SOU 2023:57

Åtgärder för tryggare bostadsområden

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 7 juli 2022 att utse en särskild utredare med uppdrag att se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, begår brott i lägenheten eller i närområdet, och i fall där lägenheten används för brottslighet. I uppdraget ingick även att ta ställning till om det behövs åtgärder för att mer effektivt motverka missbruk av reglerna om upplåtelse till inneboende (dir. 2022:105). Den 2 mars 2023 beslutade regeringen om vissa ändringar i uppdraget i tilläggsdirektiv (dir. 2023:33).

Hovrättsrådet Thomas Edling förordnades den 1 augusti 2022 att vara särskild utredare i utredningen. Som sekreterare i utredningen anställdes samma dag hovrättsassessorn Rebecca Hjälmarö.

Rättssakkunniga Sanna Boman förordnades den 23 september 2022 att vara sakkunnig i utredningen. Som experter i utredningen förordnades samma dag den rättsliga experten Linnéa Alm (Skatteverket), verksamhetsexperten Kristian Halldin (Polismyndigheten), enhetschefen Anna Hansson (Brottsförebyggande rådet), hyresrådet Anna-Karin Larsson (Hyres- och arrendenämnden i Stockholm), juristen Assar Lindén (Boverket), chefsjuristen Lars Matton (Sveriges allmännytta), förbundsjuristen Johan Mirtorp (Hyresgästföreningen) och chefsjuristen Marie Öhrström (Fastighetsägarna Sverige).

Utredningen har antagit namnet Utredningen om tryggare bostadsområden.

Utredningsarbetet har bedrivits i nära samarbete med utredningens sakkunniga och experter. De har i allt väsentligt ställt sig bakom förslagen. Experterna har getts möjlighet att lämna särskilda yttranden, men har avstått från möjligheten att göra det.

Härmed överlämnas betänkandet Åtgärder för tryggare bostadsområden (SOU 2023:57). Utredningens uppdrag är med detta slutfört.

Stockholm i oktober 2023

Thomas Edling

/Rebecca Hjälmarö

Sammanfattning

Inledning

Utredningen har haft i uppdrag att se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet, och i fall där lägenheten används för brottslig verksamhet. I uppdraget har även ingått att se över behovet av åtgärder för att mer effektivt motverka missbruk av reglerna om upplåtelse till inneboende. I den mån det bedöms finnas behov och tid har utredningen haft utrymme att överväga och föreslå andra hyresrättsliga författningsändringar.

Tryggheten i bostadsområden ska stärkas

Bakgrund

Utredningen har undersökt problembilden avseende dels brottslighet som begås i hyreslägenheter eller i närområdet, dels lägenheter som används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer.

Kartläggningen visar att även om det förekommer otrygghet på grund av brott i hela landet är problemen mer utbredda och allvarliga i vissa områden där omgivningen inte sällan också påverkas i stor utsträckning av problemen. Utredningen har i kartläggningen därför lagt särskilt fokus på dessa bostadsområden som i många fall överensstämmer med de bostadsområden som Polismyndigheten identifierat som utsatta områden. Genom kartläggningen har det dessutom framkommit att det i dessa områden ofta finns en stor andel hyresrätter. Undersökningar som utredningen tagit del av visar att andelen som upplever otrygghet i sitt bostadsområde är större hos dem som bor i hyreslägenheter än i andra boendeformer och särskilt hos

dem som bor i hyreslägenheter i utsatta områden. Brås statistik från trygghetsundersökningen 2022 visar att så många som 50 procent av de boende i hyreslägenheter i utsatta områden känner sig otrygga inför att gå ut på kvällen i sitt bostadsområde. Kartläggningen visar även att många fastighetsägare på grund av brottslighet i bostadsområdena måste hantera stora säkerhetsproblem. Det medför att de i vissa fall har svårt att sköta förvaltningen eller driva ärenden om uppsägning.

Mycket av den grova brottsligheten såsom skjutningar och sprängningar har de senaste åren skett i eller haft koppling till utsatta områden och kriminella grupperingar. Många av dessa grova brott, t.ex. sprängningar, sker i närheten av bostäder. Det är även vanligt att polisen påträffar vapen i bostäder eller på andra allmänt tillgängliga platser i närheten. Risker för utomstående att skadas och dödas bedöms även ha ökat de senaste åren. Kriminella nätverk i utsatta områden använder ofta ett våldskapital för att kontrollera områden. Personrån och utpressning är andra typer av brott som sammankopplas med kriminella nätverk i dessa områden och som skapar en stor otrygghet för boende där.

En central del av narkotikahandeln i Sverige utgår från de bostadsområden som präglas av ekonomisk segregation, sociala problem och otrygghet. Det är ett samhällsproblem när öppen gatuförsäljning sker i bostadsområden. Det visar sig inte minst i att det finns ett geografiskt samband mellan dessa platser och platser där det sker annan allvarlig brottslighet. Narkotikabrott orsakar stor otrygghet hos de boende i närområdet och beskrivs av många fastighetsägare som vanligt förekommande.

Människohandel för sexuella ändamål och köp av sexuella tjänster förekommer i såväl bostadslägenheter som lokaler. Lägenheten ingår då ofta som en del av brottsupplägget. Polisen bedömer att försäljning av sexuella tjänster förekommer i så mycket som 90 procent av thaimassagesalongerna i Stockholm.

Sammantaget visar kartläggningen att brottsligheten i dag har en stor påverkan på tryggheten för boende i flerfamiljshus men även för fastighetsägare.

Förslag

En viktig utgångspunkt för utredningens överväganden och förslag är att människor ska känna samma trygghet i sin närmiljö oberoende av i vilket område de bor. Utredningen har mot den bakgrunden gjort bedömningen att det behövs utökade möjligheter att ingripa med hyresrättsliga sanktioner mot hyresgäster som begår brott för att ge bättre förutsättningar för trygga bostadsområden i hela landet. En viktig faktor för ökad trygghet är att fastighetsägare arbetar systematiskt och långsiktigt med frågor om trygghet i bostadsområden. Förslagen bedöms ge större möjligheter att bedriva ett sådant arbete. Fastighetsägare som arbetar aktivt med trygghetsfrågor bör få tillgodoräkna sig detta vid hyressättningen.

Utredningen lämnar följande förslag. – Hyresgästen ska ha en skyldighet att se till att det som krävs för att

bevara tryggheten inom fastigheten inte åsidosätts. Skyldigheten att värna tryggheten ska därmed skärpas och komma till uttryck i hyreslagen. Ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättande, bristande skötsamhet, ska införas. Vid särskilt allvarliga fall av bristande skötsamhet ska det inte krävas att en uppsägning har föregåtts av en anmaning till hyresgästen att vidta rättelse. – Brott som begås av hyresgästen ska likställas med störning i bo-

endet om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen. Något krav på en rättelseanmaning före en uppsägning på denna grund ska inte finnas. – Hyresgästens ansvar att hålla noggrann tillsyn över personer som

hör till hushållet, gästar hyresgästen, inryms i lägenheten eller som utför arbete för hyresgästens räkning ska gälla på samma sätt i fråga om sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet som i övriga situationer. – Förverkande av hyresrätten på grund av brott i lägenheten ska kunna

ske i fler situationer. En hyresrätt ska vara förverkad om lägenheten används för att begå brott av allvarligt slag, begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning.

– Hyrestvister som rör särskilt allvarliga brister i skötsamhet och

användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt skyndsamt.

De lagförslag som lämnas bedöms förenliga med Europakonventionen och FN:s barnkonvention. Förslagen medger att en nyanserad bedömning kan göras i varje enskilt fall av hur olika intressen ska vägas mot varandra. Även övriga intressen som beaktas inom hyreslagstiftningen, t.ex. sociala hänsyn kopplade till den enskilda hyresgästen, kan beaktas på ett sätt som är i linje med hur regler om uppsägning i övrigt är utformade. Förslag lämnas även om att socialnämnden ska underrättas om hyresgästens bristande skötsamhet vilket möjliggör att socialnämnden kopplas in i ett tidigt skede.

Ordnande förhållanden vid inneboende

Bakgrund

Utredningen har undersökt frågor som uppstår när en hyresgäst i sin lägenhet upplåter ett stort antal s.k. madrassplatser och andra situationer där hyresgästen upplåter lägenheten till ett stort antal personer. Kartläggningen visar att det är förhållandevis vanligt att hyresgäster låter inneboende bo i lägenheten på ett sätt som inte är förenligt med en ordnad fastighetsförvaltning. Det som ofta benämns madrassboende förekommer fortfarande men enligt utredningens bedömning inte i samma utsträckning som tidigare.

Oklara boendeförhållanden medför inte sällan följdproblem såsom trångboddhet, ventilationsproblem och fuktskador men även störningar och otrygghet för grannar i fastigheten.

Det förekommer även felaktiga folkbokföringar i samband med missbruk av reglerna om uthyrning till inneboende. Ibland sker en underlåtenhet att folkbokföra sig i syfte att dölja en stor uthyrning av madrassplatser, ibland som upplägg för att dölja bidragsbrottslighet.

I många fall finns misstankar om att personer som parterna benämner som inneboende i själva verket är andrahandshyresgäster. Hyresvärdar grundar sällan en uppsägning på att en upplåtelse till en inneboende kan medföra men. Frågor om inneboendeförhållanden

är ofta svåra att utreda och det råder oklarhet om vad som avses med att upplåtelsen kan medföra men för hyresvärden.

Förslag

Rätten att inrymma utomstående kan vara av stort värde både för den enskilde hyresgästen och för hyresmarknaden i stort. Det ska därför fortfarande vara tillåtet att ha inneboende men risken för missbruk av reglerna behöver motverkas.

Utredningen lämnar följande förslag. – Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten

på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Det tydliggörs vad som ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godta. Av vikt är t.ex. om fler personer inrymts än vad lägenheten är anpassad för. – Hyresvärdens ska ha rätt till tillträde till lägenheten för att kunna

utöva nödvändig tillsyn över hur lägenheten används. Ett meddelande om tillträde till lägenheten ska anses lämnat till hyresgästen när det avsänts i ett rekommenderat brev.

Övriga förslag

I uppdraget har även funnits utrymme att i mån av behov och tid överväga och föreslå andra hyresrättsliga författningsändringar. Utifrån de behov som utredningen fått till sig lämnas följande förslag.

– Ett förtydligande görs i hyresförhandlingslagen. En hyresgäst som

har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal ska vara bunden av villkor som fastställs i förhandlingsöverenskommelser, även om den förhandlingsordning som gäller för lägenheten har ändrats eller ersatts. – Det ska bli möjligt för en hyresnämnd att i fler fall delegera upp-

giften att avgöra ärenden till en anställd som har tillräcklig kunskap och erfarenhet. En sådan anställd ska även få besluta om avskrivning av ett ärende när ansökan har återkallats, besluta om avskrivning av ett s.k. lokalmedlingsärende sedan avtalstiden har

löpt ut, och i ett ärende om förlängning av hyresavtal för en bostadslägenhet stadfästa en mellan parterna träffad förlikning.

Härutöver föreslås att bestämmelsen om hur hyran betalas moderniseras. Vidare föreslås att kostnadsansvar ska kunna åläggas även partens ombud i hyresnämnder och arrendenämnder samt vid prövning av hyrestvister i hovrätten. Förslag lämnas även om att ytterligare beslut i hyresnämnden ska kunna överklagas särskilt till hovrätten.

Konsekvenser

Utredningen bedömer att förslagen medför bl.a. följande konsekvenser. – Majoriteten av hyresgästerna bedöms kunna påverkas positivt

eftersom förslagen kan väntas kunna bidra till att den brottslighet som orsakar otrygghet i bostadsområden minskar. Förslagen väntas kunna få särskilt stor betydelse för barn som påverkas av sådan brottslighet. – Förutsättningarna för fastighetsägares arbete med att öka trygg-

het i bostadsområden bedöms kunna förbättras genom att de ges utökade möjligheter att säga upp hyresgäster som utsätter andra för störningar och bristande skötsamhet men även där rätten att inrymma utomstående missbrukas. – Kostnaderna för genomförandet av förslagen bl.a. för allmänna

domstolar och hyresnämnder väntas inte blir större än att de vägs upp av den besparing som förslaget om utökade delgeringsmöjligheter bör kunna leda till.

Ikraftträdande

Utredningen föreslår att de nya bestämmelserna träder i kraft den 1 januari 2025.

1. Författningsförslag

1.1. Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 12 kap. 20, 25, 26, 41–43, 63, 72 och 73 §§ ska ha följande

lydelse,

dels att det ska införas tre nya paragrafer, 12 kap. 25 a–25 c §§, av

följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap.

20 §1

Har avtal ej träffats om tiden

för betalning av hyra som skall utgå i pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som belöper

på en annan kalendermånad än

den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Om avtal inte träffats om tiden

för betalning av hyra som ska utgå i pengar, ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som avser en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan

Hyran ska betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan

1 Senaste lydelse 1984:694.

adress som anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom

postanvisning, postgiro eller bankgiro. Skall hyran betalas på en ort utom riket, är hyresvärden skyldig

att svara för de särskilda kostnader detta medför.

adress som anvisas av denne. Betalning får alltid ske genom

bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare. Om hyran ska betalas på en ort utanför Sverige, är hyresvärden skyldig att

svara för de särskilda kostnader detta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till

bank-, post- eller girokontor anses

beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot av det förmedlande kon-

toret.

Om hyresgästen betalar hyran på bankkontor, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank eller någon

annan liknande betalningsförmedlare anses beloppet ha kommit

hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot.

25 §2

När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Hyresgästen ska se till att det som krävs för att bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten inte åsidosätts när han eller hon använder lägenheten (bristande skötsamhet).

2 Senaste lydelse 1993:400.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.

Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet).

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet).

Med störningar i boendet likställs att hyresgästen begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen.

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

25 a §

Om det förekommer bristande skötsamhet eller störningar i boendet, ska hyresvärden uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör och, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Första stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av bristande skötsamhet eller störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarlig bristande skötsamhet respektive särskilt allvarliga störningar i boendet) eller sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket.

25 b §

Hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att de personer som han eller hon svarar för enligt 24 § första stycket inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet enligt 25 §.

25 c §

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att det finns ohyra på ett föremål får det inte tas in i lägenheten.

26 §3

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av

lägenheten eller hur den används,

eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan

hyresgästens medgivande utföras

under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp av-

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras

utan hyresgästens medgivande

under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han eller hon fick meddelande om detta säga

3 Senaste lydelse 1991:850.

talet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens

medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta

stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som

han genom ett åtgärdsföreläg-

gande har ålagts att utföra.

upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före

den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det.

Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvär-

den genom ett åtgärdsföreläg-

gande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden

tillse att hyresgästen ej förorsakas

större olägenhet än nödvändigt. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyres-

värden, även om skadan icke beror

på hans försummelse.

I fall som anges i första eller andra stycket ska hyresvärden se

till att hyresgästen inte drabbas av

större olägenhet än nödvändigt.

Hyresvärden ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom

arbete som avses i andra stycket, även om skadan inte beror på

dennes försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av

honom hyrda lägenheten inte be-

sväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Då gäller 17 § andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till

lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Om hyresgästen inte ger hyres-

värden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får Krono-

fogdemyndigheten meddela sär-

skild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

41 §4

Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för

hyresvärden.

Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten på ett sätt som hyresvärden

inte skäligen ska behöva godta.

Vid bedömningen enligt första stycket ska det särskilt beaktas hur många personer som inryms i lägenheten och om lägenhetens storlek och utformning i övrigt är anpassad för antalet boende, boendeförhållandena, hur lång tid personer är inrymda i lägenheten eller om det finns risk för att förvaltningen av fastigheten försvåras eller fördyras i beaktansvärd utsträckning eller för att andra boende utsätts för störningar.

42 §5

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte–sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt,

4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

4 Senaste lydelse 1984:694. 5 Senaste lydelse 2019:533.

5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den,

6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,

7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något

av det som ska iakttas enligt 25 §

vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, gör sig skyldig till

bristande skötsamhet eller störningar i boendet eller inte håller

den tillsyn som krävs enligt 25 b § och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,

11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

12. om lägenheten helt eller till

väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används

för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

12. om lägenheten används för att begå allvarlig brottslighet

eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning.

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 §

andra stycket.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av

bristande skötsamhet eller stör-

ningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt

25 a §.

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Vid sådana störningar

får ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet sägas upp utan före-

gående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen ska dock skickas till socialnämnden. Det som nu har

föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av det som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Om det är fråga om särskilt

allvarlig bristande skötsamhet,

särskilt allvarliga störningar i boendet eller sådana brott som

likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket gäller

första stycket 9 även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts. Hyresavtalet för en bostads-

lägenhet får då sägas upp utan före-

gående underrättelse till socialnämnden men en kopia av uppsägningen ska skickas till socialnämnden. En tillsägelse om rättelse

och underrättelse till socialnämnden ska alltid lämnas om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som gör sig skyldig till sådant åsidosättande eller inte håller den tillsyn som krävs enligt 25 b §.

Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en när-

stående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.

43 §6

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse.

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarlig bris-

tande skötsamhet, särskilt allvar-

liga störningar i boendet eller

störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket. Hyresgästen får

inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse.

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första

6 Senaste lydelse 2019:523.

stycket 5 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet till dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om brottsligheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet till dess att

sex månader har gått från det att

domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

63 §7

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt.

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket, 26 §, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a § andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt.

Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till

7 Senaste lydelse 2021:1097.

den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Om hyresgästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

72 §8

Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

Hyrestvister som rör störningar i boendet, särskilt allvarlig

bristande skötsamhet och användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt skynd-

samt.

73 §9

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h §, om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h §, om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 eller

7 §rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

2. De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat anges nedan.

3. Bestämmelserna i 12 kap. 25–25 c §§, 42 och 43 §§ tillämpas i sin äldre lydelse om handlingen begåtts före ikraftträdandet.

8 Senaste lydelse 1993:400. 9 Senaste lydelse 2021:1097.

4. Bestämmelserna i 12 kap. 41 § tillämpas i sin äldre lydelse i den utsträckning som en person varit inrymd i lägenheten före ikraftträdandet.

1.2. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

dels att 5, 5 a, 13 b, 19 c och 23 §§ ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf 5 b § med följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

5 §1

Hyresnämnden ska bestå av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om inte något annat följer av tredje stycket eller av 5 a §. Av de senare ledamöterna ska den ena vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastigheter. Den andra ska vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör en annan lägenhet än en bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a och 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614) ska det som sägs om hyresfastigheter och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastigheter och bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnden får anlita en expert att biträda nämnden, om det behövs med hänsyn till ärendets beskaffenhet eller om det finns något annat särskilt skäl för det.

Bestämmelserna i 2 § andra–fjärde styckena tillämpas också i fråga om hyresnämnden.

Utöver vad som följer av 2 § tredje stycket får en anställd i hyresnämnden som har tillräcklig kunskap och erfarenhet även pröva en fråga om godkännande av en överenskommelse som avses i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken , om prövningen kan utföras av ordföranden ensam enligt 2 § andra stycket 5 och prövningen inte är av sådant slag att

1 Senaste lydelse 2019:246.

den bör förbehållas ordföranden. Regeringen kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela närmare föreskrifter om detta.

Regeringen kan förordna att det i en hyresnämnd ska finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnden gäller i tillämpliga delar även en avdelning.

5 a §2

Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1. fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 §hyresförhandlingslagen (1978:304),

Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1. fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 a §hyresförhandlingslagen (1978:304),

2. ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete,

3. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen,

4. tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlingslagen, eller

5. skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra ärenden, om de intresseledamöter som skall delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

Bestämmelserna i 5 § första stycket ska inte heller tillämpas i andra ärenden, om de intresseledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärenden som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

2 Senaste lydelse 2005:1061.

5 b §

Utöver vad som följer av 2 § tredje stycket får en anställd i hyresnämnden som har tillräcklig kunskap och erfarenhet även

1. besluta om avskrivning av ett ärende när ansökan har återkallats,

2. besluta om avskrivning av ett ärende om medling enligt 12 kap. 58 § eller 58 a § jordabalken , sedan avtalstiden har löpt ut,

3. i ett ärende om förlängning av hyresavtal för en bostadslägenhet, stadfästa en mellan parterna träffad förlikning, och

4. pröva en fråga om godkännande av en överenskommelse som avses i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken .

