omfattande än vad som föreslogs i 2014 års betänkande. Advokatsamfundet anförde att det är av särskild betydelse för hyresgästen att få information om framtida kostnader för ägarlägenhetens deltagande i gemensamhetsanläggningar, samfälligheter eller liknande som skapas vid omvandlingen. Kostnader för drift och underhåll samt investeringsbehov kan komma att omfatta betydande belopp, särskilt i de fall fastighetens underhåll är eftersatt vid omvandlingstidpunkten och det var enligt advokatsamfundet olämpligt utifrån en konsumentskyddsaspekt att lägga bördan på hyresgästen att själv försöka bedöma sådana framtida kostnader.
KTH anförde under samma avsnitt att fastighetsägarens skyldig-
het att lämna information till hyresgästerna borde förtydligas så att det skapas tydligare garantier för att hyresgästerna ska ges ett gott underlag för beslutet om att köpa ägarlägenheten.
Skälen för utredningens förslag
Behovet av ett gott ekonomiskt underlag för hyresgästerna
Det föreslagna omvandlingssystemet avser fastighetsöverlåtelser till hyresgästerna utan inblandning av myndigheter eller andra kontrollorgan.
I enlighet med vad utredningen anför ovan är det av vikt att hyresgästerna får en tydlig och korrekt information för att kunna göra en korrekt bedömning av om de bör köpa lägenheten eller inte. Det var även 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det är viktigt att hyresgästerna får ett bra beslutsunderlag.
2012 års ägarlägenhetsutredning redogjorde för regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt i bostadsrättslagen (1991:614), nedan BRL. Inom ramen för en ombildning till bostadsrättsförening finns liknande överväganden gällande hyresgästernas, de blivande bostadsrättsinnehavarnas, möjligheter att göra en ekonomisk kalkyl över köpet.
2012 års ägarlägenhetsutredning bedömde att det fanns motsvarande intressen för den hyresgäst som överväger att köpa sin lägenhet när den omvandlats till en ägarlägenhet. Som framgår av SOU 2014:33 landade 2012 års ägarlägenhetsutredning i bedöm-
SOU 2024:83 Köpeskillingen
159
ningen att kravet på att besiktningsprotokollet och värderingen av fastigheterna skulle bifogas erbjudandet om köp utgjorde ett fullgott skydd för hyresgästerna i fråga om deras möjlighet att bedöma erbjudandet. Det utgjorde också enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning en rimlig avvägning gällande vilka krav som kan ställas på den fastighetsägare som vill omvandla sin hyresbostadsfastighet till ägarlägenheter. Ju större formaliakrav gällande förfarandet, desto mer arbete och kostnader innebär det för fastighetsägaren.
Förevarande utredning instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutredning bedömning angående vikten av att både ägarlägenhetsfastigheterna och de gemensamma delarna av byggnaden, besiktigas och att värderingen av fastigheten sker utifrån vad besiktningen visar.
Utredningen instämmer vidare med vad advokatsamfundet anförde i fråga om att en hyresgäst inte har samma möjligheter att undersöka och besiktiga de gemensamma utrymmena i en byggnad eller de blivande gemensamhetsanläggningar för ägarlägenheterna som fastighetsägaren själv har. I det avseendet skiljer sig ett köp av en ägarlägenhet väsentligt från att köpa till exempel en bostadsrätt eller, i de flesta fall, ett småhus, på successionsmarknaden. Därmed har hyresgästen inte samma möjligheter att göra en ekonomisk kalkyl beträffande ett eventuellt köp. Advokatsamfundet föreslog att fastighetsägaren ska tillhandahålla information om framtida kostnader för ägarlägenhetens deltagande i de gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och liknande som skapas vid fastighetsbildningen.
En sådan information kan vara komplicerad för en fastighetsägare att presentera på ett konkret och tillförlitligt sätt. Renoveringsbehov som går att bedöma med hjälp av besiktningsprotokollet samt ett naturligt underhållsbehov av byggnaden som sådan torde visserligen inte utgöra något problem att beräkna. Framtida kostnader för de gemensamhetsanläggningar som skapas genom omvandlingsförfarandet kan vara vanskligare. En fastighetsägare borde dock ha ett relativt gott underlag för att ta fram beräkningar på kostnader genom en historik av driftskostnader och skötsel för fastigheten inom ramen för dess drift som ett hyreshus. Det är dock ofrånkomligt så att det skulle medföra ökade kostnader för en fastighetsägare.
Köpeskillingen SOU 2024:83
160
Så länge besiktningen och värderingen görs av oberoende sakkunniga aktörer bedömer utredningen att besiktningsprotokollet och värderingsintyget utgör ett värdefullt underlag för hyresgästerna. Det finns dock en farhåga om att varken besiktningen eller värderingen i enskilda fall kommer belysa tillräckligt ingående vilka kostnader som bedöms uppkomma för renoveringar och dylika åtgärder. 2012 års ägarlägenhetsutredning angav visserligen i betänkandet att besiktningsprotokollet var tänkt att utvisa vad som behöver åtgärdas på fastigheten. Det är dock inte entydigt med att det ska framgå vilka kostnader som beräknas uppkomma för samfällighetsföreningen, och därmed i förlängningen den enskilde ägarlägenhetsägaren efter köpet.
Den löpande kostnaden som belastar en ägarlägenhetsägare, utöver egna kostnader för bolån och driftskostnader, är den avgift som samfällighetsföreningen har rätt att uttaxera från medlemmarna. Av naturliga skäl är därför omständigheter som kan påverka denna avgift viktiga för presumtiva lägenhetsköpare att få reda på. Omständigheten att en samfällighetsförening kan komma behöva ta lån för att finansiera vissa renoveringar kan också påverka en köpares bedömning gällande den ekonomiska risken med att köpa en lägenhet. Det kan också vara värdefullt att det görs en byggnadsteknisk bedömning av vilka renoveringsåtgärder som byggnaden, såväl de gemensamma ytorna som de enskilda lägenheterna, kommer att behöva genomgås i framtiden. På så sätt ges hyresgästerna en möjlighet att bedöma vilka kostnader som lägenhetsköpet kommer medföra i framtiden.
Utredningens slutsats är alltså att det bör föreskrivas ett krav på att ytterligare information ska ges om de ekonomiska konsekvenserna för köpet av ägarlägenheten. Utredningens bedömning är att det informationen ska tillhandahållas av fastighetsägaren genom någon form av plan för kommande underhåll och renoveringar avseende byggnaden.
Utredningens bedömning angående vilket underlag som ska tas fram
Enligt BRL gäller ett krav på att det finns en ekonomisk plan för föreningens verksamhet. Reglerna gäller i sin nuvarande form sedan den 1 januari 2024. Av lagen framgår att en bostadsrättsförening
SOU 2024:83 Köpeskillingen
161
måste upprätta och registrera en ekonomisk plan för att få upplåta de nybildade bostadsrätterna till föreningens medlemmar (se 3 kap. 1 § BRL). Den ekonomiska planen ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av bostadsrättsföreningens verksamhet på kort och lång sikt, däribland uppgifter om föreningens fastighet, kostnader och finansiering samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. I den ekonomiska planen ska det ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (3 kap. 1 a § BRL). Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av två personer gällande bland annat att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar (3 kap. 2 § BRL). Intygsgivare ska utses av bostadsrättsföreningen bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg (3 kap. 3 § BRL). Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen (3 kap. 5 § BRL).
Utredningen har övervägt om det finns anledning att införa krav på att en ekonomisk plan ska tas fram, i likhet med vad som gäller enligt BRL. Enligt utredningens bedömning framstår det emellertid inte som praktiskt eller ändamålsenligt att uppställa ett sådant krav.
Det finns däremot skäl att ta inspiration av den delen av planen som ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Utredningen anser att det redan vid erbjudandet om köpet bör finnas en underhållsplan som kan fogas till det övriga informationsunderlaget. En objektiv bedömning av byggnadens underhållsbehov skulle ge ett bättre underlag till hyresgästerna beträffande vilka kostnader som samfällighetsföreningen kan komma att få under kommande år. Kravet i BRL på att underhållsplanen ska sträcka sig över 50 år förefaller något väl tilltaget för den kontext vi föreslår. En plan för fastigheten 50 år fram i tiden kan knappast krävas för att utgöra ett fullgott underlag för en enskild ägarlägenhetsägare.
Enligt 19 § tredje stycket SFL gäller redan ett krav på att styrelsen i en samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt utrymme behövliga rättigheter ska, när föreningen bildats, upprätta en underhålls- och förnyelseplan. En sådan plan ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för att fond-
Köpeskillingen SOU 2024:83
162
avsättningarnas storlek ska kunna bedömas. Den bör innehålla uppgifter om anläggningens utförande och standard, uppskattade underhållsintervall och beräknad livslängd (Lundén, 2024, s. 139). Planen utgör sedan grund för styrelsens beräkningar avseende fondavsättningarna och för föreningens redovisning och budget.
En enkel underhålls- och förnyelseplan kan exempelvis innehålla en beskrivning av de anläggningar vars underhåll och förnyelse ska täckas med fonden genom hänvisning till förrättningshandlingarna (anläggningsbeslutet med bilagor), fastställande av anläggningens värde, det vill säga den faktiska produktionskostnaden och/eller den beräknade återanskaffningskostnaden samt fastställande av en årlig avsättning (Lundén, 2024, s. 139). En sådan underhålls- och förnyelseplan ska alltså upprättas av styrelsen i samfällighetsföreningen när en sådan har bildats, vilket sker i samband med förrättningen för fastighetsbildning till ägarlägenheter. Syftet är att utgöra underlag för framtida fondavsättningar.
Enligt utredningens bedömning skulle en sådan underhålls- och förnyelseplan tillsammans med besiktningsprotokollet och värderingsintyget utgöra värdefullt underlag för en presumtiv köpare av en ägarlägenhet.
Det ligger också inom ramen för vad som är rimligt att kräva av en fastighetsägare att ta fram inför erbjudandet om köp. Det innebär visserligen att kostnaderna för och administrationen kring ett omvandlingsförfarande ökar för fastighetsägaren. Det kan svårt för en fastighetsägare att förutse och beräkna vad driften av gemensamhetsanläggningarna kommer att kosta samfällighetsföreningen på längre sikt. En sådan plan skulle kunna utgöra grunden för den underhålls- och förnyelseplan som samfällighetsföreningen sedan ska ta fram. Det är alltså arbetsbesparande för den tillträdande styrelsen om det redan finns ett underlag. Ett troligt scenario är dessutom att den fastighetsägare som genomdriver omvandlingen kommer, i vart fall inledningsvis, vara majoritetsägare i samfällighetsföreningen om flera av de omvandlade ägarlägenheterna inte säljs i samband med omvandlingen. Det framstår därför inte som osannolikt att fastighetsägaren kommer vara delaktig i samfällighetens löpande förvaltning i egenskap av styrelseledamot. Det extra arbetet med att ta fram en underhålls- och förnyelseplan inför omvandlingen kan därför potentiellt komma fastighetsägaren till godo senare.
SOU 2024:83 Köpeskillingen
163
Utredningens förslag är alltså att fastighetsägaren ska ta fram en sådan underhålls- och förnyelseplan som avses i 19 § tredje stycket SFL. Planen ska tillsammans med besiktningsprotokollet och värderingsintyget delges hyresgästerna med erbjudandet om köp.
Med utredningens förslag är kravet på att upprätta en underhålls- och förnyelseplan begränsat till att avse alla gemensamhetsanläggningar som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som behövs för att fastigheten eller utrymmet skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Det behöver alltså inte upprättas en plan gällande de delar av fastigheten som genom omvandlingen kommer bli enskilda ägarlägenhetsfastigheter. Det ska inte heller upprättas någon form av ekonomisk plan för hela samfällighetsföreningens ekonomi i likhet med gällande regler i BRL. Det framstår enligt utredningen som rimligt att avgränsa kravet på det sättet. Samtliga delar av en byggnad vilka kan förutses kräva löpande underhåll och skötsel torde inrättas som gemensamhetsanläggningar.
Enligt SFL finns det inga särskilda formkrav på den underhålls- och förnyelseplan som ska upprättas av styrelsen. Det saknas också krav på att planen ska intygas av oberoende sakkunniga motsvarande vad som gäller enligt BRL. Utredningens bedömning är att det inte vore ändamålsenligt att ställa högre krav på den underhålls- och förnyelseplan som fastighetsägaren tar fram inför omvandlingsförfarandet. Det bör inte heller krävas att den ska avse någon särskild tidshorisont.
Mot bakgrund av det värde en dylik förnyelse- och underhållsplan kan ha för de hyresgäster som överväger att köpa ägarlägenheterna bör den inte vara äldre än sex månader när erbjudandet delges hyresgästerna.
165
9 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
9.1 Förköpsrätt vid en senare försäljning
Förslag: En hyresgäst som hyr lägenheten vid tidpunkten för
fastighetsägarens erbjudande om köp i samband med omvandlingen (förköpsberättigad hyresgäst) ska ha förköpsrätt till lägenheten så länge han eller hon bor kvar. Denna förköpsrätt innebär att hyresgästen vid en försäljning av ägarlägenheten ska ha rätt att köpa ägarlägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare.
Även en ny hyresgäst som fått hyresrätten genom bodelning eller arvskifte med stöd av 12 kap. 33 § JB eller genom överlåtelse av hyresrätten från en ursprunglig hyresgäst med stöd av 12 kap. 34 eller 47 § JB ska ha förköpsrätt. Däremot ska en ny hyresgäst som i andra fall har fått hyresrätten genom byte eller överlåtelse inte ha förköpsrätt.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens. Utredningens förslag om förköpsrätt även för den närstående som övertar hyresrätten skiljer sig mot förslaget i betänkandet (se avsnitt 11.2 i SOU 2014:33 s. 218 f.).
Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning SOU 2024:83
166
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
KTH anmärkte på att förslaget innebar en stor begränsning i
fastighetsägarens rådighet över sin egendom.
SABO anförde att skyddet för hyresgästen, eller rättare sagt för
hyresgästens anhöriga med flera, inte beaktats tillräckligt i förslaget om att förköpsrätten endast ska tillkomma hyresgästen och inte den som tagit över ett hyresavtal med stöd av reglerna i 12 kap. JB.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag vad gäller att den hyresgäst som hyrde lägenheten vid tidpunkten för fastighetsägarens erbjudande men avböjde detta erbjudande ska ha en förköpsrätt till senare försäljningar. En sådan hyresgäst benämner förevarande utredning förköpsberättigad hyresgäst. Detta begrepp saknar motsvarighet i SOU 2014:33. De hyresgäster som omfattas av förköpsrätten är inte nödvändigtvis desamma som de hyresgäster som innehade hyresavtalet vid den tidpunkt då hyreslägenheterna omvandlades till ägarlägenhetsfastigheter. Vem som var hyresgäst vid omvandlingstidpunkten har i stället betydelse för det hyresrättsliga skyddet enligt 12 kap. JB, vilket utvecklas vidare nedan i kapitel 10. I det sammanhanget används begreppet ursprunglig hyresgäst för den som innehade hyresavtalet när lägenheten ändrade juridisk form.
I SOU 2014:33 användes begreppet ursprunglig hyresgäst både för de hyresgäster som hade förköpsrätt och för de som skulle ha ett oförändrat hyresrättsligt skydd. Eftersom förevarande utredning bedömer att det finns en potentiell diskrepans mellan vem som har förköpsrätt och vem som är ursprunglig hyresgäst blir detta något missvisande. Beträffande förslagen om rätt till förköp och hembudsskyldighet för fastighetsägaren föreslår vi alltså att begreppet förköpsberättigad hyresgäst i stället ska användas.
Förköpsrätten bör inträda så fort en hyresgäst har mottagit fastighetsägarens ursprungliga erbjudande om köp och tackat nej till detsamma. Det innebär att fastighetsägaren måste rikta hembud till den förköpsberättigade hyresgästen om han eller hon avser att
SOU 2024:83 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
167
sälja ägarlägenhetsfastigheten till någon utomstående, även om hyresgästen helt nyligen tackat nej till det ursprungliga erbjudandet och om det nya erbjudandet ges på samma villkor som det ursprungliga. Ett sådant förfarande kan framstå som omständligt för fastighetsägaren. Emellertid är tanken med omvandlingsförfarandet att fastighetsägaren typiskt sett säljer ägarlägenhetsfastigheterna till de hyresgäster som bor i dem, antingen direkt vid omvandlingen eller i ett senare skede. De nybildade ägarlägenheterna säljs troligen inte direkt till utomstående köpare. Därför är det mest ändamålsenligt att hembudsskyldigheten inträder omedelbart och att fastighetsägaren får vidta den extra åtgärden i de enstaka fall där det blir aktuellt att sälja till en annan än hyresgästen direkt efter det ursprungliga köpeerbjudandet.
Utredningen instämmer vidare i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag om att förköpsrätten ska gälla så länge den förköpsberättigade hyresgästen fortfarande bor kvar i lägenheten, samt gentemot en ny ägare till ägarlägenhetsfastigheten.
I likhet med de överväganden som gjorts i fråga om en fastighetsägares skyldighet att erbjuda samtliga hyresgäster att köpa lägenheterna anser utredningen att denna bestämmelse är en rimlig inskränkning av fastighetsägarens rätt att förfoga över sin egendom inom ramen för det omvandlingsförfarande som fastighetsägaren själv väljer att aktualisera.
Syftet med ett omvandlingsförfarande är, i likhet med vad som utvecklats i 2014 års betänkande, att systemet ska komma hyresgästerna till godo och att deras hyresrättsliga skydd inte ska äventyras. Mot bakgrund därav framstår det som rimligt att de ska ha en möjlighet att själva köpa ägarlägenheten innan fastighetsägaren säljer den till någon utomstående och hyresgästen därmed får en ny hyresvärd.
Kravet på att en fastighetsägare ska erbjuda samtliga hyresgäster att köpa lägenheterna i samband med omvandlingen är inte förenat med några särskilda sanktioner. Den enda rättsverkan som ges är att en försäljning av ägarlägenheten till någon annan blir ogiltig. Om ett omvandlingsförfarande genomförs utan att erbjudande om köp lämnas inom angiven tid om två månader påverkas alltså inte giltigheten av själva fastighetsbildningen.
En hyresgäst torde emellertid teoretiskt ha möjlighet att väcka talan vid domstol för att utverka ett erbjudande om köp i enlighet
Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning SOU 2024:83
168
med fastighetsägarens skyldighet. Eventuellt kan det bli fråga om ersättningsskyldighet för en fastighetsägare, om exempelvis marknadsvärdet på lägenheten hinner stiga avsevärt från tidpunkten för omvandlingen till dess att hyresgästen får ett erbjudande om att köpa.
Vad gäller frågan om förköpsrätten ska tillkomma även den som genom byte eller annan överlåtelse av hyresrätten bedömer utredningen att det, precis som SABO anförde, innebär en obefogad inskränkning av det hyresrättsliga skyddet om inte den som i vissa särskilda situationer övertagit hyresrätten också får rätt till förköp.
Det finns därför skäl att föreslå en förköpsrätt för de närstående som med stöd av 12 kap. 34 eller 47 § JB övertar hyresavtalet. Dessa regler utgör en del av det hyresrättsliga besittningsskyddet och är främst till för att skydda en närstående som bor varaktigt i lägenheten tillsammans med hyresgästen men som av olika anledningar inte står som hyresgäst enligt hyresavtalet. Om exempelvis ett samboförhållande upphör och den förköpsberättigade hyresgästen vill flytta har den sammanboende, under vissa förutsättningar, rätt att träda in som hyresgäst i hyresavtalet. Det förefaller rimligt att förköpsrätten fortsätter att gälla för den som i en sådan situation tar över hyresrätten som ny hyresgäst. Likaså framstår det som skäligt att en änka/änkling eller sambo, som tar över hyresavtalet efter en avliden hyresgäst med stöd av 12 kap. 34 § JB, också får behålla förköpsrätten.
Vidare finns det skäl för att en make eller sambo till hyresgästen som genom bodelning eller arvskifte har fått den gemensamma bostaden tilldelad sig och därmed trätt i hyresgästens ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket JB bör ha samma förköpsrätt som den förra hyresgästen. Även i dessa fall utgör den hyresrättsliga bestämmelsen ett skydd för den person som varit make eller sambo med förköpsberättigade hyresgästen i lägenheten. När personen genom familjerättsliga regler övertagit bostaden och trätt i hyresgästens ställe framstår det enligt utredningens bedömning som skäligt att personen ska ha samma förköpsrätt som den förköpsberättigade hyresgästen.
Det sagda är också förenligt med vårt förslag beträffande rätten för närstående att köpa lägenheten (med hyresgästens samtycke).
Vi anser alltså att kretsen av personer som ska ha förköpsrätt ska vara vidare än vad 2012 års ägarlägenhetsutredning gjorde. Enligt vår bedömning finns det i detta avseende, det vill säga att
SOU 2024:83 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
169
hyresgästerna inte ska drabbas rättsligt av en omvandling, ofta lika starka skyddsskäl beträffande en make eller sambo som bor i lägenheten utan att vara avtalspart. Även en make eller sambo kan ha haft sin bostad i lägenheten i många år och därför ha ett skyddsvärt intresse av en förköpsrätt. Vad avser just make, sambo eller annan närstående är skälen till att personen tar över ett hyresavtal ofta en separation eller annan förändring i privatlivet. Den risk för spekulation gällande hyresavtal med förköpsrätt som 2012 års ägarlägenhetsutredning framhöll kan inte sägas göra sig gällande med någon nämnvärd styrka i sådana fall.
Däremot saknas det motsvarande skäl att föreslå att även en hyresgäst som tar över hyresavtalet genom byte enligt 12 kap. 35 § JB ska ha förköpsrätt. I detta avseende instämmer vi i den bedömning som 2012 års ägarlägenhetsutredning gjorde, se SOU 2014:33 s. 220 f. En hyresgäst som genom byte får hyresrätten till lägenheten kan inte anses vara lika skyddsvärd som en närstående till den förköpsberättigade hyresgästen. Det saknas anledning att införa en regel som riskerar att medföra att det byggs in ekonomiska incitament i bytesrätten enligt 12 kap. JB.
Rätten till förköp vid en senare försäljning innefattar enligt den föreslagna utformningen av bestämmelsen en rätt att köpa lägenheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. Precis som angavs i 2014 års betänkande finns inte krav på att det vid hembudet ska lämnas samma underlag som vid det ursprungliga erbjudandet om köp, i form av en nyligen utförd besiktning, en underhålls och förnyelseplan och en värdering av lägenheten. Däremot har hyresgästen de tidigare handlingarna att utgå i från.
I övriga delar instämmer utredningen i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömningar och förslag.
9.2 Vilka förfoganden ska omfattas av hembudsskyldigheten?
Förslag: De förfoganden som ska omfattas av hembudsskyldig-
het är köp, byte och de associationsrättsliga förvärv som omfattas av hembudsskyldighet enligt ombildningslagen.
Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning SOU 2024:83
170
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 11.3.1 i SOU 2014:33 s. 222 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte detta särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag i denna del.
9.3 Undantag från hembudsskyldigheten
Förslag: Hyresgästen ska inte ha förköpsrätt när lägenheten säljs
på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Fastighetsägaren ska kunna överlåta en andel av fastigheten utan att erbjuda hyresgästen att köpa den om överlåtelsen sker till någon som redan äger en andel och den andelen har förvärvats på annat sätt än genom gåva.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 11.3.2 i SOU 2014:33 s. 223 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
KTH anförde att det bör övervägas om det bör finnas fler undan-
tag från hembudsskyldigheten, exempelvis om fastighetsägaren vill sälja till en närstående till ett lågt pris.
SOU 2024:83 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
171
Skälen för utredningens förslag
Utredningen bedömer inte att det finns skäl att göra några undantag i hyresgästens förköpsrätt med hänsyn till fastighetsägarens önskemål om att sälja till andra än hyresgästen. Intresset av att omvandlingsförfarandet ska komma befintliga hyresgäster till godo och att de ska ha möjlighet att köpa sina boenden framför någon annan väger tyngre. Utredningen instämmer därför i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag.
9.4 Förfarandet vid förköp
Förslag: Förköpsrätten ska utformas på i princip samma sätt
som rätten till köp i samband med omvandlingen. Det innebär att förstahandshyresgästen ska ha förköpsrätt och – om denne avstår från att köpa lägenheten – make, sambo eller annan närstående, under samma förutsättningar som vid det första köptillfället.
Det ska även finnas möjlighet för hyresgästen att köpa lägenheten gemensamt med övriga medhyresgäster samt gemensamt med en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten.
Om två eller flera hyr lägenheten kan någon av dem köpa ägarlägenhetsfastigheten om de övriga avstår och skriftligen samtycker till köpet.
Hyresgästen kan inte med bindande verkan avstå från sin förköpsrätt.
Hembudet ska delges hyresgästen. Av hembudet ska pris och övriga villkor för köpet framgå. Det ska även finnas med information om andra närståendes rätt att köpa fastigheten och av vad som gäller om hyresgästen väljer att inte köpa den. Hyresgästen (eller den som i stället för hyresgästen har rätt att köpa fastigheten) ska inom två månader från det att han eller hon fick del av hembudet meddela fastighetsägaren om hembudet antas. En försäljning som sker utan att hyresgästen getts tillfälle att utöva sin förköpsrätt är ogiltig.
Om en hyresgäst eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten köper en andel av
Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning SOU 2024:83
172
fastigheten den upphör hyresrätten till lägenheten. Därmed upphör även förköpsrätten till den andel av ägarlägenhetsfastigheten som ägs av någon annan än hyresgästen. Detsamma ska gälla om hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten ingår ett hyrköpsavtal med fastighetsägaren enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer i stort med utredningens (se avsnitt 11.3.3 i SOU 2014:33 s. 226 f.). Förslaget om möjlighet för hyresgästen att köpa lägenheten gemensamt med övriga medhyresgäster samt gemensamt med en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten saknar motsvarighet i betänkandet. Även förslaget om att det ska framgå uttryckligen i lagen att hyresrätten upphör vid köp av en andel av en ägarlägenhetsfastighet saknar motsvarighet i 2014 års betänkande. Utredningens förslag om att hyresvärden och hyresgästen ska kunna ingå ett hyrköpsavtal, med verkan att hyresrätten därmed upphör, saknar motsvarighet i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Svea hovrätt anmärkte på att det i betänkandet inte behandlades
den situationen att hyresgästen och en till honom eller henne närstående vill förvärva ägarlägenheten gemensamt. Hovrätten föreslog att en sådan möjlighet inte bör överlåtas till hyresvärdens skön utan komma till klart uttryck i författningstexten som en rättighet för hyresgästen att tillsammans med en närstående förvärva ägarlägenheten.
Sveriges advokatsamfund anförde att en hyresgäst som vill köpa
en andel av en ägarlägenhet bör upplysas om att denne inte kommer att ha en förköpsrätt till resterande del av lägenheten om och i så fall när fastighetsägaren vill sälja denna. Advokatsamfundet anförde också att ett krav på skriftligt svar på hembudet bör införas, i likhet med kravet på skriftligt samtycke från hyresgästen i det fall
SOU 2024:83 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
173
en make, sambo eller annan närstående alternativt medhyresgäst ska köpa ägarlägenheten.
Skälen för utredningens förslag
Gemensamt förvärv
Utredningen instämmer med vad Svea hovrätt anförde om att det finns skäl att särskilt reglera en rätt för hyresgästen att tillsammans med medhyresgäster eller tillsammans med en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten köpa lägenheten. En fastighetsaffär innebär en stor investering för privatpersoner och två personer har ofta större möjligheter att göra en sådan affär tillsammans än vad en ensam person har, särskilt vad gäller möjligheten att beviljas lån från en kreditgivare.
Möjligheten till gemensamt förvärv regleras inte i den föreslagna omvandlingslagen. Det finns inget i lagen som förhindrar en sådan möjlighet med fastighetsägarens (det vill säga säljarens) samtycke, men i enlighet med vad Svea hovrätt uttryckte i sitt remissyttrande så är det lämpligt att rätten till gemensamt förvärv kommer till klart uttryck. Ett sådant tillägg föreslås därför.
Den grundläggande tanken är att omvandlingen till ägarlägenheter ska komma befintliga hyresgäster till gagn genom att de erbjuds att köpa den lägenhet de bor i. Som anges i 2014 års betänkande är avsikten att hyresgästens rätt att köpa lägenheten är en rätt att köpa hela lägenheten. Parterna är dock givetvis fria att komma överens om annat. Om hyresgästen kommer överens med fastighetsägaren om att köpa en del av lägenheten så blir hyresgästen delägare i fastigheten och kan inte vara hyresgäst hos sig själv. Om hyresavtalet upphör så upphör alltså även rätten till förköp. Att köpa endast en andel av en fastighet innebär därför en risk för den hyresgäst som blir delägare. Lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, nedan samäganderättslagen, blir tillämpliga på rättsförhållandet. För att kunna sälja en samägd fastighet krävs samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Varje delägare förfogar dock över sin egen andel, vilket innebär att en delägare kan sälja sin andel utan de övriga delägarnas samtycke. Fastighetsägaren som fortfarande äger en andel kan alltså sälja denna resterande andel till en annan köpare utan delägarens samtycke.
Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning SOU 2024:83
174
Frågan är om detta i enlighet med vad advokatsamfundet framförde bör regleras uttryckligen för att undvika att en hyresgäst går in i ett köp med felaktig uppfattning om förutsättningarna. Enligt utredningens bedömning finns det ett visst utrymme för missförstånd hos en hyresgäst som köper en andel av en ägarlägenhetsfastighet. En sådan överenskommelse torde vara relativt ovanlig. Den rätt att köpa lägenheten som avses i omvandlingslagen avser köp av hela lägenheten. Det finns emellertid inget som hindrar att fastighetsägaren och hyresgästen kommer överens om andra lösningar. Det kan därför ur konsumentskyddssynpunkt vara ändamålsenligt att göra ett sådant förtydligande i omvandlingslagen.
I likhet med hyresgästens svar på erbjudandet om köp i samband med omvandlingen finner utredningen inte skäl att uttryckligen reglera att hyresgästens svar på själva hembudet ska vara skriftligt. En annan sak är att ett skriftligt svar kan ha fördelar för båda parter och att det kan ligga i bådas intresse att svaret dokumenteras. För fastighetsägarens del är det avgörande att hembudet delges, vilket gör det ur bevishänseende enkelt att visa att inget svar inkommit inom de föreskrivna två månaderna. Det ligger därefter i hyresgästens intresse att dokumentera att ett svar på hembudet har getts i rätt tid.
I den situationen att den förköpsberättigade hyresgästen avstår från sin rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten till förmån för en medhyresgäst eller make, sambo eller närstående bör det krävas hyresgästens medgivande. Hans eller hennes hyresrätt upphör ju i samband med köpet. Vid motsvarande samtycke vid köp i samband med omvandlingen föreslogs av 2012 års ägarlägenhetsutredning att samtycket skulle ges skriftligen. Enligt utredningens bedömning bör samma formkrav gälla här.
Ett hyrköpsavtal ersätter parternas hyresavtal
Som framgår av avsnitt 7.2 finns det inget som hindrar en fastighetsägare och en hyresgäst från att, i stället för att ingå avtal om köp av lägenheten, ingå ett hyrköpsavtal (jämför utredningens förslag till en lag om hyrköp av bostad i del II av betänkandet). Detta gäller givetvis inte bara i det inledande omvandlingsskedet utan så länge som hyresgästen har sin förköpsrätt till lägenheten. Om par-
SOU 2024:83 Förköpsrätt vid en senare försäljning och andra alternativ för att stärka hyresgästernas ställning
175
terna ingår ett hyrköpsavtal så innebär det att hyresrätten upphör. Hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten regleras i stället i hyrköpsavtalet.
9.5 Ska det finnas ett förbud att under viss tid sälja till annan än hyresgästen?
Bedömning: Det bör inte införas något förbud för fastighets-
ägaren att under en viss tid sälja ägarlägenheten till någon annan än hyresgästen.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 11.4 i SOU 2014:33 s. 230 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Juridiska fakulteten vid Lunds universitet gav uttryck för en mot-
satt bedömning och anförde att ett förbud för hyresvärden att sälja en hyresrätt som omvandlats till ägarlägenhet så länge den bebos av en hyresgäst med besittningsskydd förmodligen är nödvändig om man vill skydda hyresgästerna även i praktiken.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning att det inte är motiverat med ett sådant förbud då det hade varit en alltför ingripande begränsning i fastighetsägarens möjlighet att förfoga över sin egendom.
177
10 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
10.1 Ursprungliga hyresgäster
Förslag: De bestämmelser i 12 kap. JB som gäller hyra av ägar-
lägenheter ska inte tillämpas på de hyresavtal som förelåg vid tidpunkten för omvandlingen. För en hyresgäst som innehade hyresavtalet vid den tidpunkt då bostadslägenheten omvandlades till en ägarlägenhet (ursprunglig hyresgäst) ska samma bestämmelser gälla som före omvandlingen. Detsamma ska gälla för den som med stöd av hyresrättsliga regler härleder sin rätt enligt hyresavtalet från den som var hyresgäst vid tidpunkten för omvandlingen. Detta ska gälla även i förhållande till en ny ägare av ägarlägenheten.
En ursprunglig hyresgäst ska ha rätt att ansöka om att hyresnämnden ska rikta ett åtgärdsföreläggande gentemot samfällighetsföreningen gällande fullgörande av skyldigheten att hålla sådana utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av de boende, och som hyresgästen enligt hyresavtalet har rätt att använda, i fullt brukbart skick.
En ursprunglig hyresgäst ska kunna ansöka om att hyresnämnden ska rikta ett upprustningsföreläggande mot en samfällighetsförening om att vidta sådan åtgärd avseende gemensamma utrymmen på anläggningen som behövs för att ägarlägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard.
En samfällighetsförening som vill utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av de gemensamma delarna av byggnaden ska inhämta godkännande från berörda hyresgäster eller ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärderna.
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
178
Privatuthyrningslagens regler ska inte tillämpas på en ursprunglig hyresgästs hyresavtal (under förutsättning att lagen inte var tillämplig på hyresavtalet före omvandlingen).
En förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen ska fortsatt gälla för en ägarlägenhet efter omvandlingen om den som hyr ut lägenheten alltjämt är att anse som hyresvärd i den lagens mening.
En upplåtelse avseende hyra av en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet ska gälla mot den nye ägaren efter en exekutiv försäljning av fastigheten, om hyresavtalet ingicks innan lägenheten omvandlades till en ägarlägenhetsfastighet.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 12.5.1 i SOU 2014:33 s. 238 f.). Utredningens förslag om att en hyresgäst ska kunna ansöka om åtgärdsföreläggande gentemot samfällighetsföreningen saknar motsvarighet i SOU 2014:33. Även utredningens förslag om att en samfällighetsförening som vill utföra vissa åtgärder på de gemensamma delarna av fastigheten ska inhämta godkännande från berörda hyresgäster eller ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärderna saknar motsvarighet i det förra betänkandet. Det gör även förslaget på att en ursprunglig hyresgäst ska ha skydd för sin hyresrätt vid exekutiv försäljning.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget och ansåg att de ursprungliga hyresgästernas rättigheter tillgodosågs på ett fullgott sätt genom förslagen i 2014 års betänkande.
SABO framhöll att det föreslagna skyddet för hyresgästerna för-
utsätter ett ganska komplext regelverk och innebär en del administration för den fastighetsägare som vill omvandla, vilket möjligen kan ha en avhållande effekt. SABO ansåg dock att ett starkt skydd för befintliga hyresgäster var nödvändigt att upprätthålla såväl av sociala skäl som för att värna hyresrätten som en attraktiv och konkurrenskraftig upplåtelseform. SABO anförde vidare att det är bra
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
179
att en befintlig förhandlingsordning kommer att gälla även efter omvandling till ägarlägenheter om den som hyr ut lägenheten, till exempel ett bostadsföretag, även därefter är att anse som hyresvärd enligt hyresförhandlingslagen, men att det är rimligt att inte ställa krav på förhandlingsordning i de fall ägarlägenhetsfastighetsägaren inte är att anse som fastighetsägare i hyresförhandlingslagens mening.
IFF anförde att det borde utredas vidare om det går att finna en
mer ändamålsenlig lösning för de kvarboende hyresgäster som inte är intresserade av att köpa en ägarlägenhet.
Hyresgästföreningen bedömde att hyresgäster som inte vill, eller
har möjlighet, att köpa sin lägenhet får en sämre position genom omvandlingen eftersom förfarandet innebär en risk för ökad omsättning av hyresvärdar, med konsekvensen att ovana privata aktörer tar på sig rollen som hyresvärd. Hyresgästföreningen lyfte också en farhåga att ägarlägenheter köps på spekulation och att ägaren därför inte har något intresse av att underhålla och vårda den gemensamma fastigheten. Hyresgästföreningen anförde vidare att hyresgäster kan riskera att få ett sämre skydd mot exempelvis störande grannar om grannarnas ställning förändras och det inte längre finns samma sanktionsmöjligheter gentemot dem.
Även Juridiska fakulteten vid Lunds universitet påtalade att även om regelverket anpassas så att det inte sker några försämringar i det hyresrättsliga skyddet för hyresgäster i samband med omvandlingen så kan systemet i sig leda till ett försämrat skydd på längre sikt med tanke på privatuthyrningslagens ökade tillämpning.
Svea hovrätt anmärkte på att det i vissa frågor till skydd för
hyresgästerna lämnades oklart i betänkandet hur skyddet är ämnat att fungera i förhållande till den nya ordningen efter en omvandling. Svea hovrätt påpekade särskilt att det är oklart mot vem hyresnämnden ska rikta ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § JB – ägarlägenhetsägaren eller samfällighetsföreningen? Svea hovrätt framförde att utgångspunkten måste vara att det ska riktas mot ägarlägenhetsägaren i egenskap av hyresvärd, men att det inte går att bortse från att det är samfällighetsföreningen som förfogar över och kan vidta åtgärder avseende de gemensamma utrymmena. Svea hovrätt efterfrågade därför ett förtydligande i denna del, alternativt ett förslag på att hyresgästen får rätt att vända sig direkt till samfällighetsföreningen. Vidare pekade hovrätten på en motsvarande svårighet vad gäller reglerna i 12 kap. 18 d–18 h §§ JB om hyresgästernas in-
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
180
flytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. Hovrätten ifrågasatte vem som ska inhämta hyresgästernas godkännande – ägarlägenhetsägaren eller samfällighetsföreningen – när det gäller hyresgästinflytandet beträffande de gemensamma utrymmena. Hovrätten framförde att det borde klargöras i det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall anförde att det finns en
risk för sämre skötsel av underhållet av lägenheterna när dessa inte ägs av professionella hyresvärdar, risk för större omsättning på hyresvärdar samt ökad risk för okunniga och oseriösa hyresvärdar. Möjligheten till åtgärdsföreläggande riskerar även enligt Hyres- och arrendenämnden i Sundsvalls bedömning att få en sämre skyddsverkan. Vidare anförde Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall att betydelsen av 12 kap. 46 § första stycket 10 JB, den så kallade generalklausulen, i fråga om en ursprunglig hyresgästs besittningsskydd måste utredas vidare.
Skälen för utredningens förslag
Hyresgästernas rättsliga ställning tillvaratas väl genom förslaget
I enlighet med vad som gällde enligt direktiven för 2012 års ägarlägenhetsutredning är utredningens utgångspunkt att de hyresgäster som bor kvar som hyresgäster efter omvandlingen inte ska få sin hyresrättsliga ställning försämrad.
Frågan om ursprungliga hyresgästers rättsliga skydd är mångfacetterad och det är sannolikt omöjligt att hitta en lösning som garanterar ett skydd i alla tänkbara uppkomna situationer.
Enligt utredningens bedömning är det förslag som 2012 års ägarlägenhetsutredning lämnade väl genomarbetat och avvägt. En rättslig modell som innebär att det regelverk som gällde enligt parternas hyresavtal före omvandlingen ska fortsätta gälla framstår som den bästa lösningen. I de allra flesta fall torde reglerna i 12 kap. JB ha varit tillämpliga på hyresförhållandet före omvandlingen och därmed kommer dessa regler att ha fortsatt giltighet efter omvandlingen. Om det är fråga om omvandling av en hyreslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus finns det emellertid en möjlighet att privatuthyrningslagens regler var tillämpliga på hyresförhållandet före omvandlingen. I ett sådant fall ska naturligtvis dessa regler fortsätta
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
181
att gälla. Förslaget är tekniskt enkelt att realisera såväl lagtekniskt som i den praktiska hanteringen av omvandlingsfrågor. Det innebär också en likabehandling av alla ursprungliga hyresgäster och en konsekvent behandling i varje omvandlingsförfarande. Det framstår därför som den praktiskt bäst lämpade lösningen som både tillgodoser skyddet för den hyresgäst som inte kan eller vill köpa sin bostad och erbjuder lösningar för framtida hyresavtalsförhållanden. Likaså framstår det som ändamålsenligt att en ursprunglig hyresgästs rättsliga ställning överförs till närstående som med stöd av hyresrättsliga regler övertar hyresrätten.
Det är svårt att förutspå hur ofta en fastighetsägare kommer att genomföra en omvandling av hyreslägenheter vars hyresgäster inte vill köpa lägenheten. Förmodligen så kommer det finnas ekonomiska incitament för fastighetsägare att genomföra en omvandling trots att inte alla hyresgäster accepterar erbjudandet om köp.
Utredningen har förståelse för SABO:s invändning om att de omfattande reglerna till skydd för hyresgästerna gällande själva omvandlingsförfarandet kan ha en viss avhållande effekt på fastighetsägare som överväger att omvandla. Vad däremot gäller den lagtekniska lösningen gällande hur hyresgästens rättsliga ställning ska bevaras efter omvandlingen anser utredningen inte att den framstår som särskilt komplex eller administrativt betungande. Tvärtom torde regelverket i denna del enligt vår bedömning vara praktiskt och smidigt att tillämpa för en fastighetsägare. Det förefaller rimligt och logiskt att de hyresgäster som fastighetsägaren har kvar efter omvandlingen bor kvar på oförändrade villkor, även om lägenheterna i sig har en ändrad fastighetsrättslig form.
Enligt utredningens mening framstår det även som ändamålsenligt att hyresgästens skydd ska gälla också i förhållande till en ny ägare av lägenheten.
Utredningen instämmer också i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag om att en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen ska gälla för en ägarlägenhet om den som efter omvandlingen hyr ut lägenheten är att anse som hyresvärd i den lagens mening.
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
182
Hyresgästernas skydd i praktiken
Utredningens bedömning är alltså att den föreslagna lösningen ger ett gott skydd för de ursprungliga hyresgästernas ställning rent juridiskt. Flera remissinstanser uttryckte dock farhågor om att hyresgästernas situation i flera olika praktiska avseenden riskerar att försämras.
Farhågorna gällde till viss del det faktum att det ur vissa hänseenden kan framstå som negativt att få en privat hyresvärd i stället för att hyra av en större professionell hyresvärd.
Utredningen ser visserligen en risk för att det kan uppstå problem när en lägenhet byter ägare och den ursprungliga hyresgästen därmed också byter hyresvärd. En hyresgäst kan i detta fall inte påverka vem som blir hyresvärd och kan därmed inte undvika risken för exempelvis en oseriös hyresvärd som försummar underhållet av lägenheten eller inte förstår vilka skyldigheter han eller hon har gentemot en hyresgäst. Vidare kan boendemiljön riskera att försämras om det flyttar in ägarlägenhetsägare som inte vill ta ansvar för den gemensamma boendemiljön. Utredningen konstaterar dock att de regler som föreslagits till skydd för hyresgästerna är ändamålsenligt utformade och att det inte torde vara möjligt att i alla avseenden förebygga nu nämnda risker genom förändringar av eller tillägg till i de förslag som lades av den förra utredningen.
Risken för att tillämpningen av hyresrättsliga regler görs till hyresgästens nackdel
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall anförde i sitt yttrande att den så kallade generalklausulen 12 kap. 46 § första stycket 10 JB möjligen skulle kunna öppna upp för ett svagare besittningsskydd för en hyresgäst. Bestämmelsen medger ett undantag från huvudregeln om att en hyresgäst har rätt till förlängning, när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning vore oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall påtalade att det finns en risk för att en ny ägarlägenhetsägares intresse av att själv bo i lägenheten i rättstillämpningen kan komma att bedömas som en saklig grund för uppsägning som måste vägas mot den ursprunglige hyresgästens intresse av att bo kvar.
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
183
I enlighet med vad Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall utvecklade är det i teorin tänkbart att utfallet av en sådan bedömning blir att en hyresgästs besittningsskydd bryts om hyresvärden har starka skäl för sin uppsägning.
Mot bakgrund av att utredningen särskilt föreslår att uppsägningsgrunden i 12 kap. 46 § första stycket 6 JB inte ska gälla för ursprungliga hyresgäster som hyr ägarlägenheter framstår en talan enligt punkten 10 närmast som ett sätt att försöka kringgå hyresgästskyddet. Bestämmelsen är 12 kap. 46 § första stycket 10 JB är vidare avsedd att tillämpas restriktivt. För att en hyresvärd ska vinna framgång med sin talan måste det vid en helhetsbedömning bedömas inte vara oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid en sådan bedömning måste beaktas att hyresvärden köpte lägenheten med vetskap om att en ursprunglig hyresgäst innehade hyresrätten, samt även beaktas att syftet med reglerna om ägarlägenheter är att en ursprunglig hyresgäst inte ska få ett försämrat besittningsskydd.
Enligt utredningens bedömning finns det därmed inte tillräckliga skäl för att föreslå någon ändring av 12 kap. 46 § första stycket 10 JB för att förebygga att bestämmelsen tillämpas till en ursprunglig hyresgästs nackdel.
Förslaget om åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande till skydd för hyresgästen
I enlighet med vad Svea hovrätt och Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall påtalade så finns det anledning att överväga om reglerna i 12 kap. JB om hyresgästens rätt till åtgärdsföreläggande och hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten bör ändras för att inte hyresgästens ställning rent faktiskt ska försämras.
Med den av 2012 års ägarlägenhetsutrednings föreslagna lösningen så behåller de ursprungliga hyresgästerna även efter en omvandling sina rättigheter enligt 12 kap. 16 § JB vad gäller att ansöka i hyresnämnden om åtgärdsföreläggande gentemot hyresvärden.
I 12 kap. 16 § andra stycket JB stadgas att hyresnämnden i vissa fall på ansökan av en hyresgäst får ålägga hyresvärden att åtgärda brister i bostaden. Det gäller bland annat om lägenheten blir så förstörd att den inte kan användas utan att hyresgästen är vållande till skadan eller om hinder eller men på annat sätt uppstår i nytt-
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
184
janderätten. Ett sådant åtgärdsföreläggande får även riktas mot hyresvärden om denne brister i sin underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § andra eller tredje stycket JB. I dessa stycken regleras bland annat hyresvärdens skyldighet att ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer på grund av slitage, samt skyldighet att hålla sådana utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna i ett brukbart skick.
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall anförde att hyresgästens möjlighet att utverka ett sådant föreläggande riskerar att förlora sin betydelse vad gäller uthyrning av ägarlägenheter, eftersom det bara kan riktas mot den egna hyresvärden som eventuellt saknar bestämmande inflytande över gemensamma ytor och över grannar som stör. Svea hovrätt föreslog att ett åtgärdsföreläggande skulle kunna meddelas mot samfällighetsföreningen.
Utredningen håller med remissinstanserna om att en hyresgäst riskerar att få svårare att driva igenom en förändring i boendemiljön när ett åtgärdsföreläggande endast kan riktas mot den egna hyresvärden. I de fall de ursprungliga hyresgästerna hyr ägarlägenheter som är kvar i den ursprungliga fastighetsägarens ägo torde svårigheterna vara mindre. En fastighetsägare som äger en stor andel av lägenheterna i samfälligheten kommer enligt vårt förslag ha möjlighet att driva igenom förslag om underhålls- och förbättringsarbeten genom röstning på föreningsstämman. När ägarlägenheten har sålts till en annan köpare, som därmed blir hyresvärd, finns det däremot risk för att reglerna i dess nuvarande form inte kan erbjuda ett tillräckligt gott skydd.
Det är samfällighetsföreningen som förfogar över och kan vidta åtgärder gällande de gemensamma utrymmena. En hyresvärd, tillika ägare av en ägarlägenhet, har bara möjlighet att utverka sin bestämmanderätt i egenskap av medlem i samfällighetsföreningen, vilket naturligtvis kan vara tungrott och svårarbetat om övriga medlemmar inte ser behovet av att underhålla gemensamma utrymmen. Därför tjänar det inte mycket till för en hyresgäst som vill få till stånd en förändring av skötseln av de gemensamma utrymmena, exempelvis reparation av inventarier i tvättstugan eller sanering av soprummet, att få igenom ett åtgärdsföreläggande gentemot sin egen hyresvärd. Av den anledningen finns det skäl att föreslå att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen ska kunna rikta ett åtgärdsföreläggande direkt mot samfällighetsföreningen.
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
185
Ett argument mot en sådan lösning är att samfällighetsföreningen inte har någon avtalsrelation med hyresgästen och inte har några skyldigheter gentemot denne. Det är därmed hyresvärden som är skyldig att sköta underhåll och i övrigt tillse att den uthyrda bostaden håller ett sådant skick som avtalats och som annars följer av lag.
Vidare står andra möjligheter till buds för en hyresgäst som är missnöjd med hyresrätten, exempelvis rätt till nedsättning av hyran.
Utredningen ser emellertid en risk för att de hyresgäster som blir kvar som hyresgäster efter en omvandling hamnar i en ofördelaktig position gentemot övriga ägarlägenhetsägare i anläggningen. Även om reglerna ger ett juridiskt oförändrat hyresrättsligt skydd kan det ur andra aspekter bli så att hyresgästernas intressen inte tillvaratas i tillräcklig mån. Det är därför av vikt att hyresgästernas boendeinflytande upprätthålls. Regeln om möjlighet till åtgärdsföreläggande värnar på ett konkret sätt hyresgästernas inflytande. Regeln bör därför ändras så att den inte endast utgör ett illusoriskt skydd för den som blir kvar som hyresgäst trots att lägenheten fått en ny ägare. Mot bakgrund av utredningens överväganden i andra delar av betänkandet, bland annat de föreslagna utökade möjligheterna för samfällighetsföreningen att vidta åtgärder mot ägarlägenhetsägare som missköter sig, framstår det sammantaget som rimligt att en hyresgäst ska kunna ansöka om åtgärdsföreläggande mot föreningen. Enligt utredningen finns det därför skäl att föreslå att 12 kap. 16 § JB utökas så att en hyresgäst får ansöka om att ett åtgärdsföreläggande ska riktas mot den samfällighetsförening som har till ändamål att sköta gemensamma utrymmen, om underhållsskyldigheten brister. Detta bör gälla enbart för de hyresgäster som innehaft hyresrätten till lägenheten innan den omvandlades till en ägarlägenhet.
Samma skäl gör sig gällande i de situation som regleras i 12 kap. 18 a § JB, nämligen rätten till upprustningsföreläggande. Enligt den paragrafen finns det en möjlighet för en hyresgäst att ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att vidta en åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå en lägsta godtagbar standard. Vad som ska bedömas som en lägsta godtagbar standard preciseras i samma paragraf. Även avseende rätten att ansöka om upprustningsföreläggande riskerar en ursprunglig hyresgästs möjligheter att påverka sin boendesituation att försämras. Om hyres-
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
186
gästen enligt hyresavtalet har rätt att använda de gemensamma delarna av anläggningen som ägarlägenheten ingår i, är det ofördelaktigt om upprustningsföreläggande endast kan ansökas om mot en hyresvärd som inte förfogar över skötseln av gemensamma delar. En motsvarande lösning föreslås därför i denna paragraf, nämligen att hyresnämnden på ansökan av en ursprunglig hyresgäst ska kunna förelägga samfällighetsföreningen att vidta sådana åtgärder som behövs.
Förslaget om rätten för hyresgästen att godkänna vissa åtgärder
Svea hovrätt pekade även i sitt remissyttrande på en problematik avseende hyresgästernas inflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. I 12 kap. 18 d § första stycket JB stadgas en fastighetsägares rätt att utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som har inverkan på bostadslägenhetens bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Sådana åtgärder får endast utföras om de har godkänts av berörda bostadshyresgäster eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna.
Svea hovrätt anmärkte på att det framstod som oklart vem som ska begära in hyresgästernas godkännande när det gäller åtgärder i de gemensamma utrymmena. Ska samfällighetsföreningen begära in hyresgästernas godkännande eller ska det vara det upp till varje ägarlägenhetsägare att inhämta godkännande från sina respektive hyresgäster?
Även åtgärder som hänför sig till de gemensamma delarna av ett flerbostadshus kan medföra att bruksvärdet av den enskilda lägenheten höjs och det är därför viktigt att hyresgästers inflytande i dessa frågor inte decimeras.
Enligt ordalydelsen i 12 kap. 18 d § första och andra styckena JB är det fastighetsägaren som endast får utföra vissa åtgärder efter godkännande från hyresgästerna eller tillstånd från hyresnämnden. Beträffande gemensamma delar av fastigheten räcker det att mer än hälften av hyresgästerna lämnar sitt godkännande.
Enligt vad som framgår av förarbetena till den aktuella bestämmelsen avses synonymt med fastighetsägare en hyresvärd (prop. 2001/02:41 s. 15 f.). Bestämmelsen är alltså till synes avsedd
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
187
att tillämpas i de fall då en fastighetsägare även är hyresvärd. Detta framgår också uttryckligen av efterföljande bestämmelser i kapitlet. I 12 kap. 18 e § JB stadgas nämligen att om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 12 kap. 18 d § JB så ska han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Enligt paragrafens andra stycke får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden om en hyresgäst inte godkänner åtgärden.
Enligt 12 kap. 18 f § JB ska hyresnämnden bifalla en ansökan enligt 12 kap. 18 e § andra stycket JB om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Av 12 kap. 18 d § tredje stycket JB följer att med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren.
Efter omvandlingen till ägarlägenheter är det samfällighetsföreningen som förvaltar de gemensamma utrymmena av byggnaden. Det är dock inte föreningen som äger dessa utrymmen utan de ägs gemensamt av samtliga ägarlägenhetsägare. Om det vid en föreningsstämma fattas beslut om en renovering eller annan sådan åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av de gemensamma delarna av anläggningen (jfr 12 kap. 18 d § första stycket 2 JB) så skulle det enligt 12 kap. 18 d § andra stycket JB krävas att åtgärderna godkänns av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden lämnar tillstånd till åtgärderna.
Regeln är som framgår av lagtexten begränsad till att endast de hyresgäster som berörs av åtgärden har rätt att godkänna den. Om åtgärden vidtas i en tvättstuga så är det de hyresgäster som har rätt att använda den som är berörda. Om åtgärderna omfattar ett visst hus eller en trappuppgång, behövs endast samtycke från hyresgästerna i det huset eller den trappuppgången (se prop. 1996/97:30 s. 91).
De gemensamma utrymmen som en hyresgäst kan ha rätt att nyttja torde i normalfallet omfattas av en eller flera gemensamhetsanläggningar som bildats i samband med omvandlingen. Det är samfällighetsföreningen som förvaltar dessa. Bestämmelsen omfattar i sin nuvarande utformning inte en rätt för en samfällighetsförening att göra så utan gäller enbart i hyresförhållanden mellan å ena sidan fastighetsägare – med vilken enligt tredje stycket jämställs tomträttshavare och ägare av byggnad på ofri grund – och å andra sidan
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
188
en förstahandshyresgäst (se prop. 1996/97:30 s. 89). Situationen blir speciell eftersom den som är hyresvärd (ägarlägenhetsägaren) ingår i ett kollektiv av ägare till den gemensamma egendomen. För att en ursprunglig hyresgäst ska kunna ha ett fortsatt inflytande över sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av de gemensamma delarna av byggnaden så måste det finnas en skyldighet för den som annars vidtar dessa åtgärder att begära in ett godkännande från hyresgästen. Enligt utredningens bedömning är det därför naturligt att det är samfällighetsföreningen, det vill säga kollektivet av delägare i samfälligheten som har beslutat att utföra åtgärden, som också ska inhämta tillstånd från de boende hyresgästerna eller annars söka tillstånd till åtgärden hos hyresnämnden.
I 12 kap. 55 a § JB finns en sanktionsregel som är tänkt att motverka att hyresgästinflytandet åsidosätts. Förbättrings- och ändringsåtgärder som utförts utan godkännande av vederbörande hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnd och som påverkat bruksvärdet i höjande riktning får inte beaktas vid hyresprövning under fem års tid. Hyran ska alltså i stället bestämmas med hänsyn till det bruksvärde lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte vidtagits. Om en samfällighetsförening som vill utföra förbättrings- eller ändringsarbeten på gemensamma utrymmen som en eller flera ursprungliga hyresgäster har rätt att använda vidtar dessa åtgärder utan erforderligt godkännande eller tillstånd så är den enskilda ägarlägenhetsägaren, tillika hyresvärden, sedan förhindrad att beakta det förhöjda bruksvärdet vid hyressättningen. Av allmänna principer följer dock att hyresnämnden kan bortse från åtgärden först om hyresgästen gjort invändning om att den utförts utan godkännande eller tillstånd (se prop. 2001/02:41 s. 75). Bestämmelsen i 12 kap. 55 a § JB blir med sin nuvarande utformning även tillämplig på de ändringar som vi föreslår i 18 d–18 h §§. Detta torde inte föranleda några särskilda problem. Därtill kan framhållas att regeln endast blir aktuell när det bor en eller flera hyresgäster i huset som innehade sina hyresavtal innan lägenheterna omvandlades till ägarlägenheter. Det kan därför förmodas att förslagens påverkan på tillämpningen av bestämmelsen blir marginell.
SOU 2024:83 Hyresgästernas ställning efter omvandlingen
189
Skyddet för hyresrätten vid exekutiv försäljning av ägarlägenheten
Utöver 12 kap. JB så regleras hyresrätter av allmänna bestämmelser om bland annat nyttjanderättsupplåtelser i 7 kap. JB. I kapitlet finns bestämmelser om rättigheters ställning vid fastighetens övergång till ny ägare.
Särskilda regler gäller för rättigheters bestånd efter exekutiv försäljning av fastigheten. Upplåtelser som avser hyra av bostadslägenheter har enligt 7 kap. 16 § första stycket JB ett särskilt starkt skydd mot den nye ägaren. Om fastigheten är taxerad som hyreshusenhet så gäller upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd hyrestid och som grundar sig på en skriftlig handling alltid mot den nye ägaren, om hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.
Skyddet i den angivna paragrafen är begränsat till hyresavtal som gäller en lägenhet i en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet. Följdverkningarna av en taxering av de nybildade ägarlägenhetsfastigheterna efter en omvandling berörs inte i betänkandet eftersom utredningsuppdraget inte omfattar skattefrågor. Ägarlägenheter är emellertid enligt nuvarande regler egna taxeringsenheter. För varje nybildad ägarlägenhetsfastighet torde det därför bestämmas en taxeringsenhet och ett taxeringsvärde.
En följdeffekt av omvandlingen skulle alltså bli att den ursprungliga hyresgästen innehar hyresrätten till en lägenhet inom en fastighet som inte är taxerad som hyreshusenhet. Därmed skulle hyresrätten inte omfattas av skyddet i 7 kap. 16 § första stycket JB enligt dess nuvarande lydelse. Denna konsekvens är enligt utredningen inte önskvärd eftersom det i praktiken innebär en tydlig försämring av den ursprungliga hyresgästens skydd. Därför föreslås att en upplåtelse som avser hyra av en bostadslägenhet inom en fastighet som varit föremål för omvandling och som är taxerad som en ägarlägenhetsenhet ska gälla mot en ny ägare efter exekutiv försäljning, om upplåtelsen grundar sig på ett avtal som ingicks innan omvandlingen skedde. Det särskilda skyddet bör bara gälla för den ursprungliga hyresgästen, det vill säga så länge det ursprungliga hyresavtalet gäller.
Hyresgästernas ställning efter omvandlingen SOU 2024:83
190
10.2 Hyresgäster som ingår hyresavtal efter omvandlingen
Förslag: För hyresgäster som ingått hyresavtal efter det att
lägenheten omvandlats till ägarlägenhet ska dagens bestämmelser för hyra av ägarlägenhet gälla med de begränsningar detta innebär, bland annat när det gäller besittningsskydd och bytesrätt. Privatuthyrningslagen ska vara tillämplig på sådana hyresförhållanden om den lagens förutsättningar i övrigt är uppfyllda.
Bedömning: En hyresgäst som har inträtt i ett bestående hyres-
förhållande genom att hyresavtalet har övertagits från en ursprunglig hyresgäst omfattas av samma regler som den ursprungliga hyresgästen. Det kräver ingen lagreglering.
Förslaget och bedömningen i SOU 2014:33
Förslaget och bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 12.5.2 i SOU 2014:33 s. 248).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser anslöt sig till förslaget och bedömningen eller berörde inte dessa särskilt.
Skälen för utredningens förslag och bedömning
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutredning i denna del. För de fall en ägarlägenhet köps av en privatperson, eller om den ursprunglige fastighetsägaren endast behåller en enda lägenhet för att hyra ut, och en ny hyresgäst tecknar hyresavtal, ska en sådan hyresgäst ha samma rättsliga ställning som de som i dag hyr en ägarlägenhet. Privatuthyrningslagen ska gälla för dessa hyresförhållanden, under förutsättning att det inte är fråga om en lägenhet som ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet.
191
11 Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten för omvandling till ägarlägenheter?
Hyresgästerna ska inte ha någon särskild lagreglerad företrädesrätt att köpa fastigheten
Bedömning: Hyresgästerna ska inte ha någon särskild lagreglerad
rätt att före andra köpa hyresfastigheten i omvandlingssyfte motsvarande den rätt som de har enligt ombildningslagen. De förtursrätter till köp som vi tidigare har föreslagit tillgodoser önskemålet om att en omvandling ska komma hyresgästerna till godo. En företrädesrätt motsvarande ombildningslagens skulle, för att fungera på ett tillfredsställande sätt, ställa krav på ett synnerligen komplicerat regelverk.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 13.3 i SOU 2014:33 s. 256 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Ska hyresgästerna ha företrädesrätt till köp av fastigheten för omvandling till ägarlägenheter? SOU 2024:83
192
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
193
12 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
12.1 Behov av ändringar i villkoren för att bilda ägarlägenheter
Förslag: Villkoret i 3 kap. 1 b § andra stycket 1 fastighetsbild-
ningslagen om att utrymmet som ägarlägenheten ska omfatta inte de senaste åtta åren får ha använts för bostadsändamål (åttaårsregeln) justeras på så sätt att det villkoret inte gäller vid omvandlingeller när en ägarlägenhet bildas av ett utrymme i ett en- eller tvåbostadshus.
Fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas ska få ske om ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenhetsfastigheter. Detta villkor ska gälla såväl vid nyproduktion som vid omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter.
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet bildas av ett utrymme i ett en- eller tvåbostadshus (småhus) ska en enstaka ägarlägenhet kunna bildas.
Bedömning: Utöver förslagen ovan, samt det förslag som pre-
senteras i kapitel 5 gällande särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning i samband med omvandling, har det inte kommit fram något skäl för eller behov i övrigt av att ändra eller komplettera de nuvarande reglerna i fastighetsbildningslagen om villkoren för bildande av ägarlägenheter.
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
194
Förslaget och bedömningen i SOU 2014:33
Förslaget och bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 14.3 i SOU 2014:33 s. 275). Utredningens förslag om att åttaårsregeln ska justeras så att det villkoret inte gäller när ägarlägenheter bildas av utrymmen i en- eller tvåbostadshus saknar motsvarighet i SOU 2014:33. Utredningens förslag om att kravet på tre ägarlägenheter i en sammanhållen enhet ska ändras till två, samt att bildande av enstaka ägarlägenheter ska vara tillåtet i en- eller tvåbostadshus, skiljer sig från den förra utredningens förslag.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag och bedömning eller berörde inte dessa särskilt.
Svea hovrätt anförde att förslagen framstod som relativt kompli-
cerade och att det kunde befaras att svårighetsgraden kan medföra en ökad måltillströmning till domstol. Hovrätten anförde också att förslagen ställde höga krav på lantmäterimyndigheternas kompetens och kapacitet i inskrivnings- och förrättningsverksamheten.
Lantmäteriet anförde att det framstod som naturligt att kravet
på minst tre ägarlägenheter i en sammanhållen enhet behålls eftersom behovet av att få underlag för att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan mellan angränsande bostadsfastigheter torde vara minst lika stort vid omvandling som vid nyproduktion.
Östersunds tingsrätt anförde att enbart tre ägarlägenheter fram-
stod som i minsta laget för att åstadkomma en fungerande samfällighetsförening med fulltalig styrelse och beslutför stämma. Tingsrätten menade att en välfungerande förvaltning av de gemensamhetsanläggningar som är knutna till ägarlägenheterna är en avgörande förutsättning för att systemet med ägarlägenheter ska etablera sig på bostadsmarknaden och att det mot bakgrund därav fanns anledning att utvärdera den föreslagna förvaltningsformen och överväga ändringar i SFL.
Riksbyggen anförde att omvandlingsförfarandet ur en generell
synpunkt kommer att leda till en mer komplex fastighetsbildning, vilket riskerar att leda till fördyring av inrättandet och till att fastighetsbildningsärendena drar ut på tiden, bland annat på grund av
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
195
svårigheten att utreda vissa fastigheters infrastruktur. Riksbyggen anförde vidare att det befintliga regelverket i sig är komplicerat och att de lösningar som kan skapas genom det regelverk som står till buds inte alltid kommer att bli tillfredsställande i det enskilda fallet.
Skälen för utredningens förslag och bedömning
Generella synpunkter
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i huvudsakliga delar. Det är givet att åttaårsregeln måste justeras när befintliga bostäder ska omvandlas till ägarlägenheter. Eftersom utredningen även föreslår att ägarlägenheter ska kunna bildas i en- eller tvåbostadshus, nedan även kallade småhus, så föreslås motsvarande justering i dessa fall.
Utredningen delar också 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i fråga om att det inte fordras några större förändringar, utöver dem som vi föreslår nedan, i det befintliga regelverket för att omvandling ska kunna ske.
Kravet på lägsta antal ägarlägenheter i en sammanhållen enhet
Tidigare överväganden i fråga om antalet lägenheter
En ägarlägenhet får enligt 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL bildas endast om den ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. Bestämmelsen har haft samma utformning sedan systemet med ägarlägenheter infördes.
Frågan om minsta antalet ägarlägenheter som ska kunna bildas har i enlighet med vad som redogjordes för i SOU 2014:33 övervägts av tidigare utredningar. 1982 års ägarlägenhetsutredning gav i SOU 1982:40 ett förslag på bildande av ägarlägenheter. Förslaget byggde i huvudsak på en möjlighet att ombilda bostadslägenheter från en annan upplåtelseform till ägarlägenheter. En byggnad skulle genom så kallad uppdelning kunna delas in i ägarlägenheter. Tredimensionell fastighetsbildning var vid tidpunkten ännu inte reglerad. Uppdelning skulle få ske om byggnaden innehöll minst två lägenheter, som i byggnaden var varaktigt lämpade för begärt ändamål och om en gemensamhetsanläggning enligt anläggnings-
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
196
lagen (1973:1149)inrättades för ägarlägenheterna. 1982 års ägarlägenhetsutredning anförde att det ur teknisk synpunkt inte fanns någon anledning att byggnaden skulle omfatta fler än två lägenheter. Utredningen redogjorde vidare för att en fullständig frihet i detta avseende skulle kunna underlätta ett bättre utnyttjande av till exempel större villor (SOU 1982:40 s. 108). Utredningens förslag byggde vidare på att markfastigheten och den byggnad där ägarlägenheterna fanns skulle ingå i en gemensamhetsanläggning som skulle förvaltas enligt SFL Utredningen syntes alltså inte anse att ett minimiantal om två lägenheter utgjorde ett hinder mot en fungerande förvaltning genom en samfällighetsförening.
Det förslag som 2000 års ägarlägenhetsutredning lade fram i SOU 2002:21 var utformat med utgångspunkt i förslaget till regler om tredimensionell fastighetsbildning. Utgångspunkten var att ägarlägenheter endast skulle kunna bildas i samband med nyproduktion. Därför fördes inget utförligt resonemang om eventuella vinster i det befintliga fastighetsbeståndet vid ett minimiantal om två ägarlägenheter. Utredningen återkopplade till vad som anförts i SOU 1982:40 om vinster för utnyttjandet av större villor. Utredningen konstaterade dock att det på flera olika håll, såväl fastighetsrättsligt som skatterättsligt, görs en åtskillnad mellan en- och tvåbostadshus (även kallade småhus) och flerbostadshus. Utredningen föreslog i sitt betänkande att den enda samverkansform som skulle vara möjlig för lägenhetsägare var föreningsformen, och konstaterade att en förvaltning i föreningsform i princip kräver minst tre medlemmar för att bäst fungera. Mot bakgrund därav bedömde utredningen att antalet lägenheter för fastighetsbildning borde vara minst tre (SOU 2002:21 s. 115).
Det var även vad som slogs fast i den efterföljande propositionen (prop. 2008/09:91). Ett skäl till att utforma lagstiftningen på det sättet angavs vara att möjligheterna att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan mellan angränsande bostadsfastigheter bedömdes öka om ägarlägenheterna ingick i en grupp (enhet) av flera sådana fastigheter. Även förutsättningarna för en god boendemiljö bedömdes vara bättre om ägarlägenhetsfastigheterna hölls samman och inte spreds ut inom byggnader som i övrigt används på annat sätt (prop. 2008/09:91 s. 58 f.).
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
197
Överväganden i SOU 2014:33
Frågan om antalet ägarlägenheter i en sammanhållen enhet var uppe för bedömning av 2012 års ägarlägenhetsutredning främst inom ramen för frågan om det skulle vara tillåtet med partiell omvandling. Utredningen bedömde som redovisas ovan i avsnitt 5.4 att det inte skulle vara tillåtet att omvandla enstaka lägenheter. Förevarande utredning ansluter sig till den bedömningen, utom såvitt gäller bildande av ägarlägenheter i en- eller tvåbostadshus, även kallade småhus. Våra överväganden angående just småhus framgår av kapitel 16.
2012 års ägarlägenhetsutredning redovisade även sina överväganden angående just frågan om det fanns andra skäl för att ändra kravet på tre lägenheter i en sammanhållen enhet än att främja partiell omvandling (se SOU 2014:33 s. 276 f.) Av betänkandet framgår att utredningen såg en fördel för fastighetsägares del att vid nyproduktion kunna bilda enstaka lägenheter, eftersom det skulle innebära en större flexibilitet och valfrihet. Utredningen bedömde dock att en sänkning av kravet till två lägenheter i en sammanhållen enhet skulle medföra problem i flerbostadshus vad gäller samverkan inom byggnaden och i en samfällighetsförening. Utredningen såg inte heller det som sitt uppdrag enligt direktiven att överväga frågan om ägarlägenheter i småhus.
En ändring av kravet i förhållande till möjligheten att bilda ägarlägenheter i småhus
Frågan om en ändring av kravet på att en ägarlägenhetsfastighet måste ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter är åter aktuell genom våra direktiv. Vårt uppdrag att överväga om det bör kunna bildas ägarlägenheter i småhus ger naturligen även anledning att se över kravet på vilket minsta antal lägenheter som ska kunna bildas.
Ett argument för en minimigräns om tre lägenheter har varit att främja förutsättningarna för samverkan i samfällighetsföreningen, det vill säga den förvaltningsform som inledningsvis valdes för alla typer av samfälligheter som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter behövliga rättigheter (se 20 a § SFL). Det finns inget minimikrav på antalet medlemmar i en samfällighetsförening, i motsats till vad som gäller för exempelvis bostadsrättsföreningar. Precis som
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
198
tidigare utredningar också konstaterade fungerar en samfällighetsförening dock bäst med tre eller fler medlemmar. Det finns logiska förklaringar till det, exempelvis möjligheten att uppnå majoritetsbeslut på stämman och möjligheten att bemanna en styrelse. I en förening med enbart två medlemmar förlorar stämman och styrelsen närmast sin beslutsfattande funktion. Däremot finns det givetvis andra skäl till att dessa organ ändå ska upprätthållas i en liten förening, exempelvis i fråga om rätten att företräda föreningen gentemot tredje man.
Som framgår nedan i kapitel 16 föreslår utredningen att systemet med ägarlägenheter ska utvidgas på så sätt att ägarlägenheter även ska kunna bildas i småhus. Småhus utgör per definition endast en- eller tvåbostadshus, varför vårt förslag nödvändiggör en justering av kravet i 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL åtminstone vad gäller småhus. Vad gäller småhus och förvaltningen av de samfälligheter som bildas bedömer utredningen att det bör finnas ett alternativ till föreningsförvaltning som förvaltningsform. Därför föreslår utredningen, vilket också framgår närmare nedan i kapitel 16, att samfälligheter med endast två delägare, varav minst en är en ägarlägenhet, ska kunna förvaltas genom delägarförvaltning. Delägarförvaltning är en mer direkt förvaltningsform som inte kräver samma administration som föreningsförvaltning. Det är dock en sårbar förvaltningsform såtillvida att den endast fungerar ändamålsenligt när delägarna är överens i alla frågor, eftersom den kräver enighet i alla beslut. Därför ska möjligheten att i stället bilda en samfällighetsförening finnas kvar.
Med förslaget om en alternativ förvaltningsform för små samfälligheter med endast två delägare bedömer utredningen att argumentet om en välfungerande samfällighetsförening inte gör sig lika starkt gällande. Enligt vad utredningen har erfarit gäller risken att det uppstår låsningar och konflikter dessutom inom små föreningar generellt, det vill säga i hög grad även om föreningen skulle bestå av tre eller fyra medlemmar i stället för två. Samfällighetsföreningens organisation med föreningsstämma och en styrelse som företräder är bäst lämpad för samfälligheter där ett kollektiv av delägare har behov av att en förordnad styrelse sköter den löpande förvaltningen och föreningens ekonomi.
Utredningens förslag innebär vidare att det i en del av ett en- eller tvåbostadshus ska kunna bildas en enstaka ägarlägenhet, som
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
199
urholkar stamfastigheten, i stället för två separata ägarlägenhetsfastigheter.
Flexibiliteten för en fastighetsägare är av stor vikt med hänsyn till hur olika utformning och infrastruktur som småhus kan ha. Oavsett om småhuset består av en ägarlägenhet och en stamfastighet eller av två ägarlägenhetsfastigheter blir samverkansfrågorna likartade i lagens mening. Det innebär inte heller någon skillnad i hänseende till risken för komplex fastighetsbildning.
Sammantaget bedömer utredningen att regeln i 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL ska ändras så att kravet på att ägarlägenhetsfastigheter måste bildas i en sammanhållen enhet om tre sådana fastigheter inte ska gälla vid bildande av ägarlägenheter i småhus. Utredningens förslag är alltså att det ska gå att bilda enstaka ägarlägenheter i småhus.
En generell ändring av minimikravet
Det finns även anledning att överväga om kravet på att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas i en sammanhållen enhet bör ändras från tre sådana fastigheter till två för ägarlägenheter i stort. Det har till utredningen framförts argument för en sådan lösning, av vilka flexibiliteten för en fastighetsägare starkast har betonats.
En ändring av minimikravet skulle påverka såväl hur många ägarlägenheter som måste byggas sammanhängande vid nyproduktion, som i vilken mån en fastighetsägare kan begränsa en omvandling av hyreslägenheter i ett hyreshus. Minimikravet är avsett att gälla både hela byggnaden, om total omvandling ska ske, och den del av byggnaden som avskiljs från en byggnad för att ägarlägenheter ska kunna bildas enbart i den avskilda byggnadsdelen.
Vad gäller omvandling av befintliga hyresfastigheter, med tre eller fler hyreslägenheter, så ser utredningen inget avgörande skäl för varför kravet på en sammanhållen enhet inte kan ändras till två.
Utredningen beaktar givetvis vad som tidigare har anförts som argument mot en sänkning av minimikravet, det vill säga risken för en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet. En sänkning av minimikravet för all form av fastighetsbildning av ägarlägenheter, såväl nybildning som omvandling, skulle kunna sägas medföra en ökad sådan risk. Utredningen anser dock inte att detta argument i
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
200
någon utsträckning gör sig i högre grad gällande beträffande två ägarlägenheter i en sammanhållen enhet, jämfört med tre. Regelverket kring fastighetsbildning har just till syfte att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. Det ska inte vara möjligt att nybilda, ombilda eller avstycka fastigheter endast för att tillgodose ett behov på kort sikt eller ett enskilt intresse. Kravet på ändamålsenlig fastighetsbildning gör det nödvändigt att bedöma åtgärden i ett större perspektiv. Vad som utgör en ändamålsenlig fastighetsbildning bör hanteras genom den praktiska tillämpningen utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I denna bedömning ska det bland annat beaktas i enlighet med 3 kap. 1 § FBL att fastigheten genom fastighetsbildningsåtgärden ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål.
Vidare bedömer utredningen att det vid en omvandlingssituation inte skulle medföra några större svårigheter ur ett förvaltningsperspektiv att omvandla två lägenheter i stället för tre. Det ska i sammanhanget hållas i åtanke att det endast är fråga om ett minimikrav. Om en hyresfastighet i sin helhet omvandlas till ägarlägenheter kan det förmodas att det i de allra flesta fall naturligen bildas fler ägarlägenheter än två. En liten hyresfastighet skulle i teorin kunna välja att slå samman befintliga hyreslägenheter till större bostäder och i samband därmed omvandla hela fastigheten till två ägarlägenheter. Om en byggnad endast skulle komma att innehålla två ägarlägenhetsfastigheter skulle den därmed bildade gemensamhetsanläggningen endast ha två deltagande fastigheter. Det skulle enligt utredningens förslag som framgår av kapitel 16 innebära att kravet på förvaltning av samfälligheten genom en samfällighetsförening inte skulle gälla.
Om omvandlingen avser enbart en del av en byggnad, exempelvis så att en våning i ett större flerbostadshus skulle avskiljas och det skulle bildas två ägarlägenheter i den delen av byggnaden, skulle ägarlägenheterna förmodligen dela de flesta gemensamhetsanläggningarna med den resterande byggnaden. De två ägarlägenheterna skulle då beträffande gemensamma ytor och även behövliga anläggningar bilda en eller flera samfälligheter tillsammans med stamfastigheten i den eller de andra byggnadsdelarna, i vilka det fortfarande upplåts hyreslägenheter. Det innebär att samfälligheten skulle få tre deltagande fastigheter och samfällighetsföreningen tre medlemmar.
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
201
Det kan tänkas att det blir aktuellt för enbart de två ägarlägenheterna att dela vissa anläggningar, till exempel olika ledningar, vilka fastighetsägaren till den övriga byggnaden inte skulle delta i. I ett sådant fall finns möjlighet enligt vårt förslag i kapitel 16 att antingen låta denna anläggning förvaltas av samfällighetsföreningen som förvaltar övriga gemensamhetsanläggningar eller att besluta att de specifika ledningarna ska förvaltas genom delägarförvaltning, avskilt från övriga gemensamhetsanläggningar. Vårt förslag innebär att samtliga samfälligheter med enbart två delägare, varav minst en deltagande fastighet är en ägarlägenhetsfastighet, ska ha möjlighet att välja att förvalta samfälligheten genom delägarförvaltning. Se vidare kapitel 16.
Inte heller vid nyproduktion kan utredningen se att en ändring av minimikravet till två lägenheter i en sammanhållen enhet måste innebära några oövervinnerliga problem. Om en bostadsutvecklare bygger ett hus med enbart två ägarlägenheter så kommer det enligt vårt föreslagna system att möjliggöra särskilda regler för förvaltningen (delägarförvaltning). Om det sker ombyggnation till ägarlägenheter av förslagsvis tidigare kontorslokaler i en fastighet, eller tillbyggnad av två ägarlägenheter ovanpå en befintlig bostadsfastighet, så torde de gemensamhetsanläggningar som bildas för att tillförsäkra endast de nybyggda ägarlägenheterna behövliga rättigheter kunna hanteras separat enligt vårt förslag. De bildade ägarlägenheterna kommer också typiskt sett att behöva ingå i en eller flera gemensamhetsanläggningar som berör en tredje fastighetsägare. I SOU 2014:33 angavs att det i dag ofta löses praktiskt genom att gemensamhetsanläggningar undviks. I stället används servitut för att lösa frågan om ägarlägenheternas tillgång till nödvändiga rättigheter. Anledningen till det angavs vara att fastighetsägaren till byggnaden på vilken ägarlägenheterna är uppförda annars begränsas i sin rådighet över byggnaden, enligt röstspärren i 49 § SFL (SOU 2014:33 s. 315). Utredningens förslag är emellertid, i enlighet med förslaget i 2014 års betänkande, att röstspärren inte ska gälla i sådana beslut i samfälligheter där ägarlägenheter deltar, se vidare avsnitt 13.1.
I samma mån som vid omvandling av endast två ägarlägenheter så finns det utrymme för att välja förvaltningsform i de fall enbart de två nybildade ägarlägenheterna deltar i en samfällighet själva.
Sammantaget ser utredningen fördelar i att sänka minimikravet till att enbart två sammanhängande ägarlägenheter behöver bildas i
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
202
samtliga fall där det kan bli aktuellt att bilda ägarlägenheter. Enligt utredningens bedömning är riskerna med ett sådant system inte så stora att de utgör tillräcklig grund för att behålla minimikravet om tre lägenheter. Därför föreslår utredningen att kravet i 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL ska ändras på så sätt att fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas ska få ske om ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenhetsfastigheter. I denna del frångår utredningen alltså förslaget som presenterades av 2012 års ägarlägenhetsutredning. Förslaget innebär att minimikravet om två ägarlägenheter i en sammanhållen enhet ska gälla både vid omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter och vid nyproduktion av ägarlägenheter. Det ligger ett värde i att samma krav gäller i samtliga fall av bildande av ägarlägenheter, oavsett om det är nyproduktion eller omvandling av befintliga bostadslägenheter. Regleringen blir mer enhetlig och lättare att ta till sig.
Med utredningens förslag om att det i småhus ska kunna bildas
en eller två ägarlägenheter kommer emellertid i detta fall ett avsteg
göras från den nyss nämnda enhetliga linje som utredningen förespråkar. Man kan kritisera detta utifrån att regelverkets svåröverskådlighet är en av de omständigheter som ofta framhålls som en anledning till att systemet med ägarlägenheter inte har fått något större genomslag. Enligt utredningen väger emellertid fördelarna med ett flexibelt regelsystem för just småhusen tyngre än att låta kravet på två sammanhängande ägarlägenheter gälla även i dessa fall.
Finns det skäl för något krav alls om sammanhållen enhet?
Mot bakgrund av de ändringar som utredningen föreslår kan det vara relevant att fråga sig om ett krav på att ägarlägenheterna ska byggas i en sammanhållen enhet över huvud taget fyller någon funktion. Utredningen gör i denna del följande överväganden.
Det är fråga om just ett minimikrav om två ägarlägenheter. I de allra flesta fall kommer det sannolikt att bildas fler sammanhängande ägarlägenheter än två. Inte minst i de fall där det ges en valmöjlighet att antingen skapa två eller flera ägarlägenheter torde valet av samverkansskäl typiskt sett falla på det senare alternativet. Tanken är att omvandlingsförfarandet typiskt sett ska tillämpas i flerbostads-
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
203
hus. Att det därutöver finns specialregler angående enstaka ägarlägenheter i småhus ändrar inte det faktum att det är av vikt att samverkan och infrastruktur fungerar i de fall ett flertal lägenheter omvandlas samtidigt.
Ur ett fastighetsbildningsrättsligt perspektiv kan det tyckas att två ägarlägenheter i en enhet inte utgör någon stor skillnad jämfört med att bilda två enstaka ägarlägenheter som inte ligger intill varandra. Det skulle ändå i ett sådant fall bli fråga om en relativt komplicerad fastighetsbildning, särskilt vid tillämpning av omvandlingsmöjligheten. För separata fastigheter som ska samverka gällande gemensamma konstruktioner och underlättar det om de ligger intill varandra. I fråga om omvandling innebär därtill övriga regler att de två ägarlägenheterna inte kan placeras hur som helst i en byggnad. Det gäller vidare ett krav enligt omvandlingslagen på att samtliga lägenheter i en byggnad måste omvandlas. Om partiell omvandling är aktuell så måste en del av en byggnad avskiljas från stamfastigheten och samtliga lägenheter i den byggnadsdelen måste omvandlas. Kravet på total omvandling torde alltså av rent praktiska skäl omöjliggöra bildande av två ägarlägenheter som inte hålls samman i en enhet.
Att vidhålla kravet på sammanhängande lägenheter bidrar till att undvika en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet i enlighet med de grundläggande föresatserna inom fastighetsbildningsrätten. Utredningen anser därför att det även fortsättningsvis ska vara utgångspunkten vid fastighetsbildning att ägarlägenheter ska hållas samman fysiskt.
12.2 Förhållandet mellan en intresseanmälan enligt ombildningslagen och ett omvandlingsförfarande
Förslag: En anteckning i fastighetsregistret om en intressean-
mälan enligt ombildningslagen ska utgöra hinder mot att bilda ägarlägenheter i byggnaden.
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
204
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 14.4.2 i SOU 2014:33 s. 280 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Riksbyggen anförde att en risk med förslaget var att det kommer
att leda till kapplöpning mellan hyresgäster och fastighetsägare där aktörerna agerar bara för att säkerställa sin handlingsfrihet för framtiden.
Sveriges Byggindustrier anförde att förslaget kan medföra att
regeln används av bostadsrättsföreningar eller kooperativa hyresrättsföreningar för att förhindra omvandlingar i förebyggande syfte utan att det finns ett reellt intresse av att ombilda.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna fråga. Förslaget innebär visserligen, precis som 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde, att hyresgästerna skulle kunna förhindra att en omvandling sker genom att ge in en intresseanmälan och på så sätt blockera fastighetsägarens möjlighet att omvandla. Om en majoritet av hyresgästerna i byggnaden absolut inte vill att lägenheterna ska omvandlas kan de alltså ge in en intresseanmälan för anteckning i fastighetsregistret. Det kräver att två tredjedelar av hyresgästerna röstar för ett sådant beslut. En sådan intresseanmälan kräver alltså en hel del administration och engagemang från hyresgästernas sida. Enligt utredningens bedömning framstår det inte som troligt att hyresgästerna skulle bilda en förening och göra en intresseanmälan enkom för att säkra eventuella önskemål i framtiden utan det skulle troligen endast göras när det finns en seriös vilja att bilda en bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening.
Att en sådan intresseanmälan görs innebär vidare att hyresgästerna troligen inte är intresserade av att köpa sina lägenheter
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
205
som ägarlägenheter. Det är inte givet att fastighetsägaren i ett sådant fall skulle vara intresserad av att bilda ägarlägenheter, eftersom endast ett fåtal skulle kunna säljas till hyresgästerna.
12.3 En ansökan om omvandling ska utgöra hinder för en intresseanmälan enligt ombildningslagen
Förslag: Om en ansökan om fastighetsbildning för att bilda
ägarlägenheter har gjorts ska det inte vara möjligt för en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening att få en intresseanmälan för ombildning antecknad i fastighetsregistret.
När en ansökan om fastighetsbildning för att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter enligt omvandlingslagen registreras hos lantmäterimyndigheten ska en anteckning om detta göras i fastighetsregistret.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer delvis med utredningens (se avsnitt 14.4.3 i SOU 2014:33 s. 281 f.) Utredningens förslag om att ansökan om fastighetsbildning ska antecknas i fastighetsregistret saknar motsvarighet i 2014 års betänkande.
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall anförde att den före-
slagna regeln medför att fastighetsägaren kan blockera möjligheten för hyresgästerna att ombilda sina hyreslägenheter till bostadsrätter. Nämnden såg en risk för att det med förslaget skulle följa en risk för illojala förfaranden.
Lantmäteriet, som tillstyrkte förslaget om att en ansökan om
fastighetsbildning ska utgöra hinder för en intresseanmälan, föreslog att en anteckning om fastighetsbildningsansökan borde göras i fastighetsregistret eller att inskrivningsmyndigheten borde under-
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
206
rättas på annat lämpligt sätt om att ansökan har gjorts. Lantmäteriet anförde vidare följande. En eventuell anteckning i fastighetsregistret om en pågående förrättning utgör i dag inte hinder mot andra inskrivningsärenden. Det skulle försvåra inskrivningsmyndighetens hantering av ansökningar som avser intresseanmälan om lantmäterimyndigheten måste kontaktas i varje enskilt fall för att avgöra om det finns en inneliggande ansökan om fastighetsbildning som hindrar en anteckning om intresseanmälan. En ansökan om fastighetsbildning bör antecknas i fastighetsregistret enligt 19 kap. JB, eller så bör inskrivningsmyndigheten på annat lämpligt sätt underrättas om att ansökan har kommit in till myndigheten. Förslaget skulle vidare kunna innebära problem för en bostadsrättsförening som vill göra en intresseanmälan, men blockeras från att göra det genom en ansökan om fastighetsbildning för omvandling. En pågående förrättning hindrar inte fastighetsägaren från att sälja fastigheten. Därefter skulle det enligt förslaget stå den nya ägaren fritt att återkalla ansökan om fastighetsbildning.
Sveriges Advokatsamfund anförde att det fanns en risk för miss-
bruk från fastighetsägarens sida, och anförde vidare följande. En fastighetsägare som vill förhindra bostadsrättsombildning skulle utifrån det aktuella lagförslaget kunna ansöka hos lantmäterimyndigheten om omvandling till ägarlägenheter. Ett sådant ärende kan förbli öppet hos lantmäterimyndigheten i många år, varunder annan extern försäljning av hela hyresfastigheten synes kunna ske utan förtur för en eventuell bostadsrättsförening, jämfört med att en bostadsrättsförening enligt dagens regelverk hade kunnat ge in en intresseanmälan. Riskerna för missbruk av regeln borde utredas närmare. En möjlig lösning skulle kunna vara att inkomna intresseanmälningar skulle kunna registreras i fastighetsregistret och gälla subsidiärt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning om att en ansökan om fastighetsbildning för omvandling bör utgöra ett hinder mot en intresseanmälan. En ingiven intresseanmälan ska alltså inte kunna medföra att förrättningen avbryts. Det hade
SOU 2024:83 Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter
207
inneburit en allt för stor risk för fastighetsägaren, som naturligtvis har kostnader för förrättningen och omvandlingsförfarandet i stort.
Utredningen instämmer i vad Lantmäteriet anförde om att det bör framgå av fastighetsregistret att en ansökan om fastighetsbildning finns ingiven, eftersom förrättningar i vanliga fall inte utgör hinder mot andra inskrivningsärenden. Därför föreslår utredningen att en anteckning om pågående fastighetsbildningsärende för omvandling till ägarlägenheter ska göras i fastighetsregistret. Det är tillräckligt att ansökan har getts in till lantmäterimyndigheten. En intresseanmälan bör inte vara möjlig även om ansökan om omvandling skulle behöva kompletteras.
Gällande de framförda farhågorna om missbruk av den föreslagna regeln gör utredningen följande överväganden. Det är möjligt att det i en del hyreshus kan finnas en stor andel hyresgäster som är intresserade av att äga sitt boende. Då finns det möjlighet att antingen gå samman och bilda en bostadsrättsförening (eller kooperativ hyresrättsförening) eller, om förslaget på omvandling till ägarlägenheter blir verklighet, möjlighet för fastighetsägaren att låta omvandla hyreslägenheterna till ägarlägenheter. Det kan alltså uppstå motsatta viljor angående vilken upplåtelseform som ska genomföras. Om fastighetsägaren ser bättre ekonomiska möjligheter med ett omvandlingsförfarande än med att sälja hela fastigheten till bostadsrättsföreningen kan det därför finnas incitament för honom eller henne att skynda sig att ge in en ansökan om fastighetsbildning till lantmäterimyndigheten.
Precis som gällande förslaget på ett omvandlingsförfarande i övrigt måste dock risken bedömas genom någon form av rimlighetsanalys. Den föreslagna regeln skapar visserligen ett verktyg för en fastighetsägare att hindra en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening. Ett omvandlingsförfarande är emellertid förenat med kostnader såväl för själva förrättningen som för övriga formkrav gällande information till hyresgäster.
Det framstår för utredningen som mindre troligt att en fastighetsägare som inte kan förvänta sig att hyresgästerna vill köpa ägarlägenheterna skulle inleda en förrättning gällande omvandling till ägarlägenheter endast för att blockera för en bostadsrättsförening att göra en intresseanmälan.
En registrerad intresseanmälan medför vidare ingen rätt för hyresgästerna att utverka ett köp från en fastighetsägare som inte
Fastighetsbildning – villkor för att bilda ägarlägenheter SOU 2024:83
208
vill sälja. Intresseanmälan ger hyresgästerna en företrädesrätt att köpa fastigheten, vilket endast hindrar fastighetsägaren från att sälja fastigheten utan att först erbjuda föreningen att köpa den. Om en fastighetsägare vill förhindra en bostadsrättsförening från att köpa fastigheten låter han eller hon bli att sälja fastigheten under den tid som intresseanmälan gäller.
Det är utredningens bedömning att det inte är ändamålsenligt med ett förfarande som medger subsidiära anteckningar i detta sammanhang. Det kan visserligen finnas skäl för en sådan ordning men det skulle komplicera regelverket i onödigt stor utsträckning, i förhållande till den problematik som en sådan åtgärd skulle avse att lösa.
Utredningen bedömer sammantaget att det av 2012 års ägarlägenhetsutredning framförda förslaget inte är förenat med några så omfattande risker att det finns anledning att föreslå någon annan ordning. Utredningen ansluter sig därför till förslaget i 2014 års betänkande, med tillägget att en ansökan om fastighetsbildning för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska antecknas i fastighetsregistret.
209
13 Samverkan
13.1 Omröstningsregler på föreningsstämman
Förslag: Röstspärren vid omröstning enligt andelstalsmetoden
på föreningsstämma ska inte tillämpas i samfällighetsföreningar där ägarlägenheter ingår som medlemmar vid omröstning i frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad som ägarlägenheterna inryms i.
Detta ska gälla generellt för alla föreningar där ägarlägenheter är medlemmar, inte bara föreningar med omvandlade hyreslägenheter.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 15.6 i SOU 2014:33 s. 306).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Svea hovrätt uttryckte tveksamhet till utredningens slutsats att
det var lätt att överblicka konsekvenserna av att ta bort röstspärren för förvaltningsfrågor rörande själva byggnaden med ägarlägenheter. Enligt hovrättens mening skulle tvister kunna uppstå i fråga om vad som ingår i byggnadens förvaltning. Hovrätten förordade i stället att röstspärren skulle tas bort helt, eftersom det kunde antas att flertalet frågor kommer att utgöra sådana förvaltningsfrågor på vilka röstspärren inte ska vara tillämplig.
Samverkan SOU 2024:83
210
Boverket anförde att förslaget riskerar att leda till att den ur-
sprungliga ägaren i princip kan bestämma över hur stort underhåll och förbättringar som ska ske i byggnaden. Den enskilde innehavaren av en ägarlägenhet skulle då kunna ”tvingas” till stora ekonomiska åtaganden om det beslutas att till exempel en större ombyggnad ska genomföras. Enligt Boverket skulle sådan ekonomisk ovisshet kunna påverka viljan att förvärva en ägarlägenhet.
Lantmäteriet, som tillstyrkte förslaget, framhöll att omvand-
lingsförfarandet i sig medför ett särskilt behov av ett minoritetsskydd för de enskilda ägarlägenhetsägarna. Lantmäteriet anförde att det annars inte finns någon möjlighet för de hyresgäster som bor kvar i ägarlägenheter som sålts till utomstående köpare att påverka förvaltningen av de gemensamma delarna av byggnaden.
Sveriges advokatsamfund anförde att avgränsningen för undan-
taget till röstspärren till att endast gälla inom berörd byggnad skulle begränsa tillämpningen av undantaget på ett sätt som drabbar gemensamhetsanläggningar och samfälligheter som är av stor betydelse för ägarlägenheter (såsom markparkering, parkeringsgarage, vägar och grönytor, vilka alla kan vara belägna utanför byggnaden, men fortfarande vara av stor betydelse för ägarlägenheterna). Advokatsamfundet anförde att de sakskäl för införandet av undantagsregeln som redovisades i betänkandet gäller med liknande styrka i förhållande till sådana anläggningar och samfälligheter. Advokatsamfundets uppfattning var att en mer lämplig avgränsning vore att undantaget i stället skulle gälla för sådana samfälligheter och gemensamhetsanläggningar som inrättas eller omprövas vid fastighetsbildningsbeslutet varigenom ägarlägenheterna tillskapas. Advokatsamfundet framhöll att det ur ett praktiskt perspektiv vore olyckligt om olika majoritetsregler skulle gälla för olika gemensamhetsanläggningar som ägarlägenheterna deltar i eftersom en sådan ordning skulle skapa betydande risker för oreda och misstag vid beslutsfattande i ekonomiska frågor.
Hyresgästföreningen och Riksbyggen framhöll att regeln medför
en risk för att majoriteten ska missbruka sin kontroll över beslutsfattandet till fördel för majoriteten och till nackdel för minoriteten. Riksbyggen anförde att majoriteten genom ändringen flyttas till den aktör som sannolikt i högre grad handlar utifrån kommersiella än boendekvalitativa intressen.
Samverkan
211
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning av behovet av ett undantag från röstspärren i sådana samfälligheter där ägarlägenheter ingår som medlemmar. Utredningen kan visserligen se att det finns en viss risk för majoritetsmissbruk från den fastighetsägare som har bestämmande inflytande vid röstningen. Vår bedömning är dock att skälen för undantagsregeln väger över de farhågor som kan lyftas kring den.
Det bör i sammanhanget också framhållas att det enligt 53 § SFL finns, för den medlem av samfälligheten som anser att beslut som fattats på föreningsstämma inte tillkommit i behörig ordning eller att det strider mot lagen eller annan författning eller mot föreningens stadgar, en möjlighet att klandra beslutet hos mark- och miljödomstolen. Av 19 § SFL framgår att föreningen vid förvaltningen ska tillgodose medlemmarnas bästa och att varje medlems enskilda intressen ska beaktas i skälig omfattning. Enligt utredningens bedömning innefattar SFL:s regler i stort ett tillräckligt minoritetsskydd, även med den föreslagna bestämmelsen (jämför den förra utredningens resonemang i SOU 2014:33 s. 316).
Vidare gäller enligt 54 § till skydd för föreningen särskilda regler i fråga om skyldigheten för en styrelseledamot, en syssloman enligt SFL, en revisor eller en medlem i föreningen att ersätta skada som han eller hon har tillfogat föreningen, en medlem eller tredje man.
I likhet med vad 2012 års ägarlägenhetsutredning angav är en begränsning av undantagets tillämpningsområde viktig så att regeln inte ”smittar” andra samfälligheter där ägarlägenheter är medlemmar (SOU 2014:33 s. 308). Att ta bort röstspärren helt och hållet, som Svea hovrätt föreslog i sitt remissyttrande, framstår inte som ändamålsenligt.
Advokatsamfundet framförde kritik mot att den föreslagna avgränsningen av undantagsregeln medför att regeln inte skulle omfatta sådana anläggningar som markparkering, parkeringsgarage, vägar och grönytor, vilka alla kan vara belägna utanför byggnaden, men fortfarande vara av stor betydelse för ägarlägenheterna.
Avsikten med 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag var, enligt vad som framgår av betänkandet, att undantaget skulle vara tillämpligt i större mån än vad som synes ha varit utgångspunkten för advokatsamfundets remissvar. Enligt den förra utredningen skulle
Samverkan SOU 2024:83
212
alla frågor som rör förvaltningen, i vid mening, av de samfälligheter där delar av byggnaden ingår vara undantagna (se SOU 2014:22 s. 314 och 453). Det skulle enligt den förra utredningen även innebära att en tvättstuga eller miljöstation som ligger utanför själva byggnaden skulle kunna omfattas, beroende på hur gemensamhetsanläggningen är inrättad.
Utredningen bedömer att den avgränsning som 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog är lämplig. En vidare tillämpning motsvarande vad advokatsamfundet föreslog i sitt remissvar (att undantaget i stället skulle gälla för sådana samfälligheter och gemensamhetsanläggningar som inrättas eller omprövas vid fastighetsbildningsbeslutet varigenom ägarlägenheterna tillskapas) förefaller enligt utredningens mening inte som ändamålsenlig. Det skulle kunna omfatta alla sådana gemensamhetsanläggningar som ägarlägenheter kan komma att bli del av, men som har en mycket vidare delägarkrets än ägarlägenhetsägarna själva. Vidare exkluderas sådana gemensamhetsanläggningar som av någon anledning bildas i efterhand. Konsekvenserna av ett sådant förslag framstår som oöverskådliga.
Oavsett var gränsen för bestämmelsens tillämpningsområde dras finns en risk för att det uppstår gränsdragningsproblem. Frågan uppmärksammas lämpligen inom ramen för den fastighetsbildningsförrättning vari ägarlägenheterna och gemensamhetsanläggningarna bildas. På så sätt kan utformningen av gemensamhetsanläggningarna beslutas i enlighet med vad som framstår som mest ändamålsenligt efter förutsättningarna i det enskilda fallet.
Det kan nämnas att utredningen föreslår att ett motsvarande undantag från spärregeln ska införas för omröstning vid delägarsammanträde enligt 12 § SFL (jfr kapitel 16).
13.2 Andra lösningar på förvaltningsfrågan
Bedömning: Det bör inte införas något krav på särskild för-
valtare. Det är dock en fördel om möjligheten att anlita en förvaltare som sköter hela eller delar av förvaltningen lyfts fram tydligare i den praktiska hanteringen.
Samverkan
213
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 15.8.3 i SOU 2014:33 s. 320 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Lantmäteriet instämde i bedömningen att det inte bör införas
något krav på särskild förvaltare och anförde att lantmäterimyndigheten i samband med att samfällighetsföreningar bildas skulle kunna informera om att reglerna i SFL medger att föreningen kan anlita en ”särskild förvaltare”.
Mäklarsamfundet anförde det kan vara svårt för de enskilda
hyresgäster som överväger att förvärva sin hyreslägenhet som ägarlägenhet att sätta sig in i hur förvaltningen är ordnad för resterande del av den byggnad där deras lägenhet är belägen. Mäklarsamfundet såg därför anledning att förorda en ordning med krav på en professionell förvaltning trots de argument mot en sådan lösning som utredningen pekade på.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i vad 2012 års ägarlägenhetsutredning anförde i frågan. Det är även vår bedömning att det kan vara av god praktisk nytta i vissa samfällighetsföreningar att förordna en förvaltare men att det inte bör införas något krav på en sådan förvaltningsform. Precis som den förra utredningen redovisade har en samfällighetsförening möjlighet att anlita en förvaltare på egen hand (se SOU 2014:33 s. 323). En obligatorisk extern förvaltning hade enligt utredningens bedömning blivit alltför betungande ekonomiskt för många mindre samfällighetsföreningar, vilket skulle göra ägarlägenheten till en dyrare boendeform än vad den är i dag.
Utredningen vill framhålla att det framstår som en god idé att lantmäterimyndigheten presenterar möjligheten i samband med fastighetsbildningsförrättningen, i enlighet med vad Lantmäteriet
Samverkan SOU 2024:83
214
föreslog i sitt remissyttrande. Detta bör emellertid inte regleras i någon författning.
13.3 Trappfastighet
Bedömning: Det finns ett antal fördelar med att kunna bilda
så kallade trappfastigheter som ett alternativ till gemensamhetsanläggningar vid bildandet av ägarlägenheter. I avsaknad av ett lämpligt system för att reglera rättigheter och skyldigheter mellan ägarlägenheterna och trappfastigheten anser vi att det för närvarande inte finns förutsättningar för att skapa ett system med trappfastigheter.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 15.8.5 i SOU 2014:33 s. 326).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna fråga. Det finns visserligen fördelar med en så kallad trappfastighet vad avser förvaltningen av gemensamma delar av byggnaden. Ett sådant system skulle emellertid försvåra samverkan mellan ägarlägenhetsfastigheterna i andra avseenden, bland annat grannsamverkan. Det kan visserligen förefalla attraktivt för många ägarlägenhetsägare att slippa engagera sig i en samfällighetsförening och slippa ta del av ansvaret för de gemensamma delarna av byggnaden. Dock får det förmodas att den som äger en lägenhet i en del av ett hus vill kunna ha visst inflytande på skötseln av detsamma. Därför bedömer utredningen att föreningsförvaltning är
Samverkan
215
den mest lämpade förvaltningsformen i flerbostadshus med ägarlägenheter.
Som utredningen redogör för inledningsvis och även återkommer till senare i betänkandet är det vidare för grannelagrättsliga frågor av vikt att det finns någon form av organisation kring det kollektiva boendet och sådana konflikter som kan uppstå de boende emellan.
217
14 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
14.1 Bristande skötsamhet i boendet
Förslag: En ägarlägenhetsägare som allvarligt åsidosätter sina
förpliktelser i enlighet med de ordningsregler som framgår av lag eller av föreningens stadgar, eller i övrigt orsakar störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra övriga medlemmars bostadsmiljö att de skäligen inte bör tålas, ska, på talan av samfällighetsföreningen, kunna föreläggas av domstol att inom viss angiven tid sälja sin ägarlägenhet. Ett föreläggande får bara meddelas om omständigheterna är sådana att ägaren skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet. Försäljningen får inte ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna ägaren kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten. Ett sådant föreläggande ska förenas med vite.
Ett förelagt vite får inte dömas ut om ägaren kan visa att han eller hon har vidtagit erforderliga åtgärder för att få ägarlägenheten såld inom den förelagda tiden.
Föreningen måste väcka talan om försäljning inom viss tid. Talan ska ha väckts inom sex månader från det att föreningen fått kännedom om förhållandena. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet och den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt att föra talan intill dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet har fått laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
218
Beslut om att samfällighetsföreningen ska föra en talan mot en ägarlägenhetsägare om försäljning av ägarlägenheten ska fattas på föreningsstämman. För beslut om att föra en sådan talan ska krävas minst två tredjedelar av de avgivna rösterna.
Bedömningen i SOU 2014:33
2012 års ägarlägenhetsutredning gjorde bedömningen att de befintliga reglerna för att komma till rätta med störningar i boendet var tillräckliga. Utredningens förslag om att en samfällighetsförening ska kunna föra talan mot en ägarlägenhetsägare och begära att han eller hon förpliktas att sälja ägarlägenheten saknar därför motsvarighet i 2014 års betänkande (se avsnitt 16.2.3 i SOU 2014:33 s. 336 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning eller berörde inte den särskilt.
Svea hovrätt anförde att det bör klarläggas närmare hur rätts-
tillämpningen bör förhålla sig till de praktiska situationer som kan uppstå när olika regelverk kommer att gälla bland de boende. Hovrätten påtalade att vid exempelvis störningar kommer olika sanktionsmöjligheter mot störande grannar att gälla för olika boende. Hovrätten påtalade att en svår situation kan uppstå för en ägarlägenhetsägare som av domstol blivit förelagd att se till att störningar orsakade av dennes hyresgäst, om en hyresnämnd eller domstol sedan prövar hans uppsägning av avtalet och bedömer att tillräcklig grund för förverkande inte föreligger. Hovrätten efterlyste en belysning av hur den exemplifierade situationen bör hanteras.
Hyres- och arrendenämnden i Malmö anförde att på grund
av boendesituationen i flerfamiljshus, och med hänsyn till vilka problem med störningar som kunde förväntas uppstå, borde det införas regler som gör det möjligt att tvinga fastighetsägaren att flytta. Nämnden anförde också att det inte skulle vara rimligt att olika regler kommer gälla för grannar som bor vägg i vägg med varandra, som det kan bli med ett regelverk om partiell omvandling.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
219
Riksbyggen uttryckte en liknande farhåga angående att de som
bor i ägarlägenhetsfastigheter kommer tvingas tolerera fler störningar och liknande problem än boende i fastigheter med andra upplåtelseformer, eftersom de som äger ägarlägenheterna varken kan tvingas att sälja eller att flytta från sin lägenhet. Riksbyggen menade också att det är främmande att regelverken inom partiellt omvandlade fastigheter skiljer sig åt för olika boende i så stor omfattning.
Skälen för utredningens förslag
Det kollektiva boendet
Ägarlägenheter ägs i likhet med småhus och andra fastigheter med direkt äganderätt. Med äganderätten följer en långtgående självständighet och bestämmanderätt över den egna egendomen.
Egendomsskyddet, skyddet för äganderätten, är en av de grundlagsskyddade fri- och rättigheterna (se 2 kap. 15 § regeringsformen, nedan RF, och Europakonventionen1). Den enskildes egendom är dock inte ovillkorligt tryggad utan får tåla inskränkningar som krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Det kan vara fråga om samhällets behov av mark för naturvårds- och miljöintressen, totalförsvarsändamål och för bostadsbyggande, trafikleder, rekreation och andra liknande ändamål. Det är också tillåtet att vidta sådana åtgärder till förmån för en enskild för att till exempel anordna lämplig utfartsväg eller förhindra olämplig eller störande bebyggelse i grannskapet, under förutsättning att det sker för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Vad som är ett angeläget allmänt intresse får, enligt vad som uttalas i förarbetena, till slut i viss mån bli föremål för en politisk värdering där hänsyn då även måste tas till vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt i ett modernt och demokratiskt samhälle (se prop. 1993/94:117 s. 48).
Samtidigt som den enskilde har en självständig äganderätt till sin ägarlägenhet och därmed en fri rådighet över egendomen, är en ägarlägenhet en del av en större anläggning bestående av flera självständiga fastigheter. Att bo i en ägarlägenhet innebär att flera själv-
1 Med Europakonventionen avses här Den europeiska konventionen den 4 november 1950 angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna, med de ändringar som gjorts genom ändringsprotokollen nr 11, 14 och 15 och med de tillägg som gjorts genom tilläggsprotokollen nr 1, 4, 6, 7 och 13.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
220
ständiga hushåll delar stomme, väggar och tak, samt gemensamma anläggningar. Med det följer såväl ett behov av social hänsyn gentemot övriga boende som ett rättsligt ansvar för de delar av anläggningen som förvaltas gemensamt. Ägarlägenheter är därför en slags hybrid mellan ett självständigt boende och en kollektiv boendeform. Det innebär att olika rättigheter riskerar att ställas mot varandra varvid intressekonflikter kan uppstå.
De nuvarande reglerna för att komma till rätta med en ägarlägenhetsägare, det vill säga en medlem i samfällighetsföreningen, som stör sin omgivning erbjuder sanktionsåtgärder att vidta för såväl en utsatt boende som för samfällighetsföreningen. 2012 års ägarlägenhetsutredning redogjorde utförligt för de befintliga reglerna i betänkandet (se SOU 2014:33 s. 332 f.). Utredningen kan konstatera att reglerna erbjuder sanktionsmedel i form av åtgärdsföreläggande vid vite mot den störande medlemmen och skadeståndsanspråk, vilka gemensamt torde erbjuda ett tillräckligt effektivt rättsmedel i de flesta situationer.
En fråga som återkommit under utredningens gång är emellertid att det är förenat med risker att köpa en ägarlägenhet med hänsyn till att det inte går att bli av med en störande granne, oavsett omfattningen på störningarna. Den oinskränkta äganderätten, som för många är den stora fördelen och tryggheten med en ägarlägenhet, riskerar i en sådan situation att medföra negativa konsekvenser för de kringboende som inte kan få igenom förändringar gällande boendemiljön. Jämfört med boende i hyresrätter och bostadsrätter har därmed en boende i en ägarlägenhet mindre möjligheter att få en granne att upphöra med störningarna. Från flera håll har framhållits till utredningen att det kollektiva boendet som ägarlägenheter i flerbostadshus i vissa avseenden innebär kräver någon form av reglering av sanktioner för den ägare som försummar sina förpliktelser i hög grad, när det inte är verkningsfullt med tillsägelser eller åtgärdsföreläggande.
Svea hovrätt framförde i sitt remissyttrande en synpunkt gällande tillämpningen av den nuvarande bestämmelsen om vitesföreläggande om upphörande av störningar. Enligt hovrätten skulle en ägarlägenhetsägare kunna hamna i en svår situation om han föreläggs av domstol att upphöra med störningar, orsakade av en misskötsam hyresgäst, men sedan inte kan genomföra en uppsägning av sin hyresgäst. Enligt utredningens bedömning framstår det som att
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
221
situationen inte torde uppstå i särskilt hög utsträckning. Det framstår vidare som naturligt att om en ägarlägenhetsägare i egenskap av hyresvärd kan visa att hyresgästen har uppträtt på ett sätt som föranlett vitesföreläggande från domstol om upphörande av störningar så bör den omständigheten utgöra starka skäl för att det inte kan anses oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Risker för störningar från kringboende
Mot bakgrund av den kunskap som i dag finns om organiserad brottslighet och fastigheter som brottsverktyg för kriminell ekonomi har utredningen, som redogörs för i kapitel 4, ställts inför frågan om ett omvandlingsförfarande riskerar att utnyttjas i kriminella syften.
Såväl i media som i statliga rapporter och utredningar, däribland SOU 2023:57, har rapporterats om att bostadslägenheter används för kriminell verksamhet. Kriminella grupperingar använder bostäder, affärslokaler och källare för bas för sin verksamhet. Vanliga exempel är förvaring av vapen, narkotika eller stöldgods.
Som vidare utvecklas i kapitel 4 har farhågor även lyfts om att de särdrag som betingar en ägarlägenhet jämfört med bostads- och hyresrätter, främst den fria rådigheten över egendomen, kan medföra att ägarlägenheterna i särskilt hög grad riskerar att brukas i kriminella verksamheter. Denna farhåga har stärkts ytterligare av det faktum att omvandlingsförfarandet delvis är avsett att bidra till blandade boendeformer i utsatta bostadsområden. I många av dessa bostadsområden finns det en utbredd kriminalitet.
Orosmoment som har påtalats är bland annat avsaknaden av kontroll av vem eller vilka som förvärvar fastigheterna, vilket kan leda till att kriminella grupperingar systematiskt förvärvar kontrollen över vissa bostadsområden. Vidare är den fria rådigheten över lägenheten en riskfaktor såtillvida att lägenheten kan användas för olika kriminella ändamål. Om omvandling sker i ett område där narkotikabrottsligheten är utbredd så finns risk för att vissa lägenheter blir fristäder för narkotikahandel. Med narkotikahandel kan även flera följdproblem befaras, så som narkotikapåverkade människor som uppehåller sig i och omkring ägarlägenheten, kriminella uppgörelser i närområdet och en otrygg miljö för de boende.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
222
Om en ägarlägenhetsägare använder ägarlägenheten för olagliga verksamheter kan det alltså uppstå problem för övriga kringboende.
Även utan inblandning av kriminella element kan det givetvis förekomma störningar från en ägarlägenhetsägare som påverkar de kringboende i en oacceptabel grad. Exempel som har framförts till utredningen är scenariot att ägarlägenheter förvärvas av någon som inte avser bo där alls eller åtminstone inte på längre sikt, och i stället hyr ut lägenheten eller låter en närstående nyttja den. Det kan också förväntas att ägarlägenheter förvärvas och sedan hyrs ut genom så kallad korttidsuthyrning, exempelvis via Airbnb. Farhågor har lyfts till utredningen att personer som nyttjar en lägenhet för en kortare tid, eller exempelvis hyr den av sina föräldrar, inte visar samma hänsyn mot sina grannar vad gäller skötsel av de gemensamma utrymmena, störningar i form av fester eller annat högljutt leverne. Det anförda kan medföra en större risk för störningar i förhållande till grannar än i andra boendeformer.
Sanktionsmöjligheter enligt danska och norska regler
I norska och danska regler om ägarlägenheter finns mer långtgående möjligheter. I såväl Norge som Danmark kan misskötsel eller allvarlig vanvård av en ägarlägenhet få till följd att ägaren inte får behålla lägenheten.
Danska regler om ägarlägenheter
Tidigare gällde en rätt enligt den danska ejerlejlighedsloven för ejer-
foreningen (i svensk rätt närmast motsvarande
samfällighetsföreningen) att ålägga en ägare att flytta. Däremot fanns ingen möjlighet att tvinga denne att sälja ägarlägenheten. Sedan 2020 har detta ändrats. 2020 gjordes en omfattande revision av ejerlejlighedsloven. I samband därmed infördes även regler som gav ejerforeningen utökade befogenheter gentemot de enskilda ägarlägenhetsägarna.
Den tidigare regeln om tvångsförflyttning infördes med ejerlejlighedslovens tillkomst 1966. När den infördes fanns det betänkligheter kring om den utgjorde ett allt för stort ingrepp i ägande-
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
223
rätten till ägarlägenheterna. Regeln motiverades dock med att lägenhetsägare bodde så tätt inpå varandra att vanliga, grannelagsrättsliga regler inte var tillräckliga, utan att det krävdes en regel som i högre grad motsvarade reglerna i hyresförhållanden. En sådan regel ansågs nödvändig för att ge ägarlägenhetsföreningen en effektiv möjlighet att bli av med någon som stör, oaktat att den utgör ett betydande ingrepp i den misskötandes äganderätt (Blok, 1995, s. 193).
I förarbetena till 2020 års lag konstaterade den danska udvalget (på svenska motsvarande ”utredningen”) att den tidigare bestämmelsen inte hade varit ett effektivt skydd mot misskötsamhet. Det konstaterades också att en uppmaning om att flytta från lägenheten hade kunnat kringgås enkelt genom att exempelvis låta en närstående använda lägenheten (Ehrvervsstyrelsen, 2018, s. 130 f.). Udvalget föreslog därför att den befintliga regeln om föreläggande att flytta från ägarlägenheten skulle ersättas med andra sanktionsmöjligheter mot en misskötsam ägare.
Enligt den danska ejerlejlighedsloven kan ejerforeningen enligt nuvarande regler ålägga en ägarlägenhetsägare att betala en bod (motsvarande ”bot”) på upp till 10 000 danska kronor om ägaren eller annan som ägaren har gett tillgång till lägenheten, gör sig skyldig till grov försummelse av sina skyldigheter gentemot föreningen eller andra ägare i föreningen (9 §). Ejerforeningen kan därefter ålägga en ny bod upp till 20 000 danska kronor om ägaren fortsätter att göra sig skyldig till grov försummelse.
Möjligheten att ålägga en bod för en ägarlägenhetsägare enligt den danska lagen är tänkt att exempelvis användas om en ägare bryter mot föreningens regler om uthyrning av ägarlägenheten, om ägaren bedriver någon form av verksamhet i lägenheten som är störande för de andra boende, eller om ägaren uppträder aggressivt eller hotfullt mot någon annan boende (Dreyer, 2022, s. 150). Beslut om att ålägga en bod ska enligt samma bestämmelse i ejerlejlighedsloven fattas på generalförsamlingen (motsvarande ”föreningsstämman”) med kvalificerad majoritet.
Systemet med bod var tänkt att fungera som en preventiv funktion som skulle förebygga en eskalering av en förekommen misskötsamhet eller försummelse (Ehrvervsstyrelsen, 2018, s. 131).
Enligt 10 § i den danska ejerlejlighedsloven kan ejerforeningen, det vill säga den obligatoriska sammanslutningen bestående av samtliga ägare av ägarlägenheter på egendomen, besluta om eksklusion
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
224
(motsvarande ”uteslutning”) av en ägare som missköter sina skyldigheter gentemot ejerforeningen eller andra ägare i föreningen. Beslut om eksklusion ska fattas på generalförsamlingen. Omständigheter som kan medföra eksklusion är enligt ejerlejlighedsloven särskilt grovt åsidosättande av skyldigheter eller upprepad grov misskötsamhet trots tillsägelser. I förarbetena till lagen ges som exempel otillåten uthyrning eller åsidosättande av gott skick och ordning genom särskilt störande eller hotfullt beteende, våld eller vanvård.
En utesluten ägare måste överlåta sin eller sina ägarlägenheter i föreningen inom sex månader från det att beslutet fått laga kraft. Överlåtelse av lägenheterna får inte ske till en sådan köpare eller på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna säljaren fortsatt kommer att kunna ha förfoganderätt över de överlåtna lägenheterna.
Bestämmelsen om eksklusion föreslogs av udvalget med hänsyn till att möjligheten till tvångsförflyttning ibland framstod som en otillräcklig sanktion mot misskötsamhet. I rapporten gavs exempel på att det var svårt att sanktionera misskötsamhet i form av uthyrning i strid mot ejerforeningens stadgar. Införandet av en uteslutningsmöjlighet grundade sig på en hänsyn till de övriga boende i byggnaden (Ehrvervsstyrelsen, 2018, s. 132). Udvalget drog en parallell till andelsboligforeninger (liknande bostadsrättsföreningar) och förklarade att i stort sett alla dessa föreningars stadgar finns möjlighet att exkludera en andelsinnehavare som grovt försummar att iaktta ordning och gott skick och som försummar sina förpliktelser gentemot föreningen. Udvalget konstaterade att det förelåg en skillnad eftersom en andelsinnehavare äger endast en andel av föreningens tillgångar och har en bruksrätt till en del av egendomen, jämfört med en ägarlägenhetsägare som har äganderätten till själva lägenheten. Eftersom äganderätten till lägenheten enligt dansk rätt hänger oupplösligt samman med medlemsskapet i ejerforeningen, medför en eksklusion ur föreningen att ägaren förlorar sin äganderätt till lägenheten. Udvalget gjorde bedömningen att det i särskilda fall kan finnas ett behov av en möjlighet till eksklusion och tvångsförsäljning av lägenheten. Udvalget bedömde att en sådan bestämmelse främst skulle ha en preventiv funktion. Udvalget redogjorde för att den föreslagna bestämmelsen skulle innebära ett ingrepp i äganderätten. Udvalget menade dock att frågan om skälighet fick vara avhängigt en konkret bedömning i varje enskilt fall, där det fick göras en avvägning mellan hänsynen till den enskilda ägande-
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
225
rätten och en hänsyn till det allmännas bästa, i det här fallet de övriga medlemmarnas intressen (Ehrvervsstyrelsen, 2018, s. 133). I den efterföljande propositionen föreslogs bestämmelser i enlighet med udvalgets rapport (Lovforslag nr. L 93, 2020, s. 22 f.).
Norska regler om ägarlägenheter
Den norska lagen om ägarlägenheter, Lov nr. 65 16.06.2017 om
eierseksjoner, nedan eierseksjonsloven, gäller sedan 2017 och ersatte
den förra eierseksjonsloven från 1997.
Enligt det norska systemet med ägarlägenheter äger de boende gemensamt hela fastigheten med samäganderätt till mark och byggnad. Fastigheten är seksjonerad, uppdelad, i så kallade eierseksjoner, vilket är avgränsade ägarandelar med ensamrätt för ägaren att bruka en bestämd bruksenhet. Bruksenheten utgörs av en avgränsad fysisk del av den seksjonerade egendomen, det vill säga en lägenhet eller lokal. De delar av byggnaden som inte ingår i någon bruksenhet utgörs av fellesareal, på svenska motsvarande gemensam egendom eller gemensamma utrymmen (4 §). Det norska systemet för eierseksjoner skiljer sig alltså från det danska och svenska systemet vilka bygger på en direkt äganderätt till en viss tredimensionell fastighet i en större byggnad.
Sektionsägarna bildar en gemensam samfällighet kallad eier-
seksjonssameiet eller sameiet.
Även i Norge finns en möjlighet att tvinga en eierseksjonseier att sälja sin eierseksjon, det vill säga ägarens ägarandel av egendomen med vilken en bruksrätt till en viss lägenhet följer (38 § eierseksjonsloven). Om en sektionsägare trots skriftlig varning väsentligen försummar sina förpliktelser kan sameites styrelse förelägga ägaren att sälja sin eierseksjon inom viss tid.
Om sektionsägaren inte självmant följer en uppmaning om att sälja sin eierseksjon så kan styrelsen begära att eierseksjonen säljs genom namsmyndighetene, motsvarande Kronofogdemyndigheten.
Om sektionsägarens uppträdande medför fara för ödeläggelse eller väsentlig skada på egendomen, eller om sektionsägarens uppträdande medför allvarliga störningar för egendomens övriga boende eller nyttjanderättshavare kan styrelsen enligt 39 § eierseksjonsloven begära vid domstol att sektionsägaren ska avhysas från eierseksjonen.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
226
Tidigare förslag och överväganden
Möjligheten att skilja en ägarlägenhetsägare från sin lägenhet övervägdes redan av 2002 års ägarlägenhetsutredning. Det gjordes dels i fråga om skador som en ägarlägenhetsägare orsakar på andras egendom, dels i fråga om störningar för de boende.
Utredningen bedömde att det fanns ett behov av en möjlighet att skilja ägaren från lägenheten för det fall han eller hon allvarligt vanvårdar sin lägenhet på ett sätt som inverkar menligt på övriga boende. Utredningen föreslog en legal panträtt, med vilken en annan ägare som haft kostnader för exempelvis åtgärdande av skador på grund av vanvård skulle kunna driva igenom en exekutiv försäljning av ägarlägenheten, varvid sökanden skulle ha förmånsrätt till betalning ur influtna medel (SOU 2002:21 s. 189). Utredningens förslag genomfördes dock inte. I propositionen angav regeringen bland annat att en sådan fordran var av skadeståndsrättslig natur och att det var främmande att ge den förmånsrätt, samt att en legal panträtt inte skulle vara synlig för tredje man (prop. 2008/09:91 s. 88).
Beträffande situationen att en ägarlägenhetsägare orsakar störningar för övriga boende anförde 2002 års ägarlägenhetsutredning att en avvägning måste göras mellan den störande ägarens äganderätt och övriga boendes äganderätter. Störningar kan av grannarna upplevas som en kränkning av deras äganderätt och de kan få ekonomisk betydelse så till vida att lägenheten anses mindre värd vid en försäljning. 2002 års ägarlägenhetsutredning ansåg därför att det behövdes bestämmelser som medgav att man på ett verkningsfullt sätt kunde ingripa mot allvarligare störningar. Det var enligt utredningen ofrånkomligt med någon form av sanktion som innebar att den störande, när denne inte har rättat sig efter tillsägelser, måste flytta eller sälja sin lägenhet. 2002 års ägarlägenhetsutredning föreslog bestämmelser som innebar att allmän domstol kunde ålägga den störande att flytta (SOU 2002:21 s. 195). Om avflyttning sedan inte skedde på frivillig väg skulle avhysning genom Kronofogdemyndighetens försorg kunna tvingas fram. Det var en mindre form av inskränkning i äganderätten men bedömdes ändå vara verkningsfullt i fråga om att få störningar att upphöra.
Utredningens bedömning var att en sådan bestämmelse inte innebar någon konflikt med egendomsskyddet i 2 kap. 15 § RF eller Europakonventionen.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
227
Förslaget kritiserades i det efterföljande remissförfarandet, främst beträffande dess effektivitet när sanktionen inte förenades med någon form av förfogandeförbud, men även gällande risken för kringgående (prop. 2008/09:91 s. 77 f).
Regeringen bedömde att förslaget inte borde genomföras. Regeringen drog emellertid slutsatsen att det fanns skäl att räkna med att omfattningen av störningar ägarlägenheter emellan ungefärligen skulle motsvara vad som förekommer bostadsrättslägenheter emellan. Enligt regeringens bedömning var de dåvarande civilrättsliga reglerna därför inte tillräckliga för att motverka störningar med tanke på den stora närhet mellan bostadsfastigheter som den nya lagstiftningen om ägarlägenheter innebar. Regeringen instämde därför med utredningen om att det fanns ett behov av kompletterande civilrättsliga bestämmelser.
Enligt regeringens mening skulle en lämpligare lösning vara att en ansvarig ägare kunde föreläggas av allmän domstol att vid vite se till att störningarna upphör. Därför föreslogs bestämmelsen i 3 kap. 11 § JB, vilken stadgar sanktionsmöjligheter om en ägare orsakar sådana störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö (prop. 2008/09:91 s. 77 f.). Bestämmelsen är utformad efter modell av 7 kap. 9 § BRL. Den bestämmelsen överensstämmer i sin tur i allt väsentligt med vad som gäller för hyresrätter (se 12 kap. 25 § JB).
Samtidigt som reglerna om ägarlägenheter och 3 kap. 11 § JB tillkom infördes ytterligare en ordningsbestämmelse i 19 a § SFL. Även denna bestämmelse utformades efter mönster av BRL. Bestämmelsen ger en samfällighetsförening, som förvaltar en gemensamhetsanläggning, möjlighet att i stadgarna besluta om ordningsregler i syfte att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten. Föreningen kan vidta rättsliga åtgärder – väcka talan om vitesföreläggande – mot en medlem som åsidosätter sina skyldigheter.
Utredningens överväganden
Det är svårt att bedöma behovet av ytterligare sanktionsmöjligheter
Precis som var fallet när 2012 års ägarlägenhetsutrednings betänkande redovisades så finns det fortfarande ett knapphändigt underlag gällande befintliga ägarlägenhetsprojekt. Utredningen kan där-
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
228
för inte göra någon säker bedömning av om befintliga regler erbjuder tillräckliga sanktionsmedel för att komma till rätta med störningar i boendet.
Utredningen har inte kunnat finna några avgöranden där de aktuella bestämmelserna har tillämpats. Den enda slutsats som medges utifrån detta är att det inte förekommer i någon betydande utsträckning, om alls, att samfällighetsföreningar för talan i enlighet med reglerna. Det har inte heller till utredningen redovisats några konkreta exempel på uppkomna situationer där nuvarande regleringar har varit otillräckliga.
Det går dock inte att bortse från de synpunkter som löpande har inkommit till utredningen om att det framstår som otillfredsställande att inte kunna bli av med en granne som utsätter sin omgivning för oacceptabla störningar. Som 2002 års ägarlägenhetsutredning anförde så torde förekomsten av störningar och konflikter mellan ägarlägenhetsgrannar inte skilja sig nämnvärt i grad eller kvantitet från vad som förekommer i bostadsrättshus (SOU 2002:21 s. 192). Förekomsten i absoluta tal av fall av störningar i boendet torde därmed öka avsevärt om utredningens förslag på ett system för omvandling av hyreslägenheter blir verklighet, eftersom antalet ägarlägenheter därmed sannolikt blir väsentligt fler.
Ett förvärv av en ägarlägenhet är för de allra flesta en stor och betydelsefull ekonomisk affär. En potentiell risk för att behöva sälja sin lägenhet och flytta för att det bor en granne som utsätter omgivningen för sådana störningar att det blir outhärdligt att bo där kan verka avhållande för många när det är fråga om att förvärva ett stadigvarande boende. Bristen på ingripande sanktionsmöjligheter mot ägarlägenhetsägare som åsidosätter sina skyldigheter riskerar enligt flera samrådsaktörer att medföra att konsumenter inte intresserar sig för ägarlägenheter som upplåtelseform. Enligt utredningens bedömning är det tänkbart detta utgör en medverkande orsak till att ägarlägenheter inte har fått det förväntade genomslaget på den svenska bostadsmarknaden.
Ett särskilt argument för införandet av vidare sanktionsmöjligheter utgörs av de framkomna farhågorna om nyttjandet av ägarlägenheter för kriminella ändamål. Utredningen ser en vikt av att lyfta fram de möjligheter som vi tror kan vara verkningsfulla för att stävja förekomsten av en dylik användning av ägarlägenheter.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
229
Utredningen instämmer med vad bland annat Riksbyggen anförde i sitt remissyttrande om att det framstår som främmande att regelverken inom partiellt omvandlade fastigheter, där det antagligen kommer att finnas både hyresgäster och ägarlägenhetsägare, kommer att skilja sig åt gällande sanktioner för störningar beroende på om personen innehar lägenheten med hyresrätt eller äganderätt. Det uppstår en obalans mellan de boendes skydd för sitt boende, vilket kan leda till motsättningar mellan de boende. Det motiverar ytterligare någon form av ändring i regelverket.
Det bör införas ytterligare en möjlighet att föra talan om vitesföreläggande
Sammantaget är det utredningens uppfattning att systemet med ägarlägenheter kräver någon form av mer ingripande sanktionsmöjlighet gentemot den ägarlägenhetsägare som grovt missköter sina förpliktelser som medlem i samfällighetsföreningen på ett sätt som drabbar övriga boende i oskälig utsträckning.
Utredningen har övervägt att föreslå någon form av möjlighet att utverka ett föreläggande om att flytta gentemot en lägenhetsägare som utsätter omgivningen för helt oacceptabla störningar, i likhet med förslaget i SOU 2002:21. Enligt utredningens bedömning föreslog regeringen dock på goda grunder att 2002 års ägarlägenhetsutrednings förslag i detta avseende inte borde genomföras. Ett krav på att ägarlägenhetsägaren måste flytta kan enkelt kringgås och framstår inte som tillräckligt effektfullt avseende flera av de störningar som torde kunna uppstå. Exempelvis motverkas inte olägenheter som uppstår genom att en ägarlägenhetsägare hyr ut sin lägenhet till hyresgäster som stör på olika sätt.
Utredningen föreslår därför en mer ingripande regel. Enligt vårt förslag ska en samfällighetsförening kunna föra talan i domstol och begära att domstolen förpliktar en ägarlägenhetsägare att sälja sin lägenhet. Ett sådant åläggande bör i normalfallet förenas med ett föreläggande om vite.
Lagen (1985:206) om viten, nedan viteslagen, innehåller allmänna bestämmelser som gäller viten enligt lag eller annan författning i den utsträckning något annat inte särskilt föreskrivs. Enligt 3 § viteslagen ska ett förelagt vite fastställas till ett belopp som med hänsyn till vad som är känt om adressatens ekonomiska
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
230
förhållanden och till omständigheterna i övrigt kan antas förmå honom att följa det föreläggande som är förenat med vitet. Vitet ska fastställas till ett bestämt belopp. Om vite föreläggs flera personer gemensamt, vilket kan bli fallet om två eller flera äger en lägenhet gemensam och kan anses vara delaktiga i misskötsamheten, ska ett särskilt belopp fastställas för var och en av dem.
Tanken med ett vite är att bryta det motstånd som finns hos mottagaren mot att vidta den förelagda åtgärden. Det betyder att frågan om huruvida ett vite ska föreläggas, och i sådant fall hur högt, bör bedömas med beaktande av bland annat risken för att ägarlägenhetsägaren inte följer ett föreläggande utan vite. Enligt regeln ska vidare hänsyn tas till “omständigheterna i övrigt”. Till sådana omständigheter räknas bland annat värdet av det föremål som avses med föreläggandet, kostnaderna för föreläggandets fullgörande och omfattningen av de påfordrade åtgärderna (Lavin, 2022, kommentar till 3 § ). Vid bestämmande av ett vites storlek är grundtanken att det inte ska vara förmånligt att underlåta att vidta den aktuella åtgärden (se prop. 1984/85:96 s. 27 och 49). Storleken på det vite som föreläggandet förenas med bör därför sättas så högt att det blir ekonomiskt kännbart för ägarlägenhetsägaren att inte efterkomma föreläggandet.
Samfälligheten ska kunna föra talan om ett slags vitesföreläggande
Enligt utredningens förslag ska det vara samfällighetsföreningen som ska kunna föra en sådan talan. Utredningen har övervägt om styrelsen i föreningen ska ha behörighet att föra i sådan talan, som enligt den norska eierseksjonsloven, eller om samfällighetsföreningen måste fatta beslut om en sådan åtgärd på en föreningsstämma. Enligt utredningens mening är en sådan talan av sådan dignitet att samfällighetsföreningen endast ska kunna föra talan efter ett beslut på föreningsstämman. Förslaget motsvarar alltså den lösning som valts i den danska ejerlejlighedsloven. Den danska lösningen skiljer sig dock i en avgörande fråga, nämligen att i dansk rätt är det föreningen själv som fattar beslut om att utesluta en medlem ur föreningen, med följden att denne måste sälja sin lägenhet. Därefter måste den danska föreningen visserligen, om medlemmen inte godkänner beslutet, föra talan i domstol och få ett rättsligt avgörande angå-
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
231
ende om uteslutningsbeslutet är rättsenligt eller ej. Enligt dansk rätt krävs kvalificerad majoritet för stämmobeslut om att utesluta en medlem. Mot bakgrund av den inskränkning av äganderätten som förslaget innebär är det utredningens mening att det bör krävas kvalificerad majoritet för giltigt stämmobeslut om att föra talan mot medlemmen. Frågan som föreningen har att ta ställning till, det vill säga om talan mot medlemmen ska väckas eller inte, riskerar visserligen att medföra kostnader för föreningen för eventuella ombuds- eller rättegångskostnader i samband med domstolsförfarandet. Frågan är emellertid inte sådan att den bör anses ha ekonomisk betydelse för föreningen (jämför prop. 1973:160 s. 370). Föreningsstämmans omröstning i frågan bör därför ske enligt huvudtalsmetoden.
Ett ingrepp i äganderätten är motiverat utifrån allmänna intressen
Förslaget innebär alltså en i viss mån en inskränkning av den enskilda äganderätten eftersom det syftar till att utöva påtryckning på den misskötsamma ägaren att sälja lägenheten. Utredningens förslag är dock inte uppbyggt på tanken att domstolens beslut om en skyldighet att flytta ska bli en exekutionstitel. Förfarandet medför inte att samfällighetsföreningen kan använda domstolens beslut för att få ägarlägenheten tvångsförsåld på exekutiv auktion, så som det fungerar enligt BRL vid ett beslut om en förverkad bostadsrätt. Om den förelagda ägaren inte följer föreläggandet kan vitet dömas ut. Det utdömda vitet kan givetvis drivas in enligt sedvanliga regler. Det skulle i förlängningen kunna leda till att utmätning sker av ägarlägenheten för ägarens skulder.