Första stycket gäller endast om prövningen kan utföras av ordföranden ensam enligt 2 § andra stycket 5 och prövningen inte är av sådant slag att den bör förbehållas ordföranden.

Regeringen kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela närmare föreskrifter om detta.

13 b §3

Om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken saknas på grund av störningar i boendet eller dröjsmål med betalning av hyran, ska hyresnämnden

Om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken saknas på grund av dröjsmål med

betalning av hyran, bristande skötsamhet eller störningar i boendet,

3 Senaste lydelse 2014:356.

lämna en underrättelse om detta till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

ska hyresnämnden lämna en underrättelse om detta till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Underrättelsen till socialnämnden ska lämnas så snart som möjligt. Om det framgår att socialnämnden redan är informerad, behöver någon underrättelse inte lämnas.

19 c §4

Vardera parten ska svara för sina kostnader i nämnden. Om en part har handlat på ett

sådant sätt som anges i 18 kap.

6 § rättegångsbalken får nämnden bestämma att den parten ska ersätta de kostnader som han eller hon har orsakat motparten.

Om en part har handlat med

sådan vårdslöshet eller försummelse

som anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken får nämnden bestämma att den parten ska ersätta de kostnader som han eller hon har orsakat motparten. Har partens

ställföreträdare, ombud eller biträde handlat på ett sådant sätt får nämnden bestämma att han eller hon tillsammans med parten ska ersätta sådana kostnader.

I fråga om hur kostnader ska fördelas i ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller i stället 15 § andra stycket.

23 §5

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i

– 12 kap. 70 § jordabalken, – 6 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, – 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

4 Senaste lydelse 2019:246. 5 Senaste lydelse 2012:980.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas.

Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4. avvisat ett ombud eller ett biträde,

5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619), eller

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619),

8. stadfäst en förlikning.

8. beslutat i fråga om kostnader

enligt 19 c § andra stycket,

9. stadfäst en förlikning, eller

10. beslutat om rättelse eller

komplettering av ett beslut som får överklagas till domstolen.

Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

1.3. Förslag till lag om hyresförhandlingslag (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)

dels att 2 § ska ha följande lydelse,

dels att det ska införas en ny paragraf 2 a § av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

2 §1

Med en förhandlingsklausul avses i denna lag en bestämmelse i ett hyresavtal genom vilken en hyresgäst, sedan en förhandlingsordning kommit till stånd enligt denna lag, godkänner att det gentemot honom eller henne får tilllämpas en bestämmelse om hyra eller något annat hyresvillkor som det har ingåtts en överenskommelse om med stöd av förhandlingsordningen eller den förhandlingsordning som ersatt denna (förhandlingsöverenskommelse).

Med förhandlingsöverenskommelse avses en överenskommelse om hyra eller något annat hyresvillkor som har ingåtts med stöd av förhandlingsordning enligt denna lag.

En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken . Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten

Med förhandlingsklausul avses ett villkor i ett hyresavtal om att hyra för lägenheten eller något annat hyresvillkor som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse får tillämpas mot hyresgästen.

1 Senaste lydelse 2022:1658.

i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag.

Om förhandlingsordningen ändras eller ersätts, gäller förhandlingsklausulen även i fråga om förhandlingsöverenskommelser som ingås därefter.

2 a §

En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken . Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

2. Den nya 2 § tillämpas även i fråga om hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet.

1.4. Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619)

Härigenom föreskrivs att 16 § rättshjälpslagen (1996:1619) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

16 §1

När rättshjälp har beviljats, betalar staten kostnaderna för bevisning vid allmän domstol och Arbetsdomstolen. Om inte något annat följer av lag eller föreskrifter som lämnats med stöd av lag lämnas ersättning för bevisning med skäligt belopp.

När rättshjälp har beviljats, betalar staten kostnaderna för bevisning vid allmän domstol, Arbetsdomstolen, arrendenämnd

och hyresnämnd. Om inte något

annat följer av lag eller föreskrifter som lämnats med stöd av lag lämnas ersättning för bevisning med skäligt belopp.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

1 Senaste lydelse 2016:214.

1.5. Förslag till förordning om ändring i förordning (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion

Härigenom föreskrivs att 15 § förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

15 §1

Chefen för hyresnämnden får förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid en hyresnämnd, en allmän domstol eller en allmän förvaltningsdomstol att på eget ansvar

1. svara för skriftväxling och begära in kompletteringar som följer av föreskrifter i lagar eller andra författningar,

2. underteckna och expediera kallelser, förelägganden, förordnanden och andra meddelanden,

3. underteckna och expediera skrivelser, underrättelser, kungörelser och uppgifter som hyresnämnden ska utfärda eller avge i samband med beslut,

4. fullgöra hyresnämndens uppgifter i samband med delgivningar,

5. förordna tolk,

6. besluta om ersättning enligt förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittnen, m.m. samt om ersättning till tolkar, och

7. pröva om ett överklagande av hyresnämndens beslut har kommit in i rätt tid och, om så är fallet, vidta de åtgärder som detta medför.

Chefen för hyresnämnden får också förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid nämnden att på eget ansvar pröva en fråga

om godkännande av en överenskommelse som avses i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken . Ett förordnande får bara avse enkla ärenden

Chefen för hyresnämnden får också förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid nämnden att på eget ansvar,

1. besluta om avskrivning av ett ärende när ansökan har återkallats,

2. besluta om avskrivning av ett ärende om medling enligt 12 kap.

1 Senaste lydelse 2019:270.

och medför inte behörighet att avvisa eller avslå en ansökan.

58 § eller 58 a § jordabalken , sedan avtalstiden har löpt ut,

3. i ett ärende om förlängning av hyresavtal för en bostadslägenhet, stadfästa en mellan parterna träffad förlikning, och

4. pröva en fråga om godkän-

nande av en överenskommelse som avses i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken .

Ett förordnande får bara avse enkla ärenden och medför inte behörighet att avvisa eller avslå en ansökan.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2025.

2. Uppdraget och dess genomförande

2.1. Utredningens uppdrag

Regeringen beslutade den 7 juli 2022 att tillkalla en särskild utredare för att se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet, och i fall där lägenheten används för brottslig verksamhet. Utredaren fick även uppdrag att se över reglerna om upplåtelse till inneboende. Utredningens direktiv finns bifogat i bilaga 1.

I uppdraget ingår att – undersöka och redogöra för problembilden avseende brottslighet

som begås i hyreslägenheter eller i närområdet till en lägenhet och lägenheter som används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer, – analysera och ta ställning till om befintliga möjligheter att säga

upp ett hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet ska utvidgas, varvid särskild hänsyn ska tas till de övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö, – bedöma om möjligheten att säga upp ett hyresavtal på grund av

att hyresgästen har begått brott mot en närstående i den gemensamma bostaden bör utvidgas, – ta ställning till om reglerna om förverkande på grund av att en

bostadslägenhet eller en lokal används för brottslig verksamhet eller av kriminella organisationer behöver skärpas,

– bedöma om det straffrättsliga ansvar som hyresvärden i vissa fall

kan åläggas för hyresgästens brottsliga verksamhet motiverar utökade möjligheter för hyresvärden att i sådana situationer säga upp hyreskontraktet, – bedöma i vilka situationer hyresvärden bör ha rätt att säga upp

hyresavtalet utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse när hyresrätten är förverkad på grund av brottslighet, – analysera om förslagen gällande uppsägning av hyresgäster som

begått brott motiverar ändringar i andra hyresrättsliga regler, och – föreslå de författningsändringar som behövs.

I uppdraget ingår även – undersöka och redogöra för den problematik som finns med att

en hyresgäst i sin lägenhet upplåter ett stort antal s.k. madrassplatser och liknande situationer där hyresgästen upplåter lägenheten till ett stort antal personer, – analysera och ta ställning till om det finns behov av ändringar i

reglerna om upplåtelser till inneboende eller andra åtgärder i syfte att mer effektivt motverka att reglerna missbrukas, – bedöma om rätten att ha inneboende ska begränsas i något eller

några avseenden, – analysera och ta ställning till om det finns behov av att utvidga

hyresvärdens möjligheter att kontrollera om en lägenhet används för upplåtelser av madrassplatser eller liknande upplåtelser till ett stort antal personer, för otillåtna andrahandsupplåtelser eller för brottslig verksamhet, t.ex. genom att utöka hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten, och – föreslå de författningsändringar som behövs.

I tilläggsdirektiv som beslutades av regeringen den 2 mars 2023 ändrades utredningens uppdrag. Tilläggsdirektivet finns bifogat i bilaga 2. Uppdraget ändrades på så sätt att – utredarens bedömning av hur hyresgästens tillsynsansvar ska ut-

formas när brott har begåtts av ett barn i familjen ska göras utifrån samma utgångspunkter som bedömningen av tillsynsansva-

rets utformning när brott har begåtts av andra personer som hyresgästen ansvarar för.

Till utredningen har härutöver överlämnats en gemensam skrivelse med en begäran om en ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) från Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen.

Utredningen har även mottagit förslag på hyresrättsliga ändringar från Hyres- och arrendenämndernas och Svea hovrätts samarbetsorgan (HASSO).

2.2. Utredningens arbete

Utredningsarbetet påbörjades i augusti 2022 och har bedrivits på sedvanligt sätt med sammanträden med utredningens sakkunnige och experter. Utredningen har haft åtta sådana sammanträden.

Utredningen har tagit del av rapporter och andra publikationer som behandlar brottslighet i bostadsområden, trygghetsfrågor och boendeformer. Brottsförebyggande rådet (Brå) har bistått utredningen med att utifrån Brås nationella trygghetsundersökning sammanställa statistik över undersökningens resultat i utsatta områden och socioekonomiskt utsatta områden fördelat på upplåtelseform. Utredningen har även uppdragit åt SCB att ta fram statistik över antalet bostäder fördelat på upplåtelseform i hela Sverige och uppdelat på utsatta områden. Statistiken har även avsett befolkningens boende fördelat på upplåtelseform i samma områden. Statistik över ärenden om avhysningar har inhämtats från Kronofogdemyndigheten.

Utredningen har haft möte med fyra privatägda och elva allmännyttiga bostadsföretag såväl mindre som större bolag. Härutöver har utredningen träffat Störningsjouren Göteborg som hanterar bl.a. uppsägningar för de allmännyttiga bostadsföretagen i Göteborgs stad. Utredningen har även intervjuat representanter för lokala hyresgästföreningar i Stockholms- och Malmöområdet.

Utredningen har även haft möten med Polismyndigheten. Representanter för åtta olika lokalpolisområden har intervjuats. Flera av dessa poliser arbetar aktivt med frågor som rör problematik i bostadsområden och i många fall i utsatta områden. Möte har även hål-

lits med Nationella operativa avdelningen (NOA) inom Polismyndigheten.

Utredningen har haft möte med Fastighetsägarna Sverige, Sveriges allmännytta, Hyresgästföreningen, Sveriges kommuner och regioner, Svensk försäkring, Svensk handel, Visita, Kunskapscentrum mot organiserad brottslighet i Göteborg, stiftelsen Tryggare Sverige, Sveriges stadsmissioner, Rädda barnen, Fryshuset, Skyddsvärnet, SOS barnbyar och Unizon. Utredningen har även träffat Länsstyrelsen i Stockholm samt anställda inom socialförvaltningen i Göteborg och Malmö kommun.

Samråd har skett med utredningen Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden (Fi 2022:21), utredningen Stärkt hyresrättsligt skydd för våldsutsatta kvinnor (Ju 2022:G) och Utredningen om förbättrade möjligheter att utbyta information med brottsbekämpande myndigheter (Ju 2022:03)

.

Utredaren och sekreteraren har även närvarat vid ett symposium på temat Bostad och lokal som medel i brottslig verksamhet som anordnades av Institutet för fastighetsrättslig forskning, Uppsala universitet.

3. Gällande rätt

I utredningens uppdrag ingår att dels se över olika frågor som avser uppsägning av hyresgäster, dels ta ställning till om det behövs åtgärder för att mer effektivt motverka missbruk av reglerna om upplåtelse till inneboende. Nedan redogörs för 12 kapitlet jordabalken, i det följande benämnd hyreslagen, i de delar som är av betydelse för dessa frågor. Inledningsvis berörs hyresgästens skyldigheter och uppsägning av hyresgäster och därefter rätten att rymma utomstående i lägenheten (inneboende). Framställningen är inte avsedd att vara heltäckande, utan ska återge huvuddragen.

Utredningen föreslår även ändringar i bland annat hyresförhandlingslagen (1978:304) och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. En redogörelse för de bestämmelser som har betydelse för dessa frågor finns i anslutning till övervägandena till förslagen, se kapitel 7.

3.1. Hyresrättens kännetecken

Hyreslagen skiljer på upplåtelse av bostadslägenhet och lokal. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Lokal är en lägenhet som inte är bostadslägenhet (1 § tredje stycket hyreslagen).

Hyreslagen är som utgångspunkt tvingande till hyresgästens förmån (1 § femte stycket hyreslagen). I fråga om lokaler finns emellertid ett flertal lagbestämmelser som ger parterna möjlighet att avtala om avvikelser från lagen.

För både bostadshyresgäster och lokalhyresgäster är skyddet mot obefogade uppsägningar en hörnsten i regleringen. Skyddet för de båda kategorierna av hyresgäster skiljer sig dock åt på väsentliga punkter.

Huvudregeln är att en bostadshyresgäst har rätt att få avtalet förlängt om en hyresvärd säger upp hyresavtalet till hyrestidens slut (ofta benämnt direkt besittningsskydd), 46 § hyreslagen. En lokalhyresgäst kan däremot inte tvinga fram en förlängning av hyresavtalet men hyresvärden kan bli skyldig att ersätta hyresgästens skada till följd av uppsägningen (s.k. indirekt besittningsskydd), 57 § hyreslagen.

Från besittningsskyddet – det direkta och det indirekta – undantas situationer när hyresrätten är förverkad och hyresavtalet sägs upp att upphöra i förtid (se 45 respektive 56 §§ hyreslagen).

I nära samband med det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster står bestämmelserna om hyrans storlek. Hyresvärden ska inte kunna få hyresgästen att flytta genom att begära en oskälig hyra. Hyran för flertalet lägenheter är föremål för förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Det resultat som de förhandlande parterna – hyresvärd och hyresgästorganisation – kommer fram till benämns förhandlingsöverenskommelse1. Utöver att en sådan i praktiken bestämmer hyran för lägenheter fyller de också ut lagens norm om skälig hyra (55 § hyreslagen). Modellen för hyressättning kallas ofta bruksvärdessystemet. Om en part är missnöjd med hyran och motparten inte går med på en ändring av hyresvillkoren, kan parten vända sig till hyresnämnden som kan pröva om hyran är skälig. Hyran fastställs då till skäligt belopp med ledning av hyran för främst andra lägenheter vars hyra bestämts i en förhandlingsöverenskommelse.

3.2. Hyresvärdens och hyresgästens ansvar för bostadsmiljön

3.2.1. Hyresvärden ska tillhandahålla en fullgod bostad

Hyresvärden ska vid tillträdet tillhandahålla hyresgästen lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (9 § hyreslagen). Lägenheten ska också som utgångspunkt hållas i det skicket under hyresförhållandet (15 § hyreslagen). Hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick omfattar även allmänna utrymmen såsom trapphus eller tvättstuga.

1 Det förekommer även att en organisation av fastighetsägare i vilken hyresvärden är medlem deltar i förhandlingarna, jfr 1 § hyresförhandlingslagen (1978:304).

En bostadslägenhet ska vara fullt brukbar som bostad medan det i fråga om lokaler varierar beroende på den avtalade användningen (och inte sällan avtalsvillkor i frågan). En lägenhet ska, utöver att ha ett godtagbart fysiskt skick också leva upp till andra krav, till exempel godtagbar temperatur och tillgång till vatten.

Hyresvärdens ansvar för lägenhetens skick omfattar också störningar från andra hyresgäster eller andra brister i bostadsmiljön om de är av sådan karaktär att de utgör hinder eller men i nyttjanderätten (jfr 16 § hyreslagen). Det kan handla om störande musik, dålig lukt eller ett hotfullt beteende från en annan hyresgäst. Även ideella värden skyddas och ett allvarligt och befogat obehag för ett förhållande kan medföra ansvar även om det inte bevisligen är hälsofarligt.2

I fråga om störningar kommer hyresvärdens ansvar till uttryck på så sätt att värden är skyldig att uppmana en hyresgäst som utsätter en annan hyresgäst för störning i boendet att upphöra med det (25 § hyreslagen).

En hyresvärd kan inte freda sig med att han eller hon inte orsakat bristen.3 Den grundläggande tankegången är att hyresgästen betalar för ett fullgott boende och tillhandahålls inte ett sådant har han eller hon inte fått den prestation som hyran avser och har därför rätt till påföljder, till exempel avdrag på hyran.

En bostadshyresgäst kan begära att hyresvärden vid vite ska åläggas att få störningar att upphöra, s.k. åtgärdsföreläggande (16 § andra stycket hyreslagen). Det är då den sökande hyresgästen som ska bevisa att det förekommer störningar i sådan omfattning att det utgör hinder eller men i nyttjanderätten.4

3.2.2. Överblick över hyresgästens skyldigheter

Hyresgästens huvudförpliktelse är att betala hyra som motprestation för nyttjandet av lägenheten. Hur det ska gå till är noggrant reglerat och en betalningsförsummelse kan leda till att hyresavtalet upphör (se 20–22 §§ och 42 § första stycket 1 och 2 hyreslagen). Därutöver finns ett antal förpliktelser för hyresgästen vid användningen av lägenheten.

2NJA 2016 s. 303 p. 16 och 17. 3 Se till exempel NJA 1950 s. 131 om vattenbrist. 4 Se t.ex. Svea hovrätts beslut 2011-02-21 i mål nr ÖH 9067-10.

En hyreslägenhet får som utgångspunkt inte användas för annat ändamål än det avsedda (23 § hyreslagen). Av stor praktisk betydelse är vidare hyresgästens vårdplikt. Den innebär att denne ska väl vårda lägenheten och det som tillhör den (24 § hyreslagen). Hyresgästen är även skyldig att underrätta hyresvärden om skador som behöver åtgärdas. Om hyresgästen av vårdslöshet orsakar hyresvärden skada är han eller hon skyldig att ersätta den, liksom om en person för vilken hyresgästen ansvarar orsakar skada genom försummelse. Hyresrätten kan vidare förverkas om lägenheten är vanvårdad (42 § första stycket 9 hyreslagen).

Hyresgästen ska vid användningen av lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen har även en skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (25 § hyreslagen).

Hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att skyldigheterna enligt 25 § hyreslagen iakttas även av dem hyresgästen ansvarar för, till exempel familjemedlemmar och inneboende. Om så inte sker kan hyresgästen göras ansvarig för dessa personers handlingar. Ansvaret i denna del gäller på samma sätt idag i fråga om handlingar som begås av hyresgästens omyndiga barn som för andra personer inom den krets av personer som hyresgästen ansvarar för.

Om hyresgästen åsidosätter det som ska iakttas enligt 25 § hyreslagen kan hyresrätten vara förverkad (42 § första stycket 9 hyreslagen). Även om hyresrätten till en bostadslägenhet inte är förverkad kan hyresavtalet ändå komma att upphöra. Så är fallet om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen).

För lokaler skiftar förutsättningarna i högre grad än vid bostadshyra. Det beror bland annat på att lokaler kan avse vitt skilda objekt och även övriga förhållanden kring upplåtelsen kan variera. Det är till exempel vanligt att parter i ett lokalhyresavtal avviker från lagens regel om hyresvärdens underhållsansvar genom att hyresgäster åtar sig ett mer långtgående ansvar för lokalen (vilket en hyresgäst och en hyresvärd inte lagligen kan avtala om i fråga om bostadshyra). I fråga om lokaler kan också användningen vara striktare reglerad till exempel i fråga om vilken verksamhet som får bedrivas eller under vilka tider eller vissa förutsättningar för verksamheten, till exempel

bullernivå. En hyresvärd är skyldig att se till att lokalhyresgäster inte stör boende i omgivningen.