I det avseendet kan argumenteras för att den föreslagna regeln inte är mer ingripande än de nuvarande reglerna. Såväl möjligheten för samfällighetsföreningen, eller en annan ägarlägenhetsägare, att föra talan med stöd av 3 kap. 11 § tredje stycket JB som den enligt 19 a § SFL kan enligt kommentaren till bestämmelserna resultera i ett vitesföreläggande från domstolen.
Syftet med regeln är alltså att en samfällighetsförening ska kunna driva igenom en försäljning av ägarlägenheten utan annat tvångsmedel än hotet om att behöva betala ett kännbart vite. Även om regeln alltså utgör ytterligare form av påtryckningsmedel så skiljer
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
232
den sig från nuvarande sanktionsmedel såtillvida att ett bifall till talan innebär ett krav att sälja lägenheten. Alternativet är ett kännbart vite. Det utgör enligt utredningens bedömning en inskränkning av äganderätten och ett avsteg från vad som i dag gäller för ägarlägenheter.
En sådan sanktion skulle därför endast vara tänkt att tillämpas i särskilda fall, när det är fråga om grov misskötsamhet av ordningsregler eller allvarliga störningar. Det måste krävas mycket starka omständigheter som görs gällande från samfällighetsföreningens sida för att ett sådant föreläggande ska vara motiverat. Omständigheter som skulle kunna utgöra grund skulle potentiellt kunna vara om ägarlägenhetsägaren allvarligt hotar eller begår våldsbrott mot någon boende, eller om en ägarlägenhetsägare bedriver brottslig verksamhet i lägenheten som inverkar på de andra boendes boendemiljö. Givetvis kan också störningar i form av högljudda fester, bråk, skrik, musik nattetid etc. utgöra grund för ett föreläggande om det rör sig om upprepade fall av mycket allvarliga störningar för de kringboende. Det ska röra sig om situationer som framstår som ohållbara för de övriga boende och som allvarligt kränker deras rättigheter till ett tryggt boende, och därmed kan anses inskränka deras rådighet över sina egna lägenheter.
Det är utredningens förhoppning att den skulle kunna ha en viss effekt mot sådana former av brottslighet inom ägarlägenheter som kan medföra störningar eller liknande men för kringboende. En sådan reglering skulle, utöver att verka brottsförebyggande, framför allt utgöra ett skydd för övriga boende. Om brottslighet tillåts pågå i ett flerbostadshus har det negativ inverkan på övriga ägarlägenhetsägares boendemiljö. Även andra former av störningar, som inte kan betecknas som direkt olagliga, kan upplevas som boendemiljöproblem. Därför anser utredningen att en inskränkning av rådigheten av den enskilda ägarlägenheten är motiverad med hänsyn till angelägna allmänna intressen, det vill säga övriga boendes rätt att nyttja sina boenden och gemensamma delar av byggnaden utan att utsättas för störningar eller andra oönskade beteenden.
Utredningens bedömning är att regeln ska gälla även för befintliga ägarlägenheter.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
233
Skyddsregler för ägarlägenhetsägaren
Enligt utredningens bedömning torde en regel i enlighet med den föreslagna framför allt ha en stark preventiv effekt. Emellertid är den avsedd att kunna fungera som en verkningsfull sista åtgärd när situationen upplevs som ohållbar för de övriga i anläggningen. Det föreläggande som föreslås att kunna meddelas gentemot en ägare som allvarligt misskött sig ska utformas så att de efterföljs. I det ligger närmast att vitet ska vara så kännbart att det framstår som alltför betungande att inte följa föreläggandet.
Mot bakgrund av det väsentliga ingripande som en möjlighet till ett dylikt föreläggande ändå utgör så bör det finnas en ventil för situationer där ett sådant föreläggande kan framstå som oskäligt. Därför föreslår utredningen att det i varje enskilt fall ska göras en bedömning av om det, mot bakgrund av samtliga relevanta omständigheter, framstår som skäligt att ägarlägenhetsägaren inte ska få behålla sin ägarlägenhet. Graden av misskötsamhet och effekterna på de kringboende måste i en sådan bedömning givetvis vägas gentemot omständigheter hänförliga till ägaren, så som dennes familjeliv och vilka men som han eller hon kan drabbas av genom att tvingas sälja lägenheten.
Utredningen har övervägt om det bör införas ett krav på att socialnämnden har underrättats för att en ägarlägenhetsägare ska kunna föreläggas att sälja lägenheten. Ett alternativ hade varit att föreslå en sådan ordning för de fall då ägarlägenheten utgör ägarens privata bostad. Ett sådant krav föreslogs av 2002 års ägarlägenhetsutredning för att en ägare skulle kunna föreläggas att flytta. En sådan regel har också sin motsvarighet i 12 kap. JB och i BRL. Av 7 kap. 20 § BRL framgår att en bostadsrättshavare inte får sägas upp på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden har underrättats. I BRL gäller emellertid även ett undantag från kravet på att en uppsägning måste föregås av en underrättelse till socialnämnden, för de fall där det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet.
Den föreslagna regeln tänkt att tillämpas endast i så pass allvarliga situationer att ett motsvarande undantag från kravet på underrättelse till socialnämnden enligt utredningens bedömning praktiskt alltid torde bli tillämpligt.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
234
Utredningen bedömer därmed att det saknas skäl för att införa ett krav på att underrättelse måste göras till socialnämnden innan talan om vitesföreläggande om försäljning förs.
Gällande vad som kan anses vara särskilt allvarliga störningar uttalades i förarbetena till de hyresrättsliga uppsägningsreglerna att det framför allt var två situationer då det kunde vara motiverat att inte kräva tillsägelser eller underrättelse i förväg till socialnämnden. Det ena utgjordes av sådana fall när en ägare har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, till exempel mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan lägenhetsägare. Den andra situationen är sådana fall där det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Det kan vara fråga om en lägenhetsägare som inte klarar ett eget boende, kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande (prop. 1992/93:115 s. 21). Enligt utredningens bedömning kan ledning tas från dessa uttalanden vid bedömningen av vad som utgör sådant allvarligt åsidosättande som åsyftas enligt vårt förslag.
Med hänsyn till den inskränkning i egendomsskyddet som den föreslagna sanktionsmöjligheten innebär bör det även införas en preklusionsregel för föreningens rättsliga åtgärder. I likhet med vad som gäller för förverkande på vissa grunder av hyresrätt och bostadsrätt bör ett föreläggande om att sälja en ägarlägenhet bara kunna riktas mot ägaren om samfällighetsföreningen väckt talan inom viss tid från det att den allvarliga misskötsamheten ägde rum, eller i vart fall från den tidpunkt då misskötsamheten kom till föreningens kännedom. En sådan preklusion bör lämpligen gälla all slags misskötsamhet som är så allvarlig att den kan ligga till grund för ett föreläggande av det föreslagna slaget.
Vid bestämmande av tidsfristens längd bör det ske en avvägning mellan ägarens egendomsskydd och vilka faktiska möjligheter föreningen bör ha att hinna vidta åtgärder. Med hänsyn till vårt förslag om att föreningen ska fatta beslut om att föra talan mot medlemmen på en föreningsstämma så bör det finnas tid för föreningen att förbereda kallelse till stämma m.m. Det bör också tas i beaktande att föreningen som regel drivs av privatpersoner som själva är boende i huset och som förmodligen inte har erfarenhet av dylika problem.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
235
Det bör alltså rimligen finnas viss tid för styrelsemedlemmarna att hinna få rådgivning i frågan innan någon åtgärd vidtas. En tidsfrist om sex månader framstår därför som lämplig. Det ligger i linje med vad som gäller för motsvarande regler i 12 kap. 43 § tredje stycket JB avseende brottslighet som ligger till grund för förverkande. För bostadsrättsföreningar gäller emellertid kortare frister (se 8 kap. 21 § BRL).
Vidare framstår det som ändamålsenligt med ytterligare en skyddsregel till förmån för ägarlägenhetsägaren i fråga om utdömande av vitet i en senare process. Vid domstolens bedömning i detta skede av om det vite som föreläggandet förenades med ska dömas ut eller inte, bör en ägare kunna göra gällande att han eller hon har gjort alla ansträngningar som rimligen kan krävas för att få lägenheten såld. Ett föreläggande om att sälja en ägarlägenhet kan komma oerhört olägligt sett till yttre omständigheter så som en finanskris, en bostadsmarknads kollaps eller liknande. I sådana fall bör en domstol kunna underlåta att döma ut vitet, om ägaren kan visa att han eller hon vidtagit rimliga åtgärder för att få lägenheten såld.
Samfällighetens behörighet
En behörighet för en samfällighetsförening att föra talan om att en ägare ska tvingas sälja sin ägarlägenhet, och därmed uteslutas som medlem i samfällighetsföreningen, kräver särskilda överväganden i fråga om en samfällighetsförenings kompetens. Samfällighetsföreningens befogenheter är enligt 18 § SFL begränsade till vad som ryms inom dess ändamål, nämligen att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. En samfällighetsförening får inte driva verksamhet som är främmande för det ändamål som samfälligheten ska tillgodose.
Avgörande för om en viss åtgärd kan anses ingå i en samfällighetsförenings befogenheter är om åtgärden faller inom ramen för samfällighetens ändamål (se prop. 1973:160 s. 416 och 568). Ramen för ändamålet har i praxis bedömts snävt (se bland annat rättsfallet NJA 2015 s. 939).
Samfällighetsföreningen har möjlighet att besluta om särskilda ordningsregler för användningen av gemensamhetsanläggningarna i stadgarna. En samfällighetsförening bör rimligen bara kunna besluta ordningsregler gällande den eller de samfälligheter som för-
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
236
eningen förvaltar. Tänkbara ordningsregler skulle kunna vara regler för hur ett gemensamt trapphus eller en tvättstuga ska användas (Dahlsjö, 2023, kommentar till 19 a § SFL).
Någon möjlighet att i stadgarna besluta om ordningsregler i fråga om användningen av själva ägarlägenheten finns inte. Däremot bör det kunna regleras att användningen i sig inte får störa andra boende. Enligt de normalstadgar som Lantmäteriet tagit fram för samfällighetsföreningar som omfattar ägarlägenheter finns visserligen en bestämmelse om ordningsregler för samfällighetens medlemmar. Dessa ordningsregler motsvarar de som anges i 3 kap. 11 § första och andra stycket JB. Av dem framgår bland annat att när ägaren till en ägarlägenhetsfastighet använder lägenheten ska han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, samt att ägaren även i övrigt i sin användning av lägenheten ska iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen.
Av 3 kap. 11 § JB följer enligt förarbetena en mer uttrycklig kompetens för samfällighetsföreningen att vidta åtgärder som i och för sig kan sägas gå utanför dess ändamål. I propositionen anges att en samfällighetsförening ska vara berättigad att föra talan mot en fastighetsägare om störningar m.m. som denne ansvarar för i förhållande till en medlem i föreningen (prop. 2008/09:91 s. 121). Bestämmelsen är avsedd att tillämpas på såväl enskilda lägenheter/fastigheter som på samfälld egendom, till exempel trapphus (Hermansson, 2023, kommentar till 3 kap. 11 § JB).
Av det sagda drar utredningen slutsatsen att en samfällighetsförening inte torde kunna föra talan mot en ägarlägenhetsägare endast på grund av själva användningen av lägenheten. Om däremot användningen ger negativa effekter på de kringboende i form av störningar m.m. kan det bli aktuellt att föra talan om upphörande av störningarna, med stöd av 3 kap. 11 § JB eller 19 a § SFL.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
237
Risk för kringgående
Det finns naturligtvis en risk för att den föreslagna regeln skulle kunna kringgås tämligen enkelt och att den efterfrågade effekten därmed inte skulle uppnås. Om ägarlägenhetsägaren som känner sig tvingad att sälja sin lägenhet säljer den vidare till exempelvis en närstående eller någon bulvan kan han eller hon förfoga över lägenheten även i fortsättningen. Enligt danska ejerlejlighedsloven ska ägarlägenhetsägaren senast inom sex månader från beslutet om uteslutning överlåta ägarlägenheten. Överlåtelsen får inte ske till någon köpare eller på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna ägaren kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten. Det är dock inte klart hur det kontrolleras eller efterlevs i praxis.
Utredningen har övervägt om det bör införas en regel om vilka som en ägarlägenhetsägare inte får överlåta till. Utredningens bedömning är att det är omöjligt att på ett lämpligt sätt hitta en formulering som förebygger risken för att regeln kringgås. Det är dock lämpligt att införa en formulering som gör att domstolen får ledning i om det är en giltig försäljning av ägarlägenheten som har skett eller inte när det är fråga om att döma ut det förelagda vitet. Utredningen föreslår därför att det i bestämmelsen införs ett villkor om att försäljningen inte får ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna ägaren kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten. Enligt utredningens bedömning bör beviskravet inte sättas högre än vad som anges, sett till den förmodat höga risken för att föreläggandet om försäljning av lägenheten kommer att försöka kringgås.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
238
14.2 Samfällighetsföreningens rätt till tillträde för tillsyn och arbete
Förslag: En företrädare för samfällighetsföreningen ska ha rätt
att få komma in i en ägarlägenhet när det behövs för tillsyn av egendom som föreningen förvaltar eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Om ägarlägenhetsägaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det så får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning.
Är ägarlägenheten uthyrd så är hyresgästen skyldig att ge föreningen tillträde till lägenheten.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.3.2 i SOU 2014:33 s. 339 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag i denna del. Den föreslagna regeln bör, som framgår nedan i kapitel 18 om ikraftträdande- och övergångsbestämmelser, gälla även befintliga samfällighetsföreningar där ägarlägenheter ingår som deltagande fastigheter.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
239
14.3 Fastighetsägarens rätt till tillträde till uthyrd ägarlägenhet i samband med försäljning
Förslag: En hyresgäst ska vara skyldig att låta ägarlägenheten
visas på lämplig tid när hyresvärden (fastighetsägaren) har för avsikt att sälja den eller om ägarlägenhetsfastigheten ska säljas på exekutiv auktion.
Förslaget i SOU 2014:33
Förslaget i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.3.3 i SOU 2014:33 s. 341 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna tillstyrkte förslaget eller berörde inte det särskilt.
Kronofogdemyndigheten anförde att det borde finnas lagstiftning
som medger hyresvärden (fastighetsägaren) tillträde till en ägarlägenhet i syfte att ålägga hyresgästen att låta visa ägarlägenheten på lämplig tid när den ska tvångsförsäljas.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning gällande att det bör införas en skyldighet för en hyresgäst att ge tillträde till lägenheten så att en fastighetsägare som avser att sälja den kan hålla visning för intressenter.
En hyresgästs skyldigheter framgår som 2012 års utredning redogjorde för av 12 kap. 26 § JB. Av bestämmelsen följer att när lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Bestämmelsen träffar alltså situationen att hyresavtalet är uppsagt och hyresgästen bor kvar under uppsägningstiden eller under tiden som uppskov enligt 12 kap. 52 § JB gäller. Av lagkommentaren till bestämmelsen framgår att den däremot inte gäller när hyresvärden avser att sälja fastigheten. I den situationen får hyresvärden försöka träffa överenskommelse med hyres-
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
240
gästerna om tillträde för visning. (Holmqvist m.fl., 2023, kommentar till 12 kap. 26 § JB). Därför bedömer utredningen att den bestämmelse som 2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog är motiverad.
En ägarlägenhet kan utmätas för fastighetsägarens skulder och kan då tvångsförsäljas på exekutiv auktion. Det finns också en möjlighet att två personer förvärvar en ägarlägenhet gemensamt och att en av dem senare begär att fastigheten ska säljas på offentlig auktion enligt reglerna i samäganderättslagen. Hyresgästens rättigheter därmed behandlas i avsnitt 9.3, med hänvisning till 2014 års betänkande s. 223 f. Ett hyresavtal består enligt 7 kap. 16 § JB även efter en exekutiv försäljning, förutsatt att avtalet är skriftligt och hyresgästen har tillträtt lägenheten före försäljningen. Hyresgästen kan därmed också göra sin förköpsrätt enligt omvandlingslagen gällande mot en ny ägare.
Om ägarlägenhetsfastigheten ska säljas på offentlig auktion genom Kronofogdemyndighetens försorg stadgas i 12 kap. 18 § utsökningsbalken, nedan UB, att tid och plats för auktionen bestäms av Kronofogdemyndigheten och att fastighetens ägare och innehavare av nyttjanderätt till fastigheten är skyldiga att låta fastigheten visas på lämplig tid.
Genom denna bestämmelse bedömer utredningen att hyresgästens skyldighet att ge tillträde till lägenheten inför en exekutiv försäljning är erforderligt reglerad. Det behövs därmed inte någon ytterligare reglering i enlighet med vad Kronofogdemyndigheten förespråkade i sitt yttrande.
Situationen att en samägd ägarlägenhetsfastighet ska säljas på offentlig auktion genom god mans försorg träffas enligt utredningens mening av den föreslagna bestämmelsen.
Sammantaget instämmer utredningen i 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag i denna del.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
241
14.4 Tvister i samband med skador i byggnader med ägarlägenheter
Bedömning: Tvister i samband med skador bör kunna hanteras
inom ramen för nuvarande lagstiftning.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.4.1 i SOU 2014:33 s. 342).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del. Farhågor gällande att en ägarlägenhetsägare orsakar skador på andra lägenheter i byggnaden, och betydelsen av att det finns tillräckliga regelverk kring sådana situationer, har påtalats till såväl förevarande utredning som i tidigare lagstiftningsärenden.
Mot bakgrund av det begränsade antal ägarlägenheter som hittills skapats på den svenska bostadsmarknaden finns det, enligt vad utredningen kunnat erfara, inte något underlag som visar att det befintliga regelverket är otillräckligt i aktuellt avseende. Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i fråga om att sådana frågor bör kunna hanteras inom ramen för nuvarande lagstiftning.
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
242
14.5 Ska den som åtgärdar brister i någon annans ägarlägenhet få panträtt i den?
Bedömning: Det bör inte införas bestämmelser om legal pant-
rätt för en fordran som uppkommer till följd av att en person har åtgärdat en brist i en närliggande lägenhet.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.4.2 i SOU 2014:33 s. 343).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
En lösning med legal panträtt är givetvis, precis som 2012 års ägarlägenhetsutredning angav, tilltalande, eftersom det är ett sätt att säkerställa att en lägenhetsägare får ersättning för de kostnader som han eller hon har haft på grund av en annan lägenhetsägares vanvård.
Enligt utredningens bedömning gör sig dock de skäl som anfördes i 2014 års betänkande sig gällande med samma styrka som då. Sammantaget bedömer utredningen att det inte finns tillräckliga skäl för en sådan lösning.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
243
14.6 Överlåtelse, uthyrning och pantsättning
Bedömning: Nuvarande regler om överlåtelse, uthyrning och
pantsättning av ägarlägenheter ska inte ändras när det gäller ägarlägenheter generellt. I fråga om överlåtelse och uthyrning av ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter ska undantag gälla i vissa fall i enlighet med förslagen i övrigt i betänkandet.
Något generellt undantag från besittningsskyddet vid uthyrning av nybyggda ägarlägenheter i avvaktan på försäljning bör inte införas.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.5.2 i SOU 2014:33 s. 347).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i dessa delar.
Vid de samrådsmöten som utredningen har haft beträffande frågan om risker med omvandlingsförfarandet med hänsyn till organiserad brottslighet samt risker för att ägarlägenheter utnyttjas för brottsliga förfaranden har farhågor lyfts angående uthyrning av ägarlägenheter. Den fria upplåtelserätten kan skapa möjlighet för olika brottsliga upplägg och verksamheter.
Utredningen har övervägt alternativet att införa regler som ger möjlighet att begränsa den fria upplåtelserätten, bland annat med inspiration från det danska systemet om ägarlägenheter. Enligt den danska normalvedtægten, vilken danska ejerforeninger är bundna av i den mån de inte antar egna särskilda stadgebestämmelser som
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
244
reglerar frågan, har ejerforeningen rätt att begränsa ägarnas rätt till så kallad korttidsuthyrning.
En liknande rätt att begränsa ägarlägenhetsägarnas rätt att hyra ut sin ägarlägenhet skulle eventuellt kunna vara motiverad med hänsyn till risken för att ägarlägenheter skulle kunna utnyttjas som hotellverksamhet eller bordellverksamhet. Det var också sådana oönskade nyttjanden av ägarlägenheter som hade upptäckts i Danmark och som den nuvarande regleringen är avsedd att förebygga.
Utredningen finner emellertid inte skäl att i nuläget föreslå några bestämmelser som skulle begränsa fastighetsägarnas rådighet över sin egendom i en sådan mån. Den fria uthyrningen är ett av de särdrag som ofta lyfts fram som den stora fördelen med ägarlägenheter, jämfört med bostadsrätter.
14.7 Servitut och nyttjanderätt
Bedömning: Den nuvarande regleringen av servituts och nytt-
janderätters ställning efter en avstyckning behöver inte ändras eller kompletteras på grund av att det införs en möjlighet att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.7 i SOU 2014:33 s. 354).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen delar 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
SOU 2024:83 Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter
245
14.8 Exekutionsrättsliga frågor
Bedömning: Nuvarande bestämmelser om exekutiva åtgärder
i fråga om ägarlägenheter ska gälla även fortsättningsvis.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 16.9 i SOU 2014:33 s. 359).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
I enlighet med vad som angavs i 2014 års betänkande kan visserligen bostadssociala hänsyn göras gällande. Det är också tänkbart att systemet med omvandling, framför allt i områden som präglas av stora flerbostadshus och av hus med lägre bostadsstandard, kommer att leda till att ägarlägenheter med lägre värden säljs till privatpersoner. Det skulle eventuellt motivera en beneficieregel motsvarande den som finns för bostadsrätter. Dock gör utredningen samma bedömning som 2012 års ägarlägenhetsutredning, nämligen att den stora majoriteten av ägarlägenheter kommer betinga högre värden än den gräns som fastslagits i praxis gällande vilka bostadsrätter som kan undantas från utmätning. När det gäller utmätning av ägarlägenheter är det därför troligt att det i majoriteten av fall skulle bedömas som oskäligt att inte utmäta lägenheten på grund av dess ekonomiska värde. Vidare torde de flesta ägarlägenheter som köps vara pantsatta som säkerhet för ägarens bolån. I en sådan situation kan lägenheten utmätas oavsett om det finns en beneficieregel motsvarande den som finns för bostadsrätter eller inte (se 5 kap. 13 § UB).
Övrig lagstiftning som rör ägarlägenheter SOU 2024:83
246
Sammantaget instämmer utredningen i bedömningen att nuvarande bestämmelser om exekutiva åtgärder i fråga om ägarlägenheter ska gälla även fortsättningsvis, även beträffande sådana ägarlägenheter som bildats genom det föreslagna omvandlingsförfarandet.
247
15 Tomträtt
Överväganden angående tomträtt och ägarlägenheter
Förslag: Omvandling till ägarlägenheter ska inte kunna ske av
en bostadslägenhet i en byggnad som inte utgör tillbehör till fastighet.
Bedömningen i SOU 2014:33
Utredningens förslag på att det ska anges i omvandlingslagen att omvandling av bostadslägenhet i en byggnad som inte utgör fastighetstillbehör inte är tillåten saknar motsvarighet i 2014 års betänkande (se avsnitt 17.6 i SOU 2014:33 s. 367).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens förslag
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutrednings slutsats i fråga om att det inte är lämpligt att tillämpa omvandlingsförfarandet i en byggnad som står på tomträttsmark. Det finns visserligen inte något som fastighetsbildningstekniskt hindrar att en fastighet som är upplåten med tomträtt styckas av genom tredimensionell fastighetsbildning och att ägarlägenhetsfastigheter bildas i byggnaden, som i övrig del utgör tomträttstillbehör.
Tomträtt SOU 2024:83
248
Däremot krävs det i likhet med vad som redogjordes för i SOU 2014:33 att tomträttsavtalet ändras (se SOU 2014:33 s. 366).
I 13 kap. 2 § FBL stadgas ett förbud mot att upplåta ägarlägenhetsfastigheter med tomträtt. Det innebär att de ägarlägenhetsfastigheter som skulle bildas inte kan upplåtas med tomträtt tillsammans med resten av byggnaden utan skulle få ägas fristående. Utredningen ser ett flertal risker och möjliga svårigheter förenade med en sådan fastighetsbildning. Till exempel kan det uppstå komplikationer mellan fastighetsägaren, som är den som enligt 10 kap. 6 § FBL är behörig att ansöka om fastighetsbildningsåtgärden, och tomträttshavaren som äger byggnaden på fastigheten. Frågor gällande möjligheten att tillförsäkra sådana ägarlägenheter behövliga rättigheter och den gemensamma förvaltningen av anläggningen riskerar att kunna bli alltför komplexa och svåra att överblicka när delar av en byggnad ägs genom ett direkt ägande och resterande del utgör tomträttstillbehör.
Som redogjordes för i SOU 2014:33 var motsvarande fråga uppe för diskussion i samband med införandet av tredimensionell fastighetsbildning (med utgångspunkt i en så kallad byggnad på ofri grund). I propositionen anfördes att ett resultat som innebar att en del av en byggnad skulle utgöra fast egendom medan återstoden av byggnaden skulle förbli lös egendom allmänt sett måste anses olämpligt. Det bedömdes inte behövas någon särskild reglering för att förhindra ett sådant resultat, eftersom en sådan fastighetsbildning inte skulle uppfylla de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL (prop. 2002/03:116 s. 56).
Oaktat att frågan som regel torde få sin lösning vid lämplighetsprövningen av den begärda fastighetsbildningsåtgärden, anser förevarande utredning att det finns goda skäl för att låta det uttryckligen framgå av omvandlingslagen att bostadslägenheter i en byggnad som står på tomträttsmark inte ska kunna omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. Det kan förhindra ansökningar gällande olämpliga fastighetsbildningsåtgärder. En sådan regel bidrar också till en ökad tydlighet om vad som gäller i fråga om det aktuella slaget av fastighetsbildningar. Övervägandena är samma i fråga om alla former av bostadslägenheter som inte ingår i fast egendom. Det bör därför framgå av lagen att en byggnad eller annan anläggning redan före fastighetsbildningen måste utgöra tillbehör till en fastighet enligt
Tomträtt
249
reglerna i 2 kap. JB för att kunna bli föremål för omvandling till ägarlägenhetsfastigheter.
251
16 Ägarlägenheter i småhus
16.1 Ägarlägenheter i småhus
16.1.1 Vad är ett småhus?
Ett en- eller tvåbostadshus, ofta kallat småhus, är en mindre byggnad som är avsedd som bostad för ett eller två hushåll, eller som fritidshus.
Det saknas en legal definition av sådana hus i plan- och bygglagstiftningen. Däremot finns vissa särskilda regler och villkor om bland annat bygglov som endast gäller för en- och tvåbostadshus. Åtskillnaden mellan en- eller tvåbostadshus och flerbostadshus har bland annat betydelse i fastighetstaxeringshänseende. Enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen definieras ett småhus som en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer.
Det finns inga krav på att bostadshuset måste ha en viss storlek för att det ska räknas som ett småhus. Småhus kan antingen vara fristående eller sammanbyggda i tomtgräns. Ett friliggande småhus kan även kallas villa. Sammanbyggda småhus är småhus som är sammanbyggda direkt eller via garage, förråd eller dylikt. Exempel på sammanbyggda småhus är kedjehus, parhus och radhus (Terminologicentrum TNC, 19941).
Lägenheterna i ett småhus kan vara upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt eller innehas med äganderätt. Upplåtelseformen har ingen betydelse för bedömningen av om en byggnad är ett en- eller tvåbostadshus eller flerbostadshus.
1 https://rikstermbanken.se/search?q=sm%C3%A5hus&s=termer, hämtad 2023-10-17.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
252
16.1.2 Ett bättre utnyttjande av större villor
Det råder på många håll bostadsbrist i Sverige, särskilt i storstadsområdena. Byggtakten för nya bostäder har varit låg de senaste åren. Hur utvecklingen av nybyggnation av bostäder kommer bli framöver är svårbedömt, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin.
Mot bakgrund av det rådande läget på bostadsmarknaden och den befolkningsökning som förväntas fortsätta i Sverige är det värdefullt att tillvarata och utveckla åtgärder som kan öka antalet bostäder på bostadsmarknaden.
Som anges i direktiven kan det finnas fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i ett tvåbostadshus. Genom att möjliggöra för två hushåll att äga var sitt boende i ett småhus där lägenheterna är placerade ovanpå varandra skulle stora villor kunna utnyttjas bättre. Redan i dag finns möjligheten att genom traditionell fastighetsbildning dela upp ett småhus i två separata fastigheter. Däremot saknas möjligheten att dela upp ett hus på höjden till två fastigheter.
Villaägarna har på förfrågan från utredningen förklarat att en möjlighet att sälja en del av ett småhus kan ha ett användningsområde för större villor som hade kunnat rymma två separata bostäder. Det finns troligen ett stort antal småbostadshus som skulle kunna rymma två hushåll. Många personer bor i stora hus och utnyttjar inte bostaden i sin helhet. Genom att en fastighetsägare skulle kunna sälja av en del av sin fastighet, exempelvis en ovanvåning, och samtidigt kunna bo kvar i fastighetens nedre del, skulle nya bostäder kunna bildas.
För den som inte utnyttjar hela sitt hus men inte vill flytta finns naturligtvis alternativet att hyra ut en del av huset. Den som hyr ut sin privatbostad måste emellertid betala skatt för hyresinkomster som överstiger en viss summa per år. Ansvaret som hyresvärd och administrationen kring uthyrningen kan också verka avskräckande på den som funderar på att disponera sitt hus för annat än det egna boendet.
Att bilda två separata fastigheter skulle i så fall kunna utgöra ett attraktivt alternativ för den som inte vill behålla äganderätten till hela byggnaden. Det skulle också vara ett alternativ till att, som ofta görs i dag, bilda en bostadsrättsförening med de två bostäderna i huvudbyggnaden samt ett komplementbostadshus på tomten.
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
253
Hur många småhus som i dag i praktiken används som två bostäder eller hur många enbostadshus som potentiellt hade kunnat rymma två bostäder finns det inte några uppgifter på. Det är därför svårt för utredningen att bedöma hur stor efterfrågan som finns på en lagreglering som möjliggör ägarlägenheter i småhus. Som anförs ovan är det dock välbehövligt med lösningar som möjliggör fler bostäder på den allmänna bostadsmarknaden.
16.1.3 Tidigare överväganden
Frågan om möjligheten att bilda ägarlägenheter i småhus har varit uppe för bedömning i omgångar. Såväl 1982 års ägarlägenhetsutredning som 2002 års ägarlägenhetsutredning konstaterade att det finns vinster i att bättre utnyttja större villor. 1982 års ägarlägenhetsutredning föreslog i sitt betänkande SOU 1982:40 att befintliga bostadshus skulle kunna ombildas till ägarlägenheter och att ägarlägenheter skulle hänga samman i en enhet om minst två lägenheter. Utredningen såg ingen anledning ur teknisk synpunkt att kräva att en byggnad skulle omfatta fler lägenheter än två (SOU 1982:80 s. 40).
Nästkommande ägarlägenhetsutredning lade fram sina överväganden och förslag med utgångspunkt i att ägarlägenheter endast skulle kunna bildas i samband med nyproduktion. Utredningen ansåg att det var naturligt att göra en åtskillnad mellan småhus och flerbostadshus. Utredningen bedömde också att den tänkta förvaltningsformen, föreningsförvaltning, inte var lämplig för föreningar med färre än tre medlemmar och att det talade för att antalet lägenheter som bildades skulle vara minst tre (SOU 2002:21 s. 114 f.).
Det var bland annat på den grunden som regeringen föreslog det minimikrav om tre sammanhängande lägenheter som sedan blev lagstiftning (se prop. 2008/09:91 s. 59).
När 2012 års ägarlägenhetsutredning utredde omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter berörde utredningen frågan om bildande av ägarlägenheter i tvåbostadshus. I betänkandet uppgav utredningen att det kunde vara en attraktiv lösning för villor med två lägenheter, där det var det enda sättet att skapa separata fastigheter av lägenheterna i byggnaden. Utredningen konstaterade dock att dess uppdrag var att ta fram regler för omvandling av hyres-
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
254
lägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter. Tvåbostadshus föll utanför dess uppdrag (SOU 2014:33 s. 277).
16.1.4 Systemet bör utvidgas så att en- och tvåbostadshus kan delas upp i separata fastigheter
Förslag: Ett en- eller tvåbostadshus ska kunna delas upp i två
separata fastigheter på höjden.
Möjligheten att dela upp ett en- eller tvåbostadshus i två separata fastigheter på höjden skulle medföra en ny valmöjlighet för villaägare. I stället för att hyra ut en del av sin byggnad skulle en fastighetsägare kunna stycka av en del av bostaden och sälja den som en separat fastighet. Fastighetsägaren skulle därigenom kunna tillgodogöra sig en del av fastighetens ekonomiska värde. Det kan vidare upplevas som en fördel att kunna dela ansvar för och skötsel av huset med en annan ägare, i stället för att upplåta en del av byggnaden med hyresrätt.
Det är som anförs ovan osäkert hur stor efterfrågan som finns på en rättslig lösning att dela upp en villa i två fastigheter på höjden. Enligt utredningens mening är flexibiliteten för fastighetsägare viktig och den potentiella positiva effekt som ett sådant rättsligt alternativ kan medföra talar för att en sådan möjlighet ändå bör införas.
Utredningens förslag i denna del är begränsat till en- eller tvåbostadshus. Sådana bostadshus kan förekomma i form av villor på renodlade bostadsfastigheter men även på bostadsfastigheter med mindre odling eller djurhållning samt på bebyggda jord- och skogsbruksfastigheter. I och med att utredningens förslag inkluderar jord- och skogsbruksfastigheter där ett småhus är uppfört så kan förutsättningarna skilja sig åt vid fastighetsbildningen. Tillämpningen av de föreslagna reglerna på just sådana fastigheter bör givetvis göras med beaktande av de speciella förutsättningar som kan gälla för en viss fastighet.
Avgränsningen av förslaget till att gälla en- eller tvåbostadshus föreslås med tanke på att omvandlingsförfarandet i stort tar sikte på byggnader som innehåller mer än två hyreslägenheter. Tanken är att möjligheten att bilda ägarlägenheter av bostadslägenheter i en- eller tvåbostadshus ska utgöra ett komplement till omvandlings-
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
255
förfarandet. Däremot bör bostadslägenheter i byggnader som inte utgör tillbehör till en fastighet (det vill säga står på tomträttsmark) inte omfattas av tillämpningsområdet. Fastighetsbildningsåtgärder för bildande av ägarlägenheter i sådana byggnader torde inte bedömas som lämpliga (jämför kapitel 15
).
16.2 Fastighetsbildningsrättsliga frågor
16.2.1 Allmänna bestämmelser om fastighetsbildning för bildande av ägarlägenheter bör tillämpas
Bedömning: Allmänna bestämmelser om fastighetsbildning för
att bilda ägarlägenheter bör så långt det är möjligt tillämpas på förfarandet att bilda separata fastigheter i ett en- eller tvåbostadshus.
Fastigheter ny- och ombildas normalt genom fastighetsbildning. Fastighetsbildning kommer till stånd genom ett särskilt förfarande, förrättning, som handläggs av lantmäterimyndigheten. Ombildning av befintliga fastigheter sker genom fastighetsreglering (se 5–8 kap. FBL). Nybildning sker genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning (se 10–12 kap. FBL). Vid alla former av fastighetsbildning ska lantmäterimyndigheten ta hänsyn till och väga samman olika enskilda och allmänna intressen. Det kommer till uttryck i de villkor för fastighetsbildning som ställs upp i 3 kap. FBL.
De allmänna villkoren enligt 3 kap. 1 § första och andra styckena FBL gäller för all fastighetsbildning. Varje fastighet som ny- eller ombildas ska med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar bli varaktigt lämpad för sitt ändamål. Särskilt ska utformningen av fastigheten och dess tillgång till behövliga vägar utanför sitt område beaktas. Den fastighet som ny- eller ombildas måste kunna antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid.
Därutöver gäller särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning. För att en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme ska få bildas ska det stå klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet (3 kap. 1 § tredje stycket FBL). Bestämmelsen innebär att lantmäterimyndigheten ska pröva vad som är den bästa fastighets-
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
256
rättsliga lösningen för att tillgodose behoven i det enskilda fallet. Tredimensionella fastigheter ska bildas endast i klart befogade fall. Reglerna om tredimensionell fastighetsbildning är alltså utformade för att ge uttryck för en försiktig inställning till sådan fastighetsbildning. Det uttrycks främst genom 3 kap. 1 a § FBL, som bland annat stadgar att tredimensionella fastigheter får bildas endast om det står klart att åtgärden är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och är ägnad att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. För en tredimensionell fastighet som är avsedd för bostadsändamål gäller därutöver enligt samma paragraf att fastigheten måste vara ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
Ägarlägenheter innefattar däremot en enskild bostadslägenhet i varje fastighet. Enligt utredningens bedömning erbjuder det befintliga fastighetsbildningsrättsliga regelverket ett ändamålsenligt verktyg även för uppdelning av småhus i separata bostadsfastigheter. Såväl de allmänna lämplighetsvillkoren i FBL som de särskilda reglerna för tredimensionella fastigheter och ägarlägenheter bedöms kunna utgöra utgångspunkt för lagstiftning om ägarlägenheter i småhus.
Även om systemet med ägarlägenheter i huvudsak synes väl anpassat för att tillämpas på småhusen är några av reglerna om sådan fastighetsbildning oförenliga med en uppdelning av ett småhus i två separata bostadsfastigheter. Vissa ändringar i de befintliga reglerna är därför nödvändiga.
Som framgår ovan, främst i kapitel 5 och 12, föreslås vissa ändringar i det fastighetsbildningsrättsliga regelverket för att möjliggöra ett omvandlingsförfarande. Dessa ändringar är enligt utredningens bedömning även påkallade av förslaget om bildande av ägarlägenheter i småhus. Vidare fordras en ytterligare justering av fastighetsbildningsvillkoren gällande ägarlägenheter i stort för att skapa förutsättningar för att bilda enstaka ägarlägenheter i småhus, enligt vad som redogörs för i det följande.
I sammanhanget bör det framhållas att förutsättningarna för fastighetsbildning av en- eller tvåbostadshus givetvis kan vara avhängiga den gällande detaljplanens utformning. Enligt 3 kap. 2 § FBL får fastighetsbildning inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser inte ske i strid med planen eller bestämmelserna.
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
257
16.2.2 Ändringar i det fastighetsbildningsrättsliga regelverket
Förslag: Kravet på att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad
att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen ska inte gälla när ett småhus delas upp i separata fastigheter.
Kravet på att ägarlägenheter ska bildas i en sammanhållen enhet ska inte gälla avseende småhus.
Kravet på att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte till någon del får ha använts som bostadslägenhet inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet ska inte gälla när det gäller ägarlägenheter som bildas i småhus.
En ändring av kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning
Lagstiftningen gällande tredimensionell fastighetsbildning ställer som anförs i avsnitt 5.4 upp stränga krav och reglerna är avsedda att användas restriktivt. Kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning syftar till att förhindra en onödig uppsplittring av befintliga fastigheter. Utgångspunkten var enligt förarbetena att det för tredimensionell fastighetsindelning skulle krävas vinster ur förvaltningssynpunkt. Nuvarande regelverk medger därför som huvudregel inte att ett flerbostadshus delas upp i två tredimensionella fastigheter innehållandes bostadslägenheter (prop. 2002/03:116 s. 59 f. och s. 141 f.).
Utredningen föreslår i avsnitt 5.4 att ett slags partiell omvandling ska tillåtas genom att en byggnad delas upp på höjden (genom tredimensionell fastighetsbildning) i olika fastigheter, varvid ägarlägenheter bildas inom en av byggnadsdelarna. En sådan uppdelning av en byggnad i olika fastigheter bedöms inte vara förenlig med gällande krav på att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen (3 kap. 1 a § första stycket 3 b FBL). Därför föreslår utredningen att ett undantag från denna regel ska gälla när tredimensionell fastighetsbildning på det viset sker i direkt samband med omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter i enlighet med omvandlingslagen. Enligt vårt förslag ska det i sådana fall i stället krävas att fastighetsbildningsåtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Förslaget härrör från 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag och redovisas mer utförligt i avsnitt 5.4.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
258
Att dela upp ett bostadshus i två separata bostadsfastigheter kräver alltså enligt nuvarande regelverk att en nyttoeffekt för förvaltningen av anläggningen uppstår (prop. 2002/03:116 s. 141 f.). Enligt utredningen kan denna regel medföra problem även avseende förslaget om att småhus ska kunna delas upp i separata fastigheter.
Den bakomliggande tanken med förslaget om bildande av ägarlägenheter i småhus är att småhuset ska kunna användas som två bostadslägenheter, som utgör separata fastigheter. Kravet på en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen skulle, utifrån hur regeln enligt förarbetena är avsedd att tillämpas, kunna medföra hinder mot uppdelning av småhus till två separata fastigheter avsedda för bostadsändamål. Det nämnda kravet ska enligt 3 kap. 1 b § tredje stycket andra meningen FBL inte tillämpas på själva den ägarlägenhetsfastighet som bildas men väl på övriga delar av anläggningen, det vill säga på stamfastigheten. Därför föreslår utredningen att undantaget från att fastighetsbildningsåtgärden ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning ska gälla även när fastighetsbildning sker så att ett småhus bildar två separata fastigheter.
Givetvis gäller de övriga lämplighetskrav som uppställs i FBL för fastighetsbildningsåtgärden. För att tredimensionell fastighetsbildning ska kunna komma i fråga krävs enligt 3 kap. 1 § tredje stycket FBL att åtgärden måste vara lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Ett intresse av att dela upp ett småhus i två separata fastigheter (på höjden) kan inte tillgodoses genom traditionell fastighetsbildning. För att tillgodose ett sådant intresse torde tredimensionell fastighetsbildning regelmässigt vara att bedöma som den lämpligaste åtgärden.
Kravet på att ägarlägenheter ska bildas i en sammanhållen enhet ska tas bort avseende småhus
Ägarlägenheter har sedan systemets uppkomst endast kunnat bildas i flerbostadshus. Det regleras i nuvarande lagstiftning genom att en ägarlägenhet enligt 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL endast får bildas om den ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter.
Ett skäl till att utforma lagstiftningen på detta sätt angavs i propositionen vara att möjligheterna att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan mellan angränsande bostadsfastigheter bedöm-
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
259
des öka om ägarlägenheterna ingick i en grupp (enhet) av flera sådana fastigheter. Även förutsättningarna för en god boendemiljö bedömdes vara bättre om ägarlägenhetsfastigheterna hölls samman och inte spreds ut inom byggnader som i övrigt används på annat sätt (prop. 2008/09:91 s. 58 f.).
Frågan om lämpligheten av denna begränsning har varit föremål för överväganden såväl inom tidigare utredningar som inom förvarande utredning. Flexibiliteten för fastighetsutvecklare eller, i fråga om omvandling från hyreslägenheter, en fastighetsägare som vill bilda ägarlägenheter, har lyfts fram som ett starkt argument för att ändra den regeln.
Som redogörs för i kapitel 12 föreslår utredningen en ändring av kravet på en sammanhållen enhet, från tre ägarlägenheter till två. Enligt utredningen bör lagstiftningen ge fastighetsägare viss frihet att utforma omvandlingen i enlighet med vad som är mest ändamålsenligt efter omständigheterna i det enskilda fallet. En lagstiftning som medger flexibilitet och öppnar för olika typer av lösningar i det enskilda fallet kan enligt utredningens bedömning bidra till att öka ägarlägenheternas attraktionskraft. Utredningen föreslår att det ändrade kravet ska gälla inte bara i samband med omvandling utan för fastighetsbildning till ägarlägenheter generellt. Därmed ska även ägarlägenheter i en sammanhållen enhet om två kunna bildas i nyproduktion.
Utredningen har däremot inte funnit skäl att ta bort kravet på en sammanhållen enhet helt och hållet. De skäl som har anförts i tidigare lagstiftningsprocesser för en sammanhållen enhet gör sig alltjämt gällande. Vidare är det enligt vår bedömning endast i undantagsfall som två enstaka ägarlägenheter kommer att byggas eller omvandlas. Huvudregeln är ju enligt förslaget att en omvandling ska ske av samtliga bostadslägenheter i en byggnad.
Kravet på att ägarlägenheter måste bildas i en sammanhållen enhet om två sådana lägenheter skulle i teorin vara förenligt med vårt förslag om att bilda ägarlägenheter i småhus. Då skulle två enskilda ägarlägenheter i anslutning till varandra, exempelvis på ovan- respektive undervåningen av huset, kunna bildas av två utrymmen som var för sig utgör en bostadslägenhet. Övriga delar av byggnaden skulle sedan utgöras av samfälld egendom bestående av gemensamhetsanläggningar eller andra lösningar.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
260
Efter vad som framförts till utredningen finns det dock just när det ankommer på småhusen anledning att överväga en större flexibilitet än så. För att en rättslig möjlighet för omvandling av småhus till ägarlägenheter ska bli användbar och attraktiv för fastighetsägare så bör det enligt utredningen finnas valmöjligheter i fråga om hur fastighetsbildningen ska gå till. Befintliga småhus kan se mycket olika ut i fråga om konstruktion och infrastruktur och därför bör regelverket erbjuda en flexibilitet för att kunna välja den lösning som framstår som den bäst lämpade i varje enskilt fall.
Det kan finnas situationer då det framstår som mer ändamålsenligt att behålla den ursprungliga fastigheten och urholka den med en nybildad ägarlägenhet, i stället för att bilda två ägarlägenheter. En sådan lösning skulle kunna lösas genom avstyckning från stamfastigheten, eller genom klyvning för det fall fastigheten redan ägs av två individer. Exempelvis skulle ovanvåningen på ett småhus kunna bilda en separat ägarlägenhetsfastighet som urholkar den traditionella fastigheten, i detta fall marken som byggnaden står på med resten av byggnaden, bland annat undervåningen, som fastighetstillbehör.
Utredningens bedömning är därför att regelverket bör ge utrymme för bildande av såväl en som två ägarlägenheter i ett småhus.
En sådan rättslig lösning förutsätter ett undantag från kravet på att ägarlägenheter ska bildas i en sammanhållen enhet i fråga om ägarlägenheter i småhus. Ett sådant förslag kan i viss mån framstå som kontroversiellt med tanke på den återhållsamhet som gäller för fastighetsbildning i allmänhet. Det avviker också från vad som betonades i förarbetena gällande den åsyftade tillämpningen av reglerna om tredimensionell fastighetsbildning och ägarlägenheter (se bland annat prop. 2008/09:91 s. 58 f.).
Mot bakgrund av att utredningen i kapitel 12 föreslår att minimikravet gällande antalet ägarlägenheter i en sammanhållen enhet ska ändras till två ser utredningen emellertid inte att argumenten emot en onödig uppsplittring av fastighetsbeståndet gör sig särskilt starkt gällande i denna situation. Det torde inte innebära någon skillnad om ett småhus delas upp på två separata ägarlägenhetsfastigheter eller om en enstaka ägarlägenhet bildas i anslutning till den ursprungliga, traditionella, fastigheten. Vi bedömer därtill att samverkansfrågorna i den samfällighet som bildas, dess organisation och de problem som kan uppstå, torde bli så pass likartade oavsett
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
261
vilken fastighetsbildningsmodell som väljs att det inte utgör något starkt argument för vare sig den ena eller andra modellen. Utredningen föreslår också särskilda förvaltningslösningar för samfälligheter med ägarlägenheter i småhus, se vidare nedan i avsnitt 16.4.
Sammantaget bedömer utredningen att det saknas tillräckligt starka skäl för att inte tillåta en vidsträckt flexibilitet vad gäller fastighetsbildningsmässiga lösningar vid bildande av ägarlägenheter i småhus. Utredningen föreslår därför att kravet på att ägarlägenheter ska bildas i en sammanhållen enhet inte ska gälla i dessa fall. Det innebär att det i ett småhus ska kunna bildas en enstaka ägarlägenhet som urholkar stamfastigheten.
Vilken fastighetsbildningsmodell som används får betydelse för övriga beslut i förrättningen, exempelvis i fråga om servitut ska bildas eller om gemensamma utrymmen ska bli gemensamhetsanläggningar. Hur det i det enskilda fallet är mest ändamålsenligt att dra gränserna mellan de separata fastigheterna och vilka samfällighetsformer som ska väljas kan skilja sig åt beroende på den enskilda byggnadens grundutförande. Enligt 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL, som är tillämplig vid all fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas, gäller att det särskilt ska övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Det redogörs för vidare nedan i avsnitt 16.4.1.
Eftersom utredningen föreslår att kravet på en sammanhållen enhet ska behållas i övriga fall (se kapitel 12), innebär de särskilda reglerna för småhus att olika regler kommer att gälla för fastighetsbildning av ägarlägenheter i olika fall. Det utgör en avvikelse från den enhetliga linje som utredningen överlag förespråkar (se till exempel kapitel 12). Enligt utredningens mening väger emellertid fördelarna med ett flexibelt regelsystem för just småhusen över det faktum att reglerna med anledning därav kan uppfattas som komplicerade.
Den så kallade åttaårsregeln ska avskaffas avseende ägarlägenheter som bildas i småhus.
Ägarlägenheter har hittills inte kunnat bildas av utrymmen som är eller nyligen har varit bostäder. Detta framgår av 3 kap. 1 b § andra stycket 1 FBL där det står att fastighetsbildning för att bilda ägar-
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
262
lägenheter endast får ske om det står klart att det utrymme som ägarlägenheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet (ofta benämnd ”åttaårsregeln”).
Av de överväganden som gjordes i samband med att möjligheten att tillskapa ägarlägenheter infördes framgår att bakgrunden till regeln var att det fanns en misstro mot ägarlägenheter vid dess tillkomst och att det därför ansågs bäst att införa av ägarlägenheter i försiktiga steg (se SOU 2002:21 s. 109 f.)
Precis som 2012 års ägarlägenhetsutredning redogjorde för är det av naturliga skäl nödvändigt att ändra den så kallade åttaårsregeln för att omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter ska kunna ske (se kapitel 12).
Bestämmelsen torde också regelmässigt utgöra hinder för omvandling av ett småhus till ägarlägenheter. Det kan naturligtvis finnas undantagssituationer, exempelvis om en ateljé eller kontor har inrättats stadigvarande i en del av en större villa. I de allra flesta fall kan det emellertid förmodas att småhuset helt eller i allt väsentligt har använts för bostadsändamål. Enligt utredningens mening behövs därför en motsvarande undantagsbestämmelse från åttaårsregeln även beträffande fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter i småhus.
16.3 Omvandlingslagens regler i förhållande till ägarlägenheter i småhus
Förslag: Om minst en lägenhet i ett en- eller tvåbostadshus är
upplåten med hyresrätt när fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter i huset ska omvandlingslagens regler gälla i tillämpliga delar.
Som framgår ovan föreslår utredningen att reglerna om bildande av ägarlägenheter i småhus ska inrymmas i det befintliga regelverket om ägarlägenheter.
Den föreslagna omvandlingslagen är avsedd att tillämpas när bostadslägenheter som är uthyrda eller kan hyras ut ska omvandlas till ägarlägenheter. Lagen innehåller skyddsregler för de hyresgäster
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
263
som bor i lägenheterna när fastighetsägaren vill bilda ägarlägenheter av bostäderna i byggnaden.
Det kan förmodas att enbart småhusägaren själv bor i bostaden i de flesta fall där bildande av ägarlägenheter i ett småhus skulle bli aktuellt. I ett sådant fall skulle omvandlingslagens regler sakna relevans.
Det förekommer emellertid att en fastighetsägare hyr ut hela eller delar av huset till en hyresgäst. Det kan även förekomma tvåbostadshus där båda lägenheterna är hyresrätter. När en fastighetsägare står i begrepp att omvandla lägenheterna till ägarlägenheter finns det i sådana fall skäl att tillämpa omvandlingslagens regler till skydd för hyresgästen eller hyresgästerna. När hela småhuset är upplåtet eller delar av småhuset är upplåtna med hyresrätt bör därför omvandlingslagens regler gälla för förfarandet.
Det får exempelvis till följd att fastighetsägaren blir skyldig att erbjuda hyresgästen eller hyresgästerna att köpa den lägenhet som de hyr i samband med omvandlingen och att låta utföra en besiktning av fastigheten. Den ökade administration som regelverket innebär kan naturligtvis ha en avskräckande effekt på fastighetsägaren vid dennes överväganden inför att genomföra en omvandling. Även det faktum att en nybildad ägarlägenhet kan komma att belastas med en hyresrätt även efter omvandlingen kan förfela syftet med omvandlingen ur en fastighetsägares synvinkel. Det kan ju försvåra möjligheterna att få sålt ägarlägenheten om det bor en hyresgäst med besittningsskydd i bostaden.
Fastighetsägaren torde emellertid i många fall ha möjlighet att säga upp hyresgästen inför ett stundande omvandlingsförfarande. Om det hyresförhållandet är sådant att det är fråga om uthyrning enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen som regel ett svagare besittningsskydd. Även enligt 12 kap. JB gäller att hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i högre utsträckning än vad som annars gäller, om det är fråga om uthyrning av lägenheten i ett en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet (12 kap. 46 § första stycket 6 JB). I sådana fall har hyresgästen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
264
16.4 Samverkansfrågor gällande ägarlägenheter i småhus
16.4.1 Ägarlägenheter ska tillförsäkras behövliga rättigheter
Gränsdragningen för vad som ingår i en ägarlägenhet, med andra ord hur ägarlägenheten ska avgränsas mot andra fastigheter eller mot samfälld egendom, är inte uttryckligen reglerad. Av förarbetena samt de rekommendationer som Lantmäteriet har tagit fram för förrättningsverksamheten ges dock viss ledning. Av Lantmäteriets rekommendationer framgår exempelvis att gällande golvet ska ytskikt och underliggande skikt ned till bjälklag ingå i ägarlägenhetsfastigheten. För ytterväggar och väggar mot andra fastigheter gäller detsamma för ytskikt och underlag för ytskikt fram till stomme. Bärande stommar samt schakt för ledningar m.m. ska inte ingå i ägarlägenhetsfastigheterna utan ska utgöra samfälld egendom (Lantmäteriet, 2009, s. 16 och 2010, s. 2 f.).
Även om det sker en klar avgränsning gällande vad som ingår i den självständiga äganderätten till ägarlägenheten är en ägarlägenhetsägare till viss del sammanlänkad med övriga fastighetsägare i byggnaden. Till ägandet av själva ägarlägenheten är även knutet delaktighet i sådan samfälld egendom som rymmer de delar av anläggningen som inte ingår i de enstaka lägenheterna.
Vid tredimensionell fastighetsbildning, innefattande bildande av ägarlägenheter, gäller enligt 3 kap. 1 a § första stycket 2 FBL att en tredimensionell fastighet måste tillförsäkras sådana rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Vid förrättningen för fastighetsbildning av ägarlägenheter ska lantmäterimyndigheten därför också besluta hur de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna ska tillförsäkras nödvändiga rättigheter som va-ledningar, elledningar, ventilationsanläggningar m.m. samt i vilken mån varje ägarlägenhetsägare ska ha tillgång till och ansvar för gemensamma anordningar.
För att se till att de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna får behövliga rättigheter kan gemensamhetsanläggningar inrättas eller fastighetsbildningsservitut bildas. Vilken lösning som ska väljas är normalt avhängig frågan om behovet av att reglera samverkan mellan de fastigheter som ska utnyttja gemensamma utrymmen och anläggningar. Våra överväganden beträffande de lagreglerade formerna för sådan samverkan redogörs närmare för nedan.
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
265
Behovet av att tydliggöra vilka gemensamma anordningar som behövs för de separata ägarlägenheternas funktion blir förmodligen som regel mer angeläget ju större byggnad som ägarlägenheterna bildas i. Att inrätta gemensamhetsanläggningar har ansetts medföra fördelar då rätten till ett gemensamt utrymme och anläggningen eller anläggningarna säkerställs för de deltagande fastigheterna. Dessutom sker en reglering av ansvaret för kostnaderna för utförande och drift av den eller de gemensamma anläggningarna (se prop. 2008/09:91 s. 70 f.). De ägarlägenhetsägare som deltar i de gemensamma anläggningarna har ett gemensamt ansvar för driften och skötseln av anläggningarna.
Vad gäller fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas regleras därför som nämns ovan i 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL att det särskilt ska övervägas om det bör inrättas gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen, (se vidare SOU 2014:33 s. 285 f.). Detta gäller även vid bildande av ägarlägenheter. Något generellt krav på inrättande av gemensamhetsanläggningar bedömdes inte behöva införas i samband med att ägarlägenheter infördes (prop. 2008/09:91 s. 70 f.). I propositionen anfördes att det inte var uteslutet att fastighetsbildningsservitut kan fungera som ett ändamålsenligt komplement i vissa fall (prop. 2008/09:91 s. 137).
För delar av en byggnad som inte kräver löpande underhåll och drift, och där det därför inte framstår som nödvändigt att reglera kostnads- och driftansvaret, kan det vara tillräckligt att den samfällda egendomen knyts till ägarlägenhetsfastigheterna endast i form av delägande i en samfällighet utan att någon gemensamhetsanläggning måste bildas.
16.4.2 Förvaltningen av den samfällda egendomen
När ägarlägenheter bildas av utrymmen i en byggnad blir de delar av anläggningen som inte hör till de enskilda ägarlägenheterna ofta samfälld egendom. Den samfällda egendomen kan utgöras av egendom som är samfälld enligt FBL (marksamfällighet) eller av en eller flera gemensamhetsanläggningar som inrättats för att tillgodose vissa ändamål av betydelse för de fastigheter som deltar i anläggningen, exempelvis va- eller elledningar. De fastigheter som har andel i den
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
266
samfällda egendomen bildar tillsammans en samfällighet. Om samfälligheten består av gemensamhetsanläggningar får varje delägarfastighet en andel i samfälligheten enligt vilket rättigheter och skyldigheter i samfälligheten för varje fastighet fastställs. Delaktigheten i samfälligheten ingår i äganderätten till en ägarlägenhetsfastighet och liknar på så sätt ett servitut. Delägandet i samfälligheten följer därmed med vid en överlåtelse av ägarlägenhetsfastigheten. På så sätt säkerställs en fortsatt sammanhållen enhet av ägarlägenhetsfastigheterna (Dahlsjö m.fl., 2023, kommentar till 3 kap. 1 b § andra stycket 2 FBL).
Reglerna om förvaltning av samfälligheter i SFL omfattar såväl samfälligheter som bildats med stöd av FBL (marksamfällighet), som servitut eller annan särskild rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt och samfälligheter enligt anläggningslagen (se 1 § SFL).
Enligt SFL kan förvaltning ske i två former, delägarförvaltning och föreningsförvaltning. Några andra förvaltningsformer är inte tillåtna. Det är alltså inte möjligt att låta ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en ideell förening ta hand om förvaltningen.
Vid införandet av systemet med ägarlägenheter förutsågs att det kunde uppstå konflikter och frågor gällande ägarlägenhetsägarna sinsemellan och deras samverkan kring gemensamma utrymmen och anläggningar. Av den anledningen förordades i propositionen att gemensamhetsanläggningar skulle väljas i fråga om lösningar för tillgodoseende av behövliga rättigheter för ägarlägenhetsfastigheterna. Det anfördes också att den bästa lösningen för att sörja för förvaltningen av gemensamhetsanläggningar i de aktuella fallen regelmässigt skulle vara att bilda en samfällighetsförening med ägarlägenhetsägarna som medlemmar i föreningen. Det motiverades med att det var lämpligt med ett ordnat system för förvaltningen, framför allt vad gäller viktiga anordningar i byggnaden. Samfällighetsföreningen bedömdes också fylla en viktig funktion i andra situationer, bland annat i samband med störningar i boendet (prop. 2008/09:91 s. 73).
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhet nybildas eller ombildas gäller därför sedan införandet av ägarlägenheter att lantmäterimyndigheten enligt 20 a § SFL ska se till att en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhet nödvändiga rättigheter förvaltas av en samfällighetsförening. Bestämmelsen gör ingen skillnad på
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
267
olika typer av samfälligheter. Vid paragrafens tillkomst åsyftades främst att reglera förvaltningen av gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen, eftersom sådana i första hand ska inrättas (jfr 3 kap. 1 b § tredje stycket FBL). Såväl de samfälligheter som avser gemensamma servitut som de som består av annan samfälld egendom omfattas emellertid också av kravet på föreningsförvaltning, så länge samfällighetens ändamål är att tillförsäkra en eller flera ägarlägenhetsfastigheter deras behövliga rättigheter (prop. 2008/09:91 s. 72 f.).
Nedan följer en kortare redogörelse av de två lagstadgade förvaltningsformerna. Redogörelsen är inriktad på hur de olika förvaltningsformerna organiseras.
Delägarförvaltning
En förvaltningsform som bygger på frivillighet
Alla samfälligheter som inte förvaltas av en samfällighetsförening har delägarförvaltning. Delägarförvaltning innebär att delägarna förvaltar samfälligheten direkt, dvs. utan någon särskild organisation. Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 § SFL). För att ett beslut ska bli bindande krävs att alla delägare deltar i beslutet och är eniga.
Delägarförvaltning används därför oftast när samfälligheten bara har ett fåtal delägarfastigheter och när förhållandena inte är komplicerade. Det går inte att uppdra förvaltningen åt en särskild för ändamålet bildad juridisk person annat än en samfällighetsförening. Däremot kan delägarna genom fullmakter uppdra åt någon att ha hand om förvaltningen. Denne får då ställning som syssloman och blir bunden av de instruktioner som delägarna lämnar. Delägarna blir personligen ansvariga för de förbindelser som sysslomannen ingår med stöd av fullmakten (Österberg, 2023, s. 24).
Delägarförvaltning har flera likheter med samarbetet mellan delägarna i en samägd egendom. Samäganderätt innebär att två eller flera personer, eller juridiska personer, gemensamt äger ett visst objekt. På så sätt kan två hushåll dela en byggnad utan att den behöver delas upp i separata fastigheter. Samäganderättslagen reglerar sådana rättsförhållanden. I 2 § samäganderättslagen framgår att ett förfogande
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
268
över egendomen i dess helhet eller åtgärder för egendomens förvaltning kräver att samtliga delägare är överens om samtliga åtgärder.
Delägarsammanträde
Om delägarna inte kan komma överens i en viss fråga kan lantmäterimyndigheten hålla ett delägarsammanträde för att avgöra frågan (7 § SFL). Ansökan om anordnande av sammanträde kan göras av en eller flera delägare. Lantmäteriet ordnar då ett sammanträde med delägarna och förordnar en sammanträdesledare. Sammanträdesledaren kan vara en förrättningslantmätare eller någon annan person som har speciella kvalifikationer för frågan.
Möjligheten att utse en sammanträdesledare som skulle hålla delägarsammanträdet låg inledningsvis på fastighetsdomstolen och handlades genom den då gällande lagen (1946:807) om handläggning av domstolsärenden, nu ersatt av lagen (1996:242) om domstolsärenden, nedan ärendelagen. Genom en lagändring i samband med en översyn av fastighetsbildningslagen togs fastighetsdomstolens roll i detta avseende över av fastighetsbildningsmyndigheten (se prop. 1988/89:77 s. 73 och 107).
Samtliga kända delägare ska kallas till sammanträdet (9 § SFL). Sammanträdesledaren måste därför utreda vilka som är delägare (8 § SFL). Den tvistiga frågan avgörs vid sammanträdet genom röstning.
I 12 § SFL finns bestämmelser om hur röstning på delägarsammanträdet går till. I likhet med hur röstningen fungerar vid föreningsstämmor så räknas delägarnas röster vanligtvis enligt huvudtalsmetoden. Delägare som själv eller genom ombud är närvarande på sammanträdet har en röst, oavsett hur många delägarfastigheter han eller hon äger. När det gäller frågor som har ekonomisk betydelse ska delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal (andelstalsmetoden), om någon delägare begär det. En röstspärr motsvarande den som gäller vid röstning enligt andelstalsmetoden vid föreningsstämmor gäller (12 § SFL). Det innebär att en delägares röstetal inte får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
269
Av 12 § andra stycket andra meningen SFL framgår att som huvudregel ska som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder.
Den som har en rättighet i en delägarfastighet får vara med på delägarsammanträdet och yttra sig vid behandlingen av frågor som rör hans eller hennes rätt. Rättighetshavare är exempelvis arrendatorer, hyresgäster, bostadsrättshavare eller panthavare.
Att avgöra tvistiga frågor genom delägarsammanträde är typiskt sett en dyr lösning. Den eller de som ansöker om delägarsammanträde måste solidariskt lägga ut pengar för kostnaderna för sammanträdet (16 § SFL). Kostnader som kan uppstå är exempelvis kostnader för kallelser, lokalhyra, arvode till sammanträdesledare, protokollförare och andra utomstående som anlitas för att genomföra sammanträdet (Lundén, 2016, s. 33). Om sammanträdet leder till ett beslut om någon förvaltningsåtgärd så ska delägarna betala kostnaden efter sin andel i samfälligheten.
Om en delägare anser att ett beslut som fattats vid ett delägarsammanträde inte tillkommit i behörig ordning, att det strider mot lag eller att hans enskilda intressen inte har beaktats i skälig omfattning, kan delägaren klandra beslutet genom att väcka talan hos mark- och miljödomstolen (15 § SFL).
Tillfälliga åtgärder
Enligt 7 § andra stycket SFL får lantmäterimyndigheten, om synnerliga skäl föranleder det, vidta åtgärd som behövs för att säkerställa delägarbeslutet. Det finns alltså en möjlighet för lantmäterimyndigheten att förordna om någon form av interimistisk åtgärd för samfällighetens förvaltning i avvaktan på att sammanträdet ska hållas och ett delägarbeslut ska fattas och bli verkställbart. Förordnande av sådan tillfällig åtgärd kan bli aktuellt om lantmäterimyndigheten bedömer att det finns risk för att samfälligheten skadas i avvaktan på att delägarbeslutet får laga kraft.
I propositionen uttalades att det ibland kan finnas behov av en möjlighet att föranstalta om vissa åtgärder för att syftet med delägarsammanträdet inte ska förfelas (prop. 1973:160 s. 404).
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
270
Vilka åtgärder som det kan bli fråga om regleras inte i bestämmelsen. I propositionen nämndes förordnande av god man att förvalta samfälligheten tills ett verkställbart beslut förelåg i den tvistiga frågan samt avverknings- eller täktförbud (prop. 1973:160 s. 404). Vad som är en nödvändig åtgärd får bedömas utifrån det enskilda fallet. Det är dock endast åtgärder som är ägnade att säkerställa att just den fråga som hanteras på delägarsammanträdet tryggas. Exempelvis skulle det kunna bli aktuellt att förordna en god man om det finns risk för att någon eller några delägare inte kommer att rätta sig efter beslutet på delägarsammanträdet. Till god man förordnas ofta samma person som förordnats till sammanträdesledare, såvida inte detta av något skäl är olämpligt (Lundén, 2024, s. 29).
Om det uppstår en akut situation som kräver omedelbara åtgärder för att inte skador ska uppstå på anläggningen torde varje delägare ha rätt att utföra sådana akuta åtgärder på anläggningen som krävs för att åtgärda problemet. Delägaren får sedan kräva att de övriga delägarna ersätter honom eller henne för kostnaden för att vidta sådana åtgärder. Den delägare som vill ha betalt är dock hänvisad till att föra talan i domstol för det fall delägarna inte kommer överens om betalningen.
Anordnande av föreningsförvaltning
I en samfällighet som förvaltas genom delägarförvaltning finns det möjlighet att begära att en samfällighetsförening i stället ska bildas för att sköta förvaltningen.
Det kan ske inom ramen för ett delägarsammanträde som hålls av lantmäterimyndigheten. Vid ett delägarsammanträde kan lantmäterimyndigheten enligt 7 § första stycket SFL anordna föreningsförvaltning. Enligt bestämmelserna krävs det att ”omständigheterna föranleder det”. Det kan exempelvis bli aktuellt om lantmäterimyndigheten bedömer att konflikterna mellan delägarna kommer att fortsätta och hindra även kommande beslut i samfälligheten. Omständigheterna kan också vara sådana att samfälligheten med hänsyn till omfattning och beskaffenhet bedöms ha behov av en permanent förvaltningsorganisation (Dahlsjö, 2023, kommentar till 7 § SFL).
Om en delägare begär det ska lantmäterimyndigheten hålla sammanträde med delägarna för att bilda en samfällighetsförening (20 §
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
271
andra stycket SFL). Det finns alltså en obligatorisk rätt för en delägare att begära att samfälligheten förvaltas genom föreningsförvaltning. När bestämmelsen infördes angavs i förarbetena att det torde kunna förutsättas att en sådan begäran normalt görs endast när förhållandena är sådana att en permanent förvaltningsorganisation behövs och ett delägarsammanträde inte framstår som verkningsfullt (prop. 1973:160 s. 335 f.). Det anfördes vidare att det var viktigt ur ett enskilt intresse att det fanns en rätt för varje delägare att begära föreningsförvaltning och att det i sådant fall anordnas och verkställs av lantmäterimyndigheten (prop. 1973:160 s. 336).
Föreningsförvaltning
En självständig juridisk person
Som ovan anges är det i fråga om samfälligheter med bland annat gemensamhetsanläggningar där ägarlägenheter ingår särskilt föreskrivet att dessa ska förvaltas av en samfällighetsförening (20 a § första stycket SFL).
Samfällighetsföreningen är en sammanslutning av delägarna i sådana samfälligheter som förvaltas enligt SFL. Dess ändamål är att förvalta den samfällighet för vilken den har bildats (18 § SFL). Enligt 55–60 §§ SFL kan flera samfälligheter, och därmed även flera gemensamhetsanläggningar, förvaltas av samma samfällighetsförening.
Samfällighetsföreningen är en juridisk person och kan alltså själv ingå förbindelser och förvärva rättigheter gentemot utomstående personer. Medlemskapet i föreningen är knutet till delägarskapet i samfälligheten. Den som förvärvar en fastighet som har del i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, blir automatiskt medlem i föreningen. En samfällighetsförening bildas vid ett sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse (20 § SFL). De grundläggande besluten för förvaltning av en samfällighetsförening fattas på föreningsstämma genom majoritetsbeslut. Samfällighetsföreningen kan sedan i sina stadgar närmare precisera detaljer angående föreningens organisation. Lantmäteriet har tagit fram normalstadgar för samfällighetsföreningar med ägarlägenheter som kan utgöra utgångspunkt.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
272
Föreningsstämman
Vid föreningsstämman utövar medlemmarna sin rätt att besluta i föreningens angelägenheter (47 § SFL). I föreningens stadgar bör det finnas närmare regler om bland annat när stämma ska hållas och hur kallelse ska ske.
Ordinarie föreningsstämma hålls normalt en gång om året. Förutom medlemmarna så har rättighetshavare i delägarfastigheter rätt att närvara vid stämman och yttra sig vid behandling av frågor som rör deras rätt.
Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som fått flest röster. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. Detta gäller inte i fråga om val, som vid lika röstetal avgörs genom lottning (49 § andra stycket SFL). Dessa regler gäller dock inte om annat har bestämts i stadgarna (49 § tredje stycket SFL). En röstberättigad medlem som är närvarande vid föreningsstämman har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst (huvudtalsmetoden). I frågor som har ekonomisk betydelse kan dock, om någon medlem begär det, medlemmarnas röster i stället beräknas enligt andelstalsmetoden, vilket innebär att varje delägares röstetal beräknas i proportion till den andel som han eller hon har i samfälligheten (49 § SFL första stycket).
De flesta besluten avgörs med enkel majoritet (49 § SFL), men det finns vissa beslut som kräver kvalificerad majoritet. Det gäller beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år och beslut om ändring av stadgarna (51 och 52 §§ SFL). I dessa fall krävs två tredjedels majoritet av de avgivna rösterna, om inte annat föreskrivs i stadgarna. Omröstning i fråga som gäller ändring av stadgarna sker enligt huvudtalsmetoden.
För att förhindra att delägare med många andelar får ett alltför stort inflytande i frågor av ekonomisk betydelse finns i 49 § första stycket SFL en spärregel, en så kallad röstspärr, som innebär att en medlems röstetal aldrig får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar. Utredningen föreslår i kapitel 13 ett undantag från röstspärren i fråga om vissa beslut i samfällighetsföreningar där ägarlägenheter ingår som medlemmar. Förslaget överensstämmer med 2012 års
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
273
ägarlägenhetsutrednings förslag. Närmare överväganden gällande denna fråga finns i SOU 2014:33 s. 293 f.
En medlem som inte har möjlighet att vara med på föreningsstämman får företrädas av ett ombud som röstar i medlemmens ställe. Ett ombud får inte företräda fler än en medlem (49 § andra stycket SFL).
Även beslut som fattats på föreningsstämma kan klandras. Enligt 53 § SFL får en styrelseledamot eller sådan medlem eller innehavare av rättighet i delägarfastighet vars rätt berörs, om han eller hon anser att beslut som fattats på föreningsstämma inte har tillkommit i behörig ordning eller att det strider mot SFL eller annan författning eller mot stadgarna, klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen.
Samfällighetsföreningens styrelse
En samfällighetsförening ska ha en styrelse som sköter den löpande förvaltningen i föreningen. Styrelsen är föreningens verkställande ledning och har även en kontrollerande funktion gentemot medlemmarna. Styrelsen är också behörig att företräda föreningen gentemot tredje man (37 § SFL).
En styrelse ska bestå av en eller flera ledamöter (30 § SFL). Det finns alltså inget minimikrav på styrelsens sammansättning. Lagen ställer inget krav på att styrelseledamöterna är medlemmar i föreningen. Ett sådant krav kan i stället föreskrivas i stadgarna. En juridisk person får inte vara styrelseledamot (Lundén, 2024, s. 112).
Enligt 31 § SFL får länsstyrelsen, när skäl därtill föreligger, förordna att styrelsen ska bestå av fler ledamöter än vad föreningens stadgar anger. Ett sådant förordnande har samma verkan som ett beslut om stadgeändring. Länsstyrelsen får vidare enligt samma paragraf i föreningsstämmans ställe utse en ledamot eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i styrelsen.
Bestämmelsen är enligt förarbetena avsedd att tillämpas om samfällighetsföreningen förvaltar något som är av väsentligt allmänt intresse och det kan befaras att detta inte blir beaktat i tillräcklig mån (prop. 1973:160 s. 426). Länsstyrelsen bör enligt vad som anges i propositionen inte annat än undantagsvis ingripa av hänsyn till enskilda intressen. Sådana situationer som skulle kunna vara aktuella är när en behörig styrelse finns men denna på grund av
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
274
djupgående och stadigvarande meningsskiljaktigheter eller av annan anledning saknar förmåga att effektivt tillvarata medlemmarnas angelägenheter, eller när en minoritets befogade intressen blir allvarligt eftersatta. Också när styrelsen i annat fall försummar sina skyldigheter, exempelvis underlåter att göra föreskrivna anmälningar till samfällighetsföreningsregistret, kan ett ingripande komma i fråga. Det anges också att bestämmelsen kan vara tillämplig om det är påkallat till skydd för fastighetskreditens intressen i stort, det vill säga om det kan befaras att samfällighetsföreningens kreditmöjligheter ska utnyttjas i otillbörligt syfte. I propositionen framhålls vidare att länsstyrelsen har rätt och skyldighet att ingripa när omständigheterna ger anledning till det. Frågan bör i första hand tas upp i samband med att föreningen registreras. Initiativet till länsstyrelsens ingripande kan i övrigt aktualiseras genom framställning frän föreningsmedlem eller annan som har intresse av att föreningen har en funktionsduglig styrelse (prop. 1973:160 s. 426 f.).
En syssloman kan utses att ingå i föreningens styrelse
Om en styrelseledamot har avgått eller en styrelseledamot är förhindrad att utöva sitt uppdrag, och styrelsen inte längre är beslutför, kan länsstyrelsen enligt 33 § SFL förordna en syssloman i en styrelseledamots ställe. Ett sådant förordnande kan ske på länsstyrelsens egna initiativ eller efter anmälan. Enligt propositionen ska vem som helst som är beroende av att en behörig styrelse finns kunna påkalla förordnande av en syssloman. Det torde bara bli aktuellt om det finns ett akut behov av en beslutför styrelse (prop. 1973:160 s. 427 f.).
En syssloman kan förordnas om föreningen underlåter att hålla föreningsstämma och det därför inte utses någon styrelse alls. Om det inte finns några styrelseledamöter alls får sysslomannen enligt samma bestämmelse ensam ha hand om föreningens angelägenheter och företräda föreningen på samma sätt som en styrelse.
I propositionen anges att även en från formell synpunkt sett beslutför styrelse i vissa situationer kan tänkas vara mindre funktionsduglig som föreningens verkställande organ. Så kan vara fallet till exempel när styrelsen består av ett fåtal ledamöter med motstridiga uppfattningar. I andra fall kan det framstå som olämpligt
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
275
att en viss grupp av medlemmar inte finns representerad i styrelsen. Regeringen bedömde därför att det såväl ur allmänt intresse som till skydd för enskildas intressen fanns skäl att ge länsstyrelsen möjlighet att efter prövning i varje särskilt fall utse en särskild ledamot i en samfällighetsförenings styrelse (prop. 1973:160 s. 349).
16.4.3 Ett undantag från kravet på föreningsförvaltning
Förslag: För samfälligheter med endast två deltagande fastigheter,
varav minst en av fastigheterna är en ägarlägenhet, ska det inte krävas att samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening. I sådana samfälligheter ska delägarförvaltning vara tillåten.
Små samfälligheter är sårbara för konflikter
Om en eller två ägarlägenheter bildas i ett småhus behöver lantmäterimyndigheten ta ställning till vilka anordningar som behövs för att tillgodose de båda fastigheternas behov av nödvändiga rättigheter. Hur fastighetsbildningen görs i det enskilda småhuset innefattar ställningstagande till frågan om vad som blir samfälld egendom och om det ska inrättas gemensamhetsanläggningar eller fastighetsbildningsservitut. Utredningens bedömning är att det i de allra flesta fall kommer att vara mest ändamålsenligt att bilda gemensamhetsanläggningar även när en eller två ägarlägenheter bildas i ett småhus. Hur dessa frågor ska hanteras överlåts dock till lantmäterimyndighetens bedömning i det enskilda fallet.
Skälen för att införa ett krav på att samfälligheter där ägarlägenheter ingår måste förvaltas genom föreningsförvaltning var att trygga ägarlägenhetsfastigheternas behov av samverkan kring gemensamma anläggningar. Det anfördes också i propositionen att det skulle kunna underlätta vid bland annat grannelagrättsliga frågor om det fanns en förening som kunde hantera frågorna (prop. 2008/09:91 s. 73).
I små samfälligheter är sannolikt de gemensamma anläggningarna regelmässigt färre och av enklare konstruktion än i ett stort flerbostadshus. Emellertid kan sådana små samfälligheter ur flera aspekter sägas vara mer sårbara än större samfälligheter med flera delägarfastigheter. Med ett fåtal delägarfastigheter får det generellt sägas
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
276
vara större risk för låsningar och konflikter mellan delägarna än i stora samfälligheter.
I såväl lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar som BRL har minimigränsen för antal medlemmar satts till tre medlemmar. I SFL finns emellertid ingen motsvarande minimigräns för antalet medlemmar i en samfällighet, vare sig vid delägarförvaltning eller föreningsförvaltning. Båda de befintliga förvaltningsformerna kan användas i fråga om samfälligheter med två delägare.
SFL:s regler innebär alltså inte några hinder för att ett småhus omvandlas till en ägarlägenhet (med samverkan med stamfastigheten) eller till två ägarlägenheter. Däremot är det utredningens bedömning att ingen av de förvaltningsformerna enligt SFL utgör något särskilt välfungerande system för så små samfälligheter. Så länge delägarna kommer överens kan båda förvaltningsformerna fungera väl, men när en konflikt uppstår så kan lagens möjligheter till konfliktlösning framstå som otillfredsställande.
Förvaltningsformer och konflikthantering i danska och norska regler
En likartad problematik återspeglas i det danska rättssystemet för ägarlägenheter (se Lov nr 908 af 18/06/2020 om ejerlejligheder, nedan ejerlejlighedsloven). Det danska ägarlägenhetssystemet är till stor del uppbyggt som det svenska. Ägarlägenhetsägarna har en direkt äganderätt till lägenheten och en samäganderätt till mark och gemensamma anläggningar. Den som äger en ägarlägenhet är automatiskt medlem i ejerforeningen som sköter förvaltningen av den gemensamma egendomen. Föreningens högsta beslutade organ är generalförsamlingen. Enligt den normalvedtægt (normalstadga) som gäller för alla ejerforeninger om föreningen inte antagit egna stadgar ska föreningen ha en styrelse bestående av minst två styrelseledamöter utöver styrelseordföranden. För ejerforeninger med tre eller färre ägarlägenheter är nödvändiga modifikationer vad gäller kravet på styrelsens sammansättning tillåtna (jfr 14 § sjunde stycket i den danska normalvedtægten). Dessa modifikationer synes i praktiken främst bestå av att färre styrelseledamöter väljs, i vissa fall att styrelsen endast består av en styrelseordförande. I övrigt saknas det regler i det danska ägarlägenhetssystemet beträffande hanteringen av ejerforeninger med få delägare. Enligt vad som framkommit
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
277
genom utredningens kontakter med företrädare för den danska branschorganisationen Ejerlejlighedernes Landsforening får de konflikter som uppstår lösas praktiskt från fall till fall. Oeniga ägarlägenhetsägare kan välja att anlita en förvaltare som sköter förvaltningen av föreningen. Tvister mellan ägare får slitas i domstol och när inget annat fungerar så kan det sluta med att en av ägarna väljer att sälja sin ägarlägenhet.
Även i Norge finns en motsvarighet till ägarlägenheter, som benämns eierseksjoner. Systemet är uppbyggt på ett relativt likartat sätt mot det danska och svenska. Eierseksjonerna utgör visserligen inte separata fastigheter utan avgränsade ägarandelar i en fastighet. Till varje eierseksjon är knuten en ensamrätt för varje eierseksjonseier (sektionsägare) att bruka en bestämd, fysiskt avgränsad, lägenhet eller lokal (bruksenhet). Varje sektionsägare har ensam rådighet över sin eierseksjon, med de begränsningar som följer av Lov nr 65 16.06.2017 om eierseksjoner, nedan eierseksjonsloven, och sektionsägarnas inbördes regler. En sektionsägare kan fritt sälja, pantsätta och överlåta sin bruksenhet. Sektionsägarna bildar en gemensam samfällighet kallad eierseksjonssameiet, eller sameiet, som förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten.
Varje sameie ska ha en styrelse med tre medlemmar om inte annat bestäms i stadgarna. För små sameier gäller en särskild bestämmelse (54 § andra stycket). I sameier med åtta eller färre eierseksjoner kan det, under förutsättning att alla sektionsägarna är eniga, fastställas i stadgarna att samtliga sektionsägare ska vara medlemmar i styrelsen. Det innebär i praktiken en slags direkt förvaltning där alla sektionsägare beslutar gemensamt. I sådana styrelser fattas beslut genom röstning enligt huvudtalsmetoden. Vid lika röstetal avgörs saken genom lottning.
Vid den omarbetning av eierseksjonsloven som skedde 2017 angavs i propositionen att små sameier är sårbara för konflikter. Det anfördes att det främst i tvåbostadshus, men också i tre- eller fyrbostadshus på grund av sektionsägarnas personliga relationer kan uppstå en del särskilda utmaningar anknutna till beslutsfattande i frågor om drift och förvaltning (se den norska prop. 39 L, 2016–2017 s. 140). Några lagförslag för att komma till rätta med problematiken föreslogs emellertid inte.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
278
För- och nackdelar med delägarförvaltning
I enlighet med reglerna i FBL behöver lantmäterimyndigheten, när en eller två ägarlägenheter bildas i ett småhus, se till att den nybildade ägarlägenheten tillförsäkras behövliga rättigheter. Som ovan anförs bedömer utredningen att det oftast är mest ändamålsenligt att bilda en eller flera gemensamhetsanläggningar, men olika lösningar kan framstå som lämpliga i det enskilda fallet. För de gemensamma lösningar som väljs för att tillgodose de enskilda fastigheternas behov kommer det att bildas en eller flera samfälligheter. Frågan är vilka samverkanslösningar som är lämpliga för att en ombildning av småhus till två ägarlägenhetsfastigheter ska kunna fungera tillfredsställande. Närmare bestämt är det frågan om delägarförvaltning skulle kunna vara ett ändamålsenligt alternativ till föreningsförvaltning i små samfälligheter med enbart två medlemmar som bildas för delägarfastigheterna i ett småhus.
Delägarförvaltning påminner på flera sätt om hur samarbetet i en samägd fastighet går till. Förvaltningsformen kräver enighet bland delägarna. Vid delägarförvaltning är beslutsvägarna kortare och formerna för beslut friare. I en liten samfällighet, som endast består av samägda delar av en normal villafastighet, torde administrationen kring samfälligheten och dess ekonomiska frågor inte kräva något särskilt juridiskt eller ekonomiskt kunnande. Så länge delägarna är överens bör en sådan förvaltningsform kunna fungera ändamålsenligt.
I sådana fall framstår det som att fördelarna med delägarförvaltning i många avseenden överväger jämfört med föreningsförvaltning. Beslutsfattandet kan ske under mer effektiva former och kostnaderna för förvaltningen torde bli lägre. För privatpersoner som ingår i en liten samfällighet kan det vara förmånligt att slippa den administration som följer med föreningsförvaltning, som att exempelvis upprätta en underhålls- och förnyelseplan, debiteringslängd för uttaxering av bidrag, att ombesörja registrering av stadgar och styrelse m.m.
Samtidigt är delägarförvaltning ett sårbart system i några avseenden. Konflikter kring bland annat ekonomiska frågor kan dessvärre uppstå. Typiskt sett kan det tänkas i samband med större renoveringar och liknande åtgärder. Det är vidare tänkbart att samarbetet fungerar väl mellan de två ursprungliga ägarna men att kon-
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
279
flikter uppstår när en av fastigheterna säljs och nya ägare träder in. Vid delägarförvaltning finns det ingen möjlighet att driva igenom åtgärder som en delägare motsätter sig, och det finns inte någon möjlighet att inom samfälligheten kräva in en avgift för att täcka samfällighetens kostnader. En delägare är i en sådan situation hänvisad till att föra talan i domstol.
SFL erbjuder emellertid de ovan nämnda mekanismerna för att överbrygga samarbetsproblemen när det uppstår låsningar mellan delägarna. En delägare kan begära att lantmäterimyndigheten håller ett delägarsammanträde för att avgöra den tvistiga frågan. En delägare som känner sig förfördelad har också möjlighet att klandra beslutet och därmed få mark- och miljödomstolens prövning av beslutet.
Vidare har varje delägare en rättighet att begära att samfälligheten i stället ska förvaltas genom föreningsförvaltning. Det utgör en rättssäkerhet för de samfälligheter där delägarförvaltningen inte alls fungerar.
Det finns en del praktiska frågor som kan medföra problem om en samfällighet förvaltas genom delägarförvaltning. Till exempel har Lantmäteriet pekat på att en småhusfastighets anslutning till det kommunala va-systemet kräver att en abonnent står på anslutningsavtalet. I sådana situationer är det många gånger lämpligt, om byggnaden innehåller en eller två ägarlägenheter, att ha en samfällighetsförening som står för avtalet och att det finns en gemensam anslutning till det kommunala systemet. Med delägarförvaltning skulle det få lösas på annat sätt, exempelvis genom att det upprättas en separat anslutning för varje ägarlägenhetsfastighet eller genom någon form av servitutslösning. Samma problematik torde uppstå i fråga om till exempel ett elabonnemang avseende eltillförseln till de gemensamma utrymmena i en byggnad. I de fall sådana praktiska frågor uppstår är det möjligt att det finns anledning för samfälligheten att välja föreningsförvaltning, även om det i övrigt hade varit smidigt att sköta förvaltningen direkt mellan och genom delägarna.
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
280
Det finns ett behov av en valfrihet gällande förvaltningslösning
Det är utredningens uppfattning att föreningsförvaltning inte nödvändigtvis är en överlägsen förvaltningsform med avseende på förvaltningen av små samfälligheter med två delägarfastigheter. Delägarförvaltning skulle i många hänseenden kunna fungera lika väl. Det faktum att det i många fall fortfarande kommer att finnas goda skäl att välja föreningsförvaltning i små samfälligheter utgör emellertid inte ett bärande skäl för att ha kvar kravet på att förvaltningen måste ske genom en förening. Det framstår i stället som mer ändamålsenligt att det finns en valmöjlighet för delägarfastigheterna i ett småhus med separata bostadsfastigheter att välja den förvaltningslösning som vid en helhetsbedömning framstår som mest lämplig.
Delägarförvaltning vid tillskapande av ägarlägenheter i småhus förutsågs redan av 2000 års ägarlägenhetsutredning. Utredningen anförde att det kunde finnas vinster med att omvandla villor men var som framgår ovan inriktad på bildande av ägarlägenheter i nyproduktion, varför någon sådan lösning inte övervägdes. I betänkandet SOU 2002:21 (s. 114 f.) anfördes:
Det är i dag inte ovanligt att två familjer tillsammans äger ett tvåbostadshus. Samägandet kräver att ägarna kan komma överens och i allmänhet går det också bra. Skulle ägarna till ett tvåbostadshus få sina respektive bostäder fastighetsindelade till ägarlägenheter, borde det ligga närmast till hands att förvaltningen av huset i övrigt och marken såsom en samfällighet skulle få ske som en delägarförvaltning. För en gräns vid två lägenheter talar den stora skillnad som ligger i att själv äga sin bostad, vilket lägenhetsägaren kommer att göra, jämfört med att tillsammans med annan äga ett tvåbostadshus. Den som äger en ägarlägenhet kan få lagfart på sin fastighet och pantförskriva denna. En samägare kan visserligen få lagfart på sin ideella andel i den samägda fastigheten, men han kan till exempel inte självständigt pantförskriva sin andel (22 kap. 2 § andra stycket första meningen JB).
Det är utredningens bedömning att sådana låsningar och konflikter som beskrivs ovan avser undantagssituationer och att samarbetet mellan de två delägarna i samfälligheten i de allra flesta fall kommer att fungera väl.
Dessutom finns också utvägen att i enskilda fall av oenighet få extern hjälp i konflikten genom att hålla delägarsammanträde (se nedan om förändring av röstreglerna i ett sådant fall). Vidare föreslår utredningen att ytterligare en konfliktlösningsmekanism
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
281
ska införas för att underlätta förvaltningen av små samfälligheter, se utredningens förslag nedan om att en god man ska kunna förordnas för att sköta samfällighetens angelägenheter. Med en sådan mekanism för att hantera låsningar mellan delägare är det utredningens uppfattning att små samfälligheter sammantaget ges tillräckliga verktyg för förvaltningen inom ramen för delägarförvaltning.
Om en fortsatt förvaltning genom delägarförvaltning framstår som utsiktslös så finns dessutom alternativet för en delägare att begära att en samfällighetsförening ska bildas. Det är visserligen inte säkert att själva förvaltningsformen i sig skulle fungera bättre med de två oense fastighetsägarna som medlemmar. Föreningsförvaltning medger emellertid några ytterligare alternativ för att hantera tvistiga förvaltningssituationer, bland annat möjligheten att utse en tredje person som styrelsemedlem.
Sammantaget bedömer utredningen att det finns tillräckligt starka skäl för att ta bort kravet på att förvaltningen av samfälligheter måste ske genom föreningsförvaltning när det är fråga om samfälligheter som inrättats endast för två fastigheter, varav minst en av fastigheterna är en ägarlägenhetsfastighet. Detta är fallet i fråga om ägarlägenheter i småhus.
Delägarförvaltning i andra samfälligheter än småhus
Vår bedömning är att möjligheten till delägarförvaltning i majoriteten av fall kommer att tillämpas på just småhusen. Utredningen ser emellertid inte anledning att inskränka förslaget enbart till småhus, utan alla samfälligheter med två deltagande fastigheter, varav minst en är en ägarlägenhet, bör omfattas. I och med utredningens förslag om att ändra kravet på att ägarlägenheter måste bildas i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter till att enheten måste utgöras av minst två sådana fastigheter (se kapitel 12) utökas tillämpningsområdet för delägarförvaltningen ytterligare. Exempelvis kan två ägarlägenheter byggas ovanpå en byggnad som innehåller bostäder med annan upplåtelseform eller lokaler. Dessa två ägarlägenheter kan komma att bilda en egen samfällighet gällande vissa anläggningar som bara är gemensam för ägarlägenheterna. Det är då ändamålsenligt om det blir möjligt för ägarlägenheterna att förvalta den särskilda anläggningen genom delägarförvaltning, även
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
282
om ägarlägenheterna ingår i andra gemensamhetsanläggningar tillsammans med ursprungsfastigheten.
16.4.4 Ändrade röstregler för beslut i vissa frågor på delägarsammanträdet
Förslag: Röstspärren i 12 § första stycket SFL ska inte tillämpas
vid omröstning på delägarsammanträde i en fråga som har ekonomisk betydelse, när delägarsammanträdet gäller en förvaltningsåtgärd i en samfällighet där minst en ägarlägenhet ingår.
Syftet med att hålla ett delägarsammanträde när samfälligheten förvaltas genom delägarförvaltning är att delägarna ska få ett giltigt och verkställbart beslut i en tvistig fråga.
I 12 § SFL finns bestämmelser om hur röstning på delägarsammanträdet går till. Det är inte lantmäterimyndigheten som fäller det avgörande beslutet utan beslutsfattandet sker genom delägarna själva under ledning av den sammanträdesledare som har förordnats för sammanträdet. Dock har sammanträdesledaren i vissa situationer rent faktiskt möjlighet att påverka beslutet. Av 12 § andra stycket andra meningen SFL framgår att som huvudregel ska som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder. Alltså finns det en regel som bryter det ”dödläge” som kan råda mellan två delägare.
I ekonomiska frågor gäller röstning enligt andelstalsmetoden. De olika fastigheternas andelstal bestäms vid förrättningen när gemensamhetsanläggningen, eller annan samfällighet, inrättas. När det gäller fastigheter med bostadslägenheter som deltar i en gemensam anläggning bestäms andelstalet vanligtvis efter boarean. Vid indelning av ett småhus i två fastigheter samt samfälld egendom är det inte säkert att båda bostadsfastigheterna får lika andelstal. Hur andelstalet fördelas kan också skilja sig åt mellan olika gemensamhetsanläggningar. Detsamma torde gälla i andra samfälligheter där det endast finns två deltagande fastigheter.
Det får till följd att det alltid vore på förhand givet vilken fastighetsägare som skulle vinna omröstningar i ekonomiska frågor, om någon röstspärr inte hade funnits. Med den röstspärr som gäller enligt 12 § uppstår i stället motsvarande ”dödläge” som vid röst-
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
283
ning enligt huvudtalsmetoden, eftersom ingen av dem skulle kunna representera mer röster än 20 procent. Då skulle ordförandens åsikt alltid komma att få utslagsröst även i dessa fall.
Frågan är vilket alternativ som är mest ändamålsenligt när det gäller samfälligheter med enbart några deltagande fastigheter. Som anfördes i SOU 2014:33 så finns det argument för båda lösningarna. En majoritetsägare vill ha möjlighet till inflytande över samfälligheten, samtidigt som det finns skäl att skydda minoritetsägare från risken för missbruk av en sådan makt (SOU 2014:33 s. 306). Ytterligare en aspekt är att det finns en risk för att en fastighetsägare kan avhålla sig från att omvandla sin fastighet till ägarlägenheter om han eller hon riskerar att förlora sitt inflytande över förvaltningen. Samtidigt är ett argument för en omvandling av småhus att en fastighetsägare kanske vill dela förvaltningen med en annan ägare och slippa allt ansvar själv.
2012 års ägarlägenhetsutredning föreslog att den röstspärr som gäller vid röstning enligt andelstalsmetoden på föreningsstämmor inte ska tillämpas vid röstning i frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheter är belägna (se SOU 2014:33 s. 452 f.). På så sätt skulle fastighetsägare som äger majoriteten av ägarlägenheterna kunna behålla bestämmanderätten i frågor som har ekonomisk betydelse.
Det framstår för utredningen som att den rimliga lösningen är att rösträttsreglerna även vid röstning på delägarsammanträden ska återspegla varje fastighets deltagande i samfälligheten och stå i proportion till ägandet. På samma sätt som vid föreningsförvaltning bör detta enbart gälla i frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheter är belägna.
En sådan ordning kan innebära en viss risk för missbruk från majoritetsägaren. Röstreglerna blir endast tillämpliga på röstning vid ett delägarsammanträde, vilket sker under ledning av en utomstående sammanträdesledare. I den övriga förvaltningen av samfälligheten, det vill säga i frågor som inte lyfts till delägarsammanträdet, krävs ju enighet mellan delägarna för giltigt beslut. Självklart kan en majoritetsägare visserligen hota med att påkalla ett delägarsammanträde, varvid denne skulle ha majoritetsrösterna i ett beslut, för att pressa den andra delägaren till beslut. Delägarsammanträden är dock
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
284
kostsamma och risken för att sådana sammanträden påkallas i illojalt syfte får förmodas vara relativt liten. Vidare finns möjligheten för minoritetsägaren att klandra beslutet som fattats på delägarsammanträdet om denne anser att det inte i tillräcklig omfattning har tagits hänsyn till hans eller hennes enskilda intressen.
Utredningens slutsats är därför att röstspärren som enligt 12 § första stycket SFL gäller vid omröstning i frågor av ekonomisk betydelse inte ska gälla vid delägarsammanträden som anordnas för en samfällighet med minst en ägarlägenhet som delägare. Detta ska dock enbart gälla beträffande sådana frågor om förvaltningen som anges ovan.
16.4.5 En god man ska kunna utses för att sköta förvaltningen
Förslag: Kan vid delägarförvaltning delägarna inte enas rörande
förvaltningen av en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet behövliga rättigheter ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten kunna förordna att samfälligheten ska förvaltas av en god man, som utses av lantmäterimyndigheten.
Valet av god man ska anpassas till samfällighetens beskaffenhet och till de sakkunskaper som dess förvaltning kräver.
Den gode mannen ska ha rätt till skäligt arvode samt ersättning för kostnader som han eller hon har haft för utförande av sitt uppdrag.
De kostnader som uppstår genom ansökan om god man, det vill säga dels för lantmäterimyndighetens arbete med ärendet att utse en god man, dels för den gode mannens arvode och kostnadsersättning med anledning av förvaltning av samfälligheten, ska om inte särskilda skäl föreligger betalas av delägarna gemensamt, fördelade efter deras delaktighet i samfälligheten.
Det finns ett behov av ytterligare en mekanism för att hantera låsta situationer
I 7 § andra stycket SFL finns, som framgår ovan, en möjlighet för lantmäterimyndigheten att besluta om vissa interimistiska åtgärder för att ett beslut vid ett delägarsammanträde inte ska vara utan verkan.
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
285
Avsikten är enligt förarbetena att ett sådant förordnande endast ska kunna göras sedan frågan om sammanträde har väckts, även om det inte framgår uttryckligen av lagtexten (prop. 1973:160 s. 404).
De exempel som ges i förarbetena är vissa former av förbud eller att förordna en god man för att under en viss tid sköta den löpande förvaltningen av samfälligheten till dess ett beslut som ska fattas eller har fattats på ett sammanträde kan verkställas.
Ett sådant förordnande om interimistiska åtgärder torde endast kunna ske för att säkerställa just den fråga som sammanträdesbeslutet avser, exempelvis när det finns risk för att samfälligheten skadas i avvaktan på att delägarbeslutet kan verkställas (prop. 1973:160 s. 404).
Utöver delägarsammanträdet och den i praktiken ovanligt förekommande möjligheten att besluta om interimistiska åtgärder saknas regler i SFL som tar sikte på oenighet och problem med förvaltningen vid delägarförvaltning. Av förarbetena framgår att delägarförvaltning är avsedd att tillämpas när full enighet råder och att alternativet är att övergå till föreningsförvaltning om det inte fungerar (prop. 1973:160 s. 321 f.). Det är emellertid utredningens bedömning att föreningsförvaltning inte heller erbjuder ett fullgott alternativ vid förvaltningen av små samfälligheter. Därför är frågan om det går att vidta åtgärder för att förbättra delägarförvaltningens funktionalitet.
I dansk rätt är föreningsförvaltning den enda möjliga förvaltningsformen för ägarlägenheter. Det danska rättssystemet har (genom ejerlejlighedsloven och normalvedtægten) utformats så att det ges möjlighet för små föreningar att anpassa föreningens löpande organisation på ett praktiskt sätt. Regelsystemet saknar emellertid funktioner för att föreningens förvaltning ska kunna skötas trots oenigheter mellan delägarna. Beslut på generalförsamlingen fattas som huvudregel med enkel majoritet och medlemmarnas röster räknas efter andelstal. På så sätt kan en majoritetsägare i praktiken ha ensam bestämmanderätt i de flesta frågor. I dansk rätt finns visserligen en så kallad generalklausul som stadgar att det på generalförsamlingen inte får fattas beslut som uppenbart är ägnade att ge vissa ägare eller andra en otillbörlig fördel på andra ägares, eller föreningens, bekostnad. Den torde emellertid sällan ha bäring på sedvanliga beslut om den löpande förvaltningen av byggnaden.
I norsk rätt om eierseksjoner (se Lov nr 65 16.06.2017 om eierseksjoner, nedan eierseksjonsloven) finns det beträffande små
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
286
sameier som nämns ovan en möjlighet att i sameiets stadgar föreskriva att samtliga sektionsägare ska vara medlemmar i styrelsen. Beslut ska i sådana styrelser fattas genom röstning enligt huvudtalsmetoden och i sista hand genom lottning. I övrigt saknas regler om tvistelösning mellan oeniga sektionsägare. I det betänkande som låg till grund för omarbetningen av eierseksjonsloven 2017 anförde utvalget (på svenska motsvarande ”utredningen”) att det inte var ändamålsenligt att frågor ska avgöras genom lottning, om sektionsägarna i ett tvåbostadshus inte kan enas (NOU 2014:6 s. 27). Utredningen anförde vidare att det var svårt att se någon lösning på hur beslutsfattande i små sameier kunde lösas. Utredningen redogjorde för att den hade övervägt någon form av sysslomannalösning, där sektionsägarna kan vända sig till en utomstående tredje man för att lösa sina oenigheter. Utredningen ansåg sig emellertid inte ha utrymme inom de direktiv och den tidsram som givits för att överväga en sådan lösning i tillräcklig mån och nöjde sig därför med att nämna idén.
Som påpekas ovan påminner delägarförvaltning i viss mån om samägande enligt samäganderättslagen. Enligt 3 § samäganderättslagen finns det vid samägande en möjlighet att ansöka vid domstol om att en god man ska förordnas att sköta förvaltningen av egendomen under viss tid, om delägarna själva inte kan enas om egendomens förvaltning eller nyttjande. Den gode mannens uppgifter blir att vidta åtgärder inom ramen för vad som kan anses vara ”förvaltning” eller ”nyttjande”. Det anses innefatta en rätt att ingå rättshandlingar i syfte att reparera, bevara eller bättre ekonomiskt utnyttja egendomen (Munukka, 2023, kommentar till 3 § samäganderättslagen).
Av 4 § samäganderättslagen framgår uttryckligen att den gode mannen ska förvalta godset med delägarnas bästa i åtanke. Inom ramen för förordnandet ligger en rätt att hyra ut godset, dock endast för den tid som uppdraget pågår. Vad förvaltningen av omhändertagen egendom rent faktiskt ska avse för åtgärder beror på vad egendomen består i. Det torde ofta framgå relativt väl av omständigheterna i ärendet inom vilken ram som den gode mannen kan vidta åtgärder avseende egendomen. Mot bakgrund av att det råder en tvistig situation mellan delägarna är det dock lämpligt att domstolen i sitt beslut anger uppdragets närmare innebörd och omfattning, så långt det är möjligt (Gregow, 2021, s. 147). För den
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
287
gode mannens behörigheter och befogenheter samt rätt till ersättning för sitt arbete m.m. gäller allmänna bestämmelser i 18 kap. handelsbalken, nedan HB, om syssloman. Delägarna har möjlighet att återta förvaltningen av egendomen, sälja den eller på annat sätt upplösa samägandet innan den gode mannens förordnande har löpt ut, under förutsättning att de är eniga.
En motsvarande möjlighet framstår som ändamålsenlig även inom ramen för delägarförvaltning av en samfällighet. Precis som vid samägande enligt samäganderättslagen så kan det mellan delägarna uppstå sådana låsningar som förhindrar förvaltningen av egendomen, både på kort och lång sikt. Delägarsammanträdet är i första hand till för att lösa ett problem av engångsnatur när delägarna inte kan komma överens. De konfliktmekanismer som erbjuds enligt SFL framstår därför inte som tillräckliga för att delägarförvaltning ska vara en funktionell förvaltningsform för småhus med två delägare.
När det finns behov av åtgärder för förvaltningen som inte enbart är av engångsnatur och det dessutom finns en djupare oenighet mellan delägarna så bör det inom ramen för delägarförvaltning finnas möjlighet för en delägare att utverka hjälp av en syssloman med förvaltningen. Det finns redan utrymme för delägarna att anlita en syssloman på frivillig väg. Enligt utredningens mening bör en delägare dessutom ha rätt att ansöka om att en sådan syssloman utses genom myndighets försorg.
Företeelsen är inte något nytt fenomen i fråga om förvaltning av samfälligheter. Enligt lagen (1921:299) om förvaltning av bysamfälligheter, nedan bysamfällighetslagen som upphävdes i samband med införandet av SFL och alltså därigenom ersattes, fanns det en möjlighet att vid oenighet få en god man förordnad att sköta förvaltningen. I bysamfälligheter med högst två delägare var sådan förvaltning det enda alternativet till delägarnas egen direkta förvaltning. I samband med införandet av SFL övervägdes förvaltning genom god man som ett fortsatt alternativ. Det konstaterades att denna förvaltningsform sannolikt kunde fungera tillfredsställande i fråga om vissa mindre samfälligheter men något praktiskt behov bedömdes inte föreligga av en sådan förvaltningsform, med anledning av de förvaltningsformer som föreslogs inom ramen för den blivande SFL (Ds Ju 1971:16 s. 389). Det konstaterades också att förvaltningsformen inte syntes ha kommit till nämnvärd användning i praktiken (prop. 1973:160 s. 321).
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
288
Införandet av möjligheten att dela upp ett småhus i skilda fastigheter medför att särskilda frågor kan komma att uppstå gällande förvaltningen i de samfälligheter som därigenom bildas. Mot bakgrund av våra ställningstaganden gällande hur de befintliga förvaltningsformerna fungerar i sådana samfälligheter bedömer utredningen att det finns ett praktiskt behov av att kunna få till stånd en förvaltning genom en förordnad syssloman. Enligt vår bedömning skulle en sådan möjlighet, även om den kommer till användning endast i särskilda fall, vara en ändamålsenlig lösning.
Det är främst möjligheten att bilda ägarlägenheter i småhus som föranleder behovet av en ytterligare förvaltningsform. Enligt utredningens förslag ovan ska delägarförvaltning tillåtas i samfälligheter som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter behövliga rättigheter och som enbart har två delägarfastigheter. Det innebär ett vidare tillämpningsområde än enbart småhus. Exempelvis skulle två ägarlägenheter som bildas ovanpå en större byggnad kunna bilda en egen samfällighet för förvaltningen av en särskild anläggning som endast tillgodoser ägarlägenheterna. Det är inte osannolikt att liknande konflikter mellan delägarna uppstår i förvaltningsfrågor inom ramen för sådana samfälligheter. Därför framstår det som ändamålsenligt att möjligheten att utverka förvaltning genom en syssloman omfattar samtliga samfälligheter med ägarlägenheter där delägarförvaltning är tillåten.
Ett förordnande om att utse en sådan syssloman bör enligt utredningens mening vara frikopplat från åtgärder i anslutning till ett delägarsammanträde. Den utsedde sysslomannen bör kunna få ett vidare förordnande än vad som medges enligt 7 § andra stycket SFL och vara behörig att sköta den löpande förvaltningen av samfälligheten i stort till dess delägarna själva har hittat en lösning på samarbetssvårigheterna.
Lantmäterimyndigheterna bör handlägga sådana ärenden
En ansökan om att en syssloman ska förordnas bör kunna göras av en av delägarna.
Frågan är vilken myndighet som lämpligen ska handlägga en ansökan och besluta om förordnande. Länsstyrelsen har redan en liknande behörighet enligt 31 och 33 §§ SFL. Det framgår dock av förarbetena att denna behörighet främst har kommit till i syfte att
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
289
tillvarata allmänna intressen. Förordnande av god man enligt samäganderättslagen handläggs av allmän domstol enligt ärendelagen. Det talar för att ett förordnande av en syssloman i nu aktuella fall också skulle handläggas som ett domstolsärende.
Vidare skulle hyres- och arrendenämnden kunna vara ett alternativ som beslutande myndighet. Att utse en syssloman är inte en främmande uppgift för nämnderna. Hyresnämnden har mandat att pröva olika frågor inom bostadsrättsföreningar, exempelvis vilka åtgärder som en bostadsrättshavare ska få vidta i bostadslägenheten. Enligt 2 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) är det hyresnämnden som får besluta om ingripande i förvaltningen av en fastighet med hyresrätter, om fastighetsägaren brister i sina skyldigheter mot bostadshyresgästerna. Ett ingripande i förvaltningen kan enligt 3 § avse att hyresnämnden ställer fastigheten under förvaltning av en särskild förvaltare (tvångsförvaltning). Om en sådant beslut fattas ska nämnden enligt 8 § samtidigt utse en förvaltare att sköta fastigheten. Enligt 5 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder består hyresnämnden, utöver en lagfaren ordförande, av två ledamöter med särskilda kunskaper inom förvaltning av hyresfastigheter och med bostadshyresgästers förhållanden. Det finns också en möjlighet enligt andra stycket i samma paragraf att anlita en expert att biträda nämnden, om det behövs med hänsyn till ärendets beskaffenhet eller om det finns något annat särskilt skäl för det.
Även med beaktande av möjligheten att låta allmän domstol eller hyres- och arrendenämnden handlägga ett sådant ärende om förordnande av en syssloman som nu är i fråga, anser utredningen att det är lantmäterimyndigheten som är bäst lämpad att fatta ett sådant beslut. Lantmäterimyndigheterna handlägger redan närliggande frågor med stöd av 7 § andra stycket SFL. Det är också lantmäterimyndigheterna hanterar frågor som kan uppstå beträffande samfälligheters drift, exempelvis håller förrättning för att ändra en gemensamhetsanläggnings ändamål. De framstår som bäst skickade att göra bedömning av om det finns ett reellt behov att utse en utomstående syssloman för att samfälligheten ska kunna skötas. Av stor betydelse är naturligtvis också att en ansökan om delägarsammanträde görs hos lantmäterimyndigheten och att den befintliga möjligheten att inom ramen för det förfarandet förordna om en god
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
290
man eller andra interimistiska åtgärder redan ligger på lantmäterimyndigheten.
Valet av vem som ska utses som syssloman bör göras utifrån samfällighetens beskaffenhet och de förvaltningsåtgärder som ska utföras.
Det kan vidare övervägas om det bör regleras närmare i lagen vilka skyldigheter och befogenheter som ska ligga på den sysslomannen och hur arvodet ska fastställas. Utredningen anser emellertid att vad som ska ingå i sysslomannens förordnande lämpligen bör fastställas i samband med beslutet om att utse en syssloman. Det blir naturligen avhängigt vad tvisten mellan delägarna avser. Det är tänkbart med situationer där inte alla mellanhavanden är tvistiga utan oenigheten i stället rör nyttjandet av enbart vissa delar av samfälligheten eller vissa förvaltningsfrågor.
Beslutet om att förordna en syssloman att sköta den löpande förvaltningen bör kunna gälla tills vidare eller när det är påkallat för viss tid eller gällande en viss förvaltningsfråga. En syssloman ska ha rätt att på begäran bli entledigad från sitt uppdrag. Om delägarna är eniga om att förordnandet inte längre behövs ska de kunna ansöka om att förvaltningen ska upphöra. Motsvarande regler återfinns i 11 kap. föräldrabalken, nedan FB, om god man och förvaltare. Det är i linje med hur reglerna såg ut enligt bysamfällighetslagen.
Den utsedda sysslomannen bör benämnas god man
Frågan är vilket begrepp som ska användas på den person som ska kunna utses att sköta förvaltningen av en samfällighet. Utredningens förslag avser ett slags syssloman, det vill säga någon som fått ett förordnande eller uppdrag att rättshandla för en annans räkning. Begreppen syssloman och god man förekommer på olika ställen och med skilda betydelser inom fastighetsrätten. Bland annat har länsstyrelsen möjlighet enligt 33 § SFL att förordna en syssloman i en styrelseledamots ställe och lantmäterimyndigheten möjlighet enligt 4 kap. 36 § FBL att förordna en syssloman för att ombesörja vissa angelägenheter inom ramen för en lantmäteriförrättning. Det finns vidare en möjlighet för lantmäterimyndigheten att enligt 33 a § anläggningslagen förordna en syssloman för att genomföra ett anläggningsbeslut, om det finns risk för att en beslutad gemensamhets-
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
291
anläggning inte kommer till stånd inom angiven tid. En sådan syssloman kan förordnas oavsett om samfälligheten förvaltas genom delägarförvaltning eller föreningsförvaltning.
Enligt 4 kap. 1 § FBL används begreppet god man i en bestämmelse om lantmäterimyndighetens sammansättning. Vid fastighetsbildningsförrättning ska enligt den bestämmelsen två gode män ingå i lantmäterimyndigheten, utöver en förrättningslantmätare, när förrättningslantmätaren finner att det behövs eller när sakägare begär det och oskäligt dröjsmål inte föranledes därav.
Begreppet god man är annars för många förknippat med en sådan person som enligt 11 kap. FB utses för att för någons räkning bevaka dennes rätt, förvalta dennes egendom och sörja för dennes person.
Utifrån det anförda kan det förefalla näraliggande att även i förevarande sammanhang använda begreppet syssloman. Det framstår emellertid som ett gammalmodigt begrepp. God man är enligt utredningens bedömning mer tidsenligt och blir mer förståeligt för gemene man som kommer i kontakt med reglerna. God man är dessutom det begrepp som användes för den snarlika form av syssloman som kunde förordnas med stöd av den numera upphävda bysamfällighetslagen. Utredningen anser därför att begreppet god man ska användas för en sådan person som föreslås kunna utses för att i delägarnas ställe sköta förvaltningen av en samfällighet.
Kostnader förenade med förfarandet
Att låta en utomstående god man sköta förvaltningen medför givetvis kostnader i form av arvode och andra kostnader. En konsekvens av att frågan om utseende av en god man kommer att handläggas av lantmäterimyndigheterna är att själva förfarandet medför kostnader för samfälligheten, utöver själva kostnaden för den gode mannens arvode och förvaltningsåtgärder. Lantmäterimyndigheternas verksamhet gentemot samfälligheter är avgiftsbelagd och en handläggning i fråga om att utse en god man torde bli en sådan uppdragsverksamhet som lantmäterimyndigheterna kan ta ut en avgift för.
En fråga är om förslaget kan medföra så stora kostnader att en delägare avhåller sig från att ansöka, även om omständigheterna är sådana att ett förordnande av en god man vore påkallat? Enligt uppgift från Lantmäteriet skulle handläggningen av en ansökan
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
292
om god man uppskattningsvis kunna ta mellan fem och tio timmar. Den angivna tidsåtgången inkluderar bland annat administrationen kring registrering av ansökan inom myndigheten, kommunicering med övriga delägare, förrättarens överväganden, utformande av beslut och eventuellt även senare bedömning av den gode mannens arvode, om den frågan blir tvistig. Lantmäterimyndigheterna tar ut avgift för uppdrag enligt en timtaxa. Enligt Lantmäteriets föreskrifter om avgifter för uppdrag (nu gällande version LMFS 2023:3) uppgår timtaxan för Lantmäteriet för närvarande till 900 kronor.
Enligt utredningens bedömning är den kostnaden inte så hög att den riskerar att avskräcka delägare från att använda sig av möjligheten i de situationer då det verkligen är påkallat.
Som ett ytterligare skydd mot den delägare som ser ett behov av en god man föreslår utredningen också att kostnaderna för förfarandet och för den gode mannen som huvudregel ska betalas av delägarna gemensamt, varvid kostnaderna ska fördelas efter deras andel i samfälligheten.
I fråga om god man enligt samäganderättslagen och dennes arvode och ersättning för kostnader hänvisar 14 § samäganderättslagen till vad som föreskrivs i 18 kap. 5 § HB för syssloman. Enligt denna bestämmelse har syssloman rätt till skäligt arvode och ersättning för kostnader som han har haft. Enligt 15 § samäganderättslagen ska kostnaderna för förvaltningen av egendomen fördelas mellan delägarna i förhållande till deras andel av äganderätten. Delägarna anses vara solidariskt ansvariga för kostnaderna (Gregow, 2021, s. 152).
Kostnadsansvaret reglerades på motsvarande sätt gällande kostnaderna för den gode mannens förvaltning enligt den tidigare gällande bysamfällighetslagen, som också hänvisar till 18 kap. HB.
En liknande kostnadsfördelningsregel gäller för kostnader med anledning av delägarsammanträde vid delägarförvaltning. Enligt 16 § SFL ska de kostnader som uppstår slutligt betalas av delägarna efter deras delaktighet i samfälligheten, för det fall sammanträdet leder till beslut om förvaltningsåtgärd. Om den delägare som begärt sammanträde för att få till stånd en förvaltningsåtgärd blir nedröstad vid sammanträde, med konsekvens att någon förvaltningsåtgärd inte beslutas, får delägaren stå kostnaden ensam.
En likartad kostnadsfördelningsmodell är rimlig även i nu aktuella fall. Det gäller både avgiften till lantmäterimyndigheten och
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
293
andra kostnader för själva förvaltningen, till exempel den gode mannens arvode. Enligt utredningens bedömning bör den delägare som ansöker om god man lägga ut pengar för den avgift som lantmäterimyndigheten kommer ta ut för att handlägga ärendet. När en god man sedan förordnats bör kostnaderna för ärendet fördelas mellan delägarna. Enligt utredningens bedömning bör samma kostnadsfördelningsregel gälla oavsett om lantmäterimyndigheten förordnar om en god man eller avslår ansökan. Det är emellertid viktigt att det finns någon möjlighet att frångå en sådan regel för det fall möjligheten att ansöka om god man missbrukas av en av delägarna i en samfällighet. Om en delägare gång på gång ansöker om en god man utan grund och därmed orsakar samfälligheten kostnader för lantmäterimyndighetens handläggning framstår det inte som skäligt att den andre delägaren ska behöva bekosta dessa ärenden. Därför bör det införas en möjlighet att om särskilda skäl föreligger fördela kostnaderna på annat sätt.
I normala fall torde en ansökan om god man oftast leda till att en god man utses. Föreligger sådana meningsskiljaktigheter att en delägare föranleds att ansöka så finns det troligtvis inte särskilt goda förutsättningar att få samarbetet inom samfälligheten att fungera.
Kostnaderna för den gode mannen, det vill säga arvodet och eventuella andra kostnader för förvaltningen som uppstår, bör regleras på samma sätt. Ett solidariskt kostnadsansvar för delägarna gentemot lantmäterimyndigheten och den gode mannen får anses uppstå (jämför rättsfallet NJA 2011 s. 399). Det får stå den gode mannen fritt att kräva in sitt arvode och ersättning för kostnader av delägarna på det sätt som anses lämpligt. Kostnaderna får sedan fördelas inbördes delägarna emellan, fördelat efter deras delaktighet i samfälligheten.
Det är lämpligt att reglera hur arvodet till den gode mannen ska bestämmas. När det gäller en syssloman som utses av länsstyrelsen med stöd av 33 § SFL så framgår av andra stycket i paragrafen att sysslomannens arvode bestäms av länsstyrelsen och att arvodet betalas av föreningen. I samäganderättslagen hänvisas det avseende arvode till allmänna bestämmelser om syssloman i 18 kap. HB. Enligt utredningens bedömning är det lämpligt att ta ledning från de grundläggande principer om sysslomans arvode som regleras i HB och att föreskriva att den gode mannen ska ha rätt till skäligt arvode samt ersättning för kostnader som han eller hon haft för
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
294
utförande av sitt uppdrag. Om den gode mannen inte får betalt för sitt arbete och uppkomna kostnader får han kräva betalt av delägarna hos tingsrätten, varvid en bedömning av arvodet får göras.
16.4.6 Det behövs inga ytterligare konfliktlösningsmekanismer inom ramen för föreningsförvaltning
Bedömning: Det finns inte skäl för att föreslå några ytterligare
regler för att hantera konflikter som kan uppstå inom ramen för föreningsförvaltning. De nuvarande bestämmelserna är tillräckliga.
Föreningsförvaltning kan fungera inom små samfälligheter
Reglerna om föreningsförvaltning varken förbjuder eller förhindrar att en samfällighetsförening har färre medlemmar än tre. Exempelvis behöver en styrelse bara bestå av minst en styrelsemedlem. Som ovan redogörs för är dock samfällighetsföreningar, i likhet med de flesta föreningar, bäst lämpade för fall där det finns fler än två medlemmar.
I de fall små samfälligheter förvaltas genom föreningsformen uppstår risken för konflikter och låsningar. Såväl föreningsstämman som styrelsens löpande arbete riskerar att försvåras om föreningen består av två medlemmar med motstridiga intressen.
Vad gäller föreningens löpande förvaltning finns det dock vissa mekanismer i SFL för att komma till rätta med sådana problem.
Det finns mekanismer för att hantera en icke fungerande styrelse
SFL ställer inte något krav på att styrelsemedlemmarna ska vara medlemmar i samfällighetsföreningen. Ett sådant krav kan visserligen ställas upp i föreningens stadgar men annars står det föreningsstämman fritt att utse styrelseledamöter som inte ingår i delägarkretsen. Det kan gynna förvaltningen av en samfällighet att en eller flera utomstående personer är involverade.
I en samfällighetsförening med endast två medlemmar finns det alltså möjlighet att föreskriva att föreningens styrelse ska bestå av
SOU 2024:83 Ägarlägenheter i småhus
295
tre ledamöter, varav en ledamot ska vara någon annan än medlemmarna själva eller någon i deras hushåll. Med en extra styrelseledamot kan förvaltningen underlättas och låsningar mellan de befintliga medlemmarna stävjas, eftersom det går att nå majoritetsbeslut inom styrelsen.
En sådan lösning är emellertid beroende av att föreningsstämman förmår att utse en sådan ledamot. Det är möjligt att det vid den konstituerande stämman inte föreligger tvist och att en första styrelse kan tillsättas. Om tvist sedan föreligger när det blir aktuellt med om- eller nyval kan det uppstå problem vid utseende av styrelse. Personval utses genom lottning, en lösning som inte framstår som ändamålsenlig i dessa situationer (49 § andra stycket SFL).
Om det av olika anledningar inte går att tillsätta en fungerande styrelse uppställer SFL de lösningar som redogörs för ovan. Det gäller möjligheten för länsstyrelsen att utse en eller flera ledamöter till föreningens styrelse (31 § SFL). Vidare finns en möjlighet för länsstyrelsen att utse en syssloman i styrelseledamots ställe samt att förordna en syssloman att ensam handha föreningens angelägenheter, om en styrelse helt saknas (33 § SFL).
Dessa åtgärder är endast avsedda att användas när speciella omständigheter råder och i första hand i syfte att tillgodose allmänna intressen. Dock uttalades i förarbetena till bestämmelserna de även bör kunna tillämpas i situationer när det framstår som önskvärt ur enskild synpunkt (prop. 1973:160 s. 349 och 426).
En möjlighet att utse en god man att sköta föreningens förvaltning bör inte föreslås
Frågan är om det ska finnas möjlighet för en medlem i en samfällighetsförening att begära att en myndighet utser en god man att handha föreningens förvaltning vid bestående meningsskiljaktigheter mellan delägarna.
Utredningens bedömning är att detta inte är en lämplig ordning när en samfällighet förvaltas av en samfällighetsförening, som ju är en självständig juridisk person. Så länge det finns en beslutför styrelse så bör sådana ingripande åtgärder inte kunna vidtas av myndighet på ansökan av en missnöjd delägare. Däremot finns det inget hinder mot att föreningsstämman beslutar om en syssloman
Ägarlägenheter i småhus SOU 2024:83
296
att sköta förvaltningen genom att exempelvis utse en utomstående person till styrelsen.
En medlems rätt att utöva sitt inflytande sker på föreningsstämman. Det är också föreningsstämman som utser styrelsen och sätter ramarna för dess löpande förvaltning av föreningens angelägenheter. Den som anser att ett beslut som fattats på föreningsstämma inte tillkommit i behörig ordning, eller att det annars kränker medlems eller rättighetshavares rätt, kan klandra beslutet vid mark- och miljödomstolen.
Det framstår inte som lämpligt att en föreningsmedlem ska kunna driva igenom att en utomstående part utses för att delta i eller överta styrelsens förvaltning så fort konflikter i föreningen uppstår. Den möjlighet som redan finns enligt 31 och 33 §§ SFL att ansöka hos länsstyrelsen om att påverka styrelsens sammansättning eller att utse en syssloman för att ta hand om förvaltningen är enligt utredningens mening tillräcklig. Dessa bestämmelser fångar upp de mest angelägna fallen.
Slutsatser
Föreningsförvaltning kan vara svårt att administrera i små föreningar. Utgångspunkten måste dock vara att föreningsförvaltning fungerar i de allra flesta fall, och därtill att det fortsättningsvis kommer att vara ovanligt med samfällighetsföreningar som har färre än tre medlemmar.
Enligt utredningens bedömning är det inte ändamålsenligt att föreslå ytterligare regler om förvaltning av syssloman eller liknande i styrelsens ställe. Enbart i mycket speciella situationer bör en myndighet ingripa i ett privat rättssubjekts förvaltning. De lösningar som redan finns i SFL får anses tillgodose behovet av mekanismer för hantering av konflikter delägarna emellan i en samfällighetsförening.
Enligt utredningens bedömning finns det inte skäl att föreslå några andra särskilda regler för föreningsförvaltning med anledning av förslaget om att småhus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter.
297
17 Övriga frågor
17.1 Försäkringsmässiga hinder
Bedömning: Några direkta försäkringsmässiga hinder mot en
ändamålsenlig omvandling har inte framkommit.
Det bör inte införas något krav på obligatorisk försäkring.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 18.3 i SOU 2014:33 s. 372).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Svensk försäkring anförde i huvudsak följande. Det är allmänt
känt att många av de så kallade miljonprogramsområdena i dag är i starkt behov av upprustning och att fastighetsägarna skjuter detta problem framför sig. Om en omvandling från hyresrätter till ägarlägenheter ska ske i dessa områden så måste man undvika att fastighetsägaren säljer av ägarlägenheterna för att slippa ansvaret för upprustning. Ett sådant agerande innebär att den nya ägaren sitter med en uppdämd kostnad för underhåll, vilken kanske kan vara svårt att bära när ägarlägenheten just friköpts. Risken för försäkringsskador kommer då sannolikt väsentligen att öka, liksom försäkringspremien.
Utifrån ett försäkringsperspektiv innebär förslaget en mer komplex marknad med fler upplåtelseformer, vilka alla har behov av specifika försäkringsprodukter. Så länge marknaden är liten finns
Övriga frågor SOU 2024:83
298
det ringa ekonomi för försäkringsbolagen i att utveckla specifika försäkringsprodukter. Som anges i betänkandet har försäkringsbolagen hittills löst försäkringsbehovet genom att använda traditionella försäkringslösningar för boende och fastighet. Denna modell kan nog förväntas fortgå under många år.
Förslaget innebär att ett hus skulle kunna bestå av både en fastighet med ägarlägenheter och en fastighet med hyreslägenheter kommer såväl skadereglering som ansvarsfrågan att försvåras. En sådan blandning av upplåtelseformer innebär svårigheter jämfört med renodlade ägarlägenhetsfastigheter. Det är möjligt att försäkringsbolagen är avvaktande till att försäkra fastigheter med blandade upplåtelseformer. Den ringa rättspraxis som finns kring just ansvarsfrågor mellan dessa olika upplåtelseformer medför att osäkerhet föreligger ur riskberäkningshänseende. Ett införande av en obligatorisk försäkring för ägarlägenheter skulle förmodligen inte öka intresset av att tillhandahålla en försäkring, snarare tvärtom. En obligatorisk försäkring försvårar utveckling av anpassade försäkringslösningar och ger ofta ett sämre skydd över tid eftersom marknadskrafterna sätts ur spel.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
Utredningen bedömer att de risker som Svensk försäkring flaggade för är hanterade genom utredningens förslag om underhålls- och förnyelseplan m.m.
Vidare redogör utredningen i kapitel 4 om att de farhågor som 2012 års ägarlägenhetsutredning redogjorde för i betänkandet, och som Svensk försäkring även framhöll i remissyttrandet, kvarstår.
I den praktiska tillämpningen finns förslag till en lösning. Lantmäteriet har tagit fram specialanpassade normalstadgar för samfällighetsföreningar som förvaltar anläggningar där ägarlägenheter ingår som deltagande fastigheter. I dessa rekommenderas att samfällighetsföreningen tar in en paragraf i stadgarna som anger att den gemensamma egendomen ska hållas fullvärdesförsäkrad.
Enligt utredningens bedömning bör det i övrigt vara upp till marknadsaktörerna att lösa problematiken.
SOU 2024:83 Övriga frågor
299
17.2 Finansiella hinder – beskattning av ägarlägenheter och bostadsrätter
Bedömning: Skillnaderna i beskattning mellan ägarlägenheter
och bostadsrätter kan ha en hämmande effekt på utvecklingen av ägarlägenhetsbeståndet. Skillnaderna kan påverka efterfrågan på ägarlägenheter och i förlängningen intresset för att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 18.4.1 i SOU 2014:33 s. 374).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer i 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del. Med hänsyn till att skatterättsliga frågor är uttryckligen exkluderade från vårt uppdrag fördjupar vi oss inte vidare i dessa frågor. Några aspekter av finansieringsproblematik kring ägarlägenheter som allmänna utgångspunkter för vår analys diskuteras i kapitel 4. I kapitel 5 diskuteras kort frågan om taxeringsvärden för de nybildade ägarlägenhetsfastigheterna inom ramen för övervägandena för och emot ett omvandlingsförfarande.
Övriga frågor SOU 2024:83
300
17.3 Finansiella hinder – ursprungliga panträtter
Bedömning: Ursprungliga panträtter skulle kunna utgöra ett
praktiskt problem vid omvandlingar i det befintliga beståndet.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 18.4.2 i SOU 2014:33 s. 377).
Remissinstansernas synpunkter
Majoriteten av remissinstanserna instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Svenska Bankföreningen och Sveriges advokatsamfund anförde
att det borde införas ett krav på samtycke från samtliga befintliga panthavare vid fastighetsbildningen för att avstyckning av ägarlägenheter från en pantsatt fastighet ska kunna ske. En panthavare kan inte förhindra att panten ändras från att gälla i en fastighet med ett hyreshus till att i stället gälla i stamfastigheten och ett antal ägarlägenheter, vilkas värde som pantobjekt potentiellt skulle kunna försämras på grund av dess säregenskaper som ägarlägenheter. Befintliga panthavare ges därför inte något skydd mot en sådan risk för värdeförsämring på befintliga panträtter. Frågan om ett krav på samtycke från befintliga panthavare vid fastighetsbildningen för att bilda ägarlägenhet bör, liksom eventuella effekter på inteckningsfrågor i andra skeden av omvandlingen, övervägas närmare under det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning vad avser att nuvarande regler är ändamålsenliga och att någon ytterligare reglering om obligatoriskt samtycke från befintliga panthavare inte bör föreslås.
De farhågor som Svenska Bankföreningen och Sveriges advokatsamfund lyfte är befogade. I enlighet med vad tidigare utredningen
SOU 2024:83 Övriga frågor
301
anförde så finns det emellertid normalt incitament för fastighetsägaren och hyresgästerna att lösa frågan, varför situationen normalt sett inte torde föranleda problem.
17.4 Tvistelösning
Bedömning: Det finns inte skäl att anvisa någon särskild organi-
sation eller metod för att lösa de tvister som kan uppstå i samband med ett omvandlingsförfarande.
Bedömningen i SOU 2014:33
Bedömningen i 2014 års betänkande överensstämmer med utredningens (se avsnitt 18.6 i SOU 2014:33 s. 379 f.).
Remissinstansernas synpunkter
Samtliga remissinstanser instämde i bedömningen eller berörde inte den särskilt.
Skälen för utredningens bedömning
Utredningen instämmer med 2012 års ägarlägenhetsutrednings bedömning i denna del.
Utredningens tillkommande förslag föranleder inte någon annan bedömning.
17.5 Överväganden i syfte att förebygga riskerna för kriminella förfaranden
Bedömning: Utöver de förslag som utredningen presenterat
inom ramen för omvandlingsförfarandet samt gällande föreläggande om försäljning av ägarlägenhetsfastigheter saknas ändamålsenliga verktyg för att förebygga eller begränsa risken för att omvandlingsförfarandet utnyttjas för kriminella ändamål.
Övriga frågor SOU 2024:83
302
Utredningen har övervägt ett flertal åtgärder som inte föreslås
Genom utredningens samråd och kontakter med organisationer och myndigheter i frågan om kriminalitet har en rad olika åtgärder lyfts fram som förslag på hur omvandlingsförfarandet skulle kunna göras mindre attraktivt för kriminella förfaranden så som penningtvätt.
Utredningen har tagit samtliga förslag i beaktande inom ramen för arbetet med att utforma omvandlingsförfarandet. Utöver de förslag som utredningen presenterar i betänkandet (se främst kapitel 7, 8 och 14) har utredningen emellertid gjort bedömningen att det inte är möjligt att föreslå några tillräckligt effektiva och verkningsfulla åtgärder, som inte samtidigt hade försvårat själva omvandlingsförfarandet. Nedan följer en redogörelse av de åtgärder som utredningen har övervägt men förkastat.
Krav på att fastigheten ska ha varit i samma ägares hand viss tid
Hyresfastigheter som kan vara aktuella för omvandling till ägarlägenheter kan bli uppköpta av aktörer som kan göra själva omvandlingsförfarandet till en affärsidé. Det finns inget i sig att invända mot en sådan affärsidé. Utredningen har emellertid sett en risk för att hyresfastigheter förvärvas av kriminella för att omvandlingsförfarandet ska utnyttjas i exempelvis penningtvättssyfte.
Utredningen har därför övervägt att införa en reglering om att hyresbostadsfastigheten ska ha varit i samma fastighetsägares hand en viss tid för att fastighetsägaren ska kunna omvandla hyreslägenheterna till ägarlägenheter. Utredningens bedömning är att en sådan reglering till viss mån skulle kunna motverka missbruk av systemet med omvandling. För att kunna förhindra oseriösa eller brottsliga aktörer från snabba affärer med lämpliga omvandlingsobjekt hade en karenstid mellan förvärvet av fastigheten och omvandlingen behövt vara förhållandevis lång. En alltför lång tid hade dock förhindrat seriösa fastighetsbolag från att göra legala fastighetsaffärer, vilket riskerar att förhindra utvecklingen av ägarlägenheter på bostadsmarknaden.
Vidare innebär regleringen inte något absolut skydd mot att omvandlingsförfarandet utnyttjas av den organiserade brottsligheten.
SOU 2024:83 Övriga frågor
303
Utredningens bedömning är därför sammantaget att en sådan regel inte framstår som tillräckligt effektiv för sitt angivna syfte sett i förhållande till dess negativa effekter på den legala bostadsmarknaden.
Krav på att fastigheten inte får vara alltför eftersatt underhållsmässigt vid omvandling
Såvitt utredningen har erfarit är nedgångna fastigheter behäftade med särskilda risker vid ett omvandlingsförfarande. Om det inte ges tillräcklig information till hyresgästerna om fastighetens skick riskerar de att dels köpa lägenheter till överpris, dels att drabbas av högre kostnader för gemensamma underhållsarbeten än vad de förväntat sig. Fastigheter som betingar ett lågt ekonomiskt värde riskerar även att bli föremål för brottsliga förfaranden gällande bland annat penningtvättsupplägg innefattande svarta renoveringar.
Som framgår ovan bedömer utredningen att det finns skäl att föreslå att fastighetsägaren utöver att låta besiktiga fastigheten och värdera den även ska upprätta en underhålls- och förnyelseplan gällande blivande gemensamhetsanläggningar i byggnaden.
Utredningen har övervägt om det vore ändamålsenligt att låta lantmäterimyndigheten i samband med fastighetsbildningsförrättningen göra en kontroll av att byggnadens utrymmen är av tillräcklig standard för att kunna användas som gemensamhetsanläggning för ett visst ändamål. Det skulle kunna argumenteras för att en sådan bedömning hade kunnat göras inom ramen för den allmänna bedömningen av om anläggningen är lämplig för fastighetsbildning till ägarlägenheter. En fastighetsägare skulle eventuellt då vara tvungen att vidta vissa standardhöjande åtgärder för att kunna genomföra omvandlingen. Det skulle kunna utgöra ett skydd för konsumenterna mot att drabbas av alltför stora kostnader.
Utredningens bedömning är dock att det inte bör införas någon reglering om lägsta godtagbara standard på den hyresfastighet vars lägenheter ska omvandlas till ägarlägenheter. Det är svårt att slå fast en gräns för vad som skulle utgöra en sådan godtagbar standard. Omständigheterna kan skilja sig åt så pass mycket i varje enskilt fall att det riskerar att bli en mycket komplicerad bedömning för lantmäterimyndigheten. Det framstår vidare inte som lämpligt att lägga ansvaret för en sådan bedömning på lantmäterimyndigheten vid
Övriga frågor SOU 2024:83
304
varje enskild förrättning. Det synes också ligga långt bort från vad som kan bedömas vara lantmäteritekniska frågor. Enligt utredningens mening finns det därför inte skäl att utöka lantmäterimyndigheternas ansvarsområde på ett sådant vis.
Vidare bör det finnas utrymme för omvandling av hyresfastigheter av alla slags standarder, så länge det finns en transparens kring byggnadens skick och förväntade underhållskostnader. Att en fastighet är i dåligt skick behöver inte innebära att anläggningen som sådan inte är lämplig för omvandling till ägarlägenheter. Det kan finnas intresse hos flera enskilda hyresgäster att köpa sina boenden trots att underhållet är eftersatt, så länge priset för fastigheten är rimligt (jämför kapitel 8).
Sammantaget bör det enligt utredningens bedömning inte föreslås någon reglering om att hyresfastigheten ska uppfylla särskilda kriterier med hänsyn till standard eller underhållsbehov för att kunna bli föremål för omvandling.
Möjlighet att föreskriva ett slags ”bot”
Om en ägarlägenhetsägare använder ägarlägenheten för olagliga verksamheter kan det uppstå problem för övriga kringboende. Det kan exempelvis förekomma störningar på grund av narkotikapåverkade personer som uppehåller sig i lägenheten och i de allmänna utrymmena.
Utredningen har inom ramen för frågan om kriminalitet i ägarlägenheter övervägt om det bör finnas några särskilda verktyg för samfällighetsföreningen eller för det övriga kollektivet av ägarlägenhetsägare i de fall då en ägarlägenhetsägare använder sin lägenhet på ett sätt som medför men för de kringboende.
Enligt den danska lagen om ägarlägenheter, Lov nr 908 af
18/06/2020 om ejerlejligheder, nedan ejerlejlighedsloven, kan ejerforeningen ålägga en ägarlägenhetsägare att betala en bod (på
svenska motsvarande ”bot”) på upp till 10 000 danska kronor om ägaren eller annan som ägaren har gett tillgång till lägenheten, gör sig skyldig till grov försummelse av sina skyldigheter gentemot föreningen eller andra ägare i föreningen (se 9 §). Om ägarlägenhetsägaren invänder mot boten måste ejerforeningen väcka talan och få boten fastställd av domstol för att kunna göra den gällande.
SOU 2024:83 Övriga frågor
305
Möjligheten att ålägga en bot för en ägarlägenhetsägare enligt den danska lagen är tänkt att exempelvis användas om en ägare bryter mot föreningens regler om uthyrning av ägarlägenheten, om ägaren bedriver någon form av verksamhet i lägenheten som är störande för de andra boende, eller om ägaren uppträder aggressivt eller hotfullt mot någon annan boende (Dreyer, 2022, s. 150). Beslut om att ålägga en bot ska enligt samma bestämmelse i ejerlejlighedsloven fattas på generalförsamlingen med kvalificerad majoritet.
En samfällighetsförening har enligt svensk rätt vissa möjligheter att vidta åtgärder mot en ägarlägenhetsägare som åsidosätter sina skyldigheter inom samfälligheten.
Föreningen kan besluta om ordningsregler i stadgarna i syfte att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten. Om en medlem åsidosätter sina skyldigheter enligt stadgarna kan föreningen vidta rättsliga åtgärder – med vilket främst avses att begära ett upphörande av misskötsamheten med risk för att annars betala vite – mot medlemmen (se 19 a § SFL). Det finns dock inte någon möjlighet att i stadgarna besluta om ordningsregler i fråga om användningen av själva ägarlägenheten.
Enligt 3 kap. 11 § JB gäller vidare att en ägare till en tredimensionell fastighet vid användningen av sin del av anläggningen ska till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen. Enligt tredje stycket i samma bestämmelse ges en möjlighet att föra talan mot den ägare som åsidosätter sina skyldigheter om upphörande av störningarna, vilket också torde resultera i ett vitesföreläggande om talan bifalls. En sådan rätt tillkommer de enskilda ägarna av anläggningen men även samfällighetsföreningen, om lägenheten ingår i en samfällighet som förvaltas av en sådan.
Det finns alltså möjligheter att få slut på ett störande beteende på rättslig väg. Det är visserligen i de flesta fall omständligt och ofta tidskrävande att utverka ett sådant vitesföreläggande genom domstol. Enligt utredningens mening framstår emellertid processen att väcka talan och låta en domstol förena ett eventuellt föreläggande om upphörande med vite som mer ändamålsenligt och förenligt med rättsliga traditioner, än att samfällighetsföreningen ska kunna
Övriga frågor SOU 2024:83
306
kräva ut ett slags ekonomisk sanktion direkt av ägarlägenhetsägaren.
Erfarenheter från det danska rättssystemet visar också att systemet med bod har haft begränsad effektivitet vad gäller kapitalstarka ägarlägenhetsägare. Den ekonomiska sanktion som boden innebär blir inte tillräckligt kännbar för ägaren för att det ska utgöra ett incitament att upphöra med det störande beteendet. Ur den aspekten framstår det svenska systemet med vitesföreläggande genom domstol som mer effektivt i längden eftersom vitesbeloppet kan höjas för varje gång som talan om upphörande förs.
En bestämmelse om vitessanktion för uppkomna störningar syftar till att förhindra störningar i boendet för övriga kringboende. Nyttoeffekten gällande att förebygga kriminalitet genom ägarlägenheter i övrigt får därför anses vara begränsad.
Sammantaget bedömer utredningen att ett system liknande den danska möjligheten att förelägga bod inte skulle innebära någon förstärkning av sanktionsmöjligheterna gentemot en misskötsam ägare.
Den befarade problematiken som kan uppstå för övriga boende när en ägarlägenhetsägare använder ägarlägenheten för olagliga verksamheter bör dock tas på stort allvar. Utredningen gör därför som nämns ovan bedömningen att det behövs ytterligare sanktioner för en störande ägarlägenhetsägare. Våra förslag med anledning av denna bedömning framgår av kapitel 14.
Införande av kontroll gällande ägarlägenhetsköpen
Att ägarlägenheter överlåts till privatpersoner eller företag utan någon form av kontroll ökar risken för att överlåtelserna görs i penningtvättssyfte. Ett tänkbart riskscenario är att omvandlingsförfarandet används på så sätt att en viss del av lägenheterna i en byggnad köps av hyresgäster som i själva verket agerar som bulvaner för kriminella som egentligen finansierar fastighetsköpen och får kontroll över lägenheterna. Det finns också risk för att köpen finansieras genom lån från personer som vill tvätta kriminellt åtkomna pengar.
De flesta fastighetstransaktioner sker genom fastighetsmäklares inblandning och många fastighetsköpare finansierar köpet genom
SOU 2024:83 Övriga frågor
307
en bostadskredit via en bank. I dessa förfaranden sker lagstadgade kontroller av bland annat var pengarna till fastighetsköpet kommer i från. Banker är exempelvis skyldiga att kontrollera var fastighetsköparens bankmedel kommer ifrån. Fastighetsmäklare är också skyldiga att rapportera misstänkt penningtvätt.
I ett omvandlingsförfarande enligt 2012 års ägarlägenhetsutrednings förslag finns inte någon särskild kontrollmekanism inbyggd. Mot bakgrund av hur förfarandet är utformat är det avsett att kunna skötas utan att en fastighetsmäklare eller någon särskild ombildningskonsult anlitas. Det är därför tänkbart att hyresgästernas förvärv av lägenheterna kommer att ske utan någon professionell konsults inblandning. Däremot bedömer utredningen att det i de flesta fall kommer att vara aktuellt för hyresgästerna att teckna bolån för att finansiera sina köp.
Utredningen har övervägt om det vore motiverat att föreslå att omvandlingsförfarandet ska överses eller kontrolleras av någon extern aktör, exempelvis en myndighet eller en oberoende konsult. En möjlighet skulle vara att uppställa ett krav på att en fastighetsägare som ska genomföra en omvandling och sälja av lägenheterna måste anlita en fastighetsmäklare eller motsvarande tjänst för att genomföra försäljningarna. Många bostadsrättsföreningar tar hjälp av en ombildningskonsult, ofta ett bolag, som är specialiserad på att ombesörja ombildningen från hyresfastighet till bostadsrättsfastighet. Det skulle i fråga om omvandling till ägarlägenheter främst vara aktuellt för att garantera någon form av kontroll av hur lägenhetsköpen finansieras.
Utredningen bedömer emellertid att en sådan ordning riskerar att medföra omotiverat stora kostnader för fastighetsägaren. Därmed skulle det förmodligen ha en avskräckande effekt på en fastighetsägare som överväger att omvandla ett flerbostadshus och sälja av ägarlägenheterna. Det framstår också som märkligt att föreskriva ett sådant krav när det inte finns något motsvarande krav beträffande andra typer av fastighetsöverlåtelser eller ombildningar.
Vidare skulle det endast öka möjligheten att upptäcka misstänkt penningtvätt i det första ledet av överlåtelser av ägarlägenheter. När en ägarlägenhetsägare kort efter omvandlingen önskar överlåta ägarlägenheten till någon annan uppställs inga krav på att den överlåtelsen ska kontrolleras.
Övriga frågor SOU 2024:83
308
Det finns också anledning att ifrågasätta vilken praktisk nytta ett sådant krav skulle ha i praktiken. Det skulle kräva ingående undersökningar av varje förvärv från den anlitade konsultens sida.
Sammantaget bedömer utredningen att det inte finns tillräckliga skäl att föreslå att en fastighetsägare måste anlita en fastighetsmäklare eller motsvarande oberoende konsult för att sköta försäljningarna inom ramen för ett omvandlingsförfarande.
Att omvandlingsförfarandet ska hanteras av hyresnämnden
I sitt betänkande resonerade 2012 års ägarlägenhetsutredning kring olika förfarandesätt gällande försäljningen av lägenheterna vid en omvandling (se SOU 2014:33 s. 167 f.). Ett alternativ som övervägdes var att låta hyresnämnden sköta förfarandet. Skälet för det skulle vara att slippa onödiga tvister angående hembud, förköpsrätt och dylika frågor. Utredningen övervägde i sammanhanget om fastighetsägarens erbjudande om köp, och hyresgästens svar på erbjudandet, skulle vara bindande för parterna. Utredningen landade dock i att dessa rättshandlingar inte var bindande och att det därför inte fanns anledning att låta en myndighet hantera dessa frågor utan att parterna skulle sköta frågorna om försäljning själva.
Frågan om en myndighets hantering av förfarandet får ny aktualitet i ljuset av risken för att systemet utnyttjas i kriminella syften. Som anges ovan finns det fördelar med en utomstående kontroll av förfarandet. En möjlig lösning vore att låta en myndighet hantera och därmed ha viss tillsyn över frågorna.
I dag sker delar av ombildningsförfarandet från hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter enligt ombildningslagen genom hyresnämndens försorg. Hyresnämnden är ansvarig för att hantera frågor om hembud. Hembud anmäls till hyresnämnden (7 § ombildningslagen). Hyresnämnden har även behörighet att pröva frågor om hembuds skälighet (6 § ombildningslagen). Hyresnämnden ska också se till att förslaget till köpeavtal delges den förening som har gjort intresseanmälan (8 § ombildningslagen).
Som metod för att motverka brottslighet i samband med ett omvandlingsförfarande skulle dock en sådan ordning inte vara verkningsfull avseende annat än försäljningen till befintliga hyresgäster i samband med omvandlingen. Dess nytta är därför tveksam.
SOU 2024:83 Övriga frågor
309
Utredningen bedömer inte heller att det i övrigt finns skäl att föreslå en ordning där en statlig myndighet medverkar i förfarandet vid hyresgästernas köp av lägenheterna.
Krav på att fastighetsägare ska ha en rapporteringsskyldighet
Inom ramen för samma problemställningar som ovan har utredningen även övervägt om det finns anledning att föreslå att den fastighetsägare som genomför en omvandling ska bli skyldig att kontrollera varje lägenhetsförvärv i syfte att upptäcka aktiviteter och transaktioner som avviker från det normala eller annars kan antas ingå som ett led i penningtvätt. Ett sådant förslag skulle kunna utformas så att den fastighetsägare som omvandlar en hyresfastighet till ägarlägenheter och säljer dessa ska lyda under en rapporteringsskyldighet motsvarande den som gäller för vissa kreditinstitut och bolag enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.
Att lägga en sådan övervaknings- och rapporteringsskyldighet på samtliga fastighetsägare framstår emellertid som mindre lämpligt. Omvandlingsförfarandet ska vara tillämpbart för alla fastighetsägare som äger hyresfastigheter. Det är inte troligt att kompetensen att analysera och identifiera möjliga penningtvättsupplägg finns hos samtliga fastighetsägare. Det hade riskerat att i praktiken innebära ett krav på att den fastighetsägare som vill omvandla en hyresfastighet måste ta hjälp av konsulter för att uppfylla sin kontroll- och rapporteringsskyldighet. Mot bakgrund av den begränsade effekt som en sådan kontroll kan uppskattas få är det inte rimligt att föreslå en sådan ordning.
Krav på digitala pantbrev
Digitala pantbrev, datapantbrev, får endast hanteras och registreras av vissa kreditinstitut och omfattas därmed av särskilda kontroller. Fysiska, eller skriftliga, pantbrev kan inte kontrolleras på samma sätt.
Bland annat har Lantmäteriet och Kronofogdemyndigheten framhållit att skriftliga pantbrev används i kriminella syften. Kronofogdemyndigheten har lyft ett exempel på att falska skriftliga pantbrev används för att en fastighet ska förefalla vara fullbelånad för att
Övriga frågor SOU 2024:83
310
undvika att utmätning av fastigheten ska kunna ske för ägarens skulder.
Ett förslag som har lyfts under utredningens samrådsmöten är ett krav på att endast digitala pantbrev får utfärdas gällande ägarlägenheter. Det hade begränsat möjligheterna att ta lån från andra håll än auktoriserade bostadskreditinstitut.
Utredningen bedömer att det är tveksamt vilken effekt en sådan bestämmelse skulle ha. Vidare bör det enligt utredningen finnas möjlighet att finansiera ett fastighetsköp på olika sätt. Vissa kreditgivare, framför allt utländska banker, kräver fortfarande fysiska pantbrev. Att föreskriva regler som hindrar utländska aktörer att etablera sig på bostadsmarknaden hade potentiellt kunnat vara oförenligt med den fria rörligheten inom Europeiska unionen. Det vore en för stor inskränkning att ställa upp ett krav på digitala pantbrev. Det förefaller också något apart att ställa upp ett sådant krav, som i övrigt saknar motsvarighet på bostadsmarknaden, på en viss form av fastighetsförvärv. Utredningen föreslår därför inte någon dylik ordning.
Krav på folkbokföring viss tid för att få köpa lägenheten
En potentiell risk som påtalats är att personer med kopplingar till kriminella nätverk registreras som hyresgäster kort före en påbörjad omvandling och därmed får erbjudande om att köpa lägenheten (SOU 2023:55 s. 102 f.).
Ett krav på att en hyresgäst måste ha innehaft hyresrätten i första hand under viss tid för att få ett erbjudande om köp skulle kunna motverka en sådan risk.
En dylik farhåga förutsätter dock att det är fråga om en fastighetsägare som har kriminellt uppsåt och ser till att hyra ut lägenheterna till vissa utvalda personer, för att sedan kunna rikta erbjudande om köp till dem. En fastighetsägares incitament för ett sådant upplägg skulle naturligtvis vara att i överenskommelse med de utvalda hyresgästerna sälja de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna genom olika penningtvättsupplägg, exempelvis för till synes låga köpeskillingar, men med eventuella extra köpeskillingar ”under bordet”. Det skulle i så fall vara fråga om ett relativt avancerat och tidskrävande upplägg. Utredningen kan inte se att risken
SOU 2024:83 Övriga frågor
311
för sådana upplägg är sådan att den motiverar en särskild lagstiftningsåtgärd. Vidare skulle en sådan regel enkelt kunna kringgås. Något sådant förslag är därför enligt utredningens mening inte verkningsfullt.
Vidare får det anses motverka syftet med det föreslagna omvandlingsförfarandet överlag. Tanken är att en omvandling ska komma samtliga hyresgäster till godo, inte endast de hyresgäster som bott i sina lägenheter en längre tid.
Förvärvsprövning vid förvärv av ägarlägenhetsfastigheter
I SOU 2023:55 föreslås en rad åtgärder för att skärpa kontrollen vid överlåtelser av fastigheter. Syftet med utredningen har varit att skydda bostadshyresgäster mot oseriösa överlåtelser av hyresfastigheter och hindra att den svenska fastighetsmarknaden utnyttjas för brottslighet. Ett av utredningens förslag är att en ny lag om förvärvsprövning för överlåtelse av hyresfastigheter ska införas. Förslaget går ut på att vissa förvärv av fastigheter ska anmälas till kommunen, som vid behov ska begära att överlåtelsen granskas av hyresnämnden. Det ska alltså ske en prövning av om förvärvaren är en seriös aktör.
Om det angivna förslaget blir lag kommer det också ha betydelse för den som förvärvar en hyresfastighet inför en omvandling. Det kan ha en gynnsam effekt för att motverka att oseriösa aktörer köper upp underhållsmässigt eftersatta hyreshus i syfte att omvandla huset för exempelvis penningtvättssyften.
En motsvarande regel för förvärv av ägarlägenhetsfastigheter, där kommunen skulle godkänna varje privatpersons förvärv av en ägarlägenhetsfastighet, skulle däremot vara alltför ingripande. Det skulle innebära en omotiverad begränsning i den fria omsättningen av fastigheter. En sådan kontroll skulle därtill vara kostsam och svår att genomföra för en kommun och lätt att kringgå genom att exempelvis köpa ägarlägenheten genom en bulvan. Utredningen ser därför inte skäl att framföra något dylikt förslag.
Övriga frågor SOU 2024:83
312
En möjlighet för fastighetsägare att undvika försäljning till vissa hyresgäster
En fastighetsägare som även är hyresvärd har i de flesta fall god kännedom om vilka personer som är hyresgäster. I många fall har en fastighetsägare även kännedom om området runt om fastigheten, sociala strukturer och problematik, och eventuellt även kännedom om en hyresgäst har kriminell bakgrund eller på annat sätt anknytning till kriminalitet.
Enligt utredningens mening skulle det kunna vara av värde för en fastighetsägare som har kännedom om vissa hyresgästers kriminella kopplingar att undvika att sälja en lägenhet till berörda hyresgäster. Det kan vara värdefullt ur ett samhällsansvarstagande perspektiv, men också av eget intresse för en fastighetsägare som planerar att exempelvis dela upp en byggnad och behålla ena byggnadsdelen som hyresfastighet även i framtiden.
En sådan reglering skulle dock innebära ett principiellt avsteg från syftet med det föreslagna omvandlingsförfarandet. Enligt detta ska samtliga hyresgäster ha rätt att få köpa sina lägenheter i samband med omvandlingen. Avsikten ska enligt direktiven till 2012 års ägarlägenhetsutredning vara att ägarlägenheterna ska komma befintliga hyresgäster till godo. Enligt utredningens bedömning skulle ett undantag från kravet på att alla hyresgäster ska få köpa kunna leda till konflikter mellan fastighetsägare och hyresgäster då det är svårt att reglera några objektiva kriterier för när vissa ska kunna uteslutas från rättigheten att köpa. Det kan vara svårt för en fastighetsägare att i en tvist visa tillräckligt underlag för att det var godtagbart att neka en viss person att få köpa.
Utredningen bedömer att det inte är ändamålsenligt med en reglering som medger rätt att undanta vissa hyresgäster från rätten att köpa sin lägenhet.
313
18 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
18.1 Ikraftträdande
Förslag: De nya bestämmelserna ska träda i kraft den 1 juli 2026.
Med hänsyn till den tid som kan beräknas gå åt för remissbehandling, fortsatt beredning inom Regeringskansliet och riksdagsbehandling bör de nya bestämmelserna kunna träda i kraft den 1 juli 2026.
18.2 Övergångsbestämmelser
18.2.1 Den nya lagen om omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Det är inte behövligt med några särskilda övergångsbestämmelser i fråga om den föreslagna omvandlingslagen. Lagen kan enbart tillämpas på förfaranden som inleds efter det att den trätt i kraft. Att lagen berör befintliga hyresfastigheter och hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande kräver inte i sig någon övergångsbestämmelse.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser SOU 2024:83
314
18.2.2 Ändringar i jordabalken
Förslag: Den nya möjligheten för en samfällighetsförening att
föra talan om att en ägare till en ägarlägenhetsfastighet som allvarligt åsidosätter sina skyldigheter ska föreläggas vid vite att sälja sin lägenhet ska gälla även för befintliga samfällighetsföreningar gentemot ägare som förvärvat sin ägarlägenhetsfastighet före ikraftträdandet.
Skyldigheten för en hyresgäst att ge hyresvärden tillträde till en lägenhet för att utföra sådan besiktning och värdering av lägenheten som anges i lagen (20xx:yy) om omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter ska gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Detsamma ska gälla för en hyresgästs skyldighet, om lägenheten ligger inom en ägarlägenhetsfastighet, att låta visa lägenheten på lämplig tid när fastighetsägaren avser att sälja ägarlägenhetsfastigheten samt att ge en företrädare för samfällighetsföreningen tillträde till lägenheten för att utöva tillsyn av egendom eller utföra arbeten.
Utredningens förslag på övergångsbestämmelser saknar motsvarighet i SOU 2014:33.
Förslaget gällande möjligheten för en samfällighetsförening att föra talan om att en ägare till en ägarlägenhetsfastighet som allvarligt åsidosätter sina skyldigheter ska föreläggas vid vite att sälja sin lägenhet bör omfatta alla ägarlägenhetsfastigheter, inte bara sådana som bildats genom omvandlingsförfarandet. Reglerna innebär en utvidgning av samfällighetsföreningars sanktionsmöjligheter gentemot ägarlägenhetsägare och har betydelse även för samfälligheter där ägarlägenheter ingår redan i dag. Det finns ett värde i att samma regler gäller för alla typer av ägarlägenhetsfastigheter. Reglerna bör därför tillämpas inom alla samfällighetsföreningar där ägarlägenhetsfastigheter ingår. Ändringar av de grannelagsrättsliga reglerna i 3 kap. JB torde emellertid som utgångspunkt få denna verkan utan att några särskilda övergångsbestämmelser behövs.
Det ska inte med stöd av de nya bestämmelserna gå att utverka ett vitesföreläggande på grund av omständigheter som inträffat före reglernas ikraftträdande. Det följer av allmänna rättsgrundsatser och behöver inte komma till uttryck i en övergångsbestämmelse.
SOU 2024:83 Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
315
Utöver det nu aktuella tillägget i de grannelagsrättsliga reglerna i 3 kap. JB görs en liknande ändring i de föreningsrättsliga bestämmelserna i lagen om förvaltning av samfälligheter (se nedan).
En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör ges verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Denna princip bör frångås endast om det finns starka skäl. För att det föreslagna omvandlingsförfarandet ska kunna tillämpas som föreskrivet så förutsätter det att fastighetsägaren kan få tillträde till lägenheterna för att kunna besiktiga och värdera varje lägenhet. Det finns därför anledning att låta de föreslagna bestämmelserna om detta tillämpas även på befintliga hyresavtal.
Den föreslagna skyldigheten för hyresgäster som hyr en ägarlägenhetsfastighet att låta lägenheten visas på lämplig tid när fastighetsägaren avser att sälja lägenheten ska gälla både ägarlägenhetsfastigheter som bildats genom omvandlingsförfarandet och sådana som bildats i nyproduktion. Det finns ett värde i att reglerna gäller för samtliga hyresavtal i ägarlägenhetsfastigheter. En sådan skyldighet bör alltså gälla även för hyresgäster som ingått sitt hyresavtal före ikraftträdandet.
En samfällighetsförening ska enligt förslaget till ändring i SFL ha rätt till tillträde till en ägarlägenhetsfastighet för bland annat nödvändig tillsyn. Eftersom fastighetsägarens skyldighet att ge sådant tillträde gäller även om fastighetsägaren har förvärvat sin ägarlägenhetsfastighet före ikraftträdandet (se nedan) så är det nödvändigt att denna skyldighet i motsvarande utsträckning överförs på den hyresgäst som har hyresrätten till lägenheten. Den skyldighet som en hyresgäst föreslås ha i detta avseende bör därför gälla även för hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet.
18.2.3 Ändringar i lagen om förvaltning av samfälligheter
Förslag: De nya bestämmelserna om en samfällighetsförenings
möjlighet att föra talan om att en medlem ska förpliktas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet ska gälla även för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet, gentemot befintliga medlemmar. Detsamma ska gälla i fråga om de nya bestämmelserna om rätt för en företrädare för en samfällighetsförening att få komma in i en ägarlägenhetsfastighet för tillsyn av
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser SOU 2024:83
316
egendom som föreningen förvaltar eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för.
Bestämmelserna om röstning på föreningsstämman i dess äldre lydelse ska fortfarande gälla för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet. Om en sådan samfällighetsförening vill tillämpa bestämmelserna i dess nya lydelse ska en bestämmelse om detta tas in i föreningens stadgar.
De nya bestämmelserna bör gälla även för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet gentemot befintliga medlemmar. Eftersom det därmed blir fråga om förändrade förutsättningar för befintliga rättsförhållanden, bör detta komma till uttryck i övergångsbestämmelser.
Reglerna om möjlighet att föra talan mot en medlem om att denne ska förpliktas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet ska inte tillämpas beträffande omständigheter som har inträffat före ikraftträdandet. Detta följer av allmänna rättsgrundsatser och behöver inte komma till uttryck i en övergångsbestämmelse.
Förslaget och bedömningen i 2014 års betänkande i fråga om övergångsbestämmelser för de ändrade reglerna om röstning vid föreningsstämman överensstämmer med utredningens (se avsnitt 19.2 i SOU 2014:33 s. 383 f.).
317
19 Konsekvensutredning
19.1 Inledning
Utredningen ska enligt kommittédirektiven redogöra för konsekvenserna av de förslag som lämnas. I fråga om konsekvensbeskrivningar gäller för utredningen 14–15 a §§kommittéförordningen (1998:1474) i dess lydelse före den 6 maj 2024 och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning. Den angivna förordningen är numera upphävd men gäller fortfarande för utredningar som tillsattes före den 6 maj 2024.
Enligt utredningens direktiv ska utredaren därutöver bedöma vilket genomslag möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och införandet av ett hyrköpssystem kan förväntas få. Konsekvenserna för berörda aktörer och för bostadsmarknaden i stort ska redovisas ingående. Utredaren ska analysera konsekvenser för integration och utanförskap samt boendesegregation. Analysen ska omfatta effekter av fler ägandeformer i olika områdestyper. Konsekvenserna för lantmäterimyndigheterna när det gäller kostnader och handläggningstider ska analyseras. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna ska förslag till finansiering lämnas. Om förslagen inte bedöms ha betydelse för jämställdheten mellan kvinnor och män ska detta motiveras.
Utredningen har i denna del inte utgått från den analys av förslagens konsekvenser som gjordes i 2014 års betänkande utan har gjort en självständig analys. Utredningen har gett Ramboll Management Consulting AB (nedan Ramboll) i uppdrag att bedöma vilket genomslag förslagen kan få samt att analysera konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, för olika typer av hushåll, för fastighetsägare, för bostadsmarknaden i stort och för berörda myndigheter. Utredningens redogörelse för konsekvenserna av förslagen bygger i dessa delar på Rambolls rapport.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
318
19.2 Beskrivning av problemen, syftet med utredningen och utredningens förslag
Bostadsmarknaden i Sverige omfattar flera olika upplåtelseformer – hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt, det vill säga egna hem och ägarlägenheter. Därutöver finns kooperativ hyresrätt och andelsboende. Varje boende- och upplåtelseform har sina särdrag och fyller därför olika hushålls behov.
Att äga sitt boende anses som regel som en ekonomiskt trygg investering. Den som äger sitt boende har ett stort inflytande över bostaden och nyttjandet av den, och därmed fler möjligheter att exempelvis renovera och utforma bostaden efter egna önskemål. Att äga sitt boende kan bidra till att hushållet tar ett större ansvar, inte bara för bostaden, utan även för närområdet. Ägda boenden bidrar också till större kontinuitet i området, eftersom de som äger sitt boende ofta bor längre i samma bostad än de som hyr.
Utredningens uppdrag är att överväga och föreslå vissa särskilda åtgärder som enligt direktiven bedöms kunna öka förutsättningarna för människor att äga sitt boende. Utredningsuppdraget innefattar i denna del att föreslå de åtgärder som behövs för en utvidgning av systemet med ägarlägenheter som innebär att befintliga hyreslägenheter ska kunna omvandlas till ägarlägenheter.
Utredningen föreslår att det ska bli möjligt att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. Förslaget innebär att en ny lag ska införas som reglerar det särskilda förfarandet vid en omvandling. Ett omvandlingsförfarande ska enligt förslaget utgöras av dels en fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheterna, dels en särskild ordning för hur de bildade fastigheterna ska kunna köpas av de befintliga hyresgästerna.
Utredningen föreslår också att det ska bli möjligt att dela upp ett småhus som används som bostad åt ett eller två hushåll till två separata fastigheter, varav minst en utgör en ägarlägenhet.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
319
19.3 Alternativa regleringar och effekten av att utredningens förslag inte genomförs
19.3.1 Alternativa regleringar
Utredningens arbete har inriktats på att analysera och utvärdera ett förslag på omvandling som tidigare utretts och presenterats i SOU 2014:33. Utredningens uppdrag har därvid inte omfattat att överväga alternativa lösningar i förhållande till det befintliga förslaget. Tvärtom är utgångspunkten att inriktningen på översynen bör vara att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar där de framstår som väl avvägda.
Utredningen har löpande i sin analys utvärderat alternativ till de delförslag som lämnas. Exempelvis behandlas i betänkandet de överväganden som utredningen gjort i fråga om omvandlingsförfarandet ska medge partiell omvandling eller inte.
I den mån de alternativa lösningar som utredningen behandlar bedöms ha någon bäring på konsekvensanalysen i fråga om förslagens genomslagskraft eller påverkan på allmänna eller enskilda aktörer så framgår det nedan.
19.3.2 Effekter om förslagen inte genomförs
Förslagen ska bedömas i jämförelse med det så kallade nollalternativet, det vill säga att förutsättningarna inte ändras och de nya möjligheterna inte införs.
Förslaget på ett omvandlingsförfarande innebär att ägarlägenhetsfastigheter kan bildas på ett nytt sätt. Förslaget innebär i huvudsak ett tillägg till det befintliga fastighetsbildningsrättsliga systemet. Förslaget innehåller också ändringsförslag i det befintliga systemet gällande ägarlägenheter. Nedan redogörs för det uppskattade genomslaget för omvandlingsförfarandet på bostadsmarknaden och vilka konsekvenser det kan medföra.
Ägarlägenhetsfastigheter (i vardagligt tal ägarlägenheter) är möjliga att bilda i samband med nyproduktion sedan 2009. Denna upplåtelseform har emellertid inte fått något större genomslag på den svenska bostadsmarknaden. Det finns många tänkbara bidragande orsaker till det, bland andra att upplåtelseformen är okänd för aktö-
Konsekvensutredning SOU 2024:83
320
rerna på bostadsmarknaden samt för övriga aktörer med anknytning till bostadsmarknaden, som banker och försäkringsbolag.
Sedan 2019 har antalet ägarlägenheter som byggts ökat i snabbare takt än tidigare. Det är rimligt att anta att en anledning till denna ökning är att upplåtelseformen börjat bli etablerad på den svenska bostadsmarknaden. Därmed kommer antalet ägarlägenheter troligen att fortsätta att öka i omfattning. Även om utvecklingen skulle fortsätta i samma takt som sedan 2019 så är det emellertid fråga om byggnation i begränsad omfattning. Med en beräkning utifrån den takt som gällt sedan 2019 så skulle antalet ägarlägenheter 2030 uppgå till cirka 7 500.
Det är svårt att göra några säkra uppskattningar av omvandlingsförfarandets potentiella genomslagskraft på bostadsmarknaden. Det är därmed även svårt att göra en jämförelse med hur utvecklingen på bostadsmarknaden kommer att se ut om förslagen inte blir verklighet. Ökningen av antalet ägarlägenheter kan emellertid förutsättas ske i något lägre takt än vad som kan bli fallet om förslagen blir verklighet.
Förslaget om ändrade röstregler på samfällighetsföreningars årsstämmor är utformat för att underlätta för majoritetsägare att behålla ett bestämmande inflytande över ekonomiska beslut i samfällighetsföreningen. En sådan regel har efterfrågats av bostadsmarknadens aktörer även utanför frågan om ett omvandlingsförfarande. De nuvarande reglerna kan utgöra ett problem för den bostadsutvecklare som önskar bygga nyproducerade ägarlägenheter. Utan de föreslagna ändringarna så kommer dessa svårigheter kvarstå, vilket kan bidra till att förhindra ägarlägenheters genomslagskraft i stort.
19.4 Analys av förslagens konsekvenser
19.4.1 Vilka aktörer som berörs av förslagen
Förslaget berör ett flertal olika aktörer, bland annat fastighetsägare och hyresgäster i de byggnader där en omvandling kan bli aktuell. Förslaget påverkar även myndigheter, främst Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna, Kronofogdemyndigheten, hyresnämnderna och de allmänna domstolarna.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
321
19.4.2 Vilket genomslag kan förslagen få?
Omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Det totala antalet ägarlägenheter i flerbostadshus i Sverige 2023 var knappt 3 400. Det är färre än vad som förutsågs när systemet med ägarlägenheter infördes. Efterfrågan på sådana bostäder har varit relativt låg bland konsumenter, vilket kan delvis förklaras med att ägarlägenheter som regel kräver en större initial insats för att förvärva än bostadsrätter. En annan tänkbar faktor till att upplåtelseformen inte fått det förutsedda genomslaget är att ägarlägenheter enbart kan bildas genom nyproduktion och att det därför inte varit möjligt att fullt ut utnyttja befintligt fastighetsbestånd för att skapa fler sådana bostäder.
Den föreslagna modellen för omvandling syftar till att öka valmöjligheterna för bostadsutvecklare. Med större möjligheter att utveckla flexibla lösningar för att utnyttja det befintliga fastighetsbeståndet kan fler ägarlägenheter skapas. Förslaget på ett omvandlingsförfarande kan därför bidra till att antalet ägarlägenheter ökar på bostadsmarknaden i högre takt än om det fortsättningsvis enbart är tillåtet att bilda ägarlägenheter vid nyproduktion. Ägarlägenheter som omvandlats från hyreslägenheter kommer troligen att över lag betinga ett lägre pris än nyproducerade ägarlägenheter, vilket innebär att fler hushåll har råd att köpa en bostad. Det kommer också att vara ett mer kostnadseffektivt sätt för bostadsutvecklaren att skapa nya bostäder. Om upplåtelseformen tillgängliggörs för fler aktörer på bostadsmarknaden och kunskapen om ägarlägenheter därmed ökar, kan en positiv process sättas i gång.
Det finns emellertid vissa faktorer som talar för att det potentiella genomslaget för omvandling till ägarlägenheter troligtvis blir begränsat.
En sådan faktor är att de administrativa kostnaderna för förfarandet kan förväntas bli höga för den fastighetsägare som genomför omvandlingen. För ett omvandlingsförfarande avseende en fastighet med 15 lägenheter kan kostnaderna uppskattas till 237 500–422 500 kronor. Uppskattningen inkluderar kostnader för information till hyresgäster, delgivning av köpeerbjudande, kostnader för besiktning och värdering av lägenheterna, kostnader för framtagande av en underhålls- och förnyelseplan samt avgifter för fastighetsbildningsförrättningen. Om kostnaderna för förfarandet
Konsekvensutredning SOU 2024:83
322
blir för höga så kommer det troligen ha en avskräckande effekt, särskilt på mindre fastighetsägare. Kostnaderna varierar givetvis med antalet lägenheter, men sannolikt medför förfarandet lägre administrativa kostnader per lägenhet när ett stort hyreshus omvandlas, jämfört med en mindre fastighet med få lägenheter. För stora fastighetsbolag med ett omfattande fastighetsbestånd kan därför ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter vara mer ekonomiskt fördelaktig. Det är alltså sannolikt att omvandling kommer att ske i något större utsträckning i hyresfastigheter med ett flertal hyreslägenheter.
Vinsterna från försäljning av ägarlägenheterna borde i normalfallet bli så pass goda att omvandlingen kommer att vara ekonomiskt fördelaktig för en fastighetsägare, även när enbart ett fåtal ägarlägenhetsfastigheter bildas. Förfarandets kostnader och administration medför dock att fastighetsägare troligen inte kommer att inleda ett omvandlingsförfarande om de inte har fog för att bedöma att majoriteten av lägenheterna kommer att köpas av hyresgästerna.
En annan faktor som i någon utsträckning talar för att omvandlingsförfarandet inte kommer att användas i stor utsträckning är att hyreslägenheter som upplåts i byggnader som utgör tomträttstillbehör inte kommer att omfattas av omvandlingsförfarandet. Det uttalas i direktiven att förfarandet förväntas kunna tillämpas inom de så kallade miljonprogramsområdena. I Sverige finns det, enligt utdrag ur fastighetstaxeringsregistret, totalt knappt 47 700 fastigheter som är upplåtna med tomträtt. Cirka 16 procent av dessa – 7 800 – är bebyggda med flerbostadshus (hyreshusenheter). I miljonprogramsområdena är andelen tomträtter högre jämfört med övriga landet. Omvandling i miljonprogramsområdena kan därför till någon del förhindras av att hyreshusen står på fastigheter upplåtna med tomträtt.
En ytterligare faktor som bör nämnas är att förfarandet för ombildning till bostadsrätter kan framstå som en säkrare finansiell åtgärd än vad ett omvandlingsförfarande är, eftersom fastighetsägaren får hela fastigheten såld direkt. Det framstår som rimligt att omvandling till ägarlägenheter kommer att övervägas inom bostadsområden och hyresfastigheter där annars ombildning till bostadsrätter är vanligen förekommande. Det rör sig om bostadsområden där det finns en hög efterfrågan på att äga sitt boende och där det bor hyresgäster med ekonomiska medel att förvärva sitt boende.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
323
Om hyresgästerna i ett hyreshus har gjort en intresseanmälan om ombildning så utgör det hinder mot att inleda en omvandling.
Det som i stället talar för att förslagen kan få betydelse är att utredningen föreslår en rad åtgärder som åtgärdar omständigheter som har hämmat ägarlägenheters genomslag. Genom utredningens förslag på en ändring av röstreglerna inom samfällighetsföreningar så förebyggs riskerna för en fastighetsägare som genomför ett omvandlingsförfarande. Denne kan med stöd av de föreslagna reglerna ges ett majoritetsinflytande i fråga om vissa förvaltningsåtgärder på byggnaden. Det kommer troligtvis att öka attraktionskraften för projekt med så kallad partiell omvandling och successiv försäljning av ägarlägenheter.
Något som, enligt vad utredningen har erfarit, kan ha bidragit till allmänhetens skepsis i fråga om ägarlägenheter är svårigheten att hantera problem som kan uppstå i ett flerbostadshus på grund av störningar eller motsvarande problem hänförliga till en av de boende. Utredningens förslag om en möjlighet att väcka talan om att en misskötsam ägarlägenhetsägare ska föreläggas att sälja sin lägenhet kan bidra till att fler vågar investera i en ägarlägenhet.
Det är svårt att göra en uppskattning av i vilken utsträckning omvandlingsförfarandet kan komma till användning. I lagstiftningsärendet som ledde till att ägarlägenheter infördes som upplåtelseform uppskattades att antalet byggda ägarlägenheter skulle bli 3 000–5 000 per år. Det kan i dag konstateras vara en missbedömning. Det visar om inte annat hur svårt det är att göra en sådan bedömning. I avsaknad av tillräckligt underlag avstår därför utredningen försiktigtvis från att göra några konkreta kvantitativa uppskattningar. En kvalificerad gissning är emellertid att det kommer att ske en relativt långsam ökning i fråga om användningen av förslaget. Det är inte troligt att förslaget kommer att leda till några märkbara effekter på bostadsmarknaden i stort, i vart fall inte under de första åren efter det att omvandlingsförfarandet införts. Däremot bidrar förslaget till att öka flexibiliteten på bostadsmarknaden och kan i enskilda fall utgöra ett värdefullt komplement till befintliga bostadsutvecklingsmodeller.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
324
Förslaget på ett ändrat minimikrav i fråga om antal ägarlägenheter i en sammanhållen enhet
Utredningens förslag om ändrade regler för fastighetsbildningen av ägarlägenheter kan också komma att påverka antalet ägarlägenheter som bildas. Genom att antalet ägarlägenheter som måste bildas i en sammanhållen enhet ändras till två så skapas nya möjligheter för fastighetsutvecklare att hitta flexibla lösningar för bostadsbyggande. Det kan leda till att fler ägarlägenheter bildas. Mot bakgrund av det totala antal ägarlägenheter som bildats hittills bedöms det dock röra sig om enbart ett fåtal tillkommande lägenheter årligen.
Bildande av ägarlägenheter i småhus
Möjligheten att genom regelverket om ägarlägenheter dela upp ett småhus i två bostäder som utgör två ägarlägenheter, eller en traditionell fastighet och en ägarlägenhet, kan bidra till ett bättre utnyttjande av stora villor.
Förslaget är potentiellt användbart i fråga om större villor där två bostäder lämpligen kan inredas på var sitt våningsplan. Det förekommer redan i dag att en rymlig villa används som två bostäder genom att en del av villan hyrs ut. Genom förslaget kan fastighetsägaren i stället välja att sälja en del av villan som en separat fastighet. Möjligheten kan vara attraktiv för den fastighetsägare som vill bo kvar i villan men inte vill ha något hyresvärdsansvar. Det kan även fungera som ett alternativ för dem som annars skulle behöva sälja hela huset av ekonomiska skäl.
Enligt uppgift från statistikmyndigheten SCB, efter utredningens förfrågan, så finns det i Sverige knappt 8 900 småhusbyggnader med två bostäder som har gemensam entré, det vill säga samma gatuadress, och där lägenheterna är numrerade. Av uppgifterna framgår emellertid inte hur många av dessa småhus som har lägenheter som ligger i samma våningsplan och hur många som är byggda i två plan. Vidare saknas det statistiska uppgifter angående hur många småhus i Sverige som faktiskt används som två bostäder genom att en del av huset upplåts till en inneboende på samma adress.
Förfarandet är inte förenat med samma krav som ett omvandlingsförfarande men själva fastighetsbildningsförrättningen kan vara tidskrävande och ekonomiskt kännbar för en enskild fastig-
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
325
hetsägare. Det kan ha en hämmande effekt på förslagets genomslagskraft. I enskilda fall kan möjligheten emellertid fylla en värdefull funktion.
Försiktigtvis gör utredningen uppskattningen att den föreslagna fastighetsbildningsåtgärden kommer att användas i ett begränsat antal förrättningsärenden per år.
19.4.3 Konsekvenser för det allmänna
Lantmäteriet och lantmäterimyndigheterna
Fastighetsbildning m.m.
De myndigheter som berörs i störst utsträckning av utredningens förslag är Lantmäteriet och de kommunala lantmäterimyndigheterna. Omvandlingsförfarandet sker vid en lantmäteriförrättning. Denna nya typ av ärende innebär en ökad belastning på lantmäterimyndigheterna i form av fler förrättningar. Dessa förrättningar kan dessutom förutspås bli relativt komplicerade, eftersom de innebär indelning i tredimensionella fastigheter av en byggnad som från början inte har varit avsedd att utgöra separata fastigheter. Inrättandet av gemensamhetsanläggningar och motsvarande lösningar kan därför kräva omfattande arbetsinsatser i det enskilda ärendet. Därtill kommer arbetet med att hålla sammanträde för att bilda en ny samfällighetsförening för förvaltning av gemensamhetsanläggningar m.m. som de nybildade ägarlägenheterna deltar i. Lantmäteriet sköter sedan registreringen av de nya samfällighetsföreningar som bildats.
Utredningen föreslår vidare att vissa samfälligheter, som förvaltas genom delägarförvaltning, ska kunna förvaltas av en särskilt förordnad god man. Ansökan om förordnande av en god man föreslås handläggas av lantmäterimyndigheterna. Detta innebär alltså en ny uppgift för myndigheterna.
Sammantaget kan omvandlingsförfarandet och de nya uppgifterna kräva vissa utbildningsinsatser och information inom myndigheterna för att kunna hantera inflödet av nya typer av ärenden. Vidare kommer arbetsinsatser att krävas för att anpassa verksamheten till de nya ärendetyperna och registeruppgifterna som ska kunna föras in. Mot bakgrund av det begränsade antalet omvandlingsförfaranden som bedöms genomföras, i förhållande till det antal ärenden som
Konsekvensutredning SOU 2024:83
326
lantmäterimyndigheterna handlägger varje år, så torde emellertid ökningen av förrättningar i sig inte ha någon större påverkan på Lantmäteriets eller de kommunala lantmäterimyndigheternas verksamhet i sin helhet.
För lantmäteriförrättningar utgår avgifter enligt förordningen (1995:1459) om avgifter vid lantmäteriförrättningar. Avgiften beräknas efter den tid som behövs för handläggning av förrättningen och införande i fastighetsregistret inklusive registerkartan.
Kostnaderna för en ökad arbetsbelastning och kostnader för informations- och utbildningsinsatser inom myndigheterna bör sammantaget kunna rymmas inom befintlig finansiering.
Inskrivningsärenden i fastighetsregistret
Ägarlägenhetsfastigheterna ska precis som andra fastigheter registreras i fastighetsregistret. Det är Lantmäteriet som ansvarar för drift och förvaltning av registret i egenskap av inskrivningsmyndighet enligt JB. Ett ökat antal bildade ägarlägenheter innebär alltså en ökning av antalet registreringar av nya fastigheter. Enligt uppgift från Lantmäteriet fördes 2023 cirka 12 500 nybildade fastigheter in i fastighetsregistret. Det framstår inte som att förslagen i denna del kommer att påverka inskrivningsmyndighetens verksamhet annat än i marginell utsträckning.
Våra förslag innebär även nya uppgifter för Lantmäteriet i egenskap av inskrivningsmyndighet. Att en ansökan om omvandlingsförfarande har kommit in ska antecknas beträffande den hyresfastighet som ansökan avser. När ägarlägenhetsfastigheterna har bildats så ska en anteckning göras i de fall där det finns en hyresgäst som har förköpsrätt till lägenheten. Anteckningen kan därefter bli föremål för justeringar och ska sedan tas bort när den som är förköpsberättigad har förvärvat ägarlägenheten. Förfarandet innebär alltså en del administration. Med hänsyn till att Lantmäteriet självt har behörighet att bestämma om den närmare utformningen av anteckningen, och att denna ska göras i det befintliga register som redan hålls av myndigheten, bedöms uppgiften innebära endast en marginellt ökad arbetsbelastning. Kostnaden för de nya uppgifterna för inskrivningsmyndigheten bör kunna rymmas inom befintliga anslag.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
327
Hyresnämnderna
Utredningens förslag medför konsekvenser för hyresnämndernas verksamhet. Möjligheten att rikta åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § JB och upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a § JB justeras till skydd för en ursprunglig hyresgäst som bor kvar efter en omvandling. Ansökan ska enligt förslaget i vissa fall kunna riktas mot en samfällighetsförening i stället för mot en fastighetsägare. Detta innebär en ny uppgift för hyresnämnden. Den nya partsbehörigheten för samfällighetsföreningen torde emellertid inte medföra några förändringar i fråga om handläggningen av ärendetypen. Vidare bedöms den föreslagna regeln endast bli tillämplig i mycket få ärenden, eftersom förslaget bara omfattar sådana hyresgäster som innehar det ursprungliga hyresavtalet efter en genomförd omvandling.
Detsamma gäller för förslaget i fråga om en samfällighetsförenings möjlighet att enligt 12 kap. 18 e § JB ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra vissa åtgärder. Eventuella kostnadsökningar bedöms kunna rymmas inom ramen för befintliga anslag.
Domstolarna
Tvister med anledning av omvandlingsförfarandet i övrigt är avsedda att handläggas i allmän domstol, det vill säga tingsrätt med överprövning av hovrätt och Högsta domstolen.
Det kan antas att det kommer uppstå tvister med anledning av omvandlingsförfarandet, exempelvis i frågan om en förköpsberättigad hyresgästs rätt har förbigåtts eller om det har förekommit felaktig information i samband med köpet. Detta kan i så fall röra sakfrågor som är nya för domstolarna. Förfarandet kommer dock att följa vanliga tvistemålsregler. Det torde knappast krävas några särskilda utbildningsinsatser inom domstolarna med anledning av förfarandet.
Utredningen föreslår också att det ska införas en möjlighet för en samfällighetsförening att ansöka om att en misskötsam ägarlägenhetsägare ska kunna föreläggas vid vite att sälja sin ägarlägenhet. Det blir därefter allmän domstols uppgift att pröva om vitet ska dömas ut eller inte. Denna måltyp är ny, men inte väsensskild från andra mål som allmän domstol redan handlägger, exempelvis
Konsekvensutredning SOU 2024:83
328
förelägganden enligt 3 kap. 11 § tredje stycket JB mot en ägarlägenhetsägare att upphöra med störningar eller dylik misskötsamhet.
Utredningen förutspår att antalet ansökningar om att ägarlägenhetsägaren ska föreläggas att sälja lägenheten kommer att bli mycket få. Det torde inte krävas någon vidareutbildning eller anpassning av verksamheten i övrigt.
Lantmäterimyndigheternas förrättningsbeslut kan överklagas till mark- och miljödomstol, med överprövning av Mark- och miljööverdomstolen. Även inom ramen för dessa domstolars handläggning kommer det att kunna uppstå nya frågor där det saknas praxis. Förrättningsbeslut överklagas generellt i liten utsträckning och det saknas anledning att bedöma att förrättningsbeslut gällande omvandling skulle utgöra något undantag. Kostnadsökningarna för en ökad måltillströmning torde knappast bli märkbar.
Den ökade arbetsbelastning som de nya måltyperna kommer att medföra för domstolarna torde alltså totalt sett bli mycket liten, sett till det förväntade antalet omvandlingar. Kostnadsökningarna bedöms kunna rymmas inom ramen för befintliga anslag.
Kronofogdemyndigheten
En konsekvens av det föreslagna systemet med ett vitesföreläggande om försäljning av ägarlägenheten är att utdömande av kraftiga viten kan leda till fler utmätningar av ägarlägenhetsägares egendom och i förlängningen även exekutiva försäljningar av ägarlägenheter om stora vitesbelopp utdöms för privatpersoner. Kostnadsökningarna för eventuella tillkommande ärenden bedöms kunna rymmas inom ramen för befintliga anslag.
19.4.4 Konsekvenser för enskilda och företag
Hyresgäster och andra boende
Förslaget om omvandling syftar till att erbjuda förstahandshyresgäster rätten att köpa bostaden i samband med omvandlingsförfarandet. Hyresrätter i flerbostadshus är den vanligaste boendeformen i Sverige, sett till antalet hushåll, enligt statistik från SCB. Av Sveriges knappt 5 miljoner hushåll bor ungefär 50 procent i en
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
329
lägenhet i ett flerbostadshus. Förslagen kan alltså få påverkan på många olika slags hushåll.
Den enskilda hyresgästen som berörs av omvandlingsförfarandet kommer att få en möjlighet att köpa en ägarlägenhet till ett pris som i regel torde ligga något lägre än marknadspriset för en motsvarande lägenhet. Fastighetsköpet kommer emellertid även att vara förenat med kostnader, bland annat för lagfart och inteckningar. För att kunna köpa lägenheten krävs liksom vid övriga fastighetsförvärv som regel att köparen kan finansiera sitt förvärv med hjälp av bolån från en bank eller motsvarande kreditinstitut. Det förutsätter att personen har en ordnad ekonomi. Det innebär att omvandlingen inte kommer att kunna utnyttjas av alla hyresgäster som berörs.
Att äga sitt boende är fördelaktigt ur många aspekter. För de hyresgäster som berörs innebär omvandlingsförfarandet en möjlighet att bo kvar i den bostad och det bostadsområde där man trivs men med en äganderätt till bostaden. Det innebär för de flesta en trygghet att äga sitt boende. Det kan emellertid också, just i fråga om ägarlägenheter och i synnerhet efter en omvandling, vara förenat med vissa risker. Det kan innebära att de nyblivna fastighetsägarna tvingas bekosta stora renoveringar på gemensamhetsanläggningar och andra gemensamma utrymmen som inte förutsågs vid köpet. Det föreslagna förfarandet är utformat för att i möjligaste mån minimera sådana risker, men de går inte att helt förhindra.
För den hyresgäst som inte vill köpa sitt boende ska några rättsliga eller ekonomiska konsekvenser inte uppkomma. Han eller hon ska kunna bo kvar i sin lägenhet med oförändrat besittningsskydd. En annan sak är att en enskild hyresgäst ändå kan känna sig drabbad av att den lägenhet som han eller hon hyr omvandlas. Det kan upplevas som en mer osäker boendesituation att hyresgästen, till exempel efter försäljning av ägarlägenheten, får en ny hyresvärd som kanske saknar kunskap om vad det innebär att vara hyresvärd. En hyresgäst kan också uppleva det som mer olustigt att försöka driva igenom förändringar av skötseln av de gemensamma delarna av byggnaden i en samfällighetsförening än gentemot en professionell hyresvärd.
Om många av ägarlägenheterna i en byggnad köps i syfte att hyras ut till andra personer så kan det medföra en stor omsättning på personer som bor mer eller mindre kortvarigt i byggnaden. Det
Konsekvensutredning SOU 2024:83
330
kan leda till en sämre och mer otrygg boendemiljö för de stadigvarande boende. Aktörer med erfarenhet av att utveckla ägarlägenheter har vittnat om att det förekommer att ägarlägenheter används för så kallad korttidsuthyrning, exempelvis genom Airbnb.
Fastighetsägare och bostadsutvecklare
För fastighetsägare som förvaltar en eller flera hyresfastigheter innebär förslagen en större valfrihet och flexibilitet i fråga om förvaltningen av fastighetsbeståndet. Med omvandlingsförfarandet så blir det möjligt att sälja lägenhetsbeståndet successivt, vilket kan medföra finansiella fördelar. En del av en byggnad kan exempelvis säljas som ägarlägenheter och för försäljningsintäkterna kan fastighetsbolaget dels renovera upp kvarvarande lägenheter, dels investera i nya projekt.
För den fastighetsägare som inleder en omvandling medför förfarandet en rad åtgärder som måste vidtas och kostnader hänförliga till fastighetsbildningen och framtagande av de handlingar som krävs. En fastighetsägare torde därför bara inleda ett förfarande om han eller hon har goda förutsättningar att sälja de omvandlade ägarlägenheterna. Som anges ovan kan det därför antas att mindre fastighetsbolag kommer ha en mer avvaktande hållning i fråga om att inleda ett omvandlingsförfarande.
För bostadsutvecklare innebär förslaget om ändringar i det befintliga regelsystemet för ägarlägenheter att en större flexibilitet medges i fråga om utformningen av byggnationsprojekt. Det kan till exempel bli möjligt att bygga två ägarlägenheter på en befintlig bostadsfastighet. Det kan också komma i fråga att bygga småhus som innehåller två bostäder som utgör var sin fastighet.
Banker och andra kreditinstitut
Banker och andra kreditinstitut kan påverkas av ett omvandlingsförfarande genom att de hyresgäster som erbjuds att köpa lägenheterna ansöker om bolån. Ägarlägenheter som bildas genom omvandlingsförfarandet kommer att utgöra ett nytt slags objekt på bostadsmarknaden. Det kan, särskilt i ett inledande skede, vara svårt att värdera sådana objekt ur ett kreditgivningshänseende. Andra-
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
331
handsvärdet på en ägarlägenhet har ännu inte prövats i stor omfattning. De delar av förslaget som avser underlag inför erbjudande om köp, det vill säga besiktning, marknadsvärdering och underhålls- och förnyelseplan, syftar bland annat till att bereda bankerna en viss hjälp att bedöma riskerna med kreditgivningen.
19.4.5 Konsekvenser för bostadsmarknaden
En marginell påverkan på hyresrättsbeståndet
Det föreslagna omvandlingsförfarandet medför inte effekter på antalet bostäder utan enbart att befintliga bostäder byter upplåtelseform. I samma utsträckning som omvandlingsförfarandet bidrar till fler ägarlägenheter så minskar antalet hyreslägenheter i hyreshus. De hyresgäster som inte önskar köpa sina lägenheter behåller emellertid sina hyresrätter. Antalet hyresrätter i byggnaden torde därför minska successivt efter en omvandling.
Utifrån den begränsade omfattning som utredningen bedömer att omvandlingsförfarandet kommer att tillämpas i så torde effekten på hyresrättsbeståndet som helhet vara mycket liten, i vart fall inledningsvis sedan de nya reglerna trätt i kraft. Ett omvandlingsförfarande kan dock få betydande påverkan inom ett enskilt bostadsområde. Om antalet hyresrätter minskar i ett eftertraktat område så kan det ha effekter i form av en ökad prisutveckling för bostadsrätter och andra ägarlägenheter.
Det är tänkbart att vissa ägarlägenheter kommer att förvärvas i syfte att hyras ut till andra. Det kan medföra att fler lägenheter blir tillgängliga för tillfällig uthyrning genom bland annat privatuthyrning. Det kan göra det enklare att hitta tillfälliga bostäder att hyra. För de personer som letar efter ett långsiktigt hyresavtal så kan omvandlingsförfarandet leda till ett försämrat utbud. Vissa av de problem som typiskt sett brukar hänföras till andrahandshyresmarknaden kan uppkomma även när ägarlägenheter hyrs ut i stor utsträckning. Om många lägenheter i en byggnad hyrs ut på kortvariga hyresavtal kan sammanhållningen i byggnaden påverkas negativt och det kan upplevas som en mer otrygg boendemiljö eftersom de boende inte känner sina grannar.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
332
Störst påverkan i storstadsområdena
Omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter förväntas framför allt ske i storstadsområden. Detta antagande är gjort dels utifrån att det är i dessa områden som det hittills har funnits en efterfrågan på ägarlägenheter, dels utifrån att det är i dessa områden som ombildning till bostadsrätter historiskt har gjorts i högst omfattning. Ungefär hälften av de ägarlägenheter som finns i dag ligger i Stockholms län. Ytterligare 30 procent av ägarlägenheterna ligger i västra Götalands län, Uppsala län och Skåne län (med koncentration till Göteborg, Uppsala och Malmö). Endast 20 procent av det totala antalet ägarlägenheter är belägna utanför dessa fyra län.1
Det är troligt att omvandling kommer att tillämpas på ungefär samma lokala bostadsmarknader som de där ombildning till bostadsrätter är populära, det vill säga i områden där efterfrågan på ägda boenden är stor. Det kan bidra till att antalet ombildningar till bostadsrätter minskar något.
I de så kallade miljonprogramsområdena, som ofta är belägna i storstäderna, finns många hyresfastigheter som skulle kunna bli föremål för omvandling. Många av hyresfastigheterna i dessa områden består av ett stort antal lägenheter. Om det finns ett intresse hos en del av hyresgästerna att förvärva sin lägenhet skulle en fastighetsägare kunna använda så kallad partiell omvandling för att sälja lägenheterna till de hyresgäster som önskar köpa. Det kan gynna samtliga boende eftersom fastighetsägaren på så sätt kan få in kapital till underhåll och skötsel av det kvarvarande lägenhetsbeståndet. Det medför också områden med en diversitet i fråga om boendeformerna, vilket kan föra med sig fördelar.
Det finns dock några faktorer som begränsar genomslagskraften för omvandling till ägarlägenheter i miljonprogramsområdena. Flera av hyresfastigheterna i dessa områden är uppförda på tomträtter (se ovan avsnitt 19.4.2). Vidare torde inte alla hyresgäster ha ekonomiska möjligheter att förvärva sina boenden.
1 SCB, 2024, ”Antal lägenheter efter hustyp, upplåtelseform, år och region”.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
333
Förslaget om ägarlägenheter i småhus torde ha en liten påverkan på bostadsmarknaden
Möjligheten att bilda ägarlägenheter i småhus kommer troligen att användas både i storstadsområden och utanför dessa områden. Stora villor som skulle kunna användas av två hushåll finns i många typer av områden. Det är emellertid tänkbart att bostadspriserna inom villaområden i större städer gör det särskilt attraktivt för villaägaren att sälja en del av sitt hus. Det är också i dessa områden som det råder bostadsbrist och där efterfrågan på fler bostäder generellt är högre. Därför kan det tänkas att den föreslagna möjligheten får något större genomslagskraft i storstadsområden där det är attraktivt att bo.
Förslaget kommer att kunna leda till en ökad variation i bostadsutbudet, vilket medför att bostäderna i ett område blir tillgängliga för en större grupp av människor. Det kan leda till förändringar i bostadsområdens karaktär, särskilt i traditionella villaområden. Att det skapas lägenheter i småhus kan leda till en ökad befolkningstäthet och förändra den sociala dynamiken i området.
Förslaget kan, om än i marginell utsträckning, underlätta bostadsbristen i de områden där ägarlägenheterna bildas. Det kan å andra sidan påverka hyresmarknaden om fastighetsägare väljer att sälja delar av sina hus som ägarlägenheter i stället för att hyra ut dem. Det är inte troligt att förslaget kommer att få någon märkbar påverkan på priserna på småhusmarknaden eller på efterfrågan på småhus generellt.
19.4.6 Övriga konsekvenser
Betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet
Som utvecklas närmare i kapitel 4 så kan ett omvandlingsförfarande medföra en förhöjd risk för att fastighetsrelaterad brottslighet i samhället ökar. Fastighetsmarknaden används i dag i förhållandevis stor omfattning av kriminella i syfte att tvätta pengar. Både själva förvärvet av fastigheten och innehavet av fastigheten kan vara en del av det brottsliga upplägget (Polismyndighetens informationsblad 2021).
Risken för sådan brottslig verksamhet intensifieras genom ett omvandlingsförfarande, i och med att många relativt billiga bostäder
Konsekvensutredning SOU 2024:83
334
säljs i ett område. Överlåtelser i samband med omvandlingsförfarandet kan ske utan att någon oberoende fastighetsmäklare är involverad. Då görs ingen utomstående kontroll av hur fastighetsförvärven finansieras. Vidare är ägarlägenheter i sig, till skillnad från bostadsrätter, förbundna med vissa risker för brottslig verksamhet i och med att det i princip går att använda lägenheterna utan någon kontroll från utomstående och fritt upplåta nyttjanderätten till dem. Om omvandling genomförs i ett socialt utsatt bostadsområde där kriminella grupperingar verkar så kan ägarlägenheter förvärvas av personer med kriminell anknytning, antingen med hjälp av bulvaner eller genom direkta förvärv, för att stärka den kriminella gruppens maktpositionering i området.
Utredningen har övervägt om omvandlingsförfarandet ska begränsas på något särskilt sätt eller vara förenat med någon särskild form av kontroll för att förebygga risken för att överlåtelser sker inom ramen för kriminell verksamhet. Utredningen föreslår emellertid inte några sådana åtgärder.
Utredningens förslag på att en ägarlägenhetsägare ska kunna föreläggas att sälja sin lägenhet om han eller hon missköter sig syftar till att kunna motverka brottslig verksamhet i lägenheten. Om en ägarlägenhetsägare använder lägenheten för brottslig verksamhet och därmed gör omgivningen otrygg för övriga boende ska föreningen kunna föra talan om att han eller hon ska föreläggas att flytta.
I övrigt torde förslaget inte påverka det brottsförebyggande arbetet.
Konsekvenser för integration och utanförskap
Ägarlägenheter är som ovan anges en utbredd upplåtelseform i många andra länder. Det kan tänkas att intresset av att förvärva sin lägenhet som ägarlägenhet kan vara större bland personer som kommer från länder där ägarlägenheter är vanligt. Om det skapas möjligheter för personer som är etablerade i samhället och som har inkomst och arbete att bo kvar i det område där de hyrt lägenheter, så kan det få gynnsamma effekter på boendemiljön i området i stort.
Förslaget riktar sig mot alla typer av hyresgäster som bor i lägenheter som kan bli aktuella för omvandling. Personer med utländsk bakgrund (utrikes födda eller födda i Sverige med två utrikes födda
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
335
föräldrar) bor i större utsträckning än dem med svensk bakgrund i hyreslägenheter.2 Det finns därmed en möjlighet att utrikes födda kommer att påverkas mer än inrikes födda. Utredningen bedömer att förslagen är förenliga med de integrationspolitiska målen.
Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män
Kvinnor sparar i genomsnitt mindre än män och har därför en lägre ekonomisk buffert. Förslaget på ett omvandlingsförfarande bedöms därför komma manliga hyresgäster till godo i högre utsträckning än kvinnliga, eftersom de bedöms ha större möjligheter att förvärva sitt boende i samband med omvandlingen. Män äger redan i dag i högre utsträckning sitt boende än kvinnor.3
Konsekvenser för boendesegregation
Omvandlingsförfarandet av hyreslägenheter till ägarlägenheter syftar inledningsvis till att erbjuda de befintliga boende en möjlighet att köpa lägenheten, varför någon omedelbar påverkan på bosättningsmönster inte torde uppstå i det område som berörs av omvandlingen. Om andelen ägda bostäder ökar i ett område som annars domineras av hyresrätt kan det leda till att bostadsmarknaden i området diversifieras.
Ägarlägenheter är en väl utbredd upplåtelseform i många andra länder. För boende med utländsk härkomst kan därför tänkas ha en positiv inställning till ägarlägenheter som boendeform, varför det kan finnas ett särskilt intresse för omvandling inom områden där en stor andel av de boende är födda utomlands. Det kan bidra till att hyresgäster som har ekonomiska medel att köpa en bostad väljer att bo kvar i området.
En blandad bostadsstruktur kan minska ekonomisk segregation genom att fler medel- och höginkomsttagare stannar kvar eller flyttar
2 https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/hushallens-ekonomi/inkomsteroch-inkomstfordelning/hushallens-boende/pong/statistiknyhet/hushallens-boende-2023/, hämtad 2024-10-06. 3 https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/hushallens-ekonomi/inkomsteroch-inkomstfordelning/hushallens-boende/pong/statistiknyhet/hushallens-boende-2023/, hämtad 2024-10-06.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
336
in i områden som tidigare dominerats av hyresrätter. Detta kan skapa en positiv utveckling i dessa områden.
Positiva erfarenheter avseende en sådan utveckling finns från projekt i både Sverige och utomlands. I Danmark har ägarlägenheter byggts i bostadsområden som i övrigt består av hyresfastigheter. Erfarenheten från dessa projekt är att de sociala problemen inom områdena har minskat.
En konsekvens av att ägarlägenheter kan bildas i småhus är det kan leda till förändringar i bostadsområdens karaktär, särskilt i traditionella villaområden. Att det skapas lägenheter i småhus kan leda till en ökad befolkningstäthet och förändra den sociala dynamiken i området. Det kan göra det möjligt för personer med olika socioekonomisk bakgrund att bo i samma områden.
Övriga konsekvenser
De kommunala bostadsbolagen omfattas av möjligheten att omvandla befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter. Förslagen bedöms inte ha någon betydelse för den kommunala självstyrelsen och innebär inte några ytterligare uppgifter för kommunerna. Utredningen bedömer inte att förslagen kommer att ha någon betydelse för sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet.
Förslagen påverkar inte små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, i annan mån än att en potentiellt större flexibilitet och nya affärsmöjligheter inom fastighetsbranschen kan gynna små företag. Det saknas anledning att anta att förslagen får effekter av betydelse för företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt.
Förslagen bedöms inte påverka Sveriges skyldigheter till följd av medlemskapet i Europeiska unionen eller andra internationella åtaganden.
337
20 Författningskommentar
Introduktion till författningskommentaren
I detta kapitel kommenterar utredningen den nya lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och de föreslagna ändringarna i andra författningar.
Den lagtekniska lösning som valdes av 2012 års ägarlägenhetsutredning, och som även förevarande utredning ansluter sig till, är att omvandlingsförfarandet regleras i en ny lag. De fastighetsbildningsrättsliga åtgärder som bildande av ägarlägenhetsfastigheter kräver regleras redan i befintliga regler i fastighetsbildningslagen (1970:988). De särregleringar som en omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter föranleder kan på ett ändamålsenligt sätt fogas in i den lagen. De regler avseende förfarandet som tar sikte på att reglera hyresgästernas rättigheter passar däremot bäst i en separat lag. För en mer utförlig redogörelse för övervägandena i dessa frågor, se avsnitt 21.1 i SOU 2014:33.
I författningskommentaren hänvisas till aktuellt avsnitt i allmänmotiven. Som anges i avsnitt 3.2 ovan tar våra överväganden som regel utgångspunkt i 2014 års betänkande och förslagen läggs fram utan att samtliga bakomliggande överväganden i SOU 2014:33 redovisas på nytt. Våra hänvisningar till allmänmotiven i det följande innebär alltså inte att betänkandet kan läsas isolerat. För att få en fullständig bild av de överväganden som ligger bakom ett författningsförslag krävs att våra motiv läses tillsammans med SOU 2014:33. I varje avsnitt av förevarande betänkande hänvisas till relevant avsnitt i SOU 2014:33.
Författningskommentar SOU 2024:83
338
20.1 Förslaget till lag om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Lagens innehåll
1 § I denna lag finns bestämmelser om omvandling av bostadslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och om hyresgästernas rättigheter i samband med och efter en sådan omvandling.
Paragrafen beskriver lagens innehåll. Lagen innehåller särskilda förfaranderegler för situationer när det är aktuellt att bilda ägarlägenhetsfastigheter av utrymmen som vid tillfället utgör bostadslägenheter.
Med bostadslägenhet avses en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Begreppet har samma innebörd här som i 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken, nedan JB.
Paragrafen upplyser också om att det finns bestämmelser i lagen som reglerar hyresgästernas rättigheter i samband med och efter det att lägenheterna som de hyr omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. Syftet med omvandlingar är ytterst att hyresgästerna ska få ta över lägenheterna eller de ägarlägenhetsfastigheter som har bildats. Den övervägande delen av lagens bestämmelser reglerar just hyresgästernas rätt att före andra köpa lägenheten i samband med omvandlingen och vid senare försäljningar. Att hyresgästernas rättsliga ställning inte ska påverkas av en omvandling framgår av vårt förslag till ändring i 12 kap. 1 § JB. Där framgår att det kapitlets bestämmelser som rör ägarlägenhetsfastigheter inte ska tillämpas på hyresavtal som ingåtts innan lägenheten blev en ägarlägenhetsfastighet.
Ägarlägenhetsfastigheter kan även bildas av utrymmen som används som bostäder i en- eller tvåbostadshus. Om sådana bostadslägenheter är upplåtna med hyresrätt blir förevarande lags regler till skydd för hyresgästen tillämpliga.
Regler om bildande av ägarlägenhetsfastigheter finns i fastighetsbildningslagen (1970:988). Där framgår närmare vilka allmänna och särskilda villkor som måste vara uppfyllda för att ägarlägenhetsfastigheter ska kunna bildas av utrymmen i bostadshus. I samband med att ägarlägenhetsfastigheterna bildas ska lantmäterimyndigheten även beakta bestämmelserna i anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
SOU 2024:83 Författningskommentar
339
Vad omvandling är
2 § Omvandling innebär att en bostadslägenhet som är uthyrd eller kan hyras ut blir en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i denna lag och fastighetsbildningslagen (1970:988).
Omvandling kan inte ske av en bostadslägenhet i en byggnad som
1. ägs av en bostadsrättsförening,
2. ägs eller hyrs av en kooperativ hyresrättsförening, eller
3. inte utgör tillbehör till fastighet.
Paragrafen innehåller en definition av begreppet omvandling. En omvandling innebär att en hyreslägenhet genom fastighetsbildning i enlighet med bestämmelserna i denna lag och fastighetsbildningslagen (1970:988), nedan FBL, blir en ägarlägenhetsfastighet. Övervägandena finns i avsnitt 5.2 och kapitel 15.
Av paragrafen framgår att lagen avser omvandling av bostadslägenheter som är eller kan vara uthyrda, det vill säga hyreslägenheter, till ägarlägenhetsfastigheter. Uttrycket ”är uthyrda eller kan hyras ut” är hämtat från bostadsförvaltningslagen (1977:792). Liksom i den lagen har det ingen betydelse för lagens tillämpningsområde om någon lägenhet inte är uthyrd. En hyreslägenhet som i samband med omvandlingen inte är uthyrd, det vill säga som tillfälligt står tom, kan alltså omvandlas och omvandling kan ske även om ingen lägenhet i byggnaden är uthyrd. I den senare situationen blir emellertid förevarande lags bestämmelser till skydd för befintliga hyresgäster inte tillämpliga.
Själva omvandlingsförfarandet kan sägas bestå av dels fastighetsbildningsrättliga åtgärder som hanteras inom ramen för en lantmäteriförrättning hos lantmäterimyndigheten i enlighet med FBL, dels förfaranderegler till skydd för hyresgästerna i enlighet med denna lag. Omvandling kan endast ske på initiativ av ägaren till den fastighet där de bostadslägenheter som ska omvandlas ligger. Det följer av de regler som gäller för initiativet till sådan fastighetsbildning som måste ske för att omvandlingen ska kunna genomföras. I 10 kap. 6 § första stycket FBL anges att avstyckning sker på ansökan av fastighetens ägare. Enligt 4 kap. 11 § första stycket FBL anses den som har lagfart på fastigheten vara ägare, om det inte visas att fastigheten tillhör annan.
Hyresgästerna har alltså inte någon möjlighet att själva ta initiativet till att omvandla bostadslägenheterna till ägarlägenhetsfastigheter, i motsats till den initiativrätt som hyresgäster har enligt
Författningskommentar SOU 2024:83
340
lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.
Även om fastighetsägaren har sålt ett utrymme i byggnaden, som ska omvandlas till ägarlägenhetsfastighet, till en hyresgäst så har den ursprunglige fastighetsägaren ensam rätt att påkalla fastighetsbildning. Det framgår av 10 kap. 6 § tredje stycket FBL. Fastighetsägaren ska alltså kunna sälja utrymmen i byggnaden till hyresgästerna inför en omvandling utan att riskera att någon av dem föregriper omvandlingsförfarandet.
Andra stycket anger i vilka fall det inte är tillåtet med omvand-
ling av en bostadslägenhet till en ägarlägenhetsfastighet. Det är bara hyreslägenheter som omfattas av lagens tillämpningsområde. Bostadsrätter och kooperativa hyresrätter, som visserligen kan hyras ut, omfattas inte. När det gäller kooperativa hyresrätter omfattas de inte, vare sig om föreningen äger byggnaden eller om byggnaden hyrs av föreningen. För att det ska kunna bli aktuellt med att omvandla hyreslägenheter krävs det att lägenheterna ligger i en byggnad som är fastighetstillbehör. Byggnaden får inte stå på en fastighet som är upplåten med tomträtt. Övervägandena i fråga om tomträtt finns i kapitel 15.
Omvandlingens omfattning
3 § En omvandling ska omfatta samtliga bostadslägenheter i en byggnad.
Om olika delar av byggnaden hör till skilda fastigheter ska byggnadsdelen inom varje fastighet anses som en byggnad vid tillämpningen av denna lag.
Första stycket gäller inte vid omvandling av en bostadslägenhet i ett en- eller tvåbostadshus.
Paragrafen reglerar omvandlingens omfattning. Övervägandena finns i avsnitt 5.4.
Första stycket första meningen innebär att en omvandling av
lägenheter i en byggnad till ägarlägenhetsfastigheter som huvudregel alltid måste omfatta samtliga bostadslägenheter i byggnaden. Det är alltså inte möjligt att bara omvandla några av bostadslägenheterna i en byggnad till ägarlägenhetsfastigheter. Finns det lokaler, kontor eller liknande i samma byggnad omfattas de inte av en omvandling. Det är det användningssätt som anges i detaljplan och bygglov som avses. Den fastighetsägare som vill att även utrymmen
SOU 2024:83 Författningskommentar
341
som är lokaler ska bli ägarlägenhetsfastigheter får begära fastighetsbildning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), nedan FBL.
Av första stycket andra meningen framgår att om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter, är det tillräckligt att lägenheterna inom en av fastigheterna omvandlas. Det tydliggörs att med begreppet byggnad ska vid sådan tillämpning avses, förutom byggnad i traditionell mening, även en del av en byggnad, när delen ligger inom en egen fastighet. Det kan vara möjligt att genom traditionell fastighetsbildning dela upp en större byggnadskropp i skilda fastigheter, förutsatt att villkoren i fastighetsbildningslagen för fastighetsbildningen är uppfyllda. Om så sker behöver inte samtliga bostadslägenheter inom hela byggnadskroppen omvandlas. Det är tillräckligt att lägenheterna inom den del av byggnaden som tillhör en viss fastighet omvandlas. Om en byggnad genom tredimensionell fastighetsbildning delas upp på höjden i två eller flera fastigheter, där några våningsplan utgör en fastighet, är det på samma sätt tillräckligt att lägenheterna inom någon av de nybildade fastigheterna, eller inom stamfastigheten, omvandlas. En bestämmelse om detta har tagits in i en ny paragraf, 3 kap. 1 c § FBL.
Om det finns flera byggnader på samma fastighet är det inte ett krav att lägenheterna i samtliga byggnader omvandlas. I det fallet räcker det alltså att samtliga lägenheter i en av byggnaderna omvandlas.
Av andra stycket framgår att om det är fråga om omvandling av en eller två bostadslägenheter i ett småhus gäller inte något krav på att samtliga bostadslägenheter i byggnaden måste omvandlas. Det ska vara möjligt att avstycka enbart en bostadslägenhet i småhuset och omvandla den till en ägarlägenhetsfastighet, medan resten av byggnaden kvarstår som en traditionell fastighet. Lagen får endast tillämpning på bildande av ägarlägenhetsfastigheter i småhus om en eller båda av bostadslägenheterna i småhuset är uthyrda när ansökan om omvandling ges in till lantmäterimyndigheten. I undantagsfall kan småhus som i taxeringshänseende är betecknade som en- eller tvåbostadshus innehålla tre bostadslägenheter. Gränsdragningsfrågor gällande om sådana hus ska anses vara flerbostadshus eller inte har uppmärksammats i hyresrättslig praxis. Motsvarande problematik kan uppstå när en ansökan om att omvandla en enstaka lägenhet i ett småhus ges in till lantmäterimyndigheten.
Författningskommentar SOU 2024:83
342
Vad som utgör ett en- eller tvåbostadshus får bedömas av lantmäterimyndigheten i varje enskilt fall.
Förhållandet till ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
4 § En anteckning i fastighetsregistret om en intresseanmälan enligt 3 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt utgör hinder för omvandling. I 3 a § i den lagen finns bestämmelser om när en omvandling utgör hinder för anteckning av en intresseanmälan.
Paragrafen innehåller en bestämmelse om att en intresseanmälan som antecknats i fastighetsregistret utgör hinder för fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter. Övervägandena finns i avsnitt 12.2.
Hyresgäster som vill förvärva den fastighet som de bor i för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt har enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, nedan ombildningslagen, genom en förening förtursrätt till förvärv av fastigheten under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Ett krav är att föreningen har gjort en intresseanmälan som antecknats i fastighetsregistret. En sådan intresseanmälan gäller under två års tid och under den tiden får fastighetsägaren inte överlåta fastigheten till någon annan (med vissa i lagen närmare angivna undantag) utan att föreningen först fått ett hembud med erbjudande om att förvärva fastigheten.
Bestämmelsen innebär att så länge det finns en intresseanmälan från en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening inskriven i fastighetsregistret kan fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter inte genomföras. Det är alltså inte möjligt att kringgå en intresseanmälan genom att ansöka om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter. Om en sådan ansökan görs ska lantmäterimyndigheten avvisa den.
Hyresgästerna har enligt 5 a § ombildningslagen möjlighet att ta tillbaka en intresseanmälan. Om fastighetsägaren vill omvandla lägenheterna och en majoritet av hyresgästerna föredrar en omvandling före en ombildning till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter, kan de alltså besluta att ta tillbaka anmälan. Det kräver
SOU 2024:83 Författningskommentar
343
att hyresgästerna i minst hälften av de uthyrda lägenheterna har röstat för att föreningen inte ska förvärva den fasta egendomen.
I andra meningen hänvisas till en ny bestämmelse i ombildningslagen. Där framgår att om det när en intresseanmälan görs redan har gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas i byggnaden får en intresseanmälan inte antecknas. Om en ansökan om fastighetsbildning som avser omvandling har gjorts går den alltså före en intresseanmälan och utgör hinder för att anteckna en anmälan i fastighetsregistret. I 22 § i förevarande lag finns bestämmelser om att lantmäterimyndigheten ska anmäla till inskrivningsmyndigheten när en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter görs. Inskrivningsmyndigheten ska då anteckna i fastighetsregistrets inskrivningsdel att sådan fastighetsbildning pågår.
Hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten
5 § En hyresgäst har rätt att köpa den ägarlägenhetsfastighet som hyresgästens bostadslägenhet har omvandlats eller ska omvandlas till. Rätten att köpa ägarlägenhetsfastigheten gäller i samband med omvandlingen enligt 8–14 §§ eller, om rätten till köp inte utnyttjats då, efter omvandlingen enligt 15–20 §§. Den som hyr lägenheten i andra hand har inte rätt att köpa fastigheten.
Om hyresgästen på förhand avstår från rätten att köpa ägarlägenhetsfastigheten är detta utan verkan.
Om två eller flera gemensamt hyr lägenheten har de rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten gemensamt. En hyresgäst har också rätt att köpa fastigheten gemensamt med en make eller sambo eller en annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten.
Paragrafen behandlar hyresgästens rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr. Övervägandena finns i kapitel 6 och avsnitt 7.2.
I första stycket anges att en hyresgäst har rätt att köpa sin lägenhet som en ägarlägenhetsfastighet dels med anledning av det erbjudande som fastighetsägaren enligt 8 § är skyldig att lämna hyresgästerna i samband med omvandlingen, dels vid senare försäljningar. Förfarandet i samband med dessa försäljningar regleras i de paragrafer som anges. Paragrafen ger samtliga de hyresgäster som bor i lägenheterna vid tidpunkten för omvandling en rätt att få köpa den bostadslägenhet som de bor i och som ska bli en ägarlägenhetsfastighet. En fastighetsägare har därför inte möjlighet att
Författningskommentar SOU 2024:83
344
i samband med omvandlingsförfarandet slå samman till exempel två uthyrda hyreslägenheter till en större lägenhet som omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet.
Det är den hyresgäst som innehar hyresrätten vid den specifika tidpunkten då fastighetsägaren riktar sitt erbjudande om försäljning av lägenheten som har rätt att köpa lägenheten. Förvärvsrätten omfattar bara den egna lägenheten. Hyresgästens köp av lägenheten i samband med omvandlingen kan avse det utrymme i byggnaden som ska omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet. Rätten att köpa omfattar det eller de utrymmen som genom fastighetsbildningen kommer att tillhöra ägarlägenhetsfastigheten, det vill säga utöver själva bostadslägenheten även tillhörande utrymmen som exempelvis en altan eller balkong. Det kan emellertid vara så att fastighetsägaren redan innan han eller hon erbjuder hyresgästen att köpa lägenheten har ansökt om fastighetsbildning och att lägenheten då redan har blivit en ägarlägenhetsfastighet.
Begreppet ”i samband med omvandlingen”, som återfinns även i 8 §, innebär att det står fastighetsägaren fritt att välja när han eller hon vill lämna sitt erbjudande till hyresgästerna om att köpa ägarlägenhetsfastigheterna, antingen före eller efter det att fastighetsbildning har skett. Emellertid följer en begränsning av 8 § andra stycket – erbjudandet måste lämnas senast två månader efter det att fastighetsbildningsbeslutet för bildande av ägarlägenheter har fått laga kraft.
Hyresgästens rätt att köpa lägenheten innebär inget annat än en rätt att köpa hela lägenheten och bara den egna lägenheten. Man kan tänka sig situationer där hyresgästen bara vill köpa en del, det vill säga en andel i ägarlägenhetsfastigheten som lägenheten ska omvandlas till eller redan har omvandlats till. Ett sådant köp är naturligtvis fullt möjligt att genomföra, men det bygger i så fall på att hyresgästen kommer överens med fastighetsägaren om detta. Fastighetsägaren kan alltså inte tvingas in i ett samägande med hyresgästen. Konsekvensen av att en hyresgäst köper endast en andel av en ägarlägenhetsfastighet är att hyresrätten till lägenheten upphör, se 21 §.
I stycket anges vidare att rätten att köpa lägenheten inte omfattar en andrahandshyresgäst. Det är förstahandshyresgästen/-hyresgästerna som har rätt att få ett erbjudande om köp. I vissa fall kan
SOU 2024:83 Författningskommentar
345
även en make, sambo eller närstående till en hyresgäst ha rätt att köpa lägenheten, se 12 § andra stycket och 18 § andra stycket.
Av andra stycket framgår att hyresgästen inte på förhand kan avstå från rätten att köpa lägenheten. Syftet med bestämmelsen är att skydda hyresgästen och motverka att fastighetsägaren kringgår lagens bestämmelser genom att på förhand se till att hyresgästerna inte ska köpa sina lägenheter vid en omvandling. En klausul till exempel i ett hyreskontrakt om att hyresgästen avsäger sig rätten att köpa lägenheten är alltså inte giltig. Inte heller är en överenskommelse mellan parterna om att hyresgästen avstår från sin rätt bindande för hyresgästen. En annan sak är att hyresgästen givetvis kan tacka nej till ett konkret erbjudande om köp.
I tredje stycket förtydligas att när fler än en person står som hyresgäster i hyresavtalet kan rätten att köpa lägenheten tillkomma två eller flera hyresgäster gemensamt.
Tredje stycket andra meningen ger vidare en rätt för en hyresgäst
att köpa lägenheten tillsammans med en make, sambo eller annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen i lägenheten. Maken eller sambon ska ha sin bostad i lägenheten. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken, nedan JB. För att annan närstående ska ha rätt att köpa lägenheten krävs att denne varaktigt sammanbor med hyresgästen. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 34 § första stycket JB.
6 § Fastighetsägaren ska tillsammans med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa fastigheterna.
Om det sker någon förändring av vilka hyresgäster som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheterna innan fastighetsbildningsbeslutet varigenom fastigheterna bildas får laga kraft, ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten.
Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens skyldighet dels att ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa sina lägenheter när han eller hon ansöker om fastighetsbildning, dels att anmäla förändringar som sker under förrättningstiden. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.
Författningskommentar SOU 2024:83
346
När fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning ska han eller hon samtidigt ge in en förteckning över de hyresgäster som har rätt att köpa sin lägenhet.
Rätten att köpa lägenheten är knuten till den som innehar hyresrätten till lägenheten i enlighet med 5 §. Vem som är hyresgäst är därmed av betydelse för fastighetsägarens skyldighet enligt 8 § att erbjuda hyresgästen att köpa ägarlägenheten i samband med omvandlingen.
Av förteckningen ska framgå vilka som är förstahandshyresgäster i de aktuella lägenheterna. Det ska finnas namn och personnummer (eller motsvarande identifieringsuppgifter) på de personer som anges. Om det råder oklarhet om vem som har rätt att köpa lägenheten ska fastighetsägaren reda ut förhållandena innan ansökan om fastighetsbildning görs. Det ligger i fastighetsägarens intresse att reda ut vem som är ”rätt” hyresgäst innan han eller hon säljer lägenheten eller ansöker om fastighetsbildning, om inte annat för att motverka till exempel skadeståndsskyldighet gentemot den korrekta hyresgästen. Skulle det under tiden som lantmäteriförrättningen pågår slås fast att det som angetts i ansökan inte längre stämmer ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten i enlighet med andra stycket. Om en hyresgäst till exempel flyttar medan förrättningen pågår ska fastighetsägaren anmäla det till lantmäterimyndigheten.
Hyresgästens rätt att köpa lägenheten ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel i samband med att ägarlägenheterna bildas. Förteckningen över hyresgäster ska utgöra underlaget för anteckningen. Det framgår av 23 §. Att förteckningen ges in är därför en förutsättning för att inskrivningsmyndigheten ska kunna föra in korrekta anteckningar i enlighet med 23 §.
Om en ägarlägenhetsfastighet inte säljs till den berättigade hyresgästen i samband med omvandlingsförfarandet ska anteckningen om hyresgästens rätt att köpa lägenheten stå kvar i fastighetsregistrets inskrivningsdel som ett skydd för hyresgästens förköpsrätt vid en senare försäljning. Skulle alla lägenheter redan vara sålda till hyresgästerna när ansökan om fastighetsbildning görs behöver naturligtvis någon förteckning över hyresgäster inte ges in.
SOU 2024:83 Författningskommentar
347
Fastighetsägarens informationsskyldighet
7 § Fastighetsägaren ska senast i samband med ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheterna informera varje hyresgäst i byggnaden skriftligen om att fastighetsägaren har för avsikt att omvandla bostadslägenheterna i byggnaden.
Den som hyr en bostadslägenhet ska även informeras om
1. att en omvandling innebär att hyresgästen har rätt att köpa den lägenhet som han eller hon hyr sedan den omvandlats till en ägarlägenhetsfastighet,
2. att en make, sambo eller annan närstående kan ha rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten enligt 12 § andra stycket och 18 § andra stycket, samt
3. att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår efter en omvandling om hyresgästen väljer att inte köpa ägarlägenhetsfastigheten.
Om en bostadslägenhet omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) ska fastighetsägaren lämna informationen enligt första stycket skriftligen även till den hyresgästorganisation som är avtalspart i förhandlingsordningen.
Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens informationsskyldighet när han eller hon avser att omvandla lägenheterna i byggnaden. Övervägandena finns i avsnitt 5.3 och 7.1.
Paragrafen tar sikte på det fallet att fastighetsägaren väljer att inleda ett omvandlingsförfarande genom att först ansöka om fastighetsbildning. Det kan då dröja innan hyresgästerna får veta att det är aktuellt med en omvandling. Om fastighetsägaren i stället väljer att först skicka erbjudanden om köp till hyresgästerna ska den information som avses i andra stycket skickas med erbjudandet (se 11 §). Paragrafen innebär att hyresgästen på ett tidigt stadium får veta att en omvandling är aktuell och vad det innebär för honom eller henne, oavsett hur fastighetsägaren väljer att inleda ett omvandlingsförfarande.
I första stycket anges att hyresgästerna ska få information om att fastighetsägaren tänker omvandla lägenheterna till ägarlägenheter. Alla hyresgäster i byggnaden ska få denna information, även lokalhyresgäster. De berörs visserligen i mindre utsträckning än bostadshyresgästerna av en omvandling, men omvandlingen kan få effekter även för deras del.
Enligt andra stycket ska bostadshyresgästerna, utöver vad som framgår av första stycket, få mer detaljerade upplysningar om vilka konsekvenser en omvandling får för dem. Hyresgästerna ska få besked om att de har rätt att köpa sin lägenhet, såväl vid omvand-
Författningskommentar SOU 2024:83
348
lingen som vid eventuella försäljningar därefter. De ska också få information om vad som händer om de väljer att inte köpa sin lägenhet, nämligen att de kan bo kvar på samma villkor som tidigare. En hyresgäst som väljer att inte köpa lägenheten utan i stället att bo kvar som hyresgäst ska inte få sin rättsliga ställning försämrad på grund av omvandlingen. Samma regler ska gälla för den hyresgästens hyresförhållande som gällde före omvandlingen. Varken besittningsskyddet eller rätten att överlåta hyresrätten förändras. Informationen ska även omfatta upplysningar om rätten för vissa närstående till hyresgästen att köpa lägenheten i hyresgästens ställe. Informationen ska lämnas skriftligt men det finns inte någon skyldighet att delge hyresgästerna den. Upplysningarna kan lämnas antingen genom att fastighetsägaren sätter upp ett anslag i trapphuset eller skickar e-post till hyresgästerna.
Den information som hyresgästerna enligt andra stycket har rätt att få ska även bifogas det erbjudande om köp som fastighetsägaren är skyldig att lämna enligt 8 §. Det framgår av 11 § tredje stycket. Erbjudandet om köp, och därmed även den information som bifogas detsamma, ska enligt 8 § delges hyresgästen.
Av tredje stycket följer att om en bostadslägenhet omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) så ska fastighetsägaren även lämna skriftlig information till den hyresgästorganisation som är avtalspart i förhandlingsordningen. Informationen ska vara densamma som lämnas till varje enskild hyresgäst. Den ska lämnas samtidigt som hyresgästerna får informationen.
Paragrafen är inte förenad med några särskilda sanktionsbestämmelser.
Hyresgästens köp i samband med omvandlingen
Erbjudande om köp
8 § Fastighetsägaren ska i samband med omvandlingen erbjuda den som hyr en bostadslägenhet i byggnaden att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten omvandlas till.
Ett sådant erbjudande ska lämnas senast två månader efter det att fastighetsbildningsbeslutet varigenom ägarlägenhetsfastigheterna bildas har fått laga kraft. Erbjudandena ska lämnas samtidigt till alla hyresgäster. Erbjudandena ska delges hyresgästerna.
SOU 2024:83 Författningskommentar
349
Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastighetsägarens skyldighet att i samband med omvandlingen erbjuda hyresgästen att köpa den lägenhet som han eller hon hyr och tidsfristen för att lämna ett sådant erbjudande. Övervägandena finns i avsnitt 6.2 och 7.1.
Fastighetsägarens skyldighet att erbjuda hyresgästen att före andra köpa lägenheten är ett uttryck för att omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter är ett paket som består av två delar: Fastighetsbildningen och överlåtelse av de nybildade ägarlägenhetsfastigheterna. Skyldigheten att erbjuda hyresgästen att köpa lägenheten är utan undantag. En fastighetsägare har därför inte möjlighet att i samband med omvandlingsförfarandet slå samman till exempel två uthyrda hyreslägenheter till en större lägenhet som omvandlas till ägarlägenhetsfastighet, eftersom det i regel skulle innebära att någon av hyresgästerna inte kan erbjudas att köpa sin hyreslägenhet (jämför kommentaren till 5 §).
Det är den som är förstahandshyresgäst när fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande som har rätt att köpa lägenheten. Tidpunkten för fastighetsägarens erbjudande blir alltså avgörande för vem som har rätt att köpa lägenheten. Det är fastighetsägaren som styr över tidpunkten för erbjudandet. Det står honom eller henne fritt att välja när i samband med omvandlingen som han eller hon vill lämna sitt erbjudande om köp. Erbjudandet kan framställas innan fastighetsägaren ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter. I ett sådant fall innebär köpet av lägenheten att hyresgästen förvärvar det utrymme i byggnaden, vanligen motsvarande den bostadslägenhet som hyresgästen hyr, som ska bli ägarlägenhetsfastighet. Fastighetsägaren kan också välja att först ansöka om fastighetsbildning och bilda ägarlägenhetsfastigheterna innan försäljning sker. Om hyresgästen köper fastigheten efter fastighetsbildningen så köper han eller hon en fastighet. Om hyresgästen köper lägenheten innebär det att hyresrätten till lägenheten upphör. Hyresgästen kan inte vara hyresgäst hos sig själv.
I andra stycket regleras den tidsram som står till fastighetsägarens förfogande för att lämna erbjudande i samband med omvandlingen. Stycket innebär att fastighetsägaren har två månader på sig att framställa sitt erbjudande om köp efter det att lantmäteriförrättningen för bildande av ägarlägenhetsfastigheter har fått laga kraft. Det är själva fastighetsbildningsbeslutet att bilda ägarlägenhetsfastigheter som är avgörande. Vanligtvis torde detta beslut
Författningskommentar SOU 2024:83
350
hanteras tillsammans med ett antal andra beslut inom förrättningen, exempelvis anläggningsbeslut och beslut om att bilda samfällighetsförening. Även om det skulle kvarstå ett inväntande av laga kraft avseende några angränsande beslut, exempelvis beslut om förrättningskostnader eller liknande frågor som inte har direkt bäring på bildande av ägarlägenhetsfastigheterna, börjar fristen löpa om själva fastighetsbildningsbeslutet fått laga kraft.
Det står visserligen fastighetsägaren fritt att välja när han eller hon vill lämna ett erbjudande till hyresgästerna, med den bortre tidsgräns som anges i paragrafen, men när erbjudanden väl lämnas är det ett krav att de lämnas till samtliga berättigade hyresgäster vid samma tidpunkt. Därigenom säkerställs att hyresgästerna behandlas lika och får likvärdiga erbjudanden.
I andra stycket anges också att fastighetsägaren ska delge hyresgästerna erbjudandena. Här avses delgivning enligt delgivningslagens (2010:1932) regler. Om det finns flera köpeberättigade hyresgäster i en bostadslägenhet, ska samtliga delges. Även en make eller sambo till hyresgästen, som har sin bostad i lägenheten, eller en annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, har rätt att köpa lägenheten om hyresgästen avstår. Fastighetsägaren är dock bara skyldig att delge hyresgästen/ hyresgästerna. Någon skyldighet att även underrätta andra personer som har rätt att köpa lägenheten finns inte.
Om det uppstår fråga om alla hyresgäster verkligen har fått erbjudanden samtidigt ankommer det på fastighetsägaren att visa att hyresgästerna har delgetts dem i behörig ordning. Delgivningen kan också vara av betydelse vid en senare bedömning av om en hyresgäst har svarat på erbjudandet i rätt tid.
När en enskild person ska se till att delgivning sker är denne hänvisad till att använda vanlig delgivning eller stämningsmannadelgivning, se 10 § delgivningslagen. Vanlig delgivning innebär att handlingen som ska delges skickas eller lämnas till delgivningsmottagaren, se 16 § delgivningslagen. Själva kravet på delgivning hindrar i och för sig inte att fastighetsägaren skickar erbjudandet med e-post till hyresgästerna. Det är emellertid bara myndigheter som får delge en handling på elektronisk väg vid vanlig delgivning, se 17 § andra stycket delgivningslagen. En enskild person är därför vid vanlig delgivning hänvisad till att skicka handlingen med post, använda bud eller lämna handlingen på annat sätt. Om fastighets-
SOU 2024:83 Författningskommentar
351
ägaren väljer att skicka erbjudandet via e-post är det alltså inte fråga om elektronisk delgivning enligt delgivningslagen, utan det kräver bekräftelse på vanligt vis för att hyresgästen ska anses delgiven. Det kan till exempel ske genom att fastighetsägaren skickar med ett delgivningskvitto som hyresgästen skriver ut, undertecknar och skickar tillbaka till fastighetsägaren.
Om fastighetsbildningen har genomförts och ägarlägenhetsfastigheterna bildats, och fastighetsägaren i det läget inte lämnar något erbjudande om köp inom den tid som anges, blir konsekvensen att hyresgästens förköpsrätt består (se 15 §). Fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan utan att först ge hyresgästen ett erbjudande om att köpa lägenheten. Om lägenheten säljs till någon utan att så har skett, så syftar anteckningen i fastighetsregistret till att förhindra att den andra köparen beviljas lagfart på ägarlägenhetsfastigheten (se 23 §). Köpet är ogiltigt om hyresgästens rätt att köpa har förbigåtts (se 26 §). Övervägandena i dessa frågor finns i avsnitt 7.6.
Besiktning, underhålls- och förnyelseplan och värdering
9 § Fastighetsägaren ska inför erbjudanden om köp
1. låta besiktiga byggnaden, varefter ett besiktningsprotokoll som utvisar byggnadens skick ska upprättas,
2. ta fram en underhålls- och förnyelseplan avseende de delar av byggnaden som efter omvandlingsförfarandet utgör gemensamhetsanläggningar eller annan samfälld egendom, och
3. låta värdera ägarlägenhetsfastigheterna. Genom värderingen ska ett marknadsvärde tas fram för varje lägenhet som ägarlägenhetsfastighet. Värdetidpunkten ska vara densamma för alla värderingsobjekt.
Paragrafen reglerar fastighetsägarens skyldighet att låta besiktiga byggnaden, ta fram en underhålls- och förnyelseplan och låta värdera lägenheterna som ska bli ägarlägenhetsfastigheter. Övervägandena finns i avsnitt 8.3–8.9.
Kraven på besiktning, underhålls- och förnyelseplan samt värdering syftar till att ge hyresgästerna ett bra underlag inför ett köp av lägenheten. Genom besiktningen och underhålls- och förnyelseplanen får hyresgästen vetskap om i vilket skick som byggnaden befinner sig. Det ska inte efter köpet komma som en
Författningskommentar SOU 2024:83
352
överraskning för den nyblivna ägarlägenhetsfastighetsägaren att till exempel rörstammar behöver bytas eller taket renoveras.
Fastighetsägaren ska enligt första stycket första punkten låta besiktiga byggnaden. Besiktningsmannen ska skriva ett besiktningsprotokoll. Med besiktningsprotokoll avses en sådan handling som har upprättats och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma byggnadens skick. Av handlingen ska kunna utläsas i vilket skick som byggnaden befinner sig, det vill säga vilka åtgärder som behöver vidtas och vilka underhållsbehov som kan finnas. Besiktningsprotokollet ska bifogas fastighetsägarens erbjudande om köp. Det framgår av 11 §. Besiktningen ska avse såväl de enskilda lägenheterna som de delar av byggnaden som efter omvandlingen kommer att vara gemensamma för ägarlägenheterna.
Mot bakgrund av vad som framkommit genom besiktningen ska fastighetsägaren enligt första stycket andra punkten ta fram en underhålls- och förnyelseplan för byggnaden. Med en underhålls- och förnyelseplan avses en motsvarighet till en sådan plan som avses i 19 § tredje stycket lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. I de samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensamhetsanläggning som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt utrymme behövliga rättigheter ska styrelsen, när föreningen bildats, upprätta en underhålls- och förnyelseplan. En sådan plan bör innehålla uppgifter om anläggningens utförande och standard, uppskattade underhållsintervall och beräknade livslängd. Planen är tänkt att utgöra grund för styrelsens beräkningar avseende fondavsättningarna och för föreningens redovisning och budget. Den underhålls- och förnyelseplan som fastighetsägaren inför omvandlingen till ägarlägenheter ska ta fram ska innehålla motsvarande uppgifter. Det är tillräckligt att planen behandlar sådana delar av byggnaden som genom fastighetsbildningen kommer att utgöra samfälld egendom och anläggningar som tillförsäkrar en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme sådana rättigheter som behövs för att fastigheten eller utrymmet ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Planen är tänkt att kunna tjäna som underlag för den underhålls- och förnyelseplan som samfällighetsföreningen ska upprätta när ägarlägenheterna har bildats.
Fastighetsägaren ska vidare enligt första stycket tredje punkten låta värdera varje lägenhet.
SOU 2024:83 Författningskommentar
353
Syftet med värderingen är att ett marknadsvärde ska tas fram för varje lägenhet, vilket anges i andra stycket. Marknadsvärdet ska avse lägenhetens värde som ägarlägenhetsfastighet. Det innebär att även lägenhetens andel av de gemensamma delarna av byggnaden ska tas med i värderingen.
Syftet med kravet på värdering är att underlaget för att sätta ett pris på de olika lägenheterna ska vara detsamma för alla lägenheter. Värderingen säkerställer att det finns en gemensam utgångspunkt för prissättningen av lägenheterna. Det ska motverka att fastighetsägaren lämnar ett oskäligt högt pris i erbjudandet eller underlåter att lämna likvärdiga erbjudanden till hyresgästerna utan att det finns sakliga skäl för det. Utgångspunkten är att fastighetsägaren ska anlita en extern värderingsman för att utföra värderingen. Någon särskild värderingsmetod pekas inte ut. Däremot framgår att värdetidpunkten ska vara densamma för alla de lägenheter som värderas. Fastighetsägaren ska inte kunna ge hyresgästerna olika pris beroende på att han eller hon väljer olika värdetidpunkter för lägenheterna. Utgångspunkten är att hyresgästen ska betala ett marknadsvärde för lägenheterna, där man vid framräkningen har tagit hänsyn till att hyreslägenheten är belastad med en hyresrätt. Hyresgästen ska ju ha rätt att bo kvar i lägenheten på oförändrade villkor så länge han eller hon vill, med samma besittningsskydd och bytesrätt som före omvandlingen.
Av 11 § framgår att fastighetsägaren är skyldig att informera hyresgästen om resultatet av värderingen i samband med att han eller hon lämnar sina erbjudanden om köp. Inget hindrar för övrigt att även hyresgästen själv låter värdera lägenheten.
Det finns inte några formkrav avseende den underhålls- och förnyelseplan som ska upprättas. Det uppställs inte heller några krav på behörighet eller liknande för den som anlitas som besiktningsman eller fastighetsvärderare i samband med en omvandling. Ett uppdrag av den här sorten, vare sig det gäller besiktning eller värdering, ställer dock krav på kvalitet och kompetens hos den person som anlitas. Det finns inte någon offentlig auktorisation av besiktningsmän eller fastighetsvärderare. Däremot finns det privaträttsliga system för auktorisering. Att anlita en person med en särskild auktorisation innebär naturligtvis en ökad trygghet för de berörda. Därför är det självklart en fördel om en sådan besiktningsman och fastighetsvärderare anlitas.
Författningskommentar SOU 2024:83
354
Innehållet i erbjudandet
10 § Fastighetsägarens erbjudande om köp ska vara skriftligt och innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet.
Paragrafen reglerar vad fastighetsägarens erbjudande ska innehålla. Övervägandena finns i avsnitt 7.1 och 8.
I paragrafen anges att erbjudandet ska vara skriftligt och att det ska innehålla ett förslag till köpeavtal. Uppgift om priset på lägenheten och övriga villkor för förvärvet ska alltså framgå. Det finns inte några regler om hur priset på varje lägenhet ska bestämmas. Den värdering som gjorts enligt 9 § tjänar naturligtvis som utgångspunkt vid bestämmande av priset. Den grundläggande tanken är att hyresgästen ska betala ett marknadsvärde för lägenheterna, där det vid framräkningen har tagits hänsyn till att hyreslägenheten är belastad med en hyresrätt. Den genomförda värderingen motverkar att fastighetsägaren lämnar ett oskäligt högt pris i erbjudandet.
Det lämnade erbjudandet är inte bindande för fastighetsägaren. Det finns inte några särskilda regler om hur ett bindande köp kommer till stånd i samband med en omvandling, utan reglerna i jordabalken om köp av fast egendom gäller, se kommentaren till 14 §.
Information som ska bifogas erbjudandet
11 § Fastighetsägaren ska tillsammans med erbjudandet lämna besiktningsprotokollet, underhålls- och förnyelseplanen och uppgift om värderingen av lägenheten enligt 10 § samt förekommande uppgifter om lägenheten som finns antecknade i fastighetsregistrets inskrivningsdel med stöd av 19 kap. 29 § jordabalken.
Besiktningen och värderingen får inte ha genomförts och underhålls- och förnyelseplanen får inte ha upprättats tidigare än sex månader före det att erbjudande om köp lämnas till hyresgästerna.
Fastighetsägaren ska även lämna den information som framgår av 7 § andra stycket.
Paragrafen reglerar vad fastighetsägarens erbjudande ska innehålla utöver vad som framgår av 10 §. Övervägandena finns i avsnitt 7.1.
I första stycket anges att fastighetsägaren tillsammans med erbjudandet ska lämna det besiktningsprotokoll och den underhålls- och förnyelseplan som har upprättats enligt 9 §, vilka utvisar byggna-
SOU 2024:83 Författningskommentar
355
dens skick och kommande underhålls- och renoveringsbehov. Av 9 § framgår att fastighetsägaren är skyldig att låta värdera lägenheterna innan de säljs och att hyresgästen ska få del av den utförda värderingen tillsammans med erbjudandet om köp. Det kan till exempel ske genom att värderingsutlåtandet bifogas erbjudandet. På så sätt får hyresgästen ett underlag för att bedöma det erbjudna priset. Hyresgästen har bara rätt att få del av värderingen avseende den egna lägenheten. Det finns emellertid inget som hindrar att fastighetsägaren skickar med ett utlåtande över samtliga lägenheter. Utöver de angivna uppgifterna ska fastighetsägaren redovisa eventuella anteckningar i fastighetsregistrets inskrivningsdel som berör lägenheten. Vilka uppgifter som kan bli föremål för anteckning framgår av 19 kap. 29 § jordabalken. Det rör sig bland annat om uppgifter om exekutiv försäljning eller åtgärdsföreläggande enligt 26 kap. miljöbalken, plan- och bygglagen (2010:900) och kulturmiljölagen (1988:950).
I andra stycket föreskrivs att de framtagna dokumenten inte får vara äldre än sex månader när erbjudandet om köp lämnas. Fastighetsägaren har därmed ett ansvar att se till att informationen som lämnas är aktuell.
Tredje stycket föreskriver vad erbjudandet ska innehålla utöver
vad som framgår av första stycket. Av stycket framgår att fastighetsägaren är skyldig att lämna vissa upplysningar till hyresgästen, som motsvarar den information som fastighetsägaren enligt 7 § andra stycket är skyldig att lämna till bostadshyresgästerna. Det är inte tillräckligt att bara hänvisa till bestämmelserna i förevarande lag. Informationen ska lämnas på ett sådant sätt att hyresgästen kan ta del av den utan att själv behöva läsa lagtexten.
Även om fastighetsägaren har informerat hyresgästerna om omvandlingen enligt 7 § ska denna information lämnas tillsammans med erbjudandet. Informationen omfattas av kravet på delgivning av erbjudandet och ska alltså också delges hyresgästen.
Om en hyresgäst avstår från att köpa lägenheten
12 § Om två eller flera hyr en lägenhet gemensamt och någon eller några av dem avstår från att köpa den ägarlägenhetsfastighet som lägenheten omvandlas till har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna samtycker till det.
Författningskommentar SOU 2024:83
356
Om en hyresgäst avstår från att köpa ägarlägenhetsfastigheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen samtycker till det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen.
Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka som har rätt att köpa lägenheten i samband med omvandlingen om en hyresgäst avstår från att köpa den. Övervägandena finns i avsnitt 7.2.
Om det finns två eller flera hyresgäster som hyr lägenheten tillsammans har de i första hand rätt att köpa lägenheten gemensamt.
Första stycket behandlar den situationen att någon av hyresgästerna
inte vill köpa lägenheten. Då har övriga hyresgäster rätt att köpa den antingen tillsammans eller någon av dem för egen del. En förutsättning för ett sådant köp är att det finns ett samtycke från den eller de andra hyresgästerna.
Av andra stycket framgår att hyresgästens make, sambo eller annan närstående har rätt att köpa lägenheten, om hyresgästen avstår. För detta krävs att maken eller sambon har sin bostad i lägenheten. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 47 § andra stycket jordabalken, nedan JB. För att annan närstående ska ha rätt att köpa lägenheten krävs att denne varaktigt sammanbor med hyresgästen. Detta begrepp har samma betydelse som i 12 kap. 34 § första stycket JB. En förutsättning för att en make, sambo eller annan närstående ska ha rätt att köpa lägenheten är att hyresgästen samtycker till köpet. Om det finns flera köpeberättigade personer är det hyresgästen som får bestämma vem som ska ha rätt att köpa lägenheten, eftersom ett köp kräver dennes samtycke. Likaså krävs, om det finns två eller flera hyresgäster, samtligas samtycke till att en make eller sambo till den ena av dem köper ägarlägenhetsfastigheten. Formkrav för samtycket regleras i 13 §.
13 § Hyresgästens samtycke enligt 12 § till ett köp av ägarlägenhetsfastigheten ska vara skriftligt.
Hyresrätten till lägenheten upphör om någon av dem som anges i 12 § köper ägarlägenhetsfastigheten.
Paragrafen behandlar formkrav för och verkan av hyresgästens avstående från att köpa ägarlägenhetsfastigheten enligt 12 §. Övervägandena finns i avsnitt 7.2.
SOU 2024:83 Författningskommentar
357
Av första stycket framgår att den hyresgäst eller medhyresgäst som går med på att någon annan behörig köper lägenheten ska lämna sitt samtycke till köpet skriftligen. När den som har köpt lägenheten söker lagfart ska ett skriftligt samtycke i förekommande fall kunna visas upp för inskrivningsmyndigheten. Samtycket ska ges in tillsammans med lagfartsansökan. Fastighetsägaren behöver inte få del av samtycket, men det ligger så klart i hans eller hennes intresse att se till att det finns ett skriftligt samtycke.
Av andra stycket framgår att om en av flera hyresgäster eller en make, sambo eller annan närstående köper lägenheten får det till följd att hyresrätten till lägenheten utsläcks för alla hyresgäster. Det är då inte längre fråga om en hyreslägenhet. Även efterföljande upplåtelser upphör som en följd av detta. För att en andrahandsuthyrning ska bestå i den här situationen krävs alltså att det tecknas ett nytt hyresavtal.
Hyresgästens rätt till köp av lägenheten innebär bara att hyresgästen har en rätt att köpa hela fastigheten (jämför kommentaren till 5 §). Det står emellertid fastighetsägaren och hyresgästen fritt att avtala om att köpet bara ska avse en andel i fastigheten. Även ett sådant köp får till följd att hyresgästens hyresrätt upphör, se 21 §.
Om erbjudandet inte besvaras
14 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten svarar på fastighetsägarens erbjudande om köp inom tre månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att dessa har avstått från att köpa fastigheten i samband med omvandlingen.
Paragrafen innehåller bestämmelser om tidsfristen för att svara på fastighetsägarens erbjudande om köp och om konsekvensen av att något svar inte lämnas. Övervägandena finns i avsnitt 7.3.
Hyresgästen ska svara på fastighetsägarens erbjudande inom tre månader från det att han eller hon fick del av det. Av 8 § framgår att erbjudandet ska delges hyresgästen enligt delgivningslagens (2010:1932) regler. Fastighetsägaren är inte bunden av sitt erbjudande, i enlighet med principen om att utfästelse att sälja fast egendom inte är bindande. Inte heller är hyresgästen bunden av sitt svar. Det är tänkbart att det blir förhandlingar mellan fastighets-
Författningskommentar SOU 2024:83
358
ägaren och hyresgästen efter att denne tagit del av fastighetsägarens erbjudande, exempelvis gällande priset på lägenheten. Det krävs alltså att erbjudandet och svaret följs av att sedvanliga köpehandlingar upprättas och undertecknas, i enlighet med bestämmelserna om köp av fast egendom i 4 kap. jordabalken. Om fastighetsägaren undertecknar köpeavtalet innan han eller hon lämnar det till hyresgästen och denne i sin tur skriver på avtalet uppkommer givetvis ett bindande köpeavtal omedelbart.
Fristen på tre månader ger hyresgästen ett skäligt rådrum för att tänka över fastighetsägarens erbjudande. Det finns inte något uttalat krav på att hyresgästens svar ska vara skriftligt, men flera praktiska aspekter talar för att det är en fördel såväl för fastighetsägaren som för hyresgästen om svaret görs skriftligen. Om hyresgästen inte kan visa att han eller hon har svarat på erbjudandet inom den angivna tiden så har fastighetsägaren rätt att utgå från att hyresgästen avböjt erbjudandet.
Den som enligt 12 § andra stycket har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten i stället för hyresgästen, det vill säga en make eller sambo som har sin bostad i lägenheten eller en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, har samma tid på sig för att acceptera fastighetsägarens erbjudande. Han eller hon ska alltså svara inom samma svarsfrist, det vill säga tre månader från det att hyresgästen fick del av erbjudandet. Fastighetsägaren är inte skyldig att delge någon av dem som har rätt att i stället för hyresgästen köpa ägarlägenhetsfastigheten eller informera dem om erbjudandet.
Om inte någon svarar på erbjudandet innebär det att hyresgästen och övriga som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten har avstått från att köpa den i samband med omvandlingen. Fastighetsägaren har då möjlighet att sälja ägarlägenhetsfastigheten till någon annan på samma villkor. När en hyresgäst avstått från att köpa ägarlägenhetsfastigheten inträder emellertid en förköpsrätt för hyresgästen vid senare försäljningar. Ett erbjudande till någon annan köpare kräver därför att fastighetsägaren först riktar ett hembud till hyresgästen. Detta gäller även om köpevillkoren är desamma som dem som hyresgästen ursprungligen erbjöds att köpa för och det därför är troligt att hyresgästen tackar nej även denna gång. Skyldigheten att lämna hembud gäller även för en ny ägare till ägarlägenheten. Regler om förköpsrättens innebörd och om hembud finns i 15–17 §§.
SOU 2024:83 Författningskommentar
359
En hyresgäst som väljer att inte köpa lägenheten i samband med omvandlingen utan i stället bor kvar som hyresgäst ska inte få sin rättsliga ställning försämrad på grund av omvandlingen. Samma regler ska gälla för den hyresgästens hyresförhållande som gällde före omvandlingen. Detta gäller även om det kommer en ny ägare till lägenheten. Det gäller också oavsett hur den nya ägaren har fått äganderätten till lägenheten, om han eller hon har köpt lägenheten, fått den, ärvt den etc. Detsamma gäller även för andra som härleder sin rätt till lägenheten från en ursprunglig hyresgäst. I 12 kap. 1 § åttonde stycket jordabalken, nedan JB, finns en bestämmelse om hyresgästernas rättsliga ställning efter en omvandling. Av den framgår att de regler i 12 kap. JB som gäller hyra av ägarlägenhet bara ska tillämpas om lägenheten var en ägarlägenhet redan vid upplåtelsen, om inte något annat framgår. Se närmare kommentaren till angivet lagrum.
Hyresgästens förköpsrätt vid senare försäljningar
Vad förköpsrätten innebär
15 § En hyresgäst som har avstått från köp i enlighet med fastighetsägarens erbjudande enligt 8 § har förköpsrätt vid en framtida försäljning av ägarlägenhetsfastigheten, så länge han eller hon fortfarande har hyresrätten till fastigheten (förköpsberättigad hyresgäst).
Som förköpsberättigad hyresgäst anses även den som med stöd av 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken har övertagit hyresavtalet från en sådan hyresgäst som avses i första stycket.
Paragrafen innehåller en definition av begreppet förköpsberättigad hyresgäst. Övervägandena finns i avsnitt 9.1.
I första stycket definieras vem som – som utgångspunkt (jämför andra stycket) – är förköpsberättigad hyresgäst. Den hyresgäst som innehar hyresavtalet vid den tidpunkt då fastighetsägaren lämnar sitt erbjudande om köp av ägarlägenhetsfastigheten i enlighet med 8 §, men som inte väljer att köpa fastigheten i samband därmed, får en förköpsrätt vid kommande försäljningar. Den hyresgästen blir därför förköpsberättigad hyresgäst, givet att han eller hon alltjämt har hyresrätten till ägarlägenhetsfastigheten. Förköpsrätten inträder omedelbart efter det att hyresgästen avböjer erbjudandet om köp enligt 8 §.
Författningskommentar SOU 2024:83
360
Det är bara förstahandshyresgästen/förstahandshyresgästerna som har en förköpsrätt. Det framgår av 5 § första stycket.
Av andra stycket framgår att förköpsrätten förs över till en person som med stöd av 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, nedan JB, övertar hyresrätten från en förköpsberättigad hyresgäst. Det innebär att om en make, sambo eller annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen tar över hyresavtalet med stöd av angivna regler så blir den personen förköpsberättigad. Däremot har en hyresgäst som övertar hyresrätten med stöd av 12 kap. 35 § JB inte någon förköpsrätt.
Att det finns en hyresgäst med förköpsrätt till lägenheten ska framgå av fastighetsregistret, se 23 och 24 §§. Om det finns flera förköpsberättigade hyresgäster är utgångspunkten att de ska köpa lägenheten gemensamt. Men det finns även möjlighet för en av två eller flera hyresgäster att med övriga hyresgästers samtycke köpa lägenheten. Det framgår av 18 §.
Skyldighet att lämna hembud
16 § När fastighetsägaren avser att överlåta en ägarlägenhetsfastighet genom köp eller byte ska han eller hon först genom hembud erbjuda den förköpsberättigade hyresgästen att köpa den på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare eller, vid byte, på marknadsmässiga villkor.
En överlåtelse får genomföras utan hembud enligt första stycket om förvärvet
1. sker efter inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, eller
2. avser en andel och köparen redan äger en andel i ägarlägenhetsfastigheten och denna andel har förvärvats på något annat sätt än genom gåva.
Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 23 kap. 1 § aktiebolagslagen (2005:551) eller delning enligt 24 kap. 1 § i samma lag.
Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att genom förköp köpa ägarlägenhetsfastigheten vid försäljningar som aktualiseras efter omvandlingen. Övervägandena finns i avsnitt 9.1–9.3.
Av första stycket framgår att fastighetsägaren, när han eller hon avser att sälja eller byta bort en ägarlägenhetsfastighet först måste erbjuda den förköpsberättigade hyresgästen att köpa den.
SOU 2024:83 Författningskommentar
361
Innebörden av hyresgästens förköpsrätt är att han eller hon ska ha rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten på samma villkor som fastighetsägaren erbjuder en annan köpare. När det blir aktuellt med försäljning måste alltså fastighetsägaren först erbjuda hyresgästen att köpa ägarlägenhetsfastigheten till samma pris och även i övrigt på samma villkor som erbjuds en annan köpare. Syftet är att fastighetsägaren inte ska kunna erbjuda en annan köpare bättre villkor än vad han eller hon erbjuder hyresgästen. Hyresgästens förköpsrätt gäller även gentemot en ny ägare till ägarlägenhetsfastigheten så länge hyresavtalet till lägenheten gäller.
Om ägarlägenhetsfastigheten ska bli föremål för byte från fastighetsägarens sida ska hyresgästen först erbjudas att köpa lägenheten på marknadsmässiga villkor. Liksom vid erbjudandet om köp i samband med omvandlingen ska hyresgästen få ett erbjudande som är relaterat till marknadsvärdet. Kravet på marknadsmässiga villkor innebär att det ska vara fråga om ett rimligt erbjudande i förhållande till ägarlägenhetsfastighetens marknadsvärde.
Erbjudandet om att köpa ägarlägenhetsfastigheten ska ske genom ett hembud. Andra former av överlåtelser, såsom gåva, bodelning eller arv, omfattas inte av hembudsskyldigheten. Självklart är det bara sådana ägarlägenhetsfastigheter som omfattas av förevarande lag som avses i paragrafen.
I andra stycket görs undantag från hembudsskyldigheten. Liksom när det gäller hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, nedan ombildningslagen, finns det inte någon rätt till hembud när lägenheten säljs på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Överlåtelse av en andel i ägarlägenhetsfastigheten är också undantagen från hembudsskyldighet, förutsatt att överlåtelsen sker till en annan delägare. Ett ytterligare krav är att den delägaren har förvärvat sin andel på något annat sätt än genom gåva.
Av tredje stycket framgår att vissa associationsrättsliga överlåtelser jämställs med köp eller byte i första stycket. Även dessa typer av överlåtelser kräver alltså att hyresgästen först fått ett erbjudande om att köpa ägarlägenhetsfastigheten. Stycket har utformats med regeln i 6 § första stycket ombildningslagen som förebild.
Författningskommentar SOU 2024:83
362
Innehållet i hembudet
17 § Fastighetsägarens hembud ska vara skriftligt och innehålla ett förslag till köpeavtal med uppgift om priset och övriga villkor för köpet.
Hembudet ska delges hyresgästen.
Fastighetsägaren ska tillsammans med hembudet lämna upplysningar om att rätten till förlängning av hyresavtalet och rätten att överlåta hyresrätten kvarstår om hyresgästen skulle välja att inte köpa ägarlägenhetsfastigheten samt upplysningar om makes, sambos och annan närståendes rätt att köpa fastigheten enligt 18 § andra stycket.
Paragrafen reglerar vad ett hembud ska innehålla. Övervägandena finns i avsnitt 9.4.
Regleringen av hembudet och dess innehåll överensstämmer nära med vad som gäller i fråga om erbjudandet om köp i samband med omvandlingen enligt 10 och 11 §§, se kommentaren till de paragraferna.
Hembudet ska enligt första stycket innehålla ett förslag till köpeavtal där pris och övriga villkor för köpet framgår. Fastighetsägaren är inte formellt bunden av hembudet. På motsvarande sätt är hyresgästens accept av hembudet inte heller bindande. Om hyresgästen antar fastighetsägarens hembud innebär det alltså inte att köp därigenom kommer till stånd, utan det krävs att sedvanliga köpehandlingar upprättas i enlighet med formkraven vid köp av fast egendom enligt 4 kap. jordabalken. Liksom när det gäller erbjudandet i samband med omvandlingen kan det dock vara så att ett avtal om köp uppkommer genom att fastighetsägaren undertecknar förslaget till köpeavtal i hembudet och hyresgästen skriver på avtalet när han eller hon får hembudet.
Även om fastighetsägaren formellt sett inte kan sägas vara bunden av villkoren i hembudet, blir konsekvensen av att fastighetsägaren drar tillbaka erbjudandet att något hembud inte kan anses ha lämnats. Det innebär att fastighetsägaren därmed är förhindrad att sälja ägarlägenhetsfastigheten till någon annan än hyresgästen, jämför 26 §.
Hembudet ska delges hyresgästen enligt delgivningslagens (2010:1932) regler. Hembudet ska vara skriftligt, men behöver inte vara i form av en skriftlig handling. Det är möjligt att skicka ett hembud till exempel med e-post. Dock kan samma svårigheter uppkomma i fråga om delgivningen som när det gäller det första erbjudandet om köp, se kommentaren till 8 §.
SOU 2024:83 Författningskommentar
363
Med hyresgäst avses här en förköpsberättigad hyresgäst enligt 15 §. Det kan givetvis finnas flera förköpsberättigade hyresgäster, som då alla har samma rättigheter och har rätt att förvärva ägarlägenhetsfastigheten gemensamt.
Av andra stycket framgår att hembudet också ska innehålla information om vad som gäller om hyresgästen väljer att inte anta hembudet i fråga om besittningsskydd och rätt att överlåta hyresrätten samt om makes, sambos och andra närståendes rätt att köpa fastigheten. Hyresgästen ska visserligen ha fått information om vad som gäller fortsättningsvis redan tillsammans med erbjudandet om köp i samband med omvandlingen. Det kan emellertid ha gått lång tid sedan det erbjudandet lämnades och det kanske inte heller är självklart för hyresgästen att samma regler gäller även efter det att han eller hon har avstått från att anta ett hembud. När det gäller informationens närmare innehåll hänvisas till kommentaren till 11 §.
Vid erbjudandet i samband med omvandlingen finns det ett krav på att fastighetsägaren ska låta besiktiga byggnaden och värdera ägarlägenhetsfastigheten innan erbjudandena lämnas. Något motsvarande krav finns inte vid de försäljningar som sker därefter. Det gäller inte heller något krav på att fastighetsägaren ska redovisa en underhålls- och förnyelseplan. Vid tidpunkten då hembudet lämnas är det emellertid tänkbart att flera ägarlägenhetsfastigheter har sålts inom byggnaden och att en samfällighetsförening är bildad för att förvalta den samfällighet som alla ägarlägenhetsfastigheter deltar i. När så är fallet torde det föreligga en sådan underhålls- och förnyelseplan som samfällighetsföreningens styrelse tagit fram. Det kan givetvis vara av intresse för den som överväger att köpa en ägarlägenhetsfastighet att ta del av samfällighetsföreningens ekonomiska underlag.
Om en hyresgäst avstår från att köpa ägarlägenhetsfastigheten
18 § Om två eller flera förköpsberättigade hyresgäster hyr en lägenhet gemensamt och någon eller några av dem avstår från sin rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten har medhyresgästen eller medhyresgästerna rätt att köpa den, om den eller de andra hyresgästerna går med på det.
Om en förköpsberättigad hyresgäst avstår från sin rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten har hyresgästens make eller sambo rätt att köpa den, om han eller hon har sin bostad i lägenheten och hyresgästen går med på det. Detta gäller även för annan närstående till hyresgästen, som varaktigt sammanbor med hyresgästen.
Författningskommentar SOU 2024:83
364
Paragrafen reglerar förköpsrätten när det finns flera förköpsberättigade hyresgäster som har hyresrätt till lägenheten samt förköpsrätten för närstående till den förköpsberättigade hyresgästen. Övervägandena finns i avsnitt 9.4.
Om det finns två eller flera förköpsberättigade hyresgäster så har de enligt första stycket i första hand rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten tillsammans. Om någon eller några av dem avstår kan de övriga välja att köpa ägarlägenhetsfastigheten antingen tillsammans eller att någon av dem köper den för egen del. Detta motsvarar 12 § första stycket. Liksom i den nämnda paragrafen finns det ett krav på skriftligt samtycke från övriga hyresgäster. Det krävs alltså ett godkännande från de andra hyresgästerna för att en av flera förköpsberättigade hyresgäster ska kunna köpa ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket reglerar makes, sambos och andra närståendes rätt
att köpa ägarlägenhetsfastigheten vid försäljningar som aktualiseras efter omvandlingen. Stycket innebär att en make eller sambo som har sin bostad i lägenheten och en närstående som varaktigt sammanbor med den förköpsberättigade hyresgästen har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten om hyresgästen avstår, under förutsättning att hyresgästen ger sitt skriftliga samtycke till köpet. Kretsen köpeberättigade personer är densamma som i 12 § andra stycket, som reglerar hyresgästens köp i samband med omvandlingen. Även i övrigt gäller samma förutsättningar för köp enligt förevarande paragraf som enligt 12 § andra stycket, se kommentaren till den paragrafen.
19 § Hyresgästens samtycke enligt 18 § till ett köp av ägarlägenhetsfastigheten ska vara skriftligt.
Hyresrätten till lägenheten upphör om någon som anges i 18 § köper ägarlägenhetsfastigheten.
Paragrafen behandlar bland annat formkraven för den förköpsberättigade hyresgästens samtycke enligt 18 §. Övervägandena finns i avsnitt 9.4.
Av första stycket framgår att ett samtycke till att en av flera förköpsberättigade hyresgäster på egen hand köper ägarlägenhetsfastigheten ska vara skriftligt.
SOU 2024:83 Författningskommentar
365
I andra stycket erinras om att ett köp enligt 18 § första eller andra stycket leder till att hyresrätten till lägenheten upphör. Det gäller oavsett om det finns en eller flera förköpsberättigade hyresgäster och oavsett vem av de förköpsberättigade personerna som köper ägarlägenhetsfastigheten.
Om hembudet inte besvaras
20 § Om varken hyresgästen eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten svarar på hembudet inom två månader från det att hyresgästen fick del av det, innebär det att hyresgästen har avstått från att köpa fastigheten med anledning av hembudet.
Paragrafen innehåller bestämmelser om tidsfristen för att svara på hembudet och konsekvensen av att något svar inte lämnas. Övervägandena finns i avsnitt 9.4.
Paragrafen motsvarar i allt väsentligt 14 §, med den skillnaden att tidsfristen här är två månader från det att den förköpsberättigade hyresgästen fick del av hembudet.
Svarsfristen gäller även för övriga köpeberättigade som vill köpa ägarlägenhetsfastigheten. Inte heller enligt förevarande paragraf finns det någon fristående frist (jämför kommentaren till 14 §).
Om varken hyresgästen eller annan som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten svarar på hembudet inom tidsfristen innebär det att hyresgästen har avstått från att anta hembudet. Fastighetsägaren har då möjlighet att sälja fastigheten till en utomstående köpare, på samma villkor som han eller hon har erbjudit hyresgästen. Hyresgästen har dock kvar sin förköpsrätt även om fastigheten säljs till en annan köpare. Hembudsskyldigheten gentemot en förköpsberättigad hyresgäst gäller för vid varje tidpunkt förekommande ägare till ägarlägenhetsfastigheten.
Hyresrättens upphörande i vissa fall
21 § Om en hyresgäst eller någon av dem som har rätt att i hyresgästens ställe köpa ägarlägenhetsfastigheten köper en andel av den, eller ingår ett hyrköpsavtal med fastighetsägaren enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad, upphör hyresrätten till lägenheten. Därmed upphör även förköpsrätten till den andel av ägarlägenhetsfastigheten som ägs av någon annan än hyresgästen.
Författningskommentar SOU 2024:83
366
Paragrafen innehåller en bestämmelse om följdverkan av att en hyresgäst köper enbart en andel av en ägarlägenhetsfastighet. Övervägandena finns i avsnitt 7.2 och 9.4.
En hyresgäst som har köpt en andel i ägarlägenhetsfastigheten i samband med omvandlingen blir delägare till ägarlägenheten och ett samägande uppstår mellan delägarna. Hyresrätten till lägenheten upphör att gälla, eftersom man inte kan vara hyresgäst till sig själv. Detta gäller oavsett om hyresgästen köper andelen av ägarlägenhetsfastigheten i samband med omvandlingen eller vid en senare försäljning. Det innebär att en hyresgäst som köper andelen i fastigheten i samband med omvandling inte får någon förköpsrätt till resterande andel av fastigheten vid en senare försäljning. Den hyresgästen saknar alltså rätt till hembud vid senare försäljningar av resterande andelar i fastigheten. Det innebär vidare att om en förköpsberättigad hyresgäst köper en andel av ägarlägenhetsfastigheten efter hembud så upphör hans eller hennes förköpsrätt avseende resterande andel av fastigheten. Inte heller då har hyresgästen någon hembudsrätt vid senare försäljningar.
På motsvarande sätt upphör hyresrätten till ägarlägenhetsfastigheten om hyresgästen ingår ett hyrköpsavtal med fastighetsägaren. Ett hyrköpsavtal innebär att en nyttjanderätt enligt lagen om hyrköp av bostad upplåts till den som är hyrköpare enligt avtalet. Hyrköpsavtalet ersätter därmed den tidigare hyresrätten. Det får till följd att den som övergår från att vara hyresgäst till att bli hyrköpare inte längre har någon förköpsrätt.
Anteckning i fastighetsregistret
22 § När en fastighetsägare ansöker om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter enligt denna lag ska lantmäterimyndigheten anmäla det till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Paragrafen innehåller en bestämmelse om att lantmäterimyndigheten ska anmäla till inskrivningsmyndigheten att ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter har gjorts. Övervägandena finns i avsnitt 12.3.
SOU 2024:83 Författningskommentar
367
En ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenheter utgör hinder mot att registrera en intresseanmälan enligt 3 a § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt för att ombilda hyreslägenheterna till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. En notering i fastighetsregistret om en pågående fastighetsförrättning avseende aktuell fastighet utgör inte med automatik ett hinder för att registrera en intresseanmälan. När inskrivningsmyndigheten får in en intresseanmälan får myndigheten kontrollera om det finns någon ansökan om att bilda ägarlägenhetsfastigheter (en ansökan om omvandling). För att underlätta inskrivningsmyndighetens hantering av ansökningar som avser intresseanmälningar ska lantmäterimyndigheten, när en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter kommit in, anmäla det till inskrivningsmyndigheten. Därefter kan inskrivningsmyndigheten göra en anteckning om att fastighetsbildning för bildande av ägarlägenhetsfastigheter pågår.
Det är tillräckligt att ansökan har gjorts. Det är inte nödvändigt att den är helt fullständig. Inskrivningsmyndigheten ska därför underrättas om att ansökan har kommit in även om lantmäterimyndigheten förelägger sökanden att komplettera ansökan.
23 § Om det när en ägarlägenhetsfastighet bildas finns en hyresgäst som omfattas av rätten att köpa fastigheten enligt denna lag ska det antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. De uppgifter som fastighetsägaren enligt 6 § ska ge in ska utgöra underlag för anteckningen.
Paragrafen föreskriver att hyresgästernas rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheterna ska antecknas i fastighetsregistret. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.
Av 19 kap. 29 § första stycket jordabalken, nedan JB, framgår vilka uppgifter som inskrivningsmyndigheten ska anteckna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Enligt punkten 10 ingår i anteckningsskyldigheten ”annan uppgift som enligt lag eller annan författning ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel”. Registrering i fastighetsregistret sker bland annat av en bostadsrättsförenings intresseanmälan enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt och en arrendators företrädesrätt till förvärv av arrendestället enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.
Författningskommentar SOU 2024:83
368
I 19 kap. 30 § JB finns bestämmelser om borttagande av sådana anteckningar.
Av den förevarande paragrafen framgår att uppgift om hyresgästens rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Syftet med anteckningen är att motverka att fastighetsägaren kringgår hyresgästens rätt och säljer lägenheten utan att först ha hembjudit den till hyresgästen. Av anteckningen ska alltså framgå att det finns en hyresgäst som har en företrädesrätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten. Anteckningen ska föras in av inskrivningsmyndigheten i samband med att ägarlägenhetsfastigheten bildas. Om det vid denna tidpunkt finns en hyresgäst som har rätt att få ett erbjudande om köp av ägarlägenhetsfastigheten, antingen enligt 8 § om något sådant erbjudande ännu inte har lämnats, eller genom ett senare hembud, ska det antecknas i fastighetsregistret. Paragrafen skyddar alltså hyresgästerna såväl vid försäljningar av ägarlägenhetsfastigheter i samband med omvandlingen som vid senare försäljningar.
Av 6 § framgår att fastighetsägaren är skyldig att i samband med ansökan om fastighetsbildning ge in en förteckning över hyresgäster med förköpsrätt. Den förteckningen ska ligga till grund för anteckningen i fastighetsregistret.
I avsaknad av andra föreskrifter om utformning av anteckningen är det Lantmäteriet som beslutar om den närmare utformningen. Av 19 kap. 31 § JB framgår att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela närmare föreskrifter om handläggningen av ärenden enligt 29 och 30 §§.
24 § Om det efter det att en ägarlägenhetsfastighet har bildats sker någon förändring avseende vem som har rätt att köpa fastigheten ska fastighetsägaren lämna uppgift om det ändrade förhållandet till inskrivningsmyndigheten, som i behövlig utsträckning ska ändra anteckningen enligt 23 §.
Paragrafen föreskriver att förändringar avseende vilken hyresgäst som har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten ska anmälas av fastighetsägaren. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.