3.2.3. Allmänt om uppsägning på grund av hyresgästens åsidosättande av skyldigheter

Om en hyresgäst åsidosätter sina skyldigheter kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till upphörande. Hyresavtalet kan sägas upp till omedelbart upphörande, om förutsättningarna för förverkande är uppfyllda. Grunderna för förverkande anges uttömmande i 42 § första stycket hyreslagen.

En uppsägning av hyresavtalet till omedelbart upphörande prövas av allmän domstol. Hyresnämnden är alltså inte behörig att pröva den. Om hyresgästen inte godtar att flytta får hyresvärden således föra en talan om avhysning vid tingsrätt för att på så vis få frågan om uppsägning prövad.

Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet till upphörande med iakttagande av den uppsägningstid som gäller för avtalet, för bostadshyresgäster i allmänhet tre månader (4 § hyreslagen). Om bostadshyresgästen inte godtar uppsägningen måste hyresvärden hänskjuta tvisten om hyresavtalets upphörande till hyresnämnden inom en månad från hyrestidens utgång (s.k. förlängningstvist). I annat fall är uppsägningen utan verkan (49 § hyreslagen). Svea hovrätt är slutinstans för alla sådana tvister i landet.

I 46 § hyreslagen anges de situationer när hyresavtalet inte ska förlängas. Hyresvärden kan även vid en förlängningstvist göra gällande att hyresrätten är förverkad (46 § första stycket 1 hyreslagen). Hyresvärden kan också, såvitt här är av intresse, åberopa att hyresgästen utan att hyresrätten är förverkad har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen).

Lokalhyresgästen kan, till skillnad mot bostadshyresgästen, inte framtvinga en förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja. Även en obefogad uppsägning till hyrestidens slut av en lokalhyresgäst leder därför, om parterna inte förliks, till att hyresavtalet upphör. Däremot har lokalhyresgästen rätt till ersättning om uppsägningen är obefogad. Även i fråga om lokaler gäller att en uppsägning är befogad om hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresför-

hållandet (57 § hyreslagen). Förfarandet kring uppsägning av lokaler är noggrant reglerat men det kommer inte att beröras närmare. En talan om ersättning på grund av en obefogad uppsägning prövas av allmän domstol men frågan om hyresavtalets upphörande måste först hänskjutas till hyresnämnden för medling.

I det följande behandlas de grunder för hyresavtalets upphörande som är av särskilt intresse för utredningen.

3.3. Störningar i boendet och krav på sundhet, ordning och gott skick

Störningar i boendet

Med störningar i boendet avses att de som bor i omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (25 § första stycket hyreslagen). Bestämmelsen infördes i hyreslagen år 1993. Dessförinnan fanns det mer allmänt uttryckta kravet på sundhet, ordning och skick för hyresgästen som också innefattade sådant som numera bedöms som störningar i boendet.

Det övergripande motivet bakom lagändringen var att lagstiftaren ville förbättra hyresgästernas skydd mot störningar. Det blev bland annat möjligt att snabbare åstadkomma rättelse eller avhysa en störande hyresgäst. Frågans praktiska betydelse ansågs vidare motivera att frågan behandlas uttryckligen i hyreslagen.5

Bestämmelserna om störningar i boendet skyddar dem som bor i omgivningen. Utsätts någon annan, till exempel en representant för hyresvärden som inte bor i området, en lokalhyresgäst eller en tillfällig besökare, för ett störande beteende är det därför inte en störning i boendet. I ett sådant fall kan det i stället vara fråga om ett åsidosättande av det som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.

När det gäller försämringar av hälsan anknyter man i författningskommentaren till tidigare hälsoskyddslagstiftning där en störning utgjordes av en sanitär olägenhet som kan vara skadlig för människors hälsa både i fysiskt och psykiskt hänseende och som inte är ringa eller helt tillfällig.6 I förarbetena betonas att alla typer av störningar

5Prop. 1992/93:115 s. 19 f. 6Prop. 1992/93:115 s. 30.

som kan ha skadlig inverkan på en människas hälsa inte omfattas utan vissa måste accepteras. Som exempel nämns ljudet av lekande barn som kan störa sömnen för en granne som sover dagtid.7 Annorlunda uttryckt kan sägas att ett sådant beteende skäligen bör tålas.

Även beteenden som försämrar bostadsmiljön omfattas. De som bor i ett flerfamiljshus ska alltså ha en god bostadsmiljö. Störningar får inte medföra att en boende i sin bostadsmiljö inte kan fungera på vanligt sätt. Det måste t.ex. finnas möjlighet att sova på natten.8

I förarbetena behandlas gränsdragningsfrågor kring begreppet störningar i boendet mycket kortfattat. Det bakomliggande motivet bakom särregleringen av störningar i boendet tycks ha varit att komma till rätta med sådant beteende som mer direkt drabbar andra boende i omgivningen, alltså det som i dagligt tal kallas störningar.9I rättspraxis har störningar i boendet också i huvudsak bedömts på detta sätt. Förvaring av vapen och sprängmedel i en lägenhet har därför inte bedömts utgöra en störning i boendet när grannarna har varit ovetande om den.10

Bevarande av sundhet, ordning och gott skick

Kravet på att bevara sundhet, ordning och gott skick har som framgår ovan en bredare träffyta än störningar i boendet. Störningar i boendet kan ses som ett specialfall av det som föreskrivs om sundhet, ordning och gott skick. I begreppet ryms långt fler situationer än de som utgör störningar i boendet. Några praktiskt viktiga situationer behandlas i det följande.

Ekonomiska angrepp på hyresvärden såsom stöld eller olovlig avledning av elektricitet är ett åsidosättande av sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Skadegörelse på huset eller intilliggande konstruktioner och nedskräpning kan också omfattas. Även angrepp i en eller annan form på lokalhyresgäster, som inte bor i omgivningen, kan komma i fråga. Detsamma gäller hot eller våld mot hyresvärden eller personer som för hyresvärdens räkning utför en uppgift i anslutning till fastigheten. Också överdrivna kontakter med hyresvärden kan om-

7Prop. 1992/93:115 s. 31. 8Prop. 1992/93:115 s. 31. 9Prop. 1992/93:115 s. 18 f. och s. 30 f. 10 Svea hovrätts beslut 2022-02-14 i mål nr ÖH 11710-21.

fattas men en hyresvärd får antagligen tåla oönskade kontakter i relativt stor omfattning.11

Förvaring av vapen och sprängmedel i stor mängd i lägenheten har bedömts utgöra ett åsidosättande av skyldigheten att iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.12

Koppling till boendet

Bestämmelsen om störning i boendet gäller till skydd för dem som bor i omgivningen. Reglerna gäller inte bara till förmån för bostadshyresgästerna i huset utan även andra kringboende i omgivningen.13Någon särskild yttre begränsning med uttrycket omgivning finns inte.14

Begreppet bostadsmiljö omfattar även ytor utanför ett flerfamiljshus.15 Även det förhållandet att den skyddade kretsen är de som bor i omgivningen talar för att handlingen inte måste ha begåtts på fastigheten, om den har ett samband med boendet. Handlingar som skett i närheten av fastigheten kan omfattas under förutsättning att den riktar sig mot den skyddade kretsen. Våld som utövats mot en granne som bodde två hus bort på en parkeringsplats intill fastigheten har i rättspraxis ansetts vara en störning i boendet.16 En händelse som har utspelats cirka 30–40 meter från ingången till trapphuset har vidare ansetts utgöra en särskilt allvarlig störning i boendet.17 En person som bodde i ett hus bredvid hyresgästens hus har ansetts ingå i den skyddade kretsen och misshandeln av denne som skedde på ett grönområde som lägenheterna hade balkongerna mot har ansetts utgöra en särskilt allvarlig störning.18

Närmare hur den geografiska avgränsningen ska göras har inte klargjorts i rättspraxis.

11 Se Svea hovrätts beslut 2023-02-24 i mål nr ÖH 9671-22. 12 Som framgår ovan har en sådan situation dock i rättspraxis inte ansetts utgöra en störning i boendet när de kringboende varit ovetande om förhållandet och först efter att polisen varit på plats och avlägsnat föremålen reagerat med oro och obehag. 13 Det betyder inte nödvändigtvis att ett angrepp måste vara direkt riktat mot boende i området, se närmare nedan om särskilt allvarliga störningar. 14Prop. 1992/93:115 s. 31. 15 Prop. 1992/93 :115 s. 31. 16RH 1997:57 II. 17RH 2015:31. 18RH 2016:57.

Det har i rättspraxis ansetts sakna betydelse om hyresgästen känt till att personen i fråga bodde i omgivningen.19

Kravet på bevarande av sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten kan omfatta vissa handlingar som sker utanför fastigheten, om det finns ett tydligt samband med boendet. Ett typiskt exempel är att hyresgästen hotar en representant för hyresvärden på dennes kontor som en reaktion på fastighetsförvaltningen.20

Rättelseanmaning

Om det förekommer störningar i boendet, ska hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna (25 § andra stycket hyreslagen). Skyldigheten för hyresvärden att agera är till för att skydda andra boende.21

En hyresgäst som vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse riskerar inte att hyresrätten förverkas. Det gäller både vid störningar i boendet och åsidosättande som avser sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (och vanvård av lägenheten), 42 § första stycket 9 hyreslagen. Frågan om en rättelseanmaning gjorts och om rättelse skett därefter är därför av stor praktisk betydelse. Det finns en relativt omfattande rättspraxis som avser olika frågor om rättelseanmaningar men denna kommer inte att beröras närmare.

Även om förutsättningarna för förverkande inte är uppfyllda, t.ex. för att hyresgästen vidtagit rättelse utan dröjsmål eller att rättelseanmaningen inte varit korrekt, kan störningarna ändå ligga till grund för en bedömning i en förlängningstvist i hyresnämnden att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen). Den prövning som görs då skiljer sig delvis från den som görs när frågan om förverkande prövas (se närmare nedan).

Det finns i lag ingen yttersta tidsram för när en uppsägning får ske på grund av störningar i boendet. Även om lagreglering saknas kan det inte anses lämpligt att hyresvärden dröjer med uppsägningen hur länge som helst. I NJA 2008 s. 243 var tidsutdräkten mellan hän-

19 Se t.ex. RH 2016:57. 20 Se t.ex. RH 1997:19. 21Prop. 1992/93:115 s. 20.

delsen och uppsägning uppe för prövning. Högsta domstolen uttalade att hyresvärden hade möjlighet att avvakta med uppsägning till dess att brottmålsdomen angående en gärning som anses utgöra särskilt allvarlig störning vunnit laga kraft.22

Särskilt allvarliga störningar i boendet

Om det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet finns inte något krav på att hyresgästen ska ha uppmanats att vidta rättelse innan uppsägningen sker. En kopia av uppsägningen ska i sådant fall skickas till socialnämnden (42 § fjärde stycket hyreslagen). En följd av detta är att det är tillräckligt med en störning om den är av särskilt allvarlig karaktär. Det är alltså fråga om så allvarliga störningar att det ansetts motiverat att omedelbart kunna skilja hyresgästen från lägenheten.

Att en störning är särskilt allvarlig beror på dess art eller omfattning. I förarbetena lyfts två typfall fram som kan utgöra särskilt allvarliga störningar. Det ena är när störningarna består av allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand eller misshandel och hot mot den som påtalat störningarna eller mot någon annan som bor i huset. Det andra är de situationer då störningarna kan betraktas som outhärdliga för närboende och det kan förutsättas att en tillsägelse inte skulle leda till någon förbättring. Till exempel kan det vara fråga om allvarligt drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande problem.23

En dödskjutning mot en innergård har ansetts utgöra en särskilt allvarlig störning trots att den inte var direkt riktad mot någon som bodde i omgivningen. Påverkan på bostadsmiljön för boende i omgivningen bedömdes som direkt och de boende bedömdes ha utsatts för fara och obehag på ett sätt som inte skäligen borde godtas.24

Huvudregeln är att en misshandel eller ett hot bör ha ett straffvärde på fängelsenivå för att bedömas som en särskilt allvarlig störning.25 Undantag kan dock tänkas om det finns försvårande omständigheter.26

22NJA 2008 s. 243. 23Prop. 1992/93:115 s. 21. 24 Svea hovrätts beslut den 18 april 2023, mål nr H 15146-22. 25 Se t.ex. NJA 2008 s. 243. 26RH 2016:57.

I förarbetena betonas att bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet bara kan tillämpas i undantagsfall och att den tar sikte på mycket grava störningsfall.27

Hyresgästens skyldighet att hålla tillsyn över andra

Hyresgästen ska, utöver att själv iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och inte utsätta boende i omgivningen för störningar, hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas av dem för vilka hyresgästen svarar (s.k. tillsynsansvar). Tillsynsansvaret omfattar dem som hör till hushållet, gäster, annan som inrymts i lägenheten eller som utför arbete för hyresgästens räkning (24 och 25 §§ hyreslagen).

Om hyresgästen inte hållit den tillsyn som krävs över en person, kan hyresgästen få svara hyresrättsligt för det som ligger den personen till last. I ett sådant fall kan hyresrätten förverkas om en person i hyresgästens hushåll exempelvis orsakat störningar i boendet (42 § första stycket 9 hyreslagen).

En hyresgäst kan hållas hyresrättsligt ansvarig för att ha brustit i sitt ansvar om utredningen visar att hyresgästen mot bakgrund av tidigare kännedom om personen har haft anledning att räkna med att personen skulle kunna agera på ett sätt som skulle kunna få betydelse för hyresförhållandet och trots sådan kännedom underlåtit att vidta kraftfulla och konsekventa åtgärder för att förhindra agerandet eller få det att upphöra.28 Det är alltså skillnad på situationen att en hyresgäst på grund av tidigare erfarenheter haft anledning att räkna med att ett vuxet barn kunde störa grannar och att en inneboende utan förvarning misshandlar en annan hyresgäst. I det senare fallet kommer något ansvar som utgångspunkt inte i fråga. Det kommer dock att krävas av hyresgästen att han eller hon vidtar åtgärder för att förhindra att det inträffade upprepas.

Det ligger i sakens natur att tillsynsansvarets praktiska betydelse ökar när det finns omständigheter som talar för att ett oacceptabelt beteende kan förekomma. När någon i personkretsen gör sig skyldig till störningar har hyresgästen en långtgående skyldighet att vidta

27Prop. 1992/93:115 s. 40. 28RH 2019:29 se även SÖH 180/1999 och SÖH 331/2000.

åtgärder för att få dessa att upphöra. Det kan t.ex. innebära att störande besökare inte längre kan tas emot i lägenheten.

I ett rättsfall var fråga om en hyresgäst som lämnat en vuxen son ensam i lägenheten skulle anses ansvarig för en brand som sonen startade. Sonen hade tidigare gjort sig skyldig till liknande händelser och hyresgästen hade inte vidtagit några särskilda åtgärder. Hyresgästen ansågs därmed ha brustit i sitt tillsynsansvar och hyresrätten var förverkad.29 Däremot upphörde inte avtalet när maken till en hyresgäst dömts för olaga hot mot anställd hos hyresvärden men inte tidigare hade misskött sig.30 En hyresgäst som vistats utomlands och därför inte hållit sig informerad om sonens agerande har inte ansett kunna freda sig mot ansvar för sonens brott i anslutning till bostaden. Den andra hyresgästen (pappan) ansågs inte ha vidtagit tillräckliga åtgärder och svarade därför också för sonens agerande. 31

Det har i ett rättsfall uttalats att det ligger i sakens natur att tillsynsansvaret normalt inte kan utsträckas till områden så långt från bostadsfastigheten att det inte rimligen kan krävas att hyresgästen där övervakar den som omfattas av tillsynsansvaret eller kan förutse vad som där kommer att ske.32

3.4. Brottslig verksamhet i lägenheter

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning (42 § första stycket 12 hyreslagen).

När bestämmelsen infördes, år 1981, var motverkande av olika former av olaglig spelverksamhet i fokus men den var avsedd att kunna tillämpas vid annan systematisk brottslighet i lägenheten.33 År 1984 gjordes tillägget om tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning i

29RH 2019:29. 30 Svea hovrätts beslut 2011-02-03 i mål nr ÖH 5057-10 (prövning enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen). 31 Svea hovrätts beslut 2023-04-18 i mål nr H 15146-22. 32 Svea hovrätts beslut 2005-09-08 i mål nr ÖH 8099-04. 33Prop. 1979/80:179 s. 23 f. och s. 29.

samband med att det kriminaliserades som främjande av koppleri att upplåta lägenheten till sådan verksamhet.34

Bestämmelsen om brottslig verksamhet skiljer sig från andra grunder för uppsägning i det att förverkandegrunden inte motsvaras av någon i hyreslagen angiven skyldighet för hyresgästen i förhållande till hyresvärden. Förklaringen är att man ansåg att det var något märkligt att föreskriva att hyresgästen inte får begå brott i lägenheten (sådana frågor behandlas i stället i straffrätten).35

För att hyresrätten ska kunna förverkas på grund av brottslig verksamhet förutsätts att själva lägenheten är en förutsättning eller ett hjälpmedel för den brottsliga verksamheten. Det är lägenhetens karaktär av ett typiskt hjälpmedel som kan ligga till grund för förverkandet. Enbart det förhållandet att brott begås i en lägenhet innebär alltså inte att hyresrätten är förverkad. Därutöver gäller att brottsligheten ska präglas av affärsmässighet. Kvalificeringen i denna del utformades efter synpunkter från Lagrådet.36 Som exempel nämns fall när lägenheten används som uppehållsplats för ett antal personer som försörjer sig på brottslighet eller att lägenheten används för att förvara omfattande utrustning för brottslig verksamhet.

Brottsligheten ska vidare sätta prägel på lägenheten så att den helt eller till väsentlig del tar den i anspråk. Den legala användningen, t.ex. som bostad, ska i praktiken framstå som utesluten för en normal hyresgäst. I realiteten handlar det om den återstående delen av lägenheten inte ska vara lämplig som bostad på grund av de förutsättningar under vilka den brottsliga verksamheten bedrivs. Om hyresgästen bor i lägenheten samtidigt som det bedrivs en omfattande brottslig verksamhet får en avvägning mellan dessa båda intressen avgöra huruvida hyresrätten är förverkad.

Kraven för att hyresrätten ska förverkas är alltså högt ställda. Om dessa är uppfyllda är det dock inte nödvändigt att verksamheten pågått under en längre tid. Utrymmet för att anse att hyresgästens brottslighet är av ringa betydelse torde vara obefintligt i praktiken. Någon möjlighet till rättelse för hyresgästen finns inte heller. Däremot måste uppsägning ske inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet eller, om förundersökning inletts under samma tid, senast två månader efter att dom i brottmål

34Prop. 1983/84:105 s. 64. 35Prop. 1979/80:179 s. 25. 36Prop. 1979/80:179 s. 108.

fått laga kraft eller att det rättsliga förfarandet avslutats på annat sätt (43 § tredje stycket hyreslagen).

Det är hyresvärden som har att styrka att hyresgästen begått brott i sådan omfattning att hyresrätten är förverkad. Det är inte nödvändigt att hyresgästen dömts för brott för att handlandet ska kunna utgöra grund för förverkande av hyresrätten. I praktiken torde det dock ofta vara en förutsättning för att hyresvärden ska kunna nå framgång.37

Några exempel på hur bestämmelsen tillämpats i rättspraxis återges i det följande.