Den hyresgäst som innehade hyresavtalet till lägenheten i ägarlägenhetsfastigheten och därmed fick del av det erbjudande om köp som fastighetsägaren lämnade till samtliga hyresgäster i samband med omvandlingen betecknas förköpsberättigad hyresgäst. För-
SOU 2024:83 Författningskommentar
369
köpsrätten uppkommer emellertid först när hyresgästen avstår från fastighetsägarens inledande erbjudande och i stället bor kvar som hyresgäst. Om hyresavtalet sägs upp eller om hyresgästen genom byte överlåter hyresavtalet till lägenheten till någon annan så upphör hyresgästens förköpsrätt. Om hyresavtalet däremot i vissa fall överlåts från den förköpsberättigade hyresgästen till en make eller sambo eller annan närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen så träder den nya hyresgästen in i hyresförhållandet på samma villkor som den förköpsberättigade hyresgästen. I dessa fall ska den nya hyresgästen även ta över förköpsrätten. Det kan bli aktuellt i fråga om att hyresrätten tilläggs en make eller sambo i samband med bodelning eller liknande enligt 12 kap. 33 § jordabalken, nedan JB, om en närstående tar över hyresrätten med stöd av 12 kap. 34 § JB eller om en make eller sambo övertar hyresrätten med stöd av 12 kap. 47 § andra stycket JB.
Det är fastighetsägarens ansvar att anmäla det ändrade förhållandet till inskrivningsmyndigheten. Paragrafen är inte förenad med några särskilda sanktionsbestämmelser.
Beroende på hur Lantmäteriets föreskrifter om utformningen av anteckningen om förköpsrätt till fastigheten ser ut kan inskrivningsmyndigheten behöva ändra anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
25 § I samband med att lagfart beviljas för en förköpsberättigad hyresgäst sedan denne har köpt ägarlägenhetsfastigheten ska inskrivningsmyndigheten ta bort förekommande anteckning om hyresgästens rätt att köpa fastigheten ur fastighetsregistret. Motsvarande gäller om hyresgästens make, sambo eller annan närstående köper fastigheten enligt 12 § andra stycket eller 18 § andra stycket.
När hyresavtalet för den som är berättigad till förköp upphör, i andra fall än i samband med köp enligt första stycket, ska fastighetsägaren anmäla det till inskrivningsmyndigheten.
Regler om borttagande av anteckningar i fastighetsregistret finns i 19 kap. 30 § jordabalken.
Paragrafen innehåller bestämmelser om borttagande av den anteckning i fastighetsregistret som enligt 23 § ska göras i samband med att ägarlägenheterna bildas. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.
I första stycket slås fast att inskrivningsmyndigheten ska ta bort anteckningen i samband med att lagfart beviljas för en förköpsberättigad hyresgäst sedan denne har köpt lägenheten. Förköps-
Författningskommentar SOU 2024:83
370
rätten har då utnyttjats och lägenheten ska inte längre vara förknippad med en förköpsrätt. På samma sätt ska anteckningen tas bort när en make, sambo eller annan närstående köper lägenheten sedan den förköpsberättigade hyresgästen själv har avstått. Inte heller i det fallet finns det efter köpet någon som har förköpsrätt till lägenheten. Hyresgästens hyresavtal upphör på grund av köpet. När någon söker lagfart ska inskrivningsmyndigheten kontrollera att det inte finns några hinder för att bevilja lagfart. Om det i samband med att den kontrollen görs visar sig att det är den förköpsberättigade hyresgästen (eller annan som har rätt att i dennes ställe köpa fastigheten) som har köpt fastigheten, ska inskrivningsmyndigheten ta bort anteckningen.
En förköpsberättigad hyresgästs hyresavtal kan upphöra även av andra orsaker, till exempel på grund av flytt eller dödsfall. I de fallen är det fastighetsägaren som ska anmäla till fastighetsinskrivningen att förköpsrätten har upphört och att anteckningen kan tas bort. Detta framgår av andra stycket. Detta är en sådan underrättelse som föreskrivs i 19 kap. 30 § jordabalken, nedan JB, och som i enlighet med den paragrafen medför att en anteckning kan tas bort av inskrivningsmyndigheten. Det ligger i fastighetsägarens eget intresse att se till att anteckningen tas bort. En ny köpare kan nämligen inte få lagfart på fastigheten så länge anteckningen finns kvar. Andra stycket ska tillämpas även i det fall där en hyresgäst sluter ett hyrköpsavtal enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad med fastighetsägaren. I ett sådant fall upphör hyresrätten till lägenheten, vilket framgår av 21 §. Inskrivningsmyndigheten ska därmed ta bort anteckningen om att det finns en förköpsrätt knuten till lägenheten. Regler om anteckning i fastighetsregistret av att ett hyrköpsavtal belastar fastigheten finns i lagen om hyrköp av bostad.
Tredje stycket innehåller en upplysning om att det finns bestäm-
melser i 19 kap. 30 § JB som gäller borttagande av anteckningar i fastighetsregistret. Av den paragrafen framgår bland annat att om inskrivningsmyndigheten har fått en i lag eller annan författning föreskriven underrättelse om att ett tidigare antecknat förhållande har upphört, ska myndigheten ta bort anteckningen. Det framgår också att även om någon sådan underrättelse inte har lämnats, ska en anteckning som uppenbarligen inte längre har någon betydelse tas bort.
SOU 2024:83 Författningskommentar
371
Ogiltighet
26 § En överlåtelse är ogiltig om den som enligt 8–20 §§ har rätt att köpa ägarlägenhetsfastigheten inte har fått möjlighet till det.
Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 jordabalken, gäller inte första stycket.
Paragrafen innehåller en bestämmelse om att en överlåtelse av ägarlägenhetsfastigheten under vissa förhållanden är ogiltig. Övervägandena finns i avsnitt 7.5.
Av första stycket framgår att en överlåtelse i strid med hyresgästens rätt att köpa fastigheten är ogiltig. Det innebär att ett sådant köp ska gå åter. Av 16 § andra stycket framgår att hyresgästen i vissa fall inte har rätt att före andra få köpa fastigheten. I dessa fall kan alltså en giltig försäljning ske utan att hyresgästen först har fått möjlighet att köpa fastigheten.
Även om hyresgästen har fått möjlighet att köpa fastigheten kan en senare försäljning till någon annan vara ogiltig. Så kan vara fallet om det erbjudande som hyresgästen fått varit så bristfälligt att det inte kan anses vara ett giltigt erbjudande. Varje brist kan givetvis inte leda till ogiltighet. Det bör vara fråga om allvarliga brister, som att det inte klart har framgått att det varit fråga om ett erbjudande om köp, att de lagfästa kraven på form eller innehåll inte har iakttagits eller att villkoren inte angetts tydligt.
Att fastighetsägaren säljer fastigheten till en annan köpare än den förköpsberättigade hyresgästen till mer förmånliga villkor än vad som erbjudits i ett föregående hembud är att likställa med att hyresgästen inte fått ett korrekt hembud.
Ett undantag från ogiltighetsregeln anges i andra stycket. Av 20 kap. 6 § 5 jordabalken, nedan JB, följer att en ansökan om lagfart ska avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans eller hennes rätt att förfoga över egendomen. Om lagfart trots detta har meddelats, på grund av förbiseende av JB:s bestämmelser, blir förvärvet ändå giltigt. Motsvarande bestämmelse finns i 13 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Regeln har motiverats av rättssäkerhetsskäl.
Författningskommentar SOU 2024:83
372
Hävning
27 § Om någon av avtalsparterna häver ett köp av en ägarlägenhetsfastighet som har skett med anledning av denna lag ska ett nytt hyresavtal anses ha ingåtts mellan den tidigare hyresvärden och den som vid tidpunkten för köpet var hyresgäst. Det nya hyresavtalet ska gälla från och med dagen för köpet av lägenheten. För hyresavtalet ska gälla samma villkor som gällde enligt det tidigare avtalet. Om det är fråga om ett hyresavtal som var ingånget på en viss bestämd tid så ska den hyrestiden läggas till grund för tillämpningen av reglerna i 12 kap. jordabalken om uppsägningstid.
Paragrafen innehåller en bestämmelse om att hyresgästen ska ha rätt att återgå som hyresgäst om köpet hävs efter att han eller hon köpt ägarlägenhetsfastigheten. Övervägandena finns i avsnitt 7.2.
Om en hyresgäst köper ägarlägenheten i samband med omvandlingen eller senare så upphör hyresrätten. Grundläggande regler om köp av fastighet i 4 kap. jordabalken, nedan JB, är tillämpliga. I 4 kap. 11–19 §§ JB stadgas rättsverkningar vid bland annat fel i fastighet och däribland en köpares rätt att häva fastighetsköpet.
Om ett köp av en ägarlägenhetsfastighet enligt denna lags regler hävs av någon av parterna, ska ett nytt hyresavtal anses ha ingåtts mellan fastighetsägaren, tillika hyresvärden, och hyresgästen från och med dagen för köpet av fastigheten, med samma villkor som gällde enligt det tidigare hyresavtalet. Hyresgästen blir alltså hyresgäst på nytt. Det innebär att hyresgästen ska ha samma besittningsskydd till sin hyresrätt som före köpet. Det innebär givetvis även att hyresgästen återigen ska ha rätt till förköp vid en senare försäljning av fastigheten. För det fall ett tidsbestämt avtal tidigare har gällt mellan parterna ska den avtalade hyrestiden beräknas från samma tidpunkt som gällde enligt det tidigare hyresavtalet. Vid tillämpningen av reglerna i 12 kap. JB ska alltså i fråga om hyresavtal ingångna på viss bestämd tid den tidigare avtalade hyrestiden gälla.
Det sagda gäller oavsett om hävning av köpet sker på grund av omständigheter som är hänförliga till hyresgästen eller fastighetsägaren.
En följd av att ett nytt avtal anses ingånget som tar vid där det tidigare upphörde blir att hyresgästen blir skyldig att retroaktivt betala hyra för den period som han eller hon nyttjat lägenheten (från dagen för köpet av lägenheten fram till dess att köpet hävs).
SOU 2024:83 Författningskommentar
373
I 4 kap. JB finns regler om rätt till skadestånd i vissa fall till följd av hävning av fastighetsköpet.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
20.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken
3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar
5 §
Bestämmelserna i 6–11 b §§ tillämpas i fråga om byggnader och andra anläggningar som uppfyller följande villkor:
1. olika delar av anläggningen hör till skilda fastigheter, och
2. minst en del av anläggningen hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme.
Om en anläggning eller en del av denna hör till en tomträtt, gäller vad som sägs om fastigheten i stället tomträtten.
I 6–11 b §§ finns särskilda grannelagsrättsliga bestämmelser för vissa byggnader och andra anläggningar. Den nu aktuella paragrafen avgränsar tillämpningsområdet för dessa särskilda bestämmelser. Övervägandena finns i avsnitt
14.1.
Paragrafen kompletteras i första stycket med en hänvisning till två nya paragrafer, 11 a och 11 b §§, som innehåller vissa nya bestämmelser om störningar och andra allvarliga åsidosättanden av en ägare till en ägarlägenhetsfastighet i särskilda fall.
11 a §
Om en ägare till en ägarlägenhetsfastighet allvarligt åsidosätter sina skyldigheter enligt 11 § första eller andra stycket och omständigheterna är sådana att han eller hon skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet får, om en del av anläggningen ingår i en samfällighet som förvaltas av en samfällighetsförening, föreningen föra talan om att ägaren ska föreläggas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet inom viss tid. Föreläggandet ska förenas med vite.
Ett förelagt vite enligt första stycket får inte dömas ut om ägaren kan visa att han eller hon har vidtagit erforderliga åtgärder för att få ägarlägenhetsfastigheten såld inom den angivna tiden. Försäljningen får inte ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna ägaren kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten.
Författningskommentar SOU 2024:83
374
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om en samfällighetsförenings möjlighet att väcka talan om föreläggande om försäljning av ägarlägenhetsfastigheten mot en ägarlägenhetsägare som allvarligt missköter sig till men för övriga boende i omgivningen. Övervägandena finns i avsnitt 14.1.
Bestämmelserna i 6–11 b §§ blir enligt 5 § tillämpliga i de fall där olika delar av en anläggning hör till skilda fastigheter (5 § första stycket 1) och minst en del av anläggningen hör till en tredimensionellt avgränsad fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme (5 § första stycket 2). Denna bestämning av tillämpningsområdet innebär att den förevarande paragrafen blir tillämplig på bland annat sådana byggnader som är uppdelade mellan ägarlägenhetsfastigheter eller mellan ägarlägenhetsfastigheter och andra fastigheter. Tillämpningsområdet för förevarande paragraf är utifrån denna utgångspunkt därutöver preciserat till att avse enbart ägarlägenhetsfastigheter. Ett sådant föreläggande som avses i nu aktuell paragraf kan alltså endast riktas mot en ägare av en ägarlägenhetsfastighet.
I första stycket finns en hänvisning till 11 § och de skyldigheter som åligger en ägare enligt den paragrafen. Enligt 11 § gäller en skyldighet för varje ägare att vid användandet av sin del av anläggningen se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att störningarna inte skäligen bör tålas, och iaktta allt som fordras för att även i övrigt bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför anläggningen. Avsikten är att bestämmelserna ska tillämpas på inte bara enskilda lägenheter/ fastigheter utan också på samfälld egendom, till exempel trapphus. Uttrycket ”användandet av sin del av anläggningen” omfattar alltså inte enbart ett fastighetsindelat lägenhetsutrymme.
Det är enbart sådana störningar och åsidosättanden av skyldigheter som anges i 11 § som kan vara aktuella för ett föreläggande enligt förevarande paragraf. Beträffande sådana avgränsningsfrågor hänvisas till förarbetena till 11 §.
För att ett föreläggande om försäljning av ägarlägenhetsfastigheten ska bli aktuellt måste en ägare till en ägarlägenhetsfastighet allvarligt ha åsidosatt de skyldigheter som avses i 11 §. Ett föreläggande är avsett att komma i fråga endast när det rör sig om särskilt allvarlig misskötsamhet. För att komma till rätta med en
SOU 2024:83 Författningskommentar
375
ägares misskötsamhet när denna inte kvalificeras som tillräckligt allvarlig är de kringboende hänvisade till att vidta åtgärder enligt 11 §. I fråga om vad som avses med allvarligt åsidosättande kan ledning tas från bland annat vad som anges i bostadsrättslagen och 12 kap. 25 § tredje stycket denna balk angående särskilt allvarliga störningar. Som exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet anges i förarbetena (prop. 1992/93:115 s. 21) allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. I förarbetena nämns även störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende och hänför sig till kvalificerat drogmissbruk eller andra problem på så sätt att det inte är motiverat att tillställa hyresgästen en begäran om rättelse. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar.
Den åtgärd som kan vidtas med stöd av paragrafen är att väcka talan vid allmän domstol om att ägaren ska föreläggas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet inom viss tid. Vid bifall till käromålet ska domstolen genom en dom förelägga ägaren att sälja ägarlägenhetsfastigheten inom en viss tid. I domen måste preciseras villkoren för föreläggandet, vilken tidsfrist som gäller etc. Domstolen ska förena förpliktelsen som följer av domen med ett vite (jämför prop. 2008/09:91 s. 80 angående tillämpligheten av vite i samband med föreläggande enligt 11 §). Talan ska väckas mot ägaren till ägarlägenhetsfastigheten.
Hänvisningen till första och andra stycket i 11 § slår fast att misskötsamheten kan åberopas mot ägaren av en ägarlägenhetsfastighet i de aktuella fallen inte bara när det är ägaren själv som har orsakat störningar utan också när denne har åsidosatt sitt tillsynsansvar över vissa i andra stycket angivna personer och dessa har agerat störande. En ägarlägenhetsfastighetsägare ansvarar för störningar m.m. i de aktuella fallen även när dessa inte härrör från ägaren själv utan från någon annan person. Om ägaren har gett andra personer tillträde till sin del av anläggningen, har han eller hon ett tillsynsansvar även för dessa. Om ägaren inte fullgör tillsynsansvaret och störningar uppkommer, blir han eller hon ansvarig gentemot störda grannar.
Ägarlägenhetsfastighetsägaren ansvarar emellertid inte inom ramen för denna paragrafs tillämpningsområde för störande bete-
Författningskommentar SOU 2024:83
376
ende hos en nyttjanderättshavare (till exempel en hyresgäst) eller någon som en nyttjanderättshavare i sin tur ansvarar för. I sådana fall får hänvisas till möjligheten att vidta åtgärder med stöd av 11 § för att komma till rätta med störande beteende. Paragrafen har på så vis ett snävare tillämpningsområde än vad 11 § har.
Som huvudregel förvaltas den samfällda egendomen inom sådana anläggningar som avses i 5 §, om ägarlägenhetsfastigheter ingår i anläggningen, av en samfällighetsförening (20 a § lagen [1973:1150] om förvaltning av samfälligheter, nedan SFL). Begreppet ”samfällighet” är avsett att ha samma innebörd här som i SFL (se 1 § i den lagen). Det är enbart samfällighetsföreningen som har rätt att föra talan mot en ägare till en ägarlägenhetsfastighet. I motsats till vad som gäller enligt 11 § har alltså inte en enskild ägare av en annan del av anläggningen rätt att föra talan enligt förevarande paragraf. Samfällighetsföreningen är behörig att föra talan oavsett om störningarna eller misskötsamheten har drabbat en annan medlem i samfällighetsföreningen eller någon del av samfälligheten som föreningen förvaltar. Bestämmelsen har sin motsvarighet i en ny paragraf, 19 b § SFL.
I första stycket anges vidare att omständigheterna ska vara sådana att ägaren till ägarlägenhetsfastigheten skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet. Bristande uppfyllelse av rekvisitet är inte avsett att utgöra ett formellt hinder mot att talan förs i domstol utan ska i stället medföra att talan avslås efter en materiell prövning. Det är alltså domstolen som ska pröva om omständigheterna är sådana att det är skäligt att förelägga ägaren till ägarlägenheten att sälja sin fastighet. Vid avvägningen i fråga om åtgärdens skälighet ska en helhetsbedömning göras av den misskötsamhet som ägaren gjort sig skyldig till och vilka konsekvenser det medfört för omkringboende ställt mot det starka skydd som finns för äganderätten till fastigheten. Bestämmelsen är avsedd att tillämpas restriktivt och som en sista sanktion när övriga mekanismer för att komma till rätta med problem hänförliga till ägaren till en ägarlägenhetsfastighet inom ett flerbostadshus är uttömda. Om sådan allvarlig misskötsamhet som avses i stycket föreligger så bör det som regel anses vara skäligt med ett föreläggande. Genom skälighetsrekvisitet ges emellertid en ventil för situationer där ömmande omständigheter kan göras gällande. Genom att storleken på vitet i föreläggandet kan
SOU 2024:83 Författningskommentar
377
bestämmas av domstolen i varje enskilt fall finns en mekanism att anpassa föreläggandet så att det blir verkningsfullt i varje fall.
Av
andra stycket första meningen framgår att det förelagda vitet
inte får dömas ut om ägaren har vidtagit de åtgärder som kan krävas för att följa föreläggandet om försäljning. Med erforderliga åtgärder avses i huvudsak att bjuda ut lägenheten till ett rimligt pris på den öppna marknaden på sedvanligt sätt, typiskt sett genom anlitande av mäklare. Eftersom en försäljning till viss del är beroende av yttre omständigheter är avsikten med paragrafen inte att ett vite ska kunna dömas ut om ägaren visar att aktiva försök att sälja den har gjorts, exempelvis om ägaren inte får sålt lägenheten på grund av en svag bostadsmarknad. Det får emellertid ställas krav på ägaren att han eller hon ska ha gjort reella försök att få sålt fastigheten. Bedömningen av om det är skäligt att döma ut vitet eller inte får ankomma på domstolen när det blir aktuellt att pröva det förelagda vitet.
Av andra stycket andra meningen följer att ägaren inte får kringgå föreläggandet genom att sälja ägarlägenhetsfastigheten till en närstående och på så sätt ordna så att han eller hon kan bo kvar i lägenheten. Huruvida ägaren har efterkommit föreläggandet på korrekt sätt eller inte blir ytterst en fråga för domstolen att pröva när det blir aktuellt att pröva utdömande av vitet. Om en sådan överlåtelse till närstående faktiskt kommit till stånd utgör bestämmelsen inte något stöd för att ogiltigförklara den överlåtelsen.
11 b §
Ett föreläggande enligt 11 a § om att sälja ägarlägenhetsfastigheten får bara meddelas om samfällighetsföreningen väckt talan mot ägaren inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som talan grundas på. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet och den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt att föra talan intill dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet har fått laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Samfällighetsföreningen får föra talan om föreläggande enligt 11 a § efter beslut av föreningsstämman. För giltigt stämmobeslut krävs enligt 19 c § lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter minst två tredjedelar av de avgivna rösterna, om inte en högre andel har bestämts i föreningens stadgar.
Författningskommentar SOU 2024:83
378
Paragrafen reglerar formkrav för ett föreläggande enligt 11 a §. Övervägandena finns i avsnitt 14.1.
I första stycket anges en frist inom vilken samfällighetsföreningen måste väcka talan. Bestämmelsen har utformats efter mönster av reglerna om förverkande av bostadsrätter. Avsikten är att den ska tillämpas på motsvarande sätt (se 7 kap. 22 § bostadsrättslagen [1991:614]). Fristen för att vidta åtgärder har emellertid satts till sex månader i stället för två som gäller för bostadsrättslägenheter, bland annat för att beslut om att väcka talan måste fattas av föreningsstämman.
I bostadsrättslagen finns det vissa särskilda regler om förfarandet i fall av störningar i boendet. Dessa regler innebär bland annat att bostadsrättsföreningen normalt ska ge den ansvarige bostadsrättshavaren tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Om bostadsrättshavaren följer tillsägelsen, löper han eller hon ingen risk att förlora sin nyttjanderätt (se 7 kap. 9 § andra och tredje styckena bostadsrättslagen). Det har inte ansetts nödvändigt med några motsvarande bestämmelser vid tillämpning av nu aktuella regler. Det är naturligtvis ändå lämpligt att en ansvarig ägare i dessa fall underrättas om att han eller hon måste se till att störningarna eller liknande upphör innan samfällighetsföreningen väcker talan vid domstol. Det krävs inte heller att samfällighetsföreningen eller den domstol som utfärdar föreläggandet skickar någon underrättelse till socialnämnden om förhållandet liknande vad som ankommer på bostadsrättsföreningen vid förverkande av bostadsrätt.
I andra stycket anges att samfällighetsföreningen endast är behörig att väcka talan mot en ägarlägenhetsfastighetsägare om ett giltigt beslut har fattats på föreningsstämman. I stycket hänvisas till 19 c § i lagen (1973:1150) om förvaltning om samfälligheter. Däri anges att det för giltigt beslut av föreningsstämman krävs att beslut fattas genom röstning med två tredjedelars majoritet, det vill säga kvalificerad majoritet.
SOU 2024:83 Författningskommentar
379
7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft
Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare
16 §
Efter exekutiv försäljning av fastighet gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken eller rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. Upplåtelser som avser hyra av en bostadslägenhet med obestämd
hyrestid gäller dock alltid mot den nye ägaren om upplåtelsen grundar sig på en skriftlig handling och hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen, samt
1. fastigheten (som lägenheten är belägen inom) är taxerad som hyreshusenhet, eller
2. fastigheten (som lägenheten är belägen inom) är taxerad som ägarlägenhetsenhet och har varit föremål för omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter och upplåtelsen grundar sig på ett hyresavtal som ingicks innan ägarlägenhetsfastigheten bildades.
Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i 12 kap. utsökningsbalken.
Paragrafen behandlar en rättighetshavares skydd vid exekutiv försäljning av den fastighet som rättigheten gäller i. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
Första stycket andra meningen är ändrad för att skyddet för en
hyresgästs rätt till en lägenhet vid exekutiv försäljning av fastigheten även ska gälla för en ursprunglig hyresgäst som innehar hyresrätten till en ägarlägenhetsfastighet som varit föremål för omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, nedan omvandlingslagen.
Första stycket andra meningen första punkten motsvarar vad som tidigare gällde enligt första stycket andra meningen.
I första stycket andra meningen andra punkten regleras det tillagda skyddet. Regeln är tillämplig när en bostadslägenhet omvandlats från en hyreslägenhet till en ägarlägenhetsfastighet med stöd av omvandlingslagen och samma hyresgäst som innehade hyresrätten till lägenheten när den var en hyreslägenhet fortsätter hyra lägenheten efter att den omvandlats. Den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades ska inte drabbas av
Författningskommentar SOU 2024:83
380
ett sämre rättsskydd för att lägenheten omvandlas. Denna princip tar sig främst uttryck i nya regler i 12 kap. i denna balk.
För bostadshyresgäster gäller ett särskilt starkt skydd för den upplåtna rättigheten. En hyresrätt på obestämd tid till en bostadslägenhet i en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet kan skyddas, under förutsättning att hyresrätten är grundad på skriftlig handling och att hyresgästen har tillträtt lägenheten. Efter en omvandling enligt omvandlingslagen är bostadslägenheten inte längre belägen i en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet, utan i en fastighet som är taxerad som ägarlägenhetsenhet. Med den nya lydelsen av första stycket andra meningen gäller ett motsvarande skydd för ursprungliga hyresgäster som hyr en bostadslägenhet i en ägarlägenhetsfastighet. Om fastigheten har bildats enligt omvandlingslagen och hyresavtalet ingicks före omvandlingen, det vill säga när lägenheten var belägen inom en fastighet som var taxerad som hyreshusenhet, är upplåtelsen under de övriga förutsättningar som anges i paragrafen skyddad mot en ny ägare efter exekutiv försäljning. Det sagda innebär att hyresrättsupplåtelsen ska gälla gentemot den som genom förvärvet blir ny ägare till ägarlägenhetsfastigheten.
12 kap. Hyra
Inledande bestämmelser
1 §
Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.
Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.
SOU 2024:83 Författningskommentar
381
Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.
Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestämmelserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall.
Det som föreskrivs i detta kapitel om hyresavtal som avser lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet ska, om inget annat anges, bara tillämpas på lägenheter som var belägna inom en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks.
Paragrafen har fått ett nytt åttonde stycke. Ändringen innebär att de bestämmelser i kapitlet som avser hyra av ägarlägenhet inte ska tillämpas på hyresavtal som avser en ägarlägenhet som har omvandlats från en hyreslägenhet, om inte något annat uttryckligen framgår. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
I kapitlet finns vissa särskilda bestämmelser som gäller för hyra av en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet. Endast om ägaren till en ägarlägenhetsfastighet upplåter lägenheten till en ny hyresgäst aktualiseras en tillämpning av dessa regler. De är generellt sett mindre förmånliga för en hyresgäst än annars gällande bestämmelser som reglerar hyra av en hyreslägenhet. Av åttonde stycket, som är nytt, följer därför att de regler som rör hyra av ägarlägenhetsfastighet inte ska tillämpas i de fall där hyresavtalet ingicks innan lägenheten blev en ägarlägenhetsfastighet. Den hyresgäst som hade hyresrätten till lägenheten när den omvandlades med stöd av lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter (ursprunglig hyresgäst) ska alltså inte drabbas av ett sämre rättsskydd för att lägenheten omvandlas till ägarlägenhetsfastighet.
Stycket skyddar den ursprungliga hyresgästen efter en omvandling främst från försämringar när det gäller besittningsskydd och bytesrätt, men även i andra avseenden där bestämmelserna som gäller hyra av ägarlägenhetsfastighet är mindre förmånliga än de som gäller för hyreslägenheter.
Författningskommentar SOU 2024:83
382
Det är den hyresgäst som innehar hyresavtalet vid tidpunkten för omvandlingen som skyddas. Tidpunkten för omvandlingen, det vill säga när fastighetsbildningsbeslutet för bildande av ägarlägenheter får laga kraft, är avgörande. Den hyresgäst som valt att avböja erbjudanden om köp och i stället valt att bo kvar som hyresgäst ska inte drabbas av sämre hyresvillkor på grund av omvandlingen.
Även andra hyresgäster, som härleder sin rätt från en ursprunglig hyresgäst, omfattas av bestämmelsen. Även för en hyresgäst som har inträtt i ett bestående hyresförhållande genom att hyresavtalet har övertagits, till exempel genom bodelning (33 § andra stycket), överlåtelse från närstående som han eller hon varaktigt sammanbott med (34 §), byte (35 §) eller övertagande från make eller sambo (47 § andra stycket), ska de mer förmånliga hyresrättsliga reglerna gälla som för den ursprungliga hyresgästen. Det gäller även om ett nytt hyreskontrakt skulle tecknas i samband med till exempel ett byte. Fastighetsägaren kan alltså inte kringgå bestämmelsen genom att som förutsättning för ett byte eller annan överlåtelse eller övergång av hyresrätten försämra besittningsskyddet och rätten till byte m.m. genom att upprätta ett nytt hyreskontrakt med den nya hyresgästen. Med hyresavtal får alltså i detta sammanhang förstås det befintliga hyresförhållandet.
Även för en ny ägare till ägarlägenhetsfastigheten gäller att reglerna i aktuellt kapitel som avser hyra av ägarlägenhetsfastighet inte ska tillämpas i de fall som faller utanför åttonde stycket. Enligt 7 kap. 13 § denna balk gäller ett hyresavtal mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Den som köper en ägarlägenhetsfastighet där det finns en ursprunglig hyresgäst, eller en hyresgäst som kan härleda sin rätt till lägenheten till en ursprunglig hyresgäst, får alltså vara beredd på att reglerna i detta kapitel som avser hyra av ägarlägenhetsfastighet inte kan tillämpas.
I några avseenden ska bestämmelser i kapitlet gällande ägarlägenhetsfastigheter även tillämpas beträffande hyresgäster som innehade hyresrätten innan lägenheten blev en ägarlägenhetsfastighet. I dessa fall anges detta särskilt.
SOU 2024:83 Författningskommentar
383
Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
11 §
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och
fjärde–sjunde styckena.
Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1–4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han eller hon ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
Första stycket 5 ändras till följd av att 16 § har fått ett nytt sjunde stycke. Övervägandena finns i avsnitt 12.1. Paragrafen justeras även språkligt.
16 §
Bestämmelserna i 10–12 §§ tillämpas också, om
1. lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
2. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande,
Författningskommentar SOU 2024:83
384
3. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller
4. en myndighet under hyrestiden meddelar ett sådant beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas.
Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att åtgärda bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska det anges en viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.
Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.
En ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åtgärdsföreläggande görs.
Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.
Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk.
Om hyresavtalet avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket kan hyresgästen, när bristen hänför sig till sådana gemensamma utrymmen som avses i 15 § tredje stycket, i förekommande fall ansöka om åtgärdsföreläggande enligt andra stycket mot den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i.
Ett nytt sjunde stycke reglerar en möjlighet för hyresnämnden att rikta åtgärdsföreläggande gentemot en samfällighetsförening i vissa fall. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
En hyresgäst har enligt paragrafen rätt att ansöka hos hyresnämnd om att åtgärdsföreläggande ska riktas mot hyresvärden om hyresvärden inte åtgärdar brister som hyresgästen inte är ansvarig för. Till följd av det förfarande som regleras i lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter finns emellertid en ny kategori av hyresgäster som hyr en ägarlägenhetsfastighet av dess ägare men som är berättigade till samma hyres-
SOU 2024:83 Författningskommentar
385
rättsliga skydd som i övrigt gäller enligt detta kapitel (jämför kommentaren till 1 §). Möjligheten att ansöka om ett åtgärdsföreläggande mot sin hyresvärd medför inte samma skydd i praktiken för en hyresgäst som hyr en lägenhet i en ägarlägenhetsfastighet som för en hyresgäst som hyr av en fastighetsägare som förvaltar byggnaden i sin helhet. I byggnader som innehåller ägarlägenhetsfastigheter förvaltas som huvudregel alla gemensamma utrymmen i form av gemensamhetsanläggningar av en samfällighetsförening. Hyresvärden, när denne utgör en enskild ägarlägenhetsfastighetsägare, sköter inte förvaltningen av sådana gemensamma utrymmen och har därför begränsade möjligheter att påverka dess skötsel och underhåll. Om en hyresgäst i en sådan situation vill få till stånd en förändring beträffande en sådan gemensam yta som han eller hon har rätt att använda enligt hyresavtalet och som förvaltas av en samfällighetsförening (till exempel ett gemensamt trapphus, en tvättstuga eller ett cykelförråd) har hyresgästen därför enligt det nya sjunde stycket rätt att ansöka till hyresnämnden om att nämnden ska rikta ett åtgärdsföreläggande mot samfällighetsföreningen i stället för mot hyresgästens egen hyresvärd. Hyresgästen ska alltså ha möjlighet att påverka de gemensamma utrymmen som han eller hon har nyttjanderätt till enligt avtalet, även om hyresgästen inte är i ett avtalsförhållande med den samfällighetsförening som förvaltar utrymmena.
Åtgärdsföreläggandet kan endast avse sådana utrymmen som ingår i den eller de samfälligheter som föreningen förvaltar och endast om dessa är avsedda att användas gemensamt av de boende och om hyresgästen har rätt enligt hyresavtalet att använda utrymmet. Precis som ett åtgärdsföreläggande mot hyresvärden kan föreläggandet mot samfällighetsföreningen förenas med vite och en viss tid kan bestämmas i föreläggandet inom vilken den aktuella åtgärden ska ha vidtagits.
Upprustningsföreläggande
18 a §
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjunde och åttonde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres-
Författningskommentar SOU 2024:83
386
värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).
Om ett hyresavtal avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket, får hyresnämnden, om upprustningsföreläggandet hänför sig till sådana utrymmen som avses i 15 § tredje stycket, på hyresgästens ansökan i förekommande fall förelägga den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard.
I föreläggandet ska det bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde–sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren.
En bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning, och
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.
Utöver det som anges i sjunde stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard ska uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
I paragrafen införs en möjlighet för hyresnämnden att rikta ett upprustningsföreläggande gentemot en samfällighetsförening i vissa fall. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
I första stycket görs följdändringar gällande hänvisningar till senare stycken med anledning av det nya andra stycket.
SOU 2024:83 Författningskommentar
387
Av det nya andra stycket framgår att ett upprustningsföreläggande som hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst kan rikta mot en hyresvärd med stöd av första stycket i vissa fall kan riktas mot en samfällighetsförening. Regeln tillämpas när en hyresgäst i en ägarlägenhetsfastighet innehade hyresavtalet redan innan lägenheten omvandlades till en ägarlägenhetsfastighet med stöd av lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. Om lägenheten som hyresgästen hyr inte kan anses ha lägsta godtagbara standard på grund av att något av de grundläggande kraven i sjunde och åttonde styckena inte är uppfyllt så kan hyresgästen ansöka om att hyresnämnden ska förelägga hyresvärden att åtgärda bristen. Om bristen hänför sig till sådana gemensamma utrymmen eller anläggningar i byggnaden som en samfällighetsförening sköter förvaltningen av så ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen kunna rikta ett upprustningsföreläggande mot samfällighetsföreningen i stället för mot den enskilda hyresvärden. Det innebär att samfällighetsföreningen blir skyldig att rusta upp den del av byggnaden eller anläggningen som bristen hänför sig till, även om samfällighetsföreningen inte har ett avtalsförhållande med hyresgästen. Upprustningsföreläggandet kan endast avse sådana utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av de boende och som hyresgästen har rätt enligt hyresavtalet att använda. En förutsättning är vidare givetvis att utrymmet ingår i den eller de samfälligheter som föreningen förvaltar.
Paragrafen justeras även språkligt.
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete
18 d §
En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder ska få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat till-
Författningskommentar SOU 2024:83
388
stånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet ska uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjunde och åttonde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses i 18 d–h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans eller hennes hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han eller hon har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
Paragrafen, som reglerar bostadshyresgästers inflytande vid förbättrings- och ändringsarbete, ändras till följd av ändringar i 18 a §. Paragrafen justeras även språkligt. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
18 e §
Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, ska han
eller hon skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.
Om ett hyresavtal avser en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet i annat fall än som avses i 1 § åttonde stycket är det, i förekommande fall, den samfällighetsförening som förvaltar den eller de samfälligheter som ägarlägenhetsfastigheten deltar i och som vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § på sådana utrymmen som avses i 15 § tredje stycket som skriftligen ska meddela bostadshyresgästen detta.
Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden eller, i fall som avses i andra stycket, samfällighetsföreningen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt tredje stycket har gjorts.
Paragrafen behandlar vad en hyresvärd måste iaktta när han eller hon vill utföra standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
I andra stycket föreskrivs en skyldighet för en samfällighetsförening att skriftligen meddela bostadshyresgäster som hyr ägarlägenhetsfastigheter inom byggnaden om föreningen vill utföra tillämpliga åtgärder på gemensamma utrymmen som föreningen förvaltar. Regeln är tillämplig när en hyresgäst i en ägarlägenhetsfastighet innehade hyresavtalet redan innan lägenheten omvand-
SOU 2024:83 Författningskommentar
389
lades till en ägarlägenhetsfastighet med stöd av lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter. Hyresavtalet till en ägarlägenhetsfastighet kan avse en rätt för hyresgästen att använda gemensamma delar av byggnaden, exempelvis trapphus och tvättstuga. I byggnader där ägarlägenhetsfastigheter bildats torde sådana utrymmen normalt ha inrättats som en gemensamhetsanläggning, som gjorts till samfälld egendom för de separata fastigheterna och som förvaltas av en samfällighetsförening. I ett sådant fall är det inte hyresgästens hyresvärd, det vill säga ägaren till ägarlägenhetsfastigheten, som har ett bestämmande inflytande över förvaltningen av de gemensamma utrymmen som hyresgästen har rätt att använda, utan den samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten. Om samfällighetsföreningen exempelvis vill rusta upp den gemensamma tvättstugan i byggnaden, och denna är ett sådant gemensamt utrymme som en hyresgäst har rätt att använda i enlighet med hyresavtalet (jämför 15 § tredje stycket) så måste samfällighetsföreningen skriftligen meddela den berörda hyresgästen att den avser att vidta åtgärden. Hyresgästens inflytande omfattar i dessa fall sådana gemensamma utrymmen som hyresgästen enligt hyresavtalet har nyttjanderätt till, även om hyresgästen inte har ett avtalsförhållande med den samfällighetsförening som förvaltar utrymmena. Med ”standardhöjande åtgärder på fastigheten” (se 18 d § första stycket 1) får i detta sammanhang förstås sådana åtgärder på den stamfastighet som utgör samfälld egendom, alltså den gemensamma byggnaden eller marksamfälligheten, inte den enskilda ägarlägenhetsfastigheten. Om det är fråga om en standardhöjande åtgärd på den enskilda ägarlägenhetsfastigheten är andra stycket inte tillämpligt. Det är då ägaren till den ägarlägenhetsfastighet som hyresgästen hyr som ska informera hyresgästen.
Samfällighetsföreningen ges enligt ett tillägg i tredje stycket möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden om de berörda bostadshyresgästerna motsätter sig att åtgärden vidtas.
Paragrafen justeras även språkligt.
Författningskommentar SOU 2024:83
390
18 f §
En ansökan enligt 18 e § tredje stycket ska bifallas, om sökanden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs ska sökandens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.
Paragrafen behandlar förutsättningar för att bifalla en ansökan enligt 18 e §. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
I första och andra styckena är ”hyresvärden” ersatt av ”sökanden” så att numera även en ansökan av en samfällighetsförening omfattas. Första stycket ändras också till följd av ett nytt stycke i 18 e §. Paragrafen justeras även språkligt.
18 g §
Bestämmelserna i 18 d–18 f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en sådan ägar-
lägenhetsfastighet som avses i 1 § åttonde stycket, när upplåtelsen inte ingår
i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.
Paragrafen föreskriver vissa undantag från bostadshyresgästers hyresgästinflytande enligt 18 d–18 f §§. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
Första stycket andra punkten är justerad så att det förtydligas att
det undantag som gäller för hyresgäster i lägenheter inom ägarlägenhetsfastigheter enbart avser hyresavtal gällande lägenheter som var belägna inom en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks. Förtydligandet är gjort med hänsyn till de nya särskilda reglerna i 18 d–18 f §§ som gäller till skydd för en hyresgäst till en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, vilken innehade hyresavtalet innan lägenheten omvandlades till en ägarlägenhetsfastighet.
SOU 2024:83 Författningskommentar
391
18 h §
Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, ska hyresnämnden förbjuda hyresvärden eller, i förekommande fall,
samfällighetsföreningen att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden eller samfällighetsföreningen får hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde–sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.
Paragrafen reglerar en möjlighet för hyresnämnden att i vissa fall förbjuda utförandet av sådana förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d §. Övervägandena finns i avsnitt 12.1.
Enligt första stycket har hyresnämnden möjlighet att förbjuda även den samfällighetsförening som vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § att utföra åtgärden, om den påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd. Med ”i förekommande fall” avses de situationer då det fordras av en samfällighetsförening enligt 18 e § att meddela berörda bostadshyresgäster och ansöka hos hyresnämnd om att få vidta en förbättrings- eller ändringsåtgärd.
I tredje stycket ges samfällighetsföreningen en möjlighet motsvarande den som sedan tidigare gällt för en hyresvärd att ansöka om att ett förbud enligt första stycket ska upphävas.
Hyresgästens användning av lägenheten
26 §
Hyresvärden har på begäran rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.
Hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra sådan besiktning och värdering som anges i 9 § lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter.
Om den lägenhet som hyresgästen hyr ligger inom en ägarlägenhetsfastighet, även i andra fall än som avses i 1 § åttonde stycket, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid när fastighetsägaren avser att sälja ägarlägenhetsfastigheten. Hyresgästen är också skyldig att ge en företrädare för
Författningskommentar SOU 2024:83
392
samfällighetsföreningen tillträde till lägenheten i fall som anges i 19 d § lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter. Vad som där sägs om ägare gäller även hyresgästen.
Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras utan hyresgästens medgivande under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han eller hon fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.
I fall som anges i första–fjärde styckena ska hyresvärden se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i
fjärde stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse.
Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Då gäller 17 § andra stycket. Om hyresgästen inte ger hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
Paragrafen reglerar hyresvärdens rätt att under hyrestiden få tillträde till en hyreslägenhet för tillsyn, visning och utförande av förbättringsarbeten. Övervägandena finns i avsnitt 8.8 och 14.3.
En fastighetsägare som har för avsikt att omvandla lägenheter inom en hyresfastighet till ägarlägenhetsfastigheter är skyldig att låta besiktiga och värdera hyreslägenheterna innan han eller hon erbjuder hyresgästerna att köpa ägarlägenhetsfastigheterna (jämför 9 § lagen [20xx:yy] om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter). Av andra stycket, som är nytt, framgår därför att hyresgästen är skyldig att låta fastighetsägaren komma in i lägenheten för att genomföra sådan besiktning och värdering. Av stycket framgår inte vid vilken tidpunkt ett sådant tillträde måste ges. Hänsyn bör givetvis tas till hyresgästens önskemål.
I tredje stycket, som är nytt, anges att hyresvärden (fastighetsägaren) har rätt till tillträde till en uthyrd ägarlägenhetsfastighet för visning när han eller hon har för avsikt att sälja den. Den som hyr en lägenhet som ligger inom en ägarlägenhetsfastighet är alltså skyldig att låta den visas. Hyresgästen behöver naturligtvis inte
SOU 2024:83 Författningskommentar
393
själv visa lägenheten, men måste ge fastighetsägaren tillträde för att denne ska kunna visa lägenheten för spekulanter. Visningen av lägenheten ska ske på lämplig tid. Stycket tillämpas på hyresavtal till en ägarlägenhetsfastighet, det vill säga oavsett om avtalet har ingåtts efter det att lägenheten blev en ägarlägenhetsfastighet eller innan ägarlägenhetsfastigheten omvandlades från en hyreslägenhet. Av femte stycket framgår att hyresvärden måste beakta hyresgästens intressen. Hyresgästen får, i likhet med vad som anses gälla vid tillämpning av första stycket, anses ha rätt att motsätta sig visning om det ska ske vid en tidpunkt som är särskilt olämplig för honom eller henne. Av tredje stycket framgår vidare att en hyresgäst som hyr en lägenhet som ligger inom en ägarlägenhetsfastighet är skyldig att ge en företrädare för samfällighetsföreningen tillträde till lägenheten i fall som anges i 19 d § i lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. En sådan skyldighet gäller enligt den angivna paragrafen för den ägare till en ägarlägenhetsfastighet som är medlem i samfällighetsföreningen. Med aktuell paragraf överförs skyldigheten till den person som innehar nyttjanderätten till lägenheten.
Ändringen i femte stycket är en följd av att paragrafen har fått två nya stycken.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 26 § andra och tredje styckena tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
Lagändringarna träder i kraft den 1 juli 2026. Övervägandena till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 18.
De nya andra och tredje styckena i 12 kap. 26 §, som gäller en hyresgästs skyldighet att ge hyresvärden eller, i förekommande fall, en företrädare från samfällighetsföreningen tillträde till lägenheten ska enligt punkten 2 gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
Författningskommentar SOU 2024:83
394
20.3 Förslaget till lag om ändring i fastighetsbildningslagen (1970:988)
3 kap. Villkor för fastighetsbildning
Allmänna lämplighets- och planvillkor
1 §
Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp.
Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning.
En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a–1 c §§.
Paragrafen innehåller allmänna villkor för fastighetsbildning. Övervägandena finns i avsnitt 5.4 och kapitel 16.
En ändring görs i tredje stycket. Där hänvisas sedan tidigare till bestämmelserna i 1 a §, som innehåller särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning, och 1 b §, som innehåller särskilda villkor för att få bilda ägarlägenhetsfastigheter. Ändringen innebär att hänvisningen omfattar även den nya 1 c §, som innehåller särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning när syftet är att bilda ägarlägenhetsfastigheter genom omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter eller i en- eller tvåbostadshus.
SOU 2024:83 Författningskommentar
395
1 a §
Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden
a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid.
Första och andra styckena tillämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b och 1 c §§ finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas.
Paragrafen innehåller särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning. Övervägandena finns i avsnitt 5.4 och kapitel 16.
I fjärde stycket hänvisas sedan tidigare till 1 b §, som innehåller särskilda villkor för att få bilda ägarlägenhetsfastigheter. Ändringen innebär att hänvisning även görs till den nya 1 c §, som innehåller särskilda villkor för tredimensionell fastighetsbildning när syftet är att bilda ägarlägenhetsfastigheter genom omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter eller i en- eller tvåbostadshus.
1 b §
Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a § med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
Författningskommentar SOU 2024:83
396
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst två ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149). Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tillämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid fastighetsbildning
1. i samband med omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, eller
2. som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet
till en annan ägarlägenhetsfastighet.
Andra stycket tillämpas inte vid fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet bildas av ett utrymme i ett en- eller tvåbostadshus.
Paragrafen innehåller bestämmelser om särskilda villkor för sådan tredimensionell fastighetsbildning som innebär att ägarlägenhetsfastigheter ny- eller ombildas. Övervägandena finns i avsnitt 12.1 och kapitel 16.
Ändringen i andra stycket 2 avser kravet på att en ägarlägenhetsfastighet får bildas enbart om resultatet till följd av tidigare eller samtidiga fastighetsbildningsåtgärder blir att fastigheten kommer att ingå i en sammanhållen enhet av ägarlägenhetsfastigheter. Ändringen innebär att minimikravet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter i en sammanhållen enhet ändras till två sådana fastigheter i en sammanhållen enhet. Därmed är det inte längre enbart möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter i flerbostadshus, utan även i tvåbostadshus. Det blir även möjligt att bilda enbart två ägarlägenhetsfastigheter vid nybyggnad av ett flerbostadshus som i övrigt innehåller lägenheter med annan upplåtelseform. Det går också att avskilja två bostadslägenheter från ett befintligt flerbostadshus och omvandla dessa till ägarlägenhetsfastigheter enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, nedan omvandlingslagen. Precis som tidigare gäller kravet både vid nybildning och vid ombildning av ägarlägenhetsfastigheter. För bedömningen av vad som är en sammanhållen enhet se prop. 2008/09:91 s. 136 f.
Ändringen i fjärde stycket innebär att kravet på att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före
SOU 2024:83 Författningskommentar
397
fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet i andra stycket 1 inte ska tillämpas när en hyreslägenhet ska omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet enligt bestämmelserna i omvandlingslagen. Ändringen medför att det blir möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter av befintliga bostäder när det sker i enlighet med omvandlingslagen.
Det nya femte stycket innehåller en undantagsbestämmelse från kraven i andra stycket i dess helhet. Undantaget gäller vid fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet bildas i ett en- eller tvåbostadshus. Vid sådan fastighetsbildning är det därför möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter av befintliga bostäder. Det är vidare, genom undantaget från andra stycket 2, möjligt att bilda en enstaka ägarlägenhetsfastighet. Ett utrymme i ett en- eller tvåbostadshus kan alltså genom tredimensionell fastighetsbildning avskiljas från stamfastigheten och bilda en separat ägarlägenhetsfastighet som urholkar den traditionella fastigheten.
Förevarande paragraf kompletteras av 1 c § som innehåller vissa särskilda regler om bildande av ägarlägenhetsfastigheter genom omvandling enligt omvandlingslagen.
1 c §
Bestämmelsen i 1 a § första stycket 3 b tillämpas inte vid tredimensionell fastighetsbildning om lägenheterna i någon av de nybildade fastigheterna samtidigt omvandlas enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter eller vid tredimensionell fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas i ett en- eller tvåbostadshus.
Sådan fastighetsbildning som avses i första stycket får ske endast om det står klart att åtgärden är ägnad att leda till en ändamålsenlig förvaltning av anläggningen.
Paragrafen, som är ny, innehåller särskilda villkor för vissa fall av tredimensionell fastighetsbildning som medför att ägarlägenhetsfastigheter bildas. Övervägandena finns i avsnitt 5.3 och kapitel 16.
I första stycket anges ett undantag till 1 a § första stycket 3 b, som uppställer ett särskilt villkor för att tredimensionell fastighetsbildning ska vara tillåten. Villkoret som undantas innebär ett krav på att fastighetsbildningsåtgärden som vidtas ska vara ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen. Själva
Författningskommentar SOU 2024:83
398
ägarlägenhetsfastigheten som bildas är enligt 1 b § tredje stycket andra meningen redan undantagen kravet.
Första stycket i förevarande paragraf innebär att villkoret i 1 a § första stycket 3 b om att kravet på att fastighetsbildningsåtgärden ska leda till en mera ändamålsenlig förvaltning eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen inte ska gälla i vissa fall. Undantaget är tillämpligt i två fall: vid tredimensionell fastighetsbildning som sker för att bilda ägarlägenhetsfastigheter i ett en- eller tvåbostadshus, och vid tredimensionell fastighetsbildning som sker inom ramen för omvandling till ägarlägenhetsfastigheter enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter (omvandlingslagen). I fråga om det sistnämnda fallet är tanken att det vid en omvandling ska vara möjligt att dela upp en större byggnad med hyreslägenheter i några få separata fastigheter genom tredimensionell fastighetsbildning, och i anslutning därmed bilda ägarlägenhetsfastigheter av hyreslägenheterna i en av byggnadsdelarna. Samtliga steg i förfarandet bör som huvudregel tas inom en och samma lantmäteriförrättning. För att undantaget ska vara tillämpligt förutsätts att lägenheterna i någon av de nybildade fastigheterna omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter.
Enligt andra stycket krävs det vid sådan fastighetsbildning som avses i första stycket i stället att det står klart att åtgärden är avsedd att leda till en ändamålsenlig förvaltning. Det innebär att något krav på särskilda vinster i förvaltningshänseende i förhållande till hur anläggningen tidigare förvaltades inte ställs upp.
Kravet på ändamålsenlig förvaltning knyter an till vad som i dag gäller vid nybyggnads- eller tillbyggnadsprojekt av påbyggnad på en befintlig byggnad med en tredimensionell fastighet. Avsikten är att samma bedömningsgrunder ska tillämpas vid uppdelning av en befintlig byggnad på skilda fastigheter som i dag gäller för sådan fastighetsbildning. Det innebär att fastigheten efter fastighetsbildningen ska bli ett lämpligt förvaltningsobjekt och att förvaltningen av anläggningen i dess helhet ska kunna bedrivas på ett ändamålsenligt sätt. Någon mera långtgående uppsplittring av en byggnad på flera fastigheter kan inte godtas. Det ska till exempel inte vara möjligt att bilda särskilda fastigheter av varje våningsplan. Gällande kravet på att varje fastighet som bildas ska utgöra ett lämpligt förvaltningsobjekt uttalades i förarbetena (prop. 2002/03:116 s. 142) att en fördelning av
SOU 2024:83 Författningskommentar
399
anläggningen på några fastigheter som var och en är av påtaglig storlek inte borde möta hinder. Detta uttalande bör vid sådan fastighetsbildning som här är aktuell ses i ljuset av de specifika förutsättningarna för den aktuella anläggningen i stort. En enhet med ägarlägenhetsfastigheter bör i vart fall kunna bedömas vara ett lämpligt förvaltningsobjekt om den rymmer två ägarlägenhetsfastigheter i enlighet med det minimikrav för en sammanhållen enhet som gäller i 1 b § andra stycket 2. Likaså bör en omvandling av ett hyreslägenhetshus till ägarlägenheter inte hindras av att det i byggnaden finns en eller flera lokaler som inte omvandlas till ägarlägenhetsfastigheter. Situationen kan exempelvis vara den att en detaljplan enligt plan- och bygglagen (2010:900) ställer krav på att det ska finnas butikslokaler eller dylikt i bottenvåningen på ett större bostadshus. Om det vid lantmäteriförrättningen bedöms vara mest ändamålsenligt att avstycka lokalen eller lokalerna till en separat tredimensionell fastighet, vilken kan utgöra ett lämpligt förvaltningsobjekt, så bör det kunna göras oavsett storleken på den fastighet som bildas.
Kravet på att det ska stå klart att åtgärden är ägnad att leda till ändamålsenlig förvaltning ska även gälla vid fastighetsbildning som innebär att ägarlägenhetsfastigheter bildas i en- eller tvåbostadshus. Samma bedömningsgrunder ska gälla som vid uppdelning av ett flerbostadshus i flera fastigheter, nämligen att var och en av de ny- eller ombildade fastigheterna ska utgöra ett lämpligt förvaltningsobjekt. Vad som utgör en ändamålsenlig förvaltning och om fastighetsbildningen medför att fastigheterna blir lämpliga förvaltningsobjekt får givetvis bedömas utifrån förutsättningarna i det enskilda småhuset.
Uttrycket ”står klart” ska tolkas på samma sätt som i 1 a § första stycket 3 och 1 b § andra stycket 1. Det innebär att utredningen i ärendet på ett övertygande sätt måste visa att de i lagen angivna förutsättningarna för fastighetsbildningen är uppfyllda. Sökanden ska se till att sådan utredning finns.
Författningskommentar SOU 2024:83
400
10 kap. Avstyckning
6 §
Avstyckning sker på ansökan av fastighetens ägare.
Om det som ska avskiljas kommit i särskild ägares hand genom köp
eller annat förvärv, får såväl förvärvaren som fångesmannen begära avstyckning.
Om ett köp eller annat förvärv av ett utrymme inom en byggnad har skett som ett led i en omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter gäller inte andra stycket.
Paragrafen reglerar vem som har rätt att begära avstyckning. Ändringen innebär en begränsning av en köpares rätt att begära avstyckning. Övervägandena finns i avsnitt 7.1.
Av det första stycket framgår att det i första hand är fastighetsägaren som har rätt att ansöka om avstyckning. Även den som har köpt ett område av en fastighet (eller ett utrymme inom en fastighet) har emellertid enligt andra stycket rätt att ansöka om avstyckning i enlighet med köpet. Det innebär att den som har köpt ett utrymme i en byggnad som ett led i en omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter (vanligen hyresgästen) skulle ha rätt att ansöka om att fastighetsbildning ska ske i enlighet med köpet.
Det nya tredje stycket föreskriver ett undantag från den möjligheten när det är fråga om köp av ett utrymme inom en fastighet inför ett omvandlingsförfarande inom ramen för lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter omvandlingslagen. Det är endast ägaren till den hyresfastighet som ska bli föremål för omvandling som kan påkalla ett omvandlingsförfarande. En köpare av ett utrymme inom fastigheten (vanligen ett utrymme motsvarande hyreslägenheten) har därför inte möjlighet att ansöka om avstyckning och genomdriva en fastighetsbildning i enlighet med köpet. På så vis kan han eller hon inte föregripa fastighetsägarens ansökan om fastighetsbildning för omvandling av lägenheterna till ägarlägenhetsfastigheter. Görs en sådan ansökan ska lantmäterimyndigheten avvisa den, eftersom sökanden inte är behörig att ansöka om fastighetsbildning.
Paragrafen justeras även språkligt.
SOU 2024:83 Författningskommentar
401
20.4 Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1973:1150 ) om förvaltning av samfälligheter
Delägarförvaltning
Delägarsammanträde
12 §
En delägare, som själv eller genom ombud är närvarande vid samman-
trädet, har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I frågor som har ekonomisk betydelse ska delägarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en delägare begär det. En delägares röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade delägare.
Begränsningen av en delägares röstetal i första stycket gäller inte i samfälligheter där minst en av delägarfastigheterna är en ägarlägenhetsfastighet, såvitt gäller frågor som rör förvaltningen av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheten är belägen.
För beslut att överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller att upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för längre tid än fem år krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. I andra frågor ska som beslut gälla den mening för vilken de flesta rösterna avgivits eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden biträder.
En innehavare av en rättighet i en delägarfastighet får närvara och yttra
sig vid behandlingen av fråga som rör hans eller hennes rätt.
Paragrafen innehåller regler om röstning vid delägarsammanträde. Övervägandena finns i avsnitt 16.4.4.
I första stycket finns en begränsning av hur stor andel av röstetalet som en enskild medlem får ha när omröstning sker enligt andelstalsmetoden. I andra stycket, som är nytt, regleras att denna begränsning i vissa fall inte ska gälla i samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter ingår som delägarfastigheter. Det rör sig om omröstning i frågor som rör förvaltningen av den samfällighet eller de samfälligheter i vilken någon del av byggnaden där en eller flera av ägarlägenhetsfastigheterna är belägna ingår. I praktiken torde det vanligtvis bli fråga om gemensamhetsanläggningar och marksamfälligheter. Bestämmelsen är utformad efter mönster av det nya andra stycket i 49 §.
Alla frågor som rör förvaltningen, i vid mening, av de samfälligheter där delar av byggnaden ingår är undantagna. Det innebär att
Författningskommentar SOU 2024:83
402
alla anläggningar som finns i eller på byggnaden eller som utgör en del av byggnaden och som inte är en del av de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna omfattas. Det kan exempelvis röra frågor gällande stomme, ledningar, trapputrymmen, fasader, tak, vind och grundutrymmen. Även andra anläggningar kan emellertid omfattas av omröstning utan röstspärr. Det förutsätter att de ingår i samma samfällighet som någon del av byggnaden. Även en tvättstuga eller en miljöstation som ligger utanför själva byggnaden kan alltså omfattas. Avgörande är hur gemensamhetsanläggningen (eller i förekommande fall annan samfällighet) är inrättad. Utgångspunkten är att röstspärren inte tillämpas vid omröstning i frågor som rör förvaltningen av en gemensamhetsanläggning om anläggningen innehåller någon del av byggnaden. Om byggnadens stomme och tak samt en gemensam tvättstuga på gården ingår i en och samma gemensamhetsanläggning, så saknas begränsning genom röstspärr i alla frågor, även dem som rör förvaltningen av tvättstugan. Gemensamhetsanläggningens utformning avgör om omröstning ska ske med eller utan röstspärr. I en gemensamhetsanläggning som till exempel bara består av en miljöstation utanför själva byggnaden tillämpas alltså röstspärren oavsett om gemensamhetsanläggningen bara har ägarlägenhetsfastigheter som delägarfastigheter eller om det även finns andra delägarfastigheter, till exempel en bostadsrättsförening.
Delägarsammanträde kan tillämpas vid delägarförvaltning av samfälligheter. Delägarförvaltning av samfälligheter som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter behövliga rättigheter kan bli aktuell i fråga om samfälligheter som endast består av två deltagande fastigheter, varav minst en är en ägarlägenhetsfastighet (se 20 a § andra stycket). Som regel torde delägarförvaltning främst förekomma i fråga om småhus där ägarlägenhetsfastigheter är belägna. Det kan emellertid förekomma att särskilda samfälligheter bildas i anslutning till större byggnader och att separat förvaltning genom delägarförvaltning väljs för den mindre samfälligheten. Så kan bli fallet om exempelvis två ägarlägenhetsfastigheter byggs som en tillbyggnad ovanpå en befintlig byggnad och ägarlägenhetsfastigheterna disponerar någon särskild anläggning som enbart berör dessa fastigheter.
SOU 2024:83 Författningskommentar
403
Vad som är en samfällighet vid tillämpningen av paragrafen definieras i 1 §. Där anges att det bland annat är samfälligheter enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) och anläggningslagen (1973:1149) samt servitut eller annan rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt.
I de fall som omfattas av andra stycket ska omröstning ske enligt andelstalsmetoden, om någon delägare begär det (jämför första stycket), utan röstspärr. Det innebär att en delägare får rösta fullt ut efter sitt andelstal. Den fastighetsägare som äger stora delar av byggnaden (exempelvis en ursprunglig fastighetsägare som fortfarande äger merparten av byggnaden) kan därmed få ett bestämmande inflytande över förvaltningen av byggnaden. Möjligheten till inflytande står alltså i proportion till storleken av ägandet. I en samfällighet med enbart två delägarfastigheter innebär det att utgången av en röstning enligt andelstalsmetoden är förutbestämd av de två fastigheternas andelstal. Om delägarna har lika stora andelar i samfälligheten blir utgången alltså oavgjord även vid en sådan röstning.
Paragrafen justeras även språkligt.
Förvaltning genom god man
16 a §
Kan delägarna inte enas rörande förvaltningen av en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988) får, om någon av delägarna begär det, lantmäterimyndigheten förordna att samfälligheten under viss tid eller tills vidare ska förvaltas av en god man, som utses av lantmäterimyndigheten.
Den gode mannen ska ha rätt till skäligt arvode för uppdraget samt till ersättning för kostnader som han eller hon har haft för utförande av uppdraget.
Paragrafen, som är ny, erbjuder en ny form av förvaltning av en samfällighet vars delägare inte kan enas i frågor om förvaltningen av samfälligheten. Övervägandena finns i avsnitt 16.4.5.
Om delägarna inte kan enas i frågor om förvaltningen kan en av dem, enligt första stycket, ansöka till lantmäterimyndigheten om att en god man ska förordnas för att sköta förvaltningen av samfälligheten. En god man är ett slags syssloman som utses för att på ett
Författningskommentar SOU 2024:83
404
neutralt och objektivt sätt sköta samfälligheten. Ett förordnande om att utse en god man är fristående från åtgärder i anslutning till ett delägarsammanträde. En ansökan om god man kan alltså göras utan att något delägarsammanträde har hållits och därmed hållas isär från en sådan god man som enligt 7 § andra stycket kan förordnas som en interimistisk åtgärd för att säkerställa det förvaltningsbeslut som fattats på delägarsammanträdet.
Förfarandet är tillämpligt på samfälligheter där ägarlägenheter ingår och som förvaltas genom delägarförvaltning. Delägarförvaltning som förvaltningsform är enligt 20 a § endast möjlig för samfälligheter med ägarlägenhetsfastigheter som delägare om samfälligheten innehåller högst två delägarfastigheter.
Det är inget som hindrar att båda delägarna står bakom ansökan, om de är ense om att det krävs en god man för att lösa förvaltningsfrågorna som de är oense om. En ansökan om god man utgör i sig en stark indikation på att det föreligger en sådan oenighet mellan delägarna att det finns förutsättningar för förordnande av en god man. En god man måste emellertid även i övrigt framstå som en ändamålsenlig lösning för samfälligheten. De frågor som delägarna är oense om måste kunna hanteras praktiskt av en förordnad god man.
En god man kan förordnas för viss tid eller på obestämd tid. Uppdragets omfattning bestäms genom lantmäterimyndighetens förordnande. Förordnandet kan gälla att hantera en viss avgränsad tvistig förvaltningsfråga. Förfarandet är emellertid avsett att kunna tillämpas för den löpande förvaltningen av samfälligheten i stort till dess delägarna själva har hittat en lösning på samarbetssvårigheterna. Inom ramen för den gode mannens uppdrag att vidta förvaltningsåtgärder rörande samfälligheten ligger en rätt att ingå rättshandlingar som syftar till att reparera och underhålla anläggningen eller att i övrigt vidta de rättshandlingar som uppdraget kräver. Det får utan uttrycklig reglering anses ligga i den gode mannens uppdrag att verka för samfällighetens bästa i stort. Ytterst får de allmänna bestämmelserna om sysslomän enligt 18 kap. handelsbalken tjäna som utgångspunkt vid tillämpningsfrågor.
Lantmäterimyndigheten ska i samband med förordnandet utse en lämplig person till god man. En person ska förordnas som har de kvalifikationer som uppdraget kräver. Vem som ska utses får avgöras med hänsyn till uppdragets karaktär och omfattning. Vilken typ av samfällighet och vilka förvaltningsfrågor som är aktuella,
SOU 2024:83 Författningskommentar
405
samt vilka ekonomiska värden som står på spel, bör ha betydelse. Lämpliga personer skulle – beroende på omständigheterna – kunna vara en förrättningslantmätare, en advokat, en anställd på ett fastighetsförvaltningsbolag eller annan tjänsteman med erfarenhet av fastighetsförvaltning. Uppdraget är personligt och kan inte knytas till någon särskild befattning. Det förutsätts att den som utses till god man förklarar sig villig att åta sig uppdraget.
Lantmäterimyndighetens beslut om att förordna en god man är ett sådant beslut som enligt 67 § får överklagas till allmän förvaltningsdomstol. Det innebär att förvaltningsrätten är överklagandeinstans. Förvaltningsrättens beslut i det överklagade ärendet får överklagas vidare till kammarrätten.
Den gode mannen har enligt andra stycket rätt till skäligt arvode för sitt uppdrag och ersättning för de kostnader som han eller hon haft för att fullgöra uppdraget. Regler gällande kostnadsfördelningen inbördes mellan delägarna finns i 16 b §. Om den gode mannen inte får betalt för sitt arbete och uppkomna kostnader får han kräva betalt av delägarna hos allmän domstol. Delägarna får anses solidariskt ansvariga för betalning av den gode mannens fordran (jämför rättsfallet NJA 2011 s. 399).
16 b §
Kostnaden för lantmäterimyndighetens handläggning i fråga om förordnande av en god man enligt 16 a § ska betalas i förskott av sökanden. Denna kostnad samt den gode mannens arvode och ersättning för kostnader enligt 16 a § ska om inte särskilda skäl föreligger slutligt betalas av delägarna, fördelat efter deras delaktighet i samfälligheten.
Paragrafen, som är ny, reglerar hur kostnaderna för att förordna en god man samt för den gode mannens förvaltning ska fördelas mellan delägarna i samfälligheten. Övervägandena finns i avsnitt 16.4.5.
Lantmäterimyndigheternas verksamhet är som huvudregel avgiftsbaserad. Ett ärende gällande förordnande av god man får därför bekostas av delägarna. Den eller de som ansöker om god man måste lägga ut pengar för avgiften för ärendet. Den som lagt ut pengar har sedan, när ärendet är avslutat, rätt till ersättning från den andra delägaren så att kostnaden fördelas mellan dem i enlighet med deras delaktighet i samfälligheten. Med uttrycket ”delaktighet
Författningskommentar SOU 2024:83
406
i samfälligheten” avses här i likhet med i 16 § delägarfastigheternas andelstal i samfälligheten, vilket för anläggningssamfälligheter bör vara gemensamhetsanläggningens andelstal för drift. Om andelstal inte finns för samfälligheten till exempel vid gemensamma servitut bör kostnaderna fördelas med lika andelar mellan delägarna.
Den gode mannen har enligt 16 a § rätt till skäligt arvode för sitt arbete samt rätt till ersättning för kostnader som han eller hon har haft för utförande uppdraget. Dessa kostnader ska som huvudregel betalas gemensamt av delägarna, oavsett vem av delägarna som begärde att en god man skulle utses. Delägarna är solidariskt skyldiga att betala den gode mannens kostnader (se kommentaren till 16 a §) men kostnaderna fördelas inbördes dem emellan, fördelat efter deras delaktighet i samfälligheten. Om delägarna motsätter sig att betala det begärda arvodet får den gode mannen väcka talan om fullgörelse i allmän domstol.
Det finns i andra meningen en bestämmelse som möjliggör en annan fördelning delägarna emellan av kostnaderna än det sagda, om särskilda skäl föreligger. Den är avsedd att tillämpas främst vid trakasseriliknande ageranden från en delägares sida, bestående i exempelvis upprepade ansökningar om god man när frågan redan är prövad. I sådana fall kan det finnas skäl att lägga kostnadsansvaret enbart på den delägare som agerar på sådant sätt. Sådana ställningstaganden får hanteras när avgiften eller arvodet krävs in men får vid tvist bli en fråga för domstolen att slutligt avgöra.
16 c §
En god man har rätt att på begäran bli entledigad från sitt uppdrag.
Om förvaltning genom god man inte längre behövs får lantmäterimyndigheten besluta att förordnandet om förvaltning genom god man ska upphöra.
Paragrafen, som är ny, behandlar frågor om upphörande av ett sådant godmansförordnande som regleras i den nya 16 a §. Övervägandena finns i avsnitt 16.4.5.
Om en god man begär att få avsluta sitt uppdrag ska han eller hon entledigas från uppdraget. Om förordnandet ska fortsätta så måste lantmäterimyndigheten utse en ny god man i den tidigares
SOU 2024:83 Författningskommentar
407
ställe. Det bör göras så snart som möjligt för att samfälligheten inte ska stå utan en fungerande förvaltning under någon längre tid.
När ett tidsbegränsat förordnande löper ut så entledigas den gode mannen automatiskt. Dessförinnan kan lantmäterimyndigheten enligt andra stycket i annat fall besluta att samfälligheten inte längre har behov av förvaltning genom god man. Det kan exempelvis ske efter en gemensam ansökan från delägarna med en förklaring om att oenigheten gällande förvaltningen inte består och att de vill återta förvaltningen. En annan situation som kan bli aktuell är att en av de oense delägarna säljer sin fastighet. Begäran om att förordnandet ska upphöra bör kunna göras av såväl de berörda delägarna i samfälligheten som av den gode mannen. Ett sådant beslut är i likhet med beslut om att förordna en god man möjligt att överklaga till allmän förvaltningsdomstol enligt den generella regeln om överklagande av lantmäterimyndighetens beslut enligt denna lag, se 67 §.
Föreningsförvaltning
Allmänna bestämmelser om samfällighetsförening
19 b §
Om en medlem som är ägare till en ägarlägenhetsfastighet i en sådan samfällighetsförening som avses i 19 a § allvarligt åsidosätter sina skyldigheter enligt 19 a § andra eller tredje stycket och omständigheterna är sådana att han eller hon skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet får samfällighetsföreningen föra talan om att medlemmen ska förpliktas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet inom viss tid. Föreläggandet ska förenas med vite.
Ett förelagt vite enligt första stycket får inte dömas ut om medlemmen kan visa att han eller hon har vidtagit erforderliga åtgärder för att få ägarlägenhetsfastigheten såld inom den angivna tiden. Försäljningen får inte ske till en närstående eller i övrigt på sådana villkor att det kan antas att den uteslutna medlemmen kan bibehålla sin förfoganderätt till lägenheten.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om möjligheten för samfällighetsföreningen att föra talan mot en medlem om att han eller hon ska sälja sin delägarfastighet. Övervägandena finns i avsnitt 14.1.
Författningskommentar SOU 2024:83
408
Paragrafen är utformad efter samma mönster som 3 kap. 11 a § jordabalken, nedan JB. I många situationer kan bägge paragrafer tillämpas. Skillnaden består främst i att enligt förevarande paragraf är det enbart åsidosättande av sådana skyldigheter som föreskrivs i samfällighetsföreningens stadgar som kan föranleda åtgärd, se vidare nedan.
Paragrafen hänvisar i första stycket till 19 a § och de skyldigheter som enligt den paragrafen åligger en medlem. Förevarande paragraf är tillämplig på samma slag av anläggningar som avses i 19 a § men med den begränsningen att paragrafen endast kan tillämpas på medlemmar som är ägare till ägarlägenhetsfastigheter. Avgränsningen av tillämpningsområdet i 19 a § första stycket 1 och 2 har i sin tur utformats efter mönster av 3 kap. 5 § första stycket JB.
Begreppet ”samfällighet” har i 19 a § samma innebörd som i 1 §. Förevarande paragraf är alltså tillämplig på varje sådan samfällighetsförening som avses i 19 a §, så länge det ingår två eller flera ägarlägenhetsfastigheter som delägarfastigheter i samfälligheten. Paragrafen är enbart tillämplig på en sådan medlem i föreningen som äger en ägarlägenhetsfastighet.
Den åtgärd som kan vidtas med stöd av paragrafen är att väcka fullgörelsetalan vid allmän domstol om att medlemmen ska föreläggas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet inom viss tid. Vid bifall till käromålet ska domstolen genom en dom förelägga medlemmen att sälja ägarlägenhetsfastigheten inom en viss tid. I domen måste preciseras villkoren för föreläggandet, bland annat vilken tidsfrist som gäller för försäljningen. Domstolen ska förena förpliktelsen som följer av domen med ett vite.
Paragrafen är tillämplig på samma slag av ordningsstörningar som regleras i 19 a §, det vill säga åsidosättande av sådana skyldigheter som en medlem ska följa enligt samfällighetsföreningens stadgar.
Som framgår av första stycket är ett föreläggande om försäljning emellertid endast avsett att komma i fråga i särskilt allvarliga fall av åsidosättande av skyldigheterna. I fråga om vad som är en särskilt allvarlig störning eller misskötsamhet ges, i likhet till motsvarande bedömning i 3 kap. 11 a § JB, viss ledning av regelverket för bostadsrätter och hyresrätter. Se vidare författningskommentaren till 3 kap. 11 a § JB. Förevarande paragrafs tillämpningsområde skiljer sig emellertid från 3 kap. 11 a § JB – den paragrafen avser en ägar-
SOU 2024:83 Författningskommentar
409
lägenhetsägares ansvar gentemot grannar för allt störande beteende som härrör från hans eller hennes del av anläggningen. En samfällighetsförening kan inte ange ordningsregler i stadgarna som tar sikte på en medlems användning av den egna fastigheten i samfälligheten. Ordningsreglerna bör främst kunna avse de delar av anläggningen som föreningen förvaltar, se förarbetena till 19 a § (prop. 2008/09:91 s. 139). Hänvisningen till 19 a § tredje stycket innebär att misskötsamheten kan åberopas mot medlemmen, tillika ägaren av en ägarlägenhetsfastighet, i de aktuella fallen inte bara när det är medlemmen själv som har orsakat störningar utan också när denne har åsidosatt sitt tillsynsansvar över vissa i tredje stycket angivna personer och dessa har agerat störande. Om medlemmen har gett andra personer tillträde till sin del av anläggningen, har han eller hon ett tillsynsansvar för att även de följer föreningens ordningsregler. Om medlemmen inte fullgör tillsynsansvaret och störningar uppkommer, blir han eller hon ansvarig gentemot störda grannar (prop. 2008/09:91 s. 139). Medlemmen ansvarar emellertid inte inom ramen för denna paragrafs tillämpningsområde för störande beteende hos en nyttjanderättshavare (till exempel en hyresgäst) eller någon som en nyttjanderättshavare i sin tur ansvarar för. I sådana fall finns möjligheten att vidta åtgärder med stöd 19 a § för att komma till rätta med störande beteende. Paragrafen har i detta avseende ett snävare tillämpningsområde än vad 19 a § har.
I första stycket anges vidare att omständigheterna ska vara sådana att medlemmen skäligen inte bör få behålla sin ägarlägenhetsfastighet. Bristande uppfyllelse av rekvisitet är inte avsett att utgöra ett formellt hinder mot att talan förs i domstol utan ska i stället medföra att talan avslås efter en materiell prövning. Det är alltså domstolen som ska pröva om omständigheterna är sådana att det är skäligt att förelägga medlemmen att sälja sin ägarlägenhetsfastighet. Vid avvägningen i fråga om åtgärdens skälighet ska en helhetsbedömning göras av den misskötsamhet som medlemmen gjort sig skyldig till och vilka konsekvenser det medfört för omkringboende samt för samfällighetsföreningen, ställt mot det starka skydd som finns för äganderätten till fastigheten. Bestämmelsen är avsedd att tillämpas restriktivt och som en sista sanktion när övriga mekanismer för att komma till rätta med problem hänförliga till en av medlemmarna inom en samfällighetsförening är uttömda. Om sådan allvarlig misskötsamhet som avses i stycket föreligger så bör
Författningskommentar SOU 2024:83
410
det som regel anses vara skäligt med ett föreläggande. Genom skälighetsrekvisitet ges emellertid en ventil för situationer där särskilt ömmande omständigheter kan göras gällande. Genom att storleken på vitet i föreläggandet kan bestämmas av domstolen i varje enskilt fall finns vidare en mekanism att anpassa föreläggandet så att det blir verkningsfullt i varje fall. Ett föreläggande ska kunna riktas mot en medlem som allvarligt missköter sig och åsidosätter sina förpliktelser enligt stadgarna oavsett om medlemmen äger en eller flera ägarlägenhetsfastigheter inom anläggningen. I det senare fallet kan föreläggandet avse samtliga medlemmens ägarlägenhetsfastigheter.
Följden av att medlemmen säljer sin ägarlägenhetsfastighet blir att han eller hon inte längre kan vara medlem i samfällighetsföreningen eftersom medlemskapet är knutet till delägarskapet i samfälligheten.
Av
andra stycket framgår att det förelagda vitet inte får
dömas ut om medlemmen har vidtagit de åtgärder som kan krävas för att följa föreläggandet om försäljning. Av stycket följer också att medlemmen inte får kringgå föreläggandet genom att sälja ägarlägenhetsfastigheten till en närstående och på så sätt ordna så att han eller hon kan bo kvar i lägenheten (se vidare kommentaren till motsvarande bestämmelser i 3 kap. 11 a § andra stycket JB).
19 c §
Ett föreläggande om att sälja ägarlägenhetsfastigheten får bara meddelas om samfällighetsföreningen väckt talan mot medlemmen inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som talan grundas på. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet och den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om förundersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt att föra talan intill dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet har fått laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats på något annat sätt.
Beslut om att föra talan enligt första stycket mot en medlem ska fattas på föreningsstämma. För beslut om att föra en sådan talan krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna, om inte en högre andel har bestämts i stadgarna.
Paragrafen, som är ny, uppställer formella krav avseende samfällighetsföreningens åtgärder enligt 19 b §. Övervägandena finns i avsnitt 14.1.
SOU 2024:83 Författningskommentar
411
Enligt första stycket måste föreningen väcka talan inom sex månader från det att föreningen fått reda på det förhållande som utgör grund för talan. Om talan om föreläggande sker på grund av brottslig verksamhet som angetts till åtal eller varit föremål för förundersökning gäller emellertid en annan frist. Regeln motsvarar 3 kap. 11 b § jordabalken, se kommentaren till den paragrafen.
I andra stycket anges att samfällighetsföreningen måste fatta beslut på föreningsstämma om att föra talan om föreläggande mot medlemmen angående försäljning av ägarlägenhetsfastigheten. För giltigt beslut krävs kvalificerad majoritet. Regeln utgör ett minimikrav. Det finns utrymme för en förening att reglera ännu striktare krav, det vill säga en högre andel röster som krävs för giltigt beslut, i stadgarna. Frågan om talan ska väckas mot en medlem eller inte utgör inte en fråga av ekonomisk betydelse (jämför prop. 1973:160 s. 370). Röstning sker därför enligt huvudtalsmetoden.
19 d §
Företrädare för en samfällighetsförening har rätt att få komma in i en ägarlägenhetsfastighet när det behövs för tillsyn av egendom som föreningen förvaltar eller för att utföra arbete som föreningen ansvarar för. Föreningen ska se till att ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte orsakas större olägenhet än nödvändigt.
Om ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen ( 1990:746 ) om betalningsföreläggande och handräckning.
Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om tillträdesrätt för företrädare för en samfällighetsförening till en ägarlägenhetsfastighet. Övervägandena finns i avsnitt 14.2.
De delar av en byggnad med ägarlägenhetsfastigheter som inte ingår i de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna ingår vanligen i en gemensamhetsanläggning. Det är samfällighetsföreningens ansvar att förvalta dessa anläggningar. En samfällighetsförening kan därför behöva få tillträde till en lägenhet för att kunna komma åt att undersöka egendomen. Genom första stycket ges föreningen under vissa förhållanden en tillträdesrätt till en ägarlägenhetsfastighet. Det avser de fall då föreningen behöver undersöka om det finns behov av reparation eller annat arbete på egendom som föreningen
Författningskommentar SOU 2024:83
412
ansvarar för och för att utföra sådant arbete. Paragrafen har utformats med 7 kap. 13 § bostadsrättslagen (1991:614) som förebild. Rätten till tillträde ska vara objektivt motiverad. Det ska vara fråga om nödvändig tillsyn och arbete som måste utföras. Några regler om tidpunkt för tillträdet eller om skyldighet för föreningen att anmäla sitt önskemål viss tid i förväg finns inte. Föreningen bör i princip ha rätt att bestämma tidpunkten för tillträdet, men av bestämmelsen framgår att föreningen bör ta hänsyn till lägenhetsinnehavarens intressen. Av första stycket andra meningen framgår att föreningen är skyldig att se till att ägarlägenhetsägaren inte orsakas större olägenhet än nödvändigt. Är ägarlägenhetsfastigheten uthyrd har hyresgästen en motsvarande skyldighet att ge föreningen tillträde till lägenheten. Det framgår av ett nytt tredje stycke i 12 kap. 26 § jordabalken.
Om ägaren till ägarlägenhetsfastigheten inte ger föreningen tillträde till lägenheten när den enligt bestämmelsen har rätt till det, kan föreningen använda sig av särskild handräckning. Det framgår av andra stycket. Förutsättningarna för särskild handräckning anges i 4 § lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Ansökan görs hos Kronofogdemyndigheten. Stycket gäller alla ägarlägenhetsfastigheter, inte bara sådana som har omvandlats från hyreslägenheter.
20 a §
Vid fastighetsbildning enligt 3 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska lantmäterimyndigheten se till att en samfällighet som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet sådana rättigheter som avses i 3 kap. 1 a § första stycket 2 nämnda lag förvaltas av en samfällighetsförening.
Första stycket gäller inte om en sådan samfällighet endast består av två delägarfastigheter.
I fall som avses i första stycket får lantmäterimyndigheten hålla sammanträde enligt 20 § första stycket för bildande av en samfällighetsförening även om delägare i samfälligheten inte har begärt det.
Paragrafen reglerar anordnande av föreningsförvaltning i samband med sådan fastighetsbildning som gäller nybildning eller ombildning av ägarlägenhetsfastigheter. Övervägandena finns i avsnitt 16.4.3.
En sådan samfällighet som innehar anläggningar som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter de rättigheter som behövs för att fastigheten
SOU 2024:83 Författningskommentar
413
ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (jämför 3 kap. 1 a § första stycket 2 fastighetsbildningslagen [1970:988]) ska enligt första stycket förvaltas av en samfällighetsförening. Lantmäterimyndigheten ska vid fastighetsbildningen säkerställa att samfälligheten är föreningsförvaltad. Det kan ofta vara lämpligt att hålla ett sammanträde för föreningsbildning i anslutning till förrättningen som avser fastighetsbildning och vanligtvis även inrättande av gemensamhetsanläggning.
I det nya andra stycket föreskrivs ett undantag från kravet på föreningsförvaltning. För samfälligheter som tillförsäkrar en ägarlägenhetsfastighet dess behövliga rättigheter, men som enbart har två delägarfastigheter, gäller inte första stycket. I sådana samfälligheter är det alltså möjligt att välja att samfälligheten ska förvaltas genom delägarförvaltning. Samfälligheter som inte innehåller fler delägarfastigheter än två, varav dessa är en eller två ägarlägenhetsfastigheter, torde främst förekomma bland småhus som delats upp i två separata fastigheter på höjden. Det är även möjligt att genom omvandling av hyresbostäder eller genom nybyggnation bilda ägarlägenhetsfastigheter i anslutning till andra lägenheter. I vissa fall kan det bildas en separat samfällighet för de två ägarlägenhetsfastigheter som exempelvis byggts som takvåningslägenheter ovanpå ett befintligt bostadshus. I sådana fall blir andra stycket tillämpligt och det finns alltså en valmöjlighet för delägarna gällande hur deras avskilda samfällighet ska förvaltas. Frågan om delägarförvaltning eller föreningsförvaltning är mest ändamålsenligt får avgöras vid fastighetsbildningen utifrån omständigheterna i varje enskild samfällighet. En samfällighetsförening har enligt 55 § möjlighet att ta hand om förvaltningen av flera samfälligheter.
Tredje stycket motsvarar det tidigare andra stycket och är oför-
ändrat i sak.
Föreningsstämma
49 §
En röstberättigad medlem som är närvarande vid föreningsstämma har, oavsett om han eller hon äger en eller flera delägarfastigheter, en röst. I frågor som har ekonomisk betydelse ska medlemmarnas röstetal i stället beräknas efter delägarfastigheternas andelstal, om en medlem begär det.
Författningskommentar SOU 2024:83
414
En medlems röstetal får dock inte överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar.
Begränsningen av en medlems röstetal i första stycket gäller inte i föreningar där ägare till ägarlägenhetsfastigheter ingår som medlemmar, såvitt gäller frågor som rör förvaltningen av den eller de samfälligheter som består av delar av den byggnad där ägarlägenhetsfastigheterna är belägna.
En medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ett ombud får inte företräda mer än en medlem. Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som har fått flest röster. Vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst. Val avgörs dock vid lika röstetal genom lottning.
Första och tredje styckena gäller inte om något annat följer av 19 c, 51 eller 52 §. Tredje stycket gäller inte heller om något annat har bestämts i stadgarna. I 43 a § anläggningslagen (1973:1149) finns en särskild regel om majoritetskrav för beslut om ändring av andelstal enligt den paragrafen.
Paragrafen innehåller regler för omröstning på föreningsstämman i en samfällighetsförening. Övervägandena finns i avsnitt 13.1.
I första stycket, som gäller generellt för samfällighetsföreningar, finns en begränsning av hur stor andel av röstetalet som en enskild medlem får ha när omröstning sker enligt andelstalsmetoden, en röstspärr. I andra stycket, som är nytt, slås fast att denna begränsning i vissa fall inte ska gälla i samfällighetsföreningar där ägare till ägarlägenhetsfastigheter är medlemmar. Det rör sig om omröstning i frågor som rör förvaltningen av den samfällighet eller de samfälligheter i vilken ingår någon del av byggnaden där ägarlägenhetsfastigheterna är belägna. Vad som är en samfällighet vid tillämpningen av denna lag definieras i 1 §. Där anges att det bland annat är samfälligheter enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) och anläggningslagen (1973:1149) samt servitut eller annan rättighet som hör till flera fastigheter gemensamt. I praktiken lär det normalt bli fråga om gemensamhetsanläggningar och marksamfälligheter. Detta gäller samfällighetsföreningar där alla typer av ägarlägenhetsfastigheter ingår som delägarfastigheter i samfälligheten, såväl nybyggda och tillbyggda på befintliga byggnader som ägarlägenhetsfastigheter bildade genom omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter.
Alla frågor som rör förvaltningen, i vid mening, av de samfälligheter där delar av byggnaden ingår är undantagna. Det innebär att alla anläggningar som finns i eller på byggnaden eller som utgör en del av byggnaden och som inte är en del av de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna omfattas. Det handlar bland annat om stomme, ledningar, trapputrymmen och hissar men även om fasader, tak,
SOU 2024:83 Författningskommentar
415
vind och grundutrymmen. Även andra anläggningar kan emellertid omfattas av omröstning utan röstspärr. Det förutsätter att de ingår i samma samfällighet som någon del av byggnaden. Även en tvättstuga eller en miljöstation som ligger utanför själva byggnaden kan alltså omfattas. Avgörande är hur gemensamhetsanläggningen (eller i förekommande fall en annan samfällighet) är inrättad. Se närmare kommentaren till 12 § gällande denna avgränsnings tillämpning.
I de fall som omfattas av andra stycket ska omröstning ske enligt andelstalsmetoden, om någon delägare begär det (jämför första stycket), utan röstspärr. Det innebär att en medlem får rösta fullt ut efter sina andelstal. Den fastighetsägare som äger stora delar av byggnaden (exempelvis en ursprunglig fastighetsägare som fortfarande äger ett antal ägarlägenhetsfastigheter) kan därmed få ett bestämmande inflytande över förvaltningen av byggnaden. Möjligheten till inflytande står i proportion till ägandet.
Ett exempel kan illustrera konsekvenserna av de olika omröstningsreglerna. Samfällighetsföreningen Y ska hålla omröstning om fasadrenovering. Fasaden ingår i en gemensamhetsanläggning och är en del av byggnaden. Röstspärren ska alltså inte tillämpas utan samtliga medlemmar får rösta fullt ut enligt sina andelstal. Fastighetsägare A har 30 andelar och fastighetsägare B, C, D och E har 10 andelar var. För att resultatet ska bli något annat än det som fastighetsägare A vill måste alltså alla de övriga fastighetsägarna rösta emot A.
I ett annat exempel ska föreningen i stället rösta om en miljöstation, som ligger utanför byggnaden och som ingår i en separat gemensamhetsanläggning. Röstspärren tillämpas. Då begränsas fastighetsägare A:s röstandel till 14 andelar (en femtedel av det sammanlagda röstetalet 70). Han eller hon saknar då möjlighet att styra utfallet av omröstningen.
Ändringarna i fjärde stycket är en följd av att paragrafen har fått ett nytt andra stycke.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
2. Bestämmelserna i 19 b–19 d §§ gäller även för en samfällighetsförening som har registrerats före ikraftträdandet och för dem som blivit medlemmar i föreningen före ikraftträdandet.
Författningskommentar SOU 2024:83
416
3. Bestämmelserna i 49 § i dess äldre lydelse gäller fortfarande för samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet.
4. Om en sådan samfällighetsförening som anges i punkt 3 vill tillämpa 49 § i dess nya lydelse ska en bestämmelse om detta tas in i föreningens stadgar. För ett sådant beslut gäller vad som i övrigt gäller för beslut om ändring av stadgarna.
De nya bestämmelserna om möjlighet att väcka talan om föreläggande om försäljning av ägarlägenhetsfastigheten ska enligt övergångsbestämmelsen i punkten 2 tillämpas även i befintliga samfällighetsföreningar gentemot en ägare av en ägarlägenhetsfastighet som blivit medlem i föreningen före paragrafens ikraftträdande.
Punkten 3 innebär att röstspärren alltjämt ska tillämpas i de
samfällighetsföreningar som har registrerats före ikraftträdandet. Skulle en sådan förening vilja gå över till att tillämpa de nya reglerna, som innebär att röstspärren tas bort, kan detta ske genom att föreningen beslutar om en ändring av stadgarna. Det framgår av fjärde
punkten. När det gäller ett sådant beslut tillämpas de regler som
enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter normalt gäller för beslut om ändring av stadgarna. Det krävs alltså minst två tredjedelar av de avgivna rösterna för att ett sådant beslut ska gälla (se 52 §). Stadgarna kan även innehålla strängare villkor.
20.5 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
Förhandlingsordnings omfattning och innebörd
3 §
En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus, om inte något annat följer av andra – fjärde styckena.
En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte
ska innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan
träffas tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överenskommelsen ska undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.
SOU 2024:83 Författningskommentar
417
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte ska innehålla en förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
En omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter påverkar inte giltigheten av en förhandlingsordning som gäller för en lägenhet som har omvandlats till en ägarlägenhetsfastighet, om den som hyr ut lägenheten alltjämt är att anse som hyresvärd enligt 1 § andra stycket.
Paragrafen innehåller bestämmelser om en förhandlingsordnings omfattning. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
En förhandlingsordning omfattar som huvudregel samtliga bostadslägenheter i ett hus. Det framgår av första stycket. I andra och tredje styckena anges undantag från denna bestämmelse.
I fjärde stycket, som är nytt, regleras att en förhandlingsordning som gäller för en lägenhet ska fortsätta att vara giltig för den lägenheten även om lägenheten omvandlas till en ägarlägenhetsfastighet. En begränsning av det sagda stadgas emellertid. Det är endast om den som hyr ut lägenheten, det vill säga ägaren till ägarlägenhetsfastigheten, alltjämt är att anse som hyresvärd enligt den definition som finns i 1 § andra stycket, som förhandlingsordningen fortsätter att gälla. I 1 § andra stycket anges att hyresvärd är den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, som inte utgör en del av upplåtarens bostad. Om den som efter en omvandling hyr ut lägenheten inte träffas av den definitionen ska lägenheten inte längre omfattas av förhandlingsordningen. Det kan till exempel vara fråga om att den ursprungliga hyresvärden efter en omvandling inte längre hyr ut mer än en enstaka lägenhet. I ett sådant fall blir följden att hyresvärden och hyresgästen själva får förhandla om hyra och andra villkor.
Paragrafen justeras även språkligt.
Författningskommentar SOU 2024:83
418
20.6 Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1982:352 ) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
Intresseanmälan
3 a §
Om det, när en intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten, redan har gjorts en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att ägarlägenhetsfastigheter ska bildas inom den fasta egendomen, får anmälan inte antecknas.
Paragrafen är ny. Den föreskriver att en omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, nedan omvandlingslagen i vissa fall är hinder för att anteckna en intresseanmälan enligt förevarande lag. Övervägandena finns i avsnitt 12.3.
Av 3 § följer att hyresgäster som är intresserade av att köpa fastigheten de bor i för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter kan gå samman i en förening och göra en intresseanmälan om att få köpa fastigheten i det syftet. Anmälan görs till inskrivningsmyndigheten, som antecknar intresseanmälan i fastighetsregistret. Om det finns en sådan anmälan antecknad innebär det att fastighetsägaren är förhindrad att sälja till någon annan än föreningen utan att först ha lämnat ett hembud till föreningen.
Den förevarande paragrafen innebär att ett inlett omvandlingsförfarande i vissa fall är ett hinder mot att anteckna en sådan intresseanmälan. För att så ska vara fallet ska en ansökan om fastighetsbildning som syftar till att bilda ägarlägenhetsfastigheter ha getts in till lantmäterimyndigheten innan en intresseanmälan kommer in till inskrivningsmyndigheten. En sådan ansökan om fastighetsbildning har i den situationen företräde framför en intresseanmälan. Om ansökan avvisas eller om förrättningen ställs in, finns det givetvis inte längre något hinder mot att anteckna en intresseanmälan.
I 22 § omvandlingslagen regleras att en ansökan om fastighetsbildning för att bilda ägarlägenhetsfastigheter ska anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. När inskrivningsmyndigheten får in en intresseanmälan för ombildning enligt denna lag och det vid myndighetens
SOU 2024:83 Författningskommentar
419
granskning framgår att det finns en ansökan om fastighetsbildning till ägarlägenhetsfastigheter (en ansökan om omvandling) som avser samma egendom, kan intresseanmälan inte antecknas.
I 4 § omvandlingslagen regleras när en intresseanmälan enligt denna lag är hinder för omvandling till ägarlägenhetsfastigheter.
20.7 Förslaget till lag om ändring i lagen ( 2012:978 ) om uthyrning av egen bostad
1 §
Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken, genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Om den lägenhet som upplåts är en ägarlägenhetsfastighet gäller
lagen endast om lägenheten var en ägarlägenhetsfastighet när hyresavtalet ingicks.
Bestämmelserna i 12 kap. jordabalken gäller, om inte något annat har föreskrivits i denna lag.
Paragrafen behandlar lagens tillämpningsområde och förhållandet till 12 kap. jordabalken, nedan JB. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
Första stycket ändras så att det framgår att lagens regler bara ska tillämpas på hyresavtal avseende en ägarlägenhetsfastighet om lägenheten var en ägarlägenhetsfastighet när uthyrningen inleddes. Bestämmelsen innebär att lagens regler har begränsad tillämplighet på hyresavtal som avser en ägarlägenhetsfastighet i de fall där lägenheten som hyresavtalet avser har omvandlats från en hyreslägenhet. En fastighetsägare som hyr ut en ägarlägenhetsfastighet kan inte tillämpa lagens regler gentemot en hyresgäst som innehade hyresavtalet till lägenheten innan lägenheten omvandlades till en ägarlägenhetsfastighet. Den som köper en ägarlägenhetsfastighet som har omvandlats från en hyreslägenhet och som är upplåten med hyresrätt till en hyresgäst som innehaft hyresavtalet sen innan omvandlingen kan alltså inte hävda att förevarande lag ska tillämpas. I stället gäller bestämmelserna i 12 kap. JB. Det innebär bland annat att den hyresgäst som bor kvar med hyresrätt till en lägenhet som
Författningskommentar SOU 2024:83
420
omvandlats till ägarlägenhetsfastighet behåller det besittningsskydd som han eller hon har med stöd av 12 kap. JB.
421
Särskilt yttrande
Särskilt yttrande av experten Roger Höög, Hyresgästföreningen
Omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Utredningen har haft i uppdrag att föreslå åtgärder som behövs för att kunna omvandla befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter. Utredningen har här ovan redovisat ett förslag som möjliggör detta.
I Sverige idag råder stora problem på bostadsmarknaden. Byggtakten har under decennier varit otillräcklig för att motsvara behovet. I reala termer har Sverige sedan millennieskiftet tappat 200 000 bostäder vilket resulterat i trångboddhet, svårighet för unga att flytta hemifrån, svårigheter för människor att flytta dit jobben finns och för par att bilda familj. Det har också resulterat i att det nu finns många oseriösa aktörer på marknaden som hyr ut undermåliga bostäder, och en omfattande uthyrning vid sidan av det ordinära systemet som medför oskäliga hyror och otrygghet för många hyresgäster. Bakgrunden till problemen härrör framför allt ur statens tillbakadragande från finansieringen av bostadsbyggandet i början på 90-talet, samt frånvaron av krav på kommuner att planera efter behov. Resultatet är långa ledtider, skenande byggkostnader och i slutändan höjda boendekostnader för hushållen.
Det nuvarande förslaget, att öka andelen ägarlägenheter i befintligt bestånd, löser inte något av de problem som bostadsmarknaden står inför. De dominerande upplåtelseformerna i flerbostadshus, bostadsrätt och hyresrätt, fungerar tämligen väl. Om det inte löser problem kvarstår det ideologiska motivet, att öka ägandet i bostadssektorn, något som anses vara gott i sig.
Särskilt yttrande SOU 2024:83
422
Ägarlägenheter är en relativt ny upplåtelseform som infördes i slutet av 00-talet. Det har fram tills idag varit en marginell företeelse och det finns i dagsläget ca 3 300 ägarlägenheter i Sverige av ett totalt bestånd av ca fem miljoner bostäder. Det är en försvinnande liten andel av hela bostadsbeståndet. Även om det har skett en ökning de senaste åren är volymerna små och upplåtelseformen har visat sig svårsåld på marknaden.
Utredningens förslag innebär att det ska vara möjligt, om fastighetsägaren vill, att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter. Det är ett förslag som tycks vara ideologiskt motiverat och inte efterfrågat av branschens aktörer, som visat liten entusiasm för frågan. Förslaget är tekniskt komplicerat och medför en omständlig fastighetsbildning för att sedan eventuellt kunna sälja dessa bostäder till hyresgäster.
Ägarlägenheten som upplåtelseform medför förvisso en del fördelar gentemot andra upplåtelseformer för den enskilde ägaren. Det blir en egen fastighet som kan belånas. Ägaren bestämmer själv över, när, och till vem denne vill hyra ut eller renovera. Men nackdelarna överväger. Upplåtelseformen innebär uppenbara risker för att bostaden köps i spekulationssyfte och för att det medför en ökad uthyrning i andra hand i rent vinstsyfte utan att det finns en avsikt att bo i fastigheten. En fastighet där det sker en omfattande andrahandsuthyrning riskerar också att leda till att ansvaret för gemensamhetsutrymmen minskar. Den samfällighetsförening som har ansvar för tex trapphus, fasad och övriga gemensamhetsutrymmen riskerar att inte fungera om andrahandsuthyrningen är för omfattande. Vidare finns ingen kontroll för grannar eller närboende över vilka som bor i fastigheten. Att inte ha vetskap om vem ens granne är eller att det sker en omfattande omflyttning riskerar att medföra otrygghet.
Vi har under den senaste tiden fått flera rapporter om problem med andrahandsuthyrning till personer i kriminella kretsar och svårigheten att upprätthålla trygghet i bostadsområden. Bland branschaktörer finns omfattande kritik mot upplåtelser i anda hand. Det har rests önskemål om att exempelvis harmonisera bostadsrättslagen och hyreslagen för att ge bostadsrättsföreningar ökad kontroll över vem som bor i fastigheten. Att i det läget underlätta för en upplåtelseform som går i motsatt riktning framstår inte som önskvärt.
SOU 2024:83 Särskilt yttrande
423
I direktivtexten anges att ett av syftena är att fastighetsägare ska kunna använda sig av omvandling till ägarlägenhet för att bryta upp miljonprogramsområden som domineras av hyresrätt. När det gäller hyresrätter i miljonprogramsområden så är det oftast där de relativt billiga lägenheterna finns idag. Det är där hyran relativt sett är låg. Hyresgästföreningens erfarenheter är att det idag är ett skriande behov av just billiga hyresrätter. Det är det boendet som hyresgäster har råd att efterfråga. Billiga hyresrätter kan dessvärre inte produceras med dagens nyproduktionskostnader. Att då stimulera omvandlingar av dessa till ägarlägenheter kommer medföra att det försvinner ytterligare lägenheter med låg hyra från bostadsmarknaden. Ett bättre sätt att uppnå blandade upplåtelseformer är att tillföra nya bostäder med andra upplåtelseformer än den som dominerar en stadsdel. Något som också har prövats i vissa områden. Det skulle medföra att det finns alternativ för den som vill byta upplåtelseform men kvarstanna i sitt område samt att det tillför bostäder i stället för att omvandla från en upplåtelseform till en annan.
Direktivet anger att en omvandling skulle medföra att en fastighetsägare genom en ombildning därigenom kan frigöra kapital som kan användas till renovering, nyproduktion eller ombyggnation. Det finns idag ett stort underhållsbehov och en underhållsskuld, inte minst i miljonprogrammet. Det är inte sannolikt att det kommer lösas med enskilda omvandlingar. Det behövs stora satsningar varför ett statligt renoveringsstöd skulle behöva införas. Det finns heller ingen garanti för att fastighetsägaren använder intäkterna till underhåll, ombyggnation eller nyproduktion.
Utredningens uppdrag innebar att möjliggöra en omvandling till ägarlägenheter utan att hyresgästen ges något försämrat boende eller ökad otrygghet. Utredningen har i och med sitt arbete lagt ett genomarbetat förslag som medför detta och som innebär ytterst få förändringar för hyresgästen om denne vill bo kvar som hyresgäst. Besittningsskyddet, och andra rättigheter, ska fortsätta att gälla. Även om fastigheten, den aktuella lägenheten, säljs vidare till annan än hyresgästen ska dessa regler fortsätta att gälla. Sannolikt faller dock förhandlingsordningen, om det nu finns en sådan, vid ett sådant förfarande. De försämringar som hyresgästen drabbas av hänger snarare samman med att det kan bli mer komplicerat att få brister åtgärdat i gemensamhetsutrymmen eftersom hyresgästen
Särskilt yttrande SOU 2024:83
424
riskerar att ha en samfällighet som ansvarar för gemsamhetsutrymmen i stället för den tidigare hyresvärden. Att rikta förelägganden mot sina grannar i stället för hyresvärden innebär ofta en olustkänsla som gör att många hyresgäster drar sig för att utkräva sin rätt. Vidare finns risk för att en fastighetsägare som har omvandlat en hyresrätt till en ägarlägenhet och inte får den såld till hyresgästen kommer utöva påtryckningar för att denne ska köpa alternativt flytta tex genom att motsätta sig byte eller uthyrning i andra hand, vilket inte är helt ovanligt vid ombildningar till bostadsrätt där det finns en hyresgäst kvar.
Sammanfattningsvis ser jag inte att eventuella fördelar uppväger förslaget som medför en komplicerad fastighetombildning, till priset av att relativt billiga hyresrätter försvinner.
425
Referenser
Offentligt tryck
Propositioner
Prop. 1973:160 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till anlägg-
ningslag m.m.
Prop. 1984/85:96 med förslag till lag om viten m.m. Prop. 1988/89:77 om ändringar i fastighetsbildningslagen m.m. Prop. 1992/93:115 om ändringar i jordabalkens hyresregler. Prop. 1993/94:117 Inkorporering av Europakonventionen och andra
fri- och rättighetsfrågor.
Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. Prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra
hyresrättsliga frågor.
Prop. 2002/03:116 Tredimensionell fastighetsbildning. Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter. Prop. 2015/16:197 Stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden.
Statens offentliga utredningar (SOU)
SOU 1982:40 Ägarlägenheter. SOU 2002:21 Att äga sin lägenhet. SOU 2014:33 Från hyresrätt till äganderätt. SOU 2017:33 Stärkt ställning för hyresgäster. SOU 2023:55 Vem äger fastigheten. SOU 2023:57 Åtgärder för tryggare bostadsområden. SOU 2023:65 Bättre information om hyresbostäder.
Referenser SOU 2024:83
426
SOU 2024:38 Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastig-
hetstransaktioner.
Departementsserien (Ds)
Ds Ju 1971:16 med förslag till anläggningslag m.m.
Övrigt
LMFS 2023:3, Lantmäteriets föreskrifter om avgifter för uppdrag.
Utländskt offentligt tryck
Danmark
Lovforslag nr L 93 til Lov om ejerlejligheder, Transport- og
Boligministeriet, den 15 januari 2020.
Rapport fra udvalg om ejerlejlighedsloven, Ehrvervsstyrelsen (2018).
Norge
Prop. 39 L 2016–2017, Proposisjon til Stortinget (forslag til
lovvedtak), Lov om eierseksjoner.
NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven.
Litteratur
Blok, Peder. Ejerlejligheder. Jurist- og Økonomforbundets forlag,
3 uppl. (1995). Dahlsjö, Anders. Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter,
Karnov, JUNO, 24 oktober 2023. Dahlsjö, Anders, Hermansson, Magnus och Julstad, Barbro.
Fastighetsbildningslagen, En kommentar. JUNO Version 12,
23 november 2023.
SOU 2024:83 Referenser
427
Dreyer, Christian. Ejerlejlighedsloven. Karnov Group Denmark A/S
(2022). Gregow, Torkel. Samägd egendom, Innebörden av bestämmelser och
principer på samäganderättens område. JUNO version 2 (2021).
Hermansson, Magnus. Jordabalk (1970:994). Karnov, JUNO,
9 december 2023. Holmqvist, Leif, Thomsson, Rune och Ahlinder, Elisabeth. Hyres-
lagen, En kommentar. JUNO Version 13B, 26 februari 2024.
Lundén, Björn och Bokelund Svensson, Ulf. Samfälligheter,
Praktisk handbok om skatt, ekonomi, juridik och styrelsearbete.
JUNO version 9 (2024). Lavin, Rune. Viteslagstiftningen, En kommentar. JUNO
Version 3 C, 8 juli 2022. Michanek, Gabriel. Miljöbalk (1998:808). Karnov, JUNO,
24 oktober 2023. Munukka, Jori. Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Karnov,
JUNO, 12 oktober 2023. Österberg, Tommy. Samfälligheter, En handbok för samfällighets-
föreningar. Norstedts Juridik, 13 uppl. (2023).
Rapporter och myndighetspromemorior m.m.
Boverket (2021). Behov av bostadsbyggande – regionalt och
nationellt till 2030. Rapport 2021:31.
Fastighetsägarna (2022). Fastighetsägarnas lagförslag för ökad
trygghet, utgiven av branschorganisationen.
Lantmäteriet (2007). Tredimensionell fastighetsindelning,
Uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändringar. LMV-rapport 2007:15.
Lantmäteriet (2009). Ägarlägenheter, Information till lant-
mäterimyndigheterna. PM 2009-05-04. Dnr 401-2009/1238.
Lantmäteriet (2010). Ägarlägenheter, Information till lant-
mäterimyndigheterna. Komplettering av PM 2009-05-04, dnr 401-2009/1238. Dnr 401-2010/1457.
Referenser SOU 2024:83
428
Lantmäteriet (2023). Uppdrag om förebyggande och motverkande av
brottslighet som kan hänföras till fastigheter. Rapport 2023-05-30.
LM2022/044003. Polismyndigheten (2017) Utsatta områden – Social ordning,
kriminell struktur och utmaningar för polisen.
Dnr HD 44/14A203.023/2016. Polismyndigheten (2021). Finanspolisen informerar – Penningtvätt
via fastigheter.
Polismyndigheten (2021). Nationell riskbedömning av penningtvätt
och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021. Rapport av Samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Dnr A052.211/2021.
Polismyndigheten, Finanspolissektionen (2021). Penningtvätt via
fastigheter. Fastighetsmäklare som möjliggörare.
Dnr A067.281/2021a. Polismyndigheten (2023). Myndighetsgemensam lägesbild Organiserad
brottslighet 2023. Dnr A215.519/2023.
Polismyndigheten (2023). Lägesbild över utsatta områden. PMY
Rapport. Trygghetskommissionen (2023). Aktivera samhället mot livskvali-
tetsbrott. Trygghetskommissionens förslag på hur säkerhet och trygghet ska kunna öka i människors vardag.
Rättsfall
Bilaga 1
429
Kommittédirektiv 2023:62
Fler vägar till att äga sitt boende
Beslut vid regeringssammanträde den 11 maj 2023
Sammanfattning
En särskild utredare ska överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder. Syftet är att göra det möjligt för fler människor att äga sitt boende och att öka mångfalden av boendeformer i Sverige.
Utredaren ska bl.a.
• föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter,
• analysera och ta ställning till hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Uppdraget ska redovisas senast den 2 december 2024.
Fler borde ges möjlighet att äga sitt boende
För att möta människors behov av och efterfrågan på bostäder är det viktigt att det finns ett utbud av olika typer av boendeformer och bostäder som passar i olika skeden av livet och för olika hushållstyper. Inte minst är det viktigt att det finns möjlighet att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Den som äger sin bostad har ett större inflytande över sitt boende och kan i högre utsträckning utforma boendet efter egna önskemål än den som hyr. Ett ökat eget ägande kan
Bilaga 1 SOU 2024:83
430
även bidra till att fler känner ett ansvar för sitt boende och sin boendemiljö. En blandning av boendeformer kan också bidra till en blandning av människor med olika socioekonomisk situation i ett bostadsområde och kan då bidra till minskad segregation. Regeringen anser att det finns ett behov av åtgärder som kan göra det möjligt för fler att äga sitt boende.
Riksdagen har i flera tillkännagivanden uppmanat den förra regeringen att återkomma med förslag som gör det möjligt att omvandla befintliga bostäder till ägarlägenheter (bet. 2015/16:CU14 punkt 18, rskr. 2015/16:187, bet. 2020/21:CU7 punkt 22 och 23, rskr. 2020/ 21:193 och bet. 2021/22:CU5 punkt 9 och 10, rskr. 2021/22:260). Riksdagen har i ett av tillkännagivandena också uppmanat regeringen att lämna förslag om ändring av reglerna om bildande av ägarlägenheter så att två personer kan äga var sin del av ett småhus. I tillkännagivandena efterlyses även en utredning av frågan om ett hyrköpssystem för bostäder. Det anges att möjligheten att successivt omvandla ett hyreskontrakt till ett ägande av den hyrda bostaden bör utredas med inriktning på att införa ett sådant system i en trygg, lagreglerad form.
Uppdraget att föreslå en utvidgning av systemet med ägarlägenheter
Sedan 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter i samband med nyproduktion. Med nyproduktion avses även att bygga nya våningsplan på en befintlig fastighet och att t.ex. kontors- och affärslokaler eller vindsutrymmen omvandlas till bostäder.
En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som rymmer en enda bostadslägenhet. Ett flerbostadshus kan alltså vara uppdelat i flera fastigheter, även på höjden. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt. Det innebär att ägaren har rätt att fritt överlåta, pantsätta och hyra ut lägenheten. Gemensamma utrymmen, som trapphus, fasad m.m., förvaltas av lägenhetsägarna genom en samfällighetsförening.
Det finns i dag cirka 3 300 ägarlägenheter. Det är relativt få i jämförelse med andra boendeformer som hyresrätter och bostadsrätter. Antalet ägarlägenheter har dock ökat successivt, och från 2021 till 2022 tillkom det 775 nya ägarlägenheter. Det visar att det finns ett intresse för boendeformen.
Bilaga 1
431
En omständighet som har begränsat ägarlägenhetsreformens genomslag är att sådana lägenheter i dag enbart får bildas i samband med nyproduktion. Ägarlägenheter har nu funnits i ett antal år och det är rimligt att hyreslägenheter kan omvandlas till ägarlägenheter, på motsvarande sätt som det är möjligt att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.
En möjlighet att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter kan medföra flera positiva effekter. Det kan bidra till en ökad blandning av boendeformer i områden som i dag domineras av hyresrätter, t.ex. de s.k. miljonprogramsområdena, där det kan vara svårt att uppnå den majoritet som krävs för ombildning till bostadsrätter. Den som bor i ett sådant område och önskar äga sitt boende får därigenom möjlighet att göra det utan att behöva flytta. Dessutom har den som innehar en ägarlägenhet ett ännu större inflytande över sitt boende än den som innehar en bostadsrätt. En ägarlägenhetsinnehavare kan t.ex. fritt hyra ut bostaden och har större frihet att renovera eller bygga om denna. En omvandlingsmöjlighet kan också bidra till att fastighetsägare genom försäljningen frigör kapital som kan användas för underhåll och upprustning av sitt återstående hyresbestånd eller för att genomföra andra bostadsinvesteringar.
Frågan har utretts tidigare. I betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) lämnas förslag om hur hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Förslagen innebär att det ska införas en ny lag som reglerar förfarandet vid omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. En omvandling ska ske på fastighetsägarens initiativ. En hyresgäst ska ha rätt att före andra köpa lägenheten i samband med omvandlingen. Den hyresgäst som i samband med omvandlingen väljer att inte köpa sin lägenhet har rätt att bo kvar med samma hyresrättsliga skydd som före omvandlingen. Om fastighetsägaren senare vill sälja lägenheten har hyresgästen motsvarande rätt att före andra köpa den och rätt att bo kvar med samma hyresrättsliga skydd om förköpsrätten inte utnyttjas.
Möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter bör ses över med utgångspunkt i förslagen i 2014 års betänkande och de remissvar som lämnades när betänkandet därefter remitterades. I linje med vad som angavs i direktiven till den utredningen (Ägarlägenheter i befintliga hyreshus, dir. 2012:44) bör en grundläggande utgångspunkt vid utformningen av omvandlingsförfarandet vara att ägarlägenheterna så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo.
Bilaga 1 SOU 2024:83
432
De hyresgäster som väljer att inte köpa sina lägenheter ska ha rätt att bo kvar utan att få sin rättsliga ställning försämrad. Det är också viktigt att förfarandet utformas så att omvandling till ägarlägenheter blir ett attraktivt alternativ för fastighetsägare som vill avyttra sin fastighet. Vidare bör som utgångspunkt samma regler gälla för ägarlägenheter som har tillkommit genom omvandling som för ägarlägenheter som tillkommit vid nyproduktion.
Inriktningen på översynen bör vara att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar där de framstår som väl avvägda, utan att det behöver göras en ny mer ingående analys av varje fråga. Det bör samtidigt finnas möjlighet att föreslå andra lösningar i de frågor där det bedöms motiverat. Det är viktigt att reglerna är anpassade till förhållandena på dagens bostadsmarknad. Det finns i dag fler ägarlägenheter och erfarenheter från tillämpningen av befintliga regler om ägarlägenheter bör beaktas vid utformningen av de förslag som lämnas.
I samband med införandet av reglerna om ägarlägenheter i nyproduktion uttalades att det inte borde vara möjligt att bilda enstaka ägarlägenheter, eftersom det skulle öka risken för en alltför komplex fastighetsindelning (prop. 2008/09:91 s. 58–60). Behovet av detta ansågs också vara begränsat. Förutsättningarna för en ändamålsenlig reglering av samverkansfrågor och grannelagsrättsliga frågor ansågs bättre tillgodoses om ägarlägenheterna låg samlat och var fler än två. Det föreslogs därför att det skulle gälla ett krav på minst tre lägenheter i en sammanhållen enhet, men det konstaterades att det kunde finnas skäl att vid en framtida utvärdering av reglerna återkomma till denna fråga.
I 2014 års betänkande föreslogs att det aktuella kravet skulle behållas oförändrat (SOU 2014:33 s. 276–278). Utredningen kunde se vissa fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i tvåbostadshus, där det är det enda sättet att skapa separata fastigheter av lägenheterna i byggnaden. Detta ansågs dock inte utgöra tillräckliga skäl för att föreslå ändringar av kravet på antalet lägenheter.
I 2014 års betänkande föreslogs vidare att en omvandling av hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter som huvudregel ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad (se SOU 2014:33 s. 132–149). Om en byggnad delas upp så att till exempel lägenheterna i en trappuppgång eller på ett våningsplan bildar en egen fastighet, kan en omvandling begränsas till den delen av byggnaden. Utredningen ansåg inte att det därutöver borde vara möjligt att omvandla endast vissa
Bilaga 1
433
lägenheter i samma byggnad. Mot en sådan möjlighet till partiell omvandling talade bland annat risken för komplex fastighetsindelning, svåra gränsdragningar vad gäller vilka lägenheter som ska omvandlas och svårigheter att hitta bra former för samverkan inom byggnaden.
Det finns samtidigt vissa fördelar med partiell omvandling, som framhölls av utredningen. En sådan möjlighet skapar flexibilitet och ökad valfrihet för fastighetsägaren. Det kan exempelvis vara attraktivt för fastighetsägaren att omvandla och sälja en viss andel av lägenheterna för att få in kapital, och samtidigt fortsätta att äga och hyra ut lägenheterna i en del av byggnaden. Vid nyproduktion är det möjligt att i samma byggnad ha såväl ägarlägenheter som lägenheter upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt.
Det finns mot denna bakgrund skäl att överväga om en fastighetsägare bör ha möjlighet att omvandla endast vissa hyreslägenheter i ett flerbostadshus till ägarlägenheter. Vid övervägandena behöver de argument som i 2014 års betänkande framfördes mot en sådan möjlighet beaktas.
I enlighet med vad som anfördes i 2014 års betänkande kan det vidare finnas fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i ett tvåbostadshus. Det finns därför anledning att se över kravet på att en ägarlägenhetsfastighet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter i 3 kap. 1 b § andra stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988), särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus. Vid övervägandena måste hänsyn tas till vikten av att det finns ändamålsenliga regler om samverkan inom byggnaden.
Vidare bör förslagen i 2014 års betänkande och nuvarande regler om ägarlägenheter ses över i förhållande till de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder. Inriktningen bör vara att reglerna om ägarlägenheter och hyrköp ska komplettera varandra.
Utredaren ska därför
• analysera förslagen i betänkandet Från hyresrätt till äganderätt
(SOU 2014:33) med beaktande av förhållandena på dagens bostadsmarknad och erfarenheterna från tillämpningen av nuvarande regler om ägarlägenheter,
• med utgångspunkt i analysen föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter,
Bilaga 1 SOU 2024:83
434
• bedöma om det bör vara möjligt för en fastighetsägare att begränsa en omvandling till endast vissa hyreslägenheter i en byggnad inom samma fastighet,
• bedöma om kravet på att en ägarlägenhet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter bör ändras, särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus,
• undersöka hur reglerna om ägarlägenheter och de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder kan komplettera varandra, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Om det ryms inom tiden för uppdraget får utredaren också överväga och föreslå andra ändringar i befintliga regler om ägarlägenheter.
Uppdraget omfattar inte skattefrågor.
Uppdraget att föreslå en ny modell för hyrköp av bostäder
Det behövs ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder
Höga bostadspriser och behovet av eget kapital som kan användas som insats vid köpet av en bostad bidrar till att många har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det gäller inte minst unga personer. I betänkandet Startlån till förstagångsköpare av bostad (SOU 2022:12) lämnas förslag om ett startlån med syfte att få fler förstagångsköpare att klara kontantinsatsen till en ägd bostad. Förslaget har remitterats och bereds i Regeringskansliet.
En åtgärd som kan underlätta för fler att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden är en möjlighet för den som hyr sin bostad att i framtiden få köpa denna. Detta kallas ibland för hyrköp.
Det finns inte några särskilda lagregler om hyrköp av bostäder. Nuvarande möjligheter att ingå denna typ av avtal är begränsade när det gäller fast egendom, som t.ex. ägarlägenheter, eftersom avtal om framtida köp eller försäljning av sådan egendom inte är bindande. Ett optionsavtal om framtida överlåtelse av bostadsrätt är däremot bindande om det är upprättat i skriftlig form (se NJA 1992 s. 66).
På bostadsmarknaden förekommer olika avtalslösningar som betecknas som hyrköp. Några modeller bygger på att den som hyr en bo-
Bilaga 1
435
stad har rätt att få köpa denna i framtiden. I vissa fall omfattar sådana avtal ett krav på att hyresgästen ska ha ett sparande som kan användas till bostadsköpet. Under den tid som hyresgästen hyr lägenheten gäller reglerna i 12 kap. jordabalken (benämns härefter hyreslagen) vilket innebär att den som inte utnyttjar sin rätt att köpa bostaden som utgångspunkt har rätt att bo kvar som hyresgäst.
Andra modeller innebär att en köpare förvärvar en del av en bostad av bostadsutvecklaren eller fastighetsägaren med en option att inom en viss tidsperiod köpa resten av bostaden. Köparen betalar en ersättning för den del av bostaden som ägs av den andra delägaren. I dessa situationer är lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig, vilket innebär att om parterna inte har avtalat om annat kan den andra delägaren begära att hela bostaden ska säljas om köparen inte utnyttjar sin option att köpa bostaden. Det är inte fråga om ett hyresförhållande och hyreslagens regler är inte tillämpliga.
De avtalslösningar inom befintligt regelverk som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige beskrivs som framgångsrika av de aktörer som erbjuder dem (se prop. 2021/22:171 s. 45). Dessa modeller förekommer dock i relativt begränsad omfattning.
Hyrköp förekommer som en särskild upplåtelseform i andra länder. Betänkandet Startlån till förstagångsköpare av bostad (SOU 2022:12) innehåller en redogörelse för några av dessa modeller. Exempelvis finns det i Frankrike en hyrköpsmodell som innebär att en hyresgäst efter en viss tid har rätt att köpa sin lägenhet efter att under hyrestiden ha betalat en avgift till lägenhetsägaren som består av en normal hyra och en förskottsbetalning på lägenheten (se SOU 2014:33 s. 83). Under hyrestiden har hyresgästen samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst. I viss utsträckning tar dock hyresgästen lägenhetsägarens plats i den förening som förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten, och har bl.a. rätt att medverka vid stämman och rätt att rösta i vissa frågor som rör underhållet av fastigheten samt rätt att vara medlem i styrelsen.
Det finns flera fördelar med att införa en ny lagreglerad modell för hyrköp av bostäder i Sverige. Det skulle skapa ett rättsligt ramverk för bostadsutvecklare och fastighetsägare att ta fram nya hyrköpsmodeller, vilket ger förutsättningar för fler att kunna äga sitt boende. Det skulle också skapa tydlighet, förutsebarhet och trygghet åt parterna i ett hyrköpsavtal. Regeringen anser därför att det bör utredas hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder kan utformas.
Bilaga 1 SOU 2024:83
436
Hyrköpssystemets utformning
Grundläggande utgångspunkter
Det är viktigt att regelsystemet utformas så att det blir attraktivt att använda sig av för parterna på bostadsmarknaden. Inriktningen vid utformningen av regelsystemet bör vara att reglerna ska vara enkla och säkerställa att det finns ett grundläggande skydd för hyrköparen i samband med avtalets ingående, under avtalstiden och vid avtalets eventuella upphörande. Därutöver bör parterna i stor utsträckning kunna avtala om lösningar som är anpassade efter deras behov i det enskilda fallet.
Ett hyrköpsavtal kan löpa under lång tid, vilket innebär risker för båda parter. Vid bedömningen av hur reglerna bör utformas behöver en avvägning göras mellan parternas intressen. För fastighetsägare kan nyproduktion av bostäder avsedda för hyrköp innebära en större risk jämfört med nyproduktion av bostadsrätter eller ägarlägenheter avsedda att säljas direkt, eftersom de behöver binda kapital under längre tid. Beroende på hur systemet utformas kan det innebära en stor privatekonomisk risk för hyrköparen att ingå ett hyrköpsavtal. Exempelvis kan hyrköparens ekonomiska förhållanden ändras på ett sådant sätt att hon eller han inte har möjlighet att fullfölja köpet eller så kan säljaren hamna på obestånd. Det måste finnas ett starkt konsumentskydd och en trygghet i boendet för hyrköparen.
Den modell som övervägs bör i första hand bygga på att hyrköparen under hyrestiden, utöver hyran, löpande betalar ett visst belopp till fastighetsägaren som förskott på köpeskillingen. Med en sådan lösning blir det belopp som köparen kan behöva låna för att i samband med att köpet genomförs betala återstående del av köpeskillingen lägre än om hela köpet finansieras genom lån. En fördel jämfört med om hyrköparen själv skulle starta ett bosparande kan vara att pengarna verkligen är avsatta för bostadsköpet och att köparen upplever att bostaden förvärvas successivt. En sådan lösning kan också förbättra förutsättningarna för att köparen faktiskt kommer att ha möjlighet att fullfölja köpet, vilket kan minska risken för fastighetsägaren.
Samtidigt innebär en modell som bygger på förskottsbetalningar risker för hyrköparen. Det måste säkerställas att det inbetalade beloppet faktiskt används till köpet och att det finns ett tillräckligt skydd för hyrköparen i situationer där köpet inte genomförs och han eller hon kan ha rätt att få tillbaka det inbetalade beloppet. Den modell
Bilaga 1
437
som övervägs får inte innebära ett ökat offentligt åtagande som till exempel att staten garanterar lån eller andra subventioner.
En fråga är också om ett hyrköpsavtal bör vara utformat som ett optionsavtal, som innebär en rätt för köparen att i framtiden förvärva bostaden, eller om avtalet bör innebära att köparen är skyldig att förvärva bostaden vid en senare tidpunkt. Det är också möjligt att parterna bör kunna välja någon av dessa avtalstyper. Om avtalet ska kunna innefatta en skyldighet att förvärva bostaden finns ett större behov av regler till skydd för hyrköparen.
Det behöver också övervägas hur en ny hyrköpsmodell ska förhålla sig till de hyrköpsmodeller som utarbetats inom ramen för befintligt regelverk. Utgångspunkten bör vara att dessa modeller ska kunna fortsätta att användas.
Vilka typer av bostäder bör omfattas?
Vid ombildning från hyresrätter till bostadsrätter kan hyrköp vara ett sätt för de hyresgäster som saknar möjlighet att direkt förvärva bostadsrätten att göra det längre fram. Det kan bidra till att fler hyresgäster blir positiva till en ombildning och göra det lättare att uppnå det majoritetskrav som krävs för en ombildning. Även vid omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter kan användningen av hyrköp innebära att fler hyresgäster har möjlighet att på sikt förvärva sina lägenheter. I samband med nyproduktion av bostadsrätter eller ägarlägenheter kan en möjlighet att ingå avtal om hyrköp vara en fördel t.ex. i ekonomiska lägen där det är svårt att få alla lägenheter i ett nybyggnationsprojekt sålda. Det kan också utvecklas koncept där syftet med ett byggprojekt är att upplåta hyrköpsbostäder.
Inriktningen bör vara att hyrköpssystemet ska omfatta bostadsrätter och ägarlägenheter, såväl vid nyproduktion som vid ombildning respektive omvandling, om utredningen bedömer att det finns förutsättningar för det.
Förhållandet till befintliga regler
En fråga som behöver övervägas särskilt är hur reglerna om hyrköp bör förhålla sig till reglerna i hyreslagen. En reglering som knyter an till hyreslagens regler under tiden som hyrköparen hyr bostaden
Bilaga 1 SOU 2024:83
438
innebär att det inte behöver utarbetas ett helt nytt system som reglerar parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden. Den särskilda karaktären hos ett hyrköpsavtal innebär dock att det kan behövas en särreglering i flera frågor. Det är viktigt att regelverket blir så lättöverskådligt som möjligt.
Ett hyrköpssystem som omfattar bostadsrätter behöver också förhålla sig till reglerna i bostadsrättslagen (1991:614). I lagens femte kapitel finns regler om förhandsavtal, genom vilket bostadsrättsföreningen blir skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som i sin tur blir skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Reglerna om förhandsavtal har nyligen ändrats för att ge ett starkare skydd till förhandstecknaren (se prop. 2021/22:171). Beroende på hur hyrköpsmodellen utformas kan det finnas behov av liknande skyddsregler för en hyrköpare.
För att avtal om hyrköp ska kunna ingås avseende ägarlägenheter behöver avsteg göras från principen om att avtal om framtida köp eller försäljning av fast egendom inte är bindande. Bakgrunden till denna princip är att sådana avtal, som begränsar ägarens handlingsfrihet, kan skapa osäkerhet i äganderätten med negativ inverkan på fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se t.ex. NJA 1990 s. 18). Vid utformning av förslaget behöver hänsyn tas till de skäl som ligger bakom denna princip. När det gäller fast egendom i övrigt bör utgångspunkten vara att principen även i fortsättningen ska upprätthållas.
Ytterligare frågor som särskilt behöver belysas
När det gäller den närmare utformningen av regelsystemet för hyrköp finns en rad frågor som behöver belysas särskilt. En sådan fråga är vilka krav som bör ställas på innehållet i ett hyrköpsavtal. Det kan handla om t.ex. priset och villkoren för betalning samt när en option senast måste utnyttjas eller, vid avtal som innebär en skyldighet att förvärva bostaden, när köpet ska genomföras. Det finns också anledning att överväga om det till skydd för hyrköparen bör ställas krav på att viss information om vad avtalet innebär ska lämnas i samband med att avtalet ingås. Sådana krav finns t.ex. vid ingående av förhandsavtal enligt bostadsrättslagen.
En fråga är också om det bör vara möjligt att vid nyproduktion knyta en hyrköpare till en lägenhet i ett tidigt skede innan lägen-
Bilaga 1
439
heten är färdigställd, på det sätt som sker med förhandstecknare av bostadsrätter. Att avtalskonstruktionen riskerar att bli komplicerad och att tiden mellan avtalets ingående och köpets genomförande kan bli mycket lång talar mot att det ska vara möjligt.
En annan fråga som måste övervägas är hur hyran bör bestämmas och under vilka förutsättningar den bör kunna ändras under avtalstiden. När det gäller parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden finns det också skäl att överväga hur ansvaret för underhåll av bostaden bör fördelas. Det kan vara rimligt att en hyrköpare som har för avsikt att köpa bostaden tar ett större ansvar i detta avseende än hyresgäster i allmänhet. En annan fråga är vad som bör gälla i fråga om hyrköparens rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Ytterligare en fråga är om hyrköparen bör ges visst inflytande eller insyn i en bostadsrättsförening eller en samfällighetsförening som förvaltar de gemensamma delarna av en byggnad med ägarlägenheter.
Det behöver vidare övervägas under vilka förutsättningar ett hyrköpsavtal bör kunna sägas upp. Vad som bör gälla i fråga om uppsägning beror bland annat på om hyrköpsavtalet är utformat som ett optionsavtal, eller innebär en skyldighet för hyrköparen att förvärva bostaden. I det sistnämnda fallet kan det behövas skyddsregler om hyrköparens rätt att frånträda avtalet, liknande de som finns för förhandsavtal avseende bostadsrätter.
Hyreslagens och bostadsrättslagens regler om förverkande av hyresrespektive bostadsrätt kan ge vägledning för i vilka situationer fastighetsägaren bör ha möjlighet att kunna säga upp avtalet. En särskild fråga är under vilka förutsättningar bristande förskottsbetalningar bör kunna leda till att hyrköpsavtalet upphör. Det behöver också övervägas om en uppsägning av avtalet i den del som avser köpet av bostaden också ska medföra att hyresförhållandet upphör.
Ytterligare en fråga är i vilka situationer hyrköparen bör ha rätt att få tillbaka det belopp som betalats i förskott och hur denna rätt ska säkerställas. Beroende på hur regelsystemet utformas skulle en sådan rätt kunna aktualiseras om hyrköpsavtalet upphör i förtid eller om hyrköparen inte kan eller vill fullfölja köpet. Det behöver också analyseras vad som bör gälla om fastighetsägaren kommer på obestånd och hur hyrköparen ska tillförsäkras ett tillräckligt skydd i en sådan situation. En fråga i detta sammanhang är hur fastighetsägaren bör hantera det inbetalade beloppet under hyrestiden.
Bilaga 1 SOU 2024:83
440
Det behöver vidare övervägas om hyrköparen bör ha möjlighet att mot betalning överlåta sin rätt enligt avtalet till någon annan, som får tillgodoräkna sig det belopp som betalats i förskott. Även frågan om vad som bör gälla för överlåtelse av fastigheten behöver analyseras. Vid en överlåtelse bör utgångspunkten vara att förpliktelserna enligt hyrköpsavtalet övergår till en ny fastighetsägare.
Sammanfattning av uppdraget avseende hyrköp
Syftet med uppdraget är att skapa ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder för de parter som väljer att ingå sådana avtal.
Utredaren ska
• redogöra för de modeller för hyrköp och liknande modeller som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige,
• redogöra för modeller för hyrköp i andra länder som kan vara relevanta för utformningen av en svensk modell och, under förutsättning att sådana uppgifter finns tillgängliga, för i vilken utsträckning dessa används,
• redovisa för- och nackdelar med ett regelsystem för hyrköp av bostäder, innefattande de finansiella risker som hyrköp kan innebära för fastighetsägare, hyrköpare och andra aktörer,
• analysera och ta ställning till hur ett regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Vid bedömningen av hur hyrköpssystemet närmare bör utformas ska utredaren särskilt bedöma
• om hyrköpssystemet bör omfatta både bostadsrätter och ägarlägenheter,
• hur reglerna om hyrköp bör förhålla sig till reglerna i hyreslagen,
• förutsättningarna för att införa en modell för hyrköp som bygger på att hyrköparen under hyrestiden löpande betalar förskott på köpeskillingen, hur en sådan modell bör utformas och hur fastighetsägaren bör hantera det inbetalade beloppet under hyrestiden,
Bilaga 1
441
• hur en ny hyrköpsmodell ska förhålla sig till de hyrköpsmodeller som redan har utarbetats inom ramen för befintligt regelverk,
• vilka krav som bör ställas på hyrköpsavtalets utformning och innehåll och om det bör ställas krav på viss information till hyrköparen i samband med avtalets ingående,
• i vilket skede det bör vara möjligt att ingå ett hyrköpsavtal,
• vad som bör gälla i fråga om parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden, inklusive hur hyran bör bestämmas och under vilka förutsättningar den bör kunna ändras under avtalstiden, hur ansvaret för underhåll av bostaden bör fördelas och om hyrköparen bör ges visst inflytande eller insyn i en bostadsrättsförening eller samfällighetsförening,
• under vilka förutsättningar ett hyrköpsavtal bör kunna sägas upp,
• i vilka situationer hyrköparen bör ha rätt att få tillbaka ett belopp som betalats i förskott,
• vad som bör gälla om fastighetsägaren kommer på obestånd och hur hyrköparen ska tillförsäkras ett tillräckligt skydd i en sådan situation, och
• om hyrköparen bör ha möjlighet att överlåta sin rätt enligt avtalet och vad som bör gälla i fråga om överlåtelse av fastigheten.
Uppdraget omfattar inte skattefrågor.
Konsekvensbeskrivningar
Utredaren ska redogöra för konsekvenserna av de förslag som lämnas. Utredaren ska bedöma vilket genomslag möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och införandet av ett hyrköpssystem kan förväntas få. Konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, olika typer av hushåll, fastighetsägare, bostadsmarknaden i stort och berörda myndigheter ska redovisas ingående. Utredaren ska analysera konsekvenser för integration och utanförskap samt boendesegregation. Analysen ska omfatta effekter av fler ägandeformer i olika områdestyper (enligt den socioekonomiska indelning som Statistiska centralbyrån redovisar). Konsekvenserna för lantmäterimyndigheterna
Bilaga 1 SOU 2024:83
442
när det gäller kostnader och handläggningstider ska analyseras. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna, ska förslag till finansiering lämnas.
Om förslagen inte bedöms ha betydelse för jämställdheten mellan kvinnor och män enligt 15 § kommittéförordningen (1998:1474) ska detta motiveras. Om förslagen i betänkandet påverkar den kommunala självstyrelsen ska de särskilda överväganden som gjorts i enlighet med 14 kap. 3 § regeringsformen redovisas.
Kontakter och redovisning av uppdraget
Utredaren ska samråda med myndigheter och organisationer som kan antas bli berörda av förslagen och övervägandena. Bland dessa kan nämnas Lantmäteriet, de kommunala lantmäterimyndigheterna och Boverket.
Uppdraget ska redovisas senast den 2 december 2024.
(Justitiedepartementet)
Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet
Regeringen beslutade den 11 maj 2023 att utse en särskild utredare med uppdraget att överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp (dir. 2023:62).