En hyresgäst hade odlat en avsevärt större mängd narkotika än vad som kunde anses vara för enbart eget bruk och ett av rummen användes uteslutande för odling. Lägenheten hade även i övrigt iordningställts i odlingssyfte på ett sätt som gjorde att lägenheten inte kunde anses ha varit lämplig för ett normalt boende. Till exempel hade alla fönster i lägenheten mörklagts och det förvarades utrustning i lägenheten. Hyresrätten ansågs förverkad.38

Svea hovrätt har uttalat att den omständigheten att narkotika förvarats i en lägenhet i regel inte leder till att hyresrätten är förverkad om inte utredningen visar att det också förekommit narkotikaöverlåtelse i lägenheten. När innehavet varit begränsat och enstaka överlåtelse skett ansågs lägenheten inte ha använts för brottslig verksamhet i sådan omfattning som förutsätts för ett förverkande.39

Förvaring och överlåtelse av narkotika och sprit i enstaka fall har i flera avgöranden inte bedömts utgöra en verksamhet av en sådan omfattning som utgör en förutsättning för förverkande.40

I ett fall hade en hyresgäst dömts för grovt bedrägeri genom att vid flera tillfällen hyrt ut lägenheten till olika personer och tagit förskottshyror utan att personerna fått tillträde till lägenheten. Eftersom hyresgästen använt sig av lägenheten som brottsobjekt bedömdes hyresrätten förverkad.41

Förvaring av stöldgods i lägenheten medförde inte att hyresrätten var förverkad då förvaringen inte bedömdes ha skett affärsmässigt eller som ett led i en organiserad brottslighet.42

37 Jfr prop. 1979/80 :179 s. 30. 38RH 2017:2. 39 Svea hovrätts beslut 2015-12-21 i mål nr ÖH 8514-15. 40 BD 122/1990, BD 391/1990, SÖH 91/1994, LH 3010–07. 41 SÖH 342/2002. 42 Svea hovrätts beslut 2007-01-11 i mål nr ÖH 4950-06.

3.5. Uppsägning på grund av åsidosatta förpliktelser

När hyresavtalet sägs upp på grund av att hyresrätten är förverkad kan hyresvärden, som nämnts ovan, i fråga om bostadshyra välja att antingen säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande eller till hyrestidens slut. I det förra fallet handläggs tvisten av allmän domstol medan den i det senare fallet handläggs som en förlängningstvist av hyresnämnd.

Hyresvärden kan även säga upp hyresavtalet på grund av åsidosatta förpliktelser utan att hyresrätten är förverkad. Hyresavtalet kan då bara sägas upp till hyrestidens slut. I fråga om bostadshyra blir det därför alltid en förlängningstvist i hyresnämnd, om inte hyresgästen godtar hyresvärdens uppsägning.

Möjligheten att säga upp hyresgästen på grund av åsidosättanden i andra fall än förverkande har stor praktisk betydelse och hyresnämnderna hanterar ett mycket stort antal sådana tvister varje år. Det kan här inte komma i fråga att ge någon heltäckande bild över hur sådana frågor bedöms utan endast huvuddragen berörs nedan.

Det direkta besittningsskyddet bryts, det vill säga hyresavtalet ska upphöra, om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen).

Det förutsätts att hyresgästen åsidosatt en förpliktelse, t.ex. genom att störa grannar eller inte betala hyran i tid. Det finns inte formella regler kring uppsägningen i samma utsträckning som vid förverkande. Tanken är i stället att hyresnämnden ska göra en helhetsbedömning av om det är skäligt att hyresavtalet upphör på grund av de åsidosatta förpliktelserna. En praktiskt viktig skillnad är att även åsidosättanden som sker efter uppsägningen kan få betydelse vid bedömningen enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen medan så inte är fallet vid förverkande.

Av betydelse är hur allvarligt åsidosättande som förekommit och om det upprepats, liksom även om ett åsidosättande föregåtts av en rättelseanmaning och om åsidosättande kan väntas upprepas (se 46 § andra stycket hyreslagen där rättspraxis om rättelseanmaning kodifierats).

Förhållanden på hyresgästens sida beaktas vid skälighetsbedömningen. Ett sådant är hur länge hyresgästen innehaft lägenheten och hans eller hennes personliga förhållanden och behov av lägenheten.

I förarbetena tas som exempel upp att bedömningen av följden av bristande skötsamhet i viss mån bör anpassas till hyresgästens möjligheter att få annan bostad på orten.43

Europakonventionen (art 8) och Barnkonventionen (art 3) ska beaktas. Vid en skälighetsbedömning ska hänsyn tas till hur barn skulle kunna påverkas av beslutet. Om en hyresgäst gjort sig skyldig till ett allvarligt åsidosättande av sina förpliktelser som hyresgäst har i rättspraxis hänsynen till barnets bästa inte getts en avgörande betydelse vid intresseavvägningen.44 Det kan ändå ha betydelse för frågan om uppskov.

När ett åsidosättande av förpliktelser bedöms enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen tas främst sikte på upprepad misskötsamhet men bestämmelsen kan undantagsvis vara tillämplig på en enstaka händelse när den varit av allvarlig karaktär. 45 I förarbetena anges att en alltför långtgående tolerans mot en misskötsam hyresgäst skulle kunna urholka värdet av de andra hyresgästernas besittningsskydd.46En jämförelse kan göras med särskilt allvarliga störningar i boendet där det inte förutsätts någon rättelseanmaning. Så var t.ex. fallet när en hyresgäst vid ett telefonsamtal med en av hyresvärden anställd person hotat att döda henne.47

Ett lokalhyresavtal kan också upphöra upp på grund av att hyresrätten är förverkad. Det indirekta besittningsskyddet gäller då inte (se 56 § första stycket 2 hyreslagen). Lokalhyresavtalet kan även sägas upp på den grunden att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet (57 § första stycket 1 hyreslagen). En uppsägning på sådan grund leder, om den inte godtas, till s.k. obligatorisk medling vid hyresnämnden och en eventuell efterföljande ersättningstvist vid allmän domstol. Någon närmare beskrivning av hur bedömningen bör göras för avtal om lokalhyra finns inte att hämta i förarbetena. I stället bör det som gäller för en bostadshyresgäst kunna tillämpas analogivis.48

43Prop. 1968:91 bihang A s. 91. 44 Se bl.a. NJA 2013 s. 1241 och RH 2021:1. 45RH 2010:84. 46Prop. 1968:91 bihang A s. 62 f. 47 Se bl.a. RH 2010:84. 48 Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 4 maj 2022, Norstedts, Juno, kommentaren till 57 §.

3.6. Brott mot närstående vid hyresförhållanden

Sedan ungefär tio år nämns brott mot närstående som en faktor som i en förverkandetvist ska beaktas i förmildrande riktning vid bedömningen av om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § femte stycket hyreslagen). Närmare bestämt anges att det särskilt ska beaktas om åsidosättandet har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott (42 § femte stycket hyreslagen). Likaså ska vid bedömningen om en hyresgäst åsidosatt sina förpliktelser särskild beaktas om åsidosättandet har sin grund i att hyresgästen eller någon i hushållet utsatts för ett brott av en närstående och i sådant fall beakta det som skäl för en förlängning av hyresavtalet (46 § andra stycket hyreslagen).

Bestämmelserna syftar till att stärka besittningsskyddet för hyresgäster som blivit utsatta för brott. Praktiskt sett aktualiseras bestämmelsen främst vid störningar i boendet men kan bli aktuell vid alla typer av åsidosättanden.49 Hur intresseavvägningen bör ske mellan en brottsutsatt hyresgäst och de omkringboendes intressen av en trygg boendemiljö, liksom hyresvärdens intresse av att kunna bedriva en god förvaltning, bedömdes inte kunna besvaras generellt. I stället överlämnades det till rättstillämpningen att göra en avvägning mellan intressena. Reglerna ska dock säkerställa att det alltid tas hänsyn till brottsoffers utsatta ställning. De omkringboendes intresse av trivsel och trygghet kan dock väga över om det är fråga om mer bestående störningar.50 I rättspraxis har arten och omfattningarna av de störningar som omkringboende hyresgäster utsatts för, liksom om hyresgästen vidtagit några åtgärder för att få störningarna att upphöra, beaktats vid skälighetsbedömningen.51

En medhyresgäst, make eller sambo kan under vissa förutsättningar ha rätt att överta ett hyreskontrakt. Om lägenheten hyrs gemensamt av två eller flera men endast den ena har misskött sig kan den part som inte misskött sig ha rätt till förlängning av avtalet om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom eller henne som hyresgäst. En medhyresgäst som är make eller sambo till den som sagt upp avtalet eller föranlett att hyresgästerna inte gemensamt har rätt till förlängning av avtalet har rätt till förlängning även när den besittningsskyddsbry-

49Prop. 2013/14:195 s. 22. 50Prop. 2013/14:195 s. 14. 51 Svea hovrätts beslut 2021-10-07 i mål nr ÖH 1499-21.

tande grunden är förverkande, dock inte vid betalningsförsummelse (47 § första stycket hyreslagen).

Även en make eller sambo som inte är medhyresgäst kan ha rätt att ta över hyresavtalet, om hyresgästen sagt upp hyresavtalet eller annars inte har rätt att få det förlängt. Det gäller även när hyresvärden sagt upp avtalet på grund av förverkande. Det förutsätts då att hyresvärden skäligen kan nöja sig med maken eller sambon som hyresgäst (47 § andra stycket hyreslagen). Av betydelse vid den bedömningen är, förutom makens eller sambons ekonomiska förhållanden, om han eller hon haft del i ett åsidosättande av förpliktelser eller om hyresgästen kommer att bo kvar .52 Det torde då kunna beaktas att maken eller makan har utsatts för våld.53 Om en hyresgäst begår övergrepp mot en make eller sambo som inte har del i hyresrätten och hyresgästen sägs upp på grund av störningar eller liknande kan maken eller sambon som har sin bostad i lägenheten alltså ha rätt att få hyresavtalet förlängt för egen del.

3.7. Hyresvärdens ansvar vid brottslig verksamhet i lägenheter

3.7.1. Koppleri

I 6 kap. 12 § andra stycket brottsbalken finns en straffsanktionerad förpliktelse för fastighetsägare att vidta åtgärder som skäligen kan begäras för att få hyresavtal att upphöra om han eller hon får veta att lägenheten helt eller till väsentlig del används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Den som upplåter en lägenhet som inte är till bostadsändamål utan till att helt eller till väsentlig del användas för prostitutionsverksamhet – exempelvis under täckmantel av massageinstitut eller dylikt – döms för att främjat verksamheten på sådant sätt att han eller hon gjort sig skyldig till koppleri.54

För koppleri döms även den hyresvärd som först efter att lägenheten hyrts ut får kännedom om att lägenheten inte används som bostad utan helt eller väsentligen för prostitutionsverksamhet (6 kap. 12 § andra stycket brottsbalken). Hyresvärden anses ha främjat tillfälliga

52 Exempel på en sådan bedömning finns i Svea hovrätts beslut 2023-06-09 i mål nr H 6374-22 (otillåten ombyggnad). Se om förverkande SOU 1966:14 s. 227. 53 Jfr prop. 2013/14:195 s. 16. 54 Se prop. 1983/84:105 s. 42 och 58.

sexuella förbindelser mot betalning, om prostitutionsverksamheten fortsätter eller återupptas och värden underlåter att göra vad som skäligen kan begäras för att upplåtelsen ska upphöra. Straffansvaret omfattar dock inte det fall att en hyresvärd mot normal hyra upplåter en vanlig lägenhet som bostad åt en prostituerad.

För att undgå straffansvar ska hyresvärden antingen förmå hyresgästen att upphöra med verksamheten i lägenheten eller också göra vad som skäligen kan begäras för att få upplåtelsen att upphöra. I förarbetena anges att vad som skäligen kan begäras av hyresvärden i första hand är att säga upp hyresavtalet på grund av att hyresrätten är förverkad (se ovan) och, om det behövs, begära handräckning för att få hyresgästen att flytta.55 Om en hyresvärd blir underrättad av polis eller sociala myndigheter om sådan verksamhet blir hyresvärden i princip skyldig att agera, såvida hyresvärden inte kan få garantier för att lägenheten inte längre kommer att användas på aktuellt sätt.56 Det saknas relevant rättspraxis i frågan.

3.7.2. Samröre med en terroristorganisation

Den som upplåter lokal till terroristorganisation döms, om gärningen är ägnad att främja, stärka eller understödja en terroristorganisation, för samröre med en terroristorganisation (5 § terroristbrottslagen [2022:666]).57 Med terroristorganisation avses en sammanslutning av personer som begår eller på annat sätt medverkar till terroristbrott (3 § terroristbrottslagen) eller gör sig skyldiga till försök, förberedelse eller stämpling till terroristbrott. Med terroristbrott avses att ett annat uppsåtligt brott eller ett försök till ett sådant brott har begåtts och gärningen allvarligt kan skada ett land eller en mellanstatlig organisation. Härutöver krävs även att gärningen begås i avsikt att a) injaga allvarlig fruktan hos en befolkning eller en del av en befolkning, b) otillbörligen tvinga ett offentligt organ eller en mellanstatlig organisation att vidta eller att avstå från att vidta en åtgärd, eller

c) allvarligt destabilisera eller förstöra grundläggande politiska, kon-

55Prop. 1983/84:105 s. 59. 56Prop. 1983/84:105 s. 58 f. 57 I och med ikraftträdandet av terroristbrottslagen (2022:666) den 1 juli 2022 upphävdes lagen (2010:299) om straff för offentlig uppmaning, rekrytering och utbildning avseende terroristbrott och annan särskilt allvarlig brottslighet där motsvarande bestämmelse reglerades i 2 b §.

stitutionella, ekonomiska eller sociala strukturer i ett land eller i en mellanstatlig organisation (4 § terroristbrottslagen

).

Att gärningen ska vara ägnad att främja, stärka eller understödja en terroristorganisation innebär att åklagaren inte behöver visa något visst syfte med gärningen eller att en viss effekt har uppstått. Samröret med organisationen ska däremot vara sådant att det typiskt eller generellt sett bidrar till terroristorganisationen på ett sådant sätt.58

Det är inte nödvändigt att samröresgärningen tar sikte på terroristbrott för att den ska omfattas av straffbestämmelsen. Det kan vara tillräckligt att genom samröre med organisationen skapa gynnsamma förutsättningar för den att växa eller verka, göra den mer effektiv eller slagkraftig eller att gynna, stödja eller på något annat sätt underlätta för den. Det är inte nödvändigt att upplåtelsen sker för organisationens verksamhet, dvs. det behöver inte faktiskt bedrivas någon verksamhet för att en straffbar upplåtelse av lokal eller mark ska anses ha skett.59Det krävs uppsåt till att upplåtelsen sker till en terroristorganisation samt till de omständigheter som gör att sammanslutningen är en terroristorganisation. Det krävs inte att gärningsmannen har haft en avsikt att främja, stärka eller understödja terroristorganisationen.60

Sedan den 1 juni 2023 gäller även att gärningen inte utgör brott om den är ringa eller om den med hänsyn till omständigheterna är försvarlig. Brottet deltagande i en terroristorganisation infördes samtidigt i terroristbrottslagen.61

Det saknas relevant rättspraxis om hyresvärdens ansvar.

3.7.3. Främjandebrott enligt spellagen

Den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet främjar deltagande i otillåtet spel eller spel utan nödvändig licens döms för främjande av olovligt spel (19 kap. 2 § spellagen [2018:1138]). Ett exempel på främjandebrott är om en hyresvärd upplåter en lägenhet med vetskap om att det ska bedrivas olaglig spelverksamhet. Förutsättningarna för främjande av olovligt spel är uppfyllda om hyresvärden under avtalstiden får vetskap om att lägenheten används för olovlig spel-

58Prop. 2021/22:133 s. 181. 59Prop. 2021/22:133 s. 181. 60Prop. 2021/22:133 s. 183. 61Prop. 2022/23:73.

verksamhet, och försök eller förberedelse till samma brott, om hyresvärden underlåter att göra vad som skäligen kan begäras för att upplåtelsen ska upphöra.62 Exempel på åtgärd som ska vidtas är att göra en polisanmälan eller säga upp avtalet och om så krävs föra talan om att hyresrätten ska upphöra.63 I ringa fall döms inte till ansvar.

3.8. Upplåtelse till inneboende

3.8.1. Andrahandsupplåtelse och inneboende

En hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till annan för självständigt brukande (39 § hyreslagen).64 Frågan om vad som är självständigt brukande har bedömts med ledning av bland annat vilken kontroll hyresgästen utövat över lägenheten och i vilken utsträckning hyresgästen disponerat den som egen bostad.65

I oktober 2019 trädde en lagändring i kraft som förtydligar vad som avses med att lägenheten är upplåten för självständigt brukande när det gäller bostadslägenheter. Om det är fråga om en bostadslägenhet som hyresgästen inte använder som bostad i beaktansvärd utsträckning, ska en upplåtelse av lägenheten eller en del av den alltid anses vara för självständigt brukande. Syftet med ändringen var att tydliggöra gränsdragningen mellan en tillståndspliktig andrahandsupplåtelse och en upplåtelse till inneboende. Med att en hyresgäst använder en bostadslägenhet som bostad i beaktansvärd utsträckning avses att hyresgästen använder lägenheten som sin fasta bostad, dvs. permanentbostad, eller som ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden, s.k. komplementbostad. Den praxis som finns när det gäller prövning enligt 46 § första stycket 10 hyreslagen om en hyresgäst har ett skyddsvärt behov av sin lägenhet som permanent- eller komplementbostad förväntas enligt förarbetena vara vägledande för bedömningen. Enligt denna rättspraxis ska frågan om huruvida en lägenhet är en hyresgästs permanenta bostad avgöras utifrån en helhetsbedömning där bl.a. hyresgästens familjeförhållanden, anknytning till orten

62 Jfr prop. 1981/82:170 s. 107. 63 Leif Holmqvist m.fl., Hyreslagen, 4 maj 2022, Norstedts, Juno, kommentaren till 42 § första stycket 12. 64 Från förbudet mot att upplåta lägenhet i andra hand finns ett undantag som gäller den situationen att lägenheten upplåtits till en kommun. 65 Se bland annat NJA 2001 s. 241 och prop. 2008/09:27 s. 13.

och framtidsplaner när det gäller boendet beaktas. För att en lägenhet ska anses vara ett nödvändigt komplement till hyresgästens fasta bostad krävs normalt att hyresgästen visar att han eller hon övernattar i lägenheten 2–3 dagar per vecka eller 80–100 dagar per år och att detta sker i samband med arbete eller studier.66 Är den permanenta bostaden på pendlingsavstånd är en komplementbostad som utgångspunkt inte skyddsvärd.

Hyresgästen kan ansöka om hyresnämndens tillstånd till en upplåtelse i andra hand, om hyresvärden inte samtycker till den.

En hyresgäst får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för hyresvärden (41 § hyreslagen). Bestämmelsen innebär motsatsvis att en hyresgäst utan särskilt tillstånd får ha inneboende i sin lägenhet så länge det inte kan medföra men för hyresvärden.

I förarbetena uttalas att det förhållandet att en hyresgäst bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning inte behöver medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsattes vid avtalets ingående eftersom lägenheten tidigare kan ha bebotts av ett flertal personer, t.ex. barn som efter hand flyttat. En rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum behöver därmed inte innebära att antalet boende i lägenheten ökat.67

Enligt 45 § första stycket 3 hyreslagen får hyresgästen inte något besittningsskydd vid hyra av lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. En inneboende saknar alltså besittningsskydd. Samma gäller för upplåtelse av lägenhet i andra hand om hyresförhållandet inte varat längre än två år i följd (45 § första stycket 1 hyreslagen).

Vad som utgör en skälig hyra för upplåtelse i andra hand och till inneboende regleras i 55 § fjärde stycket hyreslagen. En hyra som överstiger den hyra som hyresvärden (förstahandshyresgästen) betalar med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter ska aldrig anses som skälig. Som riktmärke anges att ett sådant tillägg inte får överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar och tillägg för nyttigheter som ingår inte får överstiga förstahandshyresgästens kostnader. Om upplåtelsen bara avser en del av lägenheten motsvarar en skälig hyra en i förhållande till omfattningen av upplåtelsen, proportionerlig andel av den hyra som hyresvärden betalar med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter.

66Prop. 2018/19:107 s. 66. 67Prop. 1968:91 Bihang A s. 150.