Chefsrådmannen Magnus Hermansson förordnades samma dag att vara särskild utredare i utredningen.
Som sakkunniga i utredningen förordnades den 19 juni 2023 rättssakkunniga Sanna Boman (Justitiedepartementet), departementssekreteraren, numera kanslirådet, Helen Ekstam (Landsbygds- och infrastrukturdepartementet) och rättssakkunniga Victoria Lönn (Justitiedepartementet). Som experter i utredningen förordnades samma dag verkställande direktören Ulrika Blomqvist (Bostadsrätterna), näringspolitiska experten Anna Broman (Byggföretagen), förrättningslantmätaren Karl Hafström Magnérus (Lantmäterimyndigheten i Stockholms kommun), nationalekonomen Jonas Hammarlund (Boverket), förbundsjuristen Roger Höög (Hyresgästföreningen), seniora förrättningslantmätaren Per Rune Karlsson (Lantmäteriet), förbundsjuristen Johan Kleveland (Fastighetsägarna), chefsjuristen Lars Matton (Sveriges Allmännytta), hyresrådet Matz Mårtensson (Hyres- och arrendenämnden i Göteborg), senior adviser Maria Olin (Svenska Bankföreningen) och rådmannen Anna Rapphed (Mark- och miljödomstolen vid Vänersborgs tingsrätt).
Hovrättsassessorn Kristina Feldt har sedan den 13 juni 2023 varit anställd som sekreterare i utredningen.
Arbetet har bedrivits i nära samråd med experterna. Majoriteten av experterna har ställt sig bakom förslagen. Betänkandet är därför skrivet i vi-form, och när vi hänvisar till utredningen så avses samtliga
nu nämnda personer. Ett särskilt yttrande har avgetts och fogas till betänkandet.
Utredningen, som har antagit namnet Utredningen om ägarlägenheter och hyrköp, får härmed överlämna betänkandet Fler vägar till
att äga sitt boende, SOU 2024:83.
Uppdraget är med detta slutfört.
Stockholm i december 2024
Magnus Hermansson
Kristina Feldt
5
Innehåll
1 Författningsförslag ..................................................... 19
1.1 Förslag till lag om hyrköp av bostad...................................... 19 1.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken ............................... 26 1.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ................................ 27 1.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ................................................ 32 1.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ..................... 34
2 Uppdraget och dess genomförande .............................. 35
2.1 Utredningens uppdrag ............................................................ 35 2.2 Utredningsarbetet ................................................................... 36 2.3 Frågor med anknytning till hyrköp som inte behandlas i betänkandet ........................................................................... 37
3 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden ................................................ 39
3.1 Introduktion ............................................................................ 39 3.2 Vad innefattas i dag i begreppet hyrköp av bostad? .............. 40 3.3 Kartläggning av hyrköp och andra boköpsmodeller ............. 42 3.3.1 Inledning .................................................................. 42
Innehåll SOU 2024:83
6
3.3.2 Tidigare förekomst av modeller på bostadsmarknaden .............................................. 42 3.3.3 Befintliga modeller på bostadsmarknaden ............. 43 3.3.4 Sammanfattande kommentarer .............................. 51 3.4 Hyrköp och andra boköpsmodeller i andra länder ............... 52 3.4.1 Inledning .................................................................. 52 3.4.2 Kommersiella modeller förekommer på många bostadsmarknader ................................................... 53 3.4.3 Olika länders lagstiftning om boköpsmodeller ..... 54 3.4.4 Sammanfattande kommentarer .............................. 59
4 En lagreglerad modell för hyrköp ................................. 61
4.1 Det finns vinster med att lagreglera boköpsmodeller .......... 61 4.1.1 Boköpsmodeller fyller en viktig funktion på bostadsmarknaden .............................................. 61 4.1.2 Med lagreglering kan modellernas genomslagskraft öka ............................................... 62 4.1.3 En lagreglerad modell innebär ett skydd för konsumenten ..................................................... 64 4.2 En lagreglerad modell för hyrköp bör införas ...................... 64 4.2.1 Utredningens uppdrag är avgränsat till hyrköp .... 65 4.2.2 En gemensam hantering av boköpsmodellerna i ett lagstiftningsprojekt hade gynnat modellernas framväxt .............................................. 66
5 Hyrköpslagens tillämpningsområde .............................. 69
5.1 En särskild lag om hyrköp av bostäder ................................. 69 5.1.1 Lagen bör avgränsas till avtalsförhållanden mellan näringsidkare och konsument .................... 69 5.1.2 Hyrköpsavtal bör regleras i en särskild lag ............ 71 5.2 Hyrköpslagen ska omfatta hyrköp av privatbostäder inom fastigheter och bostadsrätter ........................................ 72 5.2.1 Hyrköp avseende småhus och ägarlägenheter ....... 72 5.2.2 Hyrköpsavtal gällande överlåtelse av bostadsrätter bör omfattas av den nya lagen ......... 74
Innehåll
7
5.2.3 Hyrköp gällande upplåtelse av bostadsrätter bör inte omfattas av den nya lagen ......................... 75 5.2.4 Vissa frågor som aktualiseras vid hyrköpsavtal gällande bostadsrätter .............................................. 78 5.2.5 Hyrköp avseende bostäder på successionsmarknaden ........................................ 80 5.2.6 Hyrköp avseende nyproducerade bostäder............ 80 5.3 Hyrköp inom ramen för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter .................................................... 82 5.4 Hyrköp av tomträtt ska inte regleras i lagen ......................... 85
6 Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion ................ 87
6.1 Ett föravtal till förvärvet av bostaden .................................... 87 6.2 En ramlag med ett grundläggande skydd och utrymme för avtalsfrihet ......................................................................... 87 6.3 Hyrköpslagen blir tillämplig om avtalet uppfyller lagens grundläggande kriterier........................................................... 88 6.3.1 Lagen ska vara omedelbart tillämplig på ett hyrköpsavtal ................................................... 89 6.3.2 Lagen ska vara tvingande till hyrköparens förmån ...................................................................... 90 6.4 De grundläggande kriterier som bör konstituera ett hyrköpsavtal ....................................................................... 90 6.4.1 Det ska vara ett avtal mellan en näringsidkare och en konsument.................................................... 91 6.4.2 Hyrköpsavtalet ska avse en bostad ......................... 92 6.4.3 En option och en nyttjanderätt till bostaden ......... 92
7 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen .............. 95
7.1 Optionen inom ramen för ett hyrköpsavtal .......................... 95 7.1.1 Optioner ger rättighet till ett framtida förvärv ..... 95 7.1.2 Optioner gällande förvärv av fast egendom är inte tillåtna ........................................................... 96 7.1.3 Optioner förekommer gällande förvärv av bostadsrätter ........................................................ 97
Innehåll SOU 2024:83
8
7.1.4 Optioner bör kunna ställas ut med bindande verkan inom ramen för hyrköpsavtal ..................... 98 7.1.5 Optionen bör vara ensidigt bindande .................... 99 7.1.6 Optionen bör vara tidsbegränsad ......................... 101 7.1.7 Avtalsfrihet bör råda i fråga om optionens längd ....................................................................... 102 7.1.8 En förlängning av optionen är möjlig .................. 106 7.2 Köpeskillingen för hyrköpsobjektet avgränsar optionen ... 106 7.2.1 Avtalsfrihet bör gälla i fråga om köpeskillingen ....................................................... 106 7.2.2 Det är tillräckligt att det framgår av avtalet hur priset beräknas ................................................ 108
8 Hyrköpsavtalets andra grundpelare – nyttjanderätten ... 111
9 Hyrköpsavtalets ingående ......................................... 115
9.1 Vissa formkrav ska gälla ....................................................... 115 9.1.1 Formkrav bör gälla för hur ett hyrköpsavtal ska utformas .......................................................... 115 9.1.2 Krav gällande hyrköpsavtalets form ..................... 119 9.1.3 Krav gällande hyrköpsavtalets innehåll ................ 121 9.1.4 Följden av att formkraven inte upprätthålls blir att avtalet blir ogiltigt ..................................... 124 9.1.5 Övriga villkor i hyrköpsavtalet............................. 124 9.2 Informationsplikt ................................................................. 125 9.2.1 Erforderlig information är en viktig del av ett grundläggande konsumentskydd ............... 126 9.2.2 Hyrsäljaren bör vara skyldig att informera om avtalets innehåll ............................................... 127 9.2.3 Hur informationsplikten bör utformas ............... 128 9.2.4 Informationen bör bifogas till hyrköpsavtalet .... 130 9.2.5 Ingen särskild regel om sanktioner vid försummad informationsplikt .............................. 131 9.2.6 En allmän informationsplikt under avtalets löptid ...................................................................... 132
Innehåll
9
10.1 En hyrköpsavgift ska kunna tas ut av hyrköparen .............. 133 10.1.1 En särskild hyrköpsavgift ...................................... 134 10.1.2 Justering av hyrköpsavgiften under avtalstiden ... 137 10.1.3 Hyrköpsavgiften bör inte avräknas från
köpeskillingen ........................................................ 139
10.1.4 Hyrköpsavgiften bör inte få avse tid före tillträdet .................................................................. 140 10.2 Ett förbud mot andra avgifter än dem som anges i hyrköpslagen ....................................................................... 141
11.1 Regler i 12 kap. JB som bör gälla för hyrköpsavtalet .......... 143 11.1.1 Inledning ................................................................ 143 11.1.2 Hyresgästens rätt att säga upp avtalet enligt
12 kap. JB ................................................................ 144
11.1.3 Regler om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten ........................................................... 145 11.1.4 Hyresgästinflytande .............................................. 149 11.1.5 Hyresgästens användning av bostaden ................. 151 11.1.6 Utmätning och konkurs ........................................ 152 11.1.7 Överlåtelse och upplåtelse i andra hand av hyresrätten ......................................................... 153 11.1.8 Hyresrättens förverkande ..................................... 153 11.1.9 Särskilda bestämmelser i 12 kap. JB ...................... 154 11.2 Regler i 12 kap. JB som inte bör gälla för hyrköpsavtalet .. 155 11.2.1 Regler om hyrestider ............................................. 155 11.2.2 Upprustningsföreläggande .................................... 156 11.2.3 Regler om hyran och prövning av hyran .............. 156 11.2.4 Prövning av hyresvärdens rätt till ersättning
på grund av minskat marknadsvärde .................... 157
11.2.5 Rätt att överlåta bostaden genom byte ................ 158 11.2.6 Tillstånd att upplåta bostaden i andra hand ......... 158 11.2.7 Reglerna om bostadshyresgästens besittningsskydd .................................................... 158
Innehåll SOU 2024:83
10
13.1 Möjligheter för hyrköparen att överlåta hyrköpsavtalet .... 171 13.1.1 Hyrköparen bör som huvudregel inte få
överlåta avtalet utan hyrsäljarens samtycke ......... 172
13.1.2 Möjligheter till övergång av ett hyrköpsavtal ...... 172 13.2 Hyrsäljarens överlåtelse av hyrköpsobjektet ...................... 175 13.2.1 En fri överlåtelserätt av hyrköpsobjektet ............ 175 13.2.2 Utgångspunkter i befintlig rätt ............................ 176 13.2.3 Hyrköpsavtalet bör som huvudregel gälla
gentemot den som förvärvar hyrköpsobjektet .... 178
13.2.4 Den som träder in i hyrköpsavtalet som hyrsäljare blir att betrakta som näringsidkare ..... 180 13.2.5 En kontrollmöjlighet beträffande hyrköpsavtalets existens ....................................... 180 13.3 Exekutiv försäljning av hyrköpsobjektet ............................ 182 13.3.1 Regler om exekutiv försäljning ............................ 183 13.3.2 Ett begränsat skydd för hyrköpsavtalet
bör gälla.................................................................. 185
14.1 Hyrköpsavtalets upphörande vid avtalstidens slut ............. 189 14.1.1 Hyrköpsavtalet bör upphöra att gälla vid
optionens utgång ................................................... 189
14.1.2 En aktivitetsplikt för hyrsäljaren till skydd för hyrköparen ....................................................... 190 14.2 Parternas möjlighet att säga upp ett hyrköpsavtal i förtid ........................................................ 191 14.2.1 Hyrköparens rätt att säga upp
ett hyrköpsavtal i förtid ........................................ 192
14.2.2 Hyrsäljarens rätt att säga upp ett hyrköpsavtal ... 192
16.1 Ikraftträdande ....................................................................... 203
Innehåll
11
16.2 Övergångsbestämmelser ....................................................... 203
17.1 Inledning................................................................................ 205 17.2 Beskrivning av problemen, syftet med utredningen och utredningens förslag ...................................................... 206 17.3 Alternativa regleringar och effekten av att utredningens förslag inte genomförs .......................................................... 206 17.3.1 Alternativa regleringar ........................................... 206 17.3.2 Effekter om förslagen inte genomförs ................. 207 17.4 Analys av förslagens konsekvenser ...................................... 208 17.4.1 Vilka aktörer som berörs av förslagen .................. 208 17.4.2 Vilket genomslag kan en lagreglerad modell
för hyrköp få? ........................................................ 209
17.4.3 Konsekvenser för det allmänna............................. 210 17.4.4 Konsekvenser för enskilda och företag ................ 211 17.4.5 Konsekvenser för bostadsmarknaden .................. 214 17.4.6 Övriga konsekvenser ............................................. 215 17.4.7 Finns det behov av speciella informationsinsatser? ............................................ 216
18.1 Förslaget till lag om hyrköp av bostad ................................ 217 18.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......................... 256 18.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder .............................. 257 18.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) .............................................. 261 18.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ................... 264
Innehåll SOU 2024:83
12
Bilaga
Bilaga 1 Kommittédirektiv 2023:62 ........................................... 275
13
Sammanfattning
Inledning
Höga bostadspriser och behovet av ett eget kapital som kan användas som insats vid köpet av en bostad bidrar till att många har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det gäller inte minst unga personer.
Det har på senare år utvecklats olika boköpsmodeller i syfte att sänka trösklarna för konsumenter som vill in på den ägda bostadsmarknaden. Modellerna är avsedda att möjliggöra en omedelbar tillgång till den bostad som hushållet önskar bo i men inte har råd att köpa i dagsläget. De kan generellt sägas rikta sig till konsumenter som har en god inkomst och som har råd att betala de löpande kostnaderna för en bostad men som inte har kunnat spara ihop till en tillräcklig kontantinsats.
En av dessa modeller benämns vanligen hyrköp. Den innebär som regel att parterna ingår ett avtal vari fastighetsägaren eller bostadsrättshavaren lämnar en utfästelse till konsumenten om att denne har rätt att köpa bostaden inom en viss angiven tid och samtidigt upplåter bostaden med nyttjanderätt till konsumenten.
I utredningens kommittédirektiv anges att en åtgärd som kan underlätta för fler att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden är en möjlighet för den som hyr sin bostad att i framtiden få köpa denna och att det bör utredas hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder ska utformas.
Utredningens uppdrag omfattar därför att redovisa för- och nackdelar med ett regelsystem för hyrköp av bostäder, innefattande de finansiella risker som hyrköp kan innebära för fastighetsägare, hyrköpare och andra aktörer, att analysera och ta ställning till hur ett regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas samt att lämna nödvändiga författningsförslag. Uppdraget innefattar även att redo-
Sammanfattning SOU 2024:83
14
göra för de modeller för hyrköp och andra liknande modeller som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige och utomlands.
En lagreglerad modell för hyrköp bör föreslås
Utredningens kartläggning visar att flera aktörer på bostadsmarknaden har utvecklat boköpsmodeller som syftar till att ge en konsument möjlighet att bo i en bostad under tiden som han eller hon sparar ihop pengar till ett framtida köp av bostaden. Modellerna, som än så länge synes användas i relativt begränsad omfattning, förekommer avseende både småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter. De är inriktade mot olika kundgrupper på bostadsmarknaden.
Utredningen kan konstatera att hyrköp som boköpsmodell erbjuder flera fördelar för en konsument som önskar äga sitt boende. Även för bostadsutvecklare kan hyrköp erbjuda ett ändamålsenligt alternativ till traditionella överlåtelser. Genom att erbjuda nya former av överlåtelsemodeller kan bolagen nå andra konsumentgrupper än med de traditionella överlåtelserna. Det innebär att verksamheten kan rikta sig till en bredare kundbas. Det kan också rent faktiskt innebära att bostadsutvecklaren kan omsätta sitt bestånd snabbare, även på en svalare bostadsmarknad.
De etablerade hyrköpsmodellerna är anpassade för att fungera inom befintliga fastighetsrättsliga, hyresrättsliga och skatterättsliga regler, och synes i huvudsak fungera väl. I vissa avseenden skulle emellertid hyrköpsmodellens genomslag underlättas av modifierade fastighetsrättsliga regler. Det rör främst möjligheten att ingå bindande utfästelser om framtida förvärv av en fastighet.
Den avgörande frågan med bäring på ett eventuellt behov av en lagreglerad modell för hyrköp rör emellertid inte detaljer i lagstiftningen utan modellens etablering och legitimitet på bostadsmarknaden. En lagreglering som föreskriver vissa ramar för hur hyrköpsavtal ska utformas kan bidra till att skapa en starkare etablering av avtalsmodellen. Det blir tydligare och mer förutsebart för parterna vad avtalet kan innebära om lagen tillhandahåller en standardiserad ram. Detta skulle gynna såväl konsumenter som de fastighetsbolag som vill utvidga sina verksamheter. Utredningen föreslår därför att en lagreglerad modell för hyrköp ska införas.
SOU 2024:83 Sammanfattning
15
Förslaget om en ny lag om hyrköp av bostad
Utredningen föreslår att den lagreglerade modellen ska genomföras genom att en särskild lag införs – lagen om hyrköp av bostad.
Lagens tillämpningsområde ska vara begränsat till hyrköpsavtal som ingås mellan en näringsidkare och en konsument. Dessa benämns i lagen som hyrsäljare och hyrköpare. Föremålet för hyrköpet ska vara en bostad, antingen en fastighet (det vill säga småhus och ägarlägenhet) eller en bostadsrätt.
Lagen föreslås bara gälla hyrköpsavtal som är inriktade på överlåtelser av fast egendom eller bostadsrätter. Utredningen föreslår alltså inte något system för hyrköp i samband med upplåtelse av bostadsrätter.
Den föreslagna lagen om hyrköp av bostad (även kallad hyrköpslagen) är utformad i huvudsak enligt följande.
För att ett avtal ska uppfylla lagens kriterier för ett hyrköpsavtal måste avtalet innefatta en utfästelse från hyrsäljaren till hyrköparen om den senares rätt att senast vid en viss angiven tidpunkt förvärva bostaden (en option). Avtalet ska också innefatta en upplåtelse av bostaden för nyttjande till hyrköparen under den tid som optionen gäller. Avtal som utformas på detta sätt, och ingås av en näringsidkare och en konsument, ska utgöra hyrköpsavtal i lagens mening. Det innebär att hyrköpslagens tvingande regler gäller för avtalsförhållandet. Det innebär också att optionen kan göras gällande rättsligt, vilket utgör ett undantag från den rådande fastighetsrättsliga principen om att utfästelser om överlåtelse av fast egendom inte är bindande. Det kommer alltså bara vara möjligt att göra bindande utfästelser inom ramen för sådana hyrköpsavtal som uppfyller den föreslagna lagens krav.
Hyrköpsavtalet ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om hyrköpsavtalet avser en bostadsrätt så ska en anteckning om hyrköpsavtalet göras i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.
Ett hyrköpsavtal är ett slags konsumentavtal. Lagens bestämmelser är därför tvingande till hyrköparens förmån. Lagen är emellertid avsedd att utgöra en ramlag som medger ett stort mått av avtalsfrihet i fråga om avtalets materiella villkor. Villkoren för hyrköp kan alltså komma att skilja sig åt i stor mån även inom lagens ramar, beroende på omständigheterna i det individuella avtalet.
Sammanfattning SOU 2024:83
16
Konsumentskyddet vilar därför till övervägande del på tydliga ramar för hur hyrköpsavtal ska utformas till form och innehåll. Det ska upprättas skriftligen och skrivas under av båda parterna. Vissa obligatoriska villkor måste framgå av avtalet. Lagen föreskriver också en omfattande informationsplikt för hyrsäljaren inför ingåendet av hyrköpsavtalet.
Ett hyrköpsavtal är ett slags föravtal till det efterföljande förvärvet. Den nyttjanderätt som hyrköparen har till bostaden (i lagen benämnd hyrköpsobjektet) under avtalstiden är inte en hyresrätt som omfattas av 12 kap. jordabalken utan en tidsbegränsad nyttjanderätt. Vissa av reglerna i 12 kap. jordabalken blir emellertid genom hänvisningar i hyrköpslagen tillämpliga på ett hyrköpsavtal.
Hyrköparen ska erlägga en särskild avgift till hyrsäljaren under avtalstiden. Den benämns hyrköpsavgift och ska täcka samtliga kostnader som en hyrsäljare har med anledning av avtalet. Det saknas begränsningar i lagen i fråga om avgiftens storlek. Den kan alltså innefatta ett påslag som vinstmarginal för hyrsäljaren. Denne har inte rätt att ta ut andra avgifter eller ersättningar från hyrköparen med anledning av hyrköpsavtalet.
En hyrsäljare är bunden av optionen gällande hyrköparens förvärv av bostaden och har därmed begränsade möjligheter att säga upp hyrköpsavtalet i förtid. Det är bara om hyrköparen gör sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott som en rätt för hyrsäljaren att säga upp avtalet föreligger. De grunder som kan medföra rätt till uppsägning framgår av 12 kap. 42 § jordabalken. Hyrköparen är däremot fri att säga upp hyrköpsavtalet när som helst under avtalstiden. Om inget annat har avtalats mellan parterna så gäller tre månaders uppsägningstid för hyrköparen.
Parterna kan avtala om att hyrköparen ska spara löpande till det framtida förvärvet. Ett sådant sparande får inte ske genom inbetalningar till hyrsäljaren eller någon till honom eller henne närstående. Förskottsbetalningar på köpeskillingen till hyrsäljaren tillåts inte.
En hyrköpare har som huvudregel inte rätt att överlåta hyrköpsavtalet till någon annan. En hyrsäljare är däremot oförhindrad att överlåta hyrköpsobjektet under pågående avtal. I ett sådant fall gäller hyrköpsavtalet även gentemot förvärvaren av hyrköpsobjektet. Om hyrköpsobjektet är en fastighet och överlåts genom exekutiv auktion så gäller hyrköpsavtalet enbart mot en ny ägare i den utsträckning som nyttjanderätten är skyddad enligt reglerna i 12 kap.
SOU 2024:83 Sammanfattning
17
utsökningsbalken. Om hyrköpsobjektet är en bostadsrätt så gäller hyrköpsavtalet inte mot den som förvärvar bostadsrätten vid en exekutiv försäljning eller genom tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen (1991:614).
Ett hyrköpsavtal upphör i sin helhet att gälla vid den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande. Nyttjanderätten upphör alltså samtidigt som optionen. Hyrsäljaren ska tidigast sex månader och senast tre månader före den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande skriftligen påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet upphör i sin helhet om optionen inte tas i anspråk.
Om hyrsäljaren inte påminner hyrköparen enligt första stycket så ska ett hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. jordabalken anses ingånget mellan parterna från den tidpunkt då hyrköpsavtalet upphör.
Tvister med anledning av hyrköpsavtalet ska som huvudregel prövas av allmän domstol. I vissa frågor ska hyresnämnden ha särskild behörighet.
Förslagens konsekvenser
Ett flertal aktörer kan komma att påverkas av förslaget, bland annat de näringsidkare som har tänkbara hyrköpsobjekt i sitt bestånd eller avser att utveckla sådana bostäder.
Privatpersoner berörs av förslaget i den mån de är i behov av en bostad och önskar att på sikt kunna förvärva den. Förslaget riktar sig till alla människor som är aktiva på bostadsmarknaden eller planerar att bli det. Det kan emellertid förutses att förslaget kommer att komma vissa grupper av konsumenter till godo i särskild utsträckning. En grupp som förslaget särskilt tar sikte på är unga personer som står inför sitt inträde på bostadsmarknaden. Personer i denna målgrupp kan ha svårt att betala de priser som krävs för att köpa en bostad. Behovet av att komma in på bostadsmarknaden sker också ofta i samband med att den unga får sin första anställning. Därför framstår behovet av hyrköp som störst i storstäderna, där arbetstillfällena och utbildningsmöjligheter typiskt sett är fler och bostadspriserna är höga.
Sammanfattning SOU 2024:83
18
De myndigheter som påverkas av förslaget är främst hyresnämnderna och domstolarna som kommer att få avgöra tvister med anledning av hyrköpsavtalen.
Varierande former av hyrköpsmodeller används redan i dag, avseende såväl småhusfastigheter som ägarlägenheter och bostadsrätter. Det synes alltså i någon utsträckning föreligga en konkret efterfrågan på avtalsmodellen på bostadsmarknaden. Utredningen avstår emellertid försiktigtvis från att göra några konkreta uppskattningar i fråga om hur många hyrköpsavtal som kommer att ingås årligen.
En faktor som talar emot ett stort genomslag för modellen är att det som regel blir dyrare för konsumenten att ingå ett hyrköpsavtal än att förvärva en fastighet på traditionell väg. För den som har möjlighet och medel att förvärva bostaden direkt är det därför ett bättre alternativ. Avtalslösningen riktar sig därmed till en relativt liten grupp av privatpersoner.
Avtalslösningen synes också som regel utgöra ett sämre alternativ för bostadsutvecklaren än att få bostaden såld direkt. Hyrsäljaren förbinder sig att vara fastighetsförvaltare och hyresvärd under en tidsperiod och har därtill inte någon garanti för att bostaden faktiskt förvärvas av hyrköparen senare. Därför kommer avtalsmodellen troligen få störst användning som ett alternativ när det inte är möjligt att få bostäderna sålda direkt.
Enligt utredningens bedömning kommer en lagreglerad modell att bidra till ett ökat genomslag av hyrköp som instegsform på bostadsmarknaden. Sannolikt kommer likväl hyrköpsavtal, även om förslaget på en lagreglerad modell blir verklighet, även i fortsättningen att användas i en begränsad utsträckning. För de grupper av personer som avtalsmodellen riktar sig mot kan den emellertid utgöra ett värdefullt verktyg för att uppnå önskemålet om en ägd bostad.
Förslagen bedöms inte medföra några kostnadsökningar för berörda myndigheter som inte kan rymmas inom befintlig finansiering.
19
1 Författningsförslag
1.1 Förslag till lag om hyrköp av bostad
Härigenom föreskrivs följande.
Lagens tillämpningsområde
1 § Denna lag är tillämplig på hyrköpsavtal. Ett sådant avtal innebär att en näringsidkare
1. genom en option utfäster sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en privatbostadsfastighet eller bostadsrätt till en bostadslägenhet till en konsument, och
2. samtidigt upplåter bostaden till nyttjande mot ersättning åt konsumenten fram till dess tiden för utfästelsen löper ut.
Definitioner
2 § I denna lag avses med
Hyrköpare: den konsument som ingår hyrköpsavtalet med hyr-
säljaren eller som med stöd av denna lag träder in som avtalspart i en hyrköpares ställe.
Hyrköpsavgift: den ersättning som en hyrsäljare har rätt att begära
inom ramen för hyrköpsavtalet.
Hyrköpsobjekt: den privatbostadsfastighet eller bostadsrätt som
är föremål för hyrköpsavtalet.
Hyrsäljare: den näringsidkare som äger hyrköpsobjektet eller
innehar det i egenskap av bostadsrättshavare och som ingår hyrköpsavtalet med konsumenten eller därefter träder in som part i hyrköpsavtalet.
Författningsförslag SOU 2024:83
20
Option: hyrsäljarens utfästelse om att hyrköparen ska få förvärva
hyrköpsobjektet.
Avtalsvillkor som avviker från lagen
3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyrköparen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.
Information i samband med hyrköpsavtalets ingående
4 § Innan ett hyrköpsavtal ingås ska hyrsäljaren lämna klar och begriplig information om
1. hyrköpsobjektet,
2. i förekommande fall, den bostadsrättsförening eller samfällighetsförening som hyrköpsobjektet ingår i med kontaktuppgifter till föreningen,
3. optionens löptid, när optionen kan göras gällande samt övriga villkor som gäller för optionen,
4. verkan av att hyrköparen inte utnyttjar optionen,
5. det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för,
6. villkoren för hyrköpsavgiften, innefattande i vilken utsträckning som hyrköpsavgiften avser ersättning för driftskostnader, en uppskattning av storleken på avgiften i den delen, vilket belopp som avgiften i övrigt uppgår till, hur avgiften kan ändras under avtalstiden, hur och när avgiften ska betalas samt, i förekommande fall, övriga villkor som ska gälla för avgiften,
7. i förekommande fall, villkor om att hyrköparen ska ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet,
8. övriga villkor för nyttjanderättsupplåtelsen till bostaden,
9. i förekommande fall, villkor om att hyrköparen måste spara medel till bostadsköpet enligt en uppgjord sparplan och villkoren för hur sparandet ska redovisas, och
10. på vilka grunder som uppsägning av hyrköpsavtalet får ske och rättsverkningarna av en uppsägning.
SOU 2024:83 Författningsförslag
21
5 § Den information som hyrsäljaren har lämnat enligt 4 § ska biläggas hyrköpsavtalet.
Formkrav
6 § Ett hyrköpsavtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av hyrsäljaren och hyrköparen. Avtalet ska innehålla
1. uppgifter om det hyrköpsobjekt som avtalet avser,
2. en uttrycklig option med angivande av den senaste tidpunkt då hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet,
3. uppgift om det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för, och
4. uppgifter om hyrköpsavgiftens storlek, dock inte i den del som hyrköpsavgiften innefattar ersättning för driftskostnader.
Ett hyrköpsavtal som inte uppfyller kraven i första stycket är ogiltigt.
Underrättelse om hyrköpsavtalet
7 § Om ett hyrköpsavtal avser en fastighet så ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om hyrköpsavtalet för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. När hyrköpsavtalet upphör att gälla så ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om det.
Om ett hyrköpsavtal avser en bostadsrätt så ska hyrsäljaren underrätta bostadsrättsföreningen om hyrköpsavtalet.
Hyrköpsavgift
8 § Hyrsäljaren får under hyrköpsavtalets bestånd ta ut en ersättning från hyrköparen i form av en hyrköpsavgift. Hyrköpsavgiften ska bestå av ett bestämt belopp och får därutöver innefatta ersättning för driftskostnaderna för hyrköpsobjektet.
Hyrsäljaren får inte kräva att hyrköparen ska betala hyrköpsavgift för tid före tillträdet till hyrköpsobjektet.
Författningsförslag SOU 2024:83
22
9 § Hyrköpsavgiften får, i den del som inte avser ersättning för driftskostnader, ändras endast årligen i enlighet med villkor som ska anges i hyrköpsavtalet.
10 § Hyrköpsavtalet får inte innehålla villkor om att hyrköparen med anledning av hyrköpsavtalet ska utge ersättning utöver vad som framgår av denna lag.
Parterna får avtala om att hyrköparen under hyrköpsavtalets bestånd ska ansvara för driftskostnaderna hänförliga till hyrköpsobjektet.
Villkor om sparande till köpeskillingen
11 § Villkor om att hyrköparen ska spara medel till ett förvärv av hyrköpsobjektet får inte avse sparande hos hyrsäljaren eller hos någon som enligt 1 kap. 8 eller 9 § årsredovisningslagen (1995:1554) anses som närstående till denne.
Nyttjanderätten till hyrköpsobjektet
12 § I fråga om hyrköpsavtalet gäller 12 kap. jordabalken i tillämpliga delar, om inte något annat föreskrivs i denna lag. När det i det kapitlet hänvisas till avtalet, hyresavtalet eller hyresrätten avses därvid hyrköpsavtalet i tillämpliga delar. Vidare ska det som föreskrivs om hyran tillämpas på hyrköpsavgiften.
13 § Följande bestämmelser i 12 kap. jordabalken ska inte gälla för hyrköpsavtalet:
– 3 § om hyrestider m.m., – 18 a–18 c §§ om hyresgästs rätt att ansöka om upprustningsföreläggande,
– 19, 21 och 22 §§ om hyran, – 24 a § tredje stycket om hyresnämndens prövning av frågan om ersättningsskyldighet,
– 35 § om hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan hyresrätt,
– 40 § andra stycket 3 om att en förutsättning för tillstånd till andrahandsuthyrning är att hyran inte överstiger skälig hyra,
SOU 2024:83 Författningsförslag
23
– 44 § första stycket såvitt avser deposition hos länsstyrelsen, – 45–52 §§ om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter, och – 53–55 e §§ om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter.
Parterna får avtala om att bostaden ska vara i sämre skick än vad som framgår av 12 kap. 9 § första stycket jordabalken samt att hyrsäljaren inte ska ombesörja sedvanliga reparationer enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken.
Vid tillämpningen av 12 kap.18 d och 24 a §§jordabalken ska det som anges gällande en bostadslägenhets bruksvärde ges motsvarande tillämpning på hyrköpsobjektets marknadsvärde.
Löpande information till hyrköparen
14 § Hyrsäljaren ska under hyrköpsavtalets bestånd löpande underrätta hyrköparen om omständigheter hänförliga till hyrköpsobjektet som hyrsäljaren känner till och som kan ha betydelse för hyrköparen.
Överlåtelse av hyrköpsavtalet
15 § Hyrköpsavtalet gäller även mot en ny ägare av eller bostadsrättshavare till hyrköpsobjektet.
Om hyrköpsobjektet är en fastighet och överlåtelse sker genom exekutiv försäljning så gäller inte första stycket. I ett sådant fall gäller hyrköpsavtalet mot en ny ägare enbart i den utsträckning som nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet är skyddad enligt 12 kap. utsökningsbalken. Om nyttjanderätten är skyddad mot en ny ägare så ska hyrköpsavtalet i sin helhet vara skyddat.
Om hyrköpsobjektet är en bostadsrätt och överlåtelse sker genom exekutiv försäljning eller genom tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen (1991:614) så gäller inte första stycket. I ett sådant fall gäller inte hyrköpsavtalet mot den som förvärvar bostadsrätten. Detsamma ska gälla om bostadsrätten övergår till bostadsrättsföreningen efter misslyckade försäljningsförsök i enlighet med 8 kap. 6 § bostadsrättslagen.
Författningsförslag SOU 2024:83
24
16 § En make eller sambo får träda i hyrköparens eller dödsboets ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket jordabalken enbart om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ett sådant tillstånd ska lämnas, om hyrsäljaren skäligen kan nöja sig med förändringen.
Hyrköpsavtalets upphörande
17 § Hyrköpsavtalet upphör att gälla vid den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande eller dessförinnan om hyrköpsavtalet upphör med stöd av 12 kap.5, 10–14, 16–18, 26, 29–32 eller 42–44 §§jordabalken.
Om hyrköpsavtalet sägs upp i förtid med stöd av 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken ska 12 kap. 44 § jordabalken inte tillämpas, om hyrköparen genom att vid upprepade tillfällen inte betala hyrköpsavgiften i tid har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyrköpsavtalet i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla sina rättigheter enligt hyrköpsavtalet.
Påminnelse före avtalstidens slut
18 § Hyrsäljaren ska tidigast sex månader och senast tre månader före den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande skriftligen påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet upphör i sin helhet om optionen inte tas i anspråk.
Om hyrsäljaren inte påminner hyrköparen enligt första stycket så ska ett hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. jordabalken anses ingånget mellan parterna från den tidpunkt då hyrköpsavtalet upphör.
I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § första stycket första meningen och andra stycket jordabalken.
Förfarandet i tvister med anledning av hyrköpsavtalet
19 § En tvist mellan parterna med anledning av denna lag ska prövas av allmän domstol, om tvisten inte ska prövas av hyresnämnden enligt 16 § eller enligt 12 kap. jordabalken i tillämpliga delar.
SOU 2024:83 Författningsförslag
25
20 § Beslut av hyresnämnden i fråga om tillstånd att träda i hyrköparens eller dödsboets ställe i hyrköpsavtalet enligt 16 § får överklagas inom tre veckor från den dag då beslutet meddelades. Ett överklagande ges in till hyresnämnden men tas upp av Svea hovrätt.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
Författningsförslag SOU 2024:83
26
1.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att det ska föras in en ny paragraf, 4 kap. 6 a §, av följande
lydelse,
dels att det närmast före 4 kap. 6 a § ska införas en ny rubrik av
följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Hyrköp av bostad
4 kap.
6 a §
I lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad finns regler som innebär att en fastighetsägare genom en option kan utfästa sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en privatbostadsfastighet till en köpare.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
SOU 2024:83 Författningsförslag
27
1.3 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 10, 12, 22 och 23 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder1 ska ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22, 23 och 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,
2 d. pröva tvist enligt 2 som enligt 12 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad avser ett hyrköpsavtal eller en tvist om övergång av ett hyrköpsavtal enligt 16 § i samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §,
1 Författningen omtryckt 1985:660. 2 Senaste lydelse 2022:1659.
Författningsförslag SOU 2024:83
28
åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt,
8. pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman.
Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
10 §3
Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.
Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.
3 Senaste lydelse 2012:980.
SOU 2024:83 Författningsförslag
29
Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.
Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.
12 §4
Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.
Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.
Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.
Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.
22 §5
Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om
Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om
1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,
2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,
3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,
4 Senaste lydelse 2012:980. 5 Senaste lydelse 2018:785.
Författningsförslag SOU 2024:83
30
4. tillstånd enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614),
5. uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,
6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken,
7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304), eller
8. tillstånd enligt 16 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Bestämmelserna i 37–39 §§förvaltningslagen (2017:900) om ändring av beslut tillämpas inte i nämndernas verksamhet.
23 §6
Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i – 12 kap. 70 § jordabalken, – 6 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, – 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.
– 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och
- 20 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.
Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden
1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,
2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,
3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,
4. avvisat ett ombud eller ett biträde,
5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,
6 Senaste lydelse 2024:314.
SOU 2024:83 Författningsförslag
31
6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,
7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619),
8. beslutat i fråga om kostnader enligt 19 c § andra stycket,
9. stadfäst en förlikning, eller 10. beslutat om rättelse eller komplettering av ett beslut som får överklagas.
Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
Författningsförslag SOU 2024:83
32
1.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614)
dels att 9 kap. 10 § ska ha följande lydelse,
dels att det ska införas en ny paragraf, 7 kap. 10 a §, av följande
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
7 kap.
10 a §
I lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad finns särskilda regler om att en bostadsrättshavare genom en option kan utfästa sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en bostadsrätt till en köpare och samtidigt upplåta bostadsrätten i andra hand för självständigt brukande till köparen under den tid som utfästelsen gäller.
9 kap.
10 §1
Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange
1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,
2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,
3. bostadsrättshavarens namn, samt
4. insatsen för bostadsrätten.
Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet ange
1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,
2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,
3. bostadsrättshavarens namn, samt
4. insatsen för bostadsrätten.
1 Senaste lydelse 2004:247.
SOU 2024:83 Författningsförslag
33
Uppgifterna skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.
Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.
Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller
ändras någon uppgift i förteck-
ningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt
skall en kopia av överlåtelseavtalet
fogas till förteckningen på lämpligt sätt.
Om föreningen underrättas om
att en bostadsrätt pantsatts eller
om någon uppgift i förteckningen ändras, ska detta genast anteck-
nas. Detsamma gäller om för-
eningen underrättas om att ett hyrköpsavtal enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad gäller avseende bostadsrätten. Vid överlåtelse av
bostadsrätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.
Dagen för anteckningen skall anges.
Dagen för anteckningen ska anges.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
Författningsförslag SOU 2024:83
34
1.5 Förslag till lag om ändring i lagen ( 1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska ha följande lydelse.
8 §1
Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om
Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om
1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,
2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,
3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36, eller 37 § jordabalken,
4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken,
5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304).
5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304), eller
6. tillstånd enligt 16 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 2026.
1 Senaste lydelse 2012:981.
35
2 Uppdraget och dess genomförande
2.1 Utredningens uppdrag
Den särskilda utredaren fick den 11 maj 2023 i uppdrag att överväga dels en utvidgning av systemet med ägarlägenheter, dels införandet av en lagreglerad modell för hyrköp (dir. 2023:62, se bilaga 1). Den del av uppdraget som avser en utvidgning av systemet med ägarlägenheter redovisas i del I av detta betänkande.
Utredarens uppdrag i fråga om införandet av en lagreglerad modell för hyrköp kan sammanfattas på följande sätt.
Höga bostadspriser och behovet av eget kapital som kan användas som insats vid köpet av en bostad bidrar till att många har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det gäller inte minst unga personer.
Det har på senare tid utvecklats olika boköpsmodeller i syfte att sänka trösklarna för konsumenter som vill in på den ägda bostadsmarknaden. Modellerna är avsedda att möjliggöra en omedelbar tillgång till den bostad som hushållet önskar bo i men inte har råd att köpa i dagsläget. De kan generellt sägas rikta sig till konsumenter som har en god inkomst och som har råd att betala de löpande kostnaderna för en bostad men som inte har kunnat spara ihop till en tillräcklig kontantinsats. Vissa av boköpsmodellerna på marknaden är inriktade endast mot unga som vill köpa sin första egna bostad.
En av dessa modeller benämns vanligen hyrköp. Den innebär som regel att parterna ingår ett avtal vari fastighetsägaren eller bostadsrättshavaren lämnar en utfästelse till konsumenten om att denne har rätt att köpa bostaden inom en viss angiven tid och samtidigt upplåter bostaden med nyttjanderätt till konsumenten.
Uppdraget och dess genomförande SOU 2024:83
36
Enligt kommittédirektiven ska utredaren kartlägga och redogöra för hyrköp och liknande modeller som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige samt redogöra för hyrköpsmodeller i andra länder som kan vara relevanta för utformningen av en svensk modell. Utredaren ska redovisa för- och nackdelar med ett regelsystem för hyrköp av bostäder, innefattande de finansiella risker som hyrköp kan innebära för fastighetsägare, hyrköpare och andra aktörer. Utredaren ska också analysera och ta ställning till hur ett regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas och lämna nödvändiga författningsförslag. Utredaren ska redogöra för konsekvenserna av de förslag som lämnas.
Uppdraget i sin helhet framgår av kommittédirektiven (bilaga 1).
2.2 Utredningsarbetet
Utredningen har huvudsakligen bedrivit ett sedvanligt utredningsarbete med sammanträden där experter och sakkunniga har deltagit. Sammanträden har skett vid sammanlagt åtta tillfällen. Däremellan har fortlöpande samråd ägt rum mellan den särskilda utredaren, sekreteraren, experterna och de sakkunniga. Experterna har deltagit aktivt i utformningen av utredningens förslag.
Utredningsarbetet har delats in i två huvudsakliga faser, där utredningsarbetet under den senare fasen huvudsakligen har inriktats på uppdraget gällande hyrköp.
I kommittédirektiven anges att utredaren ska samråda med myndigheter och organisationer som kan antas bli berörda av förslagen och övervägandena. Samråd med berörda myndigheter och organisationer har till stor del skett med hjälp av dem som har varit representerade i expertgruppen.
Därutöver har utredningen haft löpande kontakter med representanter för de bostadsutvecklare och medlemsorganisationer på bostadsmarknaden som erbjuder hyrköp och liknande boköpsmodeller. Kontakterna med dessa aktörer har till stor del varit inriktade på den kartläggning som utredningen har gjort av förekommande hyrköpsmodeller och andra liknande modeller, vilken redovisas i kapitel 3.
Utredaren och sekreteraren har bjudit in till två sammanträden med de aktörer som varit intresserade av att delta i ett samråd med
SOU 2024:83 Uppdraget och dess genomförande
37
utredningen angående lagstiftningens utformning. Vid mötena har företrädare för aktörerna redogjort för sina erfarenheter samt i förekommande fall lämnat synpunkter på tänkbara utformningar av lagstiftningen. Vidare har löpande skriftliga och muntliga kontakter skett mellan utredningen och företrädare för aktörerna, varvid specifika frågor gällande lagstiftningens utformning har diskuterats.
Utredningen har även samrått med Anna Granath Hansson som inom ramen för sitt tidigare forskningsarbete vid Kungliga Tekniska högskolan (KTH) har studerat olika hybridmodeller av upplåtelseformer på bostadsmarknaden.
Ett särskilt tack riktas till alla som har bidragit med underlag och värdefulla synpunkter under utredningsarbetet.
Utredningen har gett Ramboll Management Consulting AB i uppdrag att bedöma vilket genomslag de förslag som presenteras i betänkandet kan få samt att analysera konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, för olika typer av hushåll, för fastighetsägare, för bostadsmarknaden i stort och för berörda myndigheter. Utredningens redogörelse för konsekvenserna av förslagen bygger delvis på rapporten.
2.3 Frågor med anknytning till hyrköp som inte behandlas i betänkandet
I direktiven anges särskilt att uppdraget inte omfattar skattefrågor. Fastighetsrättsliga frågor är emellertid i flera aspekter starkt kopplade till skatterätten, eftersom fastigheter betingar stora värden och fastighetsöverlåtelser som huvudregel medför att skattskyldighet i någon form uppstår.
Utredningen har haft som utgångspunkt för sina överväganden att en hyrköpslagstiftning ska bli ändamålsenlig för alla bostadsmarknadens aktörer och lägga grunden för att hyrköp blir en attraktiv lösning. Inom ramen för dessa premisser har flera av utredningens samrådsaktörer lyft fram några skatterättsliga frågor som ansetts utgöra hinder för hyrköpsmodellens etablering.
Utredningen har inte närmare tagit hänsyn till dessa frågor i sin utformning av förslagen. Däremot uppmärksammas de kort här så att de vid behov kan bli föremål för behandling i ett annat sammanhang.
Uppdraget och dess genomförande SOU 2024:83
38
Ett problem som lyfts fram av framför allt de aktörer som erbjuder hyrköp är att den så kallade stämpelskatten för juridiska personer är mycket högre än för privatpersoner. Stämpelskatt är en skatt som utgår på fastighetsförvärvet samt på inteckningar i fastigheten. Skatten för fastighetsförvärvet uppgår till 1,5 procent av fastighetens köpeskilling eller taxeringsvärde för privatpersoner (samt även för bostadsrättsföreningar och kommuner) och till 4,25 procent för juridiska personer (se 8 § lagen [1984:404] om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Inom ramen för de hyrköpsmodeller som bygger på att bolaget förvärvar fastigheten för hyrköparens räkning i samband med att parterna ingår hyrköpsavtalet måste bolaget betala stämpelskatt för förvärvet. När optionen sedan ianspråktas och hyrköparen förvärvar fastigheten så utgår stämpelskatt på nytt. Den dubbla skattekostnaden riskerar givetvis att i slutändan drabba konsumenten genom höga avgifter under hyrköpstiden, eftersom bolaget inte vill göra en ekonomisk förlust på affären. Lösningar på problematiken, till exempel en skattelättnad lik den som gäller vid så kallade transportköp, kan naturligtvis övervägas för att främja en hyrköpsmodell, men detta ligger alltså utanför utredningens uppdrag.
En annan fråga med skatterättslig anknytning är begränsningen av hur många bostadslägenheter som en bostadsrättsförening kan hyra ut utan att i taxeringshänseende bli klassad som en oäkta bostadsrättsförening. För att utgöra en äkta bostadsrättsförening måste verksamheten till minst 60 procent bestå av att tillhandahålla bostäder åt föreningens medlemmar. Annorlunda uttryckt kan en förening klassas som en oäkta förening om mer än 40 procent av intäkterna kommer från exempelvis hyreslägenheter eller månadsavgifter från juridiska personer som äger bostadsrätter i föreningen. För många hyresgäster i en förening riskerar alltså att medföra ekonomiska konsekvenser för föreningens medlemmar. En oäkta bostadsrättsförening beskattas för inkomster och utgifter enligt de regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet. Regelverket begränsar i praktiken hur många lägenheter i en bostadsrättsförening som kan bli föremål för hyrköp.
39
3 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
3.1 Introduktion
Den svenska bostadsmarknaden har under en längre tid präglats av stigande bostadspriser, framför allt i storstadsområden och i städer med hög befolkningstillväxt. Nya bostäder har inte byggts i en takt som har kunnat möta behoven. Det råder för närvarande en brist på bostäder i majoriteten av landets kommuner.
Boendekostnaderna i det ägda boendet har generellt sett varit låga under många år tack vare en låg ränta som medfört billiga bolån. Däremot har en kombination av det låga ränteläget, ett otillräckligt byggande, höga produktionskostnader och en större efterfrågan på ägda boenden medfört att bostadspriserna stigit i en hög takt. Hushållens inkomster har inte ökat i lika hög grad. Prisutvecklingen på bostäder har därmed under en längre period avvikit alltmer från utvecklingen av hushållens inkomster. Det har därför blivit allt svårare för många att finansiera ett bostadsköp.
I betänkandet SOU 2022:12 identifieras två trösklar som förstagångsköpare behöver ta sig över för att komma in på den ägda bostadsmarknaden. Den första tröskeln handlar om att finansiera kontantinsatsen, som i dag måste uppgå till minst 15 procent av bostadens marknadsvärde. Den andra tröskeln handlar om att klara bolåneaktörernas lagstadgade kreditprövning för bolån för att kunna köpa en rimlig bostad i den ort där man ska etablera sig. Här är det framför allt det lagstadgade amorteringskravet för bolånet och den kalkylränta som bolåneaktörerna använder i den så kallade ”kvar att leva på-kalkylen” (KALP-kalkylen) som har varit föremål för debatt och utvärdering (SOU 2022:12 s. 24).
Den som inte äger en bostad och som inte har stått tillräckligt länge i kö till hyresbostäder kan vara hänvisad till en dyr andra-
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
40
handsmarknad, vilket ytterligare försämrar möjligheten att spara till en kontantinsats. Det gäller inte minst för många unga personer. Läget på bostadsmarknaden har medfört ett behov av nya modeller för att underlätta för personer att ta sig in på bostadsmarknaden.
För att göra det möjligt att köpa en bostad trots att konsumenten inte klarar att ta sig över det som ovan beskrivs som ”den första tröskeln” (kontantinsatsen) har det utvecklats olika boköpsmodeller för konsumenter som vill in på den ägda bostadsmarknaden. Sådana modeller kan erbjuda fördelar för både konsumenter och fastighetsutvecklare. De framhålls dels som ett tillvägagångssätt för att hjälpa fler hushåll in på bostadsmarknaden, dels som ett alternativ för fastighetsbolag som har svårt att få sina bostäder sålda på en osäker bostadsmarknad.
Modellerna är avsedda att möjliggöra en omedelbar tillgång till den bostad som hushållet önskar bo i men inte har råd att köpa i dagsläget. De kan generellt sägas rikta sig till konsumenter som har en god inkomst och som har råd att betala de löpande kostnaderna för en bostad men som inte har kunnat spara ihop till en tillräcklig kontantinsats. Vissa av boköpsmodellerna på marknaden är av denna anledning inriktade endast mot unga som vill köpa sin första egna bostad.
3.2 Vad innefattas i dag i begreppet hyrköp av bostad?
Med hyrköp avses i avtalsrättsliga sammanhang som regel att en person hyr viss egendom under en tid, med rätt att köpa egendomen när hyresavtalstiden löpt ut. Hyrköp är en vanlig konstruktion i fråga om lös egendom, exempelvis bilar, båtar och maskiner.
Hyrköp av bostäder är ett relativt nytt fenomen på den svenska bostadsmarknaden. Begreppet hyrköp används för olika former av avtalsmodeller som utgör insteg till den ägda bostadsmarknaden. Det är inte ett vedertaget begrepp inom fastighetsrätten och det saknas därmed en klar definition av vilken avtalskonstruktion som avses.
Utredningens kartläggning har visat att flera aktörer på bostadsmarknaden har utvecklat boköpsmodeller som syftar till att ge en konsument möjlighet att bo i en bostad under tiden som han eller hon sparar ihop pengar till ett framtida köp av bostaden. Modellerna,
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
41
som än så länge synes användas i relativt begränsad omfattning, förekommer avseende både småhus, ägarlägenheter och bostadsrätter och riktar sig därvid i viss utsträckning mot olika kundgrupper på bostadsmarknaden. Begreppet hyrköp används ibland övergripande för sådana avtalsmodeller. Andra begrepp som används med en liknande innebörd är boköpsmodell, delägarbostad och instegsmodell.
Det gemensamma för de modeller som förekommer är att de syftar till att erbjuda privathushåll en möjlighet att köpa en bostad som konsumenten annars inte hade haft råd att köpa i dagsläget. Det finns emellertid viktiga distinktioner mellan modellerna. Några av avtalsmodellerna bygger på att konsumenten är hyresgäst i bostaden under viss tid med en option på att köpa densamma. Andra modeller innebär att en köpare förvärvar en del av en bostad av bostadsutvecklaren eller fastighetsägaren med en option att inom en viss tidsperiod köpa resten av bostaden. Köparen betalar en ersättning för den del av bostaden som ägs av den andra delägaren. Det är emellertid inom dessa modeller inte fråga om ett hyresförhållande mellan parterna. I dessa situationer är i stället lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt, nedan samäganderättslagen, tillämplig. Det innebär bland annat att om parterna inte har avtalat om annat kan den andra delägaren begära att hela bostaden ska säljas om köparen inte utnyttjar sin option att köpa bostaden.
Som utvecklas i kapitel 4 är utredningens uppdrag begränsat till att överväga en lagreglerad modell som innebär att parterna ingår ett avtal om nyttjanderätt till en bostad förenat med en option för konsumenten att senare få köpa bostaden. Det finns därför anledning att göra en avgränsning mellan den avtalskonstruktion som får anses utgöra ett renodlat ”hyr först, köp sen-avtalsförhållande” och de övriga modeller som förekommer. I betänkandet används begreppet ”boköpsmodell” som ett generellt begrepp för samtliga de modeller för köp av bostad som utredningen redogör för, försåvitt en viss modell inte benämns på något särskilt vis av den aktör som erbjuder modellen.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
42
3.3 Kartläggning av hyrköp och andra boköpsmodeller
3.3.1 Inledning
I utredningens uppdrag ingår att kartlägga och redogöra för de modeller för hyrköp och liknande modeller som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige och utomlands. I direktiven anges särskilt att de hyrköpsmodeller som har utarbetats inom ramen för befintligt regelverk ska kunna fortsätta att användas.
Utredningen har löpande sökt igenom den svenska bostadsmarknaden för att hitta så många kommersiella modeller av nämnt slag som möjligt. Den information som framgår av framställningen nedan är hämtad dels från informationen på respektive aktörs hemsida på internet, dels från bilaterala kontakter med aktörerna själva. I de fall utredningen har hämtat information från någon annan källa så anges det specifikt.
3.3.2 Tidigare förekomst av modeller på bostadsmarknaden
En tidig boköpsmodell som kommit till utredningens kännedom är ett slags hyrköpsmodell som lanserades i mitten av 2000-talet av bostadsutvecklingsbolaget Sverigehuset. Avtalsmodellen benämndes hyrborätt och användes av Sverigehuset 2006–2007. Projektet var inriktat på bostadsrätter. Konsumenten – hyrköparen – tecknade ett optionsavtal mot en mindre kontantinsats. Hyrköparen bodde som hyresgäst i bostaden och fick efter två år köpa boendet till ett förutbestämt pris. Utöver den vanliga hyran belastades hyrköparen med ett tillägg varje månad som avsattes till den framtida kontantinsatsen. Tanken var att den aggregerade avsättningen efter två år skulle täcka kontantinsatsen. Sverigehuset avslutade emellertid projektet, eftersom bostadspriserna steg kraftigt och månadsavgiften med avsättning till kontantinsats blev för hög (Veidekke, 2017, s. 15).
Andra fastighetsbolag som har erbjudit hyrköp som alternativ till sin vanliga verksamhet är Alm Equity AB, BoTrygg AB samt de allmännyttiga bolagen Helsingborgshem AB, Stångåstaden AB och Vidingehem AB.
Fastighetsbolaget Tosito AB (Tosito) erbjöd tidigare en boköpsmodell som kallades Köp/Dela. Modellen byggde på att köparen för-
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
43
värvade en bostadsrätt tillsammans med Tosito och blev hälftenägare. Köparen tecknade ett delägaravtal med Tosito, varvid han eller hon fick rätt att använda den del av bostaden som Tosito ägde. Efter fem år hade köparen möjlighet att förvärva resterande del av bostadsrätten från Tosito. Om köparen inte önskade köpa resterande andel så hade Tosito rätt att säga upp delägaravtalet med följden att bostadsrätten såldes.1
3.3.3 Befintliga modeller på bostadsmarknaden
Hyresavtal förenade med option på bostaden
Örebrobostäder AB
Det allmännyttiga bolaget Örebrobostäder AB (Öbo) lanserade sin hyrköpsmodell 2004 i syfte att bredda utbudet på bostadsmarknaden och få in nya boendeformer i de bostadsområden där Öbos allmännyttiga hyresrättsbestånd annars dominerade. Projektet gällde nybyggda villor. Modellen byggde på ett vanligt hyresavtal förenat med en option för hyresgästen att köpa fastigheten. Optionstiden kunde utnyttjas efter det att hyresförhållandet till objektet hade pågått i två år. Priset på fastigheten fastställdes vid hyresavtalets ingående och motsvarade i stort Öbos självkostnadspris. För hyresförhållandet gällde 12 kap. jordabalken, nedan JB, och hyresförhållandet fortsatte oförändrat om hyresgästen valde att inte köpa fastigheten. Samtliga de tio villor som hyrköpsprojektet 2004 bestod av köptes av hyresgästerna. Därefter har Öbo erbjudit hyrköpsmöjlighet på motsvarande villkor inom ramen för flera projekt.
Riksbyggen
Riksbyggen erbjuder sedan 2018 hyrköp av bostadsrätter i några av sina nybyggnationsprojekt. Hyrköpsmodellen riktar sig till personer mellan 18–35 år. Maximalt tio procent av bostadsrätterna i en bostadsrättsförening kan upplåtas med hyrköp.
Konsumenten är enligt modellen hyresgäst med ett tidsbegränsat hyresavtal om fyra år. Optionen att köpa bostaden gäller under
1 https://tosito.se/wp-content/uploads/2022/11/TOSITO_Norrsken_Kopdela-2211-4.pdf, hämtad 2024-11-11.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
44
samma tid, alltså i fyra år från avtalets tecknande. Personen ska ha bott i lägenheten i minst ett år innan optionen kan utnyttjas. Konsumenten – hyrköparen – har rätt att köpa bostadsrätten till ett pris som motsvarar bostadsrättens ursprungliga marknadsvärde indexerat enligt KPI. Hyrköparen kan inte köpa bostadsrätten för ett pris lägre än dess ursprungspris även om marknadsvärdet skulle ha sjunkit under detta pris. Hyran under hyrestiden ska motsvara nyproduktionshyra på orten. Hyrköparen har inte någon sedvanlig bytesrätt avseende hyresrätten till lägenheten under hyrköpsavtalstiden. I samband med tecknandet av hyrköpsavtalet så tecknas även ett besittningsavstående i fråga om hyresrätten. Om hyrköparen väljer att inte utnyttja sin option inom fyra år, eller säger upp hyresrätten före optionens utgång, så sägs hyrköpsavtalet upp och hyrköparen måste flytta från bostaden.
Riksbyggen ställer inte upp krav på att konsumenten ska spara till en kontantinsats under tiden men uppmuntrar hyrköparen att upprätta en sparplan.
HSB Stockholm
HSB Stockholm, en av Bostadskooperationen HSB:s regionföreningar, erbjuder en hyrköpsmodell i ett nyproduktionsprojekt avseende bostadsrätter. HSB Stockholm förvärvade de bostadsrätter som ännu inte hade sålts vid inflyttningsdatum från bostadsrättsföreningen och upplät dem med hyrköp. Modellen innefattar ett tidsbegränsat hyresavtal på fyra år förenat med en option för hyresgästen att förvärva bostadsrätten inom samma tid. Utköpspriset för bostadsrätten fastställs vid avtalets ingående till ett pris som motsvarar insatsen för bostadsrätten enligt bostadsrättsföreningens ekonomiska plan. Hyran fastställs enligt bruksvärdessystemet. Hyresgästen har tre månaders uppsägningstid under hyrköpsavtalets bestånd. HSB Stockholm ställer inte krav på att hyrköparen ska spara pengar till köpeskillingen under hyrköpstiden. Hyresgästen har möjlighet att förvärva bostadsrätten när som helst under avtalstiden. Priset justeras inte under hyrköpsavtalstiden.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
45
Bodil Fastigheter AB
Bodil Fastigheter AB:s (Bodil) hyrköpsmodell lanserades 2022 och är inriktad på villor, radhus och parhus. Bodils hyrköpskoncept innebär att det hus som blir föremål för hyrköpsavtalet förvärvas av Bodil på successionsmarknaden, vanligtvis efter sedvanlig budgivning. Hyrköparen hyr bostaden av Bodil enligt vanliga hyresrättsliga villkor. Parallellt med hyresavtalet tecknas ett så kallat utköpsavtal som innebär en option för hyrköparen att köpa fastigheten senast efter tio år. Utköpsavtalets giltighet är avhängigt hyresavtalet.
Parterna diskuterar även en sparplan som utformas efter husets pris, hyrköparens initiala sparande och optionens längd så att hyrköparen ska ha sparat ihop medel till kontantinsatsen för huset vid tidpunkten för köpet. Sparandet är inte ett villkor för optionens giltighet. Hyrköparen sköter sparandet själv i egen bank. Om avtalen sägs upp och något köp av fastigheten inte kommer till stånd så behåller hyrköparen alla sparade pengar.
Hyrköparen får köpa bostaden till gällande marknadsvärde, dock lägst det pris som Bodil köpte bostaden för. Om bostaden stiger i värde under optionens giltighet får hyrköparen tillgodoräkna sig en del av värdeutvecklingen i form av en rabatt i samband med köpet av bostaden från Bodil. Marknadsvärdet fastställs utifrån det pris som betalades för bostaden uppräknat med boprisindex för området. Halva stämpelskatten samt eventuella renoveringar eller investeringar i bostaden läggs på köpeskillingen.
Optionsavtalet förenas med ett särskilt åtagande, kallat vitesåtagande, från Bodil om att betala en summa pengar till hyrköparen om Bodil inte fullföljer sin utfästelse om att hyrköparen ska få köpa fastigheten. Det så kallade vitesåtagandet avser ett belopp motsvarande kontantinsatsen för fastigheten.
Under hyrestiden har hyrköparen insyn i exempelvis samfällighetsföreningar som fastigheten deltar i. Hyrköparen har emellertid inget bestämmande inflytande gällande fastigheten. Bodil sköter fastighetsförvaltningen i egenskap av hyresvärd och fastighetsägare.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
46
Rent-to-Own Sweden AB
Rent-to-Own Sweden AB (Rent-to-Own) erbjuder sedan 2016 hyrköp av villor. Tillsammans med hyrköparen görs inför avtalets ingående en ekonomisk kalkyl utifrån hyrköparens ekonomiska förhållanden. I kalkylen beräknas den ungefärliga månatliga kostnaden utifrån bland annat bostadens inköpspris, räntekostnader för bolån samt övriga driftskostnader. Rent-to-Own köper den fastighet som hyrköpsavtalet ska avse och tecknar ett hyresavtal med hyrköparen. I samband därmed tecknas även ett optionsavtal gällande hyrköparens köp av fastigheten. Rent-to-Own erbjuder inte någon standardlängd på optionen. Optionstiden sätts utifrån den ekonomiska kalkylen och en sparplan avseende hyrköparen sparande till det framtida förvärvet.
Vanliga hyresrättsliga regler gäller för hyresförhållandet. Rentto-Own förvaltar fastigheten i egenskap av hyresvärd. Hyrköparen betalar en löpande hyra som täcker bolånekostnader och övriga kostnader förknippade med förvaltningen av fastigheten samt ett visst marginalpåslag till Rent-to-Own.
Rent-to-Own ställer inte upp krav på att hyrköparen under avtalstiden sparar ihop till kontantinsatsen men stämmer löpande av med hyrköparen hur sparplanen upprätthålls. Optionstiden kan förlängas för en kund som på grund av ändrade omständigheter, exempelvis försämrade inkomstförhållanden eller sjukdom, inte lyckas hålla sparplanen.
I optionsavtalet ingår ett villkor om att hyrköparen ska betala ett slags deposition vid avtalets ingående. Depositionen uppgår till två procent av inköpspriset för fastigheten. Beloppet tillgodoräknas hyrköparen som en del av kontantinsatsen vid ett senare köp. Om hyrköparen säger upp hyresavtalet och flyttar utan att köpa fastigheten så behåller Rent-to-Own beloppet som ersättning för tagen risk och del av erlagd lagfartskostnad vid förvärvet av fastigheten.
Utköpspriset för fastigheten bestäms vid hyrköpsavtalets ingående. Priset bestäms utifrån det inköpspris som Rent-to-Own köpte fastigheten för, med tillägg för kostnader för skatter och avgifter, årligen uppräknat med ett index.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
47
Rigillo Fastigheter AB
Rigillo Fastigheter AB (Rigillo) erbjuder hyrköp i ett bostadsutvecklingsprojekt gällande ägarlägenheter. Avtalskonstruktionen består av ett hyresavtal förenat med en option på att inom 18 månader köpa lägenheten till ett i avtalet fastslaget pris. I samband med tecknandet av avtalet betalar hyrköparen in en handpenning på köpeskillingen till Rigillo motsvarande fem procent av priset. Handpenningen räknas sedan av på kontantinsatsen som hyrköparen betalar när han eller hon köper ägarlägenheten.
Hyrköparen betalar under avtalstiden månatligen avgift till samfällighetsföreningen samt en hyra. Hyran tillgodoräknas sedan hyrköparen som förskottsbetalningar vid det senare förvärvet. Förvärv av bostaden kan ske innan utgången av optionstiden.
Om hyrköparen inte fullföljer köpet av ägarlägenheten inom den avtalade tiden så behåller Rigillo den inbetalade handpenningen samt vad som betalats i hyra under avtalstiden. Hyresavtalet upphör då att gälla och hyrköparen får flytta från lägenheten.
Delägande förenat med option på resterande andel av bostaden
HSB Dela
Bostadskooperationen HSB:s (HSB) modell, HSB Dela, avser köp av en andel av en bostadsrätt och riktar sig till personer mellan 18–29 år. Köparen köper inledningsvis 50 procent av bostadsrätten och blir fullvärdig medlem i bostadsrättsföreningen.
HSB och köparen delar på kostnaderna för köpet såsom förskottsbetalning, insats och upplåtelseavgift. Köparen betalar kontantinsatsen för sin andel av bostadsrätten och måste ha lånelöfte för den andel som han eller hon köper.
HSB och köparen tecknar ett samägandeavtal som löper på tio år. Köparen betalar en månatlig avgift till HSB för bruksrätten till den del av bostaden som HSB äger. Vidare betalar köparen hela årsavgiften till bostadsrättsföreningen. Det är även köparen som ensam står för kostnader för exempelvis el, underhåll, reparationer, ombyggnationer och försäkring.
Köparen har efter fem år rätt att köpa HSB:s andel av bostadsrätten. Priset på HSB:s andel bestäms när köparen begär att få köpa
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
48
HSB:s andel. HSB erbjuder köparen att få köpa andelen till ett marknadsmässigt pris, fastställt av en oberoende mäklare. Senast tio år efter tillträdet ska köparen ha köpt hela lägenheten, annars säljs bostadsrätten på den öppna marknaden. Köparen har när som helst efter tillträdet rätt att sälja bostadsrätten. Då säljs även HSB:s andel av bostadsrätten. Eventuell vinst eller förlust från försäljningen delas lika mellan HSB och köparen.
OBOS Deläga
Bostadsutvecklingsbolaget OBOS BBL AB (OBOS) har lanserat en boköpsmodell som heter OBOS Deläga. Modellen innebär att köparen får köpa minst 50 procent av en bostadsrätt. OBOS äger resterande andel. Köparen behöver ha kontantinsats till och ta bolån för sin andel av bostaden. OBOS avstår i ett delägaravtal från nyttjanderätten till sin andel till köparen och för detta betalar köparen en månatlig avgift som kallas samäganderättsavgift till OBOS. Avgiften motsvarar vad hyran för en nyproducerad hyresrätt skulle uppgå till, med en justering för att motsvara andelen som OBOS äger. Köparen och OBOS delar på årsavgiften till bostadsrättsföreningen. Det är köparen, det vill säga den boende, som har rätt att rösta på bostadsrättsföreningens stämma.
Köparen har möjlighet att en gång per år under en tioårsperiod köpa en ytterligare andel av bostaden och på så sätt successivt ta över ägandet från OBOS. Priset på andelarna fastställs till ett indexerat marknadsvärde. Målsättningen är att köparen efter tio år ska äga hela bostaden själv. Om köparen inte har köpt alla andelar i bostadsrätten inom tio år, har OBOS rätt att avsluta delägaravtalet. Köparen kan när som helst välja att sälja sin andel av bostaden, och då läggs hela bostaden ut till försäljning på marknaden som vid en vanlig bostadsförsäljning.
JM Deläga
Bostadsutvecklaren JM AB (JM) erbjuder en boköpsmodell avseende bostadsrätter som bygger på att köparen blir delägare till bostaden tillsammans med JM. Köparen får köpa 50 procent eller mer av bostaden, betalar motsvarande andel av kontantinsatsen och
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
49
tecknar bolån för sin andel av bostaden. JM äger resterande andel av bostadsrätten. Köparen får rätt att ensam använda hela bostaden och betalar en samägaravgift till JM som ersättning för nyttjanderätten. Samägaravgiften beräknas med utgångspunkt i nyproduktionshyra för en motsvarande bostad. Både JM och köparen är medlemmar i bostadsrättsföreningen, men det är köparen som har rätt att rösta på bostadsrättsföreningens stämma och betalar årsavgiften till föreningen. Efter det att bostaden har tillträtts så erbjuds köparen en gång per år att köpa ytterligare andelar av lägenheten. Priset sätts utifrån bostadens pris vid avtalets ingående reglerat i enlighet med prisindex från Svensk Mäklarstatistik för det aktuella området. Avtalet gäller i sju år. Köparen har rätt att när som helst sälja sin del av bostaden. I samband därmed säljs även JM:s andel. Köparen och JM delar på mäklarkostnad och eventuell vinst eller förlust på försäljningen.
Ekeblad Bostad AB
Fastighetsbolaget Ekeblad Bostad AB (Ekeblad) erbjuder en modell för bostadsköp, kallad Ekeblad BoStart, som är inriktad på bostadsrätter. Den innebär att köparen förvärvar halva bostaden tillsammans med Ekeblad. Parterna ingår ett samägandeavtal varigenom Ekeblad avstår sin rätt att nyttja bostaden. Köparen står under samägandeavtalstiden samtliga löpande kostnader för bostadsrätten och blir medlem i bostadsrättsföreningen. Samägandeavtalet gäller som längst i fem år och därefter måste köparen antingen köpa loss den andra halvan av bostaden av Ekeblad eller sälja hela bostadsrätten på den öppna marknaden via en auktoriserad mäklare.2
Andra boköpsmodeller
Peab Bostad
Peab Bostad (Peab) lanserade under 2023 en instegsmodell som riktar sig till unga förstagångsköpare av bostadsrätter. Modellen marknadsförs som ”Bo tryggt betala kontantinsats senare”.3
2 https://www.ekebladbostad.se/en-trygg-affar/, hämtad 2024-10-24. 3 https://peabbostad.se/att-kopa-bostad/betala-kontantinsats-senare/, hämtad 2024-03-13.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
50
Modellen erbjuds avseende några lägenheter i ett par av Peabs nybyggnadsprojekt avseende bostadsrätter. Modellen innebär att köparen kan köpa bostaden men ges ett uppskov med att betala kontantinsatsen för bostadsrätten till Peab. Köparen ska teckna bolån för köpet (eller finansiera köpet på annat sätt) men behöver inte betala kontantinsatsen till Peab förrän efter fem år. Bostadslånet får dock inte överstiga fyra gånger köparens årsinkomst, vilket är ett strängare krav än de flesta banker har. Peab förvärvar bostadsrätten från bostadsrättsföreningen och överlåter den till köparen, som blir ensam bostadsrättsinnehavare vid köpet. Köparen har möjlighet att betala resterande del av köpeskillingen tidigare än efter fem år. Skulden till Peab är inte förenad med någon ränta. Köparen har rätt att sälja bostadsrätten innan femårsperioden har gått ut. Då måste köparen senast vid frånträdesdagen för bostadsrätten betala resterande del av köpeskillingen till Peab.
Fastighets AB Balder
Fastighets AB Balder (Balder) har lanserat en modell som innebär att hyreslägenheter hyrs ut med tidsbegränsade hyresavtal utan besittningsskydd, varvid Balder i avtalet utfäster sig att vid en senare tidpunkt erbjuda hyresgästen att förvärva bostaden med bostadsrätt till en marknadsmässig insats. Lägenheterna är vid tidpunkten för uthyrningen inte ännu upplåtna med bostadsrätt. Hyreslägenheterna upplåts till en hyra som ligger något lägre än marknadsmässig nivå och hyresavtalen klassificeras som korttidsavtal vilket innebär att hyresgästerna behåller sin kötid i kösystemet. I samband med att den nybildade bostadsrättsföreningen förvärvar fastigheten från Balder så lämnas erbjudande till hyresgästerna. Om Balder skulle underlåta att inom angiven tid lämna det utfästa erbjudandet om förvärv av bostadsrätten så övergår hyresavtalet i ett hyresavtal på obestämd tid med besittningsskydd enligt 12 kap. JB. Om hyresgästen vill köpa i enlighet med Balders erbjudande så ingår parterna ett bokningsavtal, varvid lägenheten därefter upplåts med bostadsrätt. Om hyresgästen avböjer det erbjudande som sedermera lämnas så utgör det grund för uppsägning av hyresavtalet.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
51
Andelsägarbolaget M2 AB
Andelsägarbolaget M2 AB (Andelsägarbolaget) erbjuder sedan 2009 en avtalsmodell som benämns andelsägarmetoden. Modellen bygger på att hyresgästerna i ett flerbostadshus erbjuds att köpa den andel av fastigheten som deras bostadslägenheter utgör. De blir då samägare tillsammans med den ursprungliga fastighetsägaren och får dispositionsrätt till och underhållsansvar för sin andel. Andelsägaren, som hyresgästen benämns när han eller hon har förvärvat en andel, skriver på ett samägande- och samverkansavtal som reglerar de inbördes förhållandena mellan samtliga andelsägare samt gentemot ”grundandelsägaren”, som utgörs av den ursprungliga fastighetsägaren. Grundandelsägaren förvaltar de delar av fastigheten som består av hyresrätter och gemensamma delar av byggnaden. Andelsägaren betalar en månatlig förvaltningsavgift i stället för en hyra.
3.3.4 Sammanfattande kommentarer
Den kartläggning som utredningen har genomfört utvisar att det är två huvudsakliga boköpsmodeller som använts eller som fortfarande erbjuds på den svenska bostadsmarknaden.
Den ena modellen är uppbyggd på en avtalskonstruktion i flera beståndsdelar – ett hyresavtal, en köpoption och ett senare köpeavtal, för det fall hyrköparen utnyttjar optionen. Hyrköparen är hyresgäst under den tid som avtalsförhållandet löper och parterna sluter sedan ett separat köpeavtal om hyrköparen väljer att nyttja sin rätt att köpa fastigheten.
Bland de avtal av sådant slag som förekommer på bostadsmarknaden finns såväl hyrköp av bostadsrätter som ägarlägenheter och villor. Modellen har använts dels som ett sätt att sälja bostäder som visat sig svårsålda på traditionell väg, dels som en helt fristående affärsidé där fastighetsbolaget förvärvar hyrköpsobjektet i samband med hyrköpsavtalets ingående. Optionens längd varierar stort mellan de olika hyrköpsmodellerna. En gemensam komponent i alla modeller är att hyresförhållandet under avtalstiden lyder enligt vanliga hyresrättsliga regler. Däremot skiljer sig modellerna åt i fråga om hyresgästens rätt till förlängning av hyresavtalet för det fall optionen inte utnyttjas.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
52
Det är inte vanligt förekommande med hyrköpsavtal som ställer upp som villkor att hyrköparen löpande ska betala en del av köpeskillingen i förskott, till exempel som ett sparande hos fastighetsbolaget. I stället bistår fastighetsbolaget vanligtvis hyrköparen med att starta upp ett sparande till kontantinsatsen separat och uppmuntrar ett sparande under hyrköpstiden.
Den andra huvudsakliga modellen bygger på att köparen förvärvar en andel i en bostad och får rätten att inom viss tid köpa resterande del av bostaden. Samtliga avtal av detta slag som utredningen kommit i kontakt med är inriktade på bostadsrätter som köpeobjekt och erbjuds i samband med nyproduktion. I alla förekommande modeller ska konsumenten köpa minst 50 procent av bostaden vid avtalets ingående. Konsumenten måste alltså ha kapital till en halv kontantinsats för bostaden samt i förekommande fall bolån för att finansiera köpet av hälften av den aktuella bostadsrätten. Ett samägande av bostaden uppkommer mellan parterna. Vissa av dessa avtalsmodeller erbjuder köparen ett successivt förvärv av andelar i bostaden till dess att köparen äger 100 procent av objektet. Andra modeller kräver att köparen, om optionen utnyttjas, köper hela den resterande andelen på en gång.
3.4 Hyrköp och andra boköpsmodeller i andra länder
3.4.1 Inledning
Den följande redogörelsen är resultatet av utredningens egen kartläggning av utländska bostadsmarknader. Kartläggningen har varit fokuserad huvudsakligen på de europeiska länder som följer det kontinentaleuropeiska rättssystemet.
Särskilda svårigheter har gjort sig gällande när det gäller att få tag på mer specifik och därtill verifierad information. Utredningens källor är inte traditionella juridiska rättskällor utan utgörs huvudsakligen av utländska internetsidor. Vår redogörelse är alltså baserad på information publicerade på angivna internetadresser. Det inhämtade informationen härrör dels från offentliga myndigheters informationssidor, dels från kommersiella parter, som kreditinstitut och fastighetsutvecklare.
Med hänsyn till den ofullständiga informationsinhämtningen, samt att de flesta bolags och myndigheters hemsidor endast återger
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
53
informationen på det inhemska språket, gör kartläggningen inte anspråk på att vara en komplett redogörelse av modellerna. Utredningen har inte bedömt att nyttan av att ytterligare kvalitetssäkra eller komplettera informationsinhämtningen skulle vara sådan att den motsvarar den ytterligare utredningsinsats som skulle krävas. Redogörelsen för modellernas juridiska och avtalsrättsliga funktioner hålls mot denna bakgrund mestadels övergripande och kortfattad. Kartläggningen är inte heller en uttömmande redogörelse av vilka avtalsmodeller som kan förekomma på de olika bostadsmarknaderna utan tjänar endast syftet att bidra till en inledande orientering när det gäller vilka modeller som har identifierats.
Regelmässigt har det saknats information om modellernas förenlighet med befintliga inhemska regelverk och uppgifter om i vilken utsträckning som sådana avtal ingås. I fråga om vissa länder har utredningen emellertid funnit särskilda regler för boköpsmodeller.
3.4.2 Kommersiella modeller förekommer på många bostadsmarknader
Boköpsmodeller liknande dem på den svenska bostadsmarknaden förekommer även i flera andra länder. I likhet med utvecklingen på den svenska bostadsmarknaden synes det vara vanligt förekommande att avtalsmodellen har anpassats till befintlig fastighetsrättslig och hyresrättslig lagstiftning. Exempelvis förekommer olika former av hyrköpsmodeller på den spanska4 och tyska5 bostadsmarknaden och i begränsad omfattning även i Danmark6. Hyrköpsmodeller som riktar sig till bostadsköpare synes vara vanligt förekommande gällande privatbostäder i USA och Australien, där avtalsmodellen benämns rent-to-own eller rent-to-buy.
I Tyskland förekommer två slags instegsmodeller – Mietkauf7 som är ett slags avbetalningsköp där köparen får tillträde till bostaden och betalar köpeskillingen genom delbetalningar, och Optionskauf8
4 Se exempelvis https://www.renttobuyspain.com/, hämtad 2024-03-17 och https://blog.abacoadvisers.com/sv/bostader-i-spanien-man-kan-hyra-med-option-att-kopa/, hämtad 2024-05-03. 5 Was ist ein Optionskauf? - Mietkaufmodell einfach erklärt (baufin-experten.de), hämtad 2024-02-27. 6 https://www.prohousesellers.com/financing-options/move-in-now-buy-later/, hämtad 2024-03-21. 7 https://www.kredite.de/Wiki/optionskauf, hämtad 2024-03-17. 8 https://www.kredite.de/Wiki/optionskauf, hämtad 2024-03-17.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
54
som innebär att parterna ingår ett avtal vari köparen förvärvar rätten att köpa en fastighet eller bostadsrätt vid en senare tidpunkt till ett i avtalet fastställt pris. I regel sluts även ett vanligt hyresavtal enligt vilket den framtida köparen nyttjar bostaden och betalar hyra. Optionskauf skiljer sig från Mietkauf främst i fråga om att det inte synes finnas någon skyldighet att förvärva fastigheten.
3.4.3 Olika länders lagstiftning om boköpsmodeller
Nederländerna
I Nederländerna förekommer en form av boköpsmodell som närmast kan översättas med avbetalningsköp av fastigheter.9 Avtalsmodellen innebär att köparen och säljaren ingår avtal om köp av en bostad, med rätt för köparen att nyttja bostaden från och med avtalets ingående och med rätt att betala köpeskillingen genom avbetalningar. Den juridiska äganderätten till bostaden förblir hos säljaren tills köparen har betalat minst två – men vanligtvis alla – delbetalningar. Även en mer renodlad hyrköpsmodell, bestående i att ett hyresavtal tecknas tillsammans med en option att köpa bostaden inom viss tid, synes erbjudas av kommersiella aktörer på den nederländska bostadsmarknaden.10
Österrike
I Österrike finns det möjlighet att köpa bostadslägenheter i allmännyttiga bostadsbolag genom ett slags hyrköpsmodell. Genom särskilda regler som tillkom 2019 utökades möjligheten att hyra en lägenhet med option på att få köpa bostaden.11 Bostaden kan enligt lagen köpas tidigast efter en hyresperiod om fem år. Om villkoren är uppfyllda och en hyresgäst vill köpa bostaden, ska han eller hon ansöka om det hos det allmännyttiga bostadsbolaget, som inom tre månader ska erbjuda ett pris som hyresgästen får köpa bostaden för. Under vissa förutsättningar kan priset fastställas av domstol
9 https://www.rechtenvastgoed.nl/koop/huurkoop-woning-bedrijfsruimte-perceel/, hämtad 2024-03-18. 10 Se till exempel https://www.koqoon.be/hoe-werkt-het, hämtad 2024-03-18. 11 https://www.wohnbau.steiermark.at/cms/beitrag/12859459/166457124/, hämtad 2024-03-18.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
55
med utgångspunkt i lägenhetens marknadsvärde.12 Utöver den lagreglerade optionsmodell som finns för allmännyttiga bostäder synes även hyrköp i viss utsträckning erbjudas av privata hyresvärdar.
Italien
I Italien regleras hyrköpsavtal i lag sedan 2014.13 Avtalskonstruktionen bygger på en upplåtelse av nyttjanderätten till en fastighet, i kombination med en rätt för hyresgästen att få köpa fastigheten vid ett senare tillfälle. Hyrköpsavtal ska registreras i enlighet med särskilda regler om preliminära köpeavtal. Registreringen medför att köpoptionen får rättsverkan gentemot tredje man. Lagen, som inte synes vara begränsad till privatbostäder, är avsedd att utgöra en ramlag med stort utrymme för partsautonomin gällande detaljer i det enskilda avtalet. I lagen regleras emellertid en fördelning av hyresbetalningarna. Parterna är skyldiga att fastställa i avtalet hur stor del av den periodiska hyran som ska utgöra förskottsbetalning av köpeskillingen. Om avtalet sägs upp på grund av någon omständighet på hyresvärdens sida ska denne återbetala den i avtalet fastställda delen av hyran jämte ränta. Om avtalet sägs upp på grund av hyresgästens agerande har hyresvärden rätt att behålla samtliga erlagda hyresbetalningar, om inte annat anges i avtalet. Avtalet ska sägas upp av hyresvärden på grund av utebliven betalning, om hyresgästen underlåter att betala ett i avtalet angivet antal hyror. Antalet uteblivna hyror som kan utgöra grund för uppsägning får inte understiga en tjugondel av det totala antalet hyresbetalningar under avtalstiden. I lagen regleras slutligen hur parternas mellanhavanden ska hanteras vid endera partens konkurs. Villkoren för själva hyresavtalet regleras inte inom ramen för lagen.
12 https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnum mer=10011509, hämtad 2024-03-18. 13 Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 133, Art. 23, införd som Lag nr 164 av den 11 november 2014.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
56
Frankrike
I Frankrike finns en särskild lag om hyrköpsavtal.14 Den lagreglerade modellen bygger på att parterna ingår ett hyresavtal som kombineras med en utfästelse från fastighetsägaren om att sälja bostaden till hyrköparen i framtiden. Optionen måste utnyttjas senast vid ett visst datum. Under avtalstiden betalar hyrköparen en avgift och en månatlig förskottsbetalning till köpeskillingen.
I den franska hyrköpslagen ställs upp krav på vilka villkor som ett hyrköpsavtal måste innehålla – bland annat storleken på den avgift som köparen ska betala och villkoren för i vilken mån avgiften kan avräknas på köpeskillingen. Avtalet ska också innehålla uppgift om fastighetens pris och i förekommande fall villkor för revidering av priset. Sådan revidering av priset får inte överstiga förändringen i ett angivet referensindex.
Som huvudregel gäller enligt lagen att om hyrköpsavtalet sägs upp eller om optionen inte utnyttjas så har hyresgästen inte rätt att bo kvar i fastigheten. Parterna är emellertid fria att avtala om annat.
Om hyrköpsavtalet hävs på grund av hyrköparens avtalsbrott, eller om ett förvärv inte kommer till stånd senast vid den angivna tidpunkten har säljaren rätt till ersättning. Om avtalet hävs på grund av avtalsbrott från säljarens sida har hyrköparen rätt att få tillbaka de inbetalade belopp som kan avräknas köpeskillingen för fastigheten, samt viss ersättning. Som säkerhet för säljarens återbetalning av de belopp som betalats in av köparen och som ska kunna avräknas köpeskillingen ska det finnas en borgensförbindelse eller bankgaranti.
Norge
I Norge har flera olika boköpsmodeller vuxit fram på bostadsmarknaden. Den vanligaste modellen utgörs av vad som vanligtvis betecknas som hyrköp när det är fråga om motsvarande svenska modeller. Inom ramen för denna modell, som benämns leie-til-eie eller leie-
før-eie, tecknas avtal där konsumenten får hyresrätten till en bostad
och samtidigt en option på att köpa bostaden inom en viss tid. Köpeskillingen för bostaden bestäms i de flesta fall vid avtalets ingående.
En annan vanligt förekommande modell, som främst utvecklats av norska OBOS, är deleie. Deleiemodellen har sin motsvarighet i
14 Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
57
de svenska modeller som bland annat OBOS har etablerat i Sverige (se avsnitt 3.3.3 ovan).
I Norge har det nyligen genom samarbete mellan branschorganisationerna Norsk Eiendom, Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL) och Norges Eiendomsmeglerforbund tagits fram standardavtal för avtalsmodellerna leie-til-eie och deleie. Arbetet har skett i samråd med några av de största fastighetsbolag som erbjuder boköpsmodeller samt med advokatbyråer.
De standardavtal som utformats innehåller de materiella detaljerade villkor som branschorganisationerna har bedömt relevanta att inkludera i dessa typer av avtalsmodeller. Avtalet för leie-til-eie är uppbyggt i huvudsak i enlighet med den avtalsmodell som vuxit fram på marknaden. Avtalet består alltså av två delar, dels ett hyresavtal, dels en option/köprätt. Avtalstiden, det vill säga uthyrningsperioden och köprätten, gäller i maximalt tre år. Avtalet reglerar förhållandet mellan hyrköparen och hyrsäljaren under avtalstiden, bland annat hur ansvaret för skötsel och underhåll fördelas och vilken rätt vardera parten har att säga upp avtalet.
Deleieavtalet innehåller på liknande vis detaljerade regler för ett avtalsförhållande mellan parterna. En del av avtalet avser köpehandlingen avseende den andel av bostaden som köparen inledningsvis köper. Därutöver innehåller avtalet ett delägaravtal, varigenom säljaren avsäger sig anspråk på nyttjanderätten till bostaden mot ett vederlag. Vidare regleras bland annat köparens rätt att köpa ytterligare andelar av bostaden och inflytande i borettslaget och parternas rätt att begära tvångsförsäljning regleras.
Finland
I Finland finns ett slags hyrköpslösning som tagits fram i samarbete mellan den finska bostadspolitiska myndigheten Ara och bostadsbolaget Lakea. Modellen, som benämns Omaksi, är offentligt subventionerad såtillvida att den finska staten ställer ut en statsborgen för bostadsbolagets utlåning till en köpares förvärv av en bostad, ett så kallat bolagslån. Köparen av bostaden betalar en ”avgift” på sju procent av köpeskillingen vid köpet; resterande 93 procent täcks av bolagslånet. Bostadsköparen betalar sedan hyra i 20 år (avtalsperioden). I hyran ingår amorteringar på bolagslånet. Dessa amort-
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
58
eringar utgör tillsammans med avgiften i samband med köpet en ackumulerande köpeskilling. Efter avtalsperiodens slut återstår ungefär 40 procent av lånet från bostadsbolaget som den boende har rätt att lösa för att sedan äga bostaden i sin helhet. Försäljningspriset fastställs vid avtalets ingång. Den andel av bostaden som köparen äger går att sälja i förtid. När bostaden köps ut blir den ett slags ägarlägenhet. Det finska systemet för ägarlägenheter är baserat på ett indirekt ägande genom aktier i bostadsaktiebolag.15 För själva hyresavtalet som gäller under hyrköpstiden gäller lagen om hyra av bostadslägenhet.
I Finland finns det även en modell för andelsköp av bostäder. Systemet kallas för delägarbostäder.16 Köparen betalar en insats om 15 procent av anskaffningspriset för bostaden och får en motsvarande andel av bostadens aktier i sin ägo. Med innehavet av aktierna följer en rätt att bruka bostaden. Köparen och bostadsaktiebolaget ingår samtidigt ett tidsbestämt hyresavtal gällande ensam nyttjanderätt för köparen till bostaden.
Storbritannien
I Storbritannien finns det ett brett bostadspolitiskt program för att hjälpa personer att äga sina boenden. Inom ramen för detta har det lanserats ett statligt initiativ som kallas Shared Ownership Scheme som innebär att personer kan få särskilda bostadslån för att köpa en andel av en bostad. Modellen, enligt den konstruktion som den brittiska regeringen redogör för på sin hemsida17, riktar sig till förstagångsköpare eller andra som av olika anledningar inte har möjlighet att köpa en egen bostad. Köparen kan med hjälp av det statliga bolånet köpa en andel om minst tio procent av en bostad och hyra resterande andel av bostaden av den ursprungliga fastighetsägaren. Köparen har möjlighet att efter hand öka sin ägarandel av bostaden. Utöver hyran betalar köparen vanligtvis även en månatlig fastighetsserviceavgift.
15 https://lakea.fi/sv/hem/omaksi-hem/, hämtad 2024-02-27. 16 https://ym.fi/sv/delagarboende, hämtad 2024-03-20. 17 https://www.gov.uk/shared-ownership-scheme, hämtad 2024-03-21.
SOU 2024:83 Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden
59
3.4.4 Sammanfattande kommentarer
Utredningens kartläggning utvisar att de boköpsmodeller som förekommer i andra länder i huvudsak är utformade efter liknande mönster som de på den svenska bostadsmarknaden. Flera av de svenska aktörer som utredningen har varit i kontakt med har förklarat att de har tagit inspiration från utländska föregångare vid utformningen av sina egna affärsmodeller. Modellerna synes även ha tillkommit i liknande syften som i Sverige, det vill säga att öppna upp fler möjligheter för konsumenter att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Målgrupperna synes vara hushåll som av olika anledningar har svårigheter i detta avseende, exempelvis på grund av kreditregler eller brist på medel till en kontantinsats för bostaden.
Så långt som utredningens kartläggning har kunnat utvisa synes de två i Sverige vanligast förekommande modellerna även vara de som används i störst utsträckning utomlands – hyrköp samt köp av en andel av en bostad. Det visar att det finns en efterfrågan på just de instegsformer som innebär en möjlighet att hyra en bostad och förvärva den senare eller en möjlighet att förvärva en bostad stegvis.
Den hyrköpsmodell som används bygger, precis som enligt svenska modeller, på ett avtal som består av flera delar. För den del som avser upplåtelse av nyttjanderätt till bostaden gäller i allmänhet vanliga hyresrättsliga regler. Undantag gäller i Nederländerna, där det tvärtom anges uttryckligen i lag att hyresrättsliga regler inte är tillämpliga.
Med hänsyn till skillnaderna i de olika rättssystemen förekommer givetvis vissa olikheter i modellerna. Det förekommer även former som inte helt motsvarar någon svensk avtalskonstruktion. Utredningens slutsatser avseende nyansskillnader i avtalskonstruktioner och -villkor får emellertid göras med viss reservation med hänsyn till de konstaterade svårigheterna med att hitta och tillgodogöra sig informationen via de utländska informationssidorna.
En skillnad gentemot svenska förhållanden är att flera av de utländska instegsmodellerna är sanktionerade genom offentliga åtaganden och därför erbjuds genom någon form av allmännyttiga organ. Det begränsar dessa modellers funktion som förebild för en lagreglerad modell i Sverige.
En annan skillnad är att bostadsrätter inte är lika vanligt förekommande utomlands som på den svenska bostadsmarknaden.
Kartläggning av hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden SOU 2024:83
60
I stället är ägarlägenheter en väletablerad bostadsform i flera länder. Det förekommer även exempel på indirekta ägandeformer, se Finlands modell med bostadsaktiebolag.
61
4 En lagreglerad modell för hyrköp
4.1 Det finns vinster med att lagreglera boköpsmodeller
4.1.1 Boköpsmodeller fyller en viktig funktion på bostadsmarknaden
Som framgår i kapitel 3 har olika instegsmodeller för köp av bostäder etablerat sig på den svenska bostadsmarknaden. De redovisade modellerna har vuxit fram främst som en följd av de trösklar som finns för inträde på den ägda bostadsmarknaden. De riktar sig till konsumenter som önskar äga sitt eget boende men som inte har ekonomiska medel att köpa bostaden på egen hand. En annan faktor som har varit bidragande till modellernas framväxt är svängningarna på bostadsmarknaden. De senaste två åren har yttre faktorer fört med sig olika konsekvenser för samhällsekonomin och i förlängningen även bostadsmarknaden. Bostadsbyggandet har avstannat, efterfrågan på nya bostäder har minskat och flera fastighetsutvecklare har haft svårt att sälja bostäder.
Boköpsmodellerna erbjuder flera fördelar för den konsument som önskar köpa sitt boende. Den uppenbara fördelen är att hushållet inte behöver ha sparat ihop lika mycket pengar för att få tillträde till bostaden som vid ett traditionellt köp. Det kan även vara attraktivt att ha möjlighet att bo i en bostad innan man bestämmer sig för att köpa den, för att hinna utvärdera om man trivs.
En annan fördel är att konsumenten får tydliga incitament, inom vissa avtalsmodeller till och med instruktioner, att sköta ett strukturerat sparande till det kommande köpet. Med den lämnade utfästelsen ges konsumenten vidare en trygghet i vetskapen om att den aktuella bostaden kan bli hans eller hennes efter en tid. På så sätt undviks den oro som många kan känna på en ansträngd bostadsmarknad där objekten säljs i hög hastighet.
En lagreglerad modell för hyrköp SOU 2024:83
62
Även för fastighetsutvecklare kan instegsmodeller erbjuda ett ändamålsenligt alternativ till traditionella fastighetsöverlåtelser och bostadsrätter samt upplåtelser av bostadsrätter. Genom att erbjuda nya former av överlåtelsemodeller kan bolagen nå andra konsumentgrupper än med de traditionella över- och upplåtelserna. Det innebär att verksamheten kan rikta sig till en bredare kundbas.
Det är visserligen i vissa avseenden ekonomiskt ofördelaktigt för fastighetsbolaget att fastigheten eller bostadsrätten stannar kvar i bolagets ägo under en lång tid inför försäljningen, jämfört med om bolaget hade avyttrat objekten direkt. Det förekommer emellertid perioder då hushållens köpkraft, och därmed efterfrågan på bostäder, är lägre. Under sådana rådande förhållanden kan instegsmodellerna vara ett sätt att möjliggöra försäljning jämnare över konjunktursvängningarna på bostadsmarknaden. Det kan också rent faktiskt innebära att fastighetsutvecklaren kan omsätta sina fastigheter eller bostadsrätter snabbare, eftersom det kan ske även på en svalare bostadsmarknad. Hyrköp kan också utgöra ett ekonomiskt fördelaktigt alternativ till att annars stå med ett osålt fastighetsbestånd. Genom ett hyrköpsavtal kan bostaden generera inkomster under en period.
Med tanke på den svårighet som många konsumenter upplever gällande att komma in på bostadsmarknaden till följd av den prisutveckling som skett och det rådande privatekonomiska läget, utgör de boköpsmodeller som vuxit fram värdefulla alternativ till de traditionella bostadsköpen. Utredningens bedömning är sammantaget att modellerna överlag synes ändamålsenliga och fyller en funktion på bostadsmarknaden.
4.1.2 Med lagreglering kan modellernas genomslagskraft öka
De etablerade boköpsmodellerna är anpassade till bland annat befintliga fastighetsrättsliga, hyresrättsliga och skatterättsliga regler, och modellerna synes i huvudsak fungera väl. Det kan därmed givetvis ifrågasättas om det finns skäl för att reglera dem genom särskild lagstiftning. I vissa avseenden skulle emellertid modellernas genomslag underlättas av modifierade fastighetsrättsliga regler. Det rör till exempel möjligheten att ingå bindande utfästelser om framtida för-
SOU 2024:83 En lagreglerad modell för hyrköp
63
värv av en fastighet, vilken utredningen återkommer till nedan i kapitel 7.
En del av de frågor som har lyfts till utredningen är av skatterättslig karaktär och faller därmed utanför utredningens direktiv.
Den avgörande frågan med bäring på ett eventuellt behov av en lagreglerad modell rör emellertid inte detaljer i lagstiftningen utan modellernas etablering och legitimitet på bostadsmarknaden. De aktörer som utredningen har varit i kontakt med har vittnat om att banker och andra kreditinstitut har en avvaktande inställning till modellerna och att bostadsbolagen därför upplever det svårt att finansiera och vidareutveckla sin verksamhet. Modellerna torde också vara okända och framstå som obeprövade för en bred majoritet av de bostadssökande på marknaden.
Utan särskilda regler att förhålla sig till är det naturligt att det förekommer en stor variation i utformningen av befintliga modeller. Variationsmöjligheten kan visserligen främja etableringen av nya modeller men bidrar å andra sidan till att utbudet av olika modeller framstår som svåröverskådligt för konsumenten. Det riskerar även att göra det svårare för konsumenten att vid själva avtalsingåendet tillgodogöra sig alla aspekter av avtalet och förstå vilka villkor som gäller. Det kan bidra till en ökad osäkerhet hos konsumenterna.
En lagreglering som föreskriver ramar för hur avtal ska utformas kan därför bidra till att skapa en starkare etablering av dessa boköpsmodeller på bostadsmarknaden. Standardiserade ramar skulle också göra det tydligare och mer förutsebart för parterna vad avtalet innebär. En sådan förutsebarhet skulle gynna såväl konsumenter som de fastighetsbolag som vill utvidga sina verksamheter. Svårigheten att få finansiering är en faktor som särskilt har lyfts fram av aktörerna på bostadsmarknaden. Det finns en försiktig inställning bland banker och andra kreditinstitut, vilket begränsar fastighetsbolagens möjlighet att utveckla nya koncept. Att sälja bostäder med hyrköp innebär en ekonomisk risk för fastighetsbolagen, eftersom de måste behålla bostäderna i sitt fastighetsbestånd under tiden som avtalstiden löper, utan att vara garanterade att hyresgästerna faktiskt köper bostaden senare. En lagreglerad modell skulle kunna tydliggöra vilka åtaganden som fastighetsbolaget gör och därmed vilka ekonomiska möjligheter som affärsmodellen inrymmer. Det skulle kunna underlätta bankers och
En lagreglerad modell för hyrköp SOU 2024:83
64
andra finansiärers bedömning av den ekonomiska risken med verksamheten.
I fråga om modellen där konsumenten förvärvar en andel av bostaden har det i stället lyfts att bankerna ställer sig tveksamma till att bevilja bolån till konsumenten eftersom de ser osäkerhetsfaktorer i fråga om den samägda bostaden som säkerhet för lånet. Ur detta perspektiv hade en lagreglerad modell som säkerställer och tydliggör konsumentens rättigheter till bostaden och det framtida förvärvet kunnat bidra till en minskad osäkerhet.
4.1.3 En lagreglerad modell innebär ett skydd för konsumenten
En avsaknad av ett tydligt ramverk som sätter gränserna för vad avtalstypen kan innebära för konsumenten, i kombination med att avtalsmodellerna och dess olika villkor i sig kan vara svåra att förstå, riskerar vidare att öppna upp för att oseriösa aktörer agerar på marknaden. I synnerhet på en ansträngd bostadsmarknad finns det en risk för att oseriösa näringsidkare drar nytta av konsumenternas behov av bostäder och marknadsför avtalsmodeller som innebär ofördelaktiga villkor för konsumenter.
Med en lagreglerad modell som sätter ramarna för hur avtal ska utformas och vilket skydd konsumenten ska ha gentemot näringsidkare i en dylik en avtalsrelation kan avarter bland boköpsmodellerna förebyggas.
4.2 En lagreglerad modell för hyrköp bör införas
Förslag: En lagreglerad modell för hyrköp ska införas. Modellen
ska omfatta enbart sådana avtal som innebär att en nyttjanderätt till en bostad upplåts, med möjlighet för konsumenten – hyrköparen – att köpa bostaden inom en viss tid.
SOU 2024:83 En lagreglerad modell för hyrköp
65
4.2.1 Utredningens uppdrag är avgränsat till hyrköp
Hyrköp och delägarköp
Två modeller dominerar bland de etablerade boköpsmodellerna. De utgörs dels av modellen som innebär att konsumenten hyr en bostad med option på att inom viss tid köpa bostaden, dels av en modell som innebär att konsumenten förvärvar en andel av en bostad, med rätt att bruka hela bostaden och en option att inom viss tid köpa resterande andel av egendomen.
Det synes också vara dessa två varianter som i hög grad påträffas i andra länder och som marknadsförs gentemot konsumenter i samma syfte, nämligen att sänka tröskeln till bostadsmarknaden. De motsvarar exempelvis de vanligaste förekommande modellerna i Norge, leie-til-eie och deleie.
I utredningens fortsatta framställning benämns den form av avtalsmodell som utgörs av ett nyttjanderättsavtal på viss tid mellan parterna, förenat med en option att få köpa bostaden som nyttjanderättsavtalet avser vid ett senare tillfälle, hyrköp. Den modell som i stället innebär att konsumenten förvärvar en andel av bostaden med följden av att ett samägande uppstår, benämns delägarköp.
Skillnader mellan modellerna i juridiskt hänseende
Enligt hyrköpsmodellen får konsumenten en nyttjanderätt till bostaden under den tid som hyrköpsavtalet löper, förenad med en option att få köpa bostaden vid ett senare tillfälle. Konsumenten – nedan även benämnd hyrköparen – blir inte i någon del ägare till bostaden under avtalstiden. När optionen sedan ianspråktas sluts ett separat köpeavtal och äganderätten till bostaden övergår därmed i sin helhet till hyrköparen. Det uppstår alltså inte i något skede en samäganderätt till bostaden.
Ett delägarköp innebär att konsumenten köper en andel av en bostad, varvid bostadsutvecklaren kvarstår som ägare till resterande andel. Konsumenten blir alltså delägare i egendomen. Därmed uppkommer en samäganderätt mellan parterna som regleras enligt samäganderättslagen. Inom ramen för delägarköpet ingås också ett avtal som ger köparen ensam rätt att bruka bostaden till dess han eller hon har köpt resterande andel. En person som själv äger en andel i
En lagreglerad modell för hyrköp SOU 2024:83
66
fastigheten kan inte samtidigt vara nyttjanderättshavare. Avtalet om ensamrätt för konsumenten anses i stället utgöra ett samäganderättsavtal eller samarbetsavtal av något slag (Larsson och Synnergren, 2017, kommentar till 7 kap. 9 § JB).
En konsekvens av att konsumenten är hyresgäst under avtalstiden enligt den ena modellen, och delägare med samäganderätt enligt den andra modellen, blir att konsumenten omfattas av olika regelverk beroende på vilken boköpsmodell som konsumenten ingår avtal om.
Inom ramen för en samäganderätt gäller inte samma skyddsregler för en konsument som enligt 12 kap. JB. Som delägare till en bostad har konsumenten en stark rättighet i form av en äganderätt eller bostadsrätt. Det medför å andra sidan att konsumenten enligt samäganderättslagen ses som en jämbördig delägare i förhållande till fastighetsbolaget och att inga särskilda konsumentskyddsregler gäller. Eftersom samäganderättslagen bygger på att alla samägare måste vara överens i alla frågor rörande förvaltningen och nyttjandet av egendomen, är konsumenten utlämnad till vad som stadgas i det samäganderättsavtal som ingås i samband med delägarköpet.
4.2.2 En gemensam hantering av boköpsmodellerna i ett lagstiftningsprojekt hade gynnat modellernas framväxt
Hyrköp av bostäder synes enligt vad som framkommit av utredningens kartläggning under en längre tid ha prövats i begränsad utsträckning av olika aktörer. Delägarmodellen synes i Sverige än så länge ha något större utbredning än hyrköpsmodellen. De senaste åren har modellerna emellertid förekommit och utvecklats parallellt på bostadsmarknaden.
Som framgår ovan skulle bägge modellerna gynnas av en lagreglering. Det finns också beträffande bägge modellerna flera konsumentskyddsaspekter som enligt utredningens bedömning motiverar en lagreglering. Vilka konsumenthänsyn som gör sig gällande skiljer emellertid sig åt med hänsyn till de två modellernas juridiska konstruktioner, som aktualiserar tillämpningen av olika regelverk.
Utredningen bedömer sammantaget mot bakgrund av det som anges ovan i avsnitt 4.1 att det finns skäl för att föreslå en lag-
SOU 2024:83 En lagreglerad modell för hyrköp
67
reglerad modell för boköpsmodeller. Emellertid är utredningens direktiv inriktade enbart på en renodlad hyrköpsmodell. Utredningen har mottagit önskemål från bostadsmarknadens aktörer om att delägarmodellen ska inkluderas i arbetet med att ta fram en lagreglerad modell. Mot bakgrund av det anförda så ser utredningen också att det skulle ha funnits fördelar med att behandla dem gemensamt inom ramen för vårt betänkande.
Våra följande överväganden och förslag tar mot bakgrund av direktivens avgränsning enbart sikte på hyrköpsavtal och hur en sådan avtalsmodell lämpligen bör lagregleras. Det bör emellertid framhållas att det är utredningens uppfattning att det vore ändamålsenligt att framöver ta initiativ till att utreda och föreslå en lagreglering även beträffande delägarmodellen.
69
5 Hyrköpslagens tillämpningsområde
5.1 En särskild lag om hyrköp av bostäder
Förslag: Den lagreglerade modellen för hyrköp ska enbart ta
sikte på avtal om hyrköp av bostäder mellan en näringsidkare och en konsument. Modellen ska regleras i en ny lag – lagen om hyrköp av bostad.
5.1.1 Lagen bör avgränsas till avtalsförhållanden mellan näringsidkare och konsument
Utredningens uppdrag tar sikte på hyrköp av bostäder
Hyrköp förekommer avseende olika typer av objekt och i skilda affärsmässiga sammanhang. Hyrköpsavtal gällande fastigheter och andra lokaler kan förekomma mellan olika företag.
Utredningens uppdrag tar sikte på hyrköpsavtal gällande bostäder. Av utredningens kartläggning framgår att sådana hyrköpsavtal erbjuds av näringsidkare gentemot konsumenter. De utgör alltså som regel ett slags konsumentavtal, där det typiskt sett finns en tydlig skillnad mellan avtalsparterna i fråga om ekonomisk styrka och affärsmässig erfarenhet.
Även om andra partskonstellationer inte uttryckligen utesluts i uppdraget så framgår det att den tänkta lagreglerade modell som utgör utgångspunkt för direktiven syftar till att reglera hyrköpsavtal där konsumenter är avtalsparter. Direktiven hänvisar bland annat till vikten av ett starkt konsumentskydd.
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
70
Behovet av lagstiftning gör sig främst gällande i fråga om konsumentavtal
På liknande sätt som ett bostadshyresavtal är ett hyrköpsavtal ofta av en varaktig karaktär och fullgörs av en privatperson genom fortlöpande och periodiska prestationer. Avtal gällande nyttjanderätten till en bostad – oavsett om det rör sig om ”vanlig” bostadshyra eller ett hyrköp – har vidare typiskt sett stor social och ekonomisk betydelse för den enskilde. En privatperson som ingår ett hyrköpsavtal – i det följande även benämnd hyrköpare – väljer genom hyrköpet att investera tid och pengar för att nå det slutgiltiga målet – ett förvärv av bostaden. Dennes rätt att få bo kvar i bostaden under den angivna avtalsperioden bör därför regleras på ett ändamålsenligt vis i ett hyrköpsavtal.
En del frågor med bäring på själva fastighets- eller bostadsrättsförvärvet aktualiseras redan vid hyrköpsavtalets ingående, exempelvis vilket skick bostaden ska vara i. Parternas olika ekonomiska styrka och erfarenhet vid avtalsingåendet kan alltså få betydelse för det senare förvärvet. Det är viktigt att konsumentens behov av tillräcklig information om bostaden tillgodoses för att han eller hon ska kunna fatta ett välgrundat beslut i frågan om ingående av avtalet.
Det är också av betydelse att övriga villkor inom ramen för hyrköpet inte medför oskäliga konsekvenser för konsumenten. Några exempel på villkor som kan få stora konsekvenser ur ett konsumentperspektiv är de avgifter som ska betalas av en hyrköpare under avtalstiden, hur priset på fastigheten ska bestämmas samt i vilken mån konsumenten har frihet att frånträda ett avtal.
Även om hyrköpsavtal alltså förekommer i andra sammanhang och i andra partskonstellationer så är det främst i avtalsrelationen mellan en näringsidkare och en konsument som det finns ett behov av att reglera hyrköpsmodellen. Det finns därför skäl för att begränsa den lagreglerade modellen till denna typ av avtal.
Ur ett näringsidkarperspektiv kan det uppfattas som oförmånligt med regler som begränsar parternas avtalsfrihet. Utredningen eftersträvar givetvis i sina överväganden även att tillvarata bostadsutvecklarens eller fastighetsbolagets intressen så att hyrköp blir en kommersiellt intressant modell för marknadens professionella aktörer. Med andra ord så är det inte meningen att lagen i onödan ska begränsa parternas rätt att anpassa avtalsmodellen efter skilda
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
71
affärsmodeller eller förutsättningar i enskilda fall. Strävan är att en stor mån av avtalsfrihet ska förenas med ett gott konsumentskydd.
Tydliga gränsdragningar gällande hur avtalen ska utformas, och därmed en förutsebarhet i fråga om vilka rättigheter och skyldigheter som följer av ett hyrköpsavtal, kan i sig leda till att hyrköp blir en mer attraktiv avtalsmodell för konsumenterna. Om modellens attraktivitet och genomslagskraft blir större, kommer det även fastighetsbolagen till godo. Därmed finns det goda argument för en lagreglerad modell även ur ett näringsidkarperspektiv.
Fastighets- och bostadsrättsöverlåtelser, särskilt gällande bostäder, sker i hög grad även mellan privatpersoner och det förekommer rimligen emellanåt att varianter av hyrköp används inom ramen för två privatpersoners avtal. Avtal mellan två privatpersoner, eller två näringsidkare, bör emellertid inte utgöra ett giltigt hyrköpsavtal i lagens mening, vilket utvecklas vidare senare i betänkandet.
I kapitel 6 nedan utvecklas närmare hur avgränsningen av begreppen näringsidkare och konsument ska göras vid tillämpningen av den föreslagna lagreglerade modellen.
5.1.2 Hyrköpsavtal bör regleras i en särskild lag
Ett hyrköpsavtal består som regel huvudsakligen av avtalsmoment som är förenliga med befintlig rätt. Ett möjligt sätt att reglera modellen skulle därför kunna vara att införliva särskilda regler om avtalstypen i befintliga regelverk. En utgångspunkt skulle exempelvis kunna tas i 12 kap. JB:s regler om bostadshyresavtal med tillägg av regler om att sådana avtal under vissa förutsättningar kan förenas med en option på att få köpa den bostadsrätt eller fastighet som hyresrätten avser.
Utredningen föreslår emellertid, som framgår av följande kapitel, att den lagreglerade modellen inte ska bygga på ett bostadshyresavtal enligt 12 kap. JB. I stället föreslås att den nyttjanderätt som upplåts till bostaden inom ramen för ett hyrköpsavtal ska utgöra ett eget slags nyttjanderätt. Utredningen föreslår också, främst av hänsyn till behovet av skydd för konsumenten, att särskilda krav ska gälla för avtalets form och innehåll.
Ett hyrköpsavtal enligt utredningens modell kommer alltså att utgöra ett avtal av ett så säreget slag att det inte på ett tillfredsställ-
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
72
ande sätt går att införliva i befintlig konsumentlagstiftning. Det hade krävt relativt omfattande specialregler, vilket hade riskerat att göra befintliga regelverk onödigt komplicerade. I likhet med andra konsumentavtal är det också lämpligt att regler till skydd för konsumenter är lätta att hitta och identifiera. Det framstår därför som mest ändamålsenligt att reglerna om hyrköpsavtal kommer till uttryck i en särskild lag om hyrköp av bostäder.
Ytterligare ett argument för en sådan lösning är att optionsavtal avseende fast egendom föreslås kunna ingås med bindande verkan inom ramen för ett hyrköpsavtal (jämför kapitel 7). Det innebär ett signifikant undantag från den huvudprincip som gäller enligt fastighetsrättsliga regler. Genom att ett sådant undantag kommer till uttryck i en separat lag kan ramarna för undantaget tydligt anges.
Enligt utredningens mening finns det sammantaget tillräckligt starka skäl för att införa en särskild lag om hyrköpsavtal. I det följande benämner utredningen den föreslagna lagen för ”lagen om hyrköp av bostad” eller, lite kortare, ”hyrköpslagen”.
5.2 Hyrköpslagen ska omfatta hyrköp av privatbostäder inom fastigheter och bostadsrätter
Förslag: Hyrköpslagen ska omfatta hyrköpsavtal gällande privat-
bostadsfastigheter i form av ägarlägenheter och småhus, såväl på den så kallade successionsmarknaden som inom ramen för nybyggnationsprojekt.
Hyrköpslagen ska också omfatta hyrköpsavtal gällande bostadsrätter till bostadslägenheter som överlåts på successionsmarknaden och inom ramen för nybyggnationsprojekt. Lagen ska däremot inte omfatta hyrköp avseende upplåtelse av bostadsrätt från en bostadsrättsförening.
5.2.1 Hyrköp avseende småhus och ägarlägenheter
I direktiven anges att utredningens inriktning bör vara att det föreslagna hyrköpssystemet ska omfatta bostadsrätter och ägarlägenheter. Hyrköp av ägarlägenheter i flerbostadshus har hittills er-
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
73
bjudits av bostadsbolag som producerat ägarlägenheter och sedan inte fått dem sålda i tillräcklig utsträckning. Hyrköp har därigenom utgjort ett ändamålsenligt alternativ för att generera intäkter till fastighetsbolaget under perioder då bostadsmarknaden varit sval.
Som framgår av utredningens kartläggning av bostadsmarknaden (se kapitel 3) så förekommer även hyrköp av villor. Detta erbjuds ibland även av det fastighetsbolag som utvecklat bostäderna, se exempelvis det allmännyttiga bostadsbolaget Örebrobostäder AB:s hyrköpsmodell. Inom ramen för kartläggningen av befintliga hyrköpsmodeller på bostadsmarknaden har utredningen erfarit att även andra aktörer har utformat modeller för hyrköp av villor. I de specifika fallen har bolagen som erbjuder modellerna inte som kärnverksamhet att bygga och förvalta fastigheter utan köper in de särskilda objekt som enligt parternas avtal ska vara föremål för hyrköpet (se kapitel 3 om Bodil Fastigheter AB och Rent-to-Own Sweden AB).
En ägarlägenhetsfastighet och en privatbostadsfastighet med ett uppfört enbostadshus träffas av samma regler gällande exempelvis formkrav för köp, lagfartskrav och äganderätt. Det finns inte några skillnader i möjligheterna att hyra ut fastigheterna. Villor och andra småhus utgör en betydande andel av bostadsmarknaden och det är därför av betydelse för hyrköpssystemets etablering att det går att tillämpa på sådana bostäder. Mot denna bakgrund, samt med hänsyn till att det i utredningens direktiv anges att befintliga hyrköpsmodeller bör kunna fortsätta att användas, föreslår utredningen att lagen ska utformas så att även småhus ska kunna vara föremål för hyrköp.
Hyrköpsavtalet ska omfatta en fastighet som ska utgöra hyrköparens egen bostad. Ett möjligt föremål för ett hyrköp skulle emellertid kunna vara en del av en fastighet som är planerad att styckas av så att det blir två separata fastigheter, om ett bostadshus finns uppfört på den del som ska styckas av och överlåtas enligt optionen.
Redan i detta sammanhang bör det anmärkas att avtal om framtida överlåtelser av fast egendom enligt gällande rätt inte är giltiga. Hyrköpsavtal som bygger på en option till rätten att köpa en fastighet kan alltså i dag inte ingås med bindande verkan. De befintliga hyrköpsmodellerna är trots denna fastighetsrättsliga begränsning uppbyggda på en utfästelse av fastighetsbolaget om att sälja. I vissa fall har näringsidkaren – nedan benämnd hyrsäljaren – hanterat pro-
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
74
blematiken genom att ställa ut en garanti, en så kallad vitesklausul, där det i avtalet utfästs en rätt till ersättning för hyrköparen för det fall optionen inte kan göras gällande gentemot bolaget.
Enligt utredningens mening är det av väsentlig betydelse för en lagreglerad modell för hyrköp att optioner gällande förvärv av bostaden – i det följande även benämnd hyrköpsobjektet – blir juridiskt giltiga. Därför föreslår utredningen att avtal om framtida överlåtelse av fast egendom ska vara bindande för den som utfäster en sådan rätt, under förutsättning att det sker inom ramen för ett hyrköpsavtal enligt den nya lagen. Våra överväganden i denna del framgår närmare av kapitel 7.
5.2.2 Hyrköpsavtal gällande överlåtelse av bostadsrätter bör omfattas av den nya lagen
Bostadsrätten utgör en upplåtelseform på bostadsmarknaden som saknar motsvarighet i de flesta andra länder. En bostadsrättshavare äger inte själva bostadslägenheten utan enbart en rättighet att nyttja bostadslägenheten, vilken följer med medlemskapet i bostadsrättsföreningen. Det är bostadsrättsföreningen som äger fastigheten och kan upplåta bostadslägenheterna med bostadsrätt. Föreningen har rätt att bestämma vem som får vara medlem i föreningen och därmed bo i föreningens lägenheter. Sedan föreningen upplåtit en bostadsrätt kan bostadsrättshavaren överlåta bostadsrätten. Det sker vanligtvis på den öppna bostadsmarknaden genom en fastighetsmäklares försorg. För att förvärva en bostadsrätt måste köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen.
Enligt utredningens direktiv bör inriktningen vara att det föreslagna hyrköpssystemet ska omfatta bostadsrätter, såväl vid nyproduktion som vid ombildning, om utredningen bedömer att det finns förutsättningar för det. Utredningen har därför övervägt hur ett hyrköpssystem lämpligen kan anpassas till regelverket gällande bostadsrätter.
Optionsavtal gällande överlåtelser av bostadsrätter har ansetts giltiga av Högsta domstolen under förutsättning att de ingås i skriftlig form (se rättsfallet NJA 1992 s. 66). Mot bakgrund därav framstår en lagreglerad modell för hyrköpsavtal avseende sådana överlåtelser som relativt enkel att utforma. Riksbyggen tillämpar redan i dag en sådan modell i samband med nyproduktion av bostads-
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
75
rätter. Enligt den modellen upplåts lägenheterna med bostadsrätt av bostadsrättsföreningen till Riksbyggen i samband med att lägenheterna produceras. Inom ramen för ett hyrköpsavtal har hyrköparen en andrahandsupplåtelse till bostadsrätten, som alltså innehas av Riksbyggen. Det är därmed Riksbyggen som är medlem i bostadsrättsföreningen och som har möjlighet att rösta på bostadsrättsföreningens årsstämma m.m.
Sådana avtal synes alltså motsvara en reell efterfrågan på bostadsmarknaden och därtill fungera väl. Det framstår som ändamålsenligt att den föreslagna hyrköpsmodellen ska omfatta hyrköp vid överlåtelser av bostadsrätter.
5.2.3 Hyrköp gällande upplåtelse av bostadsrätter bör inte omfattas av den nya lagen
Som anges i direktiven skulle det kunna innebära vissa fördelar att tillämpa en hyrköpsmodell i samband med ombildning från hyresrätter till bostadsrätter enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, nedan ombildningslagen. Det skulle kunna bidra till att fler hyresgäster blir positiva till en ombildning, eftersom det då inte krävs att de har kapital till förvärvet direkt.
Optionsavtal om upplåtelse förekommer i praktiken i viss utsträckning. En vanlig situation är att en fastighetsägare i samband med en ombildning till bostadsrätt har fått en option av bostadsrättsföreningen att köpa någon eller några bostadsrättslägenheter i föreningen (SOU 2017:31 s. 237).
Giltigheten av optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrätter har emellertid ännu inte prövats av Högsta domstolen. Svea hovrätt slog i rättsfallet RH 2014:25 fast att det där aktuella optionsavtalet om en framtida upplåtelse av fem bostadsrätter var giltigt. Avtalet hade träffats mellan bostadsrättsföreningen och den tidigare ägaren av föreningens fastighet i samband med en ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. I domskälen gjorde hovrätten en utförlig genomgång av rättsläget och fann att det varken i lagstiftning eller annars fanns något hinder mot avtalet. Slutsatserna i det rättsfallet kan dock inte entydigt tas till intäkt för att optionsavtal avseende upplåtelse av bostadsrätter skulle vara generellt tillåtna.
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
76
Frågan har diskuterats i den juridiska litteraturen och även varit föremål för överväganden inom ramen för statliga utredningar. För en närmare genomgång hänvisas till SOU 2017:31 s. 237 f. med däri gjorda hänvisningar. Frågan om förbud mot optionsavtal gällande framtida upplåtelser av bostadsrätter var aktuell inom ramen för det angivna betänkandet, men förslaget ledde inte till lagstiftning.
Det förefaller sammantaget inte finnas några rättsliga hinder mot att möjliggöra hyrköp i samband med upplåtelse av bostadsrätter. Enligt utredningens mening är det emellertid svårt att se att en nybildad bostadsrättsförening skulle ha nytta av att tillämpa hyrköp i ett sådant skede. Det är av vikt för föreningen att få fram kapital, genom insatser från de blivande bostadsrättshavarna, för att kunna förvärva fastigheten och genomföra ombildningen. Även om det går att engagera tillräckligt många hyresgäster för att bilda en bostadsrättsförening så krävs det i de flesta fall att kapitalet finns på plats redan vid start. Föreningens likviditet är av betydelse för dess förmåga att teckna en fastighetskredit för förvärvet. Om de inbetalade insatserna blir färre blir kreditkostnaderna högre, vilket påverkar bostadsrättshavarnas avgift till föreningen.
Vidare erbjuder redan det befintliga regelverket ett slags möjlighet till option för de hyresgäster som påverkas av en ombildning till bostadsrätter. De lägenheter som inte upplåts med bostadsrätt i samband med ombildningen kvarstår som hyresrätter och får inte upplåtas så länge hyresgästen bor kvar. Hyresgästen har möjlighet att förvärva sin lägenhet med bostadsrätt. Inom sex månader från det att bostadsrättsföreningen har lämnat ett erbjudande till hyresgästerna att köpa sina lägenheter med bostadsrätt har hyresgästen rätt att köpa lägenheten till ett pris som motsvarar den angivna insatsen. Därefter har föreningen rätt att ta ut ett högre pris för bostadsrätten (jfr 7 kap. 14 § fjärde stycket bostadsrättslagen [1991:614], nedan BRL).
Efter att en ombildning skett har hyresgästen enligt 2 kap. 8 § andra stycket 2 BRL, om denne var hyresgäst vid tidpunkten för ombildningen, en rätt att ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen inom ett år från det att föreningen förvärvade fastigheten. Föreningen får inte neka hyresgästen medlemskap, givetvis under förutsättning att han eller hon uppfyller kraven för att bli medlem i bostadsrättsföreningen. Detta innebär i praktiken att en hyresgäst har ett år på sig att skaffa sig kapital till ett förvärv av
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
77
bostadsrätten, under tiden som han eller hon kan bo kvar i lägenheten på oförändrade villkor.
Ytterligare ett argument för att inte tillämpa hyrköp i samband med en bostadsrättsförenings upplåtelse av bostadsrätter är att systemet med förhandsavtal redan finns utformat och innehåller ett omfattande regelverk till skydd för konsumenten, se kap. 5 BRL. Ett förhandsavtal är en överenskommelse om en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Förhandsavtal är vanligt förekommande vid nyproduktion, men förekommer också när hyresrätter ska ombildas till bostadsrätter. Ett förhandsavtal enligt BRL innehåller flera moment som till viss del påminner om ett hyrköpsavtal. Bostadsrättsföreningen utfäster att bostadsrätt till lägenheten ska upplåtas senast vid inflyttningen, att föreningen ska ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhandstecknaren under vissa förutsättningar har rätt att frånträda förhandsavtalet.
Till skillnad från en option enligt ett hyrköpsavtal är emellertid förhandsavtalet bindande både för bostadsrättsföreningen och den blivande bostadsrättshavaren.
Ett hyrköpsavtal innebär som regel inte någon bindande utfästelse från hyrköparens sida gällande förvärv av bostaden. Ett hyrköpsavtal tjänar därför inte samma syfte för bostadsrättsföreningen som ett förhandsavtal, eftersom det inte binder upp avtalsmotparten på samma sätt. Det framstår som tveksamt om en bostadsrättsförening skulle ha intresse av att sluta hyrköpsavtal med presumtiva bostadsrättshavare, utan möjlighet till någon form av garanti för att dessa skulle genomföra avtalet.
Det framstår sammantaget som att hyrköpsavtal skulle ha ett mycket begränsat användningsområde i samband med upplåtelser av bostadsrätter. Mot denna bakgrund är det utredningens slutsats att det inte finns tillräckliga skäl att föreslå att den lagreglerade hyrköpsmodellen ska anpassas för upplåtelser av bostadsrätter. Det innebär att hyrköp enligt den föreslagna lagen enbart ska kunna avse överlåtelse av en bostadsrätt, inte upplåtelse. Något uttryckligt förbud mot att optioner ställs ut av en bostadsrättsförening bör däremot inte föreslås.
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
78
5.2.4 Vissa frågor som aktualiseras vid hyrköpsavtal gällande bostadsrätter
En begränsning av hyrköpslagens tillämpningsområde till att enbart omfatta överlåtelser av bostadsrätter är inte avsedd att förhindra att hyrköpsmodellen används i samband med nyproduktion av bostadsrätter. I den befintliga modell som bland annat Riksbyggen erbjuder upplåts en del av lägenheterna i ett nybyggnationsprojekt till en juridisk person. Den juridiska personen upplåter sedan i egenskap av bostadsrättshavare nyttjanderätten till en bostadsrätt genom en andrahandsupplåtelse inom ramen för ett hyrköpsavtal och ställer ut en option som ger rätt att förvärva bostadsrätten. I dessa fall gäller hyrköpsavtalet alltså en option avseende överlåtelse av bostadsrätt, inte upplåtelse. Sådana hyrköpsavtal kan tecknas en tid före det att lägenheterna är färdigställda. I vissa fall har en sådan konstruktion använts för att hålla den nybildade bostadsrättsföreningen skadeslös, om de nyproducerade bostadsrätterna inte har kunnat säljas på traditionell väg. Då har bostadsutvecklaren gått in och förvärvat de osålda lägenheterna, som därmed har upplåtits till denne. Därefter har hyrköp erbjudits till intressenter som inte haft möjlighet eller intresse av att förvärva bostadsrätterna i det skedet.
En problematik med hyrköpsavtal gällande bostadsrätt ligger i det faktum att bostadsrättshavaren står i relation till en tredje part, det vill säga bostadsrättsföreningen. Affärsmodellen bygger på att bostadsrättsföreningen godkänner avtalsupplägget. Eftersom det enligt den avtalsmodell som utredningen föreslår ska vara en näringsidkare som är hyrsäljare så kräver modellen som regel att bostadsrättsföreningen godkänner juridiska personer som medlemmar. Av 2 kap. 4 § första stycket BRL framgår att bostadsrättsföreningen kan vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätten till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, inträde i föreningen.
Vidare utgör nyttjanderättsupplåtelsen enligt hyrköpsavtalet en andrahandsupplåtelse, vilken kräver tillstånd från föreningen enligt 7 kap. 10 § BRL. Av 7 kap. 11 § BRL framgår att om bostadsrättshavaren inte får något sådant tillstånd så kan han eller hon få frågan prövad av hyresnämnden. För bostadslägenheter som innehas av juridiska personer finns i andra stycket i paragrafen särskilda regler i fråga om prövningen. Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska enligt
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
79
stycket lämnas om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid.
Ett skäl för en bostadsrättsförening att neka juridiska personer medlemskap i föreningen kan vara att undvika att i skatterättsligt hänseende klassificeras som ett oäkta bostadsföretag, även kallat en oäkta bostadsrättsförening. Föreningen kan av denna anledning vilja begränsa hur många bostadsrätter som upplåts av en juridisk person inom ramen för hyrköpsavtal (se närmare om problematiken i avsnitt 2.3 ovan).
Ytterligare en problematik med hyrköpsavtalen är att ett framtida förvärv av bostadsrätten alltid torde vara villkorat av att förvärvaren godkänns som medlem i föreningen. En hyrköpare som ingår ett hyrköpsavtal riskerar alltså att ha inrättat sig efter ett hyrköpsavtal under flera år och sedan, när optionen ianspråktas, inte godkännas som medlem, varför köpet inte går igenom. Inträde i föreningen får emellertid enligt 2 kap. 3 § BRL inte nekas den som en bostadsrätt har övergått till om de villkor för medlemskap som föreskrivs i föreningens stadgar är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom eller henne som bostadsrättshavare. Den som vägrats inträde i föreningen har enligt 2 kap. 10 § BRL möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för en överprövning av beslutet om inträde. Medlemskap får vägras enbart om det finns objektivt godtagbara skäl för detta, exempelvis bristande förmåga att fullgöra sina ekonomiska plikter som bostadsrättshavare. Risken för att ett förvärv av bostadsrätten efter ett hyrköp inte skulle kunna genomföras framstår alltså som liten.
Hyrköpsavtal gällande överlåtelse av bostadsrätt är alltså möjligt att genomföra enligt nuvarande regelverk. Det är emellertid avgörande att en näringsidkare som vill erbjuda hyrköp har med sig bostadsrättsföreningen på konceptet. Exempelvis framstår det som nödvändigt att hyrsäljaren är tillförsäkrad ett tillstånd att upplåta nyttjanderätten till bostadslägenheten i andra hand under hela den tid som hyrköpsavtalet ska gälla mellan parterna.
Enligt de avtalsmodeller som i dag förekommer har hyrsäljaren ett inflytande i bostadsrättsföreningen och har möjlighet att påverka frågor gällande inträde i föreningen och andrahandsupplåtelser. Det kan rimligen antas att det är inom ramen för sådana upplägg som hyrköp av bostadsrätter kommer att ha störst genomslag på bostadsmarknaden. Om hyrköparen sköter sina förpliktelser enligt hyrköps-
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
80
avtalet under avtalstiden saknas det i allmänhet någon anledning till farhåga om att inte godkännas som medlem i samband med förvärvet.
5.2.5 Hyrköp avseende bostäder på successionsmarknaden
Den form av hyrköp som är uppbyggd kring förvärv av specifika bostäder på successionsmarknaden nämns inte i direktiven. Sådana hyrköpsmodeller är emellertid etablerade och marknadsförs gentemot konsumenter (se kapitel 3). I linje med utredningens förslag att en lagreglerad hyrköpsmodell ska kunna omfatta ägarlägenheter och småhus så bör lagen utformas så att den fungerar även när en bostadsfastighet eller bostadsrätt förvärvas på successionsmarknaden av en hyrsäljare och sedan utgör hyrköpsobjekt i ett hyrköpsavtal.
5.2.6 Hyrköp avseende nyproducerade bostäder
Vid nyproduktion har bostadsutvecklaren ofta ett affärsupplägg som innebär att bostäderna saluförs och knyts till köpare långt innan de färdigställts.
I fråga om nyproducerade bostadsrätter finns redan systemet gällande förhandsavtal om framtida upplåtelse av en bostadsrätt.
Mot bakgrund av den rådande principen inom fastighetsrätten om att löfte om köp av fast egendom inte bindande finns det inte något system för förhandsavtal gällande köp av fastigheter. I stället ingår köparen och säljaren som regel ett avtal om köp redan före det att fastigheten är färdigställd. En mindre handpenning på köpeskillingen erläggs vanligtvis redan vid det inledande köpeavtalet. Köpet fullbordas sedan när byggnaden är färdigställd och fastigheten kan tillträdas. Slutlikviden för bostaden betalas i samband med tillträdet, varvid parterna också tecknar själva köpebrevet.
Frågan är om det, vid sidan om systemet med överlåtelseavtal gällande fast egendom före tillträdet, finns ett behov av att kunna knyta hyrköpare till framtida hyrköpsobjekt redan i ett tidigt skede av ett byggnationsprojekt? Det kan finnas bostadsutvecklare som vill satsa på hyrköpsmodeller och vill kunna knyta intressenter i ett tidigt skede. Utredningens utgångspunkt är att den lagreglerade modellen inte i onödan ska utesluta tänkbara avtalsmodeller.
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
81
Ett hyrköpsavtal som ingås en tid före det att bostaden ska färdigställas skulle innebära två slag av utfästelser – dels om det framtida förvärvet, dels om att en framtida nyttjanderätt till bostaden ska fortlöpa under optionstiden.
Optioner gäller till sin natur till en bestämd tidpunkt i framtiden. Att bostaden inte är klar att tillträda vid optionsavtalets ingående är alltså inte i sig något problem, så länge bostaden går att specificera i avtalet.
Vidare skulle ett hyrköpsavtal med framtida tillträde till bostaden innebära att parterna avtalar om att nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet kan påbörjas först vid en senare tidpunkt. Enligt utredningens mening finns det inte något hinder mot att ingå ett avtal med en sådan innebörd. Det saknas regler i 12 kap. JB att ta ledning från i fråga om hur avtal får ingås om hyrestidens början eller hyresgästens rätt till tillträde i ett hyresavtal. Parterna bör kunna vara fria att ingå ett avtal om upplåtelse av en bostad långt innan tillträde enligt avtalet ska ske.
Det framstår emellertid som relativt opraktiskt med sådana avtalskonstruktioner gällande hyrköp. Därtill kan det ifrågasättas vilken efterfrågan som skulle finnas i fråga om sådana avtal. Fördelen med ett hyrköpsavtal utgörs typiskt sett av hyrköparens möjlighet att kunna flytta in i en bostad direkt, även om personen inte har råd att köpa den vid tidpunkten. Om tillträde till bostaden dröjer tvingas konsumenten att lösa bostadsfrågan på annat håll så länge.
Utredningen har inte kännedom om att någon aktör i dagsläget tillämpar hyrköpsavtal i ett sådant tidigt skede av produktionen, vare sig beträffande nyproducerade bostadsrätter eller bostadsfastigheter. Utredningen har erfarit att hyrköpsavtal på försök har erbjudits av näringsidkare i ett tidigt skede av byggnationsprojekt, upp till ett år före det att lägenheterna var färdigställda. Att teckna hyrköpsavtal så lång tid före tillträdet ledde emellertid till att många hyrköpare hann säga upp avtalen och skaffa ett annat boende innan det var dags för tillträde.
Det kan också ifrågasättas om bostadsutvecklare kommer att se någon nytta med ett sådant affärsupplägg, eftersom hyrköparen inte är bunden av optionen under avtalstiden utan är fri att säga upp avtalet när som helst. Troligtvis kommer bostadsutvecklarna inte att tillämpa hyrköpsavtal i någon större utsträckning i ett tidigt skede av nyproduktionen. Däremot kan det eventuellt finnas intresse för
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
82
att sluta hyrköpsavtal i slutskedet av produktionen, det vill säga kort före inflyttningsstart.
För hyrköp av bostadsrätter innebär det att hyrsäljaren, för att kunna sluta avtal om framtida hyrköp, måste ha rätt att förfoga över hyrköpsobjektet redan i ett sådant tidigt skede. Det blir, som diskuteras ovan, en fråga mellan hyrsäljaren och den bostadsrättsförening som kommer att upplåta bostadsrätterna.
Utredningens bedömning är sammantaget att det inte finns anledning att begränsa hyrköpslagens tillämpningsområde till avtal som innebär ett omedelbart tillträde till bostaden. Det bör i stället finnas möjlighet att i ett tidigt skede ingå ett hyrköpsavtal. Ett sådant hyrköpsavtal kan ingås i förtid, för att gälla från och med bostaden blivit färdigställd och kan tillträdas. I vilken mån det kommer att finnas ett kommersiellt intresse hos parterna för att sluta hyrköpsavtal på förhand, det vill säga innan tillträde kan ske, får utvärderas i den praktiska tillämpningen.
5.3 Hyrköp inom ramen för omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter
Förslag: Hyrköp ska kunna användas av en hyresgäst och en
fastighetsägare inför ett förvärv av en ägarlägenhet inom ramen för ett omvandlingsförfarande enligt lagen om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter.
Utredningen föreslår en ny lag varigenom en fastighetsägare kan ta initiativ till att genom fastighetsbildning omvandla hyreslägenheterna i en byggnad till ägarlägenhetsfastigheter (se del I av betänkandet). Frågan är om det finns något faktiskt behov av en hyrköpslösning inom ramen för en sådan omvandling, givet de rättigheter som det föreslagna omvandlingsförfarandet ger hyresgästerna att köpa lägenheterna.
Den förmån som hyrköpsmodellen erbjuder i fråga om rätten att få nyttja bostaden under tiden som hyrköparen sparar ihop till köpeskillingen kan på sätt och vis sägas sakna relevans för de hyresgäster som berörs av omvandlingen. De kan i stället välja att bo kvar som hyresgäster på oförändrade hyresrättsliga villkor och sedan utnyttja sin rätt till förköp vid ett senare tillfälle. Hyresgästen har
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
83
alltså redan ensam nyttjanderätt till bostaden och därtill ett besittningsskydd för sin hyresrätt. Nyttjanderätten till lägenheten kan därmed sägas vara starkare än den nyttjanderätt som en hyrköpare har inom ramen för ett hyrköpsavtal. Därtill torde den hyra som är avtalad för hyresrätten troligtvis vara lägre än vad en hyrköpsavgift kan komma att uppgå till enligt ett hyrköpsavtal. En hyrköpsavgift föreslås kunna avtalas så att den storleksmässigt överstiger en skälig hyra för bostadslägenheten enligt 12 kap. JB (se kapitel 10).
En tänkbar nytta med ett hyrköpsavtal får, ur en förköpsberättigad hyresgästs synvinkel, i stället anses vara den säkerhet som optionen ger. Genom optionen får hyresgästen en avtalad rättighet att köpa ägarlägenhetsfastigheten. För den hyresgäst som inte har tillräckligt med pengar för att förvärva sin bostad när erbjudandet om köp av ägarlägenheten lämnas vid omvandlingstidpunkten, men som ser en möjlighet att förvärva bostaden vid en senare tidpunkt, skulle ett hyrköpsavtal kunna vara en ändamålsenlig lösning. Hyresgästen säkerställer därmed att ett förvärv faktiskt kan komma till stånd, när det kan ske och på vilka villkor. Omvandlingsförfarandet innehåller en svaghet ur hyresgästens perspektiv, nämligen att ett förvärv av ägarlägenheten enbart kan komma till stånd på fastighetsägarens initiativ. Efter det att omvandlingsförfarandet är genomfört så har fastighetsägaren ingen skyldighet att erbjuda kvarvarande hyresgäster att köpa bostäderna annat än när de enskilda ägarlägenheterna ska säljas till någon annan.
Med en avtalad option ges också en bättre förutsebarhet i fråga om vilket pris som bostaden kan förvärvas för, jämfört med att en hyresgäst skulle bevaka sin förköpsrätt enligt den föreslagna lagen om omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter. Det pris som en fastighetsägare ska erbjuda hyresgästen att köpa bostaden för enligt sin hembudsskyldighet ska enligt omvandlingslagen endast motsvara vad han eller hon erbjuder en utomstående köpare att förvärva lägenheten till. Marknadsvärdet kan ju öka betydligt under tiden som förflutit sedan omvandlingstidpunkten. I ett sådant fall kan en option med ett i förväg bestämt pris gynna hyresgästen.
För en fastighetsägare som inte får alla ägarlägenheter sålda i samband med omvandlingen kan hyrköpsmodellen utgöra en förmånlig lösning, då den ger en förutsebarhet och möjlighet att planera för framtiden. För fastighetsägaren kan hyrköp dessutom utgöra ett ekonomiskt bättre alternativ med hänsyn till möjligheten att ta
Hyrköpslagens tillämpningsområde SOU 2024:83
84
ut en hyrköpsavgift, eftersom denna skulle kunna avtalas att uppgå till ett högre belopp än den hyra som får tas ut enligt 12 kap. JB. Möjligheten att använda omvandling till ägarlägenheter i kombination med hyrköpsavtal skulle alltså kunna utgöra grund för affärsmässigt bärkraftiga upplägg.
Det föreslagna omvandlingsförfarandet kommer emellertid troligtvis att användas av fastighetsägare som är positivt inställda till att sälja bostadslägenheterna till hyresgästerna. Möjligheten för en hyresgäst att få förvärva sin lägenhet från fastighetsägaren efter omvandlingen kan därför som utgångspunkt antas vara god. Det kan därför ifrågasättas om en hyresgäst kommer att betrakta optionen enligt ett hyrköpsavtal som tillräckligt attraktiv för att säga upp sin hyresrätt och i stället ingå ett hyrköpsavtal till en högre kostnad.
Utredningen ser med anledning av det sagda att hyrköp kan vara en gångbar modell för förvärv även vid omvandling, även om sådana avtal troligtvis kommer att användas i begränsad utsträckning. Omvandlingsförfarandet i dess föreslagna form framstår som förenligt med en lagreglerad hyrköpsmodell. Utredningen ser inte några hinder mot att fastighetsägaren förenar ett erbjudande om köp av ägarlägenhetsfastigheten, enligt det förfarande som föreslås, med ett kompletterande hyrköpserbjudande.
Det föreslagna omvandlingsförfarandet bedöms inte heller förhindra att ett utomstående fastighetsbolag, i överenskommelse med hyresgästen, köper ägarlägenhetsfastigheten av den ursprungliga fastighetsägaren och upplåter nyttjanderätten till lägenheten till hyresgästen genom ett nytecknat hyrköpsavtal, med option för hyresgästen att förvärva ägarlägenhetsfastigheten vid ett senare tillfälle.
Det saknas skäl att särskilt anvisa hyrköp som en standardiserad avtalslösning inom omvandlingsförfarandet. Däremot bör reglerna inte förhindra att parterna använder sig av en sådan modell, om och när de ser fördelar med den.
Ett ingånget hyrköpsavtal mellan hyresgästen och fastighetsägaren bör medföra att det ursprungliga hyresförhållandet upphör, med följden att hyresgästen inte innehar hyresrätten på samma hyresvillkor som före omvandlingen (jämför avsnitt 7.2 i del I av betänkandet).
SOU 2024:83 Hyrköpslagens tillämpningsområde
85
5.4 Hyrköp av tomträtt ska inte regleras i lagen
Förslag: Lagen ska inte vara tillämplig på hyrköpsavtal som
ingås beträffande bostäder som är uppförda på mark som innehas med tomträtt.
Nyttjanderätten till en fastighet som tillhör staten eller en kommun, eller som annars är i allmän ägo, får upplåtas som tomträtt. Nyttjanderätten upplåts under obestämd tid mot en årlig så kallad tomträttsavgäld.
En tomträttshavare har en vidsträckt rätt att använda fastigheten som sin egen. Tomträttshavaren kan pantsätta tomträtten, vidareupplåta den och även överlåta den fritt. Därmed skulle i och för sig inget hindra att en tomträttshavare ingår ett hyrköpsavtal gällande exempelvis en tomträtt med ett småhus. En option skulle då kunna innefatta att överlåta tomträtten med det bostadshus som är byggt på marken.
Det framstår emellertid som att en sådan konstruktion i ekonomiskt hänseende riskerar att bli onödigt svåröverblickbar för hyrköparen, framför allt med hänsyn till den tomträttsavgäld som omförhandlas med jämna mellanrum och vars storlek påverkar marknadsvärdet på tomträtten.
Vidare innehas tomträtter med småhus som regel enbart av privatpersoner. Ett hyrköpsavtal mellan två privatpersoner omfattas inte av lagens tillämpningsområde. Därmed framstår det faktiska användningsområdet – eller behovet av hyrköp i fråga om tomträtt – som mycket begränsat. Utredningens sammantagna bedömning är att den föreslagna hyrköpslagen inte bör omfatta hyrköp av tomträtter.
87
6 Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion
6.1 Ett föravtal till förvärvet av bostaden
Hyrköpslagen är avsedd att ta sikte på enbart själva hyrköpsavtalet, det vill säga parternas avtalsförhållande fram till det att de genomför överlåtelsen. Hyrköparens förvärv av fastigheten eller bostadsrätten regleras enligt befintliga regler om dessa överlåtelser. För köp av fastighet blir 4 kap. JB tillämpligt och beträffande övergång av bostadsrätt gäller 6 kap. BRL. De rättsliga förutsättningarna skiljer sig inte åt med anledning av att förvärvet har föregåtts av ett hyrköp.
Syftet med ett hyrköpsavtal är att möjliggöra konsumentens framtida förvärv av bostaden. Hyrköpsavtalet ska alltså utgöra ett slags föravtal till det faktiska förvärvet. Avtalsförhållandet fram till dess att antingen ett förvärv kommer till stånd eller avtalet upphör av andra orsaker måste med den utgångspunkten regleras på ett ändamålsenligt sätt.
6.2 En ramlag med ett grundläggande skydd och utrymme för avtalsfrihet
Förslag: Lagen om hyrköp av bostad ska utgöra en ramlag som
slår fast de grundläggande formella förutsättningarna för utformningen av ett hyrköpsavtal. Avtalsvillkoren ska i materiellt hänseende kunna utformas fritt av parterna, med vissa begränsningar till skydd för konsumenten.
Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion SOU 2024:83
88
Ett hyrköpsavtal kan få en stor ekonomisk betydelse för en privatperson. Det medför ett behov av ett grundläggande skydd för hyrköparen såväl vid avtalets ingående som under avtalsförhållandet.
Samtidigt bör lagens modell kunna användas vid många olika slags hyrköpsavtal, avseende såväl nyproducerade bostäder som bostäder som säljs på successionsmarknaden. Bostäderna som är föremål för avtalen kan skilja sig åt mycket i fråga om skick och behov av underhåll. De faktiska förutsättningarna kan därmed variera stort mellan olika avtal. Det medför att lagen måste ge utrymme för ett stort mått av avtalsfrihet, så att parterna kan anpassa avtalsvillkoren efter förutsättningarna i det enskilda fallet.
En avvägning måste därmed göras av behovet av en vidsträckt avtalsfrihet gentemot behovet av ett grundläggande skydd för hyrköparen i egenskap av den svagare parten.
Det framstår som ändamålsenligt att hyrköpslagen enbart bestämmer en yttre ram för utformningen av hyrköpsavtal. Den yttre ramen utgörs av formkrav för avtalet och vissa grundläggande skyddsbestämmelser för hyrköparen. Inom denna ram tillåts ett stort mått av avtalsfrihet för att hyrköp ska kunna erbjudas av skilda näringsidkare utifrån deras olika affärsmodeller. Lagen blir därmed normerande i fråga om avtalets form och struktur men föreskriver inte några mer ingående materiella regler för avtalsvillkorens utformning i fråga om exempelvis pris, optionens längd etc.
Som en del av ett grundläggande skydd för hyrköparen bör lagen också, vilket utvecklas vidare nedan, innehålla krav på klar och tydlig information till konsumenten gällande avtalets innebörd.
6.3 Hyrköpslagen blir tillämplig om avtalet uppfyller lagens grundläggande kriterier
Förslag: Hyrköpslagen ska vara tillämplig på sådana avtal som
uppfyller vissa grundläggande kriterier för ett hyrköpsavtal.
Lagen ska vara tvingande till hyrköparens – konsumentens – förmån. Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i hyrköpslagen är till nackdel för hyrköparen ska vara utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion
89
6.3.1 Lagen ska vara omedelbart tillämplig på ett hyrköpsavtal
Konsumentskyddsregler förekommer inom förmögenhetsrättens område i ett flertal olika regelverk, i syfte att ge konsumenten ett rimligt skydd vid en tvist med en näringsidkare som han eller hon har ingått ett avtal med. I viss mån erbjuds ett avtalsrättsligt skydd genom allmänna regler, som ger möjlighet att underkänna eller jämka oskäliga avtalsvillkor. En välkänd regel i sammanhanget är den så kallade generalklausulen i 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, nedan avtalslagen.
Till stor del upprätthålls dock konsumentskyddet med stöd av den särskilda konsumentskyddslagstiftning som på vissa sakområden ställer upp tvingande regler till konsumentens förmån. Det som de flesta konsumentavtalsregler har gemensamt är att om ett avtal uppfyller förutsättningarna i lagen så blir vissa tvingande regler direkt tillämpliga på avtalet. Det får till följd att vissa formkrav i förekommande fall gäller och att lagens regler utgör ett minimiskydd för konsumenten vid tvist om ett avtalsvillkors tolkning eller giltighet.
En lagreglerad modell för hyrköp bör vara uppbyggd på samma sätt. Det innebär att om ett avtal uppfyller förutsättningarna för att utgöra ett hyrköpsavtal enligt lagens grundläggande kriterier så ska lagens regler bli tillämpliga på avtalet. I likhet med vad som gäller för andra konsumentavtal – och hyresavtal – bör parterna inte kunna förfoga över hyrköpslagens tillämplighet. Lagens regler bör ovillkorligen tillämpas på avtalet. Det får till följd att parterna blir bundna av lagens krav på hur avtalet ska utformas och vad det ska innehålla.
Hyrköp förekommer emellertid som ett slags affärsupplägg inom andra egendomsslag än bostäder. Vidare förekommer varianter av hyrköp mellan såväl privatpersoner som näringsidkare. Därtill finns det avtalskonstruktioner som benämns eller marknadsförs som hyrköp trots att de är uppbyggda genom andra juridiska lösningar. En lösning som föreskriver att hyrköpsavtal av andra slag än de som omfattas av den nya lagen är otillåtna bör därför inte föreslås. Det skulle stå i strid med behovet av avtalsfrihet och flexibla lösningar såväl på bostadsmarknaden som inom andra affärsområden. Däremot bör lagens modell tydligt kunna särskiljas från andra former av liknande upplåtelsemodeller. Syftet med att införa en lag-
Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion SOU 2024:83
90
reglerad modell är att skapa en avtalsmodell som är tydlig, förutsebar och attraktiv för marknadens aktörer.
6.3.2 Lagen ska vara tvingande till hyrköparens förmån
I likhet med hur andra konsumentavtalslagar fungerar så bör en hyrköpslag ställa upp tvingande regler till konsumentens förmån. Lagens bestämmelser utgör ett slags minimiskydd för hyrköparen, och parterna ska inte kunna avtala om villkor som avviker från lagens bestämmelser till nackdel för denne. Däremot bör parterna vara fria att avtala om mer förmånliga villkor för hyrköparen än vad lagen föreskriver.
Bedömningen av om det enskilda avtalsvillkoret är mer förmånligt än lagregeln bör göras på samma sätt som vid tillämpningen av tvingande regler i exempelvis konsumentköplagen (2022:260) och konsumenttjänstlagen (1985:716). Det bör alltså inte bli fråga om en helhetsbedömning av avtalet eller en avvägning mellan hyrköparens eftergifter i ett avseende för mer förmånliga villkor i ett annat avseende.
Enligt konsumentköplagen gäller att när en rättighet eller skyldighet har aktualiserats i det enskilda fallet kan konsumenten – inom ramen för bland annat 36 § avtalslagen – med bindande verkan avstå från det skydd lagen ger. Lagens tvingande skydd avser alltså enbart avtalsvillkoren vid avtalets ingående (se prop. 1989/90:89 s. 66 och prop. 1984/85:110 s. 156). Enligt utredningens mening måste samma princip gälla på de tvingande regler som föreslås för hyrköpsavtal.
6.4 De grundläggande kriterier som bör konstituera ett hyrköpsavtal
Förslag: Ett avtal ska anses vara ett hyrköpsavtal i lagens mening
om avtalet innebär att en näringsidkare genom en option utfäster sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en bostad till en konsument och samtidigt upplåter bostaden till nyttjande mot ersättning åt konsumenten fram till dess att tiden för utfästelsen löper ut.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion
91
6.4.1 Det ska vara ett avtal mellan en näringsidkare och en konsument
Om lagen ska utgöra ett tvingande regelverk till skydd för konsumenten så måste det tydligt slås fast under vilka förutsättningar som ett avtal ska utgöra ett hyrköpsavtal i lagens mening.
Som anges ovan i avsnitt 5.1 så ska lagen vara begränsad till avtal som ingås mellan näringsidkare och konsument. För att ett avtal ska utgöra ett hyrköpsavtal så ska det alltså krävas att hyrköparen agerar i egenskap av konsument och att den part som upplåter bostaden gör det i egenskap av näringsidkare.
I Sverige finns inget enhetligt konsumentbegrepp. Kraven för att räknas som konsument skiljer sig åt mellan olika regelverk. Inom de vanligast förekommande konsumentavtalslagarna har det emellertid utvecklats en likalydande konsumentdefinition (se bland annat 1 kap. 2 § konsumentköplagen). Med konsument avses i dessa sammanhang en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.
Inte heller näringsidkarbegreppet är enhetligt definierat i svensk rätt. Enligt exempelvis konsumentköplagens definition är en näringsidkare en fysisk eller juridisk person som handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten.
Enligt utredningens bedömning bör samma begrepp användas i hyrköpslagen och tillämpas på motsvarande sätt som i de angivna konsumentlagarna.
Det innebär bland annat att det inte ska ställas krav på att en näringsidkare ska vara en juridisk person, även om detta torde vara det vanligast förekommande i hyrköpsavtal. För att avgöra om en person är näringsidkare i hyrköpslagens mening får man i stället se till hur avtalet är förknippat med personens näringsverksamhet. Det kan uppstå komplicerade gränsdragningar om en fysisk person upplåter en bostad inom ramen för ett hyrköpsavtal. Eftersom den fastighet eller bostadsrätt som är föremål för avtalet inte kan utgöra personens egen bostad utan enbart är att se som en inkomstkälla så torde regelmässigt hyrköpsavtalet vara att betrakta som en rättshandling i samband med näringsverksamhet vid tillämpning av lagen.
I betänkandet används begreppen hyrsäljare och hyrköpare för att beteckna den näringsidkar- respektive konsumentpart som ingår ett hyrköpsavtal. Samma begrepp bör definieras i lagen.
Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion SOU 2024:83
92
6.4.2 Hyrköpsavtalet ska avse en bostad
Ett hyrköpsavtal enligt den föreslagna lagen ska avse en bostad åt konsumenten.
Det innebär för bostadsrätters vidkommande att tillämpningsområdet är avgränsat till bostadsrätter till bostadslägenheter. I 1 kap. 6 § BRL görs en avgränsning mellan sådana lägenheter och lokaler. Samma avgränsning bör gälla enligt hyrköpslagen.
En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet (se 1 kap. 1 a § första stycket 3 JB). Att ett hyrköpsavtal kan avse en ägarlägenhetsfastighet framstår därmed som självklart och det torde avseende en sådan fastighet inte vara svårt att avgränsa i avtalet vad hyrköpsobjektet utgör.
I övrigt kan fast egendom bli föremål för ett hyrköpsavtal om exempelvis en villa som är uppförd på en fastighet upplåts tillsammans med en option. Det avgörande är att villan är en privatbostad, det vill säga att den helt eller till övervägande del används som bostad.
Det kan även bli fråga om hyrköp av en del av en befintlig fastighet, om parternas avsikt är att tomten ska styckas av och en hyrköpare ska förvärva ett bostadshus som är uppfört på en del av fastigheten.
Med hänsyn bland annat till optionens giltighet bör det i hyrköpsavtalet tydligt preciseras vilken fastighet det är fråga om. Om avtalet gäller en kommande avstyckad fastighet måste det tydligt anges hur fastigheten kommer att vara utformad. Detsamma gäller om ett hyrköpsavtal ingås beträffande en bostadslägenhet som ska omfattas av en omvandling till ägarlägenhetsfastighet enligt den i del I av betänkandet föreslagna omvandlingslagen.
I betänkandet används begreppet hyrköpsobjekt för den bostad som är föremål för ett hyrköpsavtal. Samma begrepp bör definieras i lagen.
6.4.3 En option och en nyttjanderätt till bostaden
För att ett avtal ska klassificeras som ett hyrköpsavtal enligt den föreslagna hyrköpslagen så måste avtalet vidare innehålla två grundläggande avtalsmoment, vilka ska utgöra kärnan i ett hyrköpsavtal.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets grundläggande konstruktion
93
Dessa två grundstenar i hyrköpet utgörs av optionen som ger hyrköparen en rätt att förvärva bostaden, och upplåtelsen av nyttjanderätten under tiden som optionen gäller. Vad dessa avtalsmoment närmare innebär utvecklas i följande kapitel.
Om ett avtal är uppbyggt i enlighet med de angivna avtalsmomenten så bör avtalet ovillkorligen falla inom hyrköpslagens tillämpningsområde. Lagen föreslås inte träffa redan ingångna avtal men efter hand kommer lagens förekomst sannolikt att skapa en likformighet beträffande hyrköpsavtalens utformning på bostadsmarknaden.
95
7 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
7.1 Optionen inom ramen för ett hyrköpsavtal
Förslag: Ett hyrköpsavtal ska innehålla en bindande utfästelse
från hyrsäljaren till hyrköparen om rätt för denne att inom en angiven tid förvärva den bostad som är föremål för hyrköpsavtalet (hyrköpsobjektet).
Optioner gällande förvärv av såväl fast egendom som bostadsrätter ska kunna ingås med bindande verkan om optionen ställs ut inom ramen för ett hyrköpsavtal enligt hyrköpslagen.
Enbart optioner som är ensidigt bindande för hyrsäljaren ska vara tillåtna enligt lagen.
En option ska vara tidsbegränsad. Det ska däremot inte föreskrivas någon gräns för hyrköpsavtalets längd – och därmed inte heller någon gräns för optionstidens längd.
7.1.1 Optioner ger rättighet till ett framtida förvärv
Den ena av hyrköpsavtalets två grundpelare (se föregående kapitel) utgörs av den så kallade optionen avseende det framtida förvärvet av bostaden.
Option är ett begrepp för rätten att i framtiden få köpa egendom eller sälja tillgångar. Den som tecknat optionen – innehavaren – har rätten, men inte skyldigheten, att köpa eller sälja en tillgång fram till eller vid en given tidpunkt i framtiden till ett förutbestämt pris. Utfärdaren av optionen har i sin tur skyldigheten att genomföra affären om innehavaren väljer att utnyttja sin rätt. Däremot har utfärdaren inte någon rättighet att driva igenom affären. Optioner,
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
96
eller optionsavtal, förekommer i skiftande sammanhang. Den vanligast förekommande formen av optioner är inom handel med aktier och andra finansiella instrument.
Det som i regel kännetecknar ett optionsavtal är att det endast är optionsinnehavaren som kan kräva att avtalet fullföljs. Som huvudregel är rättigheten bestämd till ett i förväg bestämt pris, vilket gör att optionen ofta kan sägas ha ett värde i sig. För denna rätt betalar köparen vanligtvis en premie, som ett slags ersättning för den risk som utfärdaren åtagit sig genom att förbinda sig att köpa eller sälja viss egendom till ett bestämt pris.
Ofta gäller en löptid för optionen som innebär att optionsinnehavaren vid en viss tidpunkt eller inom en viss tidsrymd måste meddela om han eller hon vill ta optionen i anspråk (Ramberg och Ramberg, 2022, s. 97). Om innehavaren inte utnyttjar sin rättighet före avtalstidens utgång så upphör optionsavtalet att gälla och optionen anses förfallen.
Om optionen infrias så ingår parterna ett köpeavtal. Optionsavtalet i sig medför alltså inte någon överlåtelse. I stället är det fråga om två separata avtal som följer på varandra.
7.1.2 Optioner gällande förvärv av fast egendom är inte tillåtna
Ett avtal om ett framtida förvärv av fast egendom har sedan lång tid tillbaka i svensk rätt inte tillmätts någon rättsverkan, även om utfästelsen om att överlåta fast egendom haft skriftlig form. Denna rättsgrundsats framgår inte uttryckligen av lag men har upprepade gånger slagits fast i praxis (se bland annat rättsfallen NJA 1977 s. 509, NJA 2002 s. 467 och NJA 2020 s. 723) och även uttalats i förarbetena till JB (prop. 1970:20 del B 1 s. 127).
Bakgrunden till principen om att utfästelser om att i framtiden sälja en fastighet saknar rättsverkan anses i praxis huvudsakligen utgöras av den så kallade ömsesidighetsprincipen. Ömsesidighetsprincipen innebär att avtalsparternas bundenhet av en fastighetsöverlåtelse inträder samtidigt (se rättsfallen NJA 2000 s. 747 I och II). Äganderättsövergången sker samtidigt som avtalet sluts och någon obligationsrättslig bundenhet anses inte kunna uppstå förrän en sakrättsligt giltig överlåtelse skett.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
97
Optionsavtal har vidare ansetts kunna skapa osäkerhet i äganderätten, med ogynnsamma verkningar bland annat för fastighetsomsättningen och kreditgivningen (prop. 1970:20 del B 1 s. 22–24). Det har i praxis uttalats att principen om att utfästelser om att i framtiden sälja en fastighet saknar rättsverkan även har sin grund i en önskan om att undgå långvariga sakrättsliga belastningar på fastigheter (se rättsfallet NJA 1998 s. 610).
Optionsavtal gällande fast egendom är alltså som huvudregel inte giltiga i svensk rätt. Högsta domstolen har slagit fast att undantag från principen gäller för utfästelser gällande benefika överlåtelser av fast egendom (se bland annat rättsfallet NJA 1981 s. 897) och vissa familjerättsliga fång (se bland annat rättsfallet NJA 1990 s. 18).
7.1.3 Optioner förekommer gällande förvärv av bostadsrätter
I motsats till vad som gäller för fast egendom är utgångspunkten att optionsavtal avseende lös egendom – vilket bostadsrätter utgör – är bindande.
Det finns inga lagstadgade regler för optionsavtal gällande upplåtelse eller överlåtelse av bostadsrätter. I rättsfallet NJA 1992 s. 66 slog Högsta domstolen fast att ett optionsavtal beträffande överlåtelse av bostadsrätt är bindande om det upprättas i skriftlig form. Som skäl för att uppställa ett sådant krav angavs att BRL:s skriftlighetskrav gällande överlåtelser av bostadsrätt annars skulle urholkas på ett inte godtagbart sätt, eftersom ett muntligt optionsavtal då skulle binda säljaren lika starkt som ett köpeavtal som uppfyller lagens formkrav.
Högsta domstolen slog vidare i NJA 2001 s. 75 fast att ett avtal upprättat i skriftlig form avseende överlåtelse av en ännu inte upplåten bostadsrätt var bindande mellan parterna. I fallet uppfyllde avtalet gällande den framtida överlåtelsen samtliga i BRL uppställda krav på ett överlåtelseavtal. Enligt domstolen förelåg inte något hinder på den grunden att lägenheten ännu inte var upplåten med bostadsrätt, eftersom det för lös egendom i allmänhet gäller att bindande avtal om överlåtelse kan ingås avseende egendom som ännu inte finns eller i vart fall ännu inte ägs av överlåtaren.
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
98
7.1.4 Optioner bör kunna ställas ut med bindande verkan inom ramen för hyrköpsavtal
Hyrköpsavtal bygger på att en bindande utfästelse kan ges av hyrsäljaren i fråga om en framtida överlåtelse. Den rådande principen inom fastighetsrätten synes därmed utgöra ett reellt hinder mot avtalsmodellens användning och legitimitet. De aktörer som i dag erbjuder hyrköpsavtal avseende fast egendom på bostadsmarknaden har valt att ställa ut optioner trots att utfästelsen inte kan göras gällande rättsligt. Problematiken hanteras bland annat genom att hyrsäljaren åtar sig att betala ett slags vite för det fall bolaget inte skulle stå fast vid sin utfästelse. I övrigt hänvisas allmänt till avtalsrättsliga grundprinciper om att ”avtal ska hållas”. I utredningens kontakter med befintliga hyrköpsaktörer har behovet av att kunna ingå bindande optionsavtal påtalats.
Det är därför av avgörande betydelse att det blir möjligt att ingå bindande utfästelser om framtida förvärv av bostaden för att en hyrköpsmodell ska kunna etablera sig som ett alternativ till de traditionella bostadsförvärven. Det innebär givetvis också en större trygghet för konsumenten om optionen rättsligt går att göra gällande mot hyrsäljaren. Det medför också att hyrsäljaren får större legitimitet i fråga om att ta ut avgifter för avtalet eller ställa upp andra villkor för sin utfästelse. Därigenom kan en balans mellan parternas avtalsprestationer uppnås.
Det är naturligtvis samtidigt av vikt att regelverket kring fastighetsöverlåtelser inte urholkas och att införandet av hyrköp inte gör skyddet för bland annat tredje män och kreditgivare svagare. Ett argument som har framförts mot att tillåta optioner är att formkraven för fastighetsöverlåtelser skulle kunna urholkas om ett optionsavtal kan leda till samma rättsverkningar som ett formenligt köpeavtal (se rättsfallet NJA 2012 s. 1095).
Utredningen bedömer emellertid att ett lagfäst undantag inom ramen för den lagreglerade modellen för hyrköpsavtal inte kommer att få sådana konsekvenser. Det är fråga om en mycket specifik avtalsform som är förenad med relativt ingående formkrav. De föreslagna reglerna syftar till att avtalets rättsverkningar tydliggörs för såväl konsumenten som utomstående. Av avtalet ska det framgå tydligt för såväl parterna som för tredje man vem som innehar äganderätten till fastigheten och vem som har rätten att köpa den vid en viss tid-
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
99
punkt. Någon risk för osäkerhet gällande ägandeförhållandena synes därmed inte uppkomma.
Som framgår nedan av kapitel 13 föreslår utredningen vidare att ett hyrköpsavtal ska antecknas i fastighetsregistret. En sådan anteckning av avtalet bidrar ytterligare till en synbarhet för utomstående gällande vilka rättigheter som belastar fastigheten på grund av hyrköpsavtalet. Anteckningen om hyrköpsavtalet ska ligga kvar så länge avtalet gäller.
Ett hyrköpsavtals formkrav i kombination med en registrering som gör optionen synlig för tredje man bör i tillräcklig utsträckning förebygga risken för otydliga äganderättsövergångar. Detta knyter i sig an till det övergripande syftet med att skapa en lagreglerad modell för överlåtelsen, nämligen att skapa en tydlighet och förutsebarhet för såväl avtalsparterna som tredje man angående vad ett hyrköp innebär i fråga om äganderätten till fastigheten.
Hyrköp enligt den föreslagna lagreglerade modellen torde inte leda till någon markant ökning av antalet fastighetstransaktioner, inte heller till hastiga, oöverlagda fastighetsöverlåtelser.
Utredningen bedömer alltså sammantaget att det finns skäl att föreslå ett avsteg från den grundläggande principen om att optionsavtal inte tillåts i fråga om försäljning av fast egendom. Det främsta argumentet för detta är att undantaget enbart kommer att gälla inom ramen för en klar och tydligt avgränsad avtalsmodell – hyrköp enligt den föreslagna hyrköpslagen.
För annan egendom än fast egendom är, som framgår ovan, utgångspunkten redan i dag att optionsavtal är bindande. Med utgångspunkt i gällande rätt så torde alltså ett skriftligt hyrköpsavtal gällande överlåtelse av bostadsrätter inte föranleda några problem.
7.1.5 Optionen bör vara ensidigt bindande
Utredningen har övervägt om det inom ramen för en hyrköpslag ska finnas möjlighet för parterna att sluta avtal om framtida förvärv av bostaden med bindande verkan även för hyrköparen. En sådan ordning skulle emellertid vara svårförenlig med ett grundläggande skydd för hyrköparen. En bundenhet över en längre tid skulle kunna vara förenad med omfattande ekonomiska risker för hyr-
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
100
köparen. Sannolikt skulle omfattande regler behövas för att åstadkomma ett tillräckligt skydd.
Det har inte framkommit att sådana bindande avtal är av intresse för aktörerna på bostadsmarknaden. I samtliga befintliga hyrköpsmodeller är avtalet uppbyggt kring just en ensidig option, en möjlighet, för hyrköparen. Endast i någon modell innehåller hyrköpsavtalet villkor om ett slags vite som hyrsäljaren har rätt att ta ut från hyrköparen för det fall denne väljer att inte köpa bostaden i enlighet med optionen.
Enligt utredningens bedömning bör en lagreglerad modell för hyrköpsavtal bygga på en ensidigt bindande utfästelse från hyrsäljaren om att överlåta bostaden till hyrköparen. Det bör alltså inte vara tillåtet med villkor som hindrar hyrköparen från att säga upp hyrköpsavtalet under en del av eller hela avtalstiden.
I detta ligger att det inte bör vara tillåtet med sådana betungande villkor för hyrköparen att denne rent faktiskt förhindras att säga upp avtalet eller att låta bli att utnyttja optionen. Det bör till exempel inte vara möjligt att i hyrköpsavtalet föreskriva sanktioner, exempelvis i form av höga avgifter som en hyrköpare måste erlägga, om han eller hon inte fullföljer hyrköpsavtalet. En särskild aspekt av detta är att ett villkor om att hyrköpsavgiften ska avräknas från den köpeskilling som hyrköparen betalar för bostaden, om ett förvärv kommer till stånd, inte kan anses tillåtet. Annars skulle hyrköparen låsas till att fullfölja avtalet för att inte gå miste om den investerade summan. Detta utvecklas vidare i kapitel 10. Ett sådant villkor om att hyrköpsavgiften helt eller delvis ska avräknas från köpeskillingen får därtill anses utgöra ett villkor om att hyrköparen ska spara medel till förvärvet hos hyrsäljaren, vilket inte heller bör tillåtas (se kapitel 12).
Däremot förekommer det i vissa avtalsmodeller att optionen inte får tas i anspråk av hyrköparen förrän efter en viss angiven tid. Det binder på sätt och vis upp hyrköparen till hyrköpsavtalet under en tidsperiod. En sådan modell kan vara av intresse för en hyrsäljare då det medför en garanterad inkomst genom hyrköpsavgift och hyra under den tiden. Ur ett konsumentskyddshänseende kan det uppfattas som negativt. Å andra sidan torde hyrköparen enbart vara i undantagsfall ha intresse och förmåga att ta optionen i anspråk redan kort tid efter hyrköpsavtalets ingående. Under sådana omständigheter skulle en privatperson troligen välja att förvärva en bostad på traditionell väg.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
101
Vidare innebär en sådan lösning inte att en hyrköpare skulle vara förhindrad att säga upp hyrköpsavtalet med iakttagande av avtalad eller lagstadgad uppsägningstid. Det är alltså inte fråga om en bundenhet till avtalet som inte går att komma ifrån som hyrköpare. Utredningen bedömer därför att det inte ska finnas några hinder mot att i hyrköpsavtalet avtala om en tidigaste tidpunkt för att ta optionen i anspråk.
För att optionen ska utgöra en trygghet för hyrköparen bör den vara oåterkallelig för hyrsäljaren under avtalsperioden, så länge hyrköparen uppfyller sina förpliktelser enligt avtalet. Det innebär att hyrsäljaren endast under vissa omständigheter bör kunna säga upp hyrköpsavtalet, och därmed optionen, i förtid. Vilka dessa omständigheter är utvecklas i kapitel 12.
7.1.6 Optionen bör vara tidsbegränsad
Optioner är i de flesta fall tidsbegränsade. Giltigheten är antingen avtalad mellan parterna eller avhängig en särskild yttre omständighet, exempelvis en optionsinnehavares anställning i ett bolag.
Med hänsyn till att en option enligt den föreslagna modellen är ensidigt förpliktande för hyrsäljaren så framstår det som ändamålsenligt att hyrköpsavtal ska ingås för en begränsad tid. Det innebär att optionen ska gälla under en viss tidsperiod och att det inte ska gå att avtala att optionen gäller tills vidare. För den speciella avtalstyp som hyrköp utgör framstår det inte heller som att avtal på obestämd tid fyller någon verklig funktion. För en konsument kan ett i tiden obegränsat avtal visserligen framstå som förmånligt eftersom det skulle kunna innebära en nyttjanderätt på obestämd tid. För den som söker en sådan är emellertid inte hyrköp den mest ändamålsenliga avtalslösningen med hänsyn till att ett sådant avtal som regel medför en högre månadskostnad än ett vanligt hyresavtal för en motsvarande bostad. Optioner enligt den föreslagna lagen bör alltså enbart kunna gälla för viss angiven tid.
Hyrköpsavtalets samtliga avtalsmoment ska hänga ihop med varandra. Utredningen föreslår att avtalet i sin helhet ska vara tidsbegränsat, vilket framför allt får verkningar på den nyttjanderätt som upplåts till bostaden under avtalstiden. Se vidare kapitel 8 och 11 om utredningens överväganden i den delen.
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
102
7.1.7 Avtalsfrihet bör råda i fråga om optionens längd
Inga särskilda partshänsyn överväger
En fråga som utredningen haft att ta ställning till är om det bör gälla några tidsgränser för hur lång tid som hyrköpsavtal ska kunna ingås på.
Bland befintliga hyrköpsmodeller förekommer en stor variation i fråga om optionens längd. I samtliga modeller så kan emellertid hyrköparen välja att förvärva bostaden före optionstidens utgång.
Långa avtalstider kan visserligen framstå som osäkra med hänsyn till att såväl parternas egna förutsättningar som läget på bostadsmarknaden kan förändras under avtalets löptid. Eftersom hyrköpsavtalet inte är bindande för hyrköparen så kan utredningen emellertid inte se att en lång bindningstid i sig skulle medföra några särskilda risker ur ett konsumentperspektiv. Det kan tvärtom i vissa fall ligga i hyrköparens intresse att kunna avtala om en lång optionstid, för att få längre tid på sig att spara ihop till köpeskillingen. I de fall där ett hyrköpsavtal gäller en större bostad så som en villa så kan en längre sparhorisont vara nödvändig för att hyrköparen ska ha en reell möjlighet att förvärva bostaden.
Däremot kan det framstå som mindre attraktivt för en näringsidkare att ställa ut optioner som gäller under en längre tid. Det grundläggande syftet med ett hyrköpsavtal torde ju vara att få egendomen såld. Utredningen föreslår visserligen inte att det ska finnas något förbud för en näringsidkare att avyttra hyrköpsobjektet under tiden som hyrköpsavtalet löper (se kapitel 11). Däremot är vårt förslag att ett hyrköpsavtal ska vara giltigt gentemot en ny ägare till hyrköpsobjektet, för att den bindande optionen inte ska kunna åsidosättas genom att objektet överlåts. Att en fastighet eller bostadsrätt är belastad med ett hyrköpsavtal, som dels innebär att en hyrköpare har nyttjanderätten till bostaden, dels innebär att hyrköparen har rätt att begära att överlåtelse sker, kan förmodas ha en negativ inverkan på bostadens marknadsvärde i förhållande till utomstående köpare. Därför är det sannolikt att hyrköpsobjektet inte överlåts av hyrsäljaren under avtalstiden, annat än om särskilda omständigheter föranleder en försäljning.
En särskild aspekt av en lång optionstid är att den hyrköpsavgift (se kapitel 10) som hyrsäljaren kan vilja ta ut av hyrköparen kan tänkas bli högre än vid korta optionstider. Det hör samman med att
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
103
hyrsäljaren behöver få täckning för den risk som är förknippad med en långvarig option. Alltför höga avgifter verkar naturligtvis hämmande på en konsuments vilja att ingå ett hyrköpsavtal. På så vis kan marknadskrafterna på ett självreglerande sätt motverka förekomsten av alltför långa optionstider.
Mot denna bakgrund finns det ur parternas synvinkel inte skäl att föreslå någon lägsta eller högsta gräns för hur lång tid ett hyrköpsavtal ska kunna gälla.
Andra aspekter i fråga om optionens längd
Preskription av optioner
En omständighet som bör beaktas är det faktum att hyrsäljarens utfästelse enligt hyrköpsavtalet kan bli föremål för preskription, om avtalet löper längre än tio år. Enligt 2 § preskriptionslagen (1981:130) preskriberas en fordran tio år efter tillkomsten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Det saknas praxis i fråga om just preskription av optionsrätter. Av vad som framgår av doktrinen på området torde emellertid lösningsrätter så som förköpsrätter eller optionsrätter vara föremål för preskription. Det faktum att ett optionsavtal skulle vara tidsbestämt, det vill säga att parterna har avtalat att optionen ska gälla fram till ett visst datum, synes inte göra någon skillnad i detta avseende (Lindskog, 2021, s. 108 och s. 688 f.) Det innebär att den fordran som hyrköparen har på hyrsäljaren enligt hyrköpsavtalet, det vill säga anspråket på att få köpa bostaden i enlighet med optionen, skulle kunna förlora sin verkan mot hyrsäljaren tio år efter fordrans tillkomst, om ingen åtgärd vidtas under tioårsperioden för att bryta preskriptionen. En sådan risk vore givetvis mycket ofördelaktig för hyrköpsmodellens funktion att hjälpa privatpersoner till sitt första ägda boende.
Om preskriptionen avbryts innan preskription inträder så börjar en ny preskriptionsfrist löpa. Preskriptionsavbrott sker enligt 5 § första stycket 1 preskriptionslagen genom att gäldenären utfäster betalning, erlägger ränta eller amortering eller erkänner fordringen på annat sätt gentemot borgenären. I förevarande situation är hyrsäljaren att betrakta som gäldenär gentemot den som har rätt att kräva in anspråket, det vill säga hyrköparen. Att helt passivt låta optionsinnehavaren besitta den egendom som är föremål för
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
104
optionen torde enligt Lindskog inte i sig innebära något preskriptionsavbrott. Att däremot ta emot hyra eller annat handlande inom ramen för det avtal vari optionsrätten grundas kan medföra en preskriptionsbrytande verkan (Lindskog, 2021, s. 276). Som utredningens förslag är utformat ska hyrköparen erlägga en månatlig eller på annat sätt periodisk avgift för hyrköpsavtalet. Att hyrsäljaren tar emot avgiften torde ses som ett preskriptionsbrytande erkännande av hyrköpsavtalet.
Enligt utredningens bedömning är risken för att optionen enligt hyrköpsavtalet skulle preskriberas mycket liten. Det faktum att ett hyrköpsavtal skulle kunna vara föremål för preskription utgör därmed inte ett skäl att begränsa parternas avtalsfrihet i fråga om optionstidens längd.
Gällande begränsningar i fråga om upplåtelsetiden
En regel som skulle kunna medföra en praktisk gräns för parternas avtalsfrihet är 7 kap. 5 § första stycket JB, som uppställer maximitider för nyttjanderättsupplåtelser av fast egendom. I 7 kap. 5 § första stycket första meningen JB anges att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt inte är bindande längre än 50 år från det att avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är enligt andra meningen i samma stycke inte bindande längre än 25 år. Tanken bakom begränsningen av upplåtelsetiden är att lagstiftaren velat möjliggöra förändringar i fastighetens användning; ägaren bör inte vara bunden under alltför lång tid.
Den nyttjanderätt som ett hyrköpsavtal föreslås stadga under tiden som optionen gäller får klassificeras som ett slags nyttjanderätt enligt 7 kap. JB. Hyrköpsavtal kan därmed teoretiskt sett förhindras av att nyttjanderättsupplåtelsen inte längre är bindande mellan parterna efter att den i lagen uppställda tidsgränsen löpt ut. De i 7 kap. 5 § JB stadgade maximitiderna är emellertid så långa att de knappast kan tänkas bli aktuella i fråga om hyrköpsavtal. Hyrköpstider som sträcker sig upp mot 25 år framstår inte som förenliga med hyrköpets syfte att utgöra en instegsmodell för förvärv av bostäder och torde även av andra skäl vara oattraktiva för parterna. Utredningen bedömer därför att den lagfästa begränsningen av
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
105
nyttjanderätter inte utgör ett praktiskt problem. Det finns alltså inte något behov vare sig av att ändra reglerna i 7 kap. 5 § JB för att möjliggöra längre hyrköpsavtal eller att föreskriva ett förbud i lagen mot alltför långa hyrköpsavtal.
Risken för missbruk av avtalsformen
Ett argument mot en avtalsfrihet i fråga om optionens längd har bäring på en potentiell risk för att hyrköpssystemet skulle kunna missbrukas i syfte att kringgå kösystem för hyresrätter på vissa bostadsmarknader. Genom att sätta en mycket lång optionstid, utan reell partsvilja att den ska ianspråktas i framtiden, skulle parterna kunna skapa ett slags nyttjanderättsavtal till en bostad. Utredningen ser emellertid inte någon överhängande risk för att hyrköpsmodellen kommer att utnyttjas i ett sådant syfte. I vart fall skulle en begränsning i lagen av optionstidens längd knappast eliminera en dylik risk. Det saknas därför även ur denna aspekt skäl att införa en begränsning.
Ingen begränsning bör föreskrivas gällande optionens längd
Sammanfattningsvis finns det enligt utredningens mening inte några skäl för att begränsa avtalsfriheten i fråga om optionens löptid.
Vilken avtalstid som bestäms i fråga om optionen påverkar utformningen av parternas övriga avtalsvillkor. Om exempelvis optionstiden är kort så torde i de flesta fall avtalas ett pris för köpet av egendomen som gäller oförändrat under avtalstiden. Optionstiden torde, som nämns ovan, även inverka på storleken på den hyrköpsavgift som hyrsäljaren tar ut för avtalet.
Optionstidens längd blir avgörande för hyrköpsavtalets giltighet i övrigt. Hyrköpsavtalet bör i sin helhet upphöra att gälla om optionen inte utnyttjas senast vid den angivna tidpunkten.
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
106
7.1.8 En förlängning av optionen är möjlig
I och med att utredningen inte föreslår att lagen ska föreskriva någon maximilängd på optionen så finns det givetvis en frihet för parterna att omförhandla avtalet och komma överens om en ytterligare optionstid (med nyttjanderätt till bostaden under optionens giltighet). För att utgöra ett giltigt avtal enligt den föreslagna lagen så måste parterna i så fall upprätta ett nytt skriftligt avtal med angivande av den nya avtalstiden och med iakttagande av övriga formkrav (jämför kapitel 9).
Det bör emellertid inte finnas någon generell rätt för en hyrköpare att begära att optionen förlängs. Om en hyrköpare till exempel inte har kunnat spara ihop medel till förvärvet under den tid som hyrköpsavtalet löpt, och hyrsäljaren bedömer att hyrköparen inte heller kommer kunna spara ihop pengar under en förlängd avtalstid, så bör hyrsäljaren inte vara tvungen att fortsätta avtalsförhållandet. En förlängning bör alltså kunna tillskapas enbart om båda parterna önskar det. När hyrköpsavtalet löper ut kan därmed hyrsäljaren välja att i stället sälja bostaden på annat håll.
7.2 Köpeskillingen för hyrköpsobjektet avgränsar optionen
Förslag: Hyrköpslagen ska inte innehålla några bestämmelser
om hur köpeskillingen för hyrköpsobjektet vid försäljningen ska fastställas. I den frågan ska avtalsfrihet gälla. Det ska inte heller uppställas något krav på att köpeskillingen fastställs till ett absolut belopp redan vid hyrköpsavtalets ingående. Det ska däremot framgå av hyrköpsavtalet hur den kommer att beräknas.
7.2.1 Avtalsfrihet bör gälla i fråga om köpeskillingen
Utköpspriset för bostaden är en av de viktigaste frågorna med avseende på skyddet för hyrköparen i egenskap av konsument. Det är avgörande för frågan om hyrköpsavtalet är värt att ingås eller inte. Givetvis är försäljningspriset i lika stor mån av avgörande för hyrsäljarens incitament att ingå ett hyrköpsavtal. Köpeskillingen för
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
107
bostaden måste alltså på något sätt fastställas redan vid hyrköpsavtalets ingående, även om själva förvärvet äger rum vid en senare tidpunkt.
Bland de avtalsmodeller som utredningen har tagit del av finns olika varianter på avtalsvillkor gällande köpeskillingen. I flera fall bestäms köpeskillingen till ett visst belopp redan vid hyrköpsavtalets ingående. I andra fall fastställs ett utgångsvärde på bostaden, vilket räknas upp årligen med användning av ett index. De index som enligt uppgift används är boprisindex för aktuellt område och konsumentprisindex. På så sätt kan utköpspriset räknas ut vid tidpunkten för förvärvet med utgångspunkt i det fastställa utgångsvärdet på bostaden. I några boköpsmodeller stadgas i avtalet att köpeskillingen för bostaden ska fastställas genom en marknadsvärdering som ska göras av en fastighetsmäklare. Ett sådant villkor har främst förekommit i fråga om så kallade delägarköp, se redogörelsen för boköpsmodellen HSB Dela i kapitel 3.
Vilken köpeskilling som är skälig för en viss bostad varierar givetvis helt beroende på bostadens förutsättningar och bostadsmarknaden i allmänhet vid tidpunkten. Övriga villkor i avtalet, såsom optionens längd, torde också påverka om parterna är villiga att avtala en köpeskilling till ett fastställt belopp eller ett utköpspris som kan regleras utifrån exempelvis boprisindex.
Mot bakgrund av det sagda så framstår det inte som praktiskt eller önskvärt att lagstiftningsvis slå fast hur köpeskillingen för hyrköpsobjektet får bestämmas. Det framstår inte heller som ändamålsenligt ur ett konsumentskyddsperspektiv. En reglering som låser parterna på ett sådant vis riskerar att drabba konsumenten på annat vis, genom höga avgifter för hyrköpsavtalet eller ytterst genom att möjligheterna till hyrköp sinar då näringsidkarna inte skulle vara intresserade av affärsmodellen. I och med att hyrköparen alltid har en möjlighet att frånträda avtalet utan att ta optionen i bruk så torde den ekonomiska risken för hyrköparen vara begränsad, även om avtalet föreskriver att utköpspriset kan regleras under avtalstiden. Avtalsfrihet bör alltså råda i fråga om hur köpeskillingen för hyrköpsobjektet bestäms.
Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen SOU 2024:83
108
7.2.2 Det är tillräckligt att det framgår av avtalet hur priset beräknas
Möjligheten till individuellt anpassade villkor om priset är värdefull ur ett konsumentperspektiv likaväl som för hyrsäljaren. Det viktiga är att det inte i hyrköpsavtalet lämnas oreglerat hur köpeskillingen bestäms, för det fall ett förvärv i enlighet med optionen sker. Avtal som lämnar frågan om priset för den aktuella varan öppen för parternas framtida överenskommelse torde inte kunna omfattas av begreppet option. Ett sådant avtal innebär ju att köpets tillkomst är beroende av att köparen och säljaren kommer överens om vilket pris som ska gälla, och därmed kan det inte sägas finnas en bindande utfästelse från säljaren (Johansson, 1998, s. 30). En angiven köpeskilling som hyrsäljaren är bunden av är alltså en förutsättning för att en option ska anses föreligga. I enlighet med de föreslagna formkraven för ett hyrköpsavtal måste därför en uppgift om köpeskillingen anges, se avsnitt 9.1.3.
Det föreslagna formkravet för hyrköpsavtalet innebär inte att någon exakt köpeskilling måste anges. Tanken är att det bör vara tillräckligt att ange någon form av beräkningsgrund eller att på annat sätt ange hur utköpspriset kommer att fastställas vid optionens ianspråktagande. Ett absolut belopp är inte ett krav enligt reglerna om överlåtelseavtal i 4 kap. 1 § JB och i 6 kap. 5 § BRL utan det räcker att en uppgift om köpeskillingen anges i avtalet och att det framgår tydligt hur köpeskillingen ska beräknas. En likartad formulering gällande hyrköpsavtal, som håller det öppet för parterna att reglera köpeskillingen utifrån vissa avtalade parametrar, framstår som lämplig. Med ledning från hur motsvarande regler tillämpas gällande överlåtelseavtal måste priset inte nödvändigtvis anges i ett fastställt belopp i kronor utan det bör vara tillräckligt att grunderna för beräkningen av köpeskillingen framgår.
En skillnad i förhållande till tillämpningen av reglerna för överlåtelseavtal är att själva övergången av bostaden vid överlåtelse sker i nära anslutning till överlåtelseavtalets upprättande. I fråga om hyrköpsavtal kan det gå lång tid tills det är aktuellt att fastställa köpeskillingen till ett exakt belopp. För hyrköpsavtal måste detta beaktas särskilt så att förutsättningarna för priset anges på ett sådant sätt att det, vid den tidpunkt då det är aktuellt att ta optionen i anspråk
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets första grundpelare – optionen
109
och genomföra en överlåtelse, går att med stöd av hyrköpsavtalet räkna ut vad köpeskillingen blir.
Det viktiga är att det framgår av avtalet på ett klart och tydligt sätt hur köpeskillingen kommer att bestämmas den dag då hyrköparen förvärvar bostaden, om denne beslutar sig för att ta optionen i anspråk.
111
8 Hyrköpsavtalets andra grundpelare – nyttjanderätten
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
Förslag: Hyrsäljaren ska under avtalstiden upplåta en nyttjande-
rätt till bostaden åt hyrköparen. Upplåtelsen av nyttjanderätten ska vara begränsad i tiden så till vida att den gäller så länge som utfästelsen – optionen – gäller.
Nyttjanderätten till hyrköpsobjektet utgör inte en hyresrätt enligt 12 kap. JB. I delar ska emellertid 12 kap. JB tillämpas på parternas avtalsförhållande med anledning av nyttjanderätten.
Det är inte fråga om en hyresrätt enligt 12 kap. JB
Nyttjanderätten utgör ett av de huvudsakliga avtalsmomenten
Den andra – vid sidan av optionen – av hyrköpsavtalets två grundpelare (se kapitel 6) utgörs av hyrköparens möjlighet att få nyttjanderätten till bostaden vid eller snart efter avtalsingåendet. Hyrsäljaren ska alltså upplåta en nyttjanderätt till bostaden åt hyrköparen under avtalstiden.
Som namnet på avtalskonstruktionen antyder (”hyrköp”) så innebär det i befintliga modeller som regel att 12 kap. JB:s regler om bostadshyresavtal blir tillämpliga på avtalsförhållandet. I merparten av modellerna som förekommer så utgör hyresavtalet mellan fastighetsägaren/bostadsrättshavaren och hyrköparen det huvudsakliga avtalet, medan optionen innebär ett särskilt bilagt avtalsvillkor. I vissa modeller är optionen och hyresavtalet förbundna med varandra men i andra fall står hyresavtalet på egna ben, varvid hyr-
Hyrköpsavtalets andra grundpelare – nyttjanderätten SOU 2024:83
112
köparen har kvar hyresrätten med besittningsskydd om optionen inte tas i anspråk.
Utgångspunkten för utredningens förslag är emellertid att hyrköp inte är avsett som en särskild form av hyresavtal. Även om hyrsäljarens fullgörande av hyrköpsavtalet inledningsvis går ut på att tillhandahålla en bostad åt hyrköparen så innebär avtalet på längre sikt något annat än en ett vanligt bostadshyresavtal. Förmånen att nyttja bostaden ska gälla enbart under tiden som hyrköparen är optionshavare enligt avtalet. Den grundläggande utgångspunkten måste vara att hyrsäljaren ingår avtalet för att sedermera kunna sälja bostaden.
I allt väsentligt är alltså hyrköp en modell för att sälja respektive förvärva en bostad och hyrköpsavtalet är avsett att fungera som ett slags föravtal till överlåtelsen. Inom den speciella kontext som hyrköp utgör så kan därmed inte samma behov av hyresrättsliga skyddsregler anses gälla som beträffande ett sedvanligt avtal om bostadshyra. Parternas avtalsrelation bör i stället regleras med utgångspunkten att hyrköparen antingen kommer att förvärva bostaden eller flytta ifrån den.
De hyresrättsliga reglerna kan utgöra hinder för hyrköpsmodellens användning
Vissa av hyrköpsmodellerna på bostadsmarknaden erbjuds av bostadsförvaltande fastighetsbolag med ett befintligt hyresbestånd. Dessa hyrsäljare har förklarat att en del av deras hyrköpsupplägg är uppbyggt kring att hyrköpare kommer att välja att inte ta optionen i anspråk och i stället bo kvar som hyresgäster. Det medför inte i sig några problem, eftersom bostadsförvaltningen är en del av deras affärsverksamhet.
För näringsidkare som vill använda hyrköpsmodellen för att sälja bostäder och nå ut till fler kundgrupper på bostadsmarknaden kan det hyresrättsliga regelverket emellertid innebära hinder för modellens användning. Det direkta besittningsskydd som en bostadshyresgäst har utgör i praktiken ett problem om hyresgästen inte tar optionen i anspråk utan i stället väljer att bo kvar som hyresgäst. Hyrsäljaren kan i praktiken förhindras att sälja bostaden på annat håll om bostaden belastas av en hyresrätt.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets andra grundpelare – nyttjanderätten
113
”Problemet” med besittningsskydd enligt 12 kap. JB löses i befintliga hyrköpsmodeller genom att hyresgästen tecknar ett avstående av besittningsskyddet vid ingående av hyrköpsavtalet. Sådana avståenden är tillåtna enligt 12 kap. 46 a § JB under vissa förutsättningar. Modellernas användning begränsas emellertid då av de ramar inom vilka besittningsavståenden tillåts. Det går också att ansöka om tillstånd av hyresnämnden att göra undantag från besittningsskyddet i ett enskilt avtalsförhållande. Ett sådant tillstånd måste då sökas för varje enskilt avtal.
Enligt utredningens bedömning är det viktigt att lagreglerna möjliggör en modell för hyrköp som framstår som funktionell för presumtiva avtalsparter. För att hyrköp ska kunna fungera på ett ändamålsenligt sätt så torde det krävas att nyttjanderätten inte är behäftad med samma starka skydd som ett bostadshyresavtal enligt 12 kap. JB. En faktor som rimligen också har stor betydelse för hyrsäljarens incitament att ingå hyrköpsavtal är att hyrköpsavtalet i sin helhet är tidsbegränsat. Med andra ord så bör nyttjanderättsförhållandet upphöra att gälla om optionen inte tas i anspråk av hyrköparen. Det innebär ett betydande avsteg från vad som gäller för bostadshyresavtal enligt 12 kap. JB, vilka som huvudregel är obegränsade i tiden. Det innebär också ett avsteg från det besittningsskydd som vanligtvis gäller för bostadshyresgäster.
Nyttjanderätten kan regleras enligt 12 kap. JB i vissa delar
Utifrån ställningstagandet att nyttjanderätten inte ska utgöra en hyresrätt enligt 12 kap. JB uppkommer frågan hur den ska regleras. Följden av att 12 kap. JB inte blir tillämpligt på den upplåtna nyttjanderätten skulle bli att man inom en lagreglerad modell för hyrköp skulle behöva reglera de frågor som ska gälla för parternas mellanhavanden i fråga om nyttjanderätten. Det gäller till exempel hur och när uppsägning av nyttjanderätten får ske, vad som gäller för hyrsäljarens ansvar för skötsel och underhåll av egendomen, vad som gäller för hyrköparens skyldigheter att vårda bostaden och iaktta skötsamhet och vad som händer när något går sönder i bostaden.
I delar torde det hyresrättsliga regelverket fungera väl även för den nyttjanderätt som uppkommer inom ramen för ett hyrköpsavtal, även med beaktande av skillnaderna i förhållande till ett ”normalt”
Hyrköpsavtalets andra grundpelare – nyttjanderätten SOU 2024:83
114
hyresavtal. Hyrköparen bör i flera praktiska avseenden ha en motsvarande ställning som en vanlig hyresgäst tills optionen tas i anspråk. Därför bedömer utredningen att det är mest ändamålsenligt att använda sig av det väl etablerade och genomarbetade regelsystem som redan finns, i den utsträckning som reglerna kan anses fungera även i en hyrköpskontext.
Även med beaktande av vad som anges ovan om att det är viktigt att konsumenten är införstådd med att ett hyrköpsavtal inte är att jämställa med ett bostadshyresavtal, bedömer utredningen att avtalsförhållandet kan främjas av att nyttjanderättsupplåtelsen följer en struktur som är välbekant för såväl hyresvärdar som hyresgäster.
En sådan lösning är också mest i linje med hur modellen hittills har tillämpats i praktiken. Som framgår ovan tillämpar samtliga de aktörer som utredningen varit i kontakt med 12 kap. JB på den delen av hyrköpet som utgör nyttjanderättsavtalet. Det liknar också hur frågorna har lagreglerats i andra länder. Utredningen förordar därför att 12 kap. JB:s regler för bostadshyresavtal som utgångspunkt ska vara tillämpliga på nyttjanderätten som uppstår genom hyrköpsavtalet. Det bör gälla oavsett om hyrköpsobjektet utgör en fastighet eller en bostadsrätt.
Till stor del kan alltså nyttjanderättsförhållandet regleras genom hänvisningar till 12 kap. JB. I kapitel 11 redogör utredningen närmare för vilka delar av 12 kap. JB som bör gälla för nyttjanderättsförhållandet inom ramen för hyrköpsavtalet och vilka anpassningar som krävs för att de hyresrättsliga reglerna ska fungera ändamålsenligt inom ramen för ett hyrköpsavtal.
115
9 Hyrköpsavtalets ingående
9.1 Vissa formkrav ska gälla
Förslag: Ett hyrköpsavtal ska vara skriftligt och undertecknas av
båda parterna.
Avtalet måste innehålla följande obligatoriska villkor: Uppgifter om den bostad som avtalet avser (hyrköpsobjektet), en uttrycklig option för hyrköparen att förvärva hyrköpsobjektet från hyrsäljaren, uppgift om när optionen senast kan göras gällande, uppgift om det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för enligt optionen samt uppgift om hyrköpsavgiftens storlek i fråga om den del av avgiften som inte innefattar ersättning för driftskostnader.
Ytterligare villkor som parterna avtalar inom ramen för hyrköpsavtalet måste anges skriftligen.
Om avtalet inte uppfyller de formkrav som ställs upp i lagen så ska det vara ogiltigt i sin helhet.
9.1.1 Formkrav bör gälla för hur ett hyrköpsavtal ska utformas
Formkrav som konsumentskydd
Huvudregeln är att avtal kan ingås formlöst. Det förekommer emellertid inom olika rättsområden att det i lag ställs krav på att en rättshandling ska upprättas i en viss form för att bli bindande för parterna.
Syftet med att i en lag föreskriva formkrav för ett avtals ingående anges ofta vara att formkrav utgör ett skydd för parterna genom att
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
116
motverka förhastade, ogenomtänkta avtal. Formkrav anses också förebygga oklara bevislägen och tvister i fråga om avtalets innebörd.
Med utredningens förslag införs en ny typ av lagreglerat avtal på bostadsmarknaden. Syftet med en särskild hyrköpslag är att skapa ramar för hur hyrköpsavtal kan ingås på ett rättssäkert, konsumentvänligt och kommersiellt ändamålsenligt sätt.
Ett hyrköpsavtal innehåller avtalsmoment som tangerar olika rättsområden. Det torde främja tillämpningen av den föreslagna modellen för hyrköpsavtal om reglerna i så hög utsträckning som möjligt framstår som följdriktiga och förenliga med vad som gäller för närliggande avtalsformer. Därför bör ledning hämtas från hur andra konsumentavtalslagar är utformade samt från vad som redan gäller för optioner och nyttjanderättsavtal.
Ett delmoment i hyrköpsavtalet som i praktisk bemärkelse utgör en övervägande del av avtalet är nyttjanderättsupplåtelsen, det vill säga hyrköparens nyttjande av bostaden under avtalstiden. För hyresavtal gäller enligt 12 kap. JB inga särskilda formkrav, vilket bland annat har motiverats med en trygghet för hyresgästen. Hyresavtal kan ingås såväl muntligen som skriftligen. Hyresavtal har också i praxis bedömts uppkomma genom konkludent handlande, exempelvis när en hyresvärd har låtit en hyresgäst bo i en lägenhet under en tid utan att protestera. En hyresgäst har emellertid enligt 12 kap. 2 § JB rätt att begära att avtalet ska vara skriftligt. Regeln motiverades av behovet av att säkra bevisning, dels vid tvist om hyra, dels för hyresgästens besittningsskydd (SOU 1961:47 s. 178 f.). Av bland annat 7 kap. 10 och 13 §§ JB framgår att skriftliga upplåtelser medför ett starkare skydd för nyttjanderättshavaren. Det anfördes också i förarbetena att muntliga avtal riskerar att leda till oklarheter och rättsosäkerhet (SOU 1966:14 s. 392).
I konsumentsammanhang förekommer emellanåt skilda formkrav för avtalet eller krav på att det ingångna avtalet ska dokumenteras i viss form. En skriftlig form på avtalet kan tillförsäkra konsumenten information om avtalets innebörd och leda till en ökad precisering av avtalsinnehållet.
Det finns flera exempel på att skriftlighetskrav uppställs i konsumentförhållanden. I flera fall kan formkrav i svensk konsumentlagstiftning härledas från unionsrätten. Ett exempel är lagen (2011:914) om konsumentskydd vid avtal mellan en näringsidkare och en konsument om tidsdelat boende eller långfristig semesterprodukt. Lagen
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
117
innehåller ett tvingande krav på att avtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.
Även i rättspraxis har man velat verka för bruket av skriftliga avtal. I konsumenttjänstlagenfinns inga uttryckliga bestämmelser om hur ett avtal ska ingås. Om något skriftligt avtal däremot inte upprättas är utgångspunkten i rättspraxis att det är konsumentens uppgifter om avtalets innehåll, i vart fall vad avser priset, som gäller. Högsta domstolen angav i rättsfallet NJA 1975 s. 280, som avsåg ett entreprenadavtal mellan näringsidkare och konsument, att bevisbördan för vad som avtalats mellan parterna i fråga om priset skulle läggas på entreprenören/näringsidkaren. Domstolen uttalade att syftet var att främja upprättandet av skriftliga avtal och att större klarhet om avtalets innehåll därmed skulle kunna uppnås.
Formkrav med hänsyn till optionen
Vid utformningen av ett hyrköpsavtal bör det även beaktas att hyrköpet utgör ett slags föravtal till ett förvärv av antingen fast egendom eller en bostadsrätt.
För köp, byte eller gåva av fast egendom gäller enligt 4 kap. 1 § första stycket JB ett krav på att avtalet, köpehandlingen, upprättas skriftligen och skrivs under av båda parter. Avtalet ska innehålla en förklaring om att fastigheten överlåts och en uppgift om köpeskillingen. Ett köp som inte uppfyller dessa föreskrifter är enligt tredje stycket i paragrafen ogiltigt. Formkraven har i förarbetena motiverats bland annat med den stora ekonomiska och sociala betydelse som innehavet av fast egendom traditionellt ansetts ha haft. Även om betydelsen av detta inte längre är lika stor så anses det viktigt – både för parterna och för tredje man – att det råder klarhet kring ägandeförhållanden beträffande fast egendom. Formkraven anses medföra att förhastade beslut undviks. Dessutom innebär formkraven att bevisning om avtalets tillkomst och innehåll säkras (prop. 1970:20 del B 1 s. 122 f. och 129). Formkravens syfte att klargöra äganderättsövergången hänger också ihop med lagfartsinstitutet som ger en överlåtelse publicitet och har betydelse för pantsättning av fastigheten. Att fastighetsköpet är ett formbundet avtal hindrar inte att parterna ingår andra överenskommelser, som i
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
118
sig blir bindande. Vissa avtalsvillkor anses dock så viktiga för avtalet som helhet att formkraven omfattar även dem, se 4 kap. 3 § JB.
I BRL finns krav på skriftligt avtal vid både upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Av 6 kap. 4 § första stycket BRL framgår att ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om den lägenhet som överlåtelsen avser och om ett pris. En överlåtelse som inte uppfyller formkraven blir ogiltig.
Mot bakgrund av vad som uttalats av Högsta domstolen i fråga om att optionsavtal bör ha skriftlig form för att inte urholka formkravet gällande överlåtelseavtalet (se rättsfallet NJA 1992 s. 66) framstår det som rimligt att föreskriva ett krav på skriftlighet för optionen enligt hyrköpsavtalet.
Den option som utredningen föreslår inom ramen för hyrköpet utgör ett undantag från en vedertagen och väl etablerad princip inom fastighetsrätten. Särskilda formkrav för utfärdande av en giltig option fyller därmed även en funktion som avgränsning av undantagets tillämpningsområde. Det utgör i sig ett starkt argument för att optionen ska upprättas skriftligen samt att det ska föreskrivas krav på hur optionen ska preciseras. Med en tydlig avgränsning i fråga om när giltiga optioner kan uppnås så torde avtalsformens legitimitet kunna stärkas. Eventuella risker för att optioner kan bidra till oklara äganderättsförhållanden kan därigenom ytterligare förebyggas (jämför avsnitt 7.1.4).
Formkrav med hänsyn till hyrköpsavtalets karaktär
Utgångspunkten är att det huvudsakliga syftet med hyrköpsavtalet är att parterna i framtiden ska genomföra en överlåtelse av hyrköpsobjektet. Optionen från hyrsäljaren till hyrköparen är på så sätt ett dominerande avtalsmoment.
Hyrköpsavtalet innebär visserligen inte att någon äganderättsövergång avtalas mellan parterna, utan detta görs i ett separat avtal när optionen väl tas i anspråk. Däremot avtalas inom ramen för ett hyrköp flera villkor som har bindande verkan på det efterföljande förvärvet. I avtalet ska exempelvis anges till vilket pris hyrköparen har rätt att förvärva bostaden. Det har därför ett värde att avtalet,
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
119
i egenskap av ett ”föravtal” till det efterkommande förvärvet, har en form som speglar kraven för förvärvet. Skälen för formkrav gällande själva överlåtelseavtalet, bland annat att förhastade, ogenomtänkta avtal bör motverkas, kan i stor utsträckning göras gällande även angående hyrköpsavtalet.
Ett möjligt argument mot formkrav för hyrköpsavtal är att ett formkrav skulle kunna motverka en rörlighet på bostadsmarknaden. Det skulle kunna framstå som mindre lockande för avtalsparterna att teckna hyrköpsavtal om dessa var förbundna med ett omständligt förfarande. De formkrav som utredningen har i åtanke framstår emellertid inte som ett särskilt stort avsteg från hur hyrköpsavtal används i dag. De hyrköpsavtal som förekommer i dag synes som huvudregel upprättas i skriftlig form.
9.1.2 Krav gällande hyrköpsavtalets form
Avtalet ska vara skriftligt
Som anges ovan finns det, inte minst med hänsyn till konsumentintresset, goda skäl för formkrav både gällande själva optionen och beträffande hyrköpsavtalet i stort. Optionen står inte på egna ben utan ska enbart kunna ingås inom ramen för ett hyrköpsavtal där även övriga villkor för parternas avtal anges. Samtliga formkrav bör därför gälla för hela avtalet som en enhet.
Ett krav på skriftlighet medför en ökad trygghet och klarhet för hyrköparen vad gäller avtalets innehåll och villkor. Formkravet har ett värde från bevissynpunkt och kan förebygga tvister i fråga om avtalets innehåll och dess närmare innebörd.
Det framstår sammantaget som ändamålsenligt att hyrköpsavtal upprättas skriftligen. Ett sådant formkrav bör därför gälla enligt den nya lagen.
Avtalet ska undertecknas av båda parter
Både vid fastighetsöverlåtelser och bostadsrättsöverlåtelser gäller att kravet på skriftlig form för köpeavtalet är förenat med ett krav på att avtalet ska skrivas under av båda parter. Syftet med ett sådant krav anges i förarbetena vara att underlätta tryggandet av bevisning
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
120
avseende köparens vilja att bli bunden av fastighetsköpet (prop. 1970:20 del B 1 s. 124 f.) och främja precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning och reda i rättsförhållanden och att förebygga uppkomsten av tvister (SOU 1981:74 s. 299 f.).
Det framstår som logiskt att även ett krav på att hyrköpsavtalet ska vara skriftligt ska förenas med en regel om att parterna ska skriva under avtalet. Utredningen föreslår därför ett krav på att avtalet ska undertecknas av båda parter.
För såväl fastighetsöverlåtelser som bostadsrättsöverlåtelser gäller ett krav på egenhändigt undertecknande, vilket i dagsläget innebär att köpehandlingen ska finnas i fysisk form och att säljare och köpare ska underteckna köpehandlingen med penna på papper. Elektroniska avtalshandlingar skulle underlätta ingåendet av avtal, särskilt när parterna befinner sig på olika orter. Ett elektroniskt förfarande, där avtalshandlingar upprättas elektroniskt samt hyrsäljaren och hyrköparen skriver under denna elektroniskt, skulle även underlätta vid kontakten med olika tänkbara inblandade aktörer som mäklare och myndigheter, exempelvis inskrivningsmyndigheten.
I betänkandet SOU 2024:38 föreslår Utredningen om en ny förköpslag en ändring i 4 kap. 1 § JB för att möjliggöra för elektroniskt upprättade handlingar och signaturer vid överlåtelse av fast egendom. En elektronisk handling ska enligt utredningens förslag kunna skrivas under med en kvalificerad elektronisk underskrift, och en sådan underskrift ska i sig innebära att den som använder tjänsten för den elektroniska underskriften blir identifierad (SOU 2024:38 s. 94). Utredningen anför även att det bör tydliggöras vilken typ av elektronisk underskrift som kan accepteras vid upprättande av elektroniska överlåtelsehandlingar, men att denna reglering inte behöver ske på lagstiftningsnivå. Hur elektroniska underskrifter ska ske föreslås alltså inte i betänkandet. Utredningen föreslår i stället att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska få meddela föreskrifter om vilka elektroniska underskrifter som bör accepteras vid överlåtelse av fast egendom (SOU 2024:38 s. 86). Av betänkandet framgår att utredningen bedömer att den elektroniska underskriften bör uppfylla vissa särskilda krav enligt EU:s fastställda standarder. Utredningen föreslår vidare att ett ikraftträdande av den föreslagna lagändringen bör sammanfalla med att en statlig e-legitimation som möjliggör för kvalificerade elektroniska underskrifter införs på den svenska marknaden
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
121
(SOU 2024:38 s. 86). En sådan statlig e-legitimation föreslås i SOU 2023:61.
En lösning med digitala underskrifter motsvarande vad Utredningen om en ny förköpslag föreslår i sitt betänkande förefaller lämplig även för hyrköpsavtal. Någon konkret lösning, som förevarande utredning skulle kunna anpassa sitt förslag efter, finns emellertid ännu inte att tillgå. Det framstår därför som ändamålsenligt att frågan om digital form för underskrifter i stället uppmärksammas i den efterföljande lagstiftningsprocessen. En lösning med e-legitimation för digitala underskrifter och legitimering avseende fastighetsköp torde kunna utgöra en lämplig utgångspunkt även för underskrifter av hyrköpsavtal.
9.1.3 Krav gällande hyrköpsavtalets innehåll
Avtalet ska innehålla uppgift om hyrköpsobjektet
I avtalet bör uppgifter om den bostad som hyrköpsavtalet gäller anges. Det bör vara så detaljerade uppgifter att det tydligt kan identifieras vilken egendom som optionen gäller för. I fråga om fast egendom ska därför fastighetsbeteckning eller motsvarande uppgifter som gör att fastigheten kan identifieras anges. Avseende bostadsrätter bör uppgifter motsvarande vad som ska framgå av ett överlåtelseavtal anges.
Avtalet ska innehålla uppgift om optionen
För att hyrköpsavtalet ska vara giltigt mellan parterna så bör vidare krav ställas på att utfästelsen från hyrsäljaren, det vill säga hyrköparens option, uttryckligen anges i avtalet. Optionen måste vara preciserad i fråga om när den senast kan påkallas av hyrköparen.
Optionstiden är densamma som hyrköpsavtalets löptid i övrigt. Den nyttjanderätt som hyrköparen genom hyrköpsavtalet får till bostaden ska enbart gälla så länge optionen gäller (jämför kapitel 8). Det framstår därför som självklart att optionstiden är en uppgift som måste framgå av hyrköpsavtalet för att det ska bli giltigt.
Den tidpunkt som ska gälla för hyrköparens rätt att senast ta optionen i anspråk måste därför tydligt framgå. Det vanliga torde
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
122
vara att denna tidpunkt bestäms till ett visst datum. Det bör vara möjligt att i stället göra optionstiden avhängig någon yttre omständighet, så länge som det är tydligt och förutsebart för parterna vad som gäller. Exempelvis är det tänkbart med lösningar som innebär att ett hyrköpsavtal innehåller villkor om att optionen gäller så länge som hyrköparen är anställd hos hyrsäljaren, eller för viss tid efter det att anställningen har upphört. Viss försiktighet i fråga om sådana villkor bör dock iakttas eftersom de kan leda till oförutsedda följder för avtalsparterna, exempelvis om ett anställningsavtal plötsligt upphör.
Som anges ovan i avsnitt 7.1.5 står det parterna fritt att i hyrköpsavtalet föreskriva att optionen inte får göras gällande förrän efter det att avtalsförhållandet har pågått en viss tid. Det är emellertid inte fråga om ett obligatoriskt villkor, och det bör därför inte krävas att det ska anges i hyrköpsavtalet för att avtalet ska bli giltigt. Om ett sådant villkor ska gälla mellan parterna så måste det emellertid framgå av avtalet för att kunna göras gällande mot köparen.
Avtalet ska innehålla uppgift om priset på bostaden
Priset på hyrköpsobjektet är avgörande för en hyrköpares intresse av att fullgöra hyrköpsavtalet och nyttja optionen. En uppgift om priset bör därför vara obligatorisk att ange i hyrköpsavtalet.
Som framgår av avsnitt 7.1.2 är det utredningens förslag att det ska råda avtalsfrihet i fråga om hur priset för hyrköpsobjektet ska bestämmas. Vad detta ska uppgå till kan fastställas redan vid avtalets ingående. I så fall ska den avtalade köpeskillingen anges med ett bestämt belopp i avtalet. I vissa befintliga hyrköpsavtal så fastställs köpeskillingen först när optionen tas i anspråk, genom en i avtalet angiven beräkningsgrund. I andra avtalsmodeller anges ett utgångspris och att priset kommer att regleras genom någon form av index. I fall som de nämnda bör det i stället anges i avtalet hur priset kommer att räknas ut när hyrköparen tar optionen i anspråk. En tydlig beräkningsgrund för priset måste alltså anges. Avtalsvillkoret måste vara formulerat så att det framstår som klart för hyrköparen hur priset kommer att fastställas när det är dags för utköp.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
123
Avtalet ska innehålla uppgift om hyrköpsavgiften
Hyrköpsavgiften är en av de enskilt viktigaste förpliktelserna för en hyrköpare enligt hyrköpsavtalet. Utredningens förslag bygger på att en hyrköpsavgift ska få tas ut av hyrsäljaren från hyrköparen som ersättning för hyrköpsavtalet, se närmare kapitel 10.
Hyrköpsavgiften är tänkt att utgöra ersättning för alla de kostnader som en hyrsäljare har med anledning av avtalet. Det kan avse kostnader som är hänförliga till själva nyttjanderättsupplåtelsen, det vill säga förvaltning av bostaden, kapitalkostnader och löpande driftskostnader som boendet för med sig. Det är också tänkt att hyrköpsavgiften ska kunna innefatta en vinstmarginal för hyrsäljaren.
Hyrköpsavgiften bör kunna bestämmas till ett visst belopp i ett för allt men också kunna delas upp så att den består av dels ett bestämt belopp, dels ersättning för hyrsäljarens driftskostnader. Våra överväganden i denna del framgår av kapitel 10.
I fråga om den del av hyrköpsavgiften som inte avser ersättning för driftskostnader bör avtalsfrihet gälla angående avgiftens storlek. Därmed är det av vikt att hyrköpsavgiftens storlek i denna del tydligt framgår av avtalet. Det bör vara obligatoriskt att ange i avtalet vad avgiften uppgår till per avtalsingåendet.
I den del som hyrköpsavgiften består av ersättning för hyrsäljarens driftskostnader för hyrköpsobjektet så framstår det emellertid inte som görligt att vid avtalsingåendet precisera vad beloppet uppgår till. I denna del bör det därför inte vara obligatoriskt att ange hyrköpsavgiften till ett bestämt belopp. Till skydd för hyrköparen bör i stället gälla att information om vilka driftskostnader som ersätts genom hyrköpsavgiften och en ungefärlig kostnad för dessa innefattas i hyrsäljarens informationsplikt, jämför nedan i avsnitt 9.2. På så sätt kan hyrköparen redan på förhand göra en bedömning av driftskostnadernas påverkan på den totala kostnaden för avtalet. Som anges i kapitel 10 har parterna möjlighet att avtala om att hyrköparen själv ska ansvara för driftskostnaderna.
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
124
9.1.4 Följden av att formkraven inte upprätthålls blir att avtalet blir ogiltigt
Om hyrköpslagens formkrav inte uppfylls bör följden vara att avtalet i sin helhet blir ogiltigt som hyrköpsavtal betraktat. Det bör gälla bristande uppfyllelse av samtliga föreslagna formkrav.
Ogiltigheten medför att den option som avtalet omfattar inte kan göras gällande. Ett hyrköpsavtal som inte till sin form och innehåll utformas på föreskrivet vis innehåller alltså inte en giltig option.
En sådan verkan framstår som naturlig i fråga om hyrköp av fastigheter, eftersom optioner gällande fastighetsöverlåtelser som huvudregel inte tillåts. Ett hyrköpsavtal är avsett att utgöra ett lagstadgat undantag från den rådande principen. Då bör givetvis inte undantagsfall som regleras på ett ogiltigt vis kunna få verkan.
Optionsavtal gällande överlåtelser av bostadsrätter kan däremot enligt praxis ingås med bindande verkan. Utredningens bedömning är emellertid att ogiltighet av avtalet i sin helhet ska bli följden om hyrköpsavtalet inte uppfyller lagens formkrav. Optionen ska alltså inte kunna stå på egna ben, även om den gäller överlåtelse av en bostadsrätt och har ingåtts skriftligen.
9.1.5 Övriga villkor i hyrköpsavtalet
Utöver de obligatoriska villkor som måste ingå i ett hyrköpsavtal är hyrköpslagen tänkt att medge en vidsträckt avtalsfrihet. Det är av vikt att avtalen kan anpassas till förhållandena i det enskilda fallet. Avtalsfrihet gäller alltså även i fråga om de obligatoriska villkorens materiella innehåll, exempelvis i fråga om priset och optionens längd.
Det innebär också att det är tillåtet med andra villkor inom ramen för avtalet. Sådana villkor kan exempelvis utgöras av särskilda villkor för nyttjanderätten eller villkor om att hyrköparen ska spara ihop medel till det framtida förvärvet. Avtalsfriheten begränsas givetvis av utredningens förslag om att lagens materiella bestämmelser ska vara tvingande till hyrköparens förmån, se kapitel 6. Det ska alltså inte vara tillåtet att avtala om sämre villkor för hyrköparen än vad lagen föreskriver.
Kravet på att hyrköpsavtalet ska upprättas skriftligen ska gälla avtalet i dess helhet. Samtliga villkor som ingår i ett hyrköpsavtal
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
125
måste alltså anges skriftligen. Det ligger i linje med det konsumentskydd som utredningen strävar efter att uppnå, nämligen att avtalet tydligt ska återge ramarna för hyrköparens rättigheter och förpliktelser med anledning av hyrköpet. Det är särskilt eftersträvansvärt att förhindra exempelvis muntliga sidoöverenskommelser vad gäller ekonomiska förpliktelser med anledning av avtalet. Villkor gällande hyrköpsavtalet som inte tas in i det skriftliga avtalet bör alltså inte ges verkan mellan parterna.
Inom ramen för ett avtalsförhållande, särskilt om avtalet löper över en längre tid, kan det uppstå ett behov av att ändra eller lägga till något villkor gällande avtalsförhållandet. Tilläggsavtal inom ramen för hyrköpet bör tillåtas, så länge de uppfyller formkravet på skriftlighet och undertecknande och inte åsidosätter de obligatoriska avtalsvillkoren.
9.2 Informationsplikt
Förslag: Innan ett hyrköpsavtal ingås ska hyrsäljaren ge hyr-
köparen klar och begriplig information om hyrköpsobjektet, avtalets löptid och upphörande, villkoren för optionen och vad som händer om hyrköparen inte tar optionen i anspråk samt priset på hyrköpsobjektet eller, om priset inte ska fastställas i avtalet, grunderna för hur priset ska beräknas.
Information ska vidare ges om villkoren för hyrköpsavgiften, innefattande i vilken utsträckning som hyrköpsavgiften avser ersättning för driftskostnader, en uppskattning av storleken på avgiften i den delen, vilket belopp som avgiften i övrigt uppgår till, hur avgiften kan ändras under avtalstiden, hur och när avgiften ska betalas samt, i förekommande fall, övriga villkor som ska gälla för avgiften. I förekommande fall ska hyrsäljaren även ge information om villkor som innebär att hyrköparen ska ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet.
Information ska även ges om villkoren för nyttjanderättsupplåtelsen i övrigt och i förekommande fall om villkoren för hyrköparens sparande enligt en uppgjord sparplan. Information ska därutöver ges om hyrköparens respektive hyrsäljarens rättigheter att säga upp avtalet och rättsverkningarna för parterna om
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
126
avtalet sägs upp. I förekommande fall ska kontaktuppgifter till berörd bostadsrättsförening eller samfällighetsförening uppges.
Informationen ska skriftligen bifogas hyrköpsavtalet i samband med hyrköpsavtalets undertecknande.
Hyrsäljaren ska även under avtalets löptid vara skyldig att hålla hyrköparen informerad om sådana omständigheter som hyrsäljaren har kännedom om och som kan ha betydelse för hyrköparen.
9.2.1 Erforderlig information är en viktig del av ett grundläggande konsumentskydd
För att en hyrköpare ska kunna göra gällande sina rättigheter enligt lagen är det nödvändigt att han eller hon informeras tillräckligt tydligt om vad avtalsvillkoren i hyrköpsavtalet innebär.
I flera konsumentlagar finns omfattande krav på näringsidkaren att före eller i samband med avtalets ingående ge klar och tydlig information till konsumenten. Informationen ska göra det möjligt för konsumenten att jämföra olika avtalserbjudanden och fatta ett välgrundat beslut. Informationskraven som följer av bestämmelserna är ofta omfattande och detaljerade.
Exempel på informationskrav till skydd för konsumenten finns i bland annat lagen (2005:59) om distansavtal och avtal utanför affärslokaler, lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, marknadsföringslagen (2008:486), konsumentkreditlagen (2010:1846) och lagen (2011:914) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende eller långfristig semesterprodukt. Som regel genomför dessa lagar unionsrättsliga konsumentdirektiv.
Ett liknande informationskrav finns även i 5 kap. BRL i fråga om information som ska ges i samband med ett erbjudande till köparen om att teckna förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
127
9.2.2 Hyrsäljaren bör vara skyldig att informera om avtalets innehåll
Hyrköpslagen föreslås inte innehålla några särskilda regler om parternas agerande inför avtalsslutet, liknande vad som exempelvis gäller i fråga om de åtgärder som parterna ska vidta inför tecknande av ett förhandsavtal enligt 5 kap. BRL.
Däremot finns det anledning att föreskriva att ett hyrköpsavtal alltid ska föregås av information från hyrsäljaren till hyrköparen i fråga om sådana omständigheter som är av vikt för hyrköparen att känna till. En hyrköpare befinner sig som regel i ett kunskapsmässigt underläge i förhållande till sin motpart i avtalet. Det finns goda skäl att ställa krav på en hyrsäljare att informera om förutsättningarna för hyrköpsavtalet. En välinformerad hyrköpare har bättre förutsättningar att fatta ett välgrundat beslut. Det kan bland annat förebygga tvister med anledning av avtalet.
En omfattande informationsplikt riskerar visserligen att öka den administrativa bördan för hyrsäljaren, vilket särskilt skulle kunna drabba mindre aktörer. Utredningen bedömer emellertid att en informationsplikt gällande avtalsvillkorens närmare innebörd är proportionerlig i förhållande till de mellanhavanden som hyrköpsavtalet syftar till att reglera. Många av de aktörer som erbjuder hyrköp i dag har redan en ingående dialog med presumtiva hyrköpare innan avtalen ingås, varvid omfattande information om hyrköpsavtalets villkor ges. Ett lagstadgat krav kan emellertid bidra till att informationen blir mer heltäckande, strukturerad och jämförbar. Det kan leda till att konsumenter får en ökad förståelse för avtalsmodellen och ges förutsättningar att göra jämförelser mellan olika aktörers utbud i sökandet efter en bostad. Med en högre andel välinformerade hyrköpare torde fler fullfölja hyrköpsavtalen och ta optionen i anspråk, vilket givetvis även ligger i bostadsutvecklarnas och fastighetsbolagens intresse.
Sammantaget bör en informationsplikt för hyrsäljaren gälla inför ingåendet av ett hyrköpsavtal.
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
128
9.2.3 Hur informationsplikten bör utformas
Utformningen av en informationsplikt i samband med avtalsförhandlingarna bör i stort motsvara vad som föreskrivs i andra lagar med konsumentskyddssyfte. Givetvis bör en anpassning göras med hänsyn till att avtalsföremålet utgörs av den egenartade kombinationen av en nyttjanderätt och en köpoption avseende en bostad. Regler avseende ett närliggande rättsområde som särskilt kan tjäna som förebild är informationsplikten i BRL inför ett förhandsavtal gällande upplåtelse av bostadsrätter.
Tecknandet av ett hyrköpsavtal i den form som utredningen föreslår binder inte hyrköparen på samma sätt som i ett förhandsavtal. Arten av den information som en hyrköpare kan ha behov av att få inför ett avtal är emellertid likartad i flera avseenden, särskilt i de fall då hyrköpsavtalet tecknas en tid innan tillträde blir aktuellt.
En alltför omfattande informationsskyldighet kan medföra att hyrköparen i själva verket får svårare att tillgodogöra sig nödvändig information. Det är därför viktigt att lagens krav på information enbart tar sikte på kärnfrågorna i avtalet. Informationen ska vara anpassad efter förutsättningarna i det enskilda avtalet.
I 5 kap. 3 § BRL stadgas att köparen ska få klar och begriplig information av bostadsrättsföreningen tillsammans med erbjudandet om förhandsavtal. Informationen ska bland annat innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningen och de ekonomiska risker som föreningen är föremål för, det byggföretag som uppför lägenheterna, planeringen för byggprojektet, vilka privatekonomiska risker för förhandstecknaren som är förknippade med avtalet, under vilka förutsättningar angivna avgifter kan komma att förändras samt villkoren för att frånträda avtalet. Informationen ska, för att vara ”klar och begriplig”, lämnas på ett sådant sätt att en förhandstecknare normalt sett inte har några svårigheter att ta del av och förstå den. Hänsyn ska tas till att en förhandstecknare normalt inte har några särskilda kunskaper om avtalet eller om marknaden för bostadsrätter (se prop. 2021/22:171 s. 90). Förhandstecknaren ska få en god överblick över sådana omständigheter som påverkar bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna av att ingå ett förhandsavtal.
Informationen ska lämnas tillsammans med och i samma form som det erbjudande som bostadsrättsföreningen lämnar till för-
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
129
handstecknaren. Det innebär att förhandstecknaren ska få tillgång till all information innan förhandsavtalet upprättas.
En informationsplikt med förebild från den som gäller vid förhandsavtal om en bostadsrätt framstår som ändamålsenlig till skydd för hyrköparen.
Hur parterna tar kontakt med varandra, vilka diskussioner som föregår ett avtal och hur själva avtalsförhandlingarna går synes skilja sig åt mycket i de befintliga hyrköpsmodellerna. Så torde även gälla efter tillkomsten av en hyrköpslag, eftersom de bostäder som kan bli föremål för hyrköpsavtal, omständigheterna kring avtalets ingående samt hyrsäljarnas affärsmodeller kan se olika ut. Därför bör det inte regleras att informationen måste ges i något visst skede före avtalets tecknande. Det framstår som tillräckligt att föreskriva att informationen lämnas innan avtalet ingås.
Även om någon äganderättsövergång inte är aktuell i samband med tecknandet av hyrköpsavtalet så är hyrköpsavtalet ändå ett långsiktigt åtagande med ett förvärv av bostaden som tänkt slutpunkt. Hyrköparen har därför redan inför hyrköpsavtalets ingående behov av information som normalt hade tagits fram i samband med ett förvärv. Uppgifter om bostaden i allmänhet och dess skick är givetvis av betydelse.
Information om hur priset för bostaden fastställs eller kommer att fastställas när förvärvet ska ske måste lämnas till hyrköparen. Det är viktigt att det framgår tydligt vad det faktiska vederlaget för köpet av bostaden kan uppgå till och hur detta kan förändras under avtalets giltighet. Informationen måste ske med utgångspunkt i att hyrköparen är en privatperson som inte är insatt i bostadsmarknadens prisfluktuationer eller indexregleringar. Hyrköparen måste under avtalsförhållandets gång ha möjlighet att beräkna hur en tänkt köpeskilling för bostaden utvecklas för att kunna avgöra möjligheten att förvärva bostaden. För det fall bostaden är en bostadsrätt så måste uppgifter om föreningens ekonomi som är av betydelse för hyrköparens beslut i fråga om förvärvet av bostaden förmedlas. Detsamma gäller för en samfällighetsförening där en fastighet ingår.
I förekommande fall bör det anges när bostaden kan tillträdas, under vilka förutsättningar denna tidpunkt kan komma att ändras och vad som gäller för hyrköparens rätt i ett sådant fall. Villkoren för optionen och när den senast måste tas i anspråk bör innefattas i informationen, likaså rättsverkningarna av att hyrköparen inte tar
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
130
den i anspråk. Om avtalet innehåller villkor om en tidigaste tidpunkt då det är möjligt att ta optionen i anspråk så bör hyrköparen få information om villkorets närmare innebörd.
Vidare måste tydlig information ges till hyrköparen om vilka ekonomiska åtaganden som hyrköpet är förknippat med. Det innefattar information om hyrköpsavgiftens storlek och hur den kan förändras under avtalstiden. Information gällande vad avtalet ska reglera i fråga om driftskostnader (jämför kapitel 10) bör lämnas, exempelvis om hur driftskostnader kommer att debiteras. Det bör framgå tydligt vad hyrköparens totala månadskostnad med anledning av hyrköpsavtalet kan komma att uppgå till. Vad gäller ersättning för driftskostnader kan det vara svårt att ange en preciserad kostnad. Det ligger i sakens natur att sådana kostnader kan fluktuera. En uppskattad kostnad bör emellertid anges i informationen, exempelvis baserad på tidigare uppmätt förbrukning av de tjänster som innefattas i driftskostnaderna. Hyrköparen måste kunna göra en välavvägd bedömning av de ekonomiska förutsättningarna för hyrköpsavtalet, och en kalkyl över risker och förtjänster med en sådan modell för ett bostadsförvärv.
Om det är ett villkor enligt avtalet att hyrköparen ska spara en viss summa för en framtida betalning av köpeskillingen så måste den tänkta sparplanen inkluderas i informationen.
Vidare bör information lämnas om vilken rätt som hyrköparen och hyrsäljaren har att säga upp hyrköpsavtalet, och om följderna av en uppsägning.
9.2.4 Informationen bör bifogas till hyrköpsavtalet
Det säkraste sättet att säkerställa att informationen verkligen kommer hyrköparen till del torde vara att informationen bifogas det skriftliga avtalet. Flera av de uppgifter som utredningen anser ska omfattas av informationsplikten återspeglas i sådana villkor som föreslås som obligatoriska i själva hyrköpsavtalet. Informationen ska lämnas i syfte att ge hyrköparen en bättre förståelse för avtalsvillkorens innebörd. Om priset på hyrköpsobjektet exempelvis ska revideras med en viss angiven indexuppräkning varje år så bör information lämnas om hur indexet fastställs och hur priset kan räknas fram av hyrköparen.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets ingående
131
Det bör uppställas ett krav på att den information som lämnas ska biläggas det skriftliga hyrköpsavtalet. Hyrköparen ges därigenom en garanti för att informationen verkligen lämnas på ett korrekt sätt och i tillräcklig utsträckning.
9.2.5 Ingen särskild regel om sanktioner vid försummad informationsplikt
Informationsplikten är viktig i konsumentskyddshänseende och det är givetvis av vikt att hyrsäljaren tillgodoser hyrköparens behov av klar och tydlig information. Det gäller inte minst inför avtalsingåendet men även under avtalstiden (se nedan), för det fall omständigheter inträffar som påverkar hyrköpet.
Utredningen föreslår att hyrköpsavtalet ska vara ogiltigt om lagens formkrav inte uppfylls. En liknande ogiltighetssanktion bedöms inte som lämplig om kravet på information till hyrköparen inte uppfylls. En sådan sanktion skulle riskera att främst drabba hyrköparen på ett icke-önskvärt sätt.
Ett förhandsavtal som ingås utan att den angivna informationen enligt 5 kap. 3 § BRL har lämnats är enligt 5 kap. 7 § BRL inte bindande för förhandstecknaren. Avtalet blir alltså inte ogiltigt, utan föreningen är bunden av avtalet. Däremot är förhandstecknaren fri att säga upp avtalet. En sådan ordning framstår inte heller som användbar, eftersom ett hyrköpsavtal alltid ska kunna sägas upp av hyrköparen.
Mot bakgrund av hyrköparens obundenhet till avtalet framstår det inte heller som ändamålsenligt att förena informationsplikten med vite eller någon särskild skadeståndsregel. För det efterföljande förvärvet av bostaden gäller särskilda regler som kan ha betydelse för parternas rättshandlingar, exempelvis regler om undersökningsplikt m.m. Dessa regler är tillämpliga även om ett förvärv föregås av ett hyrköpsavtal. Om en uppgift om bostaden som hyrköparen borde ha fått information om förtigs av hyrsäljaren skulle detta därmed kunna få betydelse vid bedömningen av säljarens felansvar efter det senare förvärvet av bostaden.
Reglerna om informationsplikt får därmed främst anses vara handlingsdirigerande för hyrsäljaren. Viss befintlig lagstiftning som är tillämplig på konsumentavtal i allmänhet kan komma att omfatta även hyrköpsavtal. Exempelvis kan marknadsrättsliga bestämmelser
Hyrköpsavtalets ingående SOU 2024:83
132
om informationsskyldighet gentemot konsumenter tillämpas i fråga om en näringsidkares marknadsföring gentemot konsumenter. Marknadsföringslagen innehåller sanktionsmedel gentemot den näringsidkare som inte uppfyller lagstadgade krav på bland annat information till konsumenter. Skulle det inom ramen för ett konsumentavtal lämnas vilseledande information som förleder konsumenter att ingå ofördelaktiga avtal så kan det eventuellt bli fråga om marknadsrättslig tillsyn.
Vad som också kan bli följden av otydlig eller bristfällig information är att avtalet, eller något särskilt avtalsvillkor kan bli föremål för jämkning eller ogiltighetstalan enligt allmänna avtalsrättsliga regler.
9.2.6 En allmän informationsplikt under avtalets löptid
Med hänsyn till de skilda förutsättningarna för olika hyrköpsavtal är det svårt att uttömmande föreskriva vilka konkreta uppgifter som hyrsäljaren bör vara förpliktad att lämna. Ett hyrköpsavtal är speciellt såtillvida att dess huvudsakliga avtalsprestation är avsedd att aktualiseras först en längre tid efter avtalets ingående. Det är därför tänkbart att det efter avtalsslutet inträffar omständigheter som medför att en hyrköpare inte vill ta optionen i bruk och därför inte är intresserad av att fortsätta vara part i hyrköpsavtalet. Omständigheter som kan påverka hyrköparens beslut i ett sådant avseende bör givetvis komma till dennes kännedom. Under hyrköpsavtalets löptid är det emellertid hyrsäljaren som i egenskap av ägare av eller, i fråga om en bostadsrätt, bostadsrättshavare till bostaden har insyn och bestämmanderätt i exempelvis frågor som hanteras av en bostadsrättsförening eller samfällighetsförening.
Som ett komplement till en detaljerad informationsplikt inför avtalsslutet synes det därför ändamålsenligt med en generell informationsskyldighet för hyrsäljaren som ska gälla under avtalstiden.
En sådan regel bör föreskriva ett ansvar för hyrsäljaren att hålla hyrköparen löpande underrättad om omständigheter som inträffar och som kan ha betydelse för hyrköparen, dels i egenskap av nyttjanderättshavare under avtalets löptid, dels för beslutet om att köpa bostaden eller inte när optionen löper ut. Informationsplikten i detta avseende måste rimligen begränsas till sådana omständigheter som kommer till hyrsäljarens kännedom.
133
10 Hyrköpsavgiften
10.1 En hyrköpsavgift ska kunna tas ut av hyrköparen
Förslag: Hyrsäljaren ska ha rätt ta ut en ersättning från hyr-
köparen i form av en hyrköpsavgift. Hyrköpsavgiften ska bestå av ett bestämt belopp och får därutöver innefatta ersättning för faktiska driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet.
Avtalsfrihet ska råda i fråga om storleken på det fasta beloppet. I denna del ska avgiften kunna justeras årligen om grunderna för justeringen anges i hyrköpsavtalet.
I den del som hyrköpsavgiften avser ersättning för driftskostnader kan avgiften löpande förändras med anledning av faktiska förändringar av driftskostnaderna.
Hyrköpsavgiften ska, om parterna inte avtalar om något annat, betalas månatligen. Den får inte avse tid före det att hyrköparen får tillträde till hyrköpsobjektet.
En hyrköpsavgift ska inte få avräknas från köpeskillingen vid ett framtida förvärv av bostaden. Hyrköparen ska inte heller ha rätt till återbetalning av erlagd hyrköpsavgift om hyrköpsavtalet upphör.
Parterna ska också kunna avtala om att hyrköparen, i stället för att ersätta hyrsäljaren för driftskostnader, själv ska ansvara för driftskostnaderna.
Hyrköpsavgiften SOU 2024:83
134
10.1.1 En särskild hyrköpsavgift
En rätt att ta ut en avgift kan göra hyrköpsavtalet kommersiellt attraktivt för hyrsäljare
Den föreslagna lagreglerade modellen för hyrköp bygger på att ett förvärv i enlighet med optionen är frivilligt för hyrköparen. Skulle en hyrköpare av någon anledning inte längre vilja fullfölja avtalet och ta optionen i anspråk så ska hyrköpsavtalet kunna sägas upp. Ur ett affärsmässigt hänseende innebär alltså hyrköpsavtal en något osäker modell för hyrsäljaren. För att hyrköp som affärsmodell ska vara intressant för en näringsidkare krävs det att upplägget blir ekonomiskt gynnsamt.
Hyrsäljarens kostnader under avtalstiden måste givetvis kunna ersättas. Sådana kostnader är främst förknippade med själva upplåtelsen av bostaden, bland annat för förvaltning av hyrköpsobjektet eller den byggnad som inrymmer objektet. Hyrköpsavtal enligt den lagreglerade modellen kommer att avse olika typer av hyrköpsobjekt. Det är därför naturligt att olika kostnader kommer att uppstå och kommer att behöva täckas inom de olika avtalen. Exempelvis förekommer i befintliga hyrköpsmodeller att hyrköparen ska betala den avgift som hyrsäljaren betalar till samfällighetsföreningen, när det är fråga om hyrköp av en fastighet. För hyrköp av bostadsrätter torde avgiften till bostadsrättsföreningen vara en sådan kostnad som hyrsäljaren kommer att begära ersättning för. I övrigt kommer förutsättningarna för ersättningen inom ett hyrköp att skilja sig åt i betydande utsträckning i fråga om driftskostnader m.m. för hyrköpsobjektet.
Vidare kan ett hyrköpskoncept medföra andra kostnader för en hyrsäljare, som inte uppstår för en hyresvärd i ett vanligt hyresförhållande. Sådana kostnader, till exempel med anledning av den risk som optionen är förknippad med för hyrsäljaren, vill en hyrsäljare av naturliga skäl få täckning för.
Utöver kostnadstäckning så finns det rimligen i en affärsdrivande verksamhet ett behov av att de avtal som utgörs av bolagets verksamhet inbringar viss vinst för företaget. Inom en hyrköpsmodell kan hyrsäljaren som regel räkna med en vinst när överlåtelsen av hyrköpsobjektet kommer till stånd. Ett visst osäkerhetsmoment kan emellertid föreligga i fråga om storleken på den vinst som uppkommer vid försäljningen, beroende på hur utköpspriset.
SOU 2024:83 Hyrköpsavgiften
135
En möjlighet till ett slags påslag på ersättningen som ger en intäkt under avtalstiden skapar ett ytterligare incitament för näringsidkare att använda sig av hyrköpsmodellen inom sin verksamhet.
Det finns sammantaget goda argument för att en hyrsäljare ska få ta ut en avgift som överstiger den intäkt som en sedvanlig bostadshyra utgör.
En avgift som i någon mån överstiger vad en hyra för en motsvarande bostad uppgår till kan även förebygga en potentiell risk för att systemet med hyrköpsavtal används av personer som inte har någon seriös avsikt att förvärva bostaden, utan enbart vill teckna en nyttjanderätt till bostaden under en begränsad tid. Därigenom torde en hyrsäljare lättare kunna sortera ut oseriösa hyrköpare och ingå avtal med personer som verkligen har som målsättning att genomföra förvärvet av bostaden.
Hyrköpsavgift i stället för reglerna om bostadshyra
Även om den nyttjanderätt till bostaden som hyrsäljaren upplåter till hyrköparen under avtalstiden inte utgör en vanlig hyresrätt ska reglerna i 12 kap. JB i vissa delar tillämpas på parternas avtalsförhållande.
Mot bakgrund av vad som anförs ovan angående behovet av att ta ut en högre avgift än vad en skälig hyra enligt 12 kap. JB uppgår till bör hyrköpsmodellen tillåta en större frihet i fråga om det löpande vederlag som en hyrköpare ska betala för hyrköpsavtalet, än vad som medges inom ramen för en bostadshyra. Det innebär att 12 kap. JB:s regler om hyran inte bör tillämpas, vilket även utvecklas i avsnitt 11.2.3. I stället bör parterna få avtala om att en särskild avgift, en hyrköpsavgift, ska erläggas av hyrköparen.
Att ett hyrköpsavtal därmed blir dyrare för hyrköparen än vad ett sedvanligt hyresavtal för en motsvarande hyreslägenhet hade blivit, framstår som ofrånkomligt. Om hyrköparens totalkostnad enligt hyrköpsavtalet blir alltför hög riskerar emellertid samtidigt syftet med hyrköpet att förfelas, eftersom det därmed blir svårare för hyrköparen att spara ihop medel till köpeskillingen för bostaden.
Utredningen bedömer emellertid inte att denna risk är överhängande. Vad hyrköpsavgiften uppgår till är en sådan uppgift som en hyrsäljare enligt utredningens förslag tydligt måste informera
Hyrköpsavgiften SOU 2024:83
136
hyrköparen om. Tanken är att en presumtiv hyrköpare inför avtalets ingående ska kunna göra en kalkyl över sina ekonomiska förutsättningar att fullgöra hyrköpsavtalet. Om den begärda hyrköpsavgiften skulle vara så hög att en hyrköpare inte får råd med ett sparande till förvärvet av bostaden så torde hyrköparens intresse av att slutligen ingå hyrköpsavtalet vara litet. Hyrköpsavgiftens storlek kan på så sätt förutspås bli självreglerande. Ett sätt att understödja en sådan självreglering är att ställa krav på näringsidkaren att vara tydlig gentemot konsumenten och inför avtalsslutet ge tillräcklig information om samtliga kostnader. Om hyrköparen gör en felbedömning i fråga om sina ekonomiska ramar så ligger ett ytterligare skydd i möjligheten för denne att när som helst säga upp avtalet.
Vidare bör det finnas utrymme för flexibla lösningar i fråga om hur hyrköpsavgiften utformas. Det gäller särskilt hur löpande driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet ska debiteras. Givetvis kan parterna avtala att hyrsäljarens samtliga driftskostnader ska ersättas genom att hyrköpsavgiften avser enbart ett fast belopp. I ett sådant fall gäller detta belopp ”i ett för allt”.
Det framstår också som ändamålsenligt att parterna ska kunna avtala om att hyrsäljaren visserligen står för driftskostnaderna, men att hyrköparen genom hyrköpsavgiften ersätter honom eller henne för de faktiska kostnaderna. Det bör i så fall ske genom att hyrköpsavgiften, utöver ett visst fast belopp, avser ersättning driftskostnader och i denna del löpande kan variera i storlek utifrån de driftskostnader som är aktuella.
Det bör vidare finnas möjlighet att avtala att hyrköparen själv ska ansvara för driftskostnaderna. En sådan lösning kan vara ändamålsenlig om hyrköpsobjektet är en villa eller fritidshus och hyrköparen själv vill kunna teckna elavtal m.m. Då får hyrköpsavgiften bestämmas utifrån de övriga kostnader som hyrsäljaren kan ha behov av att få ersättning för.
Mot denna bakgrund bedömer utredningen att det inte finns behov av att reglera något tak för hur stor hyrköpsavgiften får vara. Avtalsfrihet bör gälla i fråga om storleken på den del av hyrköpsavgiften som inte avser ersättning för driftskostnader. En bidragande orsak till det ställningstagandet är att det får anses som mycket svårt att på något träffsäkert sätt fastställa en ändamålsenlig nivå på ett sådant tak. Risken är överhängande antingen att konsumentskyddet
SOU 2024:83 Hyrköpsavgiften
137
träds för när eller att hyrköp inte bedöms som kommersiellt gångbart av potentiella hyrsäljare.
Tyngdpunkten avseende konsumentskyddet i fråga om hyrköpsavgiftens storlek bör i stället ligga i att ett krav införs på en transparens och tydlighet gentemot hyrköparen i fråga om vad avgiften ska ersätta och vad den uppgår till. Information ska lämnas om hur avgiften kommer att justeras under avtalstiden. På så sätt får hyrköparen en reell möjlighet att göra en initierad bedömning av sitt ekonomiska åtagande i samband med hyrköpet.
Det framstår som mest ändamålsenligt att låta parterna avtala om de närmare villkoren för hur hyrköpsavgiften ska betalas. I detta avseende bör 12 kap. JB:s regler om hur hyra enligt ett hyresavtal ska betalas vara tillämpliga, vilket utredningen behandlar i avsnitt 11.2.3. Dessa regler är dispositiva, varför parterna ges möjlighet att komma överens om en egen betalningsmodell.
10.1.2 Justering av hyrköpsavgiften under avtalstiden
Hyrköpsavgiftens storlek ska anges i hyrköpsavtalet i den del som avgiften inte avser ersättning för driftskostnader (se avsnitt 9.1 om formkraven för ett hyrköpsavtal). Om parterna avtalar om att hyrköpsavgiften även ska avse ersättning för driftskostnader så måste den delen av avgiften inte anges i avtalet till något bestämt belopp.
Hyrköpsavtal torde som regel vara avsedda att gälla under flera år. Det är därmed rimligt att det finns en rätt för hyrsäljaren att justera hyrköpsavgiften under avtalstiden, även i fråga om den del som bestämts till beloppet i hyrköpsavtalet (det vill säga den del som inte utgör ersättning för driftskostnader). Utan en sådan möjlighet riskerar avtalet att förlora sitt affärsmässiga värde för hyrsäljaren.
Det bör samtidigt inte vara möjligt för hyrsäljaren att höja hyrköpsavgiften hur som helst under avtalets löptid. Det skulle medföra en risk för att avtalets totala kostnader skiljer sig stort från vad hyrköparen utgick från vid avtalsingåendet. Det måste vara möjligt för hyrköparen att beräkna kostnaderna och kalkylera med den ekonomiska belastningen under hela avtalets löptid. Inte minst har det betydelse för hyrköparen om möjligheten att sedermera förvärva bostaden försämras i takt med att kostnaderna höjs signifikant på ett oförutsett vis.
Hyrköpsavgiften SOU 2024:83
138
Mot denna bakgrund bör det finnas begränsningar i fråga om hur hyrköpsavgiften ska kunna ändras under avtalstiden.
En möjlighet att justera hyrköpsavgiften årligen framstår som ändamålsenlig. Det ger hyrköparen en möjlighet att överskåda hur kostnaderna kommer att förändras under avtalstiden. För att en årlig höjning ska vara tillåten bör det också ställas krav på att grunderna för avgiftsändringar regleras i hyrköpsavtalet. Det innebär att en hyrsäljare får göra ett överslag vid avtalets ingående angående vad som är en rimlig justering av beloppet. För att villkor om avgiftsändringar ska kunna göras gällande mellan parterna så måste de alltså vara angivna i hyrköpsavtalet.
Beroende på hyrköpsobjektets skick och övriga omständigheter kring avtalet så kan det under avtalstiden finnas behov av större renoveringar som höjer standarden eller skicket på bostaden. Om hyrsäljaren bekostar sådana större renoveringar så bör det finnas en rätt att justera hyrköpsavgiften med anledning därav. Om det vid hyrköpsavtalets ingående kan förutses att sådana renoveringar kommer att göras så bör parterna kunna avtala om att hyrköpsavgiften ska höjas med anledning av en standardhöjande renovering. Ett sådant justeringsvillkor bör emellertid vara så preciserat att det tillräckligt tydligt framgår för hyrköparen vilka renoveringar som avses och hur avgiften kan justeras med anledning därav.
Det sagda bör alltså inte gälla den delen av hyrköpsavgiften som avser ersättning för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet. Det framstår inte som ändamålsenligt att avtala på förhand om storleken på kostnader gällande exempelvis el, värme och liknande, eftersom de kan fluktuera från tid till annan och det är svårt att förutse kostnadsutvecklingen. En hyrsäljare måste löpande kunna justera hyrköpsavgiften i denna del för att få full kostnadstäckning för driftskostnaderna. Det bör därför vara fritt att avtala om att avgiften i denna del ska motsvara de faktiska kostnaderna. Det innebär att det i hyrköpsavtalet måste göras en tydlig uppdelning mellan den del av hyrköpsavgiften som ska fastställas till ett bestämt belopp och den del som avser ersättning för driftskostnader.
Som framgår av föregående avsnitt så bör det finnas en möjlighet för parterna att komma överens om att hyrköparen själv ska ansvara för samtliga eller vissa av driftskostnaderna. I ett sådant fall kan givetvis någon hyrköpsavgift inte tas ut för motsvarande kostnader.
SOU 2024:83 Hyrköpsavgiften
139
Med ett sådant upplägg får hyrköparen en möjlighet att själv påverka driftskostnadernas storlek.
10.1.3 Hyrköpsavgiften bör inte avräknas från köpeskillingen
Det förekommer inom vissa befintliga hyrköpsmodeller avtalsvillkor om att de avgifter som erläggs vid avtalsingåendet och under tiden som avtalet löper ska tillgodoräknas hyrköparen när optionen tas i anspråk, genom att erlagda avgifter avräknas från köpeskillingen. Sådana modeller förekommer främst vid hyrköp utomlands men har använts även i Sverige. Det är i praktiken fråga om ett slags sparande hos hyrsäljaren.
Ett sådant villkor kan naturligtvis utgöra ett extra incitament för hyrköparen att slutligen köpa bostaden. Om villkoret innebär att inbetalade medel ska avräknas på köpeskillingen vid ett förvärv, men däremot inte återbetalas om hyrköparen säger upp avtalet utan att förvärva bostaden i enlighet med optionen, skulle det samtidigt kunna ha en kraftigt hämmande effekt i fråga om hyrköparens fria uppsägningsrätt. En uppsägning av avtalet skulle innebära ett negativt ekonomiskt utfall för hyrköparen, jämfört om denne fullföljer optionen. Det skulle i praktiken utgöra ett slags ekonomisk sanktion mot hyrköparen, för det fall optionen inte nyttjas. Sådana sanktionsliknande villkor strider mot grundtanken med den lagfästa hyrköpsmodellen, nämligen att optionen ska vara ensidigt bindande, och bör därför inte vara tillåtna (jämför avsnitt 7.1.5 och 10.2).
Utredningen ser även andra svårigheter med betalningar av medel som ska användas till förvärvet görs till hyrsäljaren före själva överlåtelsen. Det gäller inte minst i fråga om hur hyrköparens rätt till inbetalade medel ska tryggas om hyrsäljaren exempelvis går i konkurs eller förfar oredligt med pengarna. Därför är det, som framgår av kapitel 12, sammantaget utredningens bedömning att hyrköpslagen inte bör möjliggöra en avtalsmodell där ett sparande till det framtida förvärvet av bostaden sker hos hyrsäljaren. Ett avtal om att erlagd hyrköpsavgift ska kunna avräknas från den framtida köpeskillingen får anses utgöra ett sådant otillåtet sparande hos hyrsäljaren.
Utredningen ser däremot inte något skäl att förbjuda en eftergift från hyrsäljarens sida i samband med förvärvet av bostaden om att hela, eller en del av, den erlagda hyrköpsavgiften ska avräknas
Hyrköpsavgiften SOU 2024:83
140
från köpeskillingen. Tvärtom skulle en sådan överenskommelse vara till fördel för hyrköparen och därför inte problematisk ur ett konsumentskyddsperspektiv. En dylik eftergift skulle i så fall få göras som en överenskommelse inom ramen för det senare förvärvet.
Det finns givetvis fördelar med att strukturera upp sparandet till köpeskillingen inför det framtida förvärvet. Som framgår nedan i kapitel 12 så föreslår utredningen att ett hyrköpsavtal ska kunna innehålla villkor om att hyrköparen ska följa en sparplan med regelbundna avsättningar till en framtida köpeskilling. Sådana avsättningar föreslås enbart kunna göras på ett konto, eller motsvarande sparform, som förfogas av hyrköparen själv.
Det blir därmed tydligt för hyrköparen att hyrköpsavgiften och inbetalningar till sparandet är separata företeelser. Att hyrköpsavgiften enbart ska vara just en avgift som erläggs till hyrsäljaren, och som också tillfaller hyrsäljaren oavsett om optionen fullföljs eller inte, måste också inkluderas i den information som hyrsäljaren ska ge hyrköparen inför avtalsingåendet.
10.1.4 Hyrköpsavgiften bör inte få avse tid före tillträdet
Det är enligt 12 kap. 65 § första stycket JB förbjudet att tillgodogöra sig ersättning när en bostadslägenhet upplåts eller överlåts. Det är också förbjudet att lämna ersättning för att få hyra en bostadslägenhet, se 12 kap. 65 b § JB. I bostadsområden där det råder bostadsbrist och det är svårt för enskilda att få tag på en hyresrätt genom sedvanliga kösystem och kontakter med hyresvärdar förekommer det att hyresrätter upplåts mot en ersättning. Den angivna regeln syftar till att hindra enskilda från att utnyttja bostadsbristen för att bereda sig ekonomisk vinning.
Utredningen ser en risk för att en hyrköpsavgift skulle kunna främja ett kringgående av förbudet i JB mot handel med hyreskontrakt. Hyrköpskontrakt mot en avgift skulle kunna erbjudas personer som inte har några reella intentioner att förvärva bostaden utan enbart är i stort behov av en hyresrätt. Om det vid en prövning skulle framgå att syftet med en erlagd hyrköpsavgift aldrig varit att betala för en option till förvärv av bostaden utan enbart utgjort ett slags ersättning för att få hyra själva bostaden skulle detta kunna bedömas som brottsligt.
SOU 2024:83 Hyrköpsavgiften
141
Det kan för en utomstående vara svårt att avgöra om parternas avtal är ett seriöst hyrköpsavtal eller ett upplägg för att tillhandahålla en hyresrätt mot ett högt vederlag. Det kan särskilt uppstå bedömningsproblem när en hyrköpare efter några år väljer att säga upp hyrköpsavtalet och flytta från bostaden. Även om hyrköparen kan ha helt legitima skäl för detta, kan av naturliga skäl frågan uppstå om hyrköparen verkligen haft för avsikt att förvärva bostaden eller under några års tid eller enbart varit intresserad av nyttjanderätten till bostaden.
Risken för att systemet med hyrköpsavtal missbrukas för att kringgå hyresrättsliga regler måste givetvis beaktas. Utredningen bedömer emellertid att risken för missbruk är relativt liten, framför allt med hänsyn till den bindande rättsverkan som optionen har för hyrsäljaren. Ett sätt att i någon mån förebygga sådant missbruk är att föreskriva att en hyrköpsavgift enbart får avse tiden från det att hyrköparen får tillträde till bostaden.
10.2 Ett förbud mot andra avgifter än dem som anges i hyrköpslagen
Förslag: Det ska inte vara tillåtet för hyrsäljaren att ta ut andra
avgifter eller vederlag än hyrköpsavgiften.
Skäl för förslaget
Den lagreglerade modellen för hyrköpsavtal bör vara så enkel och förutsebar som möjligt för parterna. Det är särskilt viktigt ur ett konsumentperspektiv. Hyrköpsavgiften är avsedd att ”i ett för allt” täcka alla kostnader (givetvis med beaktande av de särskilda villkor som kan avtalas i fråga om uppdelning av driftskostnader och övrig del av avgiften). Hyrköparen bör enkelt kunna överblicka totalkostnaden. Om en hyrsäljare i stället hade kunnat ställa villkor om flera parallella avgifter, exempelvis en nyttjanderättsersättning, en särskild avgift för optionen och därutöver separata avgifter för särskilda kostnader som uppstår, så skulle hyrköparens ekonomiska överblick försämras.
Hyrköpsavgiften SOU 2024:83
142
Några vederlag med anledning av hyrköpsavtalet utöver hyrköpsavgiften bör alltså inte få tas ut av hyrsäljaren från hyrköparen. Detta ligger också i linje med utredningens förslag om att det ska vara förbjudet att i avtalet föreskriva villkor om någon form av ekonomisk sanktion för hyrköparen för det fall optionen inte tas i anspråk (vilket i praktiken skulle kunna ses som ett slags vite).
143
11 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
11.1 Regler i 12 kap. JB som bör gälla för hyrköpsavtalet
Förslag: Reglerna i 12 kap. JB som avser bostadshyresavtal ska
tillämpas på hyrköpsavtalet om något annat inte särskilt anges.
Vid tillämpningen ska det som föreskrivs i tillämpliga regler i kapitlet om avtalet, hyresavtalet eller hyresrätten tillämpas på hyrköpsavtalet och det som gäller för hyran ska tillämpas på hyrköpsavgiften.
Hyrsäljaren och hyrköparen ska kunna avtala om att hyrköpsobjektet ska vara i sämre skick vid tillträdet än vad som annars gäller enligt 12 kap. 9 § första stycket JB. Parterna ska också kunna avtala om att hyrsäljaren inte ska ombesörja sedvanliga reparationer enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB.
Vid tillämpningen av 12 kap. 18 d § JB ska det som anges gällande en bostadslägenhets bruksvärde ges motsvarande tillämpning på hyrköpsobjektets marknadsvärde. Detsamma gäller vid bedömningen av om en hyrköpares renoveringar har minskat bostadens bruksvärde när 12 kap. 24 a § JB tillämpas.
11.1.1 Inledning
Som anges i kapitel 8 skiljer sig nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet så mycket åt från en bostadshyresrätt att 12 kap. JB inte bör vara direkt tillämpligt på parternas avtalsförhållande. Nyttjanderätten är enkelt uttryckt inte en hyra som ska omfattas av 12 kap. JB.
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
144
Däremot är det lämpligt att låta 12 kap. JB vara tillämpligt på hyrköpsavtalet i vissa frågor där parternas avtalsförhållande har likheter med ett hyresavtal. Det är enbart kapitlets regler om bostadshyresavtal som kan vara relevanta att tillämpa.
En del av reglerna motsvaras av särskilda regler i hyrköpslagen utan att uttryckligen undantas. I den mån som hyrköpslagen innehåller en särskild regel så bör den ha företräde framför 12 kap. JB. Det gäller exempelvis 12 kap. 2 § första stycket JB som stadgar att ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om någon av parterna begär det. Som framgår av kapitel 9 så föreslår utredningen att det ska föreskrivas ett krav i hyrköpslagen på att hyrköpsavtal alltid ska vara skriftliga.
Utredningen bedömer att vissa av reglerna i 12 kap. JB inte ska tillämpas med hänsyn till hyrköpsavtalets speciella konstruktion. Vidare framstår några modifikationer av de tillämpliga reglerna som behövliga för att reglerna ska kunna tillämpas på ett ändamålsenligt sätt. Detta redogörs närmare för nedan.
Många av de överväganden som utredningen gör nedan återkommer i andra delar av betänkandet. Exempelvis behandlar kapitel 13 övergång av hyrköpsavtalet och kapitel 14 hyrköpsavtalets upphörande, varvid förslagen i dessa delar mynnar ut i att vissa regler i 12 kap. JB inte ska vara tillämpliga på hyrköpsavtalet. Den följande genomgången är utformad för att ge en systematisk genomgång av vilka regler i 12 kap. JB som ska eller inte ska tillämpas. I de delar en fråga behandlas mer utförligt på en annan plats i betänkandet är framställningen nedan relativt kortfattad. Vi hänvisar i stället till de avsnitt i betänkandet som knyter an till frågan.
11.1.2 Hyresgästens rätt att säga upp avtalet enligt 12 kap. JB
Hyrköparen ska alltid ha rätt att säga upp avtalet utan att någon särskild uppsägningsgrund måste föreligga (se avsnitt 14.2). En sådan rätt att säga upp ett hyresavtal stadgas för hyresgästen i 12 kap. 5 § JB. En sådan uppsägningsrätt bör kunna tillämpas även inom ramen för ett hyrköpsavtal. Som framgår i avsnitt 8.1 och kapitel 14 är hyrköpsavtalets olika moment förbundna med varandra. En uppsägning bör alltså enbart kunna göras avseende hyrköpsavtalet i dess helhet.
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
145
Hyresgästens skyldighet enligt 12 kap. 7 § JB att lämna lägenheten efter det att hyrestiden har löpt ut bör tillämpas. Även 12 kap. 8 § JB om hur en uppsägning bör göras och anslutande frågor bör gälla för hyrköpsavtal.
11.1.3 Regler om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten inför tillträde
Reglerna i 12 kap. JB om lägenhetens skick och hinder i hyresrätten innefattar bland annat en skyldighet för hyresvärden att i enlighet med 12 kap. 9 § första stycket JB på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om inte bättre skick avtalats. Detta är en lämplig utgångspunkt även för bostäder som tillhandahålls inom ramen för hyrköp.
Enligt 12 kap. 9 § andra stycket JB finns det en möjlighet för parterna i ett hyresavtal som gäller en fritidsbostad eller lokal att avtala om att lägenheten ska vara i sämre skick än vad som gäller enligt första stycket. Samma möjlighet finns om ett sådant villkor tas in i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). Skälet för att tillåta sådana avtal om sämre skick har beträffande fritidsbostäder angetts vara att de – liksom hyresgästernas önskemål – är av alltför växlande beskaffenhet för att avtalsfriheten ska kunna begränsas (prop. 1983/84:137 s. 121.).
Regeln om bostadens skick, som inte är dispositiv gällande bostadslägenheter, är en del av skyddet i 12 kap. JB för bostadshyresgäster. Hyrköp är ett föravtal till köp. Samma skyddsbehov för hyrköpare gör sig typiskt sett inte gällande inom ramen för sådana avtal. Det saknas begränsningar för hur slitna och standardmässigt undermåliga bostäder som privatpersoner får köpa. Det är inte ovanligt att personer köper objekt för att totalrenovera bostaden. Så bör även kunna göras inom ramen för ett hyrköp. Enligt utredningens bedömning bör det därför finnas en möjlighet för parterna att avtala om att hyrköpsobjektet ska vara i sämre skick än vad som annars gäller enligt 12 kap. 9 § första stycket JB. Det förhindrar inte att den angivna paragrafen är tillämplig på hyrköpsavtal generellt.
Reglerna i 12 kap. 10–14 §§ JB om följder för avtalsförhållandet om lägenheten blir förstörd, eller om hinder i nyttjanderätten på
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
146
annat sätt uppkommer, gäller omständigheter som skulle kunna uppkomma även inom ramen för ett hyrköpsavtal. Eftersom hyrköpsavtal bör kunna ingås i förväg, inom exempelvis nyproduktionsprojekt, är det viktigt att frågorna inte lämnas oreglerade. De i paragraferna angivna sanktionsmedlen för en hyresgäst framstår som lämpliga även för en hyrköpare. Enligt utredningen är därför reglerna gällande lämpliga att tillämpa på hyrköpsförhållandet. Det som föreskrivs om en skälig nedsättning av hyran torde kunna tillämpas på hyrköpsavgiften. I vissa fall ges hyresgästen en rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan med stöd av 12 kap. 6 § JB. I dessa fall gäller denna paragraf och i förekommande fall också 12 kap. 4 § JB även för hyrköpsavtal, om en sådan uppsägningsrätt föreligger.
När det i 12 kap. 10 § JB anges att ett hyresavtal förfaller blir konsekvensen för ett hyrköpsavtal att det förfaller i sin helhet. Regeln om ersättningsskyldighet för hyresvärden, om denne är vållande till händelsen eller inte snarast möjligt lämnar meddelande om händelsen till hyresgästen, bör i ett sådant fall kunna få tillämpning i fråga om en hyrköpares skada.
Den föreslagna informationsplikten för hyrsäljaren inför ett hyrköpsavtals ingående är avsedd att omfatta även omständigheter hänförliga till hyrköpsobjektets skick och andra egenskaper (se avsnitt 9.2). Hyrköpslagens regler om hyrsäljarens informationsplikt kan få betydelse vid en rättslig prövning om hyrköparen gör gällande att bostaden är i sämre skick än han eller hon förväntade sig inför ett tillträde.
För det fall parterna i ett hyrköpsavtal har avtalat om ett sämre skick på bostaden vid tillträdesdagen än vad som annars gäller enligt 12 kap. 9 § första stycket JB så bör det givetvis få verkan på tillämpningen av reglerna i 12 kap. 10–14 §§ JB, på motsvarande sätt som gäller i andra fall.
Lägenhetens skick och hinder i nyttjanderätten under avtalstiden
Förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen under hyrestiden regleras tämligen detaljerat i 12 kap. JB.
Frågan är om en hyrköpare bör ha andra befogenheter i fråga om användningen av bostaden än vad en vanlig hyresgäst har enligt
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
147
12 kap. JB. Exempelvis skulle en hyrköpare kunna ha önskemål om att inreda bostaden på ett visst sätt med hänsyn till det framtida förvärvet av bostaden. Emellertid måste vid en sådan bedömning även tas i beaktande möjligheten att en hyrköpare inte tar optionen i anspråk och att hyrköpsavtalet därmed inte leder till någon försäljning. En hyrsäljare skulle kunna riskera att drabbas av ekonomisk skada om en hyresgäst förfogar över bostaden på ett sätt som sänker dess marknadsvärde, och sedan inte fullföljer förvärvet.
Den lösning som utredningen bedömer är mest ändamålsenlig är att hyresrättsliga regler om hyresgästens användning av och förfogande över lägenheten som utgångspunkt ska tillämpas på hyrköpsavtalet. Det innebär att hyresvärdens skyldighet enligt 12 kap. 15 § första stycket JB att under hyrestiden hålla lägenheten i ett sådant skick som anges i 12 kap. 9 § första stycket JB bör gälla inom ramen för ett hyrköpsavtal. För tillämpningen av denna bestämmelse har det givetvis relevans om parterna i hyrköpsavtalet med stöd av hyrköpslagen har avtalat om att bostaden ska vara i ett annat skick än vad som annars gäller enligt 12 kap. 9 § första stycket JB (se ovan).
Även hyresvärdens skyldighet att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB bör som huvudregel gälla inom ramen för hyrköpsavtal. De flesta hyrköpsavtal torde ingås på sådana löptider att behov av reparationsåtgärder inte torde uppstå i särskilt stor utsträckning. Om ett hyrköpsavtal ska gälla under en längre tidsperiod, exempelvis upp mot tio år, framstår det emellertid som naturligt att visst underhåll måste utföras under den tiden.
Skyldigheten enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB att ombesörja sedvanligt underhåll gäller emellertid inte om hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet och något annat avtalas i ett sådant avtal. Med hänsyn till att hyrköpsavtal ska kunna ingås beträffande ett brett spektrum av bostäder, däribland bostadsrätter, bör emellertid en sådan möjlighet att avtala om avvikelser från hyrsäljarens underhållsskyldighet finnas gällande alla hyrköpsobjekt. Därför bör ett generellt undantag föreslås så att även hyrköpsavtal gällande bostadsrätter kan innehålla sådana överenskommelser.
Även 12 kap. 16 och 17 §§ JB bör gälla och kunna tillämpas på hyrköpsavtalet i sin helhet. I 12 kap. 16 § första stycket JB stadgas rättigheter för hyresgästen bland annat om lägenheten blir så för-
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
148
störd under hyrestiden att den inte kan användas, om den skadas eller om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande till skadan. I 12 kap. 16 § andra stycket JB stadgas att hyresnämnden får ålägga hyresvärden att åtgärda sådana brister som kan uppstå enligt paragrafens första stycke eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet gällande gemensamma utrymmen som används av hyresgästerna (åtgärdsföreläggande). Även en hyrköpare bör enligt utredningens bedömning ha rätt att utverka ett sådant åtgärdsföreläggande. De brister som omfattas av regeln är inte sådana som en hyrköpare kan anses kunna räkna med när hyrköpsavtalet ingås. Det är inte en ändamålsenlig lösning att en hyrköpare ska behöva säga upp hyrköpsavtalet när en sådan situation uppstår. Det förtar syftet med ett hyrköpsavtal. Det framstår också som rimligt att en hyrköpare, precis som en vanlig hyresgäst, ska ha rätt till övriga påföljder enligt nämnda paragraf (jämför hänvisningen i 12 kap. 16 § till 12 kap. 10–12 §§ JB). Eftersom en hyrköpare enligt vårt förslag inte ska betala en sedvanlig hyra utan en hyrköpsavgift bör det som anges om nedsättning av hyra avse hyrköpsavgiften. Vad som eventuellt avtalats mellan parterna i fråga om underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB kan givetvis få betydelse för bedömningen.
I 12 kap. 18 § JB regleras situationen att en hyresgäst måste avstå någon del av lägenheten på grund av att ett annat förvärv har företräde eller till följd av att fastigheten frångår hyresvärden genom klander, det vill säga när hyresvärden inte har rätt att förfoga över lägenheten i den utsträckning som förutsatts vid ingåendet av hyresavtalet. Hyresgästen har i ett sådant fall rätt till skälig nedsättning av hyran och rätt att säga upp avtalet om han eller hon var i god tro när hyresavtalet träffades. Hyresgästen kan även ha rätt till ersättning för skada. Den aktuella regeln torde mycket sällan bli aktuell att tillämpa inom ett hyrköpsavtal men det saknas anledning att särskilt föreskriva att den inte ska gälla. Frågan om ett hyrköpsavtals verkan mot tredje man behandlas närmare i kapitel 13.
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
149
11.1.4 Hyresgästinflytande
Många av reglerna i 12 kap. JB knyter, även om de inte uttryckligen behandlar storleken på hyresbeloppet, an till systemet för hur prövning av hyrans storlek ska göras. Prövningen av vad som utgör en skälig hyra för bostaden utgår som huvudregel från en bostads lägenhets bruksvärde (se 12 kap. 55 § JB).
Som en del av det hyresrättsliga skydd som 12 kap. JB är uppbyggt kring finns det därför regler som begränsar hyresvärdens möjligheter att bland annat utföra standardhöjande renoveringar som påverkar bostadslägenhetens bruksvärde och som därmed kan medföra hyreshöjningar.
I 12 kap. 18 d § JB stadgas ett skydd för hyresgästen i form av en rätt till inflytande i fråga om vissa åtgärder som hyresvärden vill utföra på fastigheten där bostadslägenheten är belägen. Inflytandet gäller i fråga om standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde och åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. En hyresvärd har enligt 12 kap. 18 d § JB inte rätt att utföra sådana åtgärder om inte berörda bostadshyresgäster godkänner åtgärderna eller hyresnämnden lämnar tillstånd till dem.
Enligt utredningens bedömning bör en hyrsäljare i motsvarande utsträckning ha rätt att utföra sådana standardhöjande åtgärder i fråga om hyrköpsobjektet. Det är tänkbart att vissa av bostadslägenheterna i ett större hyreshus kommer att upplåtas med hyrköp, exempelvis efter en omvandling till ägarlägenheter, varvid resten av lägenheterna är sedvanliga hyresrätter. Hyrköparen bör i detta sammanhang inte särskiljas i förhållande till en vanlig hyresgäst utan bör ha en motsvarande rätt att motsätta sig förbättrings- och ändringsarbeten. Regeln om hyresgästinflytande i 12 kap. 18 d § JB, med anslutande paragrafer 12 kap. 18 d–18 h §§ JB, bör därför tillämpas även på ett hyrköpsavtal.
Hyrköpsavgiften enligt den föreslagna lagen kommer inte att kunna justeras i förhållande till lägenhetens bruksvärde eller vara föremål för skälighetsprövning på samma sätt som en hyra. De nämnda bestämmelserna kan därför inte antas få samma betydelse för en hyrköpare som för en hyresgäst. Hyrköparen kan knappast sägas vara berörd av sådana åtgärder som en hyrsäljare vill utföra
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
150
som höjer hyrköpsobjektets bruksvärde om utköpspriset på bostaden är fastställt i parternas hyrköpsavtal, och torde därmed typiskt sett inte ha någon invändning mot att hyrsäljaren vidtar standardhöjande åtgärder.