Om hyresgästen betalat för mycket hyra kan han eller hon hos hyresnämnden ansöka om återbetalning enligt vad som närmare anges i 55 f § hyreslagen.

3.8.2. Uppsägning på grund av olovlig andrahandsupplåtelse och utnyttjande av reglerna om inneboende

Upplåtelse av en del av lägenheten till inneboende på ett sätt som kan medföra men för hyresvärden kan leda till att hyresrätten förverkas, om inte rättelse vidtas utan dröjsmål (42 § första stycket 7 hyreslagen). Sedan lagändringen i oktober 2019 kan även uttag av oskälig hyra leda till att hyresrätten förverkas, om hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt (42 § första stycket 6 hyreslagen). Någon möjlighet till rättelse finns inte om förverkandegrunden är oskälig hyra.

En hyresrätt är även förverkad om hyresgästen utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden upplåter en lägenhet i andra hand och någon giltig ursäkt inte kan visas från hyresgästens sida (42 § första stycket 3 hyreslagen). Någon möjlighet att vidta rättelse finns inte för hyresgästen om det är fråga om en bostadshyresgäst men däremot för lokalhyresgäster (42 § första stycket 4 hyreslagen).

Vid otillåten andrahandsupplåtelse och uttag av oskälig hyra kan hyresgästen bara skiljas från lägenheten om hyresvärden sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde (43 § andra stycket hyreslagen).

Enligt 42 § första stycket 7 hyreslagen är en hyresrätt förverkad om den används i strid med upplåtelseändamålet (23 § hyreslagen). Ett exempel är att det sker en sådan omfattande vidareupplåtelse att det utgöra en hotellverksamhet.68

För samtliga fall gäller att hyresrätten inte är förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § femte stycket hyreslagen). I fråga om upplåtelse i andra hand har uttalats att en enstaka upplåtelse som inte pågått längre än någon månad i ett typfall bör kunna betraktas som ringa.69

Sedan 2019 är det dessutom straffbart att hyra ut en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behövligt

68RH 2020:20. 69Prop. 2018/19:107 s. 69.

samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden om hyresgästen tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är skälig (65 c § hyreslagen).

Det kan slutligen noteras att det sedan 2018 är straffbart att uppsåtligen lämna oriktig uppgift som ligger till grund för beslut om folkbokföring eller att underlåta att fullgöra sin anmälningsskyldighet enligt 25, 26 eller 27 § folkbokföringslagen (42 § folkbokföringslagen). Syftet med införandet av bestämmelsen var att säkerställa att folkbokföringsdatabasen speglar verkliga förhållanden eftersom uppgifterna ligger till grund för ett stort antal samhällsfunktioner.70

3.8.3. Rätt till tillträde till lägenheten

Hyresgästen har en skyldighet att låta hyresvärden utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som inte kan skjutas upp utan skada (26 § första stycket hyreslagen). Hyresvärden får låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten efter tillsägelse minst en månad i förväg om inte arbetena vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Om hyresvärden vill utföra annat arbete i lägenheten får hyresgästen inom en vecka från det att denne fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande (26 § andra stycket hyreslagen). Hyresvärden ansvarar för att hyresgästen inte förorsakas större olägenhet än nödvändigt.

Om hyresgästen inte ger hyresvärden tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten kan Kronofogdemyndigheten förordna om särskild handräckning (26 § första och femte stycket hyreslagen). Hyresrätten är dessutom förverkad om hyresgästen vägrar att utan uppskov ge hyresvärden tillträde till lägenheten och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt (42 § första stycket 10 hyreslagen). Ett beslut om särskild handräckning medför inte att hyresgästen kan gå fri från förverkandepåföljd. Hyresgästen kan dock inte skiljas från lägenheten om rättelse görs innan hyresvärden sagt upp avtalet (43 § hyreslagen).

Exempel på giltig ursäkt är tillfällig bortovaro på grund av resa eller sjukhusvistelse. Hyresvärden ska se till att hyresgästen inte orsakas större olägenhet än nödvändigt (26 § tredje stycket hyreslagen). Att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde innebär

70Prop. 2017/18:145 s. 116 f.

därmed inte alltid en rätt att omedelbart få tillträde till lägenheten för att genomföra en besiktning. En bedömning av hur angeläget det är att få tillträde måste göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet och därefter kan hyresvärden välja en tidpunkt som innebär att hyresgästen inte orsakats större olägenhet än vad som är nödvändigt i det aktuella fallet. I rättspraxis har tillräckligt god tid i vart fall bedömts vara 12 dagar före tillträdet för besiktning inför ombyggnation.71

Vägrat tillträde till lägenheten kan även anses utgöra ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser och därmed utgöra grund för hyresavtalets upphörande i en förlängningstvist (46 § första stycket 2 hyreslagen).

71RH 2016:49.

4. Kartläggning

4.1. Hur kartläggningen genomförts

4.1.1. Inledning

I utredningens uppdrag ingår att undersöka och redogöra för problembilden avseende brottslighet som begås i hyreslägenheter eller i närområdet till sådana och lägenheter som används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer. Likaså ingår det i uppdraget att kartlägga den problematik som finns med att en hyresgäst i sin lägenhet upplåter ett stort antal s.k. madrassplatser och liknande situationer där hyresgästen upplåter lägenheten till ett stort antal personer.

Frågor om brott som begås i bostadsområden är mångbottnade och komplexa. Det gäller både frågor om brottens orsaker och vilka åtgärder och resurser som kan behövas för att minska brottsligheten. Problemen sträcker sig över flera olika fält och berör ett stort antal aktörer av varierande slag. Flertalet av dessa frågor faller utanför utredningens uppdrag. De behandlas därför endast i den utsträckning som det behövs för att genomföra uppdraget.

Kapitlet är beskrivande och alltså inte ett uttryck för utredningens slutsatser. Utredningen har inte desto mindre behövt bearbeta vissa uppgifter för att åstadkomma en sammanhängande text. Detta har genomgående gjorts med utgångspunkten att alla beskrivningar ska vara väl belagda. Kapitlet syftar i huvudsak till att bidra med ett tillförlitligt underlag för utredningens bedömningar. I den mån inget annat anges avses med begreppet lägenhet både bostadslägenhet och lokal.

Kapitlet har följande disposition. Efter ett inledande avsnitt om hur kartläggningen genomförts redogör utredningen för bostadsområden med allvarliga problem. Därefter sammanfattas vissa rapporter och promemorior om brottslighet som myndigheter, intresseorganisationer och tidigare utredningar publicerat. Ett koncentrat redovisas av de undersökningar som utredningen har gjort, bl.a. genom möten

med fastighetsägare, representanter för olika lokalpolisområden inom Polismyndigheten och representanter för lokala hyresgästföreningar. Här återges även en del synpunkter som inkommit på nuvarande lagstiftning. Slutligen lyfts några metoder som fastighetsägare, kommuner och myndigheter tagit fram för att öka tryggheten i bostadsområden.

4.1.2. Tillvägagångssätt

Den grundläggande frågeställningen för utredningen är hur hyresgäster, och andra boende, påverkas av att brott begås i hyreslägenheter eller i närområdet. Kartläggningen har därför gjorts med utgångspunkt i de övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö.

Svenska myndigheter har publicerat ett stort antal rapporter om brottslighet och dess följdverkningar. Det finns också ett flertal utredningar som redovisat en lägesbild över till exempel brottslighetens utveckling eller kriminella nätverks påverkan.1 Utredningen har tagit del av dessa publiceringar och gjort ett urval utifrån den frågeställning om hyresgästers trygghet i boendet som ska belysas. Dessa rapporter bidrar bland annat med statistiskt material om hur vanliga vissa brott är och vilka skillnader som kunnat mätas i olika delar av landet. Det utgör den större delen av kartläggningen.

Utredningen har bedömt att det är av värde att komplettera de publicerade rapporterna med en redogörelse för praktiska erfarenheter av brottslighet i och omkring hyreslägenheter för att få närmare kunskap om bl.a. effekter av brottsligheten för boende i närområden och om de som begår brott i bostadsområden har en koppling till området.

Utredningen har efter att ha övervägt olika alternativ valt att komplettera problembilden genom att inhämta erfarenheter och synpunkter från aktörer med lång praktisk erfarenhet av dessa frågor.

Utredningen har genomfört längre intervjuer med privata och allmännyttiga fastighetsägare i Sverige genom digitala möten. Totalt har utredningen haft möte med 15 fastighetsägare och därutöver Störningsjouren i Göteborg som bl.a. hanterar uppsägningar åt flera stora allmännyttiga bostadsföretag i Göteborg. För att få in ett så brett underlag som möjligt har utredningen valt att inhämta kunskap

1 Se bl.a. SOU 2021:68, Ds 2020:23, SOU 2021:35.

från fastighetsbolag med både små och stora fastighetsbestånd. Likaså har fastighetsägare från mindre, medelstora och stora städer varit representerade i urvalet.

Utredningen har träffat representanter från lokala hyresgästföreningar som berättat om egna och andra boendes erfarenheter av trygghetsfrågor och brottslighet i närområdet och i lägenheter.

För att få en aktuell bild av brottsligheten och de utmaningar som den medför i olika avseenden har utredningen haft möten med representanter från åtta lokala polisområden inom Polismyndigheten samt med Nationella operativa avdelningen (NOA). En övervägande del av representanterna från lokalpolisområdena arbetar inom ett eller flera utsatta områden.

I media rapporteras frekvent om brott som påverkar tryggheten i boende. Utredningen har gått igenom dessa publiceringar och sammanfattat ett representativt urval, se avsnitt 4.4.1 och 4.5.1.

Utredningen har beställt visst statistiskt material från SCB, se närmare avsnitt 4.2. Vidare har utredningen låtit Brå ta fram detaljerad statistik över svar på frågeställningar i den årliga nationella trygghetsunderökningen utifrån den boendeform deltagare i studien har.

4.1.3. Fokus på utsatta områden

Otrygghet på grund av brott och andra missförhållanden förekommer i hela landet. Samtidigt är det väl dokumenterat att problemen är mer utbredda och allvarliga i vissa områden och att det inte sällan får en stor påverkan på dessa områden trots att det är få som begår brott i förhållande till det antal människor som bor i områdena. Det är också stor skillnad på de praktiska förutsättningarna för fastighetsägarna i områden som präglas av kriminalitet jämfört med andra områden, inte minst säkerhetsmässigt. Till detta kommer att sådana områden ofta har en stor andel hyresrätter, se avsnitt 4.2. Det är därför naturligt att i stor utsträckning avgränsa kartläggningen till sådana områden. En annan sak är att hela hyresmarknadens behov och förutsättningar måste beaktas när förslag tas fram.

Det finns flera olika benämningar på områden med stora utmaningar, t.ex. utsatta områden, socialt utsatta områden och socioekonomiskt utsatta områden.

Utsatta områden är det begrepp som togs fram av Polismyndigheten

2015. Det består av tre kategorier: särskilt utsatta områden, riskområden och utsatta områden.2 Polismyndighetens områdesindelning stödjer det polisära arbetet och utgör ett verktyg för att kunna göra analyser, prioritera åtgärder och resurser.3Ett utsatt område är enligt Polismyndigheten ett geografiskt avgränsat område som karaktäriseras av en låg socioekonomisk status där de kriminella har en inverkan på lokalsamhället.4 Inverkan är snarare knuten till den sociala kontexten i området än de kriminellas utstuderade vilja att ta makten och kontrollera lokalsamhället. Effekten blir att de boende i området upplever otrygghet, vilket i sin tur leder till en minskad benägenhet att anmäla brott och att medverka i rättsprocessen. Påverkan kan utgöras av direkta påtryckningar, exempelvis genom hot och utpressning, eller indirekta, som offentliga våldshandlingar som riskerar att skada tredje man, narkotikahandel som bedrivs öppet eller ett utåtagerande missnöje mot samhället. Ett särskilt utsatt område är ett geografiskt avgränsat område som kännetecknas av en allmän obenägenhet att delta i rättsprocessen. Det kan även förekomma systematiska hot och våldshandlingar mot vittnen, målsägande och anmälare i området. Situationen i området innebär att det är svårt eller nästintill omöjligt för polisen att fullfölja sitt uppdrag, vilket kräver regelmässig anpassning av arbetssätt eller utrustning. Många gånger har det skett en normalisering vilket lett till att varken polisen eller de boende reflekterar över det avvikande läget i området. En ytterligare försvårande uppgift är om det ligger andra utsatta områden i nära anslutning till ett särskilt utsatt område. Då finns det risk för samverkan mellan kriminella personer och mellan kriminella nätverk inom områdena. Ett särskilt utsatt område inbegriper även i viss mån parallella samhällsstrukturer, extremism, personer som reser i väg för att delta i strid i konfliktområden och en hög koncentration av kriminella.

Socialt utsatta områden är en definition som Brå tagit fram och som

tidigare användes bl.a. för att redovisa resultatet av nationella trygghetsundersökningar. Sedan 2020 har dock en övergång skett till att

2 Med riskområde avses ett område som uppfyller samtliga kriterier för ett utsatt område men som inte når upp till de kriterier som kännetecknar ett särskilt utsatt område. Läget är dock så alarmerande att det finns en överhängande risk att området riskerar att bli särskilt utsatt om inte adekvata åtgärder sätts in. 3 Delegationen mot segregation (2022), Skillnader och likheter mellan polisens lista och områdestyperna s. 8 ff. 4 Polismyndigheten, Lägesbild över utsatta områden, 2021, s. 7.

definiera vilka områden som ska betraktas som socioekonomiskt ut-

satta.5 Syftet har varit att skapa förutsättningar för att följa upp socio-

ekonomisk segregation och olika områdens socioekonomiska förutsättningar. I en områdesindelning utifrån socioekonomisk status kategoriseras alla områden i hela landet enligt ett index som är baserat på befolkningens utbildningsnivå och ekonomiska standard samt eventuellt ekonomiska bistånd och/eller arbetslöshet. De områden där utbildningsnivån och den ekonomiska standarden i genomsnitt är låg samtidigt som det är en stor andel som uppbär ekonomiskt bistånd eller är arbetslösa anses ha socioekonomiska utmaningar. Det görs ibland skillnad på om ett område har socioekonomiska utmaningar eller stora socioekonomiska utmaningar. 6

Indelningarna utsatta områden och socioekonomiskt utsatta områden har olika syften och användningsområden. De utgår från olika mått och indikatorer och tas fram på olika sätt. Indelningarna baseras även på olika geografiska enheter även om det finns en överlappning mellan områdena.7

Utredningen har i huvudsak utgått från Polismyndighetens definitioner. Dessa är avgränsade så att statistik om boendeformer kan tas fram med utgångspunkt i definitionerna vilket bedömts vara en fördel. De utsatta områdena identifieras även utifrån brottslighet och påverkan på bostadsområden vilket ligger nära utredningens övergripande uppdrag. För att bredda bilden har utredningen även använt sig av statistik och rapporter som omfattar socioekonomiskt utsatta områden. Utsatta områden och socioekonomiskt utsatta områden är i stor utsträckning överlappande även om socioekonomiskt utsatta områden är större och fler till antalet.

4.2. Boendeformer i utsatta områden

Hyresrätten är en av de vanligaste boendeformerna i Sverige tillsammans med äganderätt till småbostadshus. Hyresrätter förekommer främst i flerbostadshus men även i småhus och som specialbostäder.

5 Delegationen mot segregation (Delmos) har i samarbete med Statistiska centralbyrån (SCB) tagit fram en rikstäckande områdesindelning av områden utifrån socioekonomisk status. 6 Brå (2022) NTU-resultat för områden med socioekonomiska utmaningar om områden som klassas som utsatta ur ett polisiärt perspektiv, s. 5. 7 Delegationen mot segregation, s. 10 ff.

Boendeformen hyresrätt finns i såväl små orter som i större städer. I utsatta områden är den mer vanlig än i riket i övrigt.

Utredningen har låtit inhämta statistik från SCB över boendeformer i utsatta områden. Statistiken avser år 2021.

Av statistiken framgår att antalet hyresrätter i de av polisen identifierade utsatta områdena sammantaget uppgår till över 180 000 lägenheter. Det utgör nio procent av det totala antalet hyresrätter i Sverige som uppgår till nära två miljoner hyresrätter.8 Antalet bostadsrätter i dessa områden uppgår till drygt 52 000 lägenheter av totalt drygt 1 200 000 bostadsrätter i hela Sverige medan antalet äganderätter i utsatta områden uppgår till strax under 10 000 av totalt cirka 2 miljoner äganderätter i Sverige. Följande diagram illustrerar hur boendeformer i utsatta områden förhåller sig till Sverige totalt sett.

Figur 4.1 Boendeformer Sverige

Antalet bostäder utifrån boendeform

Källa: SCB. Antalet hyresrätter totalt i Sverige uppgick per den 31 december 2021 till 1 923 286, antalet bostadsrätter till 1 218 537 och antalet äganderätter till 1 923 286. 594 bostäder saknade angiven boendeform.

8 Antalet hyreslägenheter i utsatta områden uppgick till 181 929 per den 31 december 2021. Motsvarande antal hyresrätter för hela Sverige uppgår till 1 923 286.

0

500000 1000000 1500000 2000000 2500000

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

Boendeformer Sverige

Figur 4.2 Boendeformer i utsatta områden

Antalet bostäder utifrån boendeform i utsatta områden

Källa: SCB. Antalet hyresrätter i utsatta områden uppgick per den 31 december 2021 till 181 929, antalet bostadsrätter till 52 029 och antalet äganderätter 9 761.

Andelen hyresrätter varierar mellan de utsatta områdena. I Hässleholmen/Hulta utgörs 65 procent av bostäderna av hyresrätter medan det i vissa utsatta områden såsom i Rosengård, Råslätt och Tjärna ängar enbart finns hyresrätter som boendeform. Rinkeby/Tensta är det utsatta område där det finns störst antal hyresrätter – 10 560 hyresrätter – vilket utgör över 87 procent av bostäderna i området. Charlottesborg, Hallunda/Norsborg och Östberga avviker från statistiken med en högre andel bostadsrätter än hyresrätter.9

Antalet boende i utsatta områden uppgick till 572 141 personer per den 31 december 2021. Av dessa bodde ungefär 75 procent i hyresrätt, cirka 20 procent i bostadsrätt och 5 procent i bostad med äganderätt. Det kan jämföras med det totala antalet boende i Sverige som uppgick till 10 452 326 personer per den 31 december 2021. Andelen boende i hyresrätt i Sverige uppgick till cirka 30 procent, andelen boende i bostadsrätt till 20 procent och boende i bostad med äganderätt till strax under 50 procent av befolkningen. Nedanstå-

9 I det utsatta området i Charlottesborg utgör 96 procent av bostäderna bostadsrätter och endast 2 procent hyresrätter. I Hallunda/Norsborg utgörs boendena av 48 procent bostadsrätter och 38 procent hyresrätter. I Östberga utgör andelen bostadsrätter 84 procent av boendena och hyresrätter 10 procent.

0

20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

Boendeformer utsatta områden

ende åskådliggör fördelningen av befolkningen fördelat på boendeform i utsatta områden jämfört med i hela Sverige.

Figur 4.3 Befolkning i utsatta områden per boendeform

Andelen boende fördelat på olika boendeformer

Källa: SCB. Antalet boende i hyresrätt i utsatta områden uppgick per den 31 december 2021 till 424 683 personer i bostadsrätt 111 063 personer och i boende med äganderätt 30 678 personer. För 5 717 personer boende i utsatta områden saknas uppgift över boendeform.

Figur 4.4 Befolkning i Sverige per boendeform

Andelen boende fördelat på olika boendeformer

Källa: SCB. Antalet boende i hyresrätt uppgick per den 31 december 2021 till 3 111 914 personer i bostadsrätt 2 057 293 personer och i boende med äganderätt 5 024 144 personer. För 258 975 personer boende i Sverige saknas uppgift över boendeform.

74%

20%

5%

1%

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Uppgift saknas

30%

20%

48%

2%

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Uppgift saknas

4.3. Kriminella grupperingar

I utredningens uppdrag ingår att undersöka hur lägenheter används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer. Många brott, inte minst grova brott, begås i dag inom ramen för någon form av samarbete mellan olika personer och antalet sammanslutningar i den kriminella miljön bedöms ha ökat.10

För att beskriva dessa grupperingar används olika begrepp, t.ex. kriminella organisationer och kriminella nätverk. Någon definition i svensk lag finns emellertid inte. När frågan om skärpta straff för brott i kriminella nätverk nyligen utreddes bedömdes det inte ändamålsenligt att införa en definition av brottslighet som utövas i organiserad form i svensk lagstiftning.11

Det närmaste man i svensk rätt kommer en definition av organiserad brottslighet är den särskilda straffskärpningsgrunden i 29 kap. 2 § 6 brottsbalken om brott som utgjort ett led i en brottslighet som utövats i organiserad form.

Kriminella nätverk är ett begrepp som används allt oftare. Det används i olika sammanhang för att beskriva en rad olika sorters konstellationer av brottsliga aktörer, allt från hierarkiska och formaliserade organisationer till löst sammansatta grupper.12 De kriminella nätverken kan delas in i olika kategorier och undergrupper, såsom mc-gäng, familje- och släktbaserade nätverk och nätverk som bygger på gemensamt ursprung eller gemensamma tidigare erfarenheter. En annan kategori, som fått ökad spridning och uppmärksamhet, är förorts- och stadsdelsbaserade grupper eller med ett andra begrepp, lokala kriminella nätverk eller territoriella nätverk.13

Gemensamt för förorts- och stadsdelsbaserade grupper är att medlemmarna har koppling till ett gemensamt bostadsområde och att de

10SOU 2021:68 s. 52. 11SOU 2021:68 s. 157 f. Inom EU tillämpas en lista över kriterier som kan användas för att definiera begreppet organiserad brottslighet. Enligt kriterierna ska det bl.a. vara fråga om samarbete mellan fler än två personer, lång eller obegränsad utsträckning i tiden, misstanke om allvarliga kriminella handlingar och strävan efter vinning och/eller makt. Se rådets rambeslut (2008/841/RIF) om kampen mot organiserad brottslighet. Den 1 juli 2023 trädde ny lagstiftning i kraft i syfte att minska kriminella nätverkens inflytande och för att öka tryggheten i samhället. Bl.a. skärptes straffskalor, nya kvalifikationsgrunder och särskilda straffskärpningsgrunder infördes för vissa allvarligare brott som innefattar våld eller hot och närliggande brottslighet. 12 Fyra övergripande kategorier av grupper brukar nämnas i sammanhanget. Självdefinierade grupper, externdefinierade grupper, icke-namngivna grupper och projektbaserade konstellationer, se bl.a. Brå (2016), Brå 2016:12. Kriminella nätverk och grupperingar, s. 9 ff. 13SOU 2021:68 s. 55 ff.

ofta har växt upp tillsammans och ingått i samma umgängeskrets sedan de var barn. En sådan typ av relationsbaserat nätverk kan vara särskilt starka för ungdomar och kan ta formen av ett kompisgäng. Det sker inte alltid en aktiv rekrytering utan vissa personer glider gradvis in i kriminalitet som en följd av att de bor i ett visst område eller befinner sig i en miljö med kriminellt aktiva personer i närheten. Medlemmar i förorts- och stadsdelsbaserade grupper beskrivs generellt som mer händelsestyrda och spontana i sin våldsanvändning där beslut tas på individnivå. Detta innebär att tröskeln till våldsanvändning i vissa fall kan vara mycket låg. När en konflikt väl uppstått är det inte heller lätt att backa utan att förlora i trovärdighet.14 Grupperna använder sällan något gruppnamn, symboler eller attribut. Gemensamt för dessa nätverk är att de oftast beskrivs som lösa i sin struktur och att de i regel har en koppling till utsatta områden.15 En del av de förorts- och stadsdelsbaserade grupperna försöker kontrollera vissa geografiska territorier i sina bostadsområden för att äga sin egen kriminella marknad. Ett bostadsområde kan omfatta flera olika nätverk och grupperingarnas revir behöver inte vara särskilt stort utan kan röra sig om någon eller några gator. Ofta är det yngre kriminellt belastade personer som håller till och anser sig äga sitt område och verksamheten i ett revir eller territoriet kan ta sig uttryck i exempelvis öppen gatuförsäljning av narkotika.16

I sammanhanget ska även de familje- och släktbaserade nätverken nämnas. Ibland betecknas dessa som klaner för att markera att det rör sig om en vid skara och att nätverken härrör från länder med s.k. klansamhällen. Dessa nätverk är vanligare i vissa delar av landet än andra och finns bl.a. i Göteborg och Malmö. De drivs inte bara av ekonomisk vinning utan även av en ambition att kontrollera de områden där de förekommer.17 Några av nätverkens kärnor beskrivs också vara genomsyrade av föreställningen att oförrätter måste besvaras för att gruppen ska upprätthålla sin heder och respekt. Många av nätverken beskrivs ha lätt för att ta till grovt våld. Konsekvensen blir att även mycket triviala konflikter kan resultera i allvarligt våld.18

14 Brå (2020), Brå 2020:4. Dödligt våld i den kriminella miljön 2005-2017, s. 13. 15SOU 2021:68 s. 56 f., Polismyndigheten (2019) Kriminella nätverk inom en organiserade brottsligheten i polisregion Stockholm, s. 7 f. 16 Brå 2016:12 s. 50. 17SOU 2021:68 s. 57 f. 18 Brå 2020:4 s. 13 f.

4.4. Brott i lägenheter och bostadsområden

4.4.1. Rapporter och utredningar

Polismyndighetens rapporter

Lägesbild över utsatta områden 2021

I rapporten Lägesbild över utsatta områden redovisar Polismyndigheten regeringsuppdraget för 2021 att uppdatera lägesbilden över utsatta områden, beskriva områdena och ge en samlad bedömning och analys av situationen utifrån ett polisiärt perspektiv.19

I lägesrapporten för 2021 redovisades en ökning av antalet identifierade utsatta områden från 60 till 61. Områdena finns i 33 av totalt 98 lokalpolisområden. De områden som bedömdes som utsatta 2019 utgör ungefär 0,02 procent av Sveriges yta medan befolkningsandelen ungefär 5 procent. Andelen barn och ungdomar mellan 0–19 år utgör strax över en fjärdedel av populationen i de utsatta områdena.20

Det finns tydliga kopplingar mellan skjutningar i kriminella miljöer och de områden som bedöms som utsatta. Under 2020 hade cirka 40 procent av skjutningarna i landet en koppling till utsatta områden, antingen genom att de inträffat i utsatta områden eller utförts av aktörer med en koppling till sådana områden. Av landets skjutningar inträffade 28 procent rent geografiskt inom ett utsatt område, en klar överrepresentation.21 Skadegörelse genom brand i motorfordon har också en högre koncentration i utsatta områden och utgör 20 procent av samtliga anmälningar i landet. Det är också mer vanligt förekommande med hot och övergrepp i rättssak, liksom narkotikabrott och vapenbrott i dessa områden.22

Olika former av angrepp mot poliser förekommer i mer än hälften av områdena, även om våld mot poliser minskat sedan tidigare bedömningar 2017 och 2019. En annan iakttagelse är att den synliga narkotikahandeln generellt sett minskat och att en viss anpassning skett efter den ökade kamerabevakningen. Många narkotikaöverlåtelser sker

19 Polismyndigheten (2021), Lägesbild över utsatta områden, Regeringsuppdrag 2021. 20 Polismyndigheten, Lägesbild över utsatta områden, s. 14 och 26. 21 Polismyndigheten, Lägesbild över utsatta områden, s. 4 och 20. 22 Polismyndigheten, Lägesbild över utsatta områden, s. 23 f. Narkotikabrott och vapenbrott är s.k. ingripandebrott och antalet anmälda brott är ofta kopplat till polisiär närvaro och insatser.

numera genom digital kommunikation och levereras genom utkörning eller upphämtning.23

Skjutningar och beslag av skjutvapen

I rapporten Skjutningar och beslag av skjutvapen i Polisregion Stockholm

under 2020 ger Polismyndigheten en regional lägesbild av skjutvapen-

våld och vapenbeslag. Under 2020 beslagtogs total 269 automatkarbiner, kulsprutepistoler och pistoler i kriminella miljöer i Region Stockholm.24 De vanligaste platserna där vapen påträffas är i en bostad (94 vapen), på en allmänt tillgänglig plats såsom buskage, cykelförråd, garage, grönområde, soprum, terräng, skogsområden, skolgård och trapphus (65 vapen) och låst offentlig plats såsom i ett förråd, krypgrund, lager eller låst utrymme i flerfamiljshus (50 vapen).25

Under 2020 skedde totalt 166 skjutningar i polisregion Stockholm. En övervägande majoritet av morden och mordförsöken skedde mellan kl. 21 och kl. 23 medan övriga skjutningar ägde rum mer jämnt fördelat under kvällens timmar.26 Den övervägande delen av skjutningar skedde på allmän plats (61–64 procent) följt av skogsområden (20–26 procent). Skjutningar i bostäder eller byggnader utgjorde 8– 10 procent av fallen.27

Under 2021 beslagtogs 40 procent av vapnen i kriminella kontexter av polis i bostäder. Andelen vapen som beslagtogs i bostäder var högre för mindre vapen som pistoler och kulsprutepistoler. Större automatvapen beslagtogs i större utsträckning på andra platser men påträffades även i bostäderna.28

Lägesbild över explosiva och andra farliga ämnen

Under 2021 inträffade 88 explosioner i Sverige med kriminellt nyttjande eller uppsåt vid användandet av explosiv vara. Det var en nedgång i en annars uppåtgående trend de senaste fem åren vilket förklarades med att en större insats genomfördes under 2019–2020 med stora

23 Polismyndigheten, Lägesbild över utsatta områden, s. 31 f. 24 Sturup (2021), Polismyndigheten, Skjutningar och beslag av skjutvapen i Polisregion Stockholm under 2020, s. 14. 25 Sturup (2021), s. 15. 26 Sturup (2021), s. 19. 27 Sturup (2021), s. 20. 28 Polismyndigheten (2022), PM gällande vapenbeslag nationellt 2021.

beslag av explosiva ämnen. De flesta sprängningar genomförs mot privatbostäder som enfamiljsbostäder och flerfamiljshus. Sedan 2017 har andelen explosioner med en privatbostad som mål ökat från ungefär en fjärdedel av fallen till över hälften av explosionerna 2021.29 Att brotten med explosiva ämnen sker mot privatbostäder är särskilt allvarligt då explosionerna framför allt sker nattetid då många personer är hemma. Explosionerna har även bedömts komma närmare utomstående och den privata sfären. 30

Risker för utomstående

Polismyndigheten har kartlagt hur vanligt det är att utomstående skadas och dödas i skjutningar och sprängningar.31 Utomstående har definierats som allmänhet, närstående till gängkriminella och individer som skjutits eller skadats men där det skett en förväxling från gärningsmannens sida i fråga om offret. Under 2011–2020 har minst 46 utomstående personer drabbats i 36 skjutningar och sprängningar. Totalt 14 utomstående har avlidit och 32 skadats.32

Riskerna för utomstående att drabbas bedöms ha ökat mellan 2011–2020. Under de tre första åren var det totalt fyra som drabbades medan antalet skadade och dödade uppgick till 24 under de tre sista åren.33 En bedömd ökad risk för utomstående är kopplad till det ökande antalet hylsor som återfinns på brottsplatserna, andelen automatvapen vid mord med skjutvapen i kriminella miljöer samt ett växande antal sprängningar.34 En klar majoritet av offren i skjutningar och sprängningar i Sverige är män mellan 15 och 29 år men när utomstående skadas eller dödas är en betydande högre andel kvinnor eller personer under 15 år respektive över 55 år.35

29 Polismyndigheten (2022), Lägesrapport avseende explosiva och andra farliga ämnen, s. 12 f. 30 Polismyndigheten (2022), Lägesrapport avseende explosiva och andra farliga ämnen, s. 3. 31 Sturup (2020), Polismyndigheten, Risken för tredje man att skadas eller dödas i skjutningar och sprängningar i kriminella miljöer i Sverige 2011 till 2020. 32 Sturup (2020), s. 2. 33 Sturup (2020), s. 5. 34 Sturup (2020), s. 2 och 7 f. 35 Sturup (2020), s. 8 f.

Människohandel för sexuella och andra ändamål

Sedan 2009 har det skett en successiv övergång från organiserade prostitutionsverksamheter på hotell till lägenheter hyrda i andra hand och till lägenhetshotell, framför allt i storstadsregionerna. Förövarna hyr oftast lägenheterna under en kortare period på några veckor genom olika andrahandsförmedlingar.36 Därutöver förekommer prostitutionsverksamhet inom verksamheter som erbjuder kroppsvård, i andra lokaler inomhus eller genom att förövarna skjutsade kvinnorna till sexköparens hem.37 Användningen av en lägenhet ingår som en del av upplägget genom att människohandlaren hyrt en lägenhet, oftast i andra hand, som kvinnan själv får ta sig till eller förs till av förövaren. Försäljning av sexuella tjänster förekommer både genom ett bokat besök hos en kvinna i en lägenhetsbordell eller genom att sexköparen beställer en kvinna till sitt hem eller hotellrum.38

Rapporter från Brå

Skjutvapensbrottslighet på offentliga platser

Under senaste åren har det dödliga våldet som samhällsfenomen ändrat karaktär. Skjutvapenrelaterat våld med dödlig utgång har ökat successivt sedan 2012 och åtta av tio fall av dödligt skjutvåld sker numera i den kriminella miljön. En av förändringarna är att skjutningar ofta sker utomhus på olika platser i den offentliga miljön dit allmänheten äger tillträde. Under 2005–2017 var de vanligaste brottsplatserna för dödligt våld i kriminella miljöer torg, gata, väg eller allmän kommunikation (32 procent), i eller i nära anslutning till någons bostad (32 procent) och i park, skog eller grönområde (10 procent).39 Dödligt våld vid konflikter i den kriminella miljön sker mer än åtta gånger så mycket, relaterat till befolkningens storlek, i utsatta områden, jämfört med i övriga landet.40

När dödligt våld i den kriminella miljön begås i eller i nära anslutning till någons bostad rör det sig i första hand om brottsoffrets bostad, men det förekommer även att bostaden tillhör någon annan

36 Polismyndigheten (2021), Människohandel för sexuella och andra ändamål – Lägesrapport 22 för 2020, s. 22. 37 Polismyndigheten (2021), Människohandel för sexuella och andra ändamål s. 107. 38 Polismyndigheten (2021), Människohandel för sexuella och andra ändamål s. 25. 39 Brå (2020), Brå 2020:4. Dödligt våld i den kriminella miljön 2005–2017, s. 8 och 27. 40 Brå 2020:4 s. 26.

(vän, släkting, kumpan osv.). Endast i sällsynta fall rör det sig om gärningsmannens bostad.41

I Brås rapport redovisas vissa uppgifter om brottsoffrens och gärningspersonernas boendesituation. Antalet brottsoffer och gärningspersoner som bor hemma hos sina föräldrar har ökat. Under perioden 2013–2017 bodde en tredjedel av alla brottsoffer fortfarande hemma hos föräldrar/styvföräldrar vid tiden för det dödliga våldet medan cirka en fjärdedel var sammanboende med en partner. Under perioden dessförinnan (2005–2012) bodde 10 procent fortfarande hemma hos sina föräldrar medan 38 procent var sammanboende med en partner. Samma sak går att iaktta i fråga om gärningspersonerna där andelen av de som fortfarande bor hemma hos föräldrarna gått från 15 procent under perioden 2005–2012 till 29 procent under perioden 2013–2017.42

Narkotikamarknader

I en rapport om narkotikamarknader från 2021 har Brå på uppdrag av regeringen kartlagt narkotikamarknaden i Sverige. I rapporten behandlas bl.a. förekomsten av öppen gatuförsäljning och distributionskedjor i bostadsområden. Öppen gatuförsäljning förekommer enligt rapporten på vissa allmänna platser i cityområden och lokala centrum samt i bostadsområden med kriminellt kontrollerade platser i socialt utsatta områden.43 Genom en kartläggning i region Stockholm har framkommit att drygt hälften av platserna för öppen narkotikaförsäljning var kopplade till välkända kriminella nätverk och på 71 procent av försäljningsplatserna ansågs säljarna vara lokalt förankrade i området.44

Mycket talar enligt Brå för att en central del av narkotikahandeln i Sverige utgår från bostadsområden som präglas av ekonomisk segregation, sociala problem och otrygghet. En väsentlig del av narkotikadistributionen koncentreras i områden som anses kontrolleras av tungt kriminellt belastade individer. En utbredd rädsla, bland de boende, för att vittna och anmäla brott kan i många fall vara en förutsättning för den storskaliga hanteringen av narkotika på dessa platser.45

41 Brå 2020:4 s. 28. 42 Brå 2020:4 s. 36 f. 43 Brå (2021), Brå 2021:10, Narkotikamarknader s. 66 f. 44 Brå 2021:10 s. 67. 45 Brå 2021:10 s. 159.

De kriminellt kontrollerade platserna kännetecknas av att ett eller flera nätverk anser sig ha ensamrätt att styra narkotikaförsäljningen i området och således kontrollera vilka som får sälja narkotika och även ägna sig åt andra kriminella aktiviteter. Flertalet av dessa platser finns i förortsområden i och omkring städer. Att flertalet platser återfinns i bostadsområden kan handla om att nätverkens kapacitet och räckvidd är begränsade. En tänkbar förklaring som lämnats är att det är betydligt svårare att försöka ta kontroll över en plats där man inte bor.46

Det finns enligt Brå flera skäl till att öppen gatuförsäljning anses vara ett samhällsproblem, särskilt när det förekommer i bostadsområden. Studier visar att områden där öppen försäljning förekommer också präglas av nedskräpning, öppen narkotikaanvändning, arbetslöshet och otrygghet. I vissa särskilt utsatta områden förekommer även olika grader av parallella samhällsstrukturer. Det finns också en relation mellan dessa platser och en högre förekomst av brottslighet som kan kopplas till kriminella miljöer. Det har i studier framkommit att det finns ett geografiskt samband mellan platser där det skett upprepade skjutningar och förekomsten av öppen gatuförsäljning. Platser för öppen narkotikaförsäljning präglas även av annan kriminalitet såsom om ordningsstörningar, utpressning, rån, misshandel och brott mot poliser.47

I bostadsområden har olika försäljningsformer identifierats där gatuförsäljning och försäljning genom mobiltelefoner utgör de huvudsakliga försäljningsformerna. Det förekommer även miljöspecifik försäljning där kunden söker upp säljaren. Sådana försäljningar sker i miljöer som kriminella nätverk har visst inflytande över.48

Köp av sexuella tjänster

I en rapport från 2022 redovisar Brå en uppföljning av hur rättsväsendet tillämpar förbudet mot köp av sexuell tjänst. Rapporten utgår från anmäld brottslighet. Av rapporten framgår att försäljning av sexuella tjänster förekommer i lägenheter. I de fall där sexköpet skett på den plats där säljaren befinner sig och där kontakt förmedlats via eskortsidor är det oftast fråga om en tillfälligt hyrd lägenhet

46 Brå 2021:10 s. 68. 47 Brå 2021:10, s. 71. 48 Brå 2021:10 s. 72 f.

som sexköpet skett på (37 procent).49 Tips till polisen om misstänkt sexköpbrott kommer bland annat från grannar till en lägenhet eller en massagesalong.50

Relationen till rättsväsendet i socialt utsatta områden.

Brå redovisade 2018 ett regeringsuppdrag att undersöka trygghet och förtroende för rättsväsendet samt uppkomsten av parallella samhällsstrukturer i socialt utsatta områden.51 Rapporten bygger på data från nationella trygghetsundersökningen, enkätundersökning i två särskilt utsatta områden och intervjuer med representanter från bland annat polisen, kommun och bostadsföretag.