Emellertid ska det finnas en möjlighet för parterna att i ett hyrköpsavtal bestämma att hyrköparens rätt att förvärva hyrköpsobjektet gäller till en köpeskilling motsvarande hyrköpsobjektets marknadsvärde. I ett sådant fall kan det vara av betydelse för hyrköparen att hyrsäljaren inte under avtalstiden vidtar standardhöjande åtgärder på bostaden som inverkar på dess marknadsvärde. Det hyresgästinflytande som stadgas i 12 kap. 18 d § JB kan i en sådan kontext ha betydelse för en hyrköpare. Därför är det lämpligt att föreskriva i lagen att bedömningen av om sådana standardhöjande åtgärder som hyrsäljaren vill utföra har en inte obetydlig påverkan på en bostadslägenhets bruksvärde i stället ska avse påverkan på bostadens marknadsvärde. En hyrköpare kan på så sätt få ett inflytande i fråga om standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på hyrköpsobjektets marknadsvärde. Om hyrköparen inte godkänner åtgärden och frågan hänskjuts till hyresnämndens prövning ska enligt 12 kap. 18 f § JB hyresvärdens ansökan bifallas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. En sådan prövning får antas kunna beakta de särskilda intressen som kan föreligga med anledning av ett hyrköpsavtal. Med en sådan tillämpning ges hyrköparen ett erforderligt skydd för sina rättigheter enligt optionen i hyrköpsavtalet.
En hyrköpsavgift bör till den del den inte avser ersättning för driftskostnader enligt den föreslagna modellen kunna regleras årligen med en viss procent eller utifrån någon annan i avtalet bestämd parameter. En hyrsäljare bör inte kunna höja hyrköpsavgiften enbart på grundval av utförda arbeten som bedöms höja lägenhetens standard. Däremot kan parterna ha gjort överenskommelser i hyrköpsavtalet om renoveringar av hyrköpsobjektet och hur dessa ska påverka hyrköpsavgiftens storlek. Om sådana villkor finns i avtalet torde en hyrköpare inte med stöd av 12 kap. 18 d § JB kunna förhindra den avtalade standardhöjande åtgärden.
Reglerna om hyresgästinflytande i 12 kap. 18 d § JB avser enbart åtgärder som fastighetsägaren vill utföra. När det gäller en uthyrd bostadsrättslägenhet så riktas visserligen 12 kap. 18 e, 18 f och
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
151
18 h §§ mot hyresvärden, men eftersom den inledande bestämmelsen (12 kap. 18 d §) talar om ”fastighetsägare” får uthyrning av en bostadsrättslägenhet anses undantagen reglerna om hyresgästinflytande. Reglerna blir alltså inte tillämpliga på hyrköpsavtal när hyrsäljaren är bostadsrättshavare av hyrköpsobjektet. Detta torde i praktiken inte föra med sig några närmare problem.
11.1.5 Hyresgästens användning av bostaden
De regler i 12 kap. JB som avser en hyresgästs användning av lägenheten under avtalstiden framstår också som lämpliga att tillämpa på hyrköpsförhållandet och bör därmed i stort gälla. Det gäller exempelvis hyresgästens skyldigheter att vårda lägenheten och en hyresvärds rätt att få tillträde till bostaden för att utöva nödvändig tillsyn.
Vidare bör hyresgästens skyldighet i förhållande till dem som bor i omgivningen enligt 12 kap. 25 § JB gälla även för en hyrköpare. Bristande skötsamhet och störningar i boendet är sådana omständigheter som kan leda till förverkande av hyresrätten, och enligt utredningens förslag även till uppsägning av hyrköpsavtalet. Enligt 12 kap. 25 a § JB bör därmed en hyresvärds skyldighet att uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör och underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen även åligga en hyrsäljare om en hyrköpare missköter sig.
Bostadshyresgäster har enligt 12 kap. 24 a § första stycket JB rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Rätten att utföra sådana anpassningar av bostaden kan vara av särskilt intresse för en hyrköpare som avser att förvärva bostaden vid en senare tidpunkt. Enligt paragrafen har hyresvärden rätt till ersättning för skada om lägenhetens bruksvärde minskar genom renoveringsåtgärderna som hyresgästen utfört.
Det har givetvis betydelse för hyrsäljaren om åtgärder som hyrköparen vidtar försämrar bostaden. En sådan försämring kan få ekonomiska konsekvenser, dels om parterna har avtalat att optionen gäller förvärv till bostadens marknadsvärde, dels om hyrköpsavtalet inte leder till någon överlåtelse. I ett sådant fall kan skada uppstå för hyrsäljaren när denne måste sälja hyrköpsobjektet på annat håll eller upplåta det till nyttjande åt en ny hyrköpare eller hyresgäst.
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
152
Så länge hyrköparen förvärvar hyrköpsobjektet till ett pris som bestämts i hyrköpsavtalet kan det däremot knappast sägas kunna uppkomma någon skada för hyrsäljaren.
En lägenhets bruksvärde är inte relevant inom ramen för ett hyrköpsavtal, eftersom ingen hyra eller dylik ersättning bestäms med utgångspunkt däri. För att bestämmelsen om ersättning till hyresvärden vid minskat bruksvärde ska kunna få en ändamålsenlig tillämpning på ett hyrköpsavtal bör, i stället för bostadens bruksvärde, dess marknadsvärde utgöra grund för bedömningen. Vid tillämpningen av 12 kap. 24 a § första stycket andra meningen JB på ett hyrköpsavtal blir det därmed aktuellt att pröva om en hyrköpares renoveringsåtgärder enligt första meningen har minskat hyrköpsobjektets marknadsvärde. I ett sådant fall kan hyrsäljaren vara berättigad till ersättning för skada.
I sammanhanget bör det nämnas att en hyresvärd som huvudregel inte har rätt att tillgodoräkna sig resultatet av hyresgästens arbete vid prövning av hyran (se 12 kap. 55 b § JB). Eftersom reglerna om hur hyran bestäms i ett bostadshyresförhållande inte bör tillämpas på ett hyrköpsavtal så blir nämnda regel inte heller tillämplig. Om hyrköpsavtalet innehåller exempelvis villkor om att utköpspriset på hyrköpsobjektet ska fastställas genom en mäklares värdering av marknadsvärdet på lägenheten så uppstår emellertid en motsvarande problematik. Det kan då bli fråga om åtgärder som en hyrköpare vidtagit och som höjt lägenhetens marknadsvärde ska bortses från vid värderingen eller på något sätt avräknas från köpeskillingen. Det är naturligtvis lämpligt att parterna reglerar en sådan fråga uttryckligen i hyrköpsavtalet, om de avtalar att köpeskillingen för hyrköpsobjektet ska fastställas utifrån lägenhetens marknadsvärde.
11.1.6 Utmätning och konkurs
I 12 kap. 29–31 §§ JB regleras särskilda uppsägningsregler med anledning av utmätning eller konkurs. Dessa regler bör kunna tillämpas även inom ramen för ett hyrköpsavtal, vilket behandlas i kapitel 13.
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
153
11.1.7 Överlåtelse och upplåtelse i andra hand av hyresrätten
En hyresgäst får enligt 12 kap. 32 § JB inte utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten. Som utgångspunkt bör samma sak gälla för en hyrköpare, vilket behandlas närmare i kapitel 13.
I 12 kap. 33–35 §§ JB stadgas undantag från förbudet att överlåta hyresrätten utan samtycke från hyresvärden. Vad som gäller enligt 12 kap. 33 och 34 §§ JB bör kunna tillämpas på ett hyrköpsavtal.
Enligt 12 kap. 39 § JB får en hyresgäst inte hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Det förefaller rimligt att samma begränsningar gäller för en hyrköpare under hyrköpsavtalets bestånd. Enligt 12 kap. 40 § JB kan emellertid hyresnämnden lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse under vissa förutsättningar. Denna ordning bör även fungera för hyrköpsavtal. Se nedan i avsnitt 11.2.6 angående ett undantag i fråga om förutsättningarna för ett sådant tillstånd.
Begränsningarna i 12 kap. 41 § JB i fråga om inneboende bör också tillämpas.
11.1.8 Hyresrättens förverkande
En grundläggande förutsättning för hyrköpsavtalet är att hyrsäljaren är bunden av sin utfästelse enligt hyrköpsavtalet (optionen). Hyrsäljaren bör därför inte ha någon lagstadgad rätt att utan vidare säga upp avtalet. Däremot vore det inte rimligt om hyrsäljaren till varje pris var bunden av avtalet. I 12 kap. 42 § JB regleras en rätt för hyresvärden att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt. En motsvarande rätt att säga upp avtalet framstår som rimlig vid hyrköp, varför reglerna i 12 kap. 42–44 §§ JB i tillämpliga delar bör gälla även för ett hyrköpsavtal. Detta utvecklas vidare närmare i kapitel 14.
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
154
11.1.9 Särskilda bestämmelser i 12 kap. JB
I 12 kap. 61 § JB stadgas en särskild preskriptionstid om två år för fordringsanspråk på grund av hyresförhållande. Denna regel bör kunna gälla för fordringar mellan parterna som kan hänföras till frågor som rör nyttjanderättsupplåtelsen i ett hyrköpsavtal.
Reglerna i 12 kap. 62 § JB gäller utdömande av vite som förelagts med stöd av kapitlet. Det kan för hyrköpsavtals vidkommande bli aktuellt i samband med ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket JB eller enligt 12 kap. 18 h § JB.
I 12 kap. 63 § JB regleras hur meddelanden som avses i vissa bestämmelser i kapitlet ska lämnas. Den bör kunna tillämpas även inom ramen för ett hyrköpsavtal.
I 12 kap. 65 § JB behandlas förbudet mot att begära, träffa avtal om eller ta emot särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet. Denna regel bör gälla även för upplåtande av hyrköpsavtal. Hyrköpsavgiften som föreslås kunna tas ut enligt hyrköpslagen ska emellertid givetvis vara tillåten. Däremot är villkor om andra avgifter eller ersättningar med anledning av hyrköpsavtalet inte tillåtna (jämför avsnitt 10.2). Även 12 kap. 65 a–65 c §§ JB bör gälla för hyrköp.
I 12 kap. 66 § JB regleras en begränsning i fråga om skiljeavtal. Frågan om tvistlösning behandlas särskilt i kapitel 15. Den begränsning som stadgas i regeln är inte oförenlig med vad utredningen i övrigt föreslår angående tvistlösning.
Reglerna i 12 kap. 67 § JB ger möjlighet att genom kollektivavtal avtala bort en del av 12 kap. JB:s tvingande regler. Många av de regler som genom kollektivavtal kan avtalas bort med stöd av paragrafen är redan genom hyrköpslagens bestämmelser bortreglerade. I de speciella fall där det kan bli aktuellt att inom ramen för ett anställningsförhållande avtala om hyrköp får regeln anses ha tillämpning.
Reglerna i 12 kap. 68–73 §§ JB rör förfarandet i hyrestvister. Dessa frågor tas upp i kapitel 15 och behandlas därför inte här.
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
155
11.2 Regler i 12 kap. JB som inte bör gälla för hyrköpsavtalet
Förslag: Vissa regler i 12 kap. JB ska till följd av hyrköpsavtalets
speciella konstruktion inte gälla för ett hyrköpsavtal. Det gäller regler om
• hyrestider och vilka avtal som måste sägas upp för att upphöra att gälla,
• när ett tidsbestämt avtal ska anses förlängt på obestämd tid,
• upprustningsföreläggande,
• bestämmande av hyran och prövningen av hyran och andra hyresvillkor,
• deponering av belopp hos länsstyrelsen,
• överlåtelse genom byte,
• att en förutsättning för att hyresnämnden ska tillstånd till andrahandsuthyrning ska vara att hyran inte överstiger skälig hyra, samt
• förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter och därtill anslutande regler.
11.2.1 Regler om hyrestider
I 12 kap. 3 § JB regleras den grundläggande strukturen för hyresavtal i fråga om hyrestiden. Som huvudregel gäller hyresavtal för obestämd tid. I andra stycke i paragrafen framgår bland annat att om hyresavtal som har ingåtts för bestämd tid har varat i mer än nio månader i följd så ska avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. I tredje stycket anges att hyresavtal för bestämd tid i vissa fall anses förlängda på obestämd tid. Dessa bestämmelser skiljer sig åt från hur utredningen föreslår att ett hyrköpsavtal ska vara konstruerat. I den föreslagna hyrköpslagen finns bestämmelser som bland annat anger att hyrköpsavtal alltid ingås för bestämd tid och upphör automatiskt att gälla vid avtalstidens slut. Reglerna i 12 kap. 3 § JB bör alltså inte tillämpas.
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
156
11.2.2 Upprustningsföreläggande
Enligt 12 kap. 18 a § JB gäller att en hyresgäst har rätt att ansöka om upprustningsföreläggande mot en hyresvärd om bostadslägenheten inte har lägsta godtagbara standard. Bestämmelserna riktar enbart sig till fastighetsägare. De gäller alltså inte för bostadsrättshavare som hyr ut sin lägenhet (Edling, 2018, kommentar till 12 kap. 18 a § JB).
En tillämpning av möjligheten till upprustningsföreläggande på ett hyrköpsavtal riskerar att få oönskade konsekvenser på parternas övriga villkor. Det torde visserligen relativt sällan bli aktuellt med hyrköp avseende bostäder som inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard enligt de gränser som uppställs i 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena JB. Det är emellertid inte omöjligt att hyrköpsavtal sluts gällande nedgångna bostäder, som en hyrköpare planerar att renovera när den kommer i hans eller hennes ägo, eller att villkoren enligt hyrköpsavtalet ger hyrköparen rätt att vidta vissa renoveringar själv under hyrköpsavtalets bestånd. Om ett hyrköpsavtal ingås mellan parterna och villkoren bestäms utifrån bostadens standard så bör inte en hyrköpare ha möjlighet att med hyresrättsliga regler driva igenom en upprustning av bostaden utan att övriga villkor i avtalet påverkas. Det gäller framför allt hur priset och hyrköpsavgiften fastställts. Detta bör gälla även om hyrköpsobjektet inte har lägsta godtagbara standard enligt hyresrättsliga normer. Mot bakgrund därav bör reglerna om upprustningsföreläggande i 12 kap. 18 a–18 c §§ JB inte gälla inom ramen för ett hyrköp.
11.2.3 Regler om hyran och prövning av hyran
Skyldigheten att betala hyran är en hyresgästs viktigaste prestation enligt ett hyresavtal. Reglerna om hur hyran för bostadslägenheter ska fastställas utgör en central del av det hyresrättsliga systemet.
Utredningen föreslår att en hyrköpsavgift för hyrköpsavtalet ska kunna tas ut av hyrköparen. Förslaget innebär att någon separat hyra inte ska utgå för nyttjanderätten till bostaden utan att en sådan ersättning i stället får anses utgöra en del av hyrköpsavgiften.
Ersättningen till hyrsäljaren ska till fullo regleras i parternas hyrköpsavtal och inte enligt 12 kap. JB. Det får till följd att 12 kap. 19 § JB, som bland annat behandlar att hyran ska vara till beloppet
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
157
bestämd i hyresavtalet, inte bör gälla. I stället ska hyrköpslagen innehålla särskilda regler om hyrköpsavgiften (se kapitel 10).
Däremot finns det inte anledning att reglera särskilt i hyrköpslagen hur hyrköpsavgiften ska betalas. Det bör parterna vara fria att bestämma de närmare villkoren om. Av 12 kap. 20 § första stycket första meningen JB framgår att hyran, om inte avtal har ingåtts om tiden för betalning av hyra i pengar, ska betalas månadsvis i förskott. Regeln är alltså dispositiv. Den framstår som lämplig att tillämpa även på betalning av hyrköpsavgiften om parterna inte avtalar att betalning ska ske på annat vis. Även resten av paragrafen bör tillämpas.
Enligt 12 kap. 21 § JB har en hyresgäst möjlighet att deponera pengar hos länsstyrelsen om han eller hon anser sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada m.m. och vill dra av motsvarande belopp på hyran. I 12 kap. 22 § JB regleras förfarandet hos länsstyrelsen. Det saknas anledning att låta förfarandet med deposition av pengar göras tillämpligt på tvister med anledning av ett hyrköpsavtal. Det framstår som ett så pass sällan använt verktyg att det knappast finns skäl att anpassa länsstyrelsens organisation för eventuella depositioner av hyrköpsavgifter. Därför bör 12 kap. 21 och 22 §§ JB undantas från tillämpning på hyrköpsavtalet. Detta får även verkningar på en hyrköpares möjlighet att enligt 12 kap. 44 § JB återvinna ett hyrköpsavtal som sagts upp enligt 12 kap. 42 § JB, då det inom ramen för ett hyrköpsavtal inte blir möjligt att återvinna hyrköpsavtalet genom att deponera det obetalda beloppet till länsstyrelsen.
Det föreslagna systemet med en hyrköpsavgift i ett för allt innebär också att reglerna i 12 kap. 53–55 e §§ JB om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter inte bör tillämpas. Som framgår ovan i kapitel 10 så bör avtalsfrihet gälla i fråga om hyrköpsavgiftens storlek.
11.2.4 Prövning av hyresvärdens rätt till ersättning på grund av minskat marknadsvärde
Som framgår ovan så bör 12 kap. 24 a § JB om hyresgästens rätt till vissa renoveringsåtgärder och hyresvärdens rätt till ersättning på grund av minskat bruksvärde kunna tillämpas på ett hyrköpsavtal. Prövningen bör i så fall röra om en hyrsäljare har rätt till ersättning
Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden SOU 2024:83
158
på grund av att hyrköpsobjektets marknadsvärde minskat genom åtgärderna (se ovan avsnitt 11.1.5).
Med den tillämpning av regeln som utredningen därmed föreslår framstår det som att prövningen i stället lämpligast sker i allmän domstol. Vad som stadgas i 12 kap. 24 a § tredje stycket JB gällande hyresnämndens behörighet att pröva frågan bör därför inte gälla. Detta utvecklas vidare i avsnitt 15.1.3.
11.2.5 Rätt att överlåta bostaden genom byte
Enligt 12 kap. 35 § JB gäller en rätt för en hyresgäst att överlåta sin hyresrätt för att genom byte få hyresrätten till en ny bostadslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. En sådan möjlighet framstår inte som lämplig inom ramen för ett hyrköpsavtal och bör inte tillämpas. Se vidare avsnitt 13.1.
11.2.6 Tillstånd att upplåta bostaden i andra hand
Enligt 12 kap. 40 § första stycket JB får en hyresgäst hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Tillstånd ska lämnas under vissa förutsättningar som framgår av tre punkter i andra stycket i paragrafen. Första och andra punkterna synes lämpliga att tillämpa även på en hyrköpares intresse av att under en period kunna hyra ut sin bostad i andra hand. Den tredje punkten innebär emellertid att en prövning av att hyran inte överstiger skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket JB ska göras. En sådan förutsättning för att få hyra ut bostaden framstår inte som ändamålsenlig för en hyrköpare med hänsyn till att han eller hon betalar en hyrköpsavgift till hyrsäljaren och att denna avgift inte begränsas av någon skälighetsprövning. Den nämnda punkten bör därför inte tillämpas på hyrköpsavtalet.
11.2.7 Reglerna om bostadshyresgästens besittningsskydd
Reglerna om besittningsskydd vid bostadshyra finns i 12 kap. 45–52 §§ JB. Utgångspunkten för besittningsskyddsreglerna är att den som hyr en bostadslägenhet i princip har rätt till förlängning av hyres-
SOU 2024:83 Hyrköparens nyttjanderätt till bostaden
159
avtalet, om hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra vid hyrestidens utgång. I vissa fall kan emellertid besittningsskyddet brytas genom att rätten till förlängning vid en skälighetsbedömning inte bedöms föreligga i det enskilda fallet.
Ett hyrköpsavtal ska enligt utredningens förslag utgöra ett tidsbegränsat avtal, som ska upphöra att gälla den dag då optionen senast kan göras gällande. Avtalet ska i det skedet inte behöva sägas upp för att upphöra att gälla och hyrköparen ska inte ha någon lagstadgad rätt att få avtalet förlängt. Det innebär att reglerna om besittningsskydd enligt 12 kap. 46–52 §§ JB inte bör tillämpas på hyrköpsavtalet.
Det innebär samtidigt att de regler i 12 kap. JB som ger rätt för en medhyresgäst eller närstående att i vissa fall ta över hyresrätten och få den förlängd för egen del inte heller bör gälla för ett hyrköpsavtal (12 kap. 47 § JB).
161
12 Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv
Villkor om att hyrköparen ska spara pengar till det framtida förvärvet
Förslag: Parterna ska kunna avtala om en skyldighet för hyr-
köparen att under hyrköpstiden spara ihop medel för att kunna finansiera det senare förvärvet.
Det ska enbart vara tillåtet att avtala om en sparplan som innebär att hyrköparen själv förfogar över sparandet.
Ett sparande som innebär att hyrsäljaren, eller någon som har intressegemenskap med eller på annat sätt är närstående till hyrsäljaren, förfogar över de sparade medlen ska inte vara tillåtet.
En modell med förskottsbetalningar som tillfaller hyrsäljaren löpande bör inte föreslås
I kommittédirektiven anges att den lagreglerade modell som övervägs i första hand bör bygga på att hyrköparen, utöver hyran, löpande betalar ett visst belopp till fastighetsägaren som förskott på köpeskillingen.
De fördelar som anges i direktiven är att det belopp som hyrköparen kan behöva låna för att i samband med att köpet genomförs betala återstående del av köpeskillingen blir lägre än om hela köpet finansieras genom lån. Det anges också att pengarna verkligen blir avsatta för bostadsköpet, till skillnad från om hyrköparen skulle spara pengar själv, och att hyrköparen upplever det som att bostaden förvärvas successivt.
Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv SOU 2024:83
162
Enligt utredningens bedömning är emellertid ett system med förskottsbetalningar problematiskt i flera avseenden. En betalning i förskott avser normalt en avtalad prestation. Förskottsbetalningar förekommer i såväl kommersiella avtal som i konsumentavtal. I vissa avtalstyper används regelmässigt villkor om förskottsbetalning. I andra fall förekommer det att en säljarpart ställer upp ett särskilt villkor om förskottsbetalning gentemot kunder som bedöms ha låg kreditvärdighet, eller för att finansiera stora investeringar som krävs för den egna avtalsprestationen. De kan emellertid sägas utgöra en avvikelse från huvudregeln om att betalning för en vara ska ske när varan överlämnas. I ett hyrköpsavtal finns det ingen avtalad prestation i fråga om överlåtelsen av bostaden utan enbart en utfästelse om en senare överlåtelse.
Ett hyrköpsavtal som skulle föreskriva att de löpande betalningarna medför rättsverkan i form av en successiv äganderättsövergång framstår inte som förenligt med de formkrav som gäller för såväl fast som lös egendom. Formkraven för en köpehandling avseende fast egendom föreskriver att äganderättsövergången tydligt ska framgå av köpehandlingen. Det torde inte vara möjligt att i ett inledande hyrköpsavtal föreskriva en äganderättsövergång som är föränderlig över tid efter hand som förskottsbetalningar görs.
Med ett avtal som innebär en gradvis äganderättsövergång i takt med ”förskottsbetalningar” så skulle hyrköparen därtill från och med den första betalningen vara delägare av hyrköpsobjektet. En sådan ordning bör det inte kunna bli fråga om inom ramen för en hyrköpsmodell. En avtalsmodell med successiva betalningar motsvarar i stället närmast ett delägarköp enligt de modeller som redogörs för i kapitel 3. Inom ett hyrköp är konstruktionen i stället sådan att hyrsäljaren behåller äganderätten, respektive bostadsrätten, i sin helhet till hyrköpsobjektet till dess optionen tas i anspråk.
”Förskottsbetalningar” av en hyrköpare till en hyrsäljare inom ramen för ett hyrköpsavtal bör alltså inte medföra någon rättslig verkan i form av en äganderättsövergång. Oaktat att en lösning med förskottsbetalningar till hyrsäljaren förordas i direktiven så är en sådan modell inte något som utredningen ser möjligheter att föreslå inom ramen för hyrköpsmodellen.
SOU 2024:83 Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv
163
Villkor om ett separat sparande bör tillåtas
Det huvudsakliga syftet med sådana förskottsbetalningar som avses enligt direktiven synes vara att åstadkomma någon form av skyddat sparande som verkligen avsätts för bostadsförvärvet, så att medel till en del av köpesumman redan föreligger när hyrköparen ska förvärva objektet. Ett sådant sparande utgör naturligtvis en värdefull aspekt av ett hyrköpsavtal.
En sådan funktion kan emellertid lika väl fyllas av ett villkor i hyrköpsavtalet om ett strukturerat sparande. Då skulle hyrköparen vid tidpunkten för förvärvet kunna ha sparat ihop medel till kontantinsatsen för hyrköpsobjektets köpeskilling.
Det kan ur flera aspekter vara fördelaktigt för avtalsparterna om hyrköpsavtalet innehåller ett villkor om ett löpande sparande till det framtida förvärvet. Hyrköpsmodellen kan som ovan anförs uppfattas som ekonomiskt ofördelaktig för hyrsäljaren med tanke på att intäkterna från en försäljning skjuts upp på framtiden, jämfört med om hyrsäljaren skulle sälja bostaden direkt. Den är också förenad med viss risk för att försäljningsintäkterna uteblir om optionen inte tas i bruk och att hyrsäljaren i stället tvingas hitta en ny köpare till bostaden. Ett villkor om att hyrköparen ska sköta sitt sparande kan därför ha ett värde för en hyrsäljare som en säkerhet för att bostaden blir såld i enlighet med optionen. Det blir ett kvitto på att hyrköparen är seriös i sina avsikter att förvärva bostaden och att hyrköpsavtalet därmed är en god investering, såväl i tid som kapital. Varje avsättning av sparmedel kan ses som en bekräftelse från hyrköparen på att han eller hon fortfarande har för avsikt att nyttja optionen.
För hyrköparens del kan ett sådant villkor bli en extra draghjälp för att få till stånd det nödvändiga sparandet.
Några av de befintliga hyrköpsmodellerna arbetar aktivt med att hjälpa hyrköparen att spara ihop pengar till förvärvet. Bolagen Rent-to-Own Sweden AB och Bodil Fastigheter AB hjälper hyrköparen med en budget, varigenom det planeras hur mycket hyrköparen behöver spara varje månad för att uppnå ett kapital som räcker till kontantinsatsen för bostaden vid optionstidens utgång. Det är däremot inte någon av de befintliga modellerna som uppställer sparande som ett absolut krav. I de nämnda fallen för hyrsäljaren och hyrköparen visserligen löpande diskussioner angående
Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv SOU 2024:83
164
sparplanen och om hur sparandet går för hyrköparen, men sparandet bygger på en frivillighet från hyrköparens sida.
Ett villkor om att hyrköparen ska sköta ett sparande ligger sammanfattningsvis i linje med hur modellen är tänkt att fungera. Därför bör det vara tillåtet att inom ramen för den lagreglerade hyrköpsmodellen avtala om att hyrköparen måste spara löpande till förvärvet av bostaden.
Ett sparande för hyrköparens räkning bör inte få ske hos hyrsäljaren
Som konstateras ovan är betalningar i förskott av köpeskillingen inte förenliga med en hyrköpsmodell, eftersom betalningarna inte kan motsvaras av någon prestation i form av successiv äganderättsövergång. Om en hyrköpare betalar in pengar till en hyrsäljare skulle det därför snarare vara fråga om en förvaring av sparmedel hos hyrsäljaren. En psykologisk aspekt av en sådan sparform skulle vara att pengarna tydligt är öronmärkta för det kommande förvärvet.
En modell som innebär att medel betalas till hyrsäljaren är emellertid enligt utredningens bedömning olämplig av flera skäl. Medel som avsätts för en framtida betalning av köpeskillingen för bostaden måste kunna återbetalas till hyrköparen om ett förvärv i enlighet med optionen inte kommer till stånd. Om inte medlen hade kunnat gå åter så hade de närmast varit att betrakta som ett ytterligare slags avgift utöver hyrköpsavgiften, eller någon form av avtalad sanktion (”vite”) för att det avsedda förvärvet inte fullföljs. Ett vite som kan innehållas av hyrsäljaren för det fall optionen inte utnyttjas av hyrköparen är inte förenligt med den frivillighet som bör gälla för hyrköparen i fråga om att nyttja optionen. Även om hyrköpsavtalet skulle sägas upp på grund av omständigheter hänförliga till hyrköparen, skulle det drabba hyrköparen orimligt hårt om hyrsäljaren fick behålla de inbetalade medlen vid avtalets upphörande. En sådan sanktion bör därmed inte vara tillåten.
I linje därmed, vilket utvecklas i kapitel 10, bör villkor om att hyrköpsavgiften eller en del av den ska kunna avräknas från köpeskillingen för det fall ett framtida förvärv kommer till stånd inte tillåtas. Ett sådant villkor får rent faktiskt sägas vara ett villkor om ett sparande av medel hos hyrsäljaren. Det får samtidigt sägas
SOU 2024:83 Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv
165
utgöra en icke-önskvärd påtryckning på hyrköparen att genomföra ett förvärv, för att inte gå miste om det villkorade uppbärandet av de inbetalade hyrköpsavgifterna (jämför avsnitt 7.1.5).
Sparmedel som betalas in till en hyrsäljare med villkor om återbetalning vid uppsägning av hyrköpsavtalet skulle kunna klassificeras som ett slags inlåningsverksamhet, om medlen hade kommit till användning inom hyrsäljarens verksamhet. Sådan verksamhet får bedrivas enbart av särskilda kreditinstitut enligt 1 kap. 7 § lagen (2004:297) om bank- och finansieringsrörelse. Ett dylikt förslag skulle därför troligen med nödvändighet föranleda ändringar i det befintliga regelverket om bank- och finansieringsrörelser. Det skulle krävas särskilda undantagsregler för en sådan form av inlåningsverksamhet inom ramen för hyrköp. Det skulle i sin tur troligtvis medföra att de bolag som vill bedriva verksamhet med hyrköp måste göra stora anpassningar av sin befintliga verksamhet för att uppfylla kraven för att ta emot återbetalningspliktiga medel. Sådana anpassningar skulle givetvis vara förenade med stora kostnader. Det framstår som osannolikt att en hyrsäljare skulle vara beredd att strukturera sin verksamhet på sådant vis, enbart för att möjliggöra inlåning av förskottsbetalningar i samband med hyrköpsavtal.
Ett sparande som innebär att hyrköparen löpande gör inbetalningar av medel till hyrsäljaren utgör vidare en riskabel konstruktion i ett konsumenthänseende. Under ett hyrköpsavtals bestånd skulle de insparade medlen kunna komma att uppgå till betydande belopp. Banker, kreditmarknadsföretag och värdepappersbolag med tillstånd från Finansinspektionen att ta emot kunders pengar på konto omfattas av den statliga insättningsgarantin. Den innebär att en persons sparmedel betalas tillbaka, upp till ett visst belopp, om den bank eller motsvarande där pengarna satts in går i konkurs. Någon motsvarande trygghet finns inte för en privatperson som låter någon annan aktör förfoga över hans eller hennes medel.
Om de medel som skulle betalas in till en hyrsäljare skulle hållas avskilda från hyrsäljarens verksamhet, och enbart förvaras av hyrsäljaren för hyrköparens räkning, torde mottagandet av medlen medföra en redovisningsskyldighet för hyrsäljaren enligt lagen (1944:181) om redovisningsmedel. På så sätt skulle ett sakrättsligt skydd uppkomma, det vill säga ett skydd för hyrköparen för inbetalade pengar vid insolvens eller utmätning hos hyrsäljaren.
Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv SOU 2024:83
166
Att hyrköpsmodellen skulle föreskriva ett krav för hyrsäljaren att hantera sparmedlen på ett visst sätt skulle emellertid inte ge några garantier för en hyrköpare att hyrsäljaren agerar korrekt och att medlen hålls skyddade. Om en hyrsäljare inte skulle avskilja pengarna på ett korrekt vis så skulle hyrköparens sparmedel sammanblandas med hyrsäljarens egendom. Då skulle hyrköparen riskera att inte få tillbaka de inbetalade sparmedlen om hyrsäljaren skulle hamna på obestånd.
Det framstår som alltför långtgående att föreslå till exempel en ordning med myndighetstillsyn av hyrsäljare för att se till att nämnda regler efterlevs eller någon form av straffrättslig sanktion i samma syfte. Därför utgör reglerna om separationsrätt inte ett tillräckligt skydd för hyrköparen i sammanhanget.
En modell för att säkra hyrköparens medel skulle kunna vara att föreskriva att en hyrsäljare ska tvingas ställa ut en bankgaranti eller liknande som säkerhet för hyrköparens medel. En sådan ordning skulle emellertid riskera att drabba hyrköparen negativt, eftersom hyrsäljaren enligt utredningens förslag har rätt att ta ut en hyrköpsavgift som täcker hyrsäljarens kostnader för hyrköpsavtalet.
Ett annat alternativ är att föreskriva att hyrköparens fordran på inbetalade medel ska ha förmånsrätt vid exekutiv försäljning av hyrsäljarens egendom. Att införa en legal panträtt eller någon annan form av förmånsrätt aktualiserar emellertid avvägningar gentemot andra intressen vid exekutiv försäljning, till exempel hyrsäljarens övriga borgenärer. Sådana förmånsrätter som belastar en näringsidkare skulle kunna utgöra osäkerhetsmoment vid exempelvis finansiering av hyrsäljarens övriga verksamhet (jämför prop. 2008/09:91 s. 88). En förmånsrätt utgör inte heller någon absolut garanti för att hyrköparen skulle kunna få ut sina sparmedel, om en hyrsäljare är på obestånd.
Till det anförda ska läggas att någon egentlig fördel inte synes finnas för en hyrköpare med att ge hyrsäljaren en möjlighet att förvara hyrköparens sparmedel, annat än den psykologiska effekt som en överföring av sparmedlen kan ha. Ur ekonomisk synpunkt synes det närmast mindre fördelaktigt för en hyrköpare att låta hyrsäljaren förvalta medlen. Om hyrköparen själv hade förfogat över sparmedlen så hade han eller hon troligtvis placerat pengarna på ett räntebärande konto, i någon form av fondsparande eller dylikt, vilket kan ge en viss avkastning på pengarna. För att det inte ska
SOU 2024:83 Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv
167
vara ofördelaktigt för hyrköparen att förvara medlen hos hyrsäljaren bör alltså någon motsvarande sparform väljas genom hyrsäljarens försorg. Det skulle innebära en administrativ insats, och det framstår inte som troligt att parterna skulle välja en sådan modell framför ett sparande som administreras av hyrköparen själv.
Med hänsyn till det tveksamma behovet av ett villkor om sparande hos hyrsäljaren i kombination med de risker som kan identifieras är det utredningens bedömning att det inte är lämpligt med någon form av sparande som ska ske genom inbetalningar till hyrsäljaren. Syftet med en sparplan uppfylls lika väl om hyrköparen själv förfogar över de sparade medlen. På så sätt behåller hyrköparen även kontrollen över sina sparmedel och tvister i fråga om rätten till inbetalade medel vid en förtida uppsägning av hyrköpsavtalet eller vid optionens utgång kan undvikas. Hyrköparen riskerar inte heller att förlora sina sparpengar om hyrsäljaren skulle få ekonomiska svårigheter eller gå i konkurs.
Ett sparande till en framtida köpeskilling bör alltså enligt den lagreglerade modellen enbart få ske på ett sätt som innebär att hyrköparen själv disponerar över sparmedlen under hyrköpsavtalets löptid. Med hänsyn till de risker som har identifierats med att medel sparas hos hyrsäljaren anser utredningen att detta bör komma till uttryck genom ett förbud mot villkor som innebär att hyrsäljaren får rätt att förfoga över pengarna. Ett sådant förbud bör utformas så att det inte ska kunna kringgås genom att medlen betalas in till personer som har samröre eller annan intressegemenskap med hyrsäljaren, med följden att hyrsäljaren rent faktiskt kan förfoga över medlen.
En lämplig avgränsning i detta avseende skulle kunna vara att föreskriva att hyrköparen inte ska kunna åläggas att betala sparmedel vare sig till hyrsäljaren eller till någon som är denne närstående.
Det finns ingen bestämd definition på vem som är närstående till en annan fysisk eller juridisk person. Olika definitioner av närståendebegreppet återfinns i olika juridiska sammanhang. För det syfte som utredningen eftersträvar att uppnå i förevarande sammanhang så framstår närståendebegreppet så som det har avgränsats i årsredovisningslagen (1995:1554) som lämpligt. I 1 kap. 8 § årsredovisningslagen anges de fall där ett företags relation till en annan juridisk person ger upphov till ett närståendeförhållande. Bland
Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv SOU 2024:83
168
annat föreligger ett närståendeförhållande mellan det aktuella företaget och andra juridiska personer som ingår i samma koncern som företaget. Av 1 kap. 9 § årsredovisningslagen framgår att även fysiska personer i vissa fall kan vara att anse som närstående till det aktuella företaget.
Utformningen av ett avtalsvillkor om sparande
I övrigt saknas det anledning att reglera i lagen i vilken form som sparandet ska kunna ske. Ett sparande ska alltså kunna göras på ett eget sparkonto, i fonder, i kontanta medel osv. Det bör också vara tillåtet att förena ett villkor om sparande med ett villkor om att hyrköparen ska ha en skyldighet att på regelbunden basis redovisa hur sparandet sköts.
Däremot finns det inte tillräckliga skäl att föreskriva i lagen att försummelse att följa sparplanen ska utgöra grund för uppsägning av avtalet. En hyrsäljare har visserligen som regel ett intresse av att få en bekräftelse på att hyrköparens avsikt och potentiella förmåga att förvärva hyrköpsobjektet kvarstår. En sådan framtidsutsikt tillintetgörs emellertid inte nödvändigtvis för att hyrköparen inte förmår följa den uppgjorda sparplanen under en tid. Omständigheter hänförliga till personliga förhållanden kan inträffa, exempelvis sjukdom, som gör att det inte finns utrymme för ett sparande en viss tid. Ett villkor om obligatoriskt sparande med risk för att förlora hyrköpsavtalet skulle därför kunna utgöra en mycket betungande förpliktelse. Det är inte rimligt att en hyrköpare ska kunna mista hyrköpsavtalet om han eller hon sköter sina åtaganden enligt avtalet i övrigt, det vill säga sköter villkoren för nyttjanderätten och betalar hyrköpsavgiften. Någon uttrycklig rätt för hyrsäljaren att säga upp hyrköpsavtalet om hyrköparen inte förmår följa den uppgjorda sparplanen bör därför inte föreslås.
Utredningen föreslår att de möjligheter som en hyrsäljare ska ha att säga upp ett hyrköpsavtal ska motsvara grunderna för förverkande av en hyresrätt enligt 12 kap. 42 § JB. Det innebär bland annat att försummelse att betala hyrköpsavgiften i tid, vanvård av bostaden eller störningar i boendet kan utgöra grund för uppsägning av hyrköpsavtalet. Det innebär också att om hyrköparen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver dennes skyldigheter enligt
SOU 2024:83 Hyrköparens sparande till ett framtida förvärv
169
12 kap. JB i övrigt och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyrsäljaren att skyldigheten fullgörs så kan hyrköparen med stöd av 12 kap. 42 § första stycket 11 JB ha rätt att säga upp avtalet. Försummelse i fråga om att följa den uppgjorda sparplanen skulle därmed kunna sägas omfattas av denna uppsägningsgrund. Mot bakgrund av det ovan anförda bör emellertid uppsägning på denna grund enbart kunna komma i fråga i särskilt allvarliga fall.
Att reglera ett krav på sparande i avtalet bör vara frivilligt för parterna. Om det däremot stadgas ett krav på sparande i hyrköpsavtalet så är det en omständighet som hyrsäljaren bör ge noggrann information om i samband med avtalets ingående. Det extra belopp som hyrköparen måste avsätta som sparande, till exempel månadsvis, måste framgå tydligt. Hyrköparen måste kunna få en uppfattning om varje separat post som ska erläggas enligt avtalet. Det belopp som avsätts enligt sparplanen är visserligen inte i sig en utgift för hyrköparen utan ett eget sparande, men likväl måste hyrköparen ges en uppfattning om det sammanlagda ekonomiska åtagandet som hyrköpsavtalet innebär.
171
13 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
13.1 Möjligheter för hyrköparen att överlåta hyrköpsavtalet
Förslag: Hyrköparen ska inte få överlåta hyrköpsavtalet utan
hyrsäljarens samtycke. Detsamma ska gälla i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.
Om hyrköpsavtalet avseende en bostad som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyrköparen och dennes make eller sambo har tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambo genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen (2003:376) ska dock maken eller sambon få träda i hyrköparens eller dödsboets ställe, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Rätten att träda i hyrköparens ställe ska även tillkomma en efterlevande make som är ensam arvinge efter hyrköparen (eftersom ingen bodelning sker i ett sådant fall).
En hyrköpare som inte längre avser att använda bostaden ska också ha rätt att överlåta hyrköpsavtalet till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
172
13.1.1 Hyrköparen bör som huvudregel inte få överlåta avtalet utan hyrsäljarens samtycke
Ett hyrköpsavtal torde vanligen föregås av en kontroll avseende hyrköparens förutsättningar att sköta sina förpliktelser enligt hyrköpsavtalet under avtalets bestånd. En prognos görs ofta även avseende hyrköparens ekonomiska förmåga att fullfölja ett förvärv av hyrköpsobjektet vid en senare tidpunkt. Det torde ofta vara avgörande för hyrsäljaren att inte binda upp hyrköpsobjektet för en längre tid till en avtalspart som inte har vilja eller förmåga att senare förvärva det.
Enligt utredningens bedömning är det rimligt att en hyrsäljares intresse av att kunna kontrollera vem som är avtalspart beaktas. Därför bör hyrsäljaren som huvudregel ha rätt att motsätta sig ett partsbyte på hyrköparens sida. En liknande regel gäller beträffande hyresavtal. Enligt 12 kap. 32 § JB får en hyresrätt inte överlåtas utan hyresvärdens samtycke. Detsamma gäller som utgångspunkt även i fråga om övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv. Dessa regler bör tillämpas även på hyrköpsavtal.
13.1.2 Möjligheter till övergång av ett hyrköpsavtal
Ett undantagslöst förbud mot överlåtelse av hyrköpsavtalet kan emellertid få långtgående konsekvenser för en hyrköpare.
För partsbyte på hyresgästsidan i ett hyresavtal gäller enligt 12 kap. JB vissa undantag från kravet på att hyresvärden måste samtycka till partsbyte. Undantagen motiveras bland annat med sociala hänsyn till hyresgästen och det samhälleliga intresset av att bostäder utnyttjas så effektivt som möjligt (prop. 1968:91 bih. A s. 146 f.).
I 12 kap. 33 § andra stycket JB regleras situationen när en lägenhet som varit avsedd att användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans eller hennes make eller sambo tilläggs maken eller sambon genom en bodelning eller ett arvskifte eller med stöd av 22 § sambolagen. Om hyresrätten har övergått genom en bodelning eller arvskifte så föreligger en rätt för maken eller sambon att träda i hyresgästens, eller, i förekommande fall, dödsboets ställe. Ett sådant partsbyte kan en hyresvärd inte motsätta sig.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
173
En hyresgäst kan vidare i enlighet med 12 kap. 34 § första stycket JB få rätt att överlåta lägenheten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresgästen själv inte avser att använda den. Om en hyresvärd inte ger sitt samtycke kan hyresgästen ansöka om tillstånd från hyresnämnden till en sådan överlåtelse. Ett sådant tillstånd ska bara ges om hyresvärden, enligt hyresnämndens bedömning, skäligen kan nöja sig med förändringen. Enligt andra stycket i paragrafen ges en motsvarande rätt för hyresgästens dödsbo att överlåta hyresrätten till en dödsbodelägare eller annan närstående som varaktigt bodde tillsammans med hyresgästen.
Enligt utredningens bedömning bör de anförda reglerna kunna tillämpas även i ett hyrköpsförhållande. Behovet av skydd för hyrsäljaren mot olämpliga nya avtalsmotparter är emellertid större i en hyrköpssituation än när en hyresrätt övertas genom bodelning. Därför bör regeln om rätt att träda i avtalspartens ställe efter det att hyresrätten övergått genom bodelning eller arvskifte inte tillämpas rakt av. Det bör enbart föreligga en rätt för en make eller sambo som får hyrköpsavtalet tilldelat sig i en bodelning att träda i hyrköparens ställe om hyresnämnden ger tillstånd till en sådan partssuccession. Detsamma bör gälla för en efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.
Den som har övertagit hyrköpsavtalet genom bodelningen eller motsvarande ska med tillämpning av en sådan regel ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att träda in i hyrköpsavtalet som ny hyrköpare. Vid hyresnämndens prövning av förutsättningarna för partsbytet torde det vara lämpligt med ett rekvisit motsvarande vad som gäller enligt 12 kap. 34 § första stycket JB, nämligen att tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Om en sådan prövning blir aktuell i fråga om ett hyrköpsavtal, är det rimligt att hyresnämnden vid bedömningen beaktar de särskilda förutsättningar som gäller för hyrköpsavtalet. Det är alltså såväl de nyttjanderättsliga förpliktelserna som att vara skötsam och att vårda lägenheten som ska kunna uppfyllas, som de ekonomiska förpliktelserna, det vill säga betalningen av hyrköpsavgiften. Framtidsutsikten för personens förmåga att förvärva boendet bör också innefattas i den sammanlagda bedömningen.
En sådan begränsning av övertagandemöjligheten innebär att bodelningen riskerar att försvåras. Exempelvis riskerar bodelningen att dra ut på tiden om den måste invänta ett beslut från hyresnämn-
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
174
den för att veta om förutsättningar för den tänkta fördelningen av tillgångar och skulder föreligger. Regeln innebär emellertid inte att en prövning av hyresnämnden måste komma till stånd vid varje fall som frågan blir aktuell. Det är ju möjligt att hyrsäljaren godkänner partsbytet.
Vidare framstår det som rimligt att möjligheten enligt 12 kap. 34 § JB för en hyresgäst att under vissa förutsättningar överlåta sin hyresrätt till en närstående ska kunna tillämpas inom ramen för ett hyrköpsförhållande. Regeln ger en hyresgäst som inte avser att använda sin bostadslägenhet möjlighet att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med hyresgästen, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Samma rätt gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till en dödsbodelägare eller annan närstående som varit sammanboende med hyresgästen i bostaden. Det är tänkbart att två personer i ett samboförhållande bott tillsammans i en hyrköpsbostad, med gemensamt syfte att fullfölja köpet. Om exempelvis enbart den ena av personerna i samboförhållandet har stått angiven som avtalspart så kan det finnas en önskan att överlåta avtalet på den andra sambon, om förhållandena ändras.
Det bör därför föreskrivas att 12 kap. 34 § JB ska kunna tillämpas även på hyrköpsavtal. Vid en tillämpning av paragrafen så bör hyresnämndens tillståndsprövning beakta hyrköpsavtalets särskilda karaktär. Även här bör alltså de särskilda omständigheter som följer av hyrköpsförhållandet beaktas vid prövningen av om hyrsäljaren skäligen kan nöja sig med förändringen.
I 12 kap. 35 § JB ges även en möjlighet för en hyresgäst att överlåta lägenheten genom byte. Denna möjlighet framstår, som även anges i avsnitt 11.2.5, inte som förenlig med hyrköpsavtalets konstruktion och syfte. Det torde inte finnas något tillämpningsområde för en bytesrätt mellan olika hyrköpsavtal. Med hänsyn till att en överlåtelse av nyttjanderätten till ett hyrköpsobjekt skulle innefatta även optionen i hyrköpsavtalet, så framstår det inte heller som ändamålsenligt att tillåta byten mot vanliga hyresrätter. Ett byte mot en hyresrätt utan någon option knuten till sig skulle vara svårförenlig mot förbudet mot att lämna eller ta emot ersättning för överlåtelse av en hyresrätt, eftersom optionen kan sägas innefatta ett värde i sig. Av de anförda skälen bör 12 kap. 35 § JB inte tillämpas på hyrköpsavtal.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
175
13.2 Hyrsäljarens överlåtelse av hyrköpsobjektet
Förslag: En hyrsäljare ska ha rätt att överlåta hyrköpsobjektet,
och därmed förpliktelserna som enligt hyrköpsavtalet är förbundna med objektet, under tiden som avtalet gäller.
Hyrköpsavtalet ska som huvudregel gälla gentemot en ny ägare eller innehavare av hyrköpsobjektet.
Om ett hyrköpsavtal avser en fastighet så ska fastighetsägaren underrätta inskrivningsmyndigheten om hyrköpsavtalet. En anteckning om hyrköpsavtalet ska göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel.
Om ett hyrköpsavtal avser en bostadsrätt så ska bostadsrättsföreningen underrättas om avtalet. Föreningen ska därefter genast göra en anteckning om hyrköpsavtalet i lägenhetsförteckningen.
13.2.1 En fri överlåtelserätt av hyrköpsobjektet
Ett hyrköpsavtal enligt den föreslagna modellen är avsett att gälla i en bostad – en fastighet eller en bostadsrätt. Hyrköparens rättigheter enligt avtalet, det vill säga den upplåtna nyttjanderätten och optionen, är alltså knutna till ett visst objekt. I motsvarande mån gäller att hyrsäljarens förpliktelser enligt hyrköpsavtalet är knutna till själva hyrköpsobjektet. Han eller hon upplåter en viss bostad och utfäster sig att sälja densamma.
Frågan är därmed om en hyrsäljare ska vara förhindrad att överlåta hyrköpsobjektet, och därmed sina förpliktelser enligt hyrköpsavtalet, under tiden som ett hyrköpsavtal pågår. Om hyrsäljaren inte skulle få lov att sälja hyrköpsobjektet under avtalstiden så skulle det innebära en stor inskränkning i hyrsäljarens rådighet över egendomen. Det är inte otänkbart att det under löpande avtal uppstår omständigheter, till exempel till följd av affärsmässiga överväganden, som medför att en hyrköpare behöver eller vill kunna avyttra sin egendom. En hyrsäljare bör därför ha möjlighet att överlåta hyrköpsobjektet under pågående avtal.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
176
13.2.2 Utgångspunkter i befintlig rätt
Inledning
Vid bedömningen av vilket skydd som bör gälla för en hyrköpares rättigheter enligt hyrköpsavtalet när hyrköpsobjektet övergår till en ny ägare eller bostadsrättshavare synes det ändamålsenligt att utgå från vad som gäller enligt nuvarande rätt för de olika moment som ingår i ett hyrköp.
Sakrättsligt skydd för optioner
Optioner har traditionellt inte ansetts omfattas av det befintliga sakrättsliga regelverket, vilket är utformat för att skydda äganderätter, nyttjanderätt till fast egendom och säkerhetsrätter. Ett uttalande i doktrinen om avsaknad av sakrättsligt skydd gäller optioner i fråga om att köpa lös egendom (Håstad, 2000, s. 444). Med anledning av att optioner gällande fast egendom inte är tillåtna enligt gällande rätt saknas av naturliga skäl vägledning genom praxis i frågan om hur sådana ska hanteras.
Skydd för nyttjanderätt till fast egendom
En nyttjanderättshavare till fast egendom har ett skydd mot andra sakrättsliga anspråk från tredje man under vissa förutsättningar. I begreppet nyttjanderätt innefattas enligt 7 kap. 1 § JB arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt.
Vid så kallade frivilliga överlåtelser är nyttjanderättshavaren enligt 7 kap. 11 § JB skyddad mot en ny ägare av fastigheten om nyttjanderätten är inskriven i fastighetsregistret eller annars om fastigheten sålts med förbehåll för nyttjanderättens bestånd. Bestämmelserna tar sikte på de förmögenhetsrättsliga förvärven, köp, byte och gåva. Familje- eller successionsrättsliga förvärv regleras inte. Det anses emellertid att en upplåtelse av nyttjanderätt utan vidare gäller mot den som förvärvat fastigheten genom arv, bodelning eller testamente (prop. 1970:20 del B s. 382).
Upplåtelse som avser arrende eller hyra gäller enligt 7 kap. 13 § JB mot en ny ägare av fastigheten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
177
Skydd för nyttjanderätten ges också om nyttjanderättshavaren har sökt inskrivning enligt 12 kap. JB av nyttjanderätten i fastighetsregistret innan den nya ägaren sökt lagfart (17 kap. 1 § JB) samt slutligen enligt 7 kap. 14 § JB om den nya ägaren vid överlåtelsen kände till eller bort känna till nyttjanderättsupplåtelsen.
Inskrivning av rättigheten enligt 23 kap. JB ger också ett skydd vid konkurrens med andra upplåtna rättigheter i fastigheten enligt 7 kap. 22 och 23 §§ JB. Vid dubbelupplåtelser som inte kan verkställas parallellt gäller enligt 7 kap. 22 § JB som huvudprincip att den först upplåtna rättigheten har företräde framför den andra rättigheten.
Skydd för nyttjanderätt som upplåtits i bostadsrätt
Det saknas särskilda regler om sakrättsligt skydd för den som innehar lös egendom med nyttjanderätt. Reglerna i 7 kap. JB omfattar inte nyttjanderätter i form av bostadsrätter. Kapitlets regler är inte heller tillämpliga på andrahandshyresavtal, vilket är vad en uthyrning av en bostadsrätt utgör när en bostadsrättshavare upplåter sin rätt vidare. Nyttjanderättshavaren i andrahand har därför inget lagstadgat skydd för sin nyttjanderätt om avtalet för förstahandsavtalet upphör, exempelvis om en bostadsrättshavare säljer sin bostadsrätt eller om bostadsrätten förverkas (Larsson och Synnergren, 2017, kommentaren till 7 kap. 2 § JB).
Emellertid har det i praxis uttalats att principerna för nyttjanderätt i JB kan ligga till grund för bedömningen av en tvistig fråga gällande nyttjanderätt som är upplåten till en bostadsrätt. Hovrätten, som efterlyste lagstiftning i fråga om det sakrättsliga skyddet för hyresrätt till bostadsrättslägenhet vid ägarbyte av bostadsrätten, fann i rättsfallet RH 2002:9 att parternas relation fick anses ha så stora likheter med ett traditionellt hyresförhållande att hyresrätten till bostadsrättslägenheten i sakrättsligt hänseende borde bedömas på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap. JB. Hovrättens slutsats var att det därför förelåg förutsättningar för att tillämpa de sakrättsliga reglerna i 7 kap. JB analogt i förhållande till nyttjanderättshavaren i det fallet där en bostadsrättshavare upplåtit sin bostadsrättslägenhet med hyresrätt.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
178
Det har också i den sakrättsliga doktrinen höjts röster i fråga om att vissa nyttjanderätter till lös egendom bör få sakrättsligt skydd, exempelvis vid finansiell leasing av lös egendom (se Håstad, 2000, s. 435 f.).
13.2.3 Hyrköpsavtalet bör som huvudregel gälla gentemot den som förvärvar hyrköpsobjektet
En grundläggande tanke bakom hyrköpsmodellen är att hyrköpsavtalet ska utgöra en trygghet för hyrköparen under avtalstiden. Han eller hon bör kunna vara förvissad om att den utfästa optionen gäller under hela avtalstiden, givet att han eller hon sköter sina förpliktelser.
Som framgår ovan bedömer utredningen inte att det är nödvändigt eller ändamålsenligt att begränsa hyrsäljarens rätt att överlåta själva hyrköpsobjektet. Möjligheten att överlåta bostaden till en utomstående under pågående hyrköpsavtal bör emellertid inte kunna utgöra ett sätt att kringgå den bindande utfästelsen.
Den föreslagna hyrköpsmodellen erbjuder inte någon möjlighet för hyrköparen att förskottsvis betala köpeskillingen till hyrsäljaren eller att spara medel till kontantinsatsen hos hyrsäljaren. Det medför att behovet av skydd för hyrköparen vid en partssuccession på hyrsäljarens sida inte gör sig gällande i samma mån, eftersom det inte föreligger någon risk för att hyrköparen ska förlora inbetalade medel om den tidigare avtalsparten avviker. Däremot kan hyrköparen ha investerat en betydande summa pengar genom att betala en hyrköpsavgift till hyrsäljaren under en längre tid. Hyrköparen kan också ha inrättat sitt liv efter utsikten att bostaden ska bli hans eller hennes stadigvarande ägda boende vid en viss tidpunkt.
En ordning som innebär att en förvärvare blir bunden av förpliktelserna enligt hyrköpsavtalet kan visserligen vara ofördelaktig för eller oönskad av den som förvärvar en fastighet eller bostadsrätt som belastas av ett hyrköpsavtal. Emellertid är det utredningens uppfattning att behovet av ett starkt skydd för hyrköparen i överlåtelsesituationer väger tyngre. Det bör finnas ett skydd för hyrköpsavtalet gentemot en förvärvare av hyrköpsobjektet.
Den nyttjanderätt till hyrköpsobjektet som uppstår genom hyrköpsavtalet torde omfattas av nyttjanderättsbegreppet i 7 kap. JB. Därmed kan sägas att hyrköparen åtnjuter ett delvis skydd för hyr-
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
179
köpsavtalet genom befintlig rätt. Nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet föreslås inte bli föremål för inskrivning enligt 23 kap. JB. Därför vinner den inte något skydd därigenom. Genom förbehåll från hyrsäljaren vid en överlåtelse kan emellertid sakrättsligt skydd uppkomma enligt 7 kap. 11 § JB. Annars kan avtalet i övrigt sägas gälla mot en ägare om förvärvaren varit i ond tro gällande hyrköpsavtalets förekomst (jfr 7 kap. 14 § första stycket JB).
Det sagda gäller emellertid enbart nyttjanderätt till fast egendom. Beträffande nyttjanderätt som upplåtits i bostadsrätt är rättsläget mer oklart. Vidare avser skyddet enbart nyttjanderätten till hyrköpsobjektet. En sådan skulle vara mindre värd om inte även optionen skulle kunna göras gällande efter överlåtelsen.
Sammantaget bedömer utredningen att det behövs ett tydligare och mer genomgående skydd än vad befintlig rätt kan erbjuda. Utredningen föreslår därför att det uttryckligen ska anges i hyrköpslagen att ett hyrköpsavtal gäller mot en ny ägare eller, i förekommande fall, bostadsrättshavare till hyrköpsobjektet.
Detta skydd bör gälla vid ”frivilliga” överlåtelser. I begreppet överlåtelse inbegrips köp, byte och gåva. Skyddet bör gälla i motsvarande mån vid andra former av fång, associationsrättsliga och familjerättsliga, i den mån sådana blir aktuella. Övergång av en fastighet eller bostadsrätt kan ske på annat sätt än genom en frivillig överlåtelse, till exempel genom exekutiv försäljning enligt utsökningsbalken eller, vad gäller bostadsrätter, genom tvångsförsäljning enligt 8 kap. BRL. Vid sådana övergångar bör särskilda regler gälla, vilket behandlas nedan.
Det sagda innebär att en utomstående förvärvare av hyrköpsobjektet blir bunden av de förpliktelser som följer av hyrköpsavtalet, i likhet med hur en förvärvare av en hyresfastighet kan bli avtalspart i de hyresavtal som gäller i fastigheten. Hyrköparen får en ny borgenär att betala hyrköpsavgift till. I de fall där en hyrköpare för ett löpande sparande inför det framtida förvärvet har hyrsäljaren eventuellt insynsrätt till sparandet och en sådan rättighet förs över till den nya parten.
I vilken utsträckning fastigheter eller bostadsrätter som är belastade med hyrköpsavtal kommer att överlåtas kan svårligen förutses. Det kan emellertid uppstå situationer där överlåtelse kan vara påkallad och där det kan finnas ekonomiska incitament för andra att förvärva en bostad med hyrköpsavtal från hyrsäljaren, till exempel
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
180
vid den senares ekonomiska svårigheter. Det kan också bli aktuellt med överlåtelser av hyrköpsobjekt genom associationsrättsliga fång, exempelvis inom en fastighetskoncern.
13.2.4 Den som träder in i hyrköpsavtalet som hyrsäljare blir att betrakta som näringsidkare
Enligt utredningens förslag ska ett hyrköpsavtal kunna ingås enbart mellan en näringsidkare och en konsument. Det vore därför ofördelaktigt om ett hyrköpsavtal kunde bli ogiltigt till följd av att hyrsäljaren överlåter hyrköpsobjektet till någon som inte är att betrakta som näringsidkare och därmed inte kan inta ställning som hyrsäljarpart. Det skulle kunna innebära att hyrsäljarens bundenhet av optionen enkelt kan kringgås.
Om hyrköpsobjektet är belastat av ett hyrköpsavtal, kommer den som förvärvar objektet att inträda som avtalspart på hyrsäljarens sida. Med äganderätten till objektet följer alltså ett ansvar som i stor utsträckning motsvarar en hyresvärds och en skyldighet att överlåta objektet till hyrköparen om denne tar optionen i anspråk. Det innebär också att en viss inkomst i form av hyrköpsavgift kommer att uppbäras. En sådan verksamhet torde, vid en konsumenträttslig bedömning, bedömas som näringsverksamhet. Därvid bör det sakna betydelse om hyrköpsobjektet överlåts till en fysisk person eller en juridisk – den som tar över förpliktelserna som hyrsäljare torde i hyrköpssammanhang bedömas som näringsidkare, varvid avtalets giltighet består.
13.2.5 En kontrollmöjlighet beträffande hyrköpsavtalets existens
Hyrköpsavtalet bör alltså gälla mot den nya ägaren vid överlåtelser och andra frivilliga övergångar av hyrköpsobjektet. Vid en sådan ordning måste behovet av skydd för tredje man mot att ovetandes förvärva ett objekt som belastas av ett hyrköpsavtal beaktas. Detta gäller inte minst eftersom målgruppen för objektet typiskt sett sannolikt skulle vara privatpersoner, om hyrköpsavtalet inte hade funnits.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
181
Det är alltså viktigt att hyrköpsavtalets förekomst blir känd och synbar för en utomstående tredje man. Ett sätt att åstadkomma detta skulle vara att föreskriva att hyrköpsavtalet ska bli föremål för inskrivning enligt reglerna om inskrivning av nyttjanderätt i 23 kap. JB. Fördelen med en sådan lösning skulle vara att rättigheten enligt hyrköpsavtalet skulle kunna få ett starkare sakrättsligt skydd och en förmånsrätt vid exekutiva förfaranden.
Eftersom utredningen har landat i den lösning som presenteras ovan, det vill säga att förordna om att ett skydd för hyrköpsavtalet ska uppkomma omedelbart, framstår det emellertid som obehövligt med inskrivning enligt 23 kap. JB av hyrköpsavtalet i sakrättsligt hänseende.
Hyrköpsavtalets synbarhet för utomstående kan i stället uppnås genom en anteckning i fastighetsregistret. En anteckning kan dessutom innehålla mer information än vad en inskrivning skulle visa. I en anteckning kan anges bland annat optionens slutdatum.
När det är fråga om hyrköp av en fastighet bör därför fastighetsägaren underrätta inskrivningsmyndigheten om hyrköpsavtalets förekomst, varvid inskrivningsmyndigheten gör en anteckning om hyrköpsavtalet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Fastighetsregistret är offentligt. En anteckning medför en ökad trygghet för såväl hyrköparen som den person som kan komma att förvärva fastigheten.
Att anteckningen kommer till stånd bör inte ställas upp som en förutsättning för att sakrättsligt skydd ska uppstå. Konsekvensen av att antingen fastighetsägaren eller inskrivningsmyndigheten brister i detta avseende skulle annars vara att hyrköparens skydd går förlorat. Det föreslagna anteckningsförfarandet har enbart till syfte att underlätta insynen och kontrollen av förekomsten av hyrköpsavtal. En anteckning av det slag som föreslås medför enligt 18 kap. 8 § JB att godtrosförvärv av egendomen, i förhållande till den omständighet som antecknats, är utesluten. Eftersom utredningen föreslår en regel som föreskriver ett omedelbart och i varje fall gällande skydd för hyrköpsavtalet saknar det i sig rättslig betydelse.
I dagsläget finns det inte något register för bostadsrätter motsvarande fastighetsregistret. Ett bostadsrättsregister har varit föremål för lagstiftningsförslag senast 2022, se SOU 2022:39. Förslaget har emellertid inte lett till lagstiftning vid förevarande utrednings slutförande.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
182
Den närmast liggande lösningen för bostadsrätter enligt gällande rätt är att föreskriva att hyrsäljaren ska underrätta bostadsrättsföreningen om hyrköpsavtalets förekomst, varvid en skyldighet för föreningen att skriva in en anteckning i lägenhetsförteckningen skulle uppstå. Ett problem som i någon utsträckning gör en sådan lösning otillfredsställande är att lägenhetsförteckningen inte är offentlig utan enligt 9 kap. 11 § BRL enbart kan begäras ut av bostadsrättshavaren. Det finns därmed en risk för att en förvärvare av bostadsrätten inte får information om den rättighet som belastar bostadsrätten. Emellertid är det inte ovanligt att ett utdrag ur lägenhetsförteckningen, i vart fall om överlåtelsen sker genom en fastighetsmäklares försorg, begärs ut och kontrolleras. Enligt utredningens mening finns det ett värde i att hyrköpsavtalet synliggörs på något sätt. I avsaknad av andra lämpliga befintliga lösningar föreslår utredningen alltså att bostadsrättsföreningen ska underrättas om avtalets förekomst och göra en anteckning om det i lägenhetsförteckningen.
Den skada som tredje man som förvärvar bostadsrätten kan komma att åsamkas genom att ett gällande hyrköpsavtal inte kom till hans eller hennes kännedom inför förvärvet torde kunna leda till skadeståndsskyldighet och ibland även rätt att häva avtalet om hyrsäljaren försummat att upplysa om avtalets förekomst.
13.3 Exekutiv försäljning av hyrköpsobjektet
Förslag: Vid exekutiv försäljning av fast egendom så ska hyrköps-
avtalet i sin helhet gälla mot ny ägare till fastigheten i samma utsträckning som en nyttjanderätt enligt ett hyrköpsavtal skyddas enligt nuvarande regler.
Vid exekutiv försäljning av en bostadsrätt så ska hyrköpsavtalet inte gälla mot en ny bostadsrättshavare.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
183
13.3.1 Regler om exekutiv försäljning
Exekutiv försäljning av fast egendom
Exekutiv försäljning genom Kronofogdemyndighetens försorg kan ske inom ramen för en gäldenärs konkurs eller efter utmätning. Försäljningen kan ske genom exekutiv auktion eller genom försäljning under hand. Kronofogdemyndigheten kan välja det försäljningssätt som bedöms inbringa störst köpeskilling för fastigheten.
En nyttjanderätt till fast egendom är i viss utsträckning skyddad vid en exekutiv försäljning. Enligt 7 kap. 16 § JB gäller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren efter exekutiv försäljning av fastighet om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken, nedan UB, eller om rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll. För bostadshyresrätter gäller enligt samma paragraf ett särskilt starkt skydd. Om fastigheten är taxerad som hyreshusenhet, gäller ett bostadshyresavtal på obestämd hyrestid alltid mot den nye ägaren, om det grundar sig på en skriftlig handling och hyresgästen har tillträtt lägenheten före den exekutiva försäljningen.
Systemet enligt 12 kap. UB för exekutiv försäljning av fast egendom på auktion ger ett skydd för rättigheter i fastigheten, antingen utan att särskilt förbehåll om rättigheten krävs vid försäljningen eller genom att reglerna medför ett förbehåll. Inskriven tomträtt är skyddad utan särskilt förbehåll. En nyttjanderätt är skyddad utan särskilt förbehåll om den har bättre förmånsrätt än exekutionsfordringen (12 kap. 33 § första stycket UB).
Enligt 12 kap. 33 § andra stycket UB kan en rättighet med sämre förmånsrätt förbehållas efter en så kallad oskadlighetsprövning. Vid oskadlighetsprövningen prövas om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada. En beaktansvärd skada anses föreligga om köpeskillingen blir lägre om fastigheten säljs med förbehåll för rättigheten och borgenären därmed får mindre betalt än om rättigheten inte hade förbehållits. En normal ekonomisk riskbedömning bör tillämpas. Man bör kunna bortse från en mer bagatellartad belastning (SOU 1968:64 s. 145).
Om rättigheten inte är skyddad enligt 12 kap. 33 § första och andra styckena UB så kan den skyddas genom förbehåll vid auktionen enligt 12 kap. 39 § UB, om den är upptagen i sakägarförteckningen.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
184
I sakägarförteckningen ska enligt 12 kap. 25 § första stycket 3 UB tas upp nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som besvärar fastigheten, om rättigheten är inskriven eller grundar sig på skriftlig handling som är tillgänglig eller avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet, om hyresgästen har tillträtt lägenheten, dock inte sådan rättighet som ska bestå oavsett fastighetens försäljning.
Av 12 kap. 39 § första stycket UB framgår att om sakägarförteckningen upptar en rättighet som inte är skyddad utan särskilt förbehåll enligt 12 kap. 33 § första stycket JB och inte heller har förbehållits efter en oskadlighetsprövning enligt 12 kap. 33 § andra stycket JB, ska fastigheten först ropas ut på auktionen utan förbehåll om rättighetens bestånd och därefter med sådant förbehåll. Om det vid det senare utropet uppnås ett bud på fastigheten som täcker fordringar med bättre rätt än rättigheten eller som, utan att täcka dem, är lika högt som eller högre än budet vid det föregående utropet, har budet vid det senare utropet företräde. Om fastigheten säljs med förbehåll om nyttjanderätten så består nyttjanderättsupplåtelsen mot den nya ägaren.
I 12 kap. 39 § tredje stycket UB ges en möjlighet för en nyttjanderättshavare, när det bud som lagts med förbehåll för rättigheten inte täcker fordringar med bättre rätt, att skydda sin rättighet genom att betala skillnaden mellan det budet och bud utan förbehåll för rättigheten eller så stor del av skillnaden som behövs för att täcka fordringar med bättre rätt. Enligt 7 kap. 19 § första stycket andra meningen JB ges en rätt för nyttjanderättshavaren att få ersättning för sina kostnader om han eller hon tillskjutit medel för att skydda sin rättighet.
Om den exekutiva försäljningen ska ske under hand i stället för på auktion så gäller enligt 12 kap. 58 § UB att rättighet som upplåtits före försäljningen och som grundas på skriftlig handling ska förbehållas vid försäljningen.
Det finns en rätt till skadestånd för en nyttjanderättshavare vars rättighet inte bevarats genom den exekutiva försäljningen. Av 7 kap. 19 § första stycket JB framgår att om nyttjanderätt inte gäller mot den nye ägaren till följd av exekutiv försäljning ska den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren dennes skada.
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
185
Exekutiv försäljning och tvångsförsäljning av bostadsrätter
Exekutiv försäljning av en bostadsrätt kan bli aktuell vid utmätning eller vid bostadsrättshavarens konkurs.
Bostadsrätter utgör lös egendom. Regler om exekutiv försäljning av sådan egendom finns i 9 kap. UB. För lös egendom är utgångspunkten att nyttjanderätter och liknande rättigheter till bostadsrätten upphör när upplåtarens rätt upphör. Det saknas därför regler för skydd av sådana rättigheter vid exekutiv försäljning motsvarande de regler som gäller för fast egendom.
Tvångsförsäljning enligt 7 kap. 30 § BRL blir aktuell främst om nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt är förverkad och bostadsrättshavaren därmed skilts från lägenheten.
Att en hyrsäljare som näringsidkare skulle förfara på ett sätt som leder till förverkande av bostadsrätten framstår som relativt osannolikt. Bostadsrättshavaren har ansvar även för den som han eller hon har upplåtit nyttjanderätten till lägenheten till i andra hand. I praktiken har därför en hyrköpare ett ansvar för att följa föreningens egna och BRL:s ordningsregler.
Skulle bostadsrätten förverkas så kan tvångsförsäljning genomföras av Kronofogdemyndigheten efter ansökan av bostadsrättsföreningen (8 kap. 1 § BRL). Vid tvångsförsäljning tillämpas som huvudregel bestämmelserna i UB om exekutiv försäljning av lös egendom i allmänhet, med avsteg genom vissa särskilda bestämmelser i 8 kap. BRL. Det finns inte heller vid tvångsförsäljning något särskilt skydd för en upplåten nyttjanderätt till bostadsrätten.
13.3.2 Ett begränsat skydd för hyrköpsavtalet bör gälla
En avvägning mellan olika intressen
Frågan är vilket skydd som hyrköparen ska åtnjuta om hyrköpsobjektet säljs exekutivt för täckande av hyrsäljarens skulder eller efter det att hyrsäljaren gått i konkurs? Vid exekutiv försäljning gör sig andra aspekter gällande än vid frivilliga överlåtelser. Bland annat är det viktigt för hyrsäljarens borgenärer att nyttjanderätter som har bättre rätt i fastigheten än borgenärernas fordringar inte gör fastigheten mindre värd vid försäljningen.
Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter SOU 2024:83
186
Det framstår som skäligt att skyddet för rättigheterna enligt hyrköpsavtalet inte ska gälla i samma utsträckning vid exekutiv försäljning som vid frivilliga överlåtelser.
Bedömningen av i vilken utsträckning ett hyrköpsavtal bör skyddas vid en exekutiv försäljning kompliceras av att hyrköpsavtal kan gälla både fastigheter och bostadsrätter. Eftersom de bakomliggande allmänna reglerna om skydd för rättigheter i dessa två egendomsslag ser så olika ut är det svårt att hitta en skyddsnivå som framstår som genomgående ändamålsenlig.
Den föreslagna hyrköpsmodellen innehåller inte några regler om förskottsbetalningar eller en möjlighet för hyrsäljaren att ta emot sparmedel från hyrköparen under pågående avtal. Därför är inte behovet av skyddsregler för hyrköparens medel vid konkurs eller utmätning aktuellt. Hyrköparens behov av skydd yttrar sig snarare genom en social aspekt – skyddet för det egna boendet. Det finns också en ekonomisk skyddsaspekt med tanke på den hyrköpsavgift som enligt förslaget ska kunna utgå. Om hyrköpsavtalet har gällt en längre tid kan hyrköparen ha hunnit betala betydande belopp till hyrköparen, som överstiger vad en normal hyra för objektet skulle ha uppgått till om hyrköpsavtalet inte hade funnits. Dessa medel har betalats i onödan om hyrköpsavtalet kan upphöra att gälla.
I utredningens direktiv anges att hyrköparen måste tillförsäkras ett starkt konsumentskydd och en trygghet i boendet. Detta ska givetvis beaktas vid en bedömning av vad som är en ändamålsenlig lösning.
Skyddet för hyrköpsavtal gällande fastigheter
Enligt utredningens bedömning finns det anledning att hämta ledning från befintliga regler och utforma skyddet med dem som förebild. Det skydd som enligt 7 kap. 16 § JB och 12 kap. UB gäller för nyttjanderätt till fast egendom i allmänhet vid exekutiv försäljning torde kunna tjäna som utgångspunkt för ett hyrköpsavtals bestånd i dessa situationer. Eftersom inskrivning enligt 23 kap. JB inte är aktuell är möjligheten till skydd för nyttjanderätten, som framgår av redogörelsen ovan, begränsad. Det finns emellertid visst skydd, om rättigheten förbehålls efter en så kallad oskadlighetsprövning, eller genom separata utrop enligt 12 kap. 39 § UB. Det är inte heller
SOU 2024:83 Övergång av hyrköpsavtalet och skydd för parternas rättigheter
187
omöjligt att ett hyrköpsobjekt säljs under hand om det blir aktuellt med exekutiv försäljning. I ett sådant fall ska nyttjanderätten förbehållas.
Utredningen förordar mot denna bakgrund en lösning som innebär att i den mån den nyttjanderätt som hyrköpsavtalet medger skyddas genom befintlig rätt, ska även optionen skyddas. Om nyttjanderätten är skyddad ska avtalet i sin helhet vara skyddat. Det innebär givetvis att vid en oskadlighetsprövning enligt 12 kap. 33 § andra stycket UB så måste nyttjanderätten prövas med beaktande av den option som genom hyrköpsavtalet är knuten till nyttjanderätten.
Skydd för hyrköpsavtal gällande bostadsrätter
För nyttjanderätt till lös egendom saknas lagstadgat skydd såväl vid frivilliga överlåtelser som vid exekutiv försäljning. Det saknas därmed regler att utgå ifrån.
Det framstår som alltför långtgående att föreslå att UB:s regler om skydd för nyttjanderätt till fast egendom ska gälla när en bostadsrätt säljs exekutivt eller genom tvångsförsäljning. Regelverket för försäljning av fast egendom är inte anpassat för försäljning av en bostadsrätt, även om en bostadsrätt i många relevanta avseenden kan sägas ha stora likheter med en ägarlägenhet eller ett småhus.
Det förhållande att såväl nyttjanderätter till lös egendom som optioner att köpa lös egendom inte har något lagstadgat stöd medför att det inte finns någon etablerad lösning att hämta ledning från. Därtill väger inte behovet av skydd för en hyrköpare tillräckligt tungt, med hänsyn till att den föreslagna hyrköpslagen inte innehåller några krav på förskottsbetalningar, successivt erläggande av köpeskillingen eller ens förvaring av sparmedel hos hyrsäljaren. Sammantaget bedömer utredningen att det inte är ändamålsenligt att föreslå några särskilda regler till skydd för hyrköpsavtalet vid exekutiv försäljning av bostadsrätten.
Det innebär att hyrköparens rättigheter enligt hyrköpsavtalet inte består gentemot en förvärvare av bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning.
189
14 Hyrköpsavtalets upphörande
14.1 Hyrköpsavtalets upphörande vid avtalstidens slut
Förslag: Hyrköpsavtalet ska i sin helhet upphöra att gälla när
optionen inte längre kan göras gällande.
Hyrsäljaren ska tidigast sex månader och senast tre månader före den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande skriftligen påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet upphör i sin helhet om optionen inte tas i anspråk.
Om hyrsäljaren inte påminner hyrköparen i rätt tid så ska ett hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. JB anses ingånget mellan parterna från den tidpunkt då hyrköpsavtalet upphör.
14.1.1 Hyrköpsavtalet bör upphöra att gälla vid optionens utgång
Optioner är som regel tidsbegränsade. Optionsavtalet, eller utfästelsen, upphör automatiskt att gälla när optionstiden löper ut om inte innehavaren utnyttjar sin rättighet inom den avtalade tidsgränsen. En sådan ordning bör gälla också för optionen enligt ett hyrköpsavtal.
Den grundläggande avsikten med ett hyrköpsavtal är att parterna ska ingå ett överlåtelseavtal gällande hyrköpsobjektet. Om det sker så är det underförstått att hyrköpsavtalet upphör att gälla.
Alla hyrköpsavtal kommer emellertid troligtvis inte att leda till att bostaden förvärvas. Det är i så fall logiskt att hyrköpsavtalet upphör att gälla vid den tidpunkt då optionen inte längre kan göras gällande av hyrköparen. Det bör då inte krävas någon uppsägning från parterna för att avtalet ska upphöra. Det är förenligt med hur tidsbegränsade avtal i allmänhet fungerar. Om däremot avtalet ska
Hyrköpsavtalets upphörande SOU 2024:83
190
upphöra i förtid så bör det föreskrivas krav på att hyrköpsavtalet måste sägas upp för att upphöra att gälla.
14.1.2 En aktivitetsplikt för hyrsäljaren till skydd för hyrköparen
Hyrköpsavtalet utgör ett slags konsumentavtal som rör den enskildes privatbostad. Visserligen gäller inte samma starka skydd för den enskildes bostad som inom ett vanligt bostadshyresavtal, eftersom hyrköpsavtalet främst bör ses som ett föravtal inför förvärv av bostaden. Ett visst skydd för hyrköparen i samband med avtalsförhållandets upphörande framstår emellertid som rimligt.
Därför bör hyrsäljaren ha en skyldighet att uppmärksamma hyrköparen på att avtalstiden är på väg att löpa ut. Därmed kan hyrköparen vidta åtgärder för att kunna förvärva bostaden inom ramen för optionen. Påminnelsen bör göras en så pass lång tid före optionens utgång att hyrköparen rimligen hinner kontakta ett kreditinstitut för att lösa finansieringen av ett eventuellt förvärv. En påminnelse om avtalstidens utgång torde även vara till gagn för den hyrköpare som inte har avsikt att förvärva bostaden. Det ger honom eller henne tid att ordna ett annat boende.
Av hänsyn till hyrköparen och som ett påtryckningsmedel för att en påminnelse ska komma till stånd så bör det få konsekvenser om hyrsäljaren är passiv och inte påminner hyrköparen i tid. I ett sådant fall bör det mellan parterna anses ha ingåtts ett hyresavtal gällande bostaden, från och med den dag som hyrköpsavtalet upphör att gälla. Nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet övergår alltså i ett sådant fall till ett vanligt hyresavtal, för vilket reglerna i 12 kap. JB ska gälla fullt ut. Ett sådant hyresavtal kommer därmed att gälla på obestämd tid enligt huvudregeln i 12 kap. JB, och ett direkt besittningsskydd uppkommer för hyresgästen (den tidigare hyrköparen).
Själva optionen bör däremot inte förlängas. Önskar parterna att den ska gälla för längre tid så får de sluta ett nytt hyrköpsavtal.
Den hyrsäljare som inte vill bedriva vanlig uthyrningsverksamhet måste alltså iaktta skyldigheten att påminna hyrköparen. Görs det i rätt tid så upphör hyrköpsavtalet i sin helhet vid den avtalade tidpunkten och hyrköparen är skyldig att flytta från bostaden. I ett sådant fall bör det alltså inte finnas en rätt för hyrköparen att utverka
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets upphörande
191
en förlängning av hyresrätten genom att fortsätta att använda bostaden.
Det finns givetvis utrymme för parterna att inom ett hyrköpsavtal avtala om att ett vanligt hyresavtal ska anses ingånget efter hyrköpsavtalets upphörande, oavsett om hyrsäljaren har försuttit sin påminnelseskyldighet eller inte.
14.2 Parternas möjlighet att säga upp ett hyrköpsavtal i förtid
Förslag: Möjligheterna för parterna i ett hyrköpsavtal att säga
upp avtalet i förtid ska regleras genom 12 kap. JB.
Det innebär främst att hyrköparen i enlighet med 12 kap. 5 § första stycket JB ska ha rätt att säga upp hyrköpsavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Hyrköpares dödsbo ska även ha en rätt att säga upp hyrköpsavtalet till upphörande inom en månad från dödsfallet. En hyresgästs rätt att i vissa fall säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande ska även gälla för en hyrköpare.
Hyrsäljaren ska enbart ha rätt att säga upp hyrköpsavtalet i förtid om hyrköparen har gjort sig skyldig till ett avtalsbrott mot sina förpliktelser enligt hyrköpsavtalet som omfattas av grunderna för förverkande av en hyresrätt enligt 12 kap. 42 § JB.
För hyrköparens dröjsmål gällande betalning av hyrköpsavgift ska reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning av hyran tillämpas. Det gäller även möjligheten att återvinna hyresrätten. Om hyrköparen genom att vid upprepade tillfällen inte betala hyrköpsavgiften i tid har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyrköpsavtalet i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla sina rättigheter enligt hyrköpsavtalet, ska någon återvinningsmöjlighet inte finnas.
Om hyrsäljaren säger upp hyrköpsavtalet i förtid så ska det föreligga en rätt till skadestånd för hyrsäljaren.
Hyrköpsavtalets upphörande SOU 2024:83
192
14.2.1 Hyrköparens rätt att säga upp ett hyrköpsavtal i förtid
Hyrköparen bör inte vara bunden av hyrköpsavtalet utan ska kunna säga upp det vid vilken tidpunkt som helst, utan att behöva ange någon särskild grund för sin uppsägning. Däremot bör hyrköparen som utgångspunkt vara tvungen att göra uppsägningen med beaktande av viss uppsägningstid. En motsvarande regel finns i 12 kap. 5 § första stycket JB. Med tillämpning av den bestämmelsen bör en hyrköpare alltid kunna säga upp hyrköpsavtalet att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.
En hyrköpare bör också ha samma rätt som gäller för en hyresgäst att säga upp avtalet i förtid utan att iaktta uppsägningstid om någon omständighet inträffar som medför sådan rätt enligt 12 kap. JB. En sådan uppsägningsrätt förekommer i regler som tar sikte på att nyttjanderätten till bostaden inte kan brukas fullt ut, exempelvis 12 kap. 11 § JB om brister i bostadens skick vid tillträdesdagen eller 12 kap. 16 § första stycket JB om brister som uppkommer under avtalstiden. Detta utvecklas närmare i kapitel 11. Uppsägningsrätt kan även uppkomma med stöd av 12 kap. 26 § andra stycket JB gällande förbättringsarbeten som vållar hinder och men i nyttjanderätten, samt genom 12 kap. 29–32 §§ JB, vilka behandlar uppsägning vid konkurs och utmätning.
14.2.2 Hyrsäljarens rätt att säga upp ett hyrköpsavtal
Uppsägningsgrunder motsvarande förverkande av hyresrätt
Hyrköpsavtalet ska innehålla en bindande utfästelse från hyrsäljarens sida. Hyrköparen bör inte behöva vara orolig för att mista sin bostad, eller optionen, så länge han eller hon sköter sig. En hyrsäljare bör därför inte ha motsvarande rättigheter att säga upp ett hyrköpsavtal som en hyresvärd har enligt 12 kap. JB. Det hänger givetvis även samman med att en hyresvärds uppsägning av ett hyresavtal prövas inom ramen för hyresgästens besittningsskydd, vilket inte ska gälla för ett hyrköpsavtal (jämför avsnitt 11.2).
En avtalsbundenhet för hyrsäljaren kan emellertid inte gälla under vilka förutsättningar som helst. Enligt avtalsrättsliga principer gäller att vid den ena partens avtalsbrott så kan den andra parten ha rätt
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets upphörande
193
att säga upp avtalet i förtid. En sådan rätt är som regel begränsad till väsentliga avtalsbrott. I vissa lagar har preciserats vad som ska anses utgöra väsentliga avtalsbrott i fråga om en viss aktuell avtalstyp. Så är exempelvis fallet i köplagen (1990:931). Även reglerna om förverkande av hyresrätt i 12 kap. 42–44 §§ JB ger uttryck för ett slags hävning av hyresavtalet. Hävning innebär att båda parters prestationsskyldighet upphör. När en eller båda parter redan presterat medför hävningen att prestationerna ska gå tillbaka. Vid hävning av avtal där prestationer utväxlats successivt under en längre tid, som hyresavtal, får hävning vanligtvis endast verkan på framtida prestationsskyldigheter.
Enligt utredningens bedömning så bör hyrsäljaren ha en rätt att säga upp avtalet i förtid om ett väsentligt avtalsbrott föreligger. De förpliktelser som en hyrköpare har enligt hyrköpsavtalet hänför sig främst till nyttjanderätten samt betalningen av hyrköpsavgiften. Det framstår därför som ändamålsenligt att knyta an hyrsäljarens uppsägningsrätt till de grunder som enligt 12 kap. 42 § JB kan medföra förverkande av en hyresrätt. Vid tillämpningen av 12 kap. JB på ett hyrköpsavtal bör det som anges om hyran gälla för hyrköpsavgiften. Försummelse att betala hyrköpsavgift i enlighet med ett hyrköpsavtal skulle därmed kunna leda till uppsägning på samma sätt som försummelse av att betala hyra kan leda till förverkande av en hyresrätt.
Även i övriga delar framstår de grunder som kan medföra förverkande av en hyresrätt enligt 12 kap. 42 § JB som tillämpliga, givetvis begränsat till de grunder som hänför sig till bostadslägenheter. Undantag gäller emellertid för 12 kap. 42 § första stycket 6 JB, som anger att hyresrätten kan förverkas om hyresgästen vid upplåtelse av lägenheten tar emot en hyra som inte är skälig enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket JB och inte kan visa någon skälig ursäkt. Som framgår av avsnitt 11.2.6 ska något sådant villkor inte gälla för en hyrköpares tillstånd till andrahandsuthyrning. Följaktligen borde inte heller en högre hyra vid upplåtelse av hyrköpsobjektet i andra hand kunna bli aktuell som grund för uppsägning.
Om ett hyrköpsavtal avser en bostadsrätt så gäller 12 kap. JB för det hyresavtal som föreligger mellan bostadsrättshavaren (i egenskap av hyrsäljare) och hyrköparen. Emellertid gäller ett annat regelverk för den bakomliggande bostadsrättsupplåtelsen. Reglerna liknar till stor del vad som gäller enligt 12 kap. JB. Enligt 7 kap. BRL gäller
Hyrköpsavtalets upphörande SOU 2024:83
194
begränsningar i hur en bostadsrättshavare får använda sin lägenhet och vilka åtgärder som han eller hon får vidta i den.
En bostadsrättshavare är bland annat skyldig att följa de ordningsregler som uppställs i bostadsrättsföreningens stadgar. Misskötsamhet kan i vissa avseenden leda till att en bostadsrätt förverkas. En bostadsrättshavare har ansvar för att de personer som han eller hon upplåter lägenheten i andra hand till följer ordningsregler. En hyrsäljare måste därför ha möjlighet att säga upp en hyrköpare som missköter sig på ett sätt som riskerar att medföra att bostadsrätten förverkas. I hyrköpsavtal gällande bostadsrätter torde det regelmässigt avtalas att hyrköparen ska följa de ordningsregler som gäller enligt bostadsrättsföreningens stadgar. Motsvarande torde givetvis gälla för hyrköpsavtal om det exempelvis gäller särskilda ordningsregler enligt en samfällighetsförenings stadgar. Misskötsamhet i detta avseende bör, om den inte faller in under någon av de övriga punkterna i 12 kap. 42 § första stycket JB, kunna omfattas av elfte punkten i stycket, vilken anger att förverkande kan ske om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs.
Uppsägningsreglerna bör vara tvingande till hyrköparens förmån. Vad som gäller i fråga om parternas rättigheter att säga upp hyrköpsavtalet bör en hyrsäljare lämna klar och tydlig information om i samband med avtalets ingående.
I samband med att en part häver ett avtal så uppstår ofta en rätt till skadestånd för den skadelidande parten. En regel av motsvarande innebörd finns i 12 kap. 42 § sjätte stycket JB, i fråga om hyresvärdens rätt till skadestånd när hyresrätten förverkas. Enligt utredningens bedömning är det rimligt att samma ordning ska gälla i fråga om hävande parts rätt till skadestånd inom ramen för ett hyrköpsavtal. Beträffande hyrköparens rätt torde befintliga regler i 12 kap. JB fånga upp eventuell skadeståndsrätt i de fall där det kan bli aktuellt för en hyrköpare att säga upp avtalet till omedelbart upphörande. För hyrsäljarens del föreslås 12 kap. 42 § sjätte stycket JB gälla.
SOU 2024:83 Hyrköpsavtalets upphörande
195
Undantag från återvinningsmöjligheten
Erläggande av hyrköpsavgift har sådana likheter med skyldigheten att betala hyra i ett vanligt hyresförhållande att det bör finnas skyddsregler för hyrköparen vad gäller avtalsbrott i detta avseende. En rätt till återvinning av hyrköpsavtalet bör gälla, motsvarande den rätt som enligt 12 kap. 44 § JB gäller för återvinning av hyresrätten vid dröjsmål med hyresbetalningar.
En sådan skyddsregel kan emellertid framstå som alltför beskyddande gentemot hyrköparen. En hyrsäljare ska inte behöva riskera att inte kunna ta sig ur ett avtalsförhållande där motparten vid upprepade tillfällen underlåter att betala hyrköpsavgiften enligt villkoren i avtalet, men återvinner avtalet varje gång uppsägning görs.
I 7 kap. 23 § BRL stadgas ett undantag från en motsvarande återvinningsmöjlighet om bostadsrättshavaren genom att vid upprepade tillfällen inte betala avgiften i tid har misskött sina förpliktelser som bostadsrättshavare i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla lägenheten. En motsvarande regel framstår som lämplig i samband med uppsägning av hyrköpsavtal på grund av misskötta hyrköpsavgifter. Det begränsar hyrköparens möjlighet till återvinning av hyrköpsavtalet i de fall då han eller hon vid upprepade tillfällen underlåtit att betala hyrköpsavgiften i tid, eller till korrekt belopp. Regeln i BRL är utformad med 12 kap. 46 § första stycket 2 JB som förebild. Den innehåller därmed ett krav på att en skälighetsbedömning ska göras i fråga om graden av misskötsamhet i förhållande till intresset av att behålla bostaden. Så bör lämpligen även en regel i hyrköpslagen som gör ett undantag från återvinningsmöjligheten utformas. Däremot bör, till skillnad från vad som gäller enligt 7 kap. 23 § BRL, inte någon särskild uppsägningstid gälla för uppsägningar som görs när möjligheten till återvinning av hyrköpavtalet är undantagen. Avtalet ska i stället upphöra att gälla genast.
197
15 Tvistlösningsfrågor
Allmän domstol ska vara tvistlösningsforum
Förslag: Allmän domstol ska vara behörig att pröva tvister som
hänför sig till hyrköpsavtal.
Sådana frågor som hyresnämnden uttryckligen har behörighet att pröva enligt 12 kap. JB ska prövas av hyresnämnden även om frågorna uppstår inom ramen för ett hyrköpsavtal.
Hyresnämnden ska även pröva frågor om tillstånd för en make eller sambo att träda i hyrköparens ställe som avtalspart i ett hyrköpsavtal gällande en bostad som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyrköparen och dennes make eller sambo. Det gäller om ett sådant hyrköpsavtal har tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av denne enligt 22 § sambolagen. Ett sådant ärende ska handläggas i likhet med ett ärende om tillstånd att överlåta en hyresrätt till en närstående till hyresgästen enligt befintliga bestämmelser.
Hyresnämndens behörighet att pröva frågan om ersättningsskyldighet för en hyresgäst efter att dennes åtgärder har minskat bostadslägenhetens bruksvärde ska inte gälla vid prövning av frågan inom ramen för ett hyrköpsavtal.
Tvistlösning angående hyresavtal
Tvister på civilrättens område prövas normalt av allmän domstol. Detta gäller som huvudregel också hyrestvister. På hyresrättens område råder emellertid en delad behörighet mellan allmän domstol och hyresnämnden.
Tvistlösningsfrågor SOU 2024:83
198
Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva vissa hyresrättsliga frågor. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. De frågor som hyresnämnden ska pröva i sak avgränsas genom att hyresnämnden uttryckligen pekas ut i lagen som behörig. Frågor om hyresgästens besittningsskydd är en av de vanligaste frågorna som ligger under hyresnämndens prövning. Andra frågor gäller storleken på hyran som ska betalas samt tvister med anknytning till det upplåtna objektets skick eller standard eller hur hyresgästen får använda eller förfoga över det upplåtna objektet.
Allmän domstol bör pröva tvister om hyrköp
Förfarandet vid hyresnämnden har utformats för att främja handläggningen av ärenden med tillvaratagande av parternas intressen, även om parten inte har något ombud. Samma förfaranderegler till skydd för enskilda parter finns inte i dispositiva mål i allmän domstol. Där ligger i stället ett ansvar på parterna att lägga fram alla uppgifter och all bevisning så att domstolens prövning blir så fullständig som möjligt. Det ställer vissa krav på en part för att kunna genomföra en process i tingsrätt. Vidare gäller, utom i så kallade förenklade tvistemål, rättegångsbalkens regler om rättegångskostnader fullt ut, vilket innebär att den förlorande parten ska ersätta vinnande part för dennes rättegångskostnader. Detta skiljer sig också åt från vad som gäller vid hyresnämndens prövning.
I valet mellan hur tvister om hyrköpsavtalet ska slitas – i hyresnämnd eller vid domstol – bör det beaktas att det krävs resurser i form av tid och pengar att driva en talan vid domstol. En part som har behov av att driva en rättslig process för att kunna tillvarata sina juridiska rättigheter kan emellertid i vissa fall ha rätt till rättshjälp av staten enligt rättshjälpslagen (1996:1619). Det får också antas att många av hyrköparna inom ramen för sin hemförsäkring har ett rättsskydd som kan täcka en del av de kostnader som kan uppstå. Vidare har domstolen en skyldighet att verka för att parterna kommer överens.
Hyresnämnden framstår i många frågor inte som en lämplig tvistlösningsmyndighet, eftersom dess förfaranderegler är anpassade efter den speciella avtalsrelationen mellan en hyresvärd och hyresgäst. Till sin huvudsakliga del är hyrköpsavtalet att anse som ett
SOU 2024:83 Tvistlösningsfrågor
199
slags föravtal till ett förvärv av hyrköpsobjektet. Villkoren i ett hyrköpsavtal är inte renodlat hyresrättsliga utan avpassade för att reglera förhållandet mellan hyrsäljaren och hyrköparen till dess att ett förvärv kan genomföras. Många av de avtalsvillkor som kan bli aktuella skiljer sig från villkoren i ett hyresförhållande, även om nyttjanderätten till bostaden utgör en viktig del av avtalet.
Det finns inte heller någon annan myndighet som framstår som lämplig för att avgöra dessa tvister. Utredningen anser därmed sammantaget att tvister enligt hyrköpsavtal i allmänhet bör prövas av allmän domstol. Ett bärande skäl för denna slutsats är att även om tvisterna kan komma att röra vitt skilda frågor så kommer prövningen att ske med allmänna civilrättsliga och konsumenträttsliga principer som grund.
Behörighet för hyresnämnden i särskilda frågor
Utredningens förslag innebär, som framgår ovan, att nyttjanderättsupplåtelsen av hyrköpsobjektet inom ramen för hyrköpsavtalet ska omfattas av reglerna i 12 kap. JB, utom såvitt gäller vissa regler som uttryckligen undantas och till viss del ersätts av regler i den nya lagen om hyrköp. En sådan konstruktion av regelverket medför att särskilda frågor angående tvistlösningsmekanismer uppstår.
Stora delar av 12 kap. JB är av naturliga skäl undantagna med hänsyn till den speciella form av nyttjanderätt som ska gälla inom ramen för ett hyrköpsavtal. Enligt vårt förslag ska nyttjanderätten vara tidsbegränsad och utan rätt till förlängning. Någon renodlad hyra ska inte betalas för nyttjanderättsupplåtelsen utan i stället en hyrköpsavgift som utgör hyrsäljarens totala ersättning enligt hyrköpsavtalet. Det medför att det särskilda regelverk som utformats för hyresavtal, med ett direkt besittningsskydd för bostadshyresgästen och begränsningar i hur hög hyra som får begäras av hyresvärden, inte blir tillämpligt på nyttjanderätten under hyrköpstiden.
Däremot är reglerna i 12 kap. JB ändamålsenliga för att reglera vissa frågor som kan uppstå mellan hyrköparen och hyrsäljaren. Några av de regler som därmed bör tillämpas på ett hyrköpsavtal föreskriver hyresnämnden som behörig instans att pröva en viss fråga. Exempelvis prövas en ansökan om åtgärdsföreläggande av
Tvistlösningsfrågor SOU 2024:83
200
hyresnämnden (se 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket JB).
Enligt utredningens bedömning är det lämpligt att inte ändra denna ordning. Hyresnämnden har av lagstiftaren bedömts vara bäst lämpad att avgöra dessa frågor. Den bedömningen står sig, även om den aktuella frågan skulle uppstå inom ramen för ett hyrköpsavtal. Hyresnämnden bör därför vara behörig instans att pröva frågor enligt de tillämpliga reglerna även såvitt gäller hyrköpsavtal.
Vid prövningen bör givetvis beaktas de särskilda karaktäristika som gäller för en nyttjanderätt inom ramen för ett hyrköpsavtal, om de är relevanta för prövningen.
Ett undantag från den generella tillämpningsmodellen som förespråkas bör emellertid gälla i ett särskilt fall. Enligt 12 kap. 24 a § tredje stycket JB så ligger det på hyresnämnden att pröva om en hyresvärd har rätt till ersättning på grund av minskat bruksvärde på lägenheten till följd av renoveringsåtgärder som hyresgästen vidtagit. Som framgår av avsnitt 11.1.5 är det utredningens bedömning att en lägenhets bruksvärde inte är relevant inom ramen för ett hyrköpsavtal och att bostadens marknadsvärde i stället ska utgöra utgångspunkt för prövningen enligt nämnda regel. Skälet för att ge hyresnämnden behörighet att pröva ersättningsfrågan angavs i förarbetena vara att hyresnämnden hade erfarenhet av att avgöra en lägenhets bruksvärde (prop. 1974/150 s. 458). Eftersom prövningen inom ramen för ett hyrköpsavtal utgår från bostadens marknadsvärde i stället för bruksvärdet saknas det anledning att låta hyresnämnden pröva ersättningsfrågan. I stället bör allmän domstol pröva en sådan tvist.
De frågor som blir aktuella att handlägga i hyresnämnden, genom att befintliga bestämmelser ska tillämpas på frågor som uppstår inom ramen för ett hyrköpsavtal, är därmed åtgärdsföreläggande (12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket JB), ändrings- och förbättringsarbeten (12 kap. 18 e och 18 h §§ JB), överlåtelse av hyresrätt (12 kap. 34 § JB), tillstånd till upplåtelse i andra hand (12 kap. 40 § JB) samt utdömande av förelagt vite enligt 12 kap. 11 och 16 §§ JB (12 kap. 62 § JB).
Utöver den behörighet som hyresnämnden genom tillämpningen av befintliga regler har medför utredningens förslag ytterligare en fråga som bör prövas av hyresnämnden. Om ett hyrköpsavtal till en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller till huvudsaklig del
SOU 2024:83 Tvistlösningsfrågor
201
användas som gemensam bostad med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket JB tilldelas hyrköparens make genom bodelning eller arvskifte, eller en sambo genom bodelning eller genom övertagande med stöd av 22 § sambolagen, ska det vara hyresnämndens uppgift att lämna tillstånd till maken eller sambon att träda i hyrköparens eller dennes dödsbos ställe. Sådant tillstånd ska lämnas om hyrsäljaren bedöms skäligen kunna nöja sig med förändringen i fråga om avtalspart.
Handläggningen av denna nytillkomna fråga bör ske på motsvarande sätt som handläggningen av en begäran om tillstånd att överlåta en hyresrätt till en närstående enligt 12 kap. 34 § JB.
Ingen medlingsroll för hyresnämnden
Hyresnämnden har enligt 12 kap. 69 § JB en vidsträckt behörighet att medla i hyrestvister. Med hyrestvist avses en tvist om själva hyresavtalet – som till exempel om rättighetens bestånd, innehåll, omfattning och utövande – och en tvist rörande vissa obligatoriska anspråk på grund av en upplåten hyresrätt (prop. 1968:91 bih. A s. 354). Hyresnämnden har alltså behörighet att utöva medling mellan parterna även i de hyrestvister där hyresnämnden inte är behörig att pröva ett ärende.
Medling anhängiggörs genom en särskild ansökan från någon av parterna (8 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder, nedan LAH) eller genom att en domstol inom ramen för en tvist som är anhängig där förordnar att tvisten före målets avgörande i sin helhet eller i viss del ska hänskjutas till nämnd för medling (7 § andra stycket LAH).
Med den angivna definitionen av hyrestvister så skulle hyresnämnden ha behörighet att medla i sådana tvister som den har uttrycklig behörighet att pröva genom hyrköpslagens hänvisningar till 12 kap. JB. Däremot utgör tvister gällande ett hyrköpsavtals innehåll, omfattning eller giltighet m.m. inte hyrestvister enligt 12 kap. 69 § JB. Hyresnämnderna kan därför inte sägas ha behörighet att medla i tvister gällande hyrköpsavtalet i stort med stöd av denna bestämmelse.
Enligt utredningens bedömning saknas det anledning att ge hyresnämnderna utvidgad befogenhet att medla i alla slags hyrköpstvister.
Tvistlösningsfrågor SOU 2024:83
202
Skiljeförfarande
Den generella hänvisningen i hyrköpslagen till att 12 kap. JB ska tillämpas på nyttjanderättsupplåtelsen innebär att det är möjligt för en hyrsäljare och en hyrköpare att enligt 12 kap. 66 § JB avtala om att en framtida tvist med anledning av hyrköpsförhållandet ska hänskjutas till avgörande av skiljemän. I paragrafen regleras några frågor i 12 kap. JB, angående vilka möjligheten att klandra en skiljedom inte får begränsas, samt vissa begränsningar i fråga om vad skiljeavtalet får reglera. I övrigt tillåts skiljeavtal. Det framgår också av paragrafen att det alltid är möjligt att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd.
Avtal om skiljeförfarande kan enligt 6 § lagen (1999:116) om skiljeförfarande inte göras gällande, om det avser en tvist mellan en näringsidkare och en konsument om en vara, en tjänst eller någon annan nyttighet som tillhandahållits för huvudsakligen enskilt bruk.
Undantag gäller för just skiljeavtal i hyresförhållanden, om genom avtalet en hyresnämnd utsetts till skiljenämnd och något annat inte följer av bestämmelserna i 12 kap. 66 § JB.
Skiljeavtal gällande tvister med anledning av hyrköpsavtal skulle alltså kunna vara tillåtna, under förutsättning att de inte strider mot 12 kap. 66 § JB. I övrigt torde däremot 6 § i lagen om skiljeförfarande utgöra hinder för skiljeklausuler i hyrköpsavtal. Därmed torde möjligheten till prövning genom skiljeförfarande få mycket begränsad tillämpning inom ramen för ett hyrköpsavtalsförhållande.
203
16 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
16.1 Ikraftträdande
Förslag: De föreslagna bestämmelserna ska träda i kraft den
1 juli 2026.
Med hänsyn till den tid som kan beräknas gå åt för remissbehandling, fortsatt beredning inom Regeringskansliet och riksdagsbehandling bör de nya bestämmelserna kunna träda i kraft den 1 juli 2026.
16.2 Övergångsbestämmelser
Som framgår av utredningens kartläggning finns redan flera hyrköpsmodeller i bruk. En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte får verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Det saknas anledning att frångå denna princip vad gäller den föreslagna lagreglerade modellen för hyrköp. De nya bestämmelserna bör alltså inte gälla för redan ingångna hyrköpsavtal gällande bostäder.
205
17 Konsekvensutredning
17.1 Inledning
Utredningen ska enligt kommittédirektiven redogöra för konsekvenserna av de förslag som lämnas. I fråga om konsekvensbeskrivningar gäller för utredningen 14–15 a §§kommittéförordningen (1998:1474) i dess lydelse före den 6 maj 2024 och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning. Den angivna förordningen är numera upphävd men gäller fortfarande för utredningar som tillsattes före den 6 maj 2024.
Enligt utredningens direktiv ska utredaren därutöver bedöma vilket genomslag möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och införandet av ett hyrköpssystem kan förväntas få. Konsekvenserna för berörda aktörer och för bostadsmarknaden i stort ska redovisas ingående. Utredaren ska analysera konsekvenser för integration och utanförskap samt boendesegregation. Analysen ska omfatta effekter av fler ägandeformer i olika områdestyper. Konsekvenserna för lantmäterimyndigheterna när det gäller kostnader och handläggningstider ska analyseras. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna ska förslag till finansiering lämnas. Om förslagen inte bedöms ha betydelse för jämställdheten mellan kvinnor och män ska detta motiveras.
Utredningen har gett Ramboll Management Consulting AB (nedan Ramboll) i uppdrag att bedöma vilket genomslag förslagen kan få samt att analysera konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, för olika typer av hushåll, för fastighetsägare, för bostadsmarknaden i stort och för berörda myndigheter. Utredningens redogörelse för konsekvenserna av förslagen bygger i dessa delar delvis på Rambolls rapport.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
206
17.2 Beskrivning av problemen, syftet med utredningen och utredningens förslag
Under lång tid har tillväxtregionerna präglats av stigande bostadspriser och köerna på den reglerade hyresmarknaden har blivit längre. Förändringar av bostadsutbudet sker inte i en takt som motsvarar utvecklingen på efterfrågan av bostäder i de flesta svenska kommuner. Följden av att det uppstår en brist på bostäder är, framför allt i storstadsområden, att kötiderna för att få en hyresrätt är mycket långa samtidigt som bostadspriserna för bostadsrätter och äganderätter har stigit i en takt som inte motsvarar utvecklingen av privathushållens ekonomi. Höga bostadspriser och behovet av ett eget kapital som kan användas som insats vid köpet av en bostad bidrar till att många har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det gäller inte minst unga personer. Läget på bostadsmarknaden har medfört ett behov av nya modeller för att underlätta för insteg på den ägda bostadsmarknaden.
På senare tid har ett antal boköpsmodeller etablerat sig på bostadsmarknaden. En av dessa modeller är vanligtvis benämnd hyrköp och avser en avtalskonstruktion som går ut på att en privatperson får hyra en bostad under en viss tid och under samma tid har ett slags option på att få förvärva bostaden. Utredningens uppdrag är att analysera och ta ställning till hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder ska utformas. I betänkandet föreslås att en särskild lag om hyrköp av bostäder ska införas. Den föreslagna lagen reglerar en modell för hyrköp och är utformad efter en avvägning mellan behovet av ett starkt konsumentskydd inom ramen för den angivna avtalstypen och intresset av en kommersiellt gångbar affärsmodell.
17.3 Alternativa regleringar och effekten av att utredningens förslag inte genomförs
17.3.1 Alternativa regleringar
På bostadsmarknaden har det utvecklats olika modeller för köp av bostad som alla har ett likartat syfte – att göra det enklare för privatpersoner att äga sitt boende. Bland de modeller som har fått störst genomslag finns en avtalslösning som i betänkandet benämns delägarköp. Den skiljer sig från hyrköp så till vida att det inte är fråga
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
207
om att hyra bostaden. Modellen innebär att konsumenten köper en andel av bostaden direkt vid avtalsingåendet. I likhet med hyrköp så har konsumenten därefter en option på förvärv av resten av bostaden.
Utredningens arbete har inriktats på att föreslå en lagreglerad modell för just den avtalslösning som benämns hyrköp. Ett alternativ som ligger utanför utredningens uppdrag men som skulle kunna leda till ett totalt större genomslag för modeller som utgör ett alternativ till det traditionella bostadsköpet är att utforma en gemensam, eller likartad, lagreglering för de vanligast förekommande modellerna.
I övrigt har utredningen fokuserat på den huvudsakliga modell som hyrköp bygger på. Olika alternativa sätt att lösa avtalskonstruktionen diskuteras i betänkandet. Till exempel har utredningen övervägt möjligheten att enbart föreskriva en möjlighet att ingå bindande optionsavtal gällande bostäder. Utredningen har också övervägt en hyrköpsmodell där hyrköparen löpande betalar in förskottsbetalningar på köpeskillingen till bostaden. Utredningen bedömer emellertid att det finns goda skäl för att inte föreslå sådana lösningar. Några alternativa lagförslag lämnas inte.
17.3.2 Effekter om förslagen inte genomförs
Avtalsmodeller gällande hyrköp förekommer redan på bostadsmarknaden. Dessa modeller är uppbyggda för att fungera inom ramarna för nuvarande lagstiftning och de synes i huvudsak fungera väl. Emellertid är utfästelser avseende överlåtelse av fast egendom inte giltiga enligt befintlig rätt, vilket innebär att de hyrköpsavtal som gäller fast egendom inte kan ingås med bindande verkan vad gäller optionen. Det innebär en otrygghet ur konsumenthänseende.
Olika hyrköpsmodeller kommer troligen att användas på bostadsmarknaden även utan en lagreglerad modell. Med den föreslagna modellen blir det möjligt att ingå hyrköpsavtal med bindande optioner. Utan en sådan möjlighet finns det en risk för att olika avtalslösningar som inte tar tillbörlig hänsyn till konsumentens skyddsbehov kommer att användas. En lagreglerad modell bidrar till en förutsebarhet för konsumenterna och minskar risken för avarter på marknaden. Utredningens bedömning är att hyrköp inte kommer att få samma genomslagskraft på marknaden utan den föreslagna lagen.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
208
17.4 Analys av förslagens konsekvenser
17.4.1 Vilka aktörer som berörs av förslagen
Förslaget på en lagreglerad modell för hyrköp innebär en ny avtalsvariant som kan utgöra ett alternativ till traditionella avtal på bostadsmarknaden. Ett flertal olika aktörer kan komma att påverkas av förslaget, bland annat alla de näringsidkare som har tänkbara hyrköpsobjekt i sitt bestånd eller avser att utveckla sådana bostäder.
Privatpersoner berörs av förslaget i den mån de är i behov av en bostad och önskar att på sikt kunna förvärva den. Förslaget riktar sig till alla människor som är aktiva på bostadsmarknaden eller planerar att bli det. Det kan emellertid förutses att förslaget kommer att komma vissa grupper av konsumenter till godo i särskild utsträckning. En grupp som förslaget särskilt tar sikte på är unga personer som står inför sitt inträde på bostadsmarknaden. Personer i denna målgrupp har ofta svårt att betala de priser som krävs för att köpa en bostad. Behovet av att komma in på bostadsmarknaden sker också ofta i samband med att den unga får sin första anställning. Därför är behovet ofta som störst i storstäderna, där arbetstillfällena och utbildningsmöjligheter typiskt sett är fler och bostadspriserna är höga. Med hänsyn till de långa hyresköer som ofta gäller i attraktiva bostadsområden är dessa personer många gånger utelämnade till en andrahandsmarknad med kortsiktiga hyresavtal och ofta höga kostnader för boendet. Motsvarande gäller för personer som av andra anledningar inte har haft möjlighet att spara ihop kapital till ett bostadsförvärv, exempelvis personer som nyligen flyttat till Sverige.
En annan grupp av konsumenter som kan beröras av förslagen är barnfamiljer som bor i hyresrätt men önskar förvärva en villa eller radhus och som av olika anledningar inte har förutsättningar att förvärva bostaden i dagsläget.
De myndigheter som påverkas av förslaget är främst hyresnämnderna och domstolarna som kommer att få avgöra tvister med anledning av avtalen.
Inskrivningsmyndigheten berörs så till vida att hyrköpsavtalet ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel om det tecknas avseende en fastighet.
Bostadsrättsföreningar kan komma att beröras i de fall där en näringsidkare önskar upplåta en bostadsrätt inom ramen för ett hyr-
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
209
köpsavtal och begär föreningens tillstånd till en sådan andrahandsupplåtelse. Bostadsrättsföreningen får också en ny uppgift att anteckna hyrköpsavtalet i föreningens lägenhetsförteckning, om ett hyrköpsavtal tecknas avseende en bostadsrätt i föreningen.
17.4.2 Vilket genomslag kan en lagreglerad modell för hyrköp få?
Hyrköpsmodellen används redan i dag. Modellen används avseende såväl småhusfastigheter som ägarlägenheter och bostadsrätter.
Det synes alltså i någon utsträckning föreligga en konkret efterfrågan på avtalsmodellen på bostadsmarknaden. Utredningen avstår försiktningsvis från att göra några konkreta uppskattningar gällande hur många hyrköpsavtal som kommer att ingås årligen. Utredningen har inte fått några uppgifter från marknadsaktörerna om hur många hyrköpsavtal som finns i bruk i dag. Det framgår emellertid att modellen än så länge används i en begränsad omfattning.
En faktor som talar emot ett stort genomslag för modellen är att det som regel blir dyrare för konsumenten att ingå ett hyrköpsavtal än att förvärva en fastighet på traditionell väg. För den som har möjlighet och medel att förvärva bostaden direkt är det därför ett bättre alternativ. Avtalslösningen riktar sig därmed till en relativt liten grupp av privatpersoner. I det individuella fallet kan ett hyrköpsavtal innebära en möjlighet att uppnå önskan om ett bostadsförvärv.
Avtalslösningen är också ett sämre alternativ för bostadsutvecklaren än att få sålt bostaden direkt. Hyrsäljaren förbinder sig att vara fastighetsförvaltare och hyresvärd under en tidsperiod och har därtill inte någon garanti för att bostaden faktiskt förvärvas av hyrköparen senare. Därför kommer avtalsmodellen troligen få störst användning som ett alternativ när det inte är möjligt att få bostäderna sålda direkt.
Enligt utredningens bedömning kommer hyrköpsavtal, även om förslaget på en lagreglerad modell blir verklighet, även i fortsättningen att användas i en begränsad utsträckning. Hyrköp är avsett att fungera som ett alternativ i situationer där traditionella förvärv inte kommer till stånd. Förekomsten i sig av en lagreglerad modell kan emellertid bidra till att sprida kunskapen om avtalslösningen till berörda aktörer, vilket kan öka användningen av avtalsmodellen.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
210
Ett hinder för modellens expansion som påtalats av de aktörer som erbjuder hyrköp är att banker och motsvarande kreditinstitut är återhållsamma med att bevilja krediter till nya och obeprövade modeller. Det är kapitalkrävande för bolag att inneha fastigheter under lång tid vilket innebär att hyrköp som affärsmodell kräver finansiering. Svårigheten att teckna krediter kan utgöra en faktor som hindrar etableringen av hyrköp som ett användbart instrument på bostadsmarknaden. En lagreglerad modell kan i viss mån bidra till att göra modellen mer förutsebar och vedertagen, men finansieringsproblematiken kan likväl kvarstå för fastighetsbolag och andra näringsidkare som vill bedriva hyrköp.
17.4.3 Konsekvenser för det allmänna
Lantmäteriet
Ett hyrköpsavtal som ingås beträffande en fastighet ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Förslaget innebär i denna del en ny uppgift för inskrivningsmyndigheten. Det kan därmed antas leda till merkostnader för myndigheten i fråga om att anpassa verksamheten och det befintliga fastighetsregistret efter den nya typen av anteckning.
De aktuella föreslagna anteckningsuppgifterna kommer enbart att utgöra en marginell andel av myndighetens sammanlagda inskrivningsärenden. Den ökade tillströmning av inskrivningsärenden som förslagen skulle innebära bedöms därför rymmas inom befintliga anslag till Lantmäteriet.
Hyresnämnderna och domstolarna
Med den föreslagna lagen får hyresnämnderna och tingsrätterna, samt deras överinstanser, nya frågor att handlägga.
Reglerna i 12 kap. JB ska i stor utsträckning tillämpas på hyrköpsavtalet. Det medför att hyresnämnden blir behörig myndighet att pröva vissa tvister mellan parterna. Förslaget kan alltså förväntas medföra en ökad tillströmning av ärenden i hyresnämnderna. De omständigheter som kan få betydelse för prövningen i det enskilda ärendet kan skilja sig åt från vanliga hyrestvister. Genom förslaget
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
211
får hyresnämnden också den nya uppgiften att pröva frågan om tillstånd för en hyrköpares make eller sambo att träda i hyrköparens eller dennes dödsbos ställe i ett hyrköpsavtal.
I de fall där hyresnämnden inte har särskild behörighet att pröva en tvist så ska tvister med anledning av hyrköpsavtalet prövas av allmän domstol, det vill säga tingsrätt. Hyrköpsavtalen kan även i dessa fall sägas leda till en rad nya tvistefrågor för domstolen.
Varken i hyresnämnd eller i tingsrätt är det emellertid fråga om nya slags prövningar som är väsensskilda från de hyresrättsliga och avtalsrättsliga frågor som annars prövas av myndigheterna.
Mot bakgrund av det begränsade antal hyrköpsavtal som kan förväntas ingås varje år så är det rimligt att anta att måltillströmningen med anledning av förslagen kommer att vara så begränsad att den inte kommer att leda till någon märkbar ökad mål- eller ärendetillströmning till myndigheterna. Det kommer att kräva vissa utbildnings- och informationsinsatser inom myndigheterna. Kostnaderna härför bör kunna finansieras inom ramen för befintliga anslag.
Antalet ärenden som överklagas och prövas av hovrätterna bedöms bli ännu färre. En eventuell kostnadsökning bör därmed även för deras del kunna finansieras inom ramen för det befintliga anslaget. Det gäller även för Svea hovrätt, som är överinstans för hyresnämnderna.
17.4.4 Konsekvenser för enskilda och företag
Privatpersoner
Olika slags hushåll kan komma att använda sig av hyrköp för att förvärva sitt boende. Avtalsmodellen tillämpas redan i dag gentemot olika kundgrupper i syfte att göra det enklare för privatpersoner att förvärva sitt boende.
Den föreslagna lagreglerade hyrköpsmodellen kan göra det enklare för berörda personer att dels få tillgång till en bostad, dels kunna förvärva den vid en senare tidpunkt. Modellen kan alltså bidra till att fler ges möjlighet att äga sitt boende. Den riktar sig främst till en grupp av personer som visserligen har en stabil inkomst och kan bekosta ett hyrköpsavtal, men som av någon anledning ändå inte har möjlighet att finansiera ett bostadsköp direkt.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
212
För dessa personer kan avtalsmodellen utgöra ett värdefullt verktyg för att uppnå önskemålet om en ägd bostad.
Det finns en risk för att den totala kostnaden med anledning av avtalet blir så hög att konsumenten inte får en faktisk möjlighet att spara ihop pengar till det framtida förvärvet. Utredningens förslag på en lagreglerad modell innefattar emellertid en omfattande informationsskyldighet från hyrsäljaren, vilken bland annat ska underlätta för konsumenten att göra en bedömning av de ekonomiska förutsättningarna att köpa bostaden genom hyrköpsupplägget. Risken för avtal som inte har potential att kunna utgöra ett insteg på bostadsmarknaden torde därmed förebyggas i det avseendet.
Bostadsutvecklare och fastighetsbolag
Den föreslagna lagreglerade modellen avser ett slags ramavtal med ett stort mått av avtalsfrihet. Modellen är avsedd att kunna användas av alla slags hyrsäljare, det vill säga fastighetsägare eller bostadsrättshavare, inom ramen för deras näringsverksamhet.
Förslaget har olika tänkbara konsekvenser beroende på i vilket slags verksamhet som avtalet förekommer.
Hyrköpsmodellen kan fungera som en strategi för att diversifiera riskerna på en osäker bostadsmarknad. Genom att erbjuda hyrköp som ett alternativ till traditionella försäljningsmetoder kan fastighetsbolag nå ut till en bredare kundbas och minska beroendet av enbart direkta försäljningar. Detta kan vara särskilt värdefullt under perioder med låg efterfrågan eller ekonomisk osäkerhet, där hyrköpsmodellen erbjuder ett sätt att hålla marknaden levande och minska ett ekonomiskt belastande lager av osålda bostäder. Under sådana förhållanden kan hyrköpsmodellen bidra till att jämna ut försäljningstakten över konjunktursvängningar och säkerställa ett mer stabilt flöde av intäkter. Genom att teckna ett hyrköpsavtal, kan fastighetsbolag också generera inkomster genom hyresbetalningar under avtalstiden, vilket bidrar till att täcka kostnader och minska det ekonomiska trycket. Dessutom ger modellen en viss säkerhet i fråga om att bostaden kommer att säljas, vilket kan bidra till att stabilisera företagets intäktsflöde och minska risken för långvarigt osålda bestånd.
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
213
Hyrköpsmodellen kan hjälpa fastighetsbolag att attrahera en bredare kundgrupp, inklusive hushåll som annars inte skulle ha råd att köpa en bostad på traditionellt sätt. Genom att erbjuda ett flexibelt boendealternativ som ger kunderna tid att spara till en kontantinsats, kan bolagen också bygga upp en kundbas som kan leda till framtida försäljningar.
Genom att en lagreglerad modell införs så torde förutsättningarna för att marknadsföra avtalsmodellen underlättas. Det kan underlätta för de bolag och organisationer som önskar erbjuda hyrköp. Det kan särskilt gynna mindre näringsidkare som inte har samma ekonomiska möjligheter att marknadsföra sin verksamhet på ett bredare plan.
Hyrköpsmodellen kan positionera bostadsutvecklare som socialt ansvarstagande aktörer på marknaden. Särskilt medlemsorganisationer som OBOS, HSB och Riksbyggen, vars primära syfte kan vara att främja medlemsnytta snarare än att maximera vinst, kan använda hyrköpsmodellen både som en förmån för medlemmar och som ett konkret uttryck för deras sociala ansvarstagande. Genom hyrköp kan de bidra till att lindra vissa aspekter av bostadsbristen och förbättra tillgängligheten på marknaden, särskilt för yngre hushåll och de med begränsade ekonomiska resurser.
Förslaget lägger stor vikt vid konsumentskyddet i samband med avtalets ingående. Hyrsäljaren har en omfattande informationsplikt gentemot konsumenten. De administrativa kostnaderna för sådana skyldigheter kan verka avskräckande på företag. Med tydlig information gällande avtalsvillkoret i ett inledande skede kan emellertid senare tvister mellan hyrsäljaren och hyrköparen undvikas.
Bostadsrättsföreningar
För bostadsrättsföreningar så kan förslaget innebära att fler näringsidkare vill etablera hyrköpsverksamhet gällande bostadsrätter inom föreningen. Det innebär att bostadsrättsföreningen kommer att få ta ställning till dels näringsidkarens ansökan om medlemskap i föreningen, dels dennes begäran om att få upplåta bostadsrätten i andra hand.
Förslaget innebär inte att bostadsrättsföreningar i högre utsträckning måste godta juridiska personer som medlemmar. Om en för-
Konsekvensutredning SOU 2024:83
214
ening inte önskar tillåta hyrköpsavtal för lägenheter inom föreningen så kan det alltså undvikas. Det är emellertid troligt att hyrköpsavtal främst kommer att ingås av juridiska personer som har ett inflytande i eller samröre med en viss bostadsrättsförening, till exempel den bostadsutvecklare som ligger bakom bindandet av bostadsrättsföreningen.
Om ett hyrköpsavtal ingås beträffande en bostadsrätt så ska föreningen göra en anteckning om det i lägenhetsförteckningen. Det innebär en ny uppgift för bostadsrättsföreningen, vilken därtill är förenad med både ett straffansvar och en eventuell skadeståndsskyldighet.
17.4.5 Konsekvenser för bostadsmarknaden
Den föreslagna hyrköpsmodellen kan i flera avseenden få en påverkan på bostadsmarknaden. Hyrköpsmodellen har potential att sänka inträdesbarriärerna för grupper som annars har svårt att köpa bostäder. Personer som annars troligen skulle vara hänvisade till en andrahandshyresmarknad kan ingå hyrköpsavtal och på så sätt trygga sin tillgång till en bostad.
En flexibilitet i fråga om avtalslösningar innebär att näringsidkare enklare kan anpassa sin verksamhet efter rådande marknadsförhållanden och efterfrågan. Det kan bidra till att bredda näringsidkares marknadssegment och nå ut till fler kundgrupper. Det kan medföra ett bättre utnyttjande av de bostäder som finns tillgängliga på bostadsmarknaden.
Hyrköpsavtal enligt den lagreglerade modellen kan i högst utsträckning förväntas komma att användas i bostadsområden där bostadspriserna är höga och där det är svårt att få en hyresrätt. Avtalsmodellen är utformad för att tillämpas i olika typer av avtalsförhållanden och mot olika typer av bostäder. Det kan därför förutses att modellen i viss utsträckning kommer att tillämpas även utanför storstadsområdena för att underlätta för enskilda hushåll att förvärva sina boenden. Det finns redan i dag exempel på näringsidkare som erbjuder hyrköp avseende småhus i mindre orter.
Utredningen har varit i kontakt med flera bostadsutvecklare som önskar vidareutveckla och utöka sin hyrköpsverksamhet. Det är troligt att det även finns flera bostadsutvecklare som är intresserade av
SOU 2024:83 Konsekvensutredning
215
att pröva nya sätt att nå ut till fler grupper på bostadsmarknaden. En lagreglerad modell för hyrköp kan underlätta för avtalstypens etablering.
17.4.6 Övriga konsekvenser
Konsekvenser för jämställdheten mellan kvinnor och män
Kvinnor sparar i genomsnitt mindre än män och saknar därför i genomsnitt i något högre utsträckning pengar till kontantinsatsen till ett bostadsköp (Finansinspektionen 2023). Hyrköpsmodellen kan därför antas komma kvinnor till del i något högre utsträckning än män.
Betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet
Förslagen bedöms inte ha betydelse för brottsligheten eller det brottsförebyggande arbetet i samhället.
Konsekvenser för integration och utanförskap samt boendesegregation
Hyrköpsmodellen syftar delvis till att utjämna skillnader på bostadsmarknaden genom att sänka trösklarna till det ägda boendet. Det kan komma alla personer som av olika anledningar inte har haft möjlighet att spara ihop pengar till en kontantinsats till del. Däribland kan nämnas utrikes födda personer. Förslagen bedöms därför i vart fall inte inverka negativt på integrationen i samhället.
Med en bättre fungerande bostadsmarknad kan fler flytta till bostadsområden där de exempelvis får anställning eller studieplats.
Genom att erbjuda en blandning av olika boendeformer och upplåtelsemodeller kan människor med olika socioekonomisk bakgrund och ekonomiska förutsättningar få möjlighet att bo i samma områden. Förslaget kan därmed bidra till att minska boendesegregationen och till att skapa mer dynamiska och levande bostadsområden.
Konsekvensutredning SOU 2024:83
216
Övriga konsekvenser
Förslagen bedöms inte få någon betydelse för den kommunala självstyrelsen och innebär inte några ytterligare uppgifter för kommunerna.
Förslagen bedöms inte få betydelse för sysselsättningen eller offentlig service i olika delar av landet eller för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags.
Utredningen bedömer inte att förslagen kommer att ha någon betydelse för sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet.
Förslagen påverkar inte små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, i annan mån än att en potentiellt större flexibilitet och nya affärsmöjligheter inom fastighetsbranschen kan gynna små företag. Det saknas anledning att anta att förslagen får effekter av betydelse för företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt.
Förslagen bedöms inte påverka Sveriges skyldigheter till följd av medlemskapet i Europeiska unionen eller andra internationella åtaganden.
17.4.7 Finns det behov av speciella informationsinsatser?
Som ovan anges får bostadsrättsföreningar nya ansvarsuppgifter gällande att anteckna hyrköpsavtal i föreningens lägenhetsförteckning. Med hänsyn till de konsekvenser som underlåtenhet att uppfylla denna skyldighet kan medföra i fråga om straffansvar och skadeståndsskyldigheter så bedöms bostadsrättsföreningar ha ett behov av information om den nya uppgiften. Lämpligen bör Boverket ta fram en sådan information.
217
18 Författningskommentar
18.1 Förslaget till lag om hyrköp av bostad
Lagens tillämpningsområde
1 § Denna lag är tillämplig på hyrköpsavtal. Ett sådant avtal innebär att en näringsidkare
1. genom en option utfäster sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en privatbostadsfastighet eller bostadsrätt till en bostadslägenhet till en konsument, och
2. samtidigt upplåter bostaden till nyttjande mot ersättning åt konsumenten fram till dess tiden för utfästelsen löper ut.
Paragrafen beskriver lagens tillämpningsområde och vad som utgör ett hyrköpsavtal. Övervägandena finns i kapitel 5.
Begreppet hyrköpsavtal är inte förbehållet avtal av det slag som anges i paragrafen. För att omfattas av förevarande lag – och därmed medföra de särskilda rättsverkningar som stadgas i denna lag – måste emellertid ett hyrköpsavtal vara utformat på det sätt som framgår av paragrafen.
Lagen är tillämplig enbart på avtal som ingås mellan en näringsidkare och en konsument. För innebörden av dessa begrepp kan ledning hämtas från andra konsumenträttsliga regler, exempelvis 2 § konsumentköplagen (2022:260). Med näringsidkare avses en fysisk eller juridisk person som handlar för ändamål som har samband med den egna näringsverksamheten. Med näringsverksamhet ska förstås verksamhet som är av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den får betecknas som yrkesmässig. En fysisk person kan anses handla för ändamål som har samband med egen näringsverksamhet, om personen upplåter nyttjanderätten till en hel bostad åt någon annan inom ramen för ett hyrköpsavtal och därmed blir hyrsäljare (se definition av hyrsäljare i 2 §). Inom ramen för ett
Författningskommentar SOU 2024:83
218
hyrköp är det tillräckligt att verksamheten omfattar en enstaka upplåtelse för att den ska kunna bedömas som näringsverksamhet.
Lagen är begränsad till en konsument som hyrköpare (se definition av hyrköpare i 2 §). Ett bolag kan exempelvis inte som hyrköpare ingå hyrköpsavtal i syfte att erbjuda sina anställda bostäder. Inget hindrar att två konsumenter som hyrköpare gemensamt ingår hyrköpsavtal med hyrsäljaren i avsikt att hyrköpsobjektet (se definition av hyrköpsobjekt i 2 §) ska vara deras gemensamma bostad och att de gemensamt ska förvärva bostaden enligt optionen.
Hyrköpsavtalet måste gälla en bestämd privatbostadsfastighet eller bostadsrätt till en bostadslägenhet.
Begreppet privatbostadsfastighet har en liknande, men inte motsvarande, innebörd som inom skatterätten. Enligt 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (1999:1229) avses med privatbostadsfastighet ett småhus eller ägarlägenhet, under förutsättning att småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad. Hyrköpsavtal är alltså avsedda att kunna ingås avseende småhus eller ägarlägenheter, så länge de utgör privatbostäder. Ledning för innebörden av begreppet privatbostad kan hämtas från 2 kap. 8 § inkomstskattelagen. I den paragrafen definieras privatbostad som ett småhus eller ägarlägenhetsfastighet som till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom som permanent boende eller som fritidsbostad.
Den gränsdragning som begreppet privatbostadsfastighet utgör motsvarar i stort den som görs enligt 12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken, nedan JB, och i 1 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) mellan bostadslägenhet och lokal.
Ett avsteg från tillämpningen av den skatterättsliga definitionen måste naturligen göras i fråga om att småhuset eller ägarlägenhetsfastigheten ska användas eller vara avsett att användas av ägaren själv eller någon närstående. Inom det speciella koncept som hyrköp utgör så är inte småhuset avsett eller ägarlägenheten avsedd att användas av ägaren själv, utan för att upplåtas som bostad till hyrköparen för att senare förvärvas av densamme.
Med den avgränsning som ligger i begreppet privatbostadsfastighet utesluts hyrköp av tomträtter från lagens tillämpningsområde.
Med bostadsrätt till en bostadslägenhet avses att hyrköpsobjektet ska vara en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Innebörden av begreppet är detsamma
SOU 2024:83 Författningskommentar
219
som det som framgår av 1 kap. 6 § bostadsrättslagen, där skillnad görs mellan bostadslägenhet och lokal. Bostadsrätten ska alltså vara upplåten för bostadsändamål. Bostadsrätter till lokaler kan inte bli föremål för hyrköp enligt lagens definition. Det är inget som hindrar att parter ingår ett hyrköpsavtal gällande en bostad som är under uppförande, så länge det går att precisera i avtalet vilken bostad som det gäller. Hyrköpsavtalet får då ingås mellan parterna med en överenskommelse om ett framtida tillträde till bostaden.
Det är möjligt att ingå hyrköpsavtal gällande bostadslägenheter som ska bli föremål för omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter, så länge den framtida ägarlägenhetsfastigheten kan ges någon form av identifikationsbeteckning i hyrköpsavtalet. Om ett sådant avtal ingås inför en omvandling så får det föreskrivas att det avser ägarlägenheten sedan den bildats, varefter hyresrätten till ägarlägenheten kan ersättas av ett hyrköpsavtal. Det är också möjligt att ingå ett hyrköpsavtal som motsvarar en bostad på en fastighet med avsikten att avstyckning ska ske under hyrköpsavtalets löptid eller när köpet genomförs så att hyrköpsobjektet blir en egen fastighet.
Ett hyrköpsavtal måste enligt punkten 1 innefatta en option om framtida förvärv av bostaden för konsumenten. Inom ramen för ett hyrköpsavtal som uppfyller lagens kriterier och formkrav så är en utfästelse om att sälja bostaden bindande för hyrsäljaren, oavsett om den gäller fast egendom eller bostadsrätt. Hyrköpsavtal utgör därmed ett undantag från den princip som annars råder inom fastighetsrätten, nämligen att en utfästelse om att överlåta eller förvärva fast egendom inte kan göras gällande mot den som gjort utfästelsen.
En begränsning i lagens tillämpningsområde utgörs av att optionen måste avse en utfästelse om överlåtelse. En bostadsrättsförening kan alltså inte genom ett hyrköpsavtal utfästa sig att senare upplåta en bostadsrätt till hyrköparen.
Enligt punkten 2 måste ett hyrköpsavtal innehålla ett villkor om att den bostad som omfattas av optionen upplåts till hyrköparen till nyttjande mot ersättning. Vederlagsfria avtal faller alltså utanför lagen. Detsamma gäller avtal om upplåtelser som enbart avser en del av optionstiden.
Upplåtelsen ska avse samma bostad som optionen ger en rätt att senare förvärva. Det är alltså inte möjligt att ingå ett hyrköpsavtal
Författningskommentar SOU 2024:83
220
gällande exempelvis en del av en bostad och i avtalet utfästa en option för hyrköparen att förvärva hela bostaden vid en senare tidpunkt.
Ett avtal som uppfyller paragrafens grundläggande kriterier är att anse som ett hyrköpsavtal i lagens mening och omfattas därmed av dess tillämpningsområde. Parterna disponerar inte själva över om lagen ska vara tillämplig på deras avtal eller inte. Det innebär till exempel att parterna, om lagen är tillämplig, blir bundna av lagens tvingande bestämmelser om hur ett hyrköpsavtal ska utformas för att utgöra ett giltigt hyrköpsavtal (jämför 6 §).
Ett avtal som inte uppfyller de grundläggande kriterierna i paragrafen faller utanför lagens tillämpningsområde och utgör därmed inte ett hyrköpsavtal enligt lagen.
Definitioner
2 § I denna lag avses med
Hyrköpare: den konsument som ingår hyrköpsavtalet med hyrsäljaren
eller som med stöd av denna lag träder in som avtalspart i en hyrköpares ställe.
Hyrköpsavgift: den ersättning som en hyrsäljare har rätt att begära
inom ramen för hyrköpsavtalet.
Hyrköpsobjekt: den privatbostadsfastighet eller bostadsrätt som är
föremål för hyrköpsavtalet.
Hyrsäljare: den näringsidkare som äger hyrköpsobjektet eller innehar
det i egenskap av bostadsrättshavare och som ingår hyrköpsavtalet med konsumenten eller därefter träder in som part i hyrköpsavtalet.
Option: hyrsäljarens utfästelse om att hyrköparen ska få förvärva
hyrköpsobjektet.