En betydligt större andel boende i utsatta områden upplevde otrygghet vid utevistelse sent på kvällen i det egna bostadsområdet än boende i andra urbana områden. Åren 2012–2017 var andelen i utsatta områden 39 procent medan andelen i övriga urbana områden uppgick till 17 procent.52 Totalt hade 53 procent av de boende i utsatta områden känt en oro under det senaste året för att en närstående ska drabbas av brott.53

På fråga om i vilken utsträckning de boende i utsatta områden upplever brotts- och ordningsproblem i det egna bostadsområdet svarade de flesta att de upplever buskörning, nedskräpning och bilbränder som ett problem. Även gäng eller personer som bråkar och stör, öppen narkotikahandel, skadegörelse och skottlossning/skjutningar upplevdes som stora problem i det egna bostadsområdet. I en jämförelse med statistik på nationell nivå var skillnaden störst i hur boende upplevde problem med öppen narkotikahandel, 38 procent i utsatta områden jämfört med 5 procent av totala befolkningen.54

Även kriminellas påverkan på beteenden i området undersöktes. Hela 68 procent av de boende svarade att kriminella har en påverkan på något sätt i området. Den vanligaste uppfattningen bland de boende var att kriminella påverkar personer i området att inte ställa upp som vittnen i domstol (53 procent av de tillfrågade). I fråga om anmälan av brott uppgav 45 procent av de boende att de kriminella

49 Brå 2022:3, Köp av sexuella tjänster, s. 69. 50 Brå 2022:3, s. 52. 51 Brå 2018:6, Relationen till rättsväsendet i socialt utsatta områden. 52 Brå 2018:6 s. 33. 53 Brå 2018:6 s. 37 f. 54 Brå 2018:6 s. 38 f.

påverkar andra att inte anmäla brott och 41 procent att man inte säger ifrån mot någon som exempelvis vandaliserar egendom. En knapp tredjedel, 31 procent, uppgav att man inte kan rör sig fritt i områdena.55

I rapporten tas även företagares utsatthet upp. Genom intervjuer med lokala småföretagare framkom att kriminella grupperingar och ungdomsgäng även kan påverka butiksägare och andra företagare. Företagare klagade över att stökiga folksamlingar som stör deras handel, och på att ungdomar snattar och stör kunder inne i butiker. Företagare nämnde även beskyddarverksamhet och utpressning riktad mot butiker och restauranger.56

Nationella trygghetsundersökningen 2022

Nationella trygghetsundersökningen (NTU) är en brottsoffer- och trygghetsundersökning som genomförs årligen sedan 2006. Syftet med undersökningen är att undersöka människors utsatthet för brott, upplevelse av oro och otrygghet samt förtroende för rättsväsendet, liksom brottsutsattas erfarenheter av kontakter med rättsväsendet. Brå har sedan tidigare gjort separata redovisningar av NTU-resultat för områden som myndigheten benämnt socialt utsatta områden. Sedan 2022 redovisas resultaten från NTU även för de områden som Polismyndigheten betecknar som utsatta och enligt en indelning i socioekonomiskt utsatta områden.

I 2022 års trygghetsundersökning deltog cirka 65 000 personer.57Fram till 2015 var andelen otrygga relativt oförändrad varpå en påtaglig ökning skedde året därpå. Sedan 2016 har nivån varit stabil.

I 2022 års undersökning uppger totalt 27 procent av befolkningen (16–84 år) att de känner sig mycket eller ganska otrygga eller att de till följd av otrygghet undviker att gå ut ensamma under sena kvällar i sitt bostadsområde, vilket i princip är på samma nivå som 2021, då andelen var 28 procent. En mindre grupp avstår helt från att gå ut sena kvällar på grund av otrygghet (sex procent).58

Det är betydligt vanligare att kvinnor känner sig otrygga än att män gör det (35 respektive 18 procent). Bland män är andelen störst i

55 Brå 2018:6 s. 39. 56 Brå 2018:6 s. 82. 57 Brå 2022:9, Nationella trygghetsundersökningen 2022, 26. 58 Brå 2022:9, s. 130.

åldersgrupperna 20–24 år och 75–84 år (21 procent i respektive grupp). För kvinnor är andelen störst i åldersgruppen 20–24 år (47 procent). Otrygghet vid utevistelse under sena kvällar är vanligare bland svenskfödda personer med två utrikesfödda föräldrar och bland utrikesfödda personer (32 respektive 31 procent) jämfört med bland svenskfödda personer med minst en svenskfödd förälder (25 procent). Otrygghet är även vanligare för boende i flerfamiljshus jämfört med boende i småhus (34 respektive 21 procent).59

46 procent av befolkningen oroar sig i stor utsträckning för brottsligheten i samhället.60 Ungefär 10 procent av befolkningen oroar sig för misshandel och våldtäkt eller andra sexuella övergrepp. Ungefär 15 procent uppger att de ofta oroar sig för personrån och 22 procent för bostadsinbrott.

Trygghetsundersökningens resultat fördelat på vissa områden och boendeformer

Brå redovisade 2022 separata resultat fördelade på socioekonomiskt utsatta områden och de områden som Polismyndigheten betecknar som utsatta. Det ingår betydligt fler respondenter som bor i områden med stora socioekonomiska utmaningar än i områden som Polismyndigheten bedömer som utsatta.

I områden med socioekonomiska utmaningar har 41 procent uppgett att de känner sig mycket eller ganska otrygga eller att de till följd av otrygghet avstår från att gå ut en sen kväll i det egna bostadsområdet. Störst otrygghet upplever personer som bor i Botkyrka (56 procent) och Järva (55 procent). I områden som Polismyndigheten klassar som utsatta är motsvarande andel personer som känner otrygghet under kvällstid i det egna bostadsområdet 49 procent. Återigen är det Botkyrka och Järva som har högst andel otrygga boende (61 respektive 55 procent). Svarsfrekvensen har i vissa områden varit för låg för att det av statistiska skäl ska kunna redovisas.

I en sammanställning har Brå redovisat resultatet av den nationella trygghetsundersökningen utifrån boendeform. Brå har även sammanställt en sådan redovisning över utsatta områden och socioekonomiskt utsatta områden där resultat även är fördelat på boendeform.

59 Brå 2022:9, s. 135. 60 Brå 2022:9, s. 13.

Av andelen i den totala befolkningen som äger sin bostad har 21 procent angett att de upplever sig mycket eller ganska otrygga i det egna bostadsområdet. Motsvarande siffra för boende i hyreslägenhet är cirka 34 procent medan andelen för boende i bostadsrätt är cirka 30 procent. Högst andel av befolkningen som upplever otrygghet fördelat på boendeform är hyresgäster som bor i hyreslägenhet i ett flerbostadshus (cirka 36 procent).

I områden med socioekonomiska utmaningar har cirka 35 procent av dem som äger sin bostad angett att de upplever sig mycket eller ganska otrygga i det egna bostadsområdet. Motsvarande siffra för boende i hyreslägenhet är cirka 45 procent och andelen boende i bostadsrätt som upplever otrygghet uppgår till cirka 39 procent.

I områden som är utsatta enligt polisens definition har cirka 47 procent av dem som äger sin bostad angett att de upplever sig mycket eller ganska otrygga inför att gå ut på kvällen i det egna bostadsområdet. Motsvarande siffra för boende i hyreslägenhet är 50 procent och andelen boende i bostadsrätt som upplever otrygghet utomhus uppgår till cirka 44 procent i utsatta områden.61

Tabell 4.1 Andelen i befolkningen som känner sig otrygga inför att gå ut på kvällen i sitt bostadsområde utifrån boendeform

Statistik från nationella trygghetsundersökningen 2022

Hela befolkningen Socioekonomiskt

utsatta områden

Utsatta områden (Polismyndighetens

definition)

Äganderätt

21,0 %

34,7 %

47,1 %

Hyresrätt

34,3 %

44,5 %

50,1 %

Bostadsrätt

29,6 %

39,4 %

44,2 %

Total

26,5 %

41,3 %

48,7 %

Källa: Brå.

Nationella trygghetsundersökningen – uppföljningsintervjuer 2022

I en analys presenterar Brå resultatet från uppföljningsintervjuer som skett inom ramen för den nationella trygghetsundersökningen. Intervjuer har skett med personer i åldrarna 16–84 år som uppgett

61 I områden som definieras som utsatta av Polismyndigheten har svarsunderlaget varit mindre än i de områden som benämns som socioekonomiska utmaningar. Statistiken har därför inte kunnat redovisats på samma utförliga sätt som för områden med socioekonomiska utmaningar. Områdena är dock i stor utsträckning överlappande.

att de utsatts för brott under år 2021.62 Analysen omfattar brotten misshandel, hot, sexualbrott och personrån och beaktade faktorer som gärningspersonens kön, ålder och relation till brottsutsatta.

Den vanligaste brottsplatsen där män utsattes för misshandel, hot eller personrån var en allmän plats. När kvinnor utsattes för misshandel skedde det oftast i en bostad (48 procent av misshandelsfallen för kvinnor jämfört med 7 procent för männen).63 Det var mycket vanligare att gärningspersonen var en helt okänd person när män utsattes för misshandel än när kvinnor gjorde det (49 procent jämfört med 17 procent). För kvinnor var gärningspersonen oftast en partner eller före detta partner (54 procent av händelserna) medan så inte var fallet för män (3 procent).64

Under 2021 skedde störst andel av sexualbrotten mot kvinnor i en bostad (40 procent), en ökning med 10 procentenheter från 2019. Andelen sexualbrott som sker mot kvinnor på allmän plats har minskat mellan 2019 och 2021 (från 49 till 31 procent).65

När kvinnor utsattes för hot var brottsplatsen oftast en allmän plats (53 procent) men det var vanligare bland kvinnor än bland män att utsättas för hot i en bostad (27 procent jämfört med 9 procent).66

Grov kvinnofridskränkning

I en rapport om grov kvinnofridskränkning redovisar Brå hanteringen och utvecklingen i rättskedjan av brottet grov kvinnofridskränkning för åren 1998–2017.67 I rapporten konstateras att våld mot kvinnor ofta sker i det egna hemmet och att förövaren många gånger är någon inom familjen, vanligen en närstående man. När män däremot blir utsatta för våld sker det mestadels utomhus och av för dem okända män.68 Att våld sker i hemmet och av en gärningsperson som den utsatta har starka känslomässiga och praktiska bindningar till förstärker den negativa inverkan som våldet har på den utsattas självkänsla och handlingskraft. Mannens våld i nära relationer kan om-

62 Brå, NTU Kortanalys 1/2023, Nationella trygghetsundersökningen – uppföljningsintervjuer 2022. 63 Brå, NTU Kortanalys 1/2023 s. 29. 64 Brå, NTU Kortanalys 1/2023 s. 21 f. 65 Brå, NTU Kortanalys 1/2023 s. 31 f. 66 Brå, NTU Kortanalys 1/2023, s. 30 f. 67 Brå 2019:8, Grov kvinnofridskränkning. 68 Brå 2019:8 s. 21.

fatta många delar av vardagslivet och innebär ofta en stark kontroll och begränsning av kvinnans livsutrymme.69

Hyresgästföreningens rapport om hushållen 2022

I en rapport från Hyresgästföreningen redovisas resultatet av en undersökning om hur den svenska allmänheten ställer sig till de politiska parterna, bostadspolitik, trygghet, byggande och hushållens egen ekonomi.70 Här redovisas den del av rapporten som avser trygghet i bostadsområdet. I den delen av rapporten har grupper som trångbodda hushåll, ekonomiskt stressade hushåll och hushåll med ohållbara boendekostnader belysts särskilt. Här har trångbodda visat sig vara särskilt missnöjda med sina bostäder.71

Andelen trångbodda hushåll är enligt studien 5 procent av det totala antalet hushåll. 45 procent av dessa hushåll bor i hyresrätt medan 18 procent bor i bostadsrätt eller eget hus. Ytterligare 31 procent av de trångbodda är inneboende eller bor i andra hand.72

Ungefär 90 procent av de tillfrågade upplever sig trygga utomhus. Boende i hyresrätt, trångbodda och hushåll som är ekonomiskt stressade och har ohållbara bokostnader utgör de grupper där flest känner sig otrygga. Mellan 8 och 12 procent i dessa grupper har uppgett att de känner sig otrygga utomhus i det område där de bor medan motsvarande siffra är lägre än fyra procent för boende i småhus.73 På frågan om bostadsområdet de bor i behöver åtgärder för att skapa ökad trygghet har en majoritet av de tillfrågade hushållen (71 procent) ansett att inte behövs sådana åtgärder.74 Nästan var fjärde hyresgäst har dock uppgett att de vill ha fler åtgärder för ökad trygghet medan detsamma gäller för en av tio småhusägare. På följdfrågan vilka åtgärder som skulle kunna öka tryggheten har det vanligast svaret varit

69 Brå 2019:8 s. 27. 70 Hyresgästföreningen (2022), Hyresgästerna 2022 – hushållens syn på sin ekonomi, trygghet och bostadspolitiken. 71 Hyresgästföreningen, s. 24. Med trångboddhet avses hushåll med färre än 20 kvm per person utifrån Boverkets rapport Mått på bostadsbristen. 72 Hyresgästföreningen, s. 24. Upplåtelseform anges inte för inneboende eller boende i andra hand. 73 Hyresgästföreningen, s. 27. Det var fråga om en webbenkät med cirka 62 procent svarsfrekvens. Svaren redovisas på nationell nivå utan analys av svarsfrekvens i olika områden eller andra faktorer. 74 Hyresgästföreningen, se bilaga dataunderlag till rapporten. Hämtad från www.hyresgastforeningen.se/bostadsfakta/rapporter/hyresgasterna-2022/trygghet-i-bostadsomradet/.

bättre belysning och mer närvaro av polis eller väktare. Även sociala insatser för unga och övervakningskameror hamnar högt.75

Svenska handels trygghetsbarometer

Svensk handel har i en rapport om brottsutsattheten bland svenska handlare sammanställt resultatet av en enkätundersökning för 2022.76Undersökningen har besvarats av butiker inom detaljhandeln. Av rapporten framgår att 35 procent av handlarna uppgett att deras butik varit utsatt för stöld eller ringa stöld den senaste veckan. 7 procent hade i samband med en stöld eller ringa stöld utsatts för hot eller våld under den senaste månaden. 20 procent av de tillfrågade hade upplevt hotfullt beteende från besökare eller kunder under den senaste månaden. 14 procent hade utsatts för något bedrägeri eller bedrägeriförsök den senaste månaden. Livsmedel och elektronikhandel och vitvaror var de delbranscher som varit mest utsatta under året. Örebro, Södermanland och Stockholms län hade högst andel utsatta butiker under 2022.

Trygghetskommissionens rapport

På initiativ av Svensk försäkring tillsattes 2017 en trygghetskommission. Kommissionen hade i uppgift att belysa utvecklingen av den anmälda vardagsbrottsligheten och den brottsrelaterade otryggheten samt lägga fram åtgärdsförslag för att bryta brottsutvecklingen. Kommissionen redovisade sitt uppdrag 2018 i två rapporter.77

En viktig utgångspunkt för kommissionen var att polisen inte ensam klarar av att bedriva det brottsförebyggande och trygghetsskapande arbete som krävs för att skapa ett tryggt samhälle. Även andra samhällskrafter måste engageras, mobiliseras och tillåtas att delta i arbetet och mycket talar enligt kommissionen för att det krävs väsentligt större och bredare lösningar än satsningar på polisen för

75 Hyresgästföreningen, s. 28 f. 76 Svensk handel (2023). Sammanställning av trygghetsbarometern helåret 2022. Hämtad från https://www.svenskhandel.se/rapporter/trygghetsbarometern-helaret-2022. 77 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott. Trygghetskommissionen (2018). Den nya tidens kvalitetsbrott – internationella stöldligor och it-relaterad bedrägeribrottslighet. Hämtade från https://trygghetskommissionen.se/rapporter/.

att minska livskvalitetsbrotten och öka tryggheten.78 Utöver polisen behöver aktörer aktiveras såsom kommuner, fastighetsägare, säkerhetsbransch, övriga näringsidkare och försäkringsbransch.

Genom att fastighetsägare tillhandahåller bostäder och kommersiella lokaler bedöms de ha en mycket viktig roll för brottsförebyggande arbete och trygghetsfrågor. Eftersom de ansvarar för själva fastigheterna och miljön däromkring har de även möjlighet att påverka flera viktiga förhållanden såsom att åtgärda skadegörelse, motverka störande beteenden och skapa trivsel i miljön. Fastighetsägarna har även verktyg att hålla ordning genom möjligheten att säga upp hyreskontrakt och när det gäller den fysiska miljön att till exempel ordna skalskydd och anställa vakter.79

I rapporten nämns som ett positivt exempel bland annat bostadsområdet Gårdsten i Göteborg som genom ett omfattande arbete haft en positiv utveckling med minskad brottsligheten, ökat antal invånare och en god företagsutveckling i området. En av de satsningar som gjorts i området är inrättandet av en trygghetsgrupp med personer som arbetar som trygghetsvärdar i området genom tillsyn och ansvar för fastigheterna på kvällar och helger. Trygghetsgruppen är synliga i området och arbetar bland annat med att lösa olika problem med den fysiska miljön, skapa förtroende hos de boende och erbjuder trygghetsskapande tjänster såsom möjlighet att eskortera personer som känner sig otrygga.80

Trygghetskommissionen lämnade ett antal åtgärdsförlag av mer övergripande och generell karaktär. Några av dess beskrivs här.

Ett första förslag är att kommuner tillsammans med polis och andra relevanta samhällsaktörer ska genomföra kartläggningar i syfte att identifiera områden som är i behov av insatser.81 Vidare bedömdes en ökad polisiär närvaro för brottsförebyggande arbete, trygghetsskapande och förtroende hos de boende vara av avgörande betydelse.

Det föreslås att fastighetsägare ska göra en analys av de utrymmen som gränsar till det offentliga rummet för att identifiera verksamheter som bidrar till en levande miljö, såsom butiker, caféer och

78 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 52 f Livskvalitetsbrotten delas upp i fyra olika kategorier; våld i offentlig miljö, brott i hemmiljö, brott mot egendom och övriga brott och störningar. 79 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 155 f. 80 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 156 f. 81 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 16.

lokaler för småföretagande. Kommissionen lyfter även att det är viktigt att fastighetsägare har en aktiv skötsel av fastigheter, till exempel så att reglerna för upplåtelse i andra hand följs men också att det finns en fungerande renhållning och att skadegörelse åtgärdas. Det bör även skapas finansiering för att inrätta lokala trygghetsvärdar som arbetar i områdena. Ansvaret för att anordna finansiering bör kunna ligga på fastighetsägarna, vilka i sin tur kan vända sig till andra intressenter i områdena. Det kan även krävas att kommunen stöttar ett sådant arbete.82 Kommissionen lyfter även att det finns marknadsekonomiska fördelar med att flera aktörer deltar i ett brottsförebyggande och trygghetsskapande arbete. Som exempel nämns att fastighetsägare vid förbättrade förhållanden i ett bostadsområde kan få utökade uthyrningsmöjligheter och höjda fastighetsvärden.83

Det föreslås även en modell där intressenter i ett område, i första hand kommuner, fastighetsägare och näringsidkare, går samman och tar ett gemensamt ansvar för området i en modell benämnd affärs- och medborgarplatsmodellen (AMP-organisation).84 En framgångsrik metod i andra länder har varit att bl.a. utforma en miljö för att minska brottstillfällen genom att koncentrera sig på enskilda områden eller platser och på så sätt skapa en levande, attraktiv samhällsmiljö där människor vill uppehålla sig. Det är då en nödvändighet att ha privata kommersiella krafter närvarande på platsen för att få den levande och attraktiv samt att skapa offentliga rum som är tillgängliga för alla.85

Hyresgästutredningens betänkande

År 2015 gav regeringen en särskild utredare i uppdrag att överväga vissa frågor om hyra av lägenheter. Hyresgästutredningen hade i uppdrag att belysa problemen med kriminella grupperingars användning av hyreslägenheter och ta ställning till om det bör bli lättare att säga upp hyresavtal för lägenheter. Uppdraget redovisades i betänkandet Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33).

82 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 183 f. 83 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 15. 84 Se Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 159 ff. I arbetet med att aktivera fastighetsägare är New York ofta nämnt som förebild genom sitt arbete med s.k. Business Improvement Districts (BID). 85 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 19.

I betänkandet anges att både bostadslägenheter och hyreslokaler används i olika kriminella verksamheter. De kriminella verksamheterna sträcker sig från småskaliga verksamheter såsom förvaring- eller försäljningsplatser av narkotika och stöldgods, till storskalig och systematisk verksamhet som tillverkningscentral av falska identitetshandlingar, narkotikaodlingar, plats för penningtvätt eller annan ekonomisk brottslighet. Prostitution förekommer även ofta i bostadslägenheter, i vissa fall som ett led i människohandel. Det finns en stor mängd ärenden där polisen i samband med olika utredningsåtgärder har hittat vapen i hyreslägenheter eller lokaler. Det förekommer enligt betänkandet även en relativt omfattande spelklubbsverksamhet i Stockholmsregionen i både förorterna och i innerstaden.86

Utredningen konstaterade även att det i närheten av organiserad kriminell verksamhet finns en hypotetisk hotbild som kan bli överförd på grannar och boende i närheten. Våldshandlingar som exempelvis skjutningar på allmän plats och mot bostäder riskerar att gå ut över andra. Kriminella nätverk och aktörers användning av hyreslägenheter och lokaler är omfattande och problembilden komplex. Det är svårt att ha kontroll på vilka som faktiskt nyttjar lägenheter när förstahandshyresgästen olovligen hyr ut eller när kriminella aktörer döljer sig bakom bulvaner eller företag. Det är ofta när kriminella aktiviteter uppdagas och fastighetsägaren vill säga upp kontraktet som problem uppstår, dels med hot om våld eller andra repressalier, dels med långa juridiska processer.87

I betänkandet beskrevs även att representanter för fastighetsbolag vid problem i lägenheter som kan kopplas till organiserad brottslighet drar sig för att agera då det föreligger en oro för vad som kan hända med dem, familj och andra närstående om de vidtar åtgärder.88

Vissa geografiska områden beskrivs som platser där demokratiska samhällen i det närmaste ersätts av alternativa samhällsstrukturer och att dessa mer eller mindre styrs av kriminella grupperingar. Dessa områden präglas av förekomsten av våldsamma situationer i allmänhet, skjutningar, försäljning och bruk av narkotika, trafficking, prostitution, verksamheter som samtliga har kopplingar till kriminella nätverk. Dessa brottsliga verksamheter och de följdproblem som genereras leder till en omfattande oro i utsatta områden.89

86SOU 2017:33 s. 261 f. 87SOU 2017:33 s. 264. 88SOU 2017:33 s. 267. 89SOU 2017:33 s. 266.

Betänkande av Gängbrottsutredningen

I betänkandet Skärpta straff för brott i kriminella nätverk (SOU 2021:68) redovisas bedömningar och förslag på författningsändringar i syfte att markera allvaret i brott som begås i kriminella nätverk.90

I betänkandet konstateras att den våldsutveckling som skett under senare år, med bl.a. en ökning av dödligt våld i den kriminella miljön, i stor utsträckning synes härröra från stadsdels- och förortsbaserade grupper. Främst våldsbrottsligheten men också annan brottslighet såsom narkotikabrottslighet skapar stor otrygghet i bl.a. utsatta områden. Det bedömdes att det totalt kan finnas minst 5 000 medlemmar fördelade på omkring 200 kriminella nätverk i de utsatta områdena.91

En gemensam nämnare för lokala kriminella nätverk i utsatta områden är våldskapitalet som används för att kontrollera områden, utöva otillåten påverkan och bedriva narkotikahandel men även för att utöva annan brottslighet som t.ex. utpressning. En viktig beståndsdel är att våldskapitalet bidrar till den s.k. tystnadskultur som, tillsammans med parallella samhällsstrukturer, underlättar de kriminella nätverkens verksamhet i områdena.

Personrånen har ökat kraftigt på senare år, framför allt mot unga, och sådana rån har sammankopplats med kriminella nätverk i utsatta områden. Personrån har även beskrivits som ett s.k. strategiskt brott som yngre individer ofta begår innan de går vidare till att ägna sig åt annan brottslighet inom ramen för stadsdels- och förortsbaserade grupper. Även olika former av utpressning beskrivs som ett vanligt förekommande brott inom dessa nätverk. Sådan brottslighet kan riktas mot t.ex. näringsidkare i utsatta områden men även inom den kriminella miljön och internt inom nätverken genom s.k. bötning. Utpressningsverksamhet har enligt betänkandet utvecklats till en viktig inkomstkälla för många kriminella grupper och ett våldskapital är ofta en förutsättning för brottens genomförande.92

90 Delar av förslagen trädde i kraft den 1 juli 2023, se prop.2022/23:53. 91SOU 2021:68 s. 69. 92SOU 2021:68 s. 75 f.

Rapportering i media

Under sommaren 2022 rapporterades i Dagens industri93 om hur kriminella grupperingar använder bostäder, affärslokaler och källare som bas för sin verksamhet. Det var fråga om lägenheter som använts som samlingspunkt för kriminella grupperingar och där skjutvapen påträffats efter en dödskjutning, lägenheter där automatvapen, handgranater och dynamit påträffats och fall där narkotika och vapen påträffats i källarförråd. Även en lokal uppges ha använts som träffpunkt och som ett led i penningtvätt åt ett kriminellt nätverk. Både svårigheter med att vinna framgång i uppsägningsärenden och säkerhetsfrågor lyfts. Ett problem anges vara att varken grannar eller någon annan gjort störningsanmälningar och att fastighetsägare inte känt till att en lägenhet eller källarlokal använts som samlingslokal för kriminella trots att det varit känt för polisen under längre tid. Sekretess hindrade fastighetsägaren från att få del av polisens underrättelseinformation. Det beskrivs även hur polisen i Malmö arbetar med en långsiktig strategi för att hindra kriminella grupperingar från att nyttja lokaler, t.ex. genom myndighetssamarbete. Det kan i praktiken gå till så att polisen tipsar räddningstjänsten som därefter vid en efterföljande brandinspektion slår ned på att användande av vissa lokaler i t.ex. källare och dylikt strider mot brandskyddsreglerna och därför inte får fortsätta.

SVT94 rapporterade i december 2022 om hur en dödskjutning i ett trapphus i Södertälje påverkat hyresgäster. I reportaget intervjuas grannar som beskriver en känsla av otrygghet och att trapphuset brukar vara en samlingsplats för unga killar som inte bor där. Innan trapphuset kunde saneras var boende tvungna att passera blodfläckar för att ta sig till och från sina hem och gemensamma utrymmen i fastigheten.

I Malmö rapporterades under hösten 2022 i bl.a. Sydsvenskan95om att en hyresvärd sagt upp hyresgäster på grund av att en rad mycket grova våldshandlingar ägt rum i och omkring fastigheten sedan dessa flyttade in. Inom loppet av ett år hade en bostadslägenhet i fastigheten beskjutits, en sprängladdning placerats utanför en

93 Wierup, L. (20 juni 2022). Tvingas titta bort när kriminella flyttar in. Dagens industri. 94 SVT (5 december 2022). Efter dödskjutningen – hyresgäster fick passera blodspår i trapphuset. Hämtat från https://www.svt.se/nyheter/lokalt/sodertalje/hyresgaster-fick-kliva-overblodstank-efter-mordet-i-blombacka. 95 Billing, S (11 november 2022). MKB vill vräka föräldrar till gängmedlemmar i Limhamns sjöstad. Sydsvenskan. Hämtat från https://www.sydsvenskan.se/2022-11-11/mkb-vill-vrakaforaldrar-till-gangmedlemmar-i-limhamns-sjostad.

lägenhetsdörr och beväpnade män genomfört ett misslyckat kidnappningsförsök. Händelserna har kopplats till hyresgästernas söner och har fått många att höra av sig till hyresvärden med oro för nya skjutningar och bomber.

I en artikelserie i Dagens Nyheter96 som publicerades under hösten 2022 beskrivs hur en bostadsrättsförening på Malmvägen i Sollentuna som fram tills för några år sedan bestod av hyreslägenheter tagits över av kriminella grupper. Gängmedlemmar anges ha tagit över källaren i bostadshuset och gjort det till sitt eget högkvarter. Källaren används som gömställe för narkotika och vapen och som skjutbana. I ett av bostadshusen finns en förskola. I samband med en händelse då gänget beväpnade sig och sprang runt i bostadsområdet med vapen konstaterade polisen att risken för att tredje man skulle ha kunnat komma till skada måste bedömas som extremt hög.

I Sydsvenskan97 rapporterades i december 2022 om hur gängkriminella under början av 2022 i en konflikt mellan grupperingar placerat fyra bomber vid olika bostäder i Malmö varav tre exploderade. Ingen skadades men utomstående hade passerat bomberna eller befann sig i närheten när de detonerade. En fjärde bomb hittades av polisen i hisschaktet till ett hyreshus. Det fanns spår av dynamit vilket gjorde att polisen misstänkte att det även förvarats sprängämnen i hisschaktet. I artikeln anges att det inte är ett ovanligt tillvägagångssätt att kriminella använder gemensamma utrymmen i flerfamiljshus för att förvara vapen och narkotika. Under en utredning av en dödskjutning under sommaren 2018 framgick att gärningsmännen hade tillgång till kopierade hemtjänstnycklar för att enkelt kunna ta sig till sina vapengömmor.

I SVT98 rapporterades i januari 2023 om en trygghetsundersökning i Järva som Folkets Husby genomfört tillsammans med forskare. I trygghetsundersökningen där över 500 personer deltog svarade 51 procent att skjutningar och våldsdåd i området ofta eller alltid får dem att känna sig nedstämda. Vidare uppgav 27 procent att de ofta eller alltid hade svårt att koncentrera sig eller att sova.

96 Erlandsson, Å. (10 oktober 2022) Bostadshusets källare blev gängets högkvarter. Dagens Nyheter. Hämtat från https://www.dn.se/malmvagen/. 97 Herkel, B (8 december 2022). Gängkriminella hade bombgömma i hisschakt i hyreshus. Sydsvenskan. Hämtat från https://www.sydsvenskan.se/2022-12-08/gangkriminella-hadebombgomma-i-hisschakt-i-hyreshus. 98 SVT (16 januari 2023). Kriminologen: ”Tryggheten har blivit ojämlikt fördelad”. https://www.svt.se/nyheter/inrikes/tryggheten-har-blivit-ojamlikt-fordelad.

I en artikelserie i Hem och hyra99 har en kartläggning om boendeform och brott som begåtts i närområdet genomförts i Malmö. Artikelförfattaren har studerat tingsrättsdomar som meddelats under 2021 med brottstyperna narkotikabrott (överlåtelse), vapenbrott och brott mot blåljuspersonal där brottsplatsen varit i ett område om maximalt två kilometer från hemadressen. Genom en granskning har därefter konstaterats att 56 gärningsmän hade sin bostadsadress i ett hyreshus i närområdet av brottsplatsen (upp till 2 000 meter från hemmet). Av dessa hade 43 begått brott inom radien av en kilometer från bostaden, 32 inom 500 meter från bostadsadressen och 25 personer på bostadsadressen.

4.4.2. Utredningens undersökningar

En sammanfattande bild av praktiska erfarenheter

Utredningar har som framgår ovan kompletterat tillgänglig statistik och publicerade rapporter genom att träffa aktörer med praktisk erfarenhet av utredningens frågor. Avsikten är att kortfattat kunna ge en bild av praktiska förutsättningar för hyresgäster och hyresvärdar i utsatta områden. Det stora flertalet fastighetsägarna som utredningen haft kontakt med har även haft stora bestånd i andra områden och har därför kunnat jämföra erfarenheten från olika områden.

Det har framkommit skillnader mellan brottslighetens karaktär, allvar och organisation, och således även i fråga om situationen för boende, mellan olika utsatta områden. Det har inte desto mindre bedömts som mest ändamålsenligt att ge en samlad beskrivning av problemen. Utredningen har tagit med sådant som bedömts vara en återkommande problembild och således kan sägas vara förekommande i flera utsatta områden. I några fall görs preciseringar till vissa områden eller städer.

99 Paulsson, A (24 januari 2023). Om sonen säljer knark kan föräldrarna vräkas – så många skulle fått flytta med ny lag: ”Stör du i området ska du ut”. Hem och hyra. Hämtat från https://www.hemhyra.se/reportage/om-sonen-saljer-knark-kan-foraldrarna-vrakas-samanga-skulle-fatt-flytta-med-ny-lag-stor-du-i-omradet-ska-du-ut/.

Information från poliser

Inledning

De representanter som utredningen träffat från lokalpolisområden i storstadsregioner och i mellanstora städer har haft roller som kommunpolis, gruppchef eller andra mer strategiska roller. Samtliga har betonat vikten av en god samverkan med lokala fastighetsägare. Många har beskrivit att det finns en upparbetad samverkan mellan Polismyndigheten och fastighetsägare som t.ex. kan innefatta veckovisa avstämningar.

Beskrivning av brottsligheten

Representanter från lokalpolisområden där det finns utsatta områden har på ett övergripande plan bekräftat den problembild som framgår av publicerade rapporter. De har uppgett att utbredda och djupgående problem kopplade till brottslig verksamhet av olika slag har stor påverkan på boende och sätter vanliga samhällsfunktioner ur spel. Förutsättningarna för utsatta områden skiljer från andra bostadsområden på ett sätt som kan vara svårt att förmedla för dem som inte bor där.

Skjutningar och sprängningar skapar en stor otrygghet för boende i områdena när de förekommer. Efter en skjutning är det inte ovanligt att barn i närområdet under några veckors tid inte vistas ute i samma utsträckning som annars. Det beror sannolikt på rädsla för att vedergällningar ska leda till ytterligare skjutningar. Det förekommer också att barn hålls inne i lägenheter trots att någon skjutning inte inträffat. Det har av polisen tolkats som att det finns en oro inom lokalsamhället för att en skjutning ska inträffa eller en kännedom om att en gängkonflikt är på väg att blossa upp. Det visar även på den utbredda tystnadskultur som finns då sådana situationer kan uppstå innan polisen får vetskap om en pågående konflikt.

Det genomförs skjutningar och sprängningar mot hus med lägenheter där det bor hyresgäster med kopplingar till kriminella nätverk. Det kan då finnas en förhöjd hotbild inte bara mot de utsatta hyresgästerna utan även mot övriga boende i fastigheten. Det har i sådana sammanhang förekommit att polisen uppmanat hyresgäster att flytta för att polisen ska kunna fullgöra sitt uppdrag att förbygga och förhindra brottslig verksamhet och störningar av den allmänna ordningen

och säkerheten. Många gärningsmän präglas av påtaglig hänsynslöshet och risken för att träffa utomstående tycks inte beröra dem.

Narkotikabrott är en grund för brottslig verksamhet i områdena. Narkotikaförsäljningar leder ofta till följdproblem i form av våldsbrott och utpressningar men också otrygghet på grund av synliga överlåtelser eller att narkotika förvaras i allmänna utrymmen dit andra boendes tillgång därför begränsas. Narkotika säljs ofta i det närområde där gärningsmannen bor. Flera poliser har uppgett att de därför anser att det finns en koppling mellan bostadsområde och brottsområde. Det är dock inte alltid någon som står på ett hyreskontrakt som begår sådana brott men det finns ofta en koppling till en bostadslägenhet. Det kan till exempel handla om barn till hyresgäster som begår sådana brott, personer som är inneboende hos hyresgäster eller annars besöker dem.

Även andra brott har enligt vad många poliser uppgett en stor total påverkan på tryggheten för de boende. Som exempel på vanligt förekommande sådan brottslighet har lyfts fram stölder, skadegörelse, misshandel, olaga hot men även trafikbrott såsom vårdslösa körningar med moped och bil. Brott kan skapa en känsla av otrygghet även om de inte utgör typiska störningar.

Till en gräns kan ett lokalsamhälle förbli relativt opåverkat av att det förekommer brottslighet. I vissa utsatta områden har man enligt polisernas erfarenhet passerat en sådan gräns. Den höga koncentrationen av kriminella på en liten yta orsakar en stor negativ inverkan på lokalsamhället, både på boende, och andra aktörer. Det kan till exempel ofta vara svårt att få affärskedjor som finns i andra stadsdelar att etablera sig där.

För vissa kriminella kan lägenheten vara av stort värde för att kunna utöva den kriminella verksamheten. Kriminella personers tillgång till lägenheter i områden som de utövar kontroll över är en praktisk faktor i deras maktbas. Det kan illustreras med att polisen i Göteborg har bedömt att många kriminella har tillräckligt med medel för att kunna förvärva ett ägt boende i väl fungerande områden men väljer att bo kvar i sin lägenhet i ett utsatt område.

Redan närvaron av personer som omgivningen vet har kopplingar till kriminella nätverk har stor inverkan på tryggheten i området. Det är alltså inte nödvändigt att dessa begår något brott för att påverka andra. Boende avstår ofta från att påtala störande beteende som sådana personer uppvisar på grund av dessa personers våldskapital. Det förekommer även att anställda vid skolor inte ingriper vid klara regel-

överträdelser av samma skäl eller att fastighetsförvaltare ser mellan fingrarna på beteende som är oacceptabelt. För polisen orsakar detta problem eftersom stödet från andra aktörer då uteblir.

När det gäller brottslighet i bostadslägenheter har polisen erfarenhet av att lägenheter används för förvaring av narkotika, vapen, sprängmedel och stöldgods.

I allt större utsträckning sker förvaringen av narkotika i gemensamma utrymmen och utomhus i anslutning till fastigheter. Bostadslägenheter används även som medel för att begå bidragsbrott och folkbokföringsbrott. Oklara hyresförhållanden, till exempel olovlig andrahandsupplåtelse, förekommer inte sällan i sådana sammanhang. Bostadslägenheter kan även användas som gömställe för gärningsmän före och efter allvarlig brottslighet i området. Bostadslägenheter används även för odling av narkotika och som packningscentraler av narkotikapreparat.

Våld i nära relationer påverkar ofta övriga boendes bostadsmiljö även om våldet inte leder till direkta störningar. Ytterligare exempel på detta är barnpornografibrott och sexualbrott när de övriga boende får kännedom om att brotten begåtts i en bostadslägenhet.

Koppleri och prostitution sticker ut i det att det förekommer i alla områden i större städer och således inte är särskilt utmärkande för utsatta områden.

Polisen har vidare lyft fram olika inslag av det som benämns hederskultur som ett problem i områden som begränsar främst kvinnors frihet i olika grad.

Brottsligheten har i utsatta områden fått till följd att det utvecklats en stark tystnadskultur. Den visar sig genom en ovilja att vittna eller anmäla brott som begåtts till fastighetsägare eller polis. Det finns exempel på att tillsägelser av hyresgäster mot grannar eller deras barn vid störningar lett till repressalier i form av misshandel och hot av hyresgästen. När det blir känt avstår andra från att säga till eller försöka komma till rätta med missförhållanden.

Den tystnadskultur som uppstått på grund av ett upplevt säkerhetshot har försvagat institutioner. Både skola, fastighetsägare och myndigheter kan enligt polisens erfarenhet låta bli att agera på grund av de inblandades våldskapital. Det sagda kan exemplifieras med att fastighetsägare i Göteborg i vissa fall föredrar att polisen bryter upp dörren vid tillslag mot lägenheten mot att lämna ut nyckeln till poli-

sen. De tar således hellre på sig reparationskostnaden för dörren än att hamna i en situation där de uppfattas ha hjälpt polisen.

Poliser verksamma i områdena har framfört att det skulle bidra till en positiv utveckling i områdena om det skulle vara möjligt att säga upp hyresgäster som begått brott. Det skulle innebära att kriminella nätverk skulle få ett mindre fast grepp om ett område. Även om det finns en risk för att brottsligheten flyttar med en hyresgäst som lämnar ett område har det lämnats exempel på fall där en förflyttning av en brottsbenägen hyresgäst till ett nytt område har lett till en minskad brottsaktivitet.

Några poliser har tagit upp frågan om inom vilket område ett brott kan få påverkan på andra hyresgästers