I paragrafen definieras de begrepp som används för avtalsparterna, den bostad som är i fråga och de huvudsakliga prestationerna enligt hyrköpsavtalet. Övervägandena finns i kapitel 5 och 6.
Hyrköpare är den konsument som ingår hyrköpsavtalet, det vill
säga den som genom avtalet blir nyttjanderättshavare och som innehar en rättighet enligt optionen. För innebörden av konsumentbegreppet, se kommentaren till 1 §. Hyrköpare är också den som med stöd av lagen övertar ett hyrköpsavtal och träder in som avtalspart. De möjligheter som ges i detta avseende framgår av 12 kap.32–34 §§jordabalken, nedan JB (jämför 12 § i förevarande lag). I 16 § finns en kompletterande bestämmelse.
SOU 2024:83 Författningskommentar
221
Hyrköpsavgift är den ersättning som enligt lagen kan tas ut av
hyrköparen. I 8 och 9 §§ finns särskilda regler om hyrköpsavgiften.
Hyrköpsobjekt är den bostad med eventuella tillhörande utrym-
men som är föremål för hyrköpsavtalet. Det kan vara en privatbostadsfastighet (se 1 §), det vill säga en ägarlägenhet eller ett småhus, eller en bostadsrätt.
Hyrsäljare är begreppet på den näringsidkare som ingår hyr-
köpsavtalet med konsumenten. För innebörden av näringsidkarbegreppet, se kommentaren till 1 §. Hyrsäljaren ska vara ägare till den fastighet eller bostadsrättshavare till den bostadsrätt som utgör hyrköpsobjekt. Enligt definitionen ska även den som förvärvar hyrköpsobjektet under pågående avtal och därmed träder in i hyrköpsavtalet anses vara hyrsäljare. Hyrköpsobjektet är fritt överlåtbart under avtalstiden för hyrsäljaren. Hyrköpsavtalet består emellertid enligt 15 § som huvudregel gentemot den nya ägaren eller bostadsrättshavaren. Ansvaret för hyrsäljarens förpliktelser enligt avtalet tas alltså per automatik över av den som förvärvar hyrköpsobjektet.
Slutligen definieras option. Det är den utfästelse som hyrsäljaren gör om att hyrköparen ska få förvärva hyrköpsobjektet. Se ytterligare om optionen i kommentaren till 1 §.
Avtalsvillkor som avviker från lagen
3 § Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för hyrköparen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.
Paragrafen anger att lagen är tvingande till förmån för hyrköparen. Övervägandena finns i avsnitt 6.3.2.
Paragrafen har sina motsvarigheter i andra lagar på konsumentområdet, exempelvis 3 § konsumenttjänstlagen (1985:716) och 1 kap. 10 § första stycket konsumentköplagen (2022:260). Den är avsedd att tillämpas på samma sätt som i dessa lagar.
Lagen utgör i huvudsak en ram för hyrköpsavtalet i det att lagen reglerar enbart vilka villkor som måste inkluderas för att avtalet ska utgöra ett giltigt hyrköpsavtal i lagens mening. Lagen medger alltså en stor avtalsfrihet för parterna i fråga om villkorens materiella innehåll. I vissa avseenden innehåller lagen skyddsregler för hyrköparen. Exempel på sådana regler är förbudet mot villkor om att
Författningskommentar SOU 2024:83
222
hyrköparen ska spara pengar hos hyrsäljaren till det framtida förvärvet och om på vilka grunder en hyrsäljare har rätt att säga upp hyrköpsavtalet.
Enligt förevarande paragraf är ett avtalsvillkor som avviker från regler i lagen utan verkan, om inte annat anges i lagen. Hyrköparen är alltså inte bunden av avtalsvillkor som i jämförelse med lagens bestämmelser är till nackdel för honom eller henne. Lagens regler ska då tillämpas i stället för villkoret.
Vid bedömning av om ett avtalsvillkor är till nackdel för konsumenten ska en jämförelse göras mellan den enskilda lagregeln och avtalsvillkoret. Det ska alltså inte göras någon helhetsbedömning av avtalet.
Paragrafen gäller villkor varigenom hyrköparen på förhand avtalar om inskränkningar i sina rättigheter eller utvidgning av skyldigheter. Om avtal i förväg har träffats i strid med en tvingande regel så kan alltså hyrköparen till sin förmån åberopa lagregeln.
Däremot är det inget som hindrar parterna från att efter en inträffad händelse, som i det konkreta fallet ger upphov till en befogenhet, förmån eller skyldighet, komma överens om något som strider mot en tvingande regel. Detta motsvarar vad som gäller enligt andra konsumentlagar (se bland annat prop. 1989/90:89 gällande konsumentköplagen). Frågan om ett sådant avstående eller utvidgat åtagande från hyrköparen är giltigt får bedömas enligt allmänna avtalsrättsliga regler, varvid hyrköparen skyddas bland annat av 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område.
Information i samband med hyrköpsavtalets ingående
4 § Innan ett hyrköpsavtal ingås ska hyrsäljaren lämna klar och begriplig information om
1. hyrköpsobjektet,
2. i förekommande fall, den bostadsrättsförening eller samfällighetsförening som hyrköpsobjektet ingår i med kontaktuppgifter till föreningen,
3. optionens löptid, när optionen kan göras gällande samt övriga villkor som gäller för optionen,
4. verkan av att hyrköparen inte utnyttjar optionen,
5. det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för,
SOU 2024:83 Författningskommentar
223
6. villkoren för hyrköpsavgiften, innefattande i vilken utsträckning som hyrköpsavgiften avser ersättning för driftskostnader, en uppskattning av storleken på avgiften i den delen, vilket belopp som avgiften i övrigt uppgår till, hur avgiften kan ändras under avtalstiden, hur och när avgiften ska betalas samt, i förekommande fall, övriga villkor som ska gälla för avgiften,
7. i förekommande fall, villkor om att hyrköparen ska ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet,
8. övriga villkor för nyttjanderättsupplåtelsen till bostaden,
9. i förekommande fall, villkor om att hyrköparen måste spara medel till bostadsköpet enligt en uppgjord sparplan och villkoren för hur sparandet ska redovisas, och
10. på vilka grunder som uppsägning av hyrköpsavtalet får ske och rättsverkningarna av en uppsägning.
I paragrafen anges vilken information som hyrsäljaren ska lämna till hyrköparen inför hyrköpsavtalets ingående. Övervägandena finns i avsnitt 9.2.
Paragrafen är utformad med bland annat 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) som förebild. Den information som lämnas ska vara klar och begriplig. Det innebär att informationen ska lämnas på ett sådant sätt att en hyrköpare normalt inte har några svårigheter att ta del av och förstå den (jfr prop. 2021/22:171 s. 90). Informationen ska utformas med beaktande av att en hyrköpare normalt inte har några särskilda kunskaper om avtalsmodellen.
Vilken information som ska lämnas anges i tio särskilda punkter. Flera av de krav som räknas upp i paragrafen är inte alltid relevanta i det enskilda fallet. Informationen behöver givetvis enbart lämnas i de fall som den är relevant. Några särskilda sanktioner finns inte i lagen. Om hyrsäljaren inte lämnar föreskriven information eller om informationen inte uppfyller lagens krav kan marknadsföringslagens (2008:486) tillsyns- och sanktionssystem tillämpas.
Enligt första punkten ska information lämnas om hyrköpsobjektet och till bostaden tillhörande utrymmen. Informationen ska lämnas med beaktande av att det först blir fråga om en nyttjanderättsupplåtelse till bostaden men också med utgångspunkt i att hyrköpsavtalet utgör ett förhandsavtal till ett framtida förvärv. Av betydelse är information om bostadens skick och samtliga de övriga kvaliteter som bostaden har som har relevans för hyrköparens beslut att ingå hyrköpsavtalet. Bostadens area, vilken utrustning som finns och standarden på vitvaror etc. ska framgå.
Författningskommentar SOU 2024:83
224
Standarden i övrigt på bostaden och på gemensamma utrymmen som hyrköparen genom avtalet får rättighet att använda ska anges. Om hyrköpsobjektet utgör ett småhus ska uppgifter om tomten anges. Eventuella sidobyggnader som ingår i hyrköpsobjektet ska specificeras.
Ett hyrköpsavtal kan till exempel ingås gällande en bostad med tillhörande mark som utgör del av en fastighet. I avtalet kan det då föreskrivas att den del av fastigheten där bostaden är uppförd ska styckas av i samband med förvärvet och att optionen avser den del av fastigheten där bostaden är uppförd. I ett sådant fall ska det ges information om den planerade avstyckningen och hur hyrköpsobjektet är avgränsat mot den övriga befintliga fastigheten.
Enligt andra punkten ska det, i de fall som det är aktuellt, anges vilken bostadsrättsförening eller samfällighetsförening som bostaden tillhör. Föreningens namn, organisationsnummer, telefonnummer, adress och e-postadress ska anges. Informationen ska göra det möjligt för hyrköparen att få kontakt med föreningen. Uppgifter om samfällighetsföreningen kan bli relevant vid hyrköpsavtal gällande både ägarlägenhetsfastigheter och småhus.
Enligt tredje punkten ska information lämnas om optionen, det vill säga utfästelsen om den framtida överlåtelsen av bostaden. Av relevans är främst information om optionens längd. Hyrköparen har som regel ett behov av att få veta hur lång tid som han eller hon har på sig att spara ihop medel till det framtida förvärvet. Om hyrköpsavtalet kommer att innefatta någon gräns för när optionen tidigast kan göras gällande – det vill säga ett villkor om att hyrköpsavtalet måste gälla en viss tid – så ska information om det tydligt framgå. För det fall andra villkor avseende optionen ska tas in i avtalet så ska information om dessa lämnas.
Enligt fjärde punkten ska hyrköparen informeras om vad som händer om hyrköparen inte tar optionen i anspråk. Information ska ges om samtliga tänkbara rättsverkningar som framgår av 17 och 18 §§. Om hyrköparen låter hyrköpsavtalet löpa ut utan att ta optionen i anspråk så upphör hyrköpsavtalet att gälla i sin helhet, vilket innebär att hyrköparen måste flytta från bostaden. Detta gäller dock under förutsättning att hyrsäljaren har iakttagit sin skyldighet enligt 18 § att i viss tid före optionens sista giltighetsdag skriftligen påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet upphör när optionen löper ut. Om någon påminnelse inte har skett så ska ett
SOU 2024:83 Författningskommentar
225
hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. jordabalken, nedan JB, anses ingånget mellan parterna från den tidpunkt då hyrköpsavtalet upphör (18 § andra stycket). Det innebär att hyrköparen blir en sedvanlig bostadshyresgäst med direkt besittningsskydd till bostaden.
Enligt femte punkten ska information ges om priset för hyrköpsobjektet eller, i förekommande fall, hur priset fastställs vid den tidpunkt som hyrköparen väljer att ta optionen i anspråk. Köpeskillingen på hyrköpsobjektet kan bestämmas i samband med avtalets ingående. I ett sådant fall framgår denna direkt av det skriftliga avtalet. Om priset ska bestämmas på ett annat sätt bör hyrköparen få tydlig information om hur priset kommer att beräknas vid optionens ianspråktagande. Hyrköparen måste ges förutsebarhet i fråga om hur priset på hyrköpsobjektet kan utvecklas beroende på hur omständigheterna utvecklar sig. Se vidare i kommentaren till 6 § första stycket 3 om de olika möjligheter som kan finnas för att bestämma priset.
Enligt sjätte punkten ska hyrköparen ges information om villkoren för hyrköpsavgiften. Det ska tydligt framgå för hyrköparen hur hyrköpsavgiften är disponerad och vilken kostnaden blir. I fråga om den del av hyrköpsavgiften som avser driftskostnader kan det vara svårt att uppnå fullständig förutsebarhet för hyrköparen. Denne måste inför avtalsingåendet vara införstådd med vilka driftskostnader som ska ersättas genom hyrköpsavgiften. Den ungefärliga kostnaden för de aktuella driftskostnaderna, exempelvis baserat på tidigare uppmätt förbrukning, ska uppges. Resterande del av hyrköpsavgiften ska bestämmas till ett visst belopp i avtalet (se 6 § första stycket 4 och 8 § första stycket). Information om storleken på detta belopp ska lämnas.
I fråga om definitionen av driftskostnader, se kommentaren till 8 §. Om hyrköpsavtalet ska gälla under en längre tid kan det bli aktuellt att justera avgiften. Detta är, i den del som inte avser ersättning för driftskostnader, möjligt enbart årligen i enlighet med villkor i avtalet (9 § första stycket). Hyrsäljaren måste då lämna information om på vilket sätt hyrköpsavgiften i denna del ska kunna regleras. Det torde vanligen ske med en viss avtalad procentsats eller regleras enligt ett i avtalet angivet index.
I vissa fall kan det finnas intresse hos hyrsäljaren av att genomföra andra, mindre regelbundna, höjningar. Det kan bli aktuellt bland annat om hyrsäljaren bekostar och låter genomföra en större
Författningskommentar SOU 2024:83
226
renovering av hyrköpsobjektet som höjer skicket på bostaden. Sådana avgiftshöjningar är tillåtna om förutsättningarna är tillräckligt angivna i hyrköpsavtalet (se kommentaren till 9 §). Om sådana villkor tas in i hyrköpsavtalet ska information enligt förevarande punkt ges i fråga om deras innebörd.
I den del som hyrköpsavgiften innefattar ersättning för driftskostnader ligger det i sakens natur att avgiften kan variera. Den kan fastställas till exempel i enlighet med den uppmätta förbrukningen. Hyrköparen måste informeras även om hur hyrköpsavgiften såvitt avser driftskostnader kan ändras.
Enligt sjunde punkten ska informationen i förekommande fall innefatta villkor om att hyrköparen ska ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet. Ett sådant villkor är enligt 10 § andra stycket möjligt. Det innebär att hyrsäljaren inför avtalsingåendet måste redovisa vilka kostnader som hyrköpsobjektet är, eller beräknas vara, förenat med och vilka avtal som en hyrköpare skulle vara tvungen att ingå för att driften av bostaden ska skötas. I den mån det är görligt bör hyrsäljaren informera om preliminära kostnader för driften.
Enligt åttonde punkten ska information ges om villkoren för nyttjanderättsupplåtelsen. Villkor som kan bli aktuella är exempelvis datum för tillträde till hyrköpsobjektet, om avtalet ingås en tid innan tillträde kan bli aktuellt, och om stadgarna i aktuell bostadsrättsförening eller samfällighetsförening reglerar några särskilda ordningsregler för de boende. Om några större renoveringar av bostaden är planerade att utföras under avtalstiden så bör information ges om när dessa ska genomföras och vad det förväntas innebära för inskränkningar i hyrköparens nyttjanderätt. Om det är aktuellt att avtala om att bostaden ska vara i sämre skick vid tillträdet än vad som anges i 12 kap. 9 § första stycket JB eller att hyrsäljaren inte ska ombesörja sedvanliga reparationer enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB (jämför 13 § andra stycket i förevarande lag) så ska information ges i fråga om innebörden av dessa avtalsvillkor.
Enligt nionde punkten ska informationen i förekommande fall omfatta villkor om hyrköparens sparande till en framtida köpeskilling. Det finns en möjlighet för parterna att avtala om att hyrköparen måste följa en uppgjord sparplan under avtalstiden, dock med de begränsningar som framgår av 11 §. Ett sparande är visser-
SOU 2024:83 Författningskommentar
227
ligen inte någon utgift för hyrköparen men kan ändå bidra till att hyrköparen upplever att den totala ekonomiska belastningen av hyrköpsavtalet blir betungande. Det är därmed också viktigt att hyrsäljaren lämnar klar och tydlig information om innebörden av att sparplanen görs till ett avtalsvillkor i hyrköpsavtalet.
Enligt tionde punkten ska hyrsäljaren lämna information om på vilka grunder som hyrköpsavtalet kan sägas upp. Det är givetvis av vikt att det klart framgår för hyrköparen att han eller hon enligt 12 kap. 5 § första stycket JB (jämför 12 § förevarande lag) är fri att säga upp avtalet utan att ange någon särskild grund. Information ska även ges om rättsverkningarna av en uppsägning. Hyrköparen måste få klart för sig att hyrköpsavtalet som regel genast upphör att gälla om det sägs upp av hyrsäljaren och att det innebär att hyrköparen omedelbart måste flytta från bostaden.
5 § Den information som hyrsäljaren lämnar enligt 4 § ska biläggas hyrköpsavtalet.
I paragrafen anges att den information som hyrsäljaren lämnar i enlighet med 4 § ska biläggas det skriftliga hyrköpsavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 9.2.
Genom att informationen biläggs det underskrivna avtalet säkerställs att den verkligen lämnas till hyrköparen innan avtalet ingås. Hyrköparen ges därmed möjlighet att vid eventuella oklarheter i fråga om ett avtalsvillkor tillgodogöra sig den information som tidigare lämnades gällande avtalsvillkoret. Den bilagda informationen är att anse som avtalsinnehåll. Om det föreligger skillnader mellan vad som angetts i informationen och vad hyrköpsavtalet i övrigt innehåller eller det i övrigt uppstår oklarheter kring innebörden av ett enskilt avtalsvillkor så får innebörden fastställas genom sedvanlig avtalstolkning.
Formkrav
6 § Ett hyrköpsavtal ska upprättas skriftligen och undertecknas av hyrsäljaren och hyrköparen. Avtalet ska innehålla
1. uppgifter om det hyrköpsobjekt som avtalet avser,
2. en uttrycklig option med angivande av den senaste tidpunkt då hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet,
Författningskommentar SOU 2024:83
228
3. uppgift om det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för, och
4. uppgift om hyrköpsavgiftens storlek, dock inte i den del som hyrköpsavgiften innefattar ersättning för driftskostnader.
Ett hyrköpsavtal som inte uppfyller kraven i första stycket är ogiltigt.
Paragrafen reglerar formkraven för hyrköpsavtalet och konsekvensen av att formkraven inte uppfylls. Övervägandena finns i avsnitt 9.1.
I första stycket uppställs krav i fråga om hyrköpsavtalets utformning och innehåll. När det gäller hyrköpsavtalets utformning föreskrivs att det ska upprättas skriftligen och skrivas under av båda parterna. Kravet innebär att avtalet ska upprättas i fysisk form och att parterna undertecknar köpehandlingen med penna på papper. Formkravet har förebilder i det som gäller beträffande köpehandlingar avseende fast egendom och överlåtelse av bostadsrätt. Vidare föreskrivs vissa obligatoriska villkor som måste tas in i det skriftliga avtalet.
Enligt första stycket första punkten ska avtalet innehålla uppgifter om det hyrköpsobjekt som avtalet avser. Det ska vara möjligt att identifiera vilken bostad som utgör hyrköpsobjekt. Bostaden ska alltså lämpligen anges med fastighetsbeteckning eller med lägenhetsnummer och angivande av den bostadsrättsförening där lägenheten är belägen. Om bostaden ännu inte är uppförd när avtalet ingås så ska motsvarande identifikationsuppgift inom byggnationsprojektet anges. Om det är fråga om en lägenhet som ska bli föremål för omvandling enligt lagen (20xx:yy) om omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenhetsfastigheter så ska bostaden anges på ett sätt som tydligt identifierar att det är den lägenhet som hyrköparen har hyresrätten till vid omvandlingstidpunkten som avses. Om andra utrymmen ingår, exempelvis vinds- eller källarförråd i ett flerbostadshus eller en parkeringsplats i ett parkeringsgarage, ska detta specificeras i avtalet.
Av första stycket andra punkten framgår att optionen, det vill säga hyrsäljarens utfästelse om att hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet, uttryckligen ska anges i avtalet. Den senaste tidpunkten som optionen kan tas i anspråk ska anges. Tidpunkten för optionens giltighet torde som huvudregel anges till ett visst datum. Det är emellertid möjligt att knyta optionstiden till någon annan faktor, exempelvis till en anställning i ett bolag. Det saknas be-
SOU 2024:83 Författningskommentar
229
gränsningar i lagen i fråga om optionstidens längd. Däremot finns i 7 kap. 5 § jordabalken, nedan JB, begränsningar i fråga om hur lång tid som upplåtelser av nyttjanderätt till fast egendom får gälla.
Enligt den förevarande punkten krävs det inte att det anges i avtalet vid vilken tidigaste tidpunkt som hyrköparen kan begära att få köpa bostaden. Det står alltså parterna fritt att avtala om – eller underlåta – villkor om att hyrköpsavtalet ska gälla en viss tid innan ett förvärv enligt optionen kan ske.
Enligt första stycket tredje punkten ska hyrköpsavtalet innehålla uppgift om det pris eller grunderna för fastställande av det pris som hyrköparen har rätt att förvärva hyrköpsobjektet för. Att fastställa en köpeskilling till ett bestämt belopp i kronor torde främst vara ändamålsenligt vid hyrköpsavtal med korta optionstider. Vid längre optionstider finns det typiskt sett ett behov av att kunna avtala om ett pris som kan förändras med tiden. Behovet varierar givetvis med optionens längd. Enligt den förevarande punkten är det tillräckligt om priset kan räknas fram med hjälp av en beräkningsgrund i avtalet. Det utgör alltså inte något formfel att priset inte direkt kan utläsas ur avtalet. Det räcker att ange ett grundpris – ett utgångspris – som kan regleras upp eller ned beroende på olika omständigheter. Priset kan exempelvis knytas till något marknadsindex eller en viss angiven procentsats. Det viktiga är att det tydligt anges i avtalet vilka parametrar som priset kommer att beräknas utifrån när det är aktuellt att ta optionen i anspråk.
En förutsättning är dock att de i avtalet angivna grunderna för hur priset ska bestämmas är tillräckligt precisa så att priset, när den i avtalet angivna omständigheten inträffat, kan fastställas utan större svårighet med ledning av avtalet.
Det är också tillåtet att avtala om att det utfästa förvärvet ska ske till ett pris som motsvarar marknadsvärdet på bostaden vid tidpunkten för förvärvet. Det är i ett sådant fall av vikt att det tydligt anges i avtalet hur marknadsvärderingen av bostaden ska ske. Till exempel kan en oberoende fastighetsmäklare anlitas för att göra värderingen.
Enligt första stycket fjärde punkten ska en uppgift om hyrköpsavgiftens storlek framgå av avtalet. Bestämmelser om utformning av de närmare villkoren för hyrköpsavgiften finns i 8 och 9 §§.
En hyrköpsavgift ska utgöras av ett visst belopp och kan därutöver bestå av ersättning för löpande driftskostnader (se 8 § första stycket).
Författningskommentar SOU 2024:83
230
Det är enligt förevarande punkt obligatoriskt att ange hyrköpsavgiftens storlek. Detta gäller emellertid enbart den del av hyrköpsavgiften som inte avser ersättning för driftskostnader.
Någon uppgift om hyrsäljarens möjlighet att som hyrköpsavgift ta ut ersättning för driftskostnader måste alltså inte lämnas enligt förevarande punkt. Sådana avtalsvillkor måste emellertid framgå av avtalet i övrigt för att kunna göras gällande mot hyrköparen. Information om vilka driftskostnader som ersätts genom hyrköpsavgiften och den ungefärliga storleken på avgiften i den delen ska dessutom lämnas inför avtalsslutet enligt 4 § 6. I fråga om definitionen av driftskostnader, se kommentaren till 8 §.
Av andra stycket framgår att ett hyrköpsavtal som inte uppfyller formföreskrifterna är ogiltigt. Avtalet måste vara skriftligt och undertecknat av parterna. Om de villkor som anges i första stycket 1–4 inte finns med i det skriftliga hyrköpsavtalet så blir avtalet i sin helhet ogiltigt.
En viktig följd av att avtalet inte är ett giltigt hyrköpsavtal i lagens mening är att optionen i ett sådant avtal – utfästelsen – inte kan anses som bindande. Det gäller oavsett om det ogiltiga avtalet tecknats avseende en fastighet eller en bostadsrätt, oaktat den möjlighet som i andra sammanhang anses finnas att med bindande verkan ingå optionsavtal gällande överlåtelser av bostadsrätter (jämför rättsfallet NJA 1992 s. 66).
Det kan inte uteslutas att ett avtal som inte uppfyller kraven för ett giltigt hyrköpsavtal tolkningsvis kan anses utgöra ett annat slags avtal.
Utöver de obligatoriska villkor som enligt första stycket måste ingå i ett hyrköpsavtal kan parterna avtala om ytterligare villkor för hyrköpet. Villkor som kan bli aktuella är exempelvis att hyrköparen ska spara ihop medel till den framtida köpeskillingen eller att hyrköparen ska vara ansvarig för sedvanliga reparationer av bostaden. Avtalsfriheten begränsas givetvis av lagens tvingande skydd till hyrköparens förmån enligt 3 § i den mån inte annat anges i lagen.
Paragrafen hindrar inte heller att parterna efter ingående av hyrköpsavtalet sluter tilläggsavtal i fråga om hyrköpet. Sådana avtal kan göras med bindande verkan så länge formkraven i första stycket inte åsidosätts.
SOU 2024:83 Författningskommentar
231
Underrättelse om hyrköpsavtalet
7 § Om ett hyrköpsavtal avser en fastighet så ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om hyrköpsavtalet för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. När hyrköpsavtalet upphör att gälla så ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om det.
Om ett hyrköpsavtal avser en bostadsrätt så ska hyrsäljaren underrätta bostadsrättsföreningen om hyrköpsavtalet.
I paragrafen föreskrivs bland annat att hyrsäljaren ska anmäla att ett hyrköpsavtal har ingåtts till inskrivningsmyndigheten respektive bostadsrättsföreningen. Övervägandena finns i avsnitt 13.2.5.
Av 19 kap. 29 § första stycket jordabalken, nedan JB, framgår vilka uppgifter som inskrivningsmyndigheten ska anteckna i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Enligt punkten 10 ingår i anteckningsskyldigheten ”annan uppgift som enligt lag eller annan författning ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel”.
Av den förevarande paragrafen framgår att när ett hyrköpsavtal har tecknats avseende en fastighet så ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om det. Inskrivningsmyndigheten ska då göra en anteckning om hyrköpsavtalet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Anteckningen har inte någon rättsverkan i fråga om hyrköpsavtalets giltighet mot tredje man utan får enbart den verkan att hyrköpsavtalet synliggörs för utomstående.
I avsaknad av föreskrifter om utformningen av anteckningen är det Lantmäteriet som beslutar om den närmare utformningen. Anteckningen kan ange till exempel hur länge optionen gäller.
När sista dagen för att ta optionen i anspråk har passerat eller om hyrköpsavtalet upphör efter uppsägning eller annars upphör att gälla i förtid ska hyrsäljaren underrätta inskrivningsmyndigheten om det. I 19 kap. 30 § JB finns bestämmelser om borttagande av sådana anteckningar.
För bostadsrätter finns inget motsvarande register som är offentligt för allmänheten. Om ett hyrköpsavtal gäller för en bostadsrätt så ska hyrsäljaren i stället, enligt andra stycket, underrätta bostadsrättsföreningen om hyrköpsavtalets förekomst. Bostadsrättsföreningen har då enligt 9 kap. 10 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) en skyldighet att genast föra in uppgiften i lägenhetsförteckningen. Lägenhetsförteckningen är inte offentlig. En bostadsrättshavare har rätt att få ett utdrag beträffande den lägenhet han eller hon själv
Författningskommentar SOU 2024:83
232
innehar med bostadsrätt. Underrättelsen är inte en förutsättning för att hyrköpsavtalet blir giltigt mot tredje man.
Hyrköpsavgift
8 § Hyrsäljaren får under hyrköpsavtalets bestånd ta ut en ersättning från hyrköparen i form av en hyrköpsavgift. Hyrköpsavgiften ska bestå av ett bestämt belopp och får därutöver innefatta ersättning för driftskostnaderna för hyrköpsobjektet.
Paragrafen reglerar vilken ersättning som hyrsäljaren har rätt att ta ut från hyrköparen inom ramen för hyrköpsavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
Den nyttjanderätt till bostaden som upplåts genom hyrköpsavtalet är inte en hyresrätt enligt 12 kap. jordabalken, nedan JB. Reglerna om hyra i 12 kap. JB är därför inte direkt tillämpliga på hyrköpsavtalet (jämför däremot 12 § i förevarande lag). Hyrsäljaren har i stället enligt första stycket rätt att ta ut en hyrköpsavgift. Den ska utgöra hela det vederlag som en hyrsäljare vill ta ut av hyrköparen med anledning av hyrköpsavtalet.
Parterna är fria att bestämma över hyrköpsavgiftens utformning. Det är möjligt att låta avgiften vara i sin helhet bestämd till ett visst belopp. Då gäller detta belopp i ett för allt. Med andra ord så kompenserar sig därmed hyrsäljaren för bland annat driftskostnaderna för hyrköpsobjektet genom det fasta beloppet.
Parterna kan även avtala om att hyrköpsavgiften ska vara uppdelad mellan en del som är till beloppet bestämd och en del som utgör ersättning för driftskostnaderna hänförliga till hyrköpsobjektet.
Begreppet driftskostnader är avsett att ha samma innebörd som vid tillämpning av 4 § andra stycket lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Driftskostnaderna avser därmed de faktiska och nödvändiga kostnaderna för bostaden och varierar med vilken typ av bostad som hyrköpsavtalet rör. Hit kan höra kostnader för till exempel el, vatten, avlopp, uppvärmning och sophämtning.
I den del som hyrköpsavgiften avser ersättning för driftskostnader så är det fråga om ersättning för faktiska kostnader. I övrigt gäller avtalsfrihet i fråga om hyrköpsavgiftens storlek. Det finns
SOU 2024:83 Författningskommentar
233
alltså inte någon motsvarande lagstadgad möjlighet för hyresnämnden eller någon annan myndighet att bestämma hyrköpsavgiften till ett skäligt belopp i likhet med vad som gäller för hyran för en bostadshyresrätt enligt 12 kap. JB. En yttersta gräns för avgiftens storlek sätts av allmänna avtalsrättsliga regler.
Hyrsäljaren har enligt 4 § 6 en skyldighet att lämna information om uppgifter rörande hyrköpsavgiften inför avtalets ingående. Enligt 6 § första stycket 4 är det obligatoriskt att i avtalet ange hyrköpsavgiftens storlek i den del som avgiften inte avser ersättning för driftskostnader. Bestämmelser om hur hyrköpsavgiften ska betalas finns i 12 kap. 20 § JB, vilken enligt 12 § i förevarande lag gäller för hyrköpsavtalet.
Ett villkor om att hyrköpsavgiften ska avräknas från köpeskillingen om ett förvärv kommer till stånd är inte tillåtet eftersom det får anses utgöra ett villkor som strider mot förbudet i 11 § mot att hyrköparen ska spara medel till förvärvet hos hyrsäljaren. Ett sådant villkor ska inte kunna göras gällande.
I andra stycket anges att hyrsäljaren inte får kräva att hyrköparen ska betala hyrköpsavgift som avser tid före tillträdet till hyrköpsobjektet. Genom att hyrköpsavgiften inte till någon del får betalas för tid före tillträdet så kan hyrköpsavgiften inte användas som någon form av bokningsavgift under nyproduktionsfasen.
Stycket hindrar inte att hyrköpsavgiften erläggs månadsvis i förskott i enlighet med huvudregeln i 12 kap. 20 § JB (jämför 12 § i förevarande lag).
Stycket hindrar inte heller att en hyrsäljare kräver en säkerhetsdeposition från hyrköparen före tillträdet. Lagen innehåller, i likhet med 12 kap. JB, inte några regler om sådana depositioner men är inte heller ägnad att förhindra förekomsten av dem.
9 § Hyrköpsavgiften får, i den del som inte avser ersättning för driftskostnader, ändras endast årligen i enlighet med villkor som ska anges i hyrköpsavtalet.
Paragrafen reglerar villkoren för hur hyrköpsavgiften kan ändras under avtalstiden. Övervägandena finns i avsnitt 10.1.
Hyrköpsavgiftens ”fasta” belopp (det vill säga den del som inte avser ersättning för driftskostnader) ska enligt 8 § första stycket bestämmas till ett visst belopp. I förevarande paragraf anges att hyrköpsavgiften i den fasta delen får ändras endast årligen och i
Författningskommentar SOU 2024:83
234
enlighet med de villkor för ändring som anges i avtalet. Om hyrköpsavtalet saknar villkor om avgiftsändringar så gäller det belopp som anges i avtalet under hela avtalstiden.
Det vanliga torde vara att hyrköpsavgiften i dess fasta del kan ändras med en i förväg avtalad årlig procentsats eller i enlighet med ett index. Beroende på hyrköpsobjektets skick och övriga omständigheter kring avtalet så kan det även finnas behov av att reglera i avtalet att hyrköpsavgiften ska justeras – på årsbasis – efter hand som hyrsäljaren bekostar vissa renoveringar av bostaden. Ett sådant justeringsvillkor måste vara tillräckligt konkretiserat. Den planerade renoveringen måste kunna avgränsas i fråga om art och ungefärlig omfattning. Vidare måste en ungefärlig tidpunkt för dess genomförande och grunderna för hur hyrköpsavgiften kommer att höjas med anledning därav anges. Ett allmänt hållet villkor om att hyrsäljaren ska ha rätt att höja hyrköpsavgiften om renoveringar utförs på hyrköpsobjektet under avtalstiden kan alltså inte göras gällande mot hyrköparen.
Det sagda gäller alltså inte den del av hyrköpsavgiften som innefattar ersättning för driftskostnader. Det ligger i sakens natur att driftskostnader varierar i storlek från tid till annan. Olika modeller för att debitera de faktiska kostnaderna är tänkbara, till exempel löpande efter uppmätt förbrukning. En förutsättning för det är naturligtvis att tekniska möjligheter att mäta individuell förbrukning finns. Detta torde inte utgöra några problem om hyrköpsobjektet är ett småhus. För nyproducerade ägarlägenheter torde det inte heller uppstå några större svårigheter att göra individualiserade mätningar, även om bostaden är en del av ett större bostadshus.
Det är även möjligt för parterna att avtala till exempel att hyrköpsavgiften i denna del årligen ska bestämmas till ett belopp som är baserat på ett överslag gällande driftskostnaderna, utifrån en årlig avstämning mot hyrsäljarens faktiska kostnader.
10 § Hyrköpsavtalet får inte innehålla villkor om att hyrköparen med anledning av hyrköpsavtalet ska utge ersättning utöver vad som framgår av denna lag.
Parterna får avtala om att hyrköparen under hyrköpsavtalets bestånd
ska ansvara för driftskostnaderna hänförliga till hyrköpsobjektet.
SOU 2024:83 Författningskommentar
235
I paragrafen regleras ett förbud mot avtalsvillkor om ytterligare ersättningsskyldighet för hyrköparen utöver hyrköpsavgiften samt att parterna kan avtala om hyrköparen själv kan ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet. Övervägandena finns i avsnitt 10.1 och 10.2.
Hyrköpsavgiften är den enda avgift som hyrsäljaren har rätt att begära att hyrköparen betalar till honom med anledning av hyrköpsavtalet. Det som förbudet i första stycket avser att träffa är olika former av tilläggsförpliktelser, till exempel avgifter för att hyrsäljaren ska iaktta hyrköparens intressen på bostadsföreningens årsstämma eller vitesbelopp som hyrköparen ska betala till hyrsäljaren om optionen inte utnyttjas. Även villkor om att hyrköparens inbetalade hyrköpsavgifter ska avräknas på köpeskillingen för bostaden om ett förvärv kommer till stånd får anses utgöra ett slags ekonomisk sanktion, jämför kommentaren till 11 §.
Ersättningsskyldighet i form av till exempel skadestånd som kan uppstå med anledning av lagen (eller de bestämmelser i jordabalken som enligt 12 § är tillämpliga) omfattas inte av förbudet enligt paragrafen.
Villkor i strid mot stycket är att anse som villkor till nackdel för hyrköparen i jämförelse med bestämmelserna i denna lag och är därför utan verkan mot denne, se 3 §.
I andra stycket anges en ekonomisk tilläggsförpliktelse för hyrköparen som parterna har möjlighet att avtala om. Det gäller villkor om att hyrköparen själv ska ansvara för driftskostnader hänförliga till hyrköpsobjektet, i stället för att hyrsäljaren ska kompensera sig för dessa kostnader genom hyrköpsavgiften. Det innebär att hyrköparen själv får ingå avtal om leverans av tjänster och därmed kan påverka driftskostnaderna. I fråga om definitionen av driftskostnader, se kommentaren till 8 §. En avgift till en bostadsrättsförening eller samfällighetsförening torde i och för sig kunna räknas som en driftskostnad. Ett villkor om att hyrköparen ska ansvara för betalningen av en sådan avgift medför emellertid inte att hyrsäljaren i egenskap av bostadsrättshavare eller fastighetsägare frånhänder sig ansvaret gentemot föreningen för avgiften.
Författningskommentar SOU 2024:83
236
Villkor om sparande till köpeskillingen
11 § Villkor om att hyrköparen ska spara medel till ett förvärv av hyrköpsobjektet får inte avse sparande hos hyrsäljaren eller hos någon som enligt 1 kap. 8 eller 9 § årsredovisningslagen (1995:1554) anses som närstående till denne.
Paragrafen anger begränsningar i fråga om hyrköparens sparande av medel till det framtida förvärvet. Övervägandena finns i kapitel 12.
Lagen medger villkor om att hyrköparen under hyrköpsavtalets löptid ska spara pengar till köpeskillingen. Avtalsfrihet gäller i fråga om sparandets omfattning och utformning. Det är alltså upp till parterna att gemensamt lägga upp en sparplan för hyrköparen som är anpassad efter hyrköparens ekonomiska förutsättningar och övriga relevanta omständigheter. De kan välja att lägga upp en detaljerad sparplan med målsättningen att hyrköparen vid optionens utgång ska ha tillräckliga medel för att betala kontantinsatsen enligt det avtalade priset på hyrköpsobjektet. Det är också möjligt att avtala på annat sätt, exempelvis enbart att hyrköparen ska spara en viss summa varje månad.
Om sparplanen inte följs så innebär det ett avtalsbrott från hyrköparens sida. Enbart i särskilda undantagsfall torde en försummelse av ett villkor om sparande vara så allvarlig att den utgör grund för uppsägning av hyrköpsavtalet från hyrsäljarens sida (jämför 12 kap. 42 § första stycket 11 jordabalken).
En vanlig form av sparande torde vara att hyrköparen låter sparmedlen stå på ett räntebärande konto i en bank. Det är enligt förevarande paragraf inte tillåtet att avtala om att hyrköparen ska betala in sparmedlen till hyrsäljaren. Sådana villkor är ogiltiga. Med sparande hos hyrsäljaren avses även att medel sparas på ett bankkonto eller annat konto som hyrsäljaren har rätt att disponera eller att hyrsäljaren på annat sätt ges möjlighet att förfoga över sparmedlen. Vidare strider ett villkor om att den hyrköpsavgift som hyrköparen betalar under avtalstiden ska avräknas från köpeskillingen om ett förvärv kommer till stånd mot paragrafen. Det är i praktiken att anse som att hyrköparen betalar in sparmedel.
Förbudet omfattar också villkor om att sparmedel ska betalas till någon som är hyrsäljaren närstående. Det avser att träffa personer som har samröre eller annan intressegemenskap med hyrsäljaren, där det skulle kunna förmodas att hyrsäljaren i prak-
SOU 2024:83 Författningskommentar
237
tiken skulle kunna förfoga över de inbetalade sparmedlen. Närstående i förevarande paragrafs mening är den som är att anse som närstående enligt 1 kap.8 och 9 §§årsredovisningslagen (1995:1554). I 1 kap. 8 § årsredovisningslagen anges de fall där ett företags relation till en annan juridisk person ger upphov till ett närståendeförhållande. Bland annat föreligger ett närståendeförhållande mellan det aktuella företaget och andra juridiska personer som ingår i samma koncern som företaget. Av 1 kap. 9 § årsredovisningslagen framgår att även fysiska personer i vissa fall kan vara att anse som närstående till det aktuella företaget. Det blir bland annat aktuellt om en person själv eller gemensamt med någon annan utöver ett bestämmande inflytande över företaget eller om personen är styrelseledamot, verkställande direktör eller är någon annan ledande befattningshavare i företaget eller dess moderföretag. Även den som bland annat är gift eller sambo med, eller förälder, barn eller styvbarn till, en person som har bestämmande inflytande eller en ledande befattning inom företaget anses som närstående.
Nyttjanderätten till hyrköpsobjektet
12 § I fråga om hyrköpsavtalet gäller 12 kap. jordabalken i tillämpliga delar, om inte något annat föreskrivs i denna lag. När det i det kapitlet hänvisas till avtalet, hyresavtalet eller hyresrätten avses därvid hyrköpsavtalet i tillämpliga delar. Vidare ska det som föreskrivs om hyran tillämpas på hyrköpsavgiften.
I paragrafen finns en generell hänvisning till att 12 kap. jordabalken, nedan JB, är tillämpligt på hyrköpsavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 11.1.
Den nyttjanderätt till bostaden som upplåts genom hyrköpsavtalet är inte en bostadshyresrätt. Genom hänvisningen i paragrafen får emellertid stora delar av 12 kap. JB tillämpning på parternas avtalsförhållande. Hänvisningen avser 12 kap. JB i tillämpliga delar. Reglerna gällande lokalhyra har per automatik inte någon tillämpning, eftersom ett hyrköpsavtal i lagens mening enbart kan avse upplåtelse av nyttjanderätt till bostad. De regler som blir tillämpliga är alltså de som reglerar bostadshyresavtal. Tillämpningen av vissa bestämmelser i 12 kap. JB som med stöd av förevarande paragraf gäller för hyrköpsavtalet berörs närmare i
Författningskommentar SOU 2024:83
238
kommentaren till 18 §. I 13 § görs vissa undantag från huvudregeln i förevarande paragraf om tillämpligheten av 12 kap. JB. Parternas avtalsförhållande i frågor som rör nyttjanderätten till bostaden kommer alltså i stort att styras av hyresrättsliga regler. Hyrsäljaren blir därvid att likställa med hyresvärd enligt 12 kap. JB och hyrköparen att likställa med hyresgäst. Detta gäller som en självklarhet utan att det kommit till uttryck i paragrafen. Vid tillämpningen av reglerna ska vidare hyrköpsavtalet avses när det i 12 kap. JB hänvisas till ”avtalet”, ”hyresavtalet” eller ”hyresrätten”. Det gäller naturligtvis även när begreppen förekommer i andra former, till exempel ”ett avtal om hyra”.
Vad som stadgas i tillämpliga delar av 12 kap. JB om hyran ska tillämpas på hyrköpsavgiften. Flera regler i 12 kap. JB är enligt 13 § i denna lag undantagna från tillämpningen på hyrköpsavtalet. Det gäller inte minst många regler som rör storleken på hyran. Flera av reglerna i 12 kap. JB om hyran blir emellertid tillämpliga på hyrköpsavgiften. Det gäller bland annat hyresgästens rätt till nedsättning av hyran när hyresavtalet avser en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och lägenheten ännu inte är i färdigt skick när tillträde ska ske (12 kap. 13 § JB) och reglerna om betalning av hyran (12 kap. 20 § JB).
13 § Följande bestämmelser i 12 kap. jordabalken ska inte gälla för hyrköpsavtalet:
– 3 § om hyrestider m.m., – 18 a–18 c §§ om hyresgästs rätt att ansöka om upprustningsföreläggande,
– 19, 21 och 22 §§ om hyran, – 24 a § tredje stycket om hyresnämndens prövning av frågan om ersättningsskyldighet,
– 35 § om hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan hyresrätt,
– 40 § andra stycket 3 om att en förutsättning för tillstånd till andrahandsuthyrning är att hyran inte överstiger skälig hyra,
– 44 § första stycket såvitt avser deposition hos länsstyrelsen, – 45–52 §§ om förlängning av hyresavtal för bostadslägenheter, och – 53–55 e §§ om prövning av hyran och andra hyresvillkor för bostadslägenheter.
Parterna får avtala om att bostaden ska vara i sämre skick än vad som framgår av 12 kap. 9 § första stycket jordabalken samt att hyrsäljaren inte ska ombesörja sedvanliga reparationer enligt 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken.
SOU 2024:83 Författningskommentar
239
Vid tillämpningen av 12 kap.18 d och 24 a §§jordabalken ska det som anges gällande en bostadslägenhets bruksvärde ges motsvarande tillämpning på hyrköpsobjektets marknadsvärde.
I paragrafen anges vilka regler i 12 kap. jordabalken, nedan JB, som inte ska vara tillämpliga på hyrköpsavtalet. Övervägandena finns i avsnitt 11.1 och 11.2.
I första stycket räknas de bestämmelser upp som inte ska tillämpas på hyrköpsavtalet. Vissa av reglerna har motsvarigheter i förevarande lag.
I 12 kap. 3 § JB finns bestämmelser om att hyresavtal som huvudregel ingås för obestämd tid. Vidare finns bestämmelser om att sådana avtal måste sägas upp för att upphöra att gälla samt om att hyresavtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid avtalstidens utgång om inte annat har avtalats. Vidare finns regler om när ett hyresavtal som är ingånget för bestämd tid ska anses förlängt på obestämd tid. Paragrafen, som motsvaras av särskilda regler i förevarande lag, ska inte tillämpas på hyrköpsavtal.
Reglerna i 12 kap. 18 a–18 c §§ JB gäller en hyresgästs möjlighet att utverka ett upprustningsföreläggande gentemot hyresvärden. Hyrköpsavtal kan ingås för bostäder av varierande karaktär. Det ska vara möjligt att ingå hyrköpsavtal gällande en bostad i sämre skick än vad som utgör lägsta godtagbara standard enligt JB:s normer (jämför 12 kap. 18 a § sjunde och åttonde styckena JB). En hyrköpare som har ingått ett hyrköpsavtal har därför inte rätt att under avtalets bestånd begära att hyresnämnden ska förelägga hyrsäljaren att rusta upp bostaden. De efterföljande 12 kap. 18 b och 18 c §§ JB får, i och med att 12 kap. 18 a § JB inte gäller, inte heller tillämpning.
Det hyresrättsliga systemet i 12 kap. JB innefattar regler om att hyran ska fastställas till ett skäligt belopp. I hyrköpslagen gäller i stället att en hyrköpsavgift ska betalas av hyrköparen för avtalet. Bestämmelserna i 12 kap. 19 § JB reglerar hur hyran ska bestämmas i avtalet. Paragrafen, som har motsvarighet i förevarande lag, ska inte tillämpas.
Möjligheten för en hyresgäst att deponera pengar hos länsstyrelsen vid tvist om nedsättning av hyran eller om ersättning för skada m.m. gäller inte inom ramen för hyrköpsavtal. I linje därmed är 12 kap. 21 och 22 §§ JB undantagna från tillämpning.
Författningskommentar SOU 2024:83
240
Bestämmelserna i 12 kap. om ansvarsfördelning mellan hyresvärden och hyresgästen gällande underhåll och skötsel av bostadslägenheten gäller även för nyttjanderättsförhållandet under hyrköpsavtalets bestånd. Enligt 12 kap. 24 a § första stycket JB gäller att bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad utföra vissa målnings- och tapetseringsåtgärder och därmed liknande åtgärder i lägenheten. Om lägenhetens bruksvärde minskar genom åtgärden så har hyresvärden enligt samma stycke rätt till ersättning för skadan. Systemet med bruksvärde är inte tillämpligt på hyrköpsobjekt. Av andra stycket, som kommenteras nedan, framgår att vid tillämpning av 12 kap. 24 a § första stycket JB så ska med bruksvärde förstås lägenhetens marknadsvärde.
Enligt 12 kap. 24 a § tredje stycket JB ska hyresnämnden pröva frågor om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning enligt första stycket i samma paragraf. Denna regel är undantagen från tillämpning. Prövningen ska i stället ske vid allmän domstol, se 19 §.
Den rätt som en hyresgäst enligt 12 kap. 35 § JB har att, med tillstånd från hyresnämnden, överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få hyresrätten till en annan bostadslägenhet gäller inte för ett hyrköpsavtal. Den nyttjanderätt till en bostad som innefattas inom ramen för ett hyrköpsavtal kan därmed inte mot hyrsäljarens vilja genom byte överlåtas i utbyte mot en hyresrätt. En hyrköpare kan inte heller mot hyrsäljarens vilja byta hyrköpsavtal med någon annan hyrköpare.
Reglerna i 12 kap. JB gällande upplåtelse av bostadslägenheten i andra hand ska gälla även för hyrköpsavtal. Det innebär att en hyrköpare enligt 12 kap. 39 § JB inte har rätt att utan hyrsäljarens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta bostaden i andra hand. Ett undantag från detta gäller om upplåtelsen sker i enlighet med 12 kap. 40 § JB. I den paragrafen anges att hyresnämnden kan ge tillstånd till andrahandsupplåtelser. En förutsättning för det är enligt 12 kap. 40 § andra stycket 3 JB att hyran inte överstiger skälig hyra enligt 12 kap. 55 § fjärde stycket JB. För ett hyrköpsavtal gäller emellertid avtalsfrihet i fråga om hyrköpsavgiften, och reglerna om fastställande av hyra till ett skäligt belopp ska inte tillämpas. Förutsättningen i 12 kap. 40 § andra stycket 3 JB för tillstånd till andrahandsupplåtelser är därmed undantagen från tillämpning på hyrköpsavtal. För andrahandsupplåtelsen till bostaden gäller reglerna i 12 kap. JB och lagen (2012:978) om
SOU 2024:83 Författningskommentar
241
uthyrning av egen bostad. Den som hyrköparen upplåtit bostaden till i andra hand kan därför få sin hyra prövad enligt dessa regler.
Möjligheten till deposition hos länsstyrelsen gäller inte för hyrköpsavgiften inom ramen för ett hyrköpsavtal. Vid tillämpning av reglerna om hyresrättens förverkande på ett hyrköpsavtal ska hyresgästens möjlighet att enligt 12 kap. 44 § första stycket JB deponera hyran hos länsstyrelsen för att undvika att bli av med lägenheten inte tillämpas. I övrigt ska emellertid det stycket – och paragrafen i övrigt – tillämpas på hyrköpsavtalet.
Hyrköpsavtalet är ett tidsbestämt avtal. Nyttjanderätten till bostaden är knuten till optionen och gäller bara så länge avtalet i sin helhet är giltigt. När hyrköpsavtalet löper ut eller hyrsäljaren annars har grund för att säga upp avtalet så ska det upphöra att gälla omedelbart utan någon rätt för hyrköparen att begära förlängning av avtalet. Paragraferna som behandlar en bostadshyresgästs besittningsskydd, 12 kap. 45–52 §§ JB, är därmed undantagna från tillämpningen på hyrköpsavtalet. En hyrsäljare har enbart rätt att säga upp hyrköpsavtalet på de grunder som anges i 12 kap. 42 § första stycket JB, det vill säga på samma grunder som en hyresrätt kan förverkas. Det innebär i praktiken att en hyrsäljares möjligheter att säga upp ett hyrköpsavtal är begränsade till väsentliga avtalsbrott.
De regler i 12 kap. JB som gäller prövning av hyran vid oenighet mellan parterna och fastställande av hyran till ett skäligt belopp m.m. är undantagna från tillämpningen av hyrköpsavtalet. Undantaget gäller 12 kap. 53–55 e §§ JB.
Enligt andra stycket gäller en rätt att avtala om att bostaden – hyrköpsobjektet – på tillträdesdagen ska tillhandahållas av hyrsäljaren i sämre skick än vad som annars gäller enligt 12 kap. 9 § första stycket JB. Avtalsfriheten gäller oavsett om hyrköpsavtalet avser en fastighet eller en bostadsrätt. Om parterna kommer överens om att bostaden ska vara i ett sämre skick vid tillträdet så får det verkningar på bland annat hyresgästens möjligheter till sanktioner enligt 12 kap. 11 § JB vid brister i bostadens skick.
I 12 kap. 15 § första stycket JB anges att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lägenheten i ett sådant skick som anges i 12 kap. 9 § första stycket JB, om inte något annat har avtalats eller följer av paragrafens andra stycke. En hyrsäljares skyldighet i detta avseende påverkas alltså av om parterna i hyrköpsavtalet har kom-
Författningskommentar SOU 2024:83
242
mit överens om att bostaden ska vara i sämre skick än vad som stadgas i 12 kap. 9 § första stycket JB.
Parterna har enligt stycket också möjlighet att avtala om att ansvaret enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB inte ska gälla för en hyrsäljare. Ansvaret avser att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av hyrköpsobjektets försämring genom ålder och bruk. Parterna kan alltså komma överens om att hyrköparen själv ska ansvara för sådant sedvanligt underhåll. Hyrköparen får på så sätt större inflytande i fråga om reparationer av bostaden.
Om parterna frångår vad som annars gäller enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB får det verkningar på tillämpningen av 12 kap. 16 § JB. Den rätt till sanktioner som enligt 12 kap. 16 § första stycket 3 JB gäller om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § andra stycket JB får bedömas med utgångspunkt i vad som gäller enligt hyrköpsavtalet. Likaså kan bedömningen av förutsättningarna att meddela ett åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket JB påverkas av om parterna har avtalat om en särskild ansvarsfördelning.
I tredje stycket anges att vid tillämpningen av 12 kap. 18 d och 24 a §§ JB ska det som anges gällande en bostadslägenhets bruksvärde ges motsvarande tillämpning på hyrköpsobjektets marknadsvärde. Systemet med bruksvärdeshyra är inte tillämpligt på hyrköpsavtal. Det saknar alltså betydelse för parterna vilket bruksvärde hyrköpsobjektet har, eftersom hyrköpsavgiften inte kan skälighetsprövas och inte i övrigt bestäms efter några liknande normer. Emellertid kan det i hyrköpsavtalet bestämmas att hyrköparens rätt att förvärva hyrköpsobjektet gäller till ett pris motsvarande hyrköpsobjektets marknadsvärde. I ett sådant fall kan det vara av betydelse för hyrköparen att hyrsäljaren inte under avtalstiden vidtar standardhöjande åtgärder på bostaden som har en inverkan på dess marknadsvärde. Det hyresgästinflytande som stadgas i 12 kap. 18 d § JB kan i en sådan kontext ha betydelse för en hyrköpare. Genom det aktuella stycket gäller att vid bedömningen av om sådana standardhöjande åtgärder som hyrsäljaren vill utföra har en inte obetydlig påverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, ska prövningen i stället avse bostadens marknadsvärde. En hyrsäljares rätt att utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på hyrköpsobjektets marknadsvärde
SOU 2024:83 Författningskommentar
243
begränsas därmed. Enligt 12 kap. 18 d § första stycket 1 JB får sådana åtgärder enbart utföras om de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna, till vilka hyrköparen räknas in, eller om hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. En hyrsäljares ansökan om tillstånd ska enligt 12 kap. 18 f § första stycket JB bifallas om hyrsäljaren har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyrköparen att den genomförs. Vid prövningen ska enligt andra stycket i den nämnda paragrafen hyrsäljarens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyrköpare i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyrköparen beaktas.
Bestämmelsen om hyresgästinflytande gäller enbart fastighetsägare och åtgärder på fastigheten. Den är alltså inte tillämplig på bostadsrätter som upplåts i andra hand och därmed inte heller på hyrköpsavtal där en bostadsrätt är hyrköpsobjekt.
Givetvis är det av betydelse för hyrsäljaren om åtgärder som hyrköparen vidtar försämrar bostadens skick. En sådan försämring kan få ekonomiska konsekvenser dels om parterna har avtalat att optionen gäller förvärv till bostadens marknadsvärde, dels om hyrköpsavtalet inte leder till något förvärv utan hyrsäljaren måste sälja hyrköpsobjektet på annat håll eller upplåta det till nyttjande åt en ny hyrköpare eller hyresgäst. Bestämmelserna i 12 kap. 24 a § första stycket JB om rätt till ersättning för minskat värde på lägenheten gäller även för hyrköpsavtalet (se ovan). Vid tillämpningen på ett hyrköpsavtal ska emellertid lägenhetens, det vill säga hyrköpsobjektets, marknadsvärde bedömas i stället för dess bruksvärde. Prövningen av hyrsäljarens rätt till ersättning i ett sådant fall prövas av allmän domstol, se första stycket.
Löpande information till hyrköparen
14 § Hyrsäljaren ska under hyrköpsavtalets bestånd löpande underrätta hyrköparen om omständigheter hänförliga till hyrköpsobjektet som hyrsäljaren känner till och som kan ha betydelse för hyrköparen.
Författningskommentar SOU 2024:83
244
Paragrafen reglerar en löpande informationsplikt för hyrsäljaren i fråga om omständigheter som kan ha betydelse för hyrköparen. Övervägandena finns i avsnitt 9.2.6.
Informationsplikten enligt paragrafen gäller utöver den informationsplikt som ska fullgöras inför ingåendet av hyrköpsavtalet (se 4 §). Paragrafen ger uttryck för ett slags lojalitetsplikt inom avtalsförhållandet. Eftersom det är hyrsäljaren som äger eller innehar bostadsrätten till hyrköpsobjektet under hela hyrköpsavtalets bestånd så finns det en risk att hyrköparen inte nås av information som ges till exempelvis bostadsrättsföreningens medlemmar om sådant som är relevant för hyrköpsobjektet. Om sådana uppgifter kan ha betydelse för hyrköparen, exempelvis vad gäller hans eller hennes beslut att ta optionen i anspråk, så gäller en plikt för hyrsäljaren att informera hyrköparen om uppgifterna. Med omständigheter som kan ha betydelse för hyrköparen kan avses vitt skilda förhållanden. Några exempel är förändringar i hyrköpsobjektet, så som nya servitut eller gemensamhetsanläggningar, eller förändringar i boendemiljön runt om bostaden. Det kan till exempel vara fråga om planering av en större väg utanför bostaden.
Uttrycket ”kan ha betydelse” innebär att tröskeln för att lämna information ska vara låg. Information ska lämnas så snart som det finns någon omständighet som tyder på att informationen kan vara relevant för hyrköparen.
En överträdelse av regeln är inte förenad med sanktioner inom ramen för förevarande lag. Om en hyrsäljare skulle undanhålla information av betydelse för en överlåtelse av bostaden till följd av hyrköpsavtalet så kan det undanhållandet däremot få betydelse vid bedömningen av säljarens ansvar för fel som görs gällande i det överlåtna objektet.
Överlåtelse av hyrköpsavtalet
15 § Hyrköpsavtalet gäller även mot en ny ägare av eller bostadsrättshavare till hyrköpsobjektet.
Om hyrköpsobjektet är en fastighet och överlåtelse sker genom exekutiv försäljning gäller inte första stycket. I ett sådant fall gäller hyrköpsavtalet mot en ny ägare enbart i den utsträckning som nyttjanderätten enligt hyrköpsavtalet är skyddad enligt 12 kap. utsökningsbalken. Om nyttjanderätten är skyddad mot en ny ägare så ska hyrköpsavtalet i sin helhet vara skyddat.
SOU 2024:83 Författningskommentar
245
Om hyrköpsobjektet är en bostadsrätt och överlåtelse sker genom exekutiv försäljning eller genom tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen (1991:614) så gäller inte första stycket. I ett sådant fall gäller inte hyrköpsavtalet mot den som förvärvar bostadsrätten. Detsamma ska gälla om bostadsrätten övergår till bostadsrättsföreningen efter misslyckade försäljningsförsök i enlighet med 8 kap. 6 § bostadsrättslagen.
Paragrafen behandlar hyrköpsavtalets fortsatta giltighet vid hyrköpsobjektets övergång till en ny ägare eller bostadsrättshavare. Övervägandena finns i avsnitt 13.2 och 13.3.
Hyrsäljaren är fri att överlåta hyrköpsobjektet under tiden som hyrköpsavtalet gäller. Hyrsäljarens förpliktelser enligt avtalet är knutna till hyrköpsobjektet, i likhet med hur en hyresvärds förpliktelser enligt ett hyresavtal i en fastighet är knutna till fastigheten. Om hyrköpsobjektet överlåts så övertas därför enligt första
stycket rättigheterna och skyldigheterna enligt hyrköpsavtalet av
den som förvärvar objektet. Stycket gäller varje förändring på hyrsäljarsidan, med undantag för det som anges i andra och tredje styckena. Hyrköparens skydd för avtalet gäller utan att några särskilda åtgärder måste vidtas. Den som förvärvar hyrköpsobjektet blir alltså bunden av utfästelsen enligt hyrköpsavtalet och är skyldig att sälja bostaden när hyrköparen gör gällande sin rätt att förvärva den enligt avtalet. Detta gäller oavsett om hyrköpsobjektet förvärvas inom ramen för en befintlig näringsverksamhet eller om förvärvaren blir hyrsäljare i och med förvärvet av hyrköpsobjektet. Den som med anledning av ett förvärv av en bostad som är föremål för ett hyrköpsavtal kommer att idka hyrköpsverksamhet får anses som näringsidkare i hyrköpslagens mening.
Som skydd för tredje man som överväger att förvärva ett hyrköpsobjekt gäller enligt 7 § att hyrköpsavtalet ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel, om hyrköpsobjektet är en fastighet. På så sätt blir hyrköpsavtalet synligt för utomstående. För bostadsrätter gäller i stället att hyrköpsavtalet ska antecknas i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Detta är emellertid inte offentligt. I den mån det inte framgår för den som överväger att förvärva en bostadsrätt att ett hyrköpsavtal gäller för bostadsrätten så bör säljaren upplysa tredje man om avtalets förekomst. Någon sådan skyldighet är inte föreskriven i lagen. Däremot torde det kunna bli fråga om till exempel hävning av köpet och skadeståndsskyldighet för säljaren om hyrköpsobjektet säljs till någon
Författningskommentar SOU 2024:83
246
utan att denne ges kännedom om de rättigheter som belastar bostaden.
Hyrköpsavtalets giltighet i förhållande till förvärvaren gäller inte i samma utsträckning vid exekutiv försäljning. I andra stycket behandlas exekutiv försäljning av fastigheter som är föremål för hyrköp. Exekutiv försäljning kan till exempel bli aktuellt om utmätning ska ske av hyrsäljarens egendom eller om hyrsäljaren försätts i konkurs. Vid exekutiv försäljning av fast egendom gäller upplåtelser av nyttjanderätt enligt 7 kap. 16 § jordabalken, nedan JB, mot fastighetens nya ägare under vissa förutsättningar. Nyttjanderättsupplåtelsen enligt hyrköpsavtalet är inte en hyra av en bostadslägenhet i JB:s mening och den har därför inte samma skydd som en bostadshyra enligt 7 kap. 16 § första stycket JB. Däremot får den anses vara en sådan nyttjanderätt som avses i kapitlet. Det innebär att upplåtelsen enligt 7 kap. 16 § JB gäller mot den nya ägaren om försäljningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt 12 kap. utsökningsbalken, nedan UB, eller om rättigheten enligt samma kapitel är skyddad utan förbehåll.
I andra stycket föreskrivs avseende hyrköpsavtal som ingåtts för ett hyrköpsobjekt som utgör fast egendom att hyrköpsavtalet i sin helhet gäller mot en ny ägare efter exekutiv försäljning, om den nyttjanderättsupplåtelse som hyrköpsavtalet innebär är skyddad enligt 12 kap. UB. När en exekutiv försäljning ska ske beträffande fastigheten ska därmed nyttjanderättsupplåtelsen enligt hyrköpsavtalet beaktas vid försäljningen i motsvarande mån som övriga nyttjanderätter som omfattas av 7 kap. JB. Om nyttjanderättsupplåtelsen med tillämpning av 12 kap. UB ska bestå genom en exekutiv försäljning och därmed gälla gentemot den som förvärvar hyrköpsobjektet genom den exekutiva försäljningen så ska hyrköpsavtalet i sin helhet gälla gentemot förvärvaren. Därigenom ges alltså optionen inom ramen för hyrköp i detta sammanhang ett särskilt lagstadgat skydd. Det får till följd att vid förbehåll för nyttjanderätten vid försäljningen enligt 12 kap. UB så måste det beaktas att det med nyttjanderätten följer en option som ger nyttjanderättshavaren rätt att förvärva objektet vid en viss tidpunkt, och eventuellt till ett visst pris. Det påverkar bland annat bedömningen enligt 12 kap. 33 § andra stycket UB av om det saknas anledning att anta att rättigheten belastar fastigheten till beaktansvärd skada för innehavare av fordran med bättre rätt.
SOU 2024:83 Författningskommentar
247
I tredje stycket anges att hyrköpsavtalets giltighet i förhållande till förvärvaren inte består när det är fråga om hyrköpsavtal gällande en bostadsrätt och denna övergår till en ny ägare genom exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen. Exekutiv försäljning kan bli aktuell om hyrsäljaren försätts i konkurs och egendomen ska säljas genom konkursförvaltarens försorg. Tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen blir aktuell främst när bostadsrättshavaren har förverkat sin bostadsrätt.
För hyrköpsavtal som gäller i bostadsrätt ges inget motsvarande skydd som det som gäller avseende hyrköpsavtal för fast egendom. Den som förvärvar en bostadsrätt vid exekutiv auktion eller vid tvångsförsäljning enligt 8 kap. bostadsrättslagen är därmed inte bunden av hyrköpsavtalet. Hyrköparens nyttjanderätt och option upphör omedelbart att gälla gentemot förvärvaren. Detsamma gäller om bostadsrätten övergår till bostadsrättsföreningen enligt 8 kap. 6 § bostadsrättslagen sedan det gjorts försäljningsförsök utan att bostadsrätten blivit såld.
16 § En make eller sambo får träda i hyrköparens eller dödsboets ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket jordabalken enbart om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ett sådant tillstånd ska lämnas, om hyrsäljaren skäligen kan nöja sig med förändringen.
I paragrafen anges ett krav på att hyresnämnden ska lämna tillstånd till en make eller sambo att få träda in i hyrköparens ställe vid tillämpning av 12 kap. 33 § andra stycket jordabalken, nedan JB. Övervägandena finns i avsnitt 13.1.
Hyrköparen har enligt 12 kap. 32 § JB inte rätt att överlåta hyrköpsavtalet utan samtycke från hyrsäljaren (jämför 12 § i förevarande lag).
Under vissa förutsättningar kan emellertid partsbyte på hyrköparsidan vara tillåtet. En hyrköpare kan i vissa situationer ha rätt att överlåta hyrköpsavtalet med hyresnämndens tillstånd med tillämpning av 12 kap. 34 § JB. Med tillämpning av 12 kap. 33 § andra stycket JB får vidare, om en lägenhet som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyrköparen och hans make eller sambo, maken eller sambon träda i hyrköparens eller dödsboets ställe. Det kan bli aktuellt efter att hyrköpsavtalet har tillagts maken genom bodelning eller arvskifte eller tillagts sambon genom bodelning eller övertagits av
Författningskommentar SOU 2024:83
248
denne enligt 22 § sambolagen (2003:376). En sådan rätt tillkommer även en efterlevande make som är ensam arvinge efter hyrköparen.
En make eller sambo kan alltså under vissa förutsättningar ha rätt att träda i hyrköparens ställe. Enligt förevarande paragraf gäller emellertid att en makes eller sambos rätt att träda i hyrköparens ställe enligt 12 kap. 33 § andra stycket JB enbart ska gälla om hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyrsäljaren skäligen kan nöja sig med förändringen. Regeln kommer till användning om hyrsäljaren motsätter sig att hyrköparens make eller sambo träder in som avtalspart efter hyrköparen. Den som önskar träda in i avtalet kan då ansöka om tillstånd av hyresnämnden att få göra det.
Prövningen av om tillstånd ska lämnas ska ske med samma utgångspunkter som en prövning av tillstånd till överlåtelse enligt 12 kap. 34 § JB. Frågan om hyrsäljaren ”skäligen kan nöja sig med förändringen” får i princip bedömas utifrån den nya hyrköparens personliga kvalifikationer. Personens förmåga att fortsättningsvis fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet ska vägas in. En persons skötsamhet och förmåga att iaktta god ordning och skick i fastigheten torde ha motsvarande betydelse som i fråga om en ny hyresgäst. Personens förmåga att betala hyrköpsavgiften ska bedömas, vilket torde göras på samma sätt som en hyresgästs förmåga att betala hyran bedöms.
Därutöver måste hänsyn kunna tas till den nya hyrköparens förmåga att fullfölja hyrköpsavtalet och ta optionen i anspråk. Rättigheten att förvärva hyrköpsobjektet enligt optionen är visserligen frivillig för hyrköparen och det är inte något avtalsbrott att inte ta optionen i anspråk. Å andra sidan är hyrköpsavtalet ingånget med en gemensam partsvilja att ett förvärv ska komma till stånd. Detta får antas vara hyrsäljarens huvudsakliga syfte med att ingå ett hyrköpsavtal och han eller hon hade troligen inte godtagit den ursprunglige hyrköparen som avtalspart om det inte hade funnits en seriös avsikt från dennes sida att förvärva bostaden enligt optionen.
Beroende på hur lång tid som kvarstår av optionen kan det bli svårt för en inträdande avtalspart att hinna spara ihop medel till ett förvärv. Det är inte säkert att en inträdande hyrköpare även har tagit över sparade medel till köpeskillingen i bodelningen eller ärvt dem. En bedömning får göras utifrån hur hyrköpsavtalet är upp-
SOU 2024:83 Författningskommentar
249
byggt och vilken betydelse det i det enskilda fallet har för hyrsäljaren att ett förvärv sker.
Kravet på tillstånd från hyresnämnden innebär att en bodelning varigenom hyrköpsavtalet ska tilldelas den ena av makarna eller samborna kan bli avhängig ett tillstånd från hyresnämnden.
Om tillstånd lämnas så gäller 12 kap. 33 § tredje stycket JB. Enligt 12 kap. 33 § fjärde stycket JB så gäller andra stycket i den paragrafen också när lägenheten har hyrts av makar och sambor gemensamt. Det gäller även för hyrköpsavtal, det vill säga när makar eller sambor gemensamt har varit hyrköpare.
Hyrköpsavtalets upphörande
17 § Hyrköpsavtalet upphör att gälla vid den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande eller dessförinnan om hyrköpsavtalet upphör med stöd av 12 kap.5, 10–14, 16–18, 26, 29–32 eller 42–44 §§jordabalken.
Om hyrköpsavtalet sägs upp i förtid med stöd av 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken ska 12 kap. 44 § jordabalken inte tillämpas, om hyrköparen genom att vid upprepade tillfällen inte betala hyrköpsavgiften i tid har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyrköpsavtalet i så hög grad att han eller hon skäligen inte bör få behålla sina rättigheter enligt hyrköpsavtalet.
I paragrafen regleras hyrköpsavtalets upphörande. Övervägandena finns i avsnitt 14.2.
Av första stycket framgår att hyrköpsavtalet i sin helhet upphör att gälla vid den tidpunkt då optionen enligt avtalet senast kan göras gällande. Hyrköpsavtalet är alltså ett tidsbestämt avtal, vars avtalstid är knuten till optionens giltighet. Det krävs inte någon uppsägning för att avtalet ska upphöra att gälla. Parterna kan inte heller med bindande verkan avtala om att uppsägning måste ske för att avtalet ska upphöra. Hyrköpsavtalet upphör givetvis även att gälla vid den tidpunkt då parterna ingår ett överlåtelseavtal gällande hyrköpsobjektet, om detta sker innan hyrköpsavtalets sista giltighetsdag har passerat.
I första stycket anges också under vilka förutsättningar som ett hyrköpsavtal kan upphöra i förtid. Att hyrköparen när som helst under hyrköpsavtalets bestånd har möjlighet att säga upp hyrköpsavtalet framgår av 12 kap. 5 § jordabalken, nedan JB, vari anges att en hyresgäst alltid får säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det
Författningskommentar SOU 2024:83
250
månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Genom hänvisningen till 12 kap. 5 § JB framgår också att om hyrköparen har avlidit, får dödsboet enligt 12 kap. 5 § andra stycket JB inom en månad från dödsfallet säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen.
Därutöver regleras i 12 kap. JB flera situationer där parterna kan vara berättigade att säga upp hyresavtalet, med vilket ska avses hyrköpsavtalet vid tillämpning på denna lag, (jämför 12 §), i förtid. Enligt vissa av reglerna ska avtalet i ett sådant fall omedelbart upphöra att gälla. I andra fall gäller uppsägningstid.
Enligt 12 kap. 10 § första stycket JB förfaller avtalet om lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet. Enligt andra stycket i paragrafen upphör avtalet att gälla om en myndighet före tillträdesdagen meddelar förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet på grund av lägenhetens beskaffenhet. Paragrafen gäller även för hyrköpsavtal och kan bli aktuell när hyrköpsavtal ingås före tillträdet.
12 kap. 11–14 §§ JB avser fel och brister i lägenheten eller övriga men i nyttjanderätten som kan uppstå före hyresgästens tillträde. Under vissa förutsättningar kan en hyresgäst ha rätt att säga upp avtalet med stöd av dessa paragrafer. Paragraferna är tillämpliga även på hyrköpsavtal. Det kan i vissa fall vara aktuellt att ingå hyrköpsavtal med reglering av ett framtida tillträde och då skulle en rätt för hyrköparen att säga upp avtalet i förtid kunna uppstå. Om avtalet sägs upp så upphör det enligt 12 kap. 6 § JB genast att gälla.
En rätt för hyrköparen att säga upp avtalet kan även uppkomma genom tillämpning av 12 kap. 16 eller 17 § JB, med hänvisning till 12 kap. 10–12 §§ JB, om lägenheten förstörs under nyttjanderättstiden, om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten, om hyrsäljaren brister i sin underhållsskyldighet, om en myndighet meddelar beslut som påverkar nyttjanderätten eller om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyrköparen. Om hyrköparen måste avstå någon del av bostaden på grund av att ett annat förvärv äger företräde eller till följd av någon omständighet som avses i 7 kap. 25 § JB, och hyrköparen var i god tro när avtalet ingicks så kan en rätt att säga upp avtalet finnas enligt 12 kap. 18 § JB. Om avtalet sägs upp med stöd av dessa paragrafer så upphör det enligt 12 kap. 6 § JB genast att gälla.
SOU 2024:83 Författningskommentar
251
Med tillämpning av 12 kap. 26 § andra stycket JB har hyrköparen rätt att säga upp avtalet inom en vecka från det att han eller hon fått ett meddelande om att hyrsäljaren vill utföra arbete i bostaden. Arbete som kan medföra en rätt att säga upp avtalet är sådant som dels inte är brådskande, dels vållar hyrköparen väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Om ett hyrköpsavtal med stöd av denna bestämmelse sägs upp så gäller enligt 12 kap. 6 § andra stycket JB den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 12 kap. 4 § andra stycket JB, eftersom det är fråga om ett avtal för bestämd tid.
Vidare finns det vissa möjligheter att med tillämpning av 12 kap. JB säga upp hyrköpsavtalet till följd av motpartens utmätning eller konkurs. Enligt 12 kap. 29 § JB får avtalet sägas upp av hyrköparen om fastigheten blivit utmätt före tillträdesdagen. Samma sak gäller enligt 12 kap. 30 § JB om hyrsäljaren försätts i konkurs före tillträdesdagen. Om uppsägning sker med stöd av dessa paragrafer så upphör avtalet genast att gälla enligt 12 kap. 6 § andra stycket sista meningen JB.
Om hyresgästen försätts i konkurs, får konkursboet enligt 12 kap. 31 § första stycket JB säga upp avtalet. I fråga om bostadshyresgäster krävs samtycke till uppsägningen från hyresgästen, vilket blir aktuellt inom ramen för hyrköpsförhållandet. Om ett hyrköpsavtal med stöd av denna bestämmelse sägs upp så gäller enligt 12 kap. 6 § andra stycket JB den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i 12 kap. 4 § andra stycket JB, eftersom det är fråga om ett avtal för bestämd tid. Om uppsägning sker före tillträde så upphör avtalet emellertid att gälla genast. Enligt 12 kap. 31 § andra stycket JB så ges hyresvärden en rätt att säga upp hyresavtalet när hyresgästen försätts i konkurs, om lägenheten inte har tillträtts när konkursen inträffar och hyresvärden inte har sådan säkerhet för att avtalet fullgörs att han skäligen kan nöja sig. I ett sådant fall upphör avtalet att gälla omedelbart.
Vidare ges en rätt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet i 12 kap. 32 § andra stycket JB, om hyresgästen begärt att få överlåta hyresrätten och hyresvärden utan skälig anledning vägrar samtycke eller inte lämnar besked inom tre veckor från det att samtycke begärdes. Stycket är tillämpligt även på hyrköpsavtal. Om uppsägning sker på denna grund så gäller enligt 12 kap. 6 § andra stycket JB den uppsägningstid som för varje särskilt fall anges i
Författningskommentar SOU 2024:83
252
12 kap. 4 § andra stycket JB eftersom det är fråga om ett avtal för bestämd tid. Om uppsägning sker före tillträdet så upphör avtalet emellertid att gälla genast.
Vidare gäller en rätt till uppsägning för hyrsäljaren med stöd av 12 kap. 42–44 §§ JB, vilka behandlar förverkande av hyresrätten på grund av att hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter. Utöver den rätt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet om hyresgästen går i konkurs före tillträdet av lägenheten och någon säkerhet inte lämnas så är dessa regler de enda som ger hyrsäljaren rätt att säga upp hyrköpsavtalet i förtid. I 12 kap. 42 § första stycket JB regleras uppsägningsgrunderna. Listan är uttömmande i fråga om i vilka situationer som hyresrätten kan förverkas. I 12 kap. 42 § första stycket 11 JB ges å andra sidan en möjlighet till en friare prövning av åsidosättande av avtalsvillkor. Tillämpning av denna punkt kan bli aktuell i fråga om sådana avtalsvillkor inom ramen för ett hyrköpsavtal som inte har bäring på nyttjanderätten och därför inte motsvaras av någon annan bestämmelse i 12 kap. 42 § första stycket JB. Prövningen av om ett hyrköpsavtal är förverkat ska alltså ske utifrån de i 12 kap. 42 § första stycket JB angivna grunderna. Prövningen måste givetvis ske med beaktande av det särskilda avtalsförhållande som hyrköpsavtalet utgör. Gränsen för när ett avtalsbrott kan utgöra grund för förverkande kan därför komma att sättas olika för hyresrätter och för hyrköpsavtal, beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.
Förverkandereglerna innefattar flera bestämmelser till skydd för hyresgästen. Dessa är i sin helhet tillämpliga på hyrköpsavtalet. Det innebär bland annat att hyrsäljaren enligt 12 kap. 42 § tredje stycket JB inte får säga upp ett hyrköpsavtal på grund av bristande skötsamhet eller störningar i boendet innan socialnämnden har underrättats. Det innebär också att hyrköparen enligt 12 kap. 43 § JB inte får skiljas från hyrköpsobjektet om hyrköpsavtalet är förverkat på grund av ett förhållande som avses i 12 kap. 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 JB men en rättelse görs innan hyrsäljaren har sagt upp avtalet. Vidare gäller enligt 12 kap. 43 § JB särskilda frister för hyrsäljaren inom vilka uppsägning måste ske. Enligt 12 kap. 44 § JB gäller en rätt för hyrköparen att, om hyrköpsavtalet är förverkat på grund av dröjsmål med betalning av hyrköpsavgiften, få tillbaka det förverkade avtalet genom att betala hyrköpsavgiften så som anges i paragrafen (se emellertid andra stycket i förevarande paragraf). Vid
SOU 2024:83 Författningskommentar
253
tillämpningen av 12 kap. 44 § JB på hyrköpsavtal gäller emellertid ett undantag i tillämpningsområdet. Hyresgästens möjlighet enligt 12 kap. 44 § första stycket JB att deponera hyran hos länsstyrelsen enligt 12 kap. 21 § JB gäller inte för hyrköparen (se 13 § i förevarande lag).
Om uppsägning sker med stöd av 12 kap. 42 § JB, utan att avtalet återvunnits enligt 12 kap. 44 § JB, så upphör avtalet enligt 12 kap. 6 § andra stycket JB genast att gälla.
Parterna har givetvis rätt att ingå ett hyresavtal omedelbart i samband med att hyrköpsavtalet löper ut. Om de önskar att föreskriva ett skydd för hyrköparen och dennes rätt till bostaden redan i samband med hyrköpsavtalets tecknande så kan de i stället avtala om att hyrköpsavtalet, när det upphör, ska övergå till ett hyresavtal på obestämd tid, som regleras enligt 12 kap. JB. Ett sådant villkor kan begränsas till situationer då hyrköpsavtalet löper ut efter optionstidens utgång eller innefatta även situationen att avtalet upphör i förtid. Det torde emellertid inte vara lämpligt att knyta ett sådant avtalsvillkor till att hyrköpsavtalet upphör i förtid med stöd av 12 kap. 42–44 §§ JB, det vill säga förverkande av hyresrätten på grund av att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter.
I andra stycket stadgas ett undantag från hyrköparens rätt att med stöd av 12 kap. 44 § JB återvinna hyrköpsavtalet. Stycket är utformat med 7 kap. 23 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614) som förebild (se prop. 2002/03:12 s. 125 f.). En skillnad gentemot regeln i bostadsrättslagen är emellertid att en uppsägning som sker med stöd av 12 kap. 42 § första stycket 1 JB gäller omedelbart, även när situationen är sådan att återvinning av hyrköpsavtalet inte är möjlig.
Påminnelse före avtalstidens slut
18 § Hyrsäljaren ska tidigast sex månader och senast tre månader före den tidpunkt då optionen senast kan göras gällande skriftligen påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet upphör i sin helhet om optionen inte tas i anspråk.
Om hyrsäljaren inte påminner hyrköparen enligt första stycket så ska ett hyresavtal på obestämd tid enligt 12 kap. jordabalken anses ingånget mellan parterna från den tidpunkt då hyrköpsavtalet upphör.
I fråga om avsändande av ett meddelande som avses i första stycket tillämpas 12 kap. 63 § första stycket första meningen och andra stycket jordabalken.
Författningskommentar SOU 2024:83
254
I paragrafen regleras en plikt för hyrsäljaren att påminna hyrköparen om avtalets upphörande innan avtalstiden löper ut. Övervägandena finns i avsnitt 14.1.2.
Hyrköpsavtalet är ett tidsbestämt avtal och upphör att gälla utan uppsägning. Det krävs alltså inte någon aktivitet från parterna för att avtalet ska upphöra. Hyrsäljaren har däremot enligt första
stycket en skyldighet att påminna hyrköparen om att hyrköpsavtalet
är på väg att löpa ut. Påminnelsen ska göras tidigast sex månader och senast tre månader före optionens sista giltighetsdag.
Av andra stycket framgår att konsekvensen av att hyrsäljaren underlåter att påminna hyrköparen i enlighet med skyldigheten i första stycket är att ett hyresavtal gällande bostadshyra anses ingånget mellan parterna beträffande den bostad som varit hyrköpsobjekt. Hyresavtalet ska anses ingånget från det att hyrköpsavtalet upphör. Vid den tidpunkten upphör alltså förevarande lag att vara tillämplig på parternas avtalsförhållande och hyrköparens nyttjanderätt till bostaden övergår till att bli en hyresrätt. Vanliga hyresrättsliga regler, det vill säga 12 kap. JB för hyresavtal på obestämd tid, ska gälla. Det innebär bland annat att bostadshyresgästen – den före detta hyrköparen – har ett direkt besittningsskydd från och med hyresavtalets första giltighetsdag och att hyran, om parterna inte är överens om hyresbeloppet, ska bestämmas till en skälig hyra i enlighet med reglerna i 12 kap. JB. Hyrköpsavtalet fortsätter att gälla fram till optionstidens utgång, även om hyrsäljaren underlåter att påminna hyrköparen i enlighet med första stycket. Parternas avtalsförhållande regleras alltså av förevarande lag fram till optionstidens utgång. Under den kvarvarande avtalstiden för hyrköpsavtalet är hyrköparen givetvis oförhindrad att ta optionen i anspråk, oaktat att tiden för påminnelse enligt första stycket har gått ut.
I tredje stycket anges att 12 kap. 63 § första stycket första meningen och andra stycket JB ska tillämpas i fråga om hur ett meddelande som avses i första stycket ska lämnas och när det anses lämnat. Det innebär att ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress som huvudregel ska användas.
SOU 2024:83 Författningskommentar
255
Förfarandet i tvister med anledning av hyrköpsavtalet
19 § En tvist mellan parterna med anledning av denna lag ska prövas av allmän domstol, om tvisten inte ska prövas av hyresnämnden enligt 16 § eller enligt 12 kap. jordabalken i tillämpliga delar.
I paragrafen regleras att allmän domstol är behörig att pröva tvister mellan parterna med anledning av hyrköpsavtalet i sådana frågor där hyresnämnden inte har obligatorisk behörighet. Övervägandena finns i kapitel 15.
De frågor som hyresnämnden är behörig att pröva i sak avgränsas genom att hyresnämnden uttryckligen pekas ut som behörig. I 4 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder anges samlat hyresnämndens uppgifter. I de hyresrättsliga frågor där hyresnämnden har behörighet att pröva en tvist mellan parterna så har nämnden även behörighet att pröva en tvist som uppstår inom ramen för ett hyrköpsavtal, om den regel som pekar ut hyresnämnden som behörig instans är tillämplig på hyrköpsavtalet enligt 12 och 13 §§ i förevarande lag.
De frågor som hyresnämnden har behörighet att pröva enligt jordabalken, i de delar lagen är tillämplig på hyrköpsavtal, är följande. Tvister om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket jordabalken, nedan JB, om ändrings- och förbättringsarbeten enligt 12 kap. 18 e och 18 h §§, om tillstånd till överlåtelse av hyrköpsavtalet enligt 12 kap. 34 §, om tillstånd till upplåtelse i andra hand enligt 12 kap. 40 § och om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §. Det kan noteras att hyresnämndens behörighet i en tvist om skyldighet att betala ersättning enligt 12 kap. 24 a § första stycket JB inte är tillämplig inom ramen för ett hyrköpsavtal enligt 13 § första stycket i förevarande lag.
Därutöver ges hyresnämnden enligt 16 § behörighet att pröva frågor om tillstånd för make eller sambo att träda i en hyrköpares eller hyrköparens dödsbos ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket JB.
Tingsrätten är allmänt tvistemålsforum. I frågor där hyresnämnden inte har fått särskild behörighet så ska därmed tvister mellan parterna prövas av tingsrätt. Domar och beslut av en tingsrätt överklagas till hovrätt.
Författningskommentar SOU 2024:83
256
20 § Beslut av hyresnämnden i fråga om tillstånd att träda i hyrköparens eller dödsboets ställe i hyrköpsavtalet enligt 16 § får överklagas inom tre veckor från den dag då beslutet meddelades. Ett överklagande tas upp av
Svea hovrätt men ges in till hyresnämnden.
Paragrafen anger hur och när hyresnämndens beslut enligt 16 § får överklagas. Övervägandena finns i kapitel 15.
I 12 kap. 70 och 71 §§ JB finns överklaganderegler för beslut som med stöd av det kapitlet meddelas av hyresnämnden. Samma regler blir tillämpliga när hyresnämnden tillämpar 12 kap. JB på ett hyrköpsavtal. Prövningen som hyresnämnden enligt 16 § har behörighet att göra saknar däremot motsvarighet i 12 kap. JB. Överklagande av ett sådant beslut regleras i stället i förevarande paragraf. Överklagandeförfarandet är detsamma som beträffande beslut av hyresnämnden enligt 12 kap. JB. Överklagandet prövas av Svea hovrätt enligt det förfarande som framgår av lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.
18.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken
4 kap. Köp, byte och gåva
Hyrköp av bostad
6 a §
I lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad finns regler som innebär att en fastighetsägare genom en option kan utfästa sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en privatbostadsfastighet till en köpare.
Paragrafen upplyser om att optionsavtal gällande fast egendom kan ingås med bindande verkan för säljaren inom ramen för hyrköpsavtal enligt lagen om hyrköp av bostad. Övervägandena finns i avsnitt 7.1.
Utfästelser eller avtal om framtida överlåtelse av fast egendom är som utgångspunkt inte bindande. Inom ramen för ett hyrköpsavtal som uppfyller kraven enligt lagen om hyrköp av bostad kan emellertid optionsavtal gällande en fastighet ingås med bindande verkan. Enligt ett hyrköpsavtal enligt den nämnda lagen kan en fastighetsägare genom en option utfästa sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en privatbostadsfastighet till en köpare. Samtidigt upplåter fastighetsägaren en tidsbegränsad nyttjanderätt till bo-
SOU 2024:83 Författningskommentar
257
staden åt köparen under tiden som utfästelsen gäller. Optionen blir bindande för säljaren men det är frivilligt för köparen att ta den i anspråk.
Med privatbostadsfastighet avses enligt lagen om hyrköp av bostad ett småhus eller ägarlägenhet, under förutsättning att småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad. Se vidare kommentaren till 1 § lagen om hyrköp av bostad.
18.3 Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1973:188 ) om arrendenämnder och hyresnämnder
Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m.m.
4 §
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, föreläggande om nytt hyresavtal enligt 12 kap. 46 b §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 f §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22, 23 och 24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,
2 d. pröva tvist enligt 2 som enligt 12 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad avser ett hyrköpsavtal eller en tvist om rätt att träda i en hyrköpares eller dennes dödsbos ställe i ett hyrköpsavtal enligt 16 § i samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma paragraf, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,
Författningskommentar SOU 2024:83
258
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f och 18 h §§ samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt,
8. pröva frågor om att utse en särskild skiljeman enligt 23 a § hyresförhandlingslagen eller entlediga en skiljeman enligt 23 b § samma lag samt att medla i ett ärende om att utse en skiljeman.
Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
I paragrafen anges bland annat samlat hyresnämndens uppgifter. Övervägandena finns i kapitel 15.
I första stycket anges i en ny punkt 2 d att hyresnämnden har till uppgift att pröva sådana tvister som framgår av första stycket 2 och som enligt 12 § lagen om hyrköp av bostad avser ett hyrköpsavtal, samt att pröva en tvist om rätt att träda i en hyrköpares eller dennes dödsbos ställe i ett hyrköpsavtal enligt 16 § i samma lag. Enligt 16 § i den nämnda lagen så får en make eller sambo träda i hyrköparens ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket jordabalken, nedan JB, efter det att avtalet överförts genom bodelning eller de övriga familjerättsliga övergångar som stadgas i 12 kap. 33 § JB enbart om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Ärende angående arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist
10 §
Uteblir sökanden från ett sammanträde, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. I fråga om en tvist som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d eller 3, ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig.
Uteblir båda parterna i en tvist som en domstol hänskjutit till nämnden, ska ärendet avskrivas. Uteblir endast den ena parten, gäller första stycket andra och tredje meningarna.
Första och andra styckena gäller inte, om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.
SOU 2024:83 Författningskommentar
259
Paragrafen innehåller bestämmelser om verkan av att en part uteblir från ett sammanträde i nämnden. Övervägandena finns i kapitel 15.
I första stycket görs ett tillägg i fråga om handläggningen med anledning av de nya uppgifter som hyresnämnden har enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad. Handläggningen i en tvist som rör hyrköp ska ske på motsvarande sätt som övriga hyresrättsliga tvister som hyresnämnden ska pröva enligt bland annat 4 § första stycket 2.
12 §
Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna.
Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.
Om det inte träffas någon förlikning, ska tvisten avgöras av nämnden, om tvisten rör en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d eller 3. I annat fall ska ärendet avskrivas.
Paragrafen reglerar nämndernas förlikningsverksamhet. Övervägandena finns i kapitel 15.
I tredje stycket görs ett tillägg i fråga om handläggningen med anledning av de nya uppgifter som hyresnämnden har enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad. Handläggningen i en tvist som rör hyrköp ska ske på motsvarande sätt som övriga hyresrättsliga tvister som hyresnämnden ska pröva enligt bland annat 4 § första stycket 2.
Beslut m.m.
22 §
Nämndens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut, om beslutet innebär att en fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 3, 5 a, 6 eller 7 har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om
1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,
2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,
3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34–37 eller 40 § jordabalken,
4. tillstånd enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614),
Författningskommentar SOU 2024:83
260
5. uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken,
6. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken,
7. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304), eller
8. tillstånd enligt 16 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Bestämmelserna i 37–39 §§förvaltningslagen (2017:900) om ändring av beslut tillämpas inte i nämndernas verksamhet.
Paragrafen reglerar rättskraften av en nämnds beslut. Övervägandena finns i kapitel 15.
I första stycket görs två tillägg i fråga om handläggningen med anledning av de nya uppgifter som hyresnämnden har enligt lagen om hyrköp av bostad.
Handläggningen av de tillkommande ärendena ska ske på motsvarande sätt som övriga hyresrättsliga tvister som hyresnämnden ska pröva enligt bland annat 4 § första stycket 2.
Det innebär att nämndens beslut enligt första stycket har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut om hyresnämnden har beslutat i en tvist med anledning av ett hyrköpsavtal. Det gäller dock enligt första stycket åttonde punkten inte beslut som innebär att nämnden har avslagit en ansökan om tillstånd enligt 16 § lagen om hyrköp av bostad. Ett sådant beslut får inte rättskraft. Det innebär att hyresnämnden inte kan avvisa en ansökan med hänvisning till att den lämnat en tidigare ansökan om samma sak utan bifall. En förnyad ansökan riskerar dock att avslås på samma sätt som första gången, om den endast grundas på samma skäl och utredning som tidigare (jämför prop. 1973:23 s. 206).
Överklagande
23 §
Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i
– 12 kap. 70 § jordabalken, – 6 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, – 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och
– 20 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
SOU 2024:83 Författningskommentar
261
Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden
1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,
2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,
3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,
4. avvisat ett ombud eller ett biträde,
5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,
6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,
7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619),
8. beslutat i fråga om kostnader enligt 19 c § andra stycket,
9. stadfäst en förlikning, eller 10. beslutat om rättelse eller komplettering av ett beslut som får överklagas.
Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.
Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av beslut som meddelas av en hyresnämnd. Övervägandena finns i kapitel 15.
I första stycket görs ett tillägg i uppräkningen av paragrafer där bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut förekommer. Tillägget avser ett beslut av hyresnämnden i fråga om en makes eller sambos rätt att träda i en hyrköpares ställe med stöd av 12 kap. 33 § andra stycket jordabalken och 16 § lagen om hyrköp av bostad.
18.4 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
7 kap. Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
Upplåtelse av lägenheten i andra hand
10 a §
I lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad finns särskilda regler om att en bostadsrättshavare genom en option kan utfästa sig att senast vid en viss tidpunkt överlåta en bostadsrätt till en köpare och samtidigt upplåta bostads-
Författningskommentar SOU 2024:83
262
rätten i andra hand för självständigt brukande till köparen under den tid som utfästelsen gäller.
Paragrafen upplyser om den särskilda avtalsform som regleras i lagen om hyrköp av bostad. Övervägandena finns i avsnitt 5.2.2.
Hyrköp av bostad kan ingås gällande bostadsrätter. Bostadsrättshavaren upplåter genom ett hyrköpsavtal bostadsrätten för nyttjande till hyrköparen och lämnar samtidigt i avtalet en utfästelse till hyrköparen om rätt att förvärva bostaden inom en viss angiven tid. Den nyttjanderättsupplåtelse som hyrköpsavtalet reglerar är ett slags andrahandsupplåtelse i bostadsrättslagens mening. Bostadsrättslagens krav på att bostadsrättsföreningens styrelse måste ge tillstånd till andrahandshandsupplåtelsen (se 10 § i detta kapitel) gäller även för dessa upplåtelser.
Själva partsförhållandet mellan bostadsrättshavaren och hyrköparen regleras av lagen om hyrköp av bostad, som hänvisar till stora delar av 12 kap. JB. Enligt lagen om hyrköp av bostad kan ett hyrköpsavtal ingås enbart mellan en näringsidkare, som äger hyrköpsobjektet eller innehar det som bostadsrättshavare, och en konsument. Det innebär att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad inte blir tillämplig på nyttjanderättsupplåtelsen.
När det är fråga om ett hyrköpsavtal enligt lagen om hyrköp av bostad så är hyrsäljaren – bostadsrättshavaren – en näringsidkare, typiskt sett en juridisk person. Det förutsätter att bostadsrättsföreningen har godkänt den juridiska personen som medlem i föreningen (se 2 kap. 4 § i denna lag). Föreningen kan fritt vägra en juridisk person medlemskap. Det finns inte något särskilt krav på föreningen att godkänna den juridiska personen som medlem bara för att denne avser att ingå ett hyrköpsavtal gällande bostadsrätten. Det ligger alltså i bostadsrättsföreningens händer att avgöra om föreningen önskar tillåta hyrköpsavtal inom föreningen eller inte.
Om bostadsrättsföreningen har godkänt den juridiska personen som medlem i föreningen så torde det ofta vara förutsatt att denne kommer att upplåta bostadsrätten i andra hand för självständigt brukande. För att ett hyrköpsavtal ska fungera är det ändamålsenligt att tillstånd lämnas till andrahandsupplåtelsen under hela den tid som hyrköpsavtalet gäller. Godkännande av andrahandsupplåtelsen kan därför antas föregås av ett samråd med hyrsäljaren som
SOU 2024:83 Författningskommentar
263
regelmässigt torde ha gjort en ingående prövning av den tilltänkte hyrköparens kvalifikationer.
9 kap. Bestämmelser om föreningen m.m.
Medlems- och lägenhetsförteckning
10 §
Lägenhetsförteckningen ska för varje lägenhet ange
1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen,
2. dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,
3. bostadsrättshavarens namn, samt
4. insatsen för bostadsrätten. Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt.
Om föreningen underrättas om att en bostadsrätt pantsatts eller om
någon uppgift i förteckningen ändras, ska detta genast antecknas. Detsamma
gäller om föreningen underrättas om att ett hyrköpsavtal enligt lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad gäller avseende bostadsrätten. Vid överlåtelse av bostads-
rätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.
Dagen för anteckningen ska anges.
Paragrafen behandlar innehållet i lägenhetsförteckningen. Övervägandena finns i avsnitt 13.2.5.
När ett hyrköpsavtal ingås mellan en hyrsäljare, som är bostadsrättsinnehavare, och en hyrköpare så ska bostadsrättsföreningen enligt 7 § lagen om hyrköp av bostad underrättas om hyrköpsavtalet. På samma sätt som bostadsrättsföreningen har en skyldighet att genast anteckna en uppgift om att en bostadsrätt har pantsatts så gäller enligt tillägget i tredje stycket att föreningen genast ska anteckna att ett hyrköpsavtal gäller avseende bostadsrätten. Det saknas närmare föreskrifter om hur anteckningen om hyrköpsavtalet närmare ska utformas. Det torde emellertid vara lämpligt att anteckningen omfattar vem som är hyrköpare och hur länge som hyrköpsavtalet gäller.
Det är bostadsrättshavaren som enligt 7 § i lagen om hyrköp av bostad är skyldig att underrätta föreningen om hyrköpsavtalet. Varken underrättelsen till föreningen eller anteckningen i sig konstituerar något sakrättsligt skydd för hyrköpsavtalets parter. Däremot gäller enligt 15 § lagen om hyrköp av bostad att ett hyr-
Författningskommentar SOU 2024:83
264
köpsavtal gäller mot en ny bostadsrättshavare till den bostad som är föremål för hyrköpsavtalet. Om bostadsrättshavaren under ett pågående hyrköpsavtal överlåter bostadsrätten till en annan person än hyrköparen så utgör hyrköpsavtalet alltså inte hinder mot en giltig överlåtelse. Däremot fortsätter hyrköpsavtalet att gälla. Det innebär att hyrköparen fortsätter att ha nyttjanderätten till lägenheten med stöd av andrahandsupplåtelsen, att optionen enligt hyrköpsavtalet fortsätter att gälla och att förvärvaren blir hyrsäljare. Det är därför av vikt för en utomstående förvärvare att få kännedom om hyrköpsavtalet. Därmed är det viktigt att lägenhetsförteckningen innehåller korrekta uppgifter om hyrköpsavtalets giltighet.
I 10 kap. 3 § första stycket 6 stadgas ett straffansvar för den som uppsåtligen eller av oaktsamhet inte för lägenhetsförteckning eller som meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.
Paragrafen justeras även språkligt.
18.5 Förslaget till lag om ändring i lagen ( 1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
8 §
Beslut av Svea hovrätt har rättskraft, om beslutet innebär att en fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 2 b, 2 c, 2 d, 3, 5 a, 6 eller 7 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har avgjorts. Detta gäller dock inte beslut som innebär avslag på ansökan om
1. åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,
2. upprustningsföreläggande enligt 12 kap.18 a–18 c §§jordabalken,
3. tillstånd enligt 12 kap. 18 d–18 f §§, 23 § andra stycket, 34, 36, eller 37 § jordabalken,
4. förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken,
5. rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304), eller
6. tillstånd enligt 16 § lagen (20xx:yy) om hyrköp av bostad.
Paragrafen reglerar rättskraften för Svea hovrätts avgöranden på motsvarande sätt som gäller hyresnämndens beslut enligt 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Övervägandena finns i kapitel 15.
SOU 2024:83 Författningskommentar
265
Två tillägg görs i fråga om handläggningen med anledning av den nya uppgift som Svea hovrätt har enligt lagen om hyrköp av bostad. För den nya fråga som hovrätten ska pröva gäller samma förfarande som för övriga frågor som prövas enligt angivna punkter i 4 § första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Det innebär att hovrättens beslut har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut om en fråga om tillstånd att träda i hyrköparens ställe enligt 16 § lagen om hyrköp av bostad har avgjorts. Det gäller dock enligt sjätte punkten inte beslut som innebär att hovrätten har avslagit en ansökan om tillstånd enligt den angivna paragrafen. Ett sådant beslut får inte rättskraft.
267
Särskilt yttrande
Särskilt yttrande av experten Roger Höög, Hyresgästföreningen
Angående förslag om hyrköp av bostad
Utredningens uppdrag innebar bland annat att analysera befintliga avtalsmodeller för hyrköp, väga för- och nackdelar samt ta fram en avvägd modell för hyrköp.
Hyra och köp är svårt att kombinera i en och samma konstruktion. I stället får man välja vilken väg man vill gå, antingen hyra eller köp. Därav är namnet på själva förslaget missvisande. Det rör sig i grunden inte om ett hyresförhållande, i vart fall inte ett så som vi normalt känner det, utan i stället rör sig detta om ett köp. Ett mer rättvist namn på förslaget, om än inte så lättförståeligt och lockande, hade varit Förslag till lag om optionsköp av bostad.
I ett hyresförhållande där 12 kap. jordabalken, hyreslagen, tillämpas finns regler om skälig hyra, besittningsskydd, regler för överlåtelser genom byte, upprustningsföreläggande, regler om hur hyran och andra villkor får justeras, samt en för parterna kostnadsfri tvistelösningsprocess vid tvister gällande avtalstolkningar. Dessa regler är utformade med utgångspunkt i att det är ett skydd för den svagare parten i ett hyresförhållande. Regleringen om hyrköp saknar den här utformningen och tar i stället sikte på att det i grunden är ett köp som regleras. Den hyrköpsavgift som tankemässigt skulle kunna motsvara en hyra saknar i realiteten begränsningar och skyddet mot att hamna utan en bostad är svagt.
Ett hyrköpsavtal ingås sannolikt för att hyrköparen inte har medel att direkt förvärva bostaden. Syftet är att säkra en rätt till just den aktuella bostaden med en önskan om att kunna förvärva
Särskilt yttrande SOU 2024:83
268
den i framtiden. Parterna får själva avgöra hur lång tid hyrköparen får på sig stanna kvar som hyrköpare i fastigheten/bostadsrätten innan denne själv blir fastighetsägare eller bostadsrättshavare. En sådan period kan bli lång. Hyrköparen har då den tiden på sig att spara ihop till det pris som har avtalats om. Om hyrköparen inte klarar att spara ihop beloppet upphör hyrköpsavtalet och hyrköparen är skyldig att flytta. Det är ett mycket svagt skydd för hyrköparen. Under en lång hyrköpsperiod finns mycket som kan hända som påverkar en hyrköpares förmåga att kunna få ihop till köpeskillingen. Det kan vara förändringar på arbetsmarknaden, sjukdom, separation eller andra oförutsedda händelser som inträffar och påverkar hyrköparens ekonomi och som medför att denne inte beviljas lån eller har förmåga att spara ihop till köpeskillingen. För hyrköparen är det en stor risk som kan medföra att denne står utan bostad när köpet inte kan genomföras.
Faktum är att skyddet för en befintlig fastighetsägare är större om denne redan har ett lån på en fastighet eftersom lånet då redan är taget och förvärvet redan är gjort. En bank kommer inte säga upp ett lån så länge låntagaren kan betala räntan och amorteringar men en bank kommer sannolikt inte bevilja ett lån till den som blivit långtidssjukskriven under en hyrköpsperiod. Således är det en riskfylld konstruktion som kommer skapa problem för en del av framtidens hyrköpare.
Vidare är konstruktionen så utformad att hyrköpsavgiften nödvändigtvis inte ses som en avbetalning av köpeskillingen, vilket hade kunnat underlätta som insteg till boendet, utan en avgift som ska erläggas trots att fullt pris på fastigheten/bostadsrätten ska betalas. Det är i och för sig upp till parterna att avgöra villkoren för hyrköpet men en konstruktion som inbjudit till ett avbetalningsköp hade sannolikt gett bredare grupper möjligheten att använda hyrköpsmodellen.
Förutom det svaga skydd som hyrköparen får med den här lösningen så innebär det också en risk vid obestånd eller konkurs hos hyrsäljaren om hyrköpsobjektet är en bostadsrätt. En bostadsrätt är lös egendom och vid en exekutiv försäljning av en bostadsrätt skyddas inte hyrköparen. Hyrköpsavtalets rätt säkras inte vilket innebär att hyrköparen, som kan ha betalt en ansenlig summa i hyrköpsavgift, kan bli av med sin bostad.
SOU 2024:83 Särskilt yttrande
269
Sammantaget innebär hyrköpsmodellen en stor risk för hyrköparen. Hyrsäljaren står med en mycket liten risk eftersom denne alltid kan sälja bostaden vidare om hyrköparen inte kan prestera i rätt tid. Konstruktionen har därmed som utgångspunkt mer med ett köp att göra än med hyra.
271
Referenser
Offentligt tryck
Propositioner
Prop. 1968:91 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till
lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, m.m.; given Stockholms slott den 29 mars 1968.
Prop. 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till jordabalk. Prop. 1973:23 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till lag om
ändring i jordabalken , m.m.
Prop. 1974:150 angående riktlinjer för bostadspolitiken m.m. Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen m.m. Prop. 1984/85:110 om konsumenttjänstlag. Prop. 1989/90:89 om ny konsumentköplag. Prop. 2002/03:12 Olika bostadsrättsfrågor. Prop. 2008/09:91 Ägarlägenheter. Prop. 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt.
Statens offentliga utredningar (SOU)
SOU 1961:47 Reviderad hyreslag. SOU 1966:14 Ny hyreslagstiftning. SOU 1968:64 Utsökningsrätt VIII – Fastighetsexekution m.m. SOU 1981:74 Från hyresrätt till bostadsrätt. SOU 2017:31 Stärkt konsumentskydd på bostadsmarknaden. SOU 2022:12 Startlån till förstagångsköpare av bostad.
Referenser SOU 2024:83
272
SOU 2022:39 Ett register för alla bostadsrätter. SOU 2023:61 En säker och statlig e-legitimation. SOU 2024:38 Digitala fastighetsköp & Förköpsrätt vid fastighets-
transaktioner.
Litteratur
Edling, Thomas. Jordabalk (1942:740). Lexino, JUNO,
4 december 2018. Håstad, Torgny. Sakrätt avseende lös egendom. Norstedts Juridik,
6 uppl. (2000). Johansson, Svante. Options- och terminsavtal. Norstedts Juridik,
1 uppl. (1998). Larsson, Nils och Synnergren, Stieg. Jordabalken 7 kap. En kom-
mentar. De allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt och servitut m.m. JUNO Version 1 (2017).
Lindskog, Stefan. Preskription. Om civilrättsliga förpliktelser
upphörande efter viss tid. JUNO Version 5 (2021).
Ramberg, Jan och Ramberg, Christina. Allmän avtalsrätt.
JUNO Version 12 (2022).
Rapporter och myndighetspromemorior m.m.
Veidekke (2017). Från hyrt till ägt boende. Finansinspektionen (2023). FI-analys nr 42. Skillnader mellan
kvinnors och män beteende på börsen. FI dnr 23-34272.
Rättsfall
Högsta domstolen
SOU 2024:83 Referenser
273
NJA 1992 s. 66. NJA 1998 s. 610. NJA 2000 s. 747 I och II. NJA 2001 s. 75. NJA 2002 s. 467. NJA 2012 s. 1095. NJA 2020 s. 723.
Hovrätterna
Bilaga 1
275
Kommittédirektiv 2023:62
Fler vägar till att äga sitt boende
Beslut vid regeringssammanträde den 11 maj 2023
Sammanfattning
En särskild utredare ska överväga en utvidgning av systemet med ägarlägenheter och införandet av en lagreglerad modell för hyrköp av bostäder. Syftet är att göra det möjligt för fler människor att äga sitt boende och att öka mångfalden av boendeformer i Sverige.
Utredaren ska bl.a.
• föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter,
• analysera och ta ställning till hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Uppdraget ska redovisas senast den 2 december 2024.
Fler borde ges möjlighet att äga sitt boende
För att möta människors behov av och efterfrågan på bostäder är det viktigt att det finns ett utbud av olika typer av boendeformer och bostäder som passar i olika skeden av livet och för olika hushållstyper. Inte minst är det viktigt att det finns möjlighet att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Den som äger sin bostad har ett större inflytande över sitt boende och kan i högre utsträckning utforma boendet efter egna önskemål än den som hyr. Ett ökat eget ägande kan
Bilaga 1 SOU 2024:83
276
även bidra till att fler känner ett ansvar för sitt boende och sin boendemiljö. En blandning av boendeformer kan också bidra till en blandning av människor med olika socioekonomisk situation i ett bostadsområde och kan då bidra till minskad segregation. Regeringen anser att det finns ett behov av åtgärder som kan göra det möjligt för fler att äga sitt boende.
Riksdagen har i flera tillkännagivanden uppmanat den förra regeringen att återkomma med förslag som gör det möjligt att omvandla befintliga bostäder till ägarlägenheter (bet. 2015/16:CU14 punkt 18, rskr. 2015/16:187, bet. 2020/21:CU7 punkt 22 och 23, rskr. 2020/ 21:193 och bet. 2021/22:CU5 punkt 9 och 10, rskr. 2021/22:260). Riksdagen har i ett av tillkännagivandena också uppmanat regeringen att lämna förslag om ändring av reglerna om bildande av ägarlägenheter så att två personer kan äga var sin del av ett småhus. I tillkännagivandena efterlyses även en utredning av frågan om ett hyrköpssystem för bostäder. Det anges att möjligheten att successivt omvandla ett hyreskontrakt till ett ägande av den hyrda bostaden bör utredas med inriktning på att införa ett sådant system i en trygg, lagreglerad form.
Uppdraget att föreslå en utvidgning av systemet med ägarlägenheter
Sedan 2009 är det möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter i samband med nyproduktion. Med nyproduktion avses även att bygga nya våningsplan på en befintlig fastighet och att t.ex. kontors- och affärslokaler eller vindsutrymmen omvandlas till bostäder.
En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som rymmer en enda bostadslägenhet. Ett flerbostadshus kan alltså vara uppdelat i flera fastigheter, även på höjden. En ägarlägenhet ägs på samma sätt som ett småhus, med direkt äganderätt. Det innebär att ägaren har rätt att fritt överlåta, pantsätta och hyra ut lägenheten. Gemensamma utrymmen, som trapphus, fasad m.m., förvaltas av lägenhetsägarna genom en samfällighetsförening.
Det finns i dag cirka 3 300 ägarlägenheter. Det är relativt få i jämförelse med andra boendeformer som hyresrätter och bostadsrätter. Antalet ägarlägenheter har dock ökat successivt, och från 2021 till 2022 tillkom det 775 nya ägarlägenheter. Det visar att det finns ett intresse för boendeformen.
Bilaga 1
277
En omständighet som har begränsat ägarlägenhetsreformens genomslag är att sådana lägenheter i dag enbart får bildas i samband med nyproduktion. Ägarlägenheter har nu funnits i ett antal år och det är rimligt att hyreslägenheter kan omvandlas till ägarlägenheter, på motsvarande sätt som det är möjligt att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.
En möjlighet att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter kan medföra flera positiva effekter. Det kan bidra till en ökad blandning av boendeformer i områden som i dag domineras av hyresrätter, t.ex. de s.k. miljonprogramsområdena, där det kan vara svårt att uppnå den majoritet som krävs för ombildning till bostadsrätter. Den som bor i ett sådant område och önskar äga sitt boende får därigenom möjlighet att göra det utan att behöva flytta. Dessutom har den som innehar en ägarlägenhet ett ännu större inflytande över sitt boende än den som innehar en bostadsrätt. En ägarlägenhetsinnehavare kan t.ex. fritt hyra ut bostaden och har större frihet att renovera eller bygga om denna. En omvandlingsmöjlighet kan också bidra till att fastighetsägare genom försäljningen frigör kapital som kan användas för underhåll och upprustning av sitt återstående hyresbestånd eller för att genomföra andra bostadsinvesteringar.
Frågan har utretts tidigare. I betänkandet Från hyresrätt till äganderätt (SOU 2014:33) lämnas förslag om hur hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter. Förslagen innebär att det ska införas en ny lag som reglerar förfarandet vid omvandling av hyreslägenheter till ägarlägenheter. En omvandling ska ske på fastighetsägarens initiativ. En hyresgäst ska ha rätt att före andra köpa lägenheten i samband med omvandlingen. Den hyresgäst som i samband med omvandlingen väljer att inte köpa sin lägenhet har rätt att bo kvar med samma hyresrättsliga skydd som före omvandlingen. Om fastighetsägaren senare vill sälja lägenheten har hyresgästen motsvarande rätt att före andra köpa den och rätt att bo kvar med samma hyresrättsliga skydd om förköpsrätten inte utnyttjas.
Möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter bör ses över med utgångspunkt i förslagen i 2014 års betänkande och de remissvar som lämnades när betänkandet därefter remitterades. I linje med vad som angavs i direktiven till den utredningen (Ägarlägenheter i befintliga hyreshus, dir. 2012:44) bör en grundläggande utgångspunkt vid utformningen av omvandlingsförfarandet vara att ägarlägenheterna så långt det är möjligt ska komma befintliga hyresgäster till godo.
Bilaga 1 SOU 2024:83
278
De hyresgäster som väljer att inte köpa sina lägenheter ska ha rätt att bo kvar utan att få sin rättsliga ställning försämrad. Det är också viktigt att förfarandet utformas så att omvandling till ägarlägenheter blir ett attraktivt alternativ för fastighetsägare som vill avyttra sin fastighet. Vidare bör som utgångspunkt samma regler gälla för ägarlägenheter som har tillkommit genom omvandling som för ägarlägenheter som tillkommit vid nyproduktion.
Inriktningen på översynen bör vara att förslagen i 2014 års betänkande kan följas i de delar där de framstår som väl avvägda, utan att det behöver göras en ny mer ingående analys av varje fråga. Det bör samtidigt finnas möjlighet att föreslå andra lösningar i de frågor där det bedöms motiverat. Det är viktigt att reglerna är anpassade till förhållandena på dagens bostadsmarknad. Det finns i dag fler ägarlägenheter och erfarenheter från tillämpningen av befintliga regler om ägarlägenheter bör beaktas vid utformningen av de förslag som lämnas.
I samband med införandet av reglerna om ägarlägenheter i nyproduktion uttalades att det inte borde vara möjligt att bilda enstaka ägarlägenheter, eftersom det skulle öka risken för en alltför komplex fastighetsindelning (prop. 2008/09:91 s. 58–60). Behovet av detta ansågs också vara begränsat. Förutsättningarna för en ändamålsenlig reglering av samverkansfrågor och grannelagsrättsliga frågor ansågs bättre tillgodoses om ägarlägenheterna låg samlat och var fler än två. Det föreslogs därför att det skulle gälla ett krav på minst tre lägenheter i en sammanhållen enhet, men det konstaterades att det kunde finnas skäl att vid en framtida utvärdering av reglerna återkomma till denna fråga.
I 2014 års betänkande föreslogs att det aktuella kravet skulle behållas oförändrat (SOU 2014:33 s. 276–278). Utredningen kunde se vissa fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i tvåbostadshus, där det är det enda sättet att skapa separata fastigheter av lägenheterna i byggnaden. Detta ansågs dock inte utgöra tillräckliga skäl för att föreslå ändringar av kravet på antalet lägenheter.
I 2014 års betänkande föreslogs vidare att en omvandling av hyreslägenheter i flerbostadshus till ägarlägenheter som huvudregel ska omfatta samtliga lägenheter i en byggnad (se SOU 2014:33 s. 132–149). Om en byggnad delas upp så att till exempel lägenheterna i en trappuppgång eller på ett våningsplan bildar en egen fastighet, kan en omvandling begränsas till den delen av byggnaden. Utredningen ansåg inte att det därutöver borde vara möjligt att omvandla endast vissa
Bilaga 1
279
lägenheter i samma byggnad. Mot en sådan möjlighet till partiell omvandling talade bland annat risken för komplex fastighetsindelning, svåra gränsdragningar vad gäller vilka lägenheter som ska omvandlas och svårigheter att hitta bra former för samverkan inom byggnaden.
Det finns samtidigt vissa fördelar med partiell omvandling, som framhölls av utredningen. En sådan möjlighet skapar flexibilitet och ökad valfrihet för fastighetsägaren. Det kan exempelvis vara attraktivt för fastighetsägaren att omvandla och sälja en viss andel av lägenheterna för att få in kapital, och samtidigt fortsätta att äga och hyra ut lägenheterna i en del av byggnaden. Vid nyproduktion är det möjligt att i samma byggnad ha såväl ägarlägenheter som lägenheter upplåtna med hyresrätt eller bostadsrätt.
Det finns mot denna bakgrund skäl att överväga om en fastighetsägare bör ha möjlighet att omvandla endast vissa hyreslägenheter i ett flerbostadshus till ägarlägenheter. Vid övervägandena behöver de argument som i 2014 års betänkande framfördes mot en sådan möjlighet beaktas.
I enlighet med vad som anfördes i 2014 års betänkande kan det vidare finnas fördelar med att kunna bilda ägarlägenheter i ett tvåbostadshus. Det finns därför anledning att se över kravet på att en ägarlägenhetsfastighet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter i 3 kap. 1 b § andra stycket 2 fastighetsbildningslagen (1970:988), särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus. Vid övervägandena måste hänsyn tas till vikten av att det finns ändamålsenliga regler om samverkan inom byggnaden.
Vidare bör förslagen i 2014 års betänkande och nuvarande regler om ägarlägenheter ses över i förhållande till de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder. Inriktningen bör vara att reglerna om ägarlägenheter och hyrköp ska komplettera varandra.
Utredaren ska därför
• analysera förslagen i betänkandet Från hyresrätt till äganderätt
(SOU 2014:33) med beaktande av förhållandena på dagens bostadsmarknad och erfarenheterna från tillämpningen av nuvarande regler om ägarlägenheter,
• med utgångspunkt i analysen föreslå de åtgärder som behövs för att befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska kunna omvandlas till ägarlägenheter,
Bilaga 1 SOU 2024:83
280
• bedöma om det bör vara möjligt för en fastighetsägare att begränsa en omvandling till endast vissa hyreslägenheter i en byggnad inom samma fastighet,
• bedöma om kravet på att en ägarlägenhet ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre lägenheter bör ändras, särskilt i syfte att göra det möjligt för två personer att äga var sin del av ett småhus,
• undersöka hur reglerna om ägarlägenheter och de regler som föreslås gällande hyrköp av bostäder kan komplettera varandra, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Om det ryms inom tiden för uppdraget får utredaren också överväga och föreslå andra ändringar i befintliga regler om ägarlägenheter.
Uppdraget omfattar inte skattefrågor.
Uppdraget att föreslå en ny modell för hyrköp av bostäder
Det behövs ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder
Höga bostadspriser och behovet av eget kapital som kan användas som insats vid köpet av en bostad bidrar till att många har svårt att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden. Det gäller inte minst unga personer. I betänkandet Startlån till förstagångsköpare av bostad (SOU 2022:12) lämnas förslag om ett startlån med syfte att få fler förstagångsköpare att klara kontantinsatsen till en ägd bostad. Förslaget har remitterats och bereds i Regeringskansliet.
En åtgärd som kan underlätta för fler att ta sig in på den ägda bostadsmarknaden är en möjlighet för den som hyr sin bostad att i framtiden få köpa denna. Detta kallas ibland för hyrköp.
Det finns inte några särskilda lagregler om hyrköp av bostäder. Nuvarande möjligheter att ingå denna typ av avtal är begränsade när det gäller fast egendom, som t.ex. ägarlägenheter, eftersom avtal om framtida köp eller försäljning av sådan egendom inte är bindande. Ett optionsavtal om framtida överlåtelse av bostadsrätt är däremot bindande om det är upprättat i skriftlig form (se NJA 1992 s. 66).
På bostadsmarknaden förekommer olika avtalslösningar som betecknas som hyrköp. Några modeller bygger på att den som hyr en bo-
Bilaga 1
281
stad har rätt att få köpa denna i framtiden. I vissa fall omfattar sådana avtal ett krav på att hyresgästen ska ha ett sparande som kan användas till bostadsköpet. Under den tid som hyresgästen hyr lägenheten gäller reglerna i 12 kap. jordabalken (benämns härefter hyreslagen) vilket innebär att den som inte utnyttjar sin rätt att köpa bostaden som utgångspunkt har rätt att bo kvar som hyresgäst.
Andra modeller innebär att en köpare förvärvar en del av en bostad av bostadsutvecklaren eller fastighetsägaren med en option att inom en viss tidsperiod köpa resten av bostaden. Köparen betalar en ersättning för den del av bostaden som ägs av den andra delägaren. I dessa situationer är lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt tillämplig, vilket innebär att om parterna inte har avtalat om annat kan den andra delägaren begära att hela bostaden ska säljas om köparen inte utnyttjar sin option att köpa bostaden. Det är inte fråga om ett hyresförhållande och hyreslagens regler är inte tillämpliga.
De avtalslösningar inom befintligt regelverk som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige beskrivs som framgångsrika av de aktörer som erbjuder dem (se prop. 2021/22:171 s. 45). Dessa modeller förekommer dock i relativt begränsad omfattning.
Hyrköp förekommer som en särskild upplåtelseform i andra länder. Betänkandet Startlån till förstagångsköpare av bostad (SOU 2022:12) innehåller en redogörelse för några av dessa modeller. Exempelvis finns det i Frankrike en hyrköpsmodell som innebär att en hyresgäst efter en viss tid har rätt att köpa sin lägenhet efter att under hyrestiden ha betalat en avgift till lägenhetsägaren som består av en normal hyra och en förskottsbetalning på lägenheten (se SOU 2014:33 s. 83). Under hyrestiden har hyresgästen samma rättigheter och skyldigheter som en vanlig hyresgäst. I viss utsträckning tar dock hyresgästen lägenhetsägarens plats i den förening som förvaltar de gemensamma delarna av fastigheten, och har bl.a. rätt att medverka vid stämman och rätt att rösta i vissa frågor som rör underhållet av fastigheten samt rätt att vara medlem i styrelsen.
Det finns flera fördelar med att införa en ny lagreglerad modell för hyrköp av bostäder i Sverige. Det skulle skapa ett rättsligt ramverk för bostadsutvecklare och fastighetsägare att ta fram nya hyrköpsmodeller, vilket ger förutsättningar för fler att kunna äga sitt boende. Det skulle också skapa tydlighet, förutsebarhet och trygghet åt parterna i ett hyrköpsavtal. Regeringen anser därför att det bör utredas hur ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder kan utformas.
Bilaga 1 SOU 2024:83
282
Hyrköpssystemets utformning
Grundläggande utgångspunkter
Det är viktigt att regelsystemet utformas så att det blir attraktivt att använda sig av för parterna på bostadsmarknaden. Inriktningen vid utformningen av regelsystemet bör vara att reglerna ska vara enkla och säkerställa att det finns ett grundläggande skydd för hyrköparen i samband med avtalets ingående, under avtalstiden och vid avtalets eventuella upphörande. Därutöver bör parterna i stor utsträckning kunna avtala om lösningar som är anpassade efter deras behov i det enskilda fallet.
Ett hyrköpsavtal kan löpa under lång tid, vilket innebär risker för båda parter. Vid bedömningen av hur reglerna bör utformas behöver en avvägning göras mellan parternas intressen. För fastighetsägare kan nyproduktion av bostäder avsedda för hyrköp innebära en större risk jämfört med nyproduktion av bostadsrätter eller ägarlägenheter avsedda att säljas direkt, eftersom de behöver binda kapital under längre tid. Beroende på hur systemet utformas kan det innebära en stor privatekonomisk risk för hyrköparen att ingå ett hyrköpsavtal. Exempelvis kan hyrköparens ekonomiska förhållanden ändras på ett sådant sätt att hon eller han inte har möjlighet att fullfölja köpet eller så kan säljaren hamna på obestånd. Det måste finnas ett starkt konsumentskydd och en trygghet i boendet för hyrköparen.
Den modell som övervägs bör i första hand bygga på att hyrköparen under hyrestiden, utöver hyran, löpande betalar ett visst belopp till fastighetsägaren som förskott på köpeskillingen. Med en sådan lösning blir det belopp som köparen kan behöva låna för att i samband med att köpet genomförs betala återstående del av köpeskillingen lägre än om hela köpet finansieras genom lån. En fördel jämfört med om hyrköparen själv skulle starta ett bosparande kan vara att pengarna verkligen är avsatta för bostadsköpet och att köparen upplever att bostaden förvärvas successivt. En sådan lösning kan också förbättra förutsättningarna för att köparen faktiskt kommer att ha möjlighet att fullfölja köpet, vilket kan minska risken för fastighetsägaren.
Samtidigt innebär en modell som bygger på förskottsbetalningar risker för hyrköparen. Det måste säkerställas att det inbetalade beloppet faktiskt används till köpet och att det finns ett tillräckligt skydd för hyrköparen i situationer där köpet inte genomförs och han eller hon kan ha rätt att få tillbaka det inbetalade beloppet. Den modell
Bilaga 1
283
som övervägs får inte innebära ett ökat offentligt åtagande som till exempel att staten garanterar lån eller andra subventioner.
En fråga är också om ett hyrköpsavtal bör vara utformat som ett optionsavtal, som innebär en rätt för köparen att i framtiden förvärva bostaden, eller om avtalet bör innebära att köparen är skyldig att förvärva bostaden vid en senare tidpunkt. Det är också möjligt att parterna bör kunna välja någon av dessa avtalstyper. Om avtalet ska kunna innefatta en skyldighet att förvärva bostaden finns ett större behov av regler till skydd för hyrköparen.
Det behöver också övervägas hur en ny hyrköpsmodell ska förhålla sig till de hyrköpsmodeller som utarbetats inom ramen för befintligt regelverk. Utgångspunkten bör vara att dessa modeller ska kunna fortsätta att användas.
Vilka typer av bostäder bör omfattas?
Vid ombildning från hyresrätter till bostadsrätter kan hyrköp vara ett sätt för de hyresgäster som saknar möjlighet att direkt förvärva bostadsrätten att göra det längre fram. Det kan bidra till att fler hyresgäster blir positiva till en ombildning och göra det lättare att uppnå det majoritetskrav som krävs för en ombildning. Även vid omvandling från hyreslägenheter till ägarlägenheter kan användningen av hyrköp innebära att fler hyresgäster har möjlighet att på sikt förvärva sina lägenheter. I samband med nyproduktion av bostadsrätter eller ägarlägenheter kan en möjlighet att ingå avtal om hyrköp vara en fördel t.ex. i ekonomiska lägen där det är svårt att få alla lägenheter i ett nybyggnationsprojekt sålda. Det kan också utvecklas koncept där syftet med ett byggprojekt är att upplåta hyrköpsbostäder.
Inriktningen bör vara att hyrköpssystemet ska omfatta bostadsrätter och ägarlägenheter, såväl vid nyproduktion som vid ombildning respektive omvandling, om utredningen bedömer att det finns förutsättningar för det.
Förhållandet till befintliga regler
En fråga som behöver övervägas särskilt är hur reglerna om hyrköp bör förhålla sig till reglerna i hyreslagen. En reglering som knyter an till hyreslagens regler under tiden som hyrköparen hyr bostaden
Bilaga 1 SOU 2024:83
284
innebär att det inte behöver utarbetas ett helt nytt system som reglerar parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden. Den särskilda karaktären hos ett hyrköpsavtal innebär dock att det kan behövas en särreglering i flera frågor. Det är viktigt att regelverket blir så lättöverskådligt som möjligt.
Ett hyrköpssystem som omfattar bostadsrätter behöver också förhålla sig till reglerna i bostadsrättslagen (1991:614). I lagens femte kapitel finns regler om förhandsavtal, genom vilket bostadsrättsföreningen blir skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt förhandstecknaren, som i sin tur blir skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Reglerna om förhandsavtal har nyligen ändrats för att ge ett starkare skydd till förhandstecknaren (se prop. 2021/22:171). Beroende på hur hyrköpsmodellen utformas kan det finnas behov av liknande skyddsregler för en hyrköpare.
För att avtal om hyrköp ska kunna ingås avseende ägarlägenheter behöver avsteg göras från principen om att avtal om framtida köp eller försäljning av fast egendom inte är bindande. Bakgrunden till denna princip är att sådana avtal, som begränsar ägarens handlingsfrihet, kan skapa osäkerhet i äganderätten med negativ inverkan på fastighetsomsättningen och kreditgivningen (se t.ex. NJA 1990 s. 18). Vid utformning av förslaget behöver hänsyn tas till de skäl som ligger bakom denna princip. När det gäller fast egendom i övrigt bör utgångspunkten vara att principen även i fortsättningen ska upprätthållas.
Ytterligare frågor som särskilt behöver belysas
När det gäller den närmare utformningen av regelsystemet för hyrköp finns en rad frågor som behöver belysas särskilt. En sådan fråga är vilka krav som bör ställas på innehållet i ett hyrköpsavtal. Det kan handla om t.ex. priset och villkoren för betalning samt när en option senast måste utnyttjas eller, vid avtal som innebär en skyldighet att förvärva bostaden, när köpet ska genomföras. Det finns också anledning att överväga om det till skydd för hyrköparen bör ställas krav på att viss information om vad avtalet innebär ska lämnas i samband med att avtalet ingås. Sådana krav finns t.ex. vid ingående av förhandsavtal enligt bostadsrättslagen.
En fråga är också om det bör vara möjligt att vid nyproduktion knyta en hyrköpare till en lägenhet i ett tidigt skede innan lägen-
Bilaga 1
285
heten är färdigställd, på det sätt som sker med förhandstecknare av bostadsrätter. Att avtalskonstruktionen riskerar att bli komplicerad och att tiden mellan avtalets ingående och köpets genomförande kan bli mycket lång talar mot att det ska vara möjligt.
En annan fråga som måste övervägas är hur hyran bör bestämmas och under vilka förutsättningar den bör kunna ändras under avtalstiden. När det gäller parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden finns det också skäl att överväga hur ansvaret för underhåll av bostaden bör fördelas. Det kan vara rimligt att en hyrköpare som har för avsikt att köpa bostaden tar ett större ansvar i detta avseende än hyresgäster i allmänhet. En annan fråga är vad som bör gälla i fråga om hyrköparens rätt att göra förändringar i sin lägenhet. Ytterligare en fråga är om hyrköparen bör ges visst inflytande eller insyn i en bostadsrättsförening eller en samfällighetsförening som förvaltar de gemensamma delarna av en byggnad med ägarlägenheter.
Det behöver vidare övervägas under vilka förutsättningar ett hyrköpsavtal bör kunna sägas upp. Vad som bör gälla i fråga om uppsägning beror bland annat på om hyrköpsavtalet är utformat som ett optionsavtal, eller innebär en skyldighet för hyrköparen att förvärva bostaden. I det sistnämnda fallet kan det behövas skyddsregler om hyrköparens rätt att frånträda avtalet, liknande de som finns för förhandsavtal avseende bostadsrätter.
Hyreslagens och bostadsrättslagens regler om förverkande av hyresrespektive bostadsrätt kan ge vägledning för i vilka situationer fastighetsägaren bör ha möjlighet att kunna säga upp avtalet. En särskild fråga är under vilka förutsättningar bristande förskottsbetalningar bör kunna leda till att hyrköpsavtalet upphör. Det behöver också övervägas om en uppsägning av avtalet i den del som avser köpet av bostaden också ska medföra att hyresförhållandet upphör.
Ytterligare en fråga är i vilka situationer hyrköparen bör ha rätt att få tillbaka det belopp som betalats i förskott och hur denna rätt ska säkerställas. Beroende på hur regelsystemet utformas skulle en sådan rätt kunna aktualiseras om hyrköpsavtalet upphör i förtid eller om hyrköparen inte kan eller vill fullfölja köpet. Det behöver också analyseras vad som bör gälla om fastighetsägaren kommer på obestånd och hur hyrköparen ska tillförsäkras ett tillräckligt skydd i en sådan situation. En fråga i detta sammanhang är hur fastighetsägaren bör hantera det inbetalade beloppet under hyrestiden.
Bilaga 1 SOU 2024:83
286
Det behöver vidare övervägas om hyrköparen bör ha möjlighet att mot betalning överlåta sin rätt enligt avtalet till någon annan, som får tillgodoräkna sig det belopp som betalats i förskott. Även frågan om vad som bör gälla för överlåtelse av fastigheten behöver analyseras. Vid en överlåtelse bör utgångspunkten vara att förpliktelserna enligt hyrköpsavtalet övergår till en ny fastighetsägare.
Sammanfattning av uppdraget avseende hyrköp
Syftet med uppdraget är att skapa ett tryggt regelsystem för hyrköp av bostäder för de parter som väljer att ingå sådana avtal.
Utredaren ska
• redogöra för de modeller för hyrköp och liknande modeller som förekommer på bostadsmarknaden i Sverige,
• redogöra för modeller för hyrköp i andra länder som kan vara relevanta för utformningen av en svensk modell och, under förutsättning att sådana uppgifter finns tillgängliga, för i vilken utsträckning dessa används,
• redovisa för- och nackdelar med ett regelsystem för hyrköp av bostäder, innefattande de finansiella risker som hyrköp kan innebära för fastighetsägare, hyrköpare och andra aktörer,
• analysera och ta ställning till hur ett regelsystem för hyrköp av bostäder bör utformas, och
• lämna nödvändiga författningsförslag.
Vid bedömningen av hur hyrköpssystemet närmare bör utformas ska utredaren särskilt bedöma
• om hyrköpssystemet bör omfatta både bostadsrätter och ägarlägenheter,
• hur reglerna om hyrköp bör förhålla sig till reglerna i hyreslagen,
• förutsättningarna för att införa en modell för hyrköp som bygger på att hyrköparen under hyrestiden löpande betalar förskott på köpeskillingen, hur en sådan modell bör utformas och hur fastighetsägaren bör hantera det inbetalade beloppet under hyrestiden,
Bilaga 1
287
• hur en ny hyrköpsmodell ska förhålla sig till de hyrköpsmodeller som redan har utarbetats inom ramen för befintligt regelverk,
• vilka krav som bör ställas på hyrköpsavtalets utformning och innehåll och om det bör ställas krav på viss information till hyrköparen i samband med avtalets ingående,
• i vilket skede det bör vara möjligt att ingå ett hyrköpsavtal,
• vad som bör gälla i fråga om parternas rättigheter och skyldigheter under hyrestiden, inklusive hur hyran bör bestämmas och under vilka förutsättningar den bör kunna ändras under avtalstiden, hur ansvaret för underhåll av bostaden bör fördelas och om hyrköparen bör ges visst inflytande eller insyn i en bostadsrättsförening eller samfällighetsförening,
• under vilka förutsättningar ett hyrköpsavtal bör kunna sägas upp,
• i vilka situationer hyrköparen bör ha rätt att få tillbaka ett belopp som betalats i förskott,
• vad som bör gälla om fastighetsägaren kommer på obestånd och hur hyrköparen ska tillförsäkras ett tillräckligt skydd i en sådan situation, och
• om hyrköparen bör ha möjlighet att överlåta sin rätt enligt avtalet och vad som bör gälla i fråga om överlåtelse av fastigheten.
Uppdraget omfattar inte skattefrågor.
Konsekvensbeskrivningar
Utredaren ska redogöra för konsekvenserna av de förslag som lämnas. Utredaren ska bedöma vilket genomslag möjligheten att omvandla hyreslägenheter till ägarlägenheter och införandet av ett hyrköpssystem kan förväntas få. Konsekvenserna för hyresgäster och andra boende, olika typer av hushåll, fastighetsägare, bostadsmarknaden i stort och berörda myndigheter ska redovisas ingående. Utredaren ska analysera konsekvenser för integration och utanförskap samt boendesegregation. Analysen ska omfatta effekter av fler ägandeformer i olika områdestyper (enligt den socioekonomiska indelning som Statistiska centralbyrån redovisar). Konsekvenserna för lantmäterimyndigheterna
Bilaga 1 SOU 2024:83
288
när det gäller kostnader och handläggningstider ska analyseras. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna, ska förslag till finansiering lämnas.
Om förslagen inte bedöms ha betydelse för jämställdheten mellan kvinnor och män enligt 15 § kommittéförordningen (1998:1474) ska detta motiveras. Om förslagen i betänkandet påverkar den kommunala självstyrelsen ska de särskilda överväganden som gjorts i enlighet med 14 kap. 3 § regeringsformen redovisas.
Kontakter och redovisning av uppdraget
Utredaren ska samråda med myndigheter och organisationer som kan antas bli berörda av förslagen och övervägandena. Bland dessa kan nämnas Lantmäteriet, de kommunala lantmäterimyndigheterna och Boverket.
Uppdraget ska redovisas senast den 2 december 2024.
(Justitiedepartementet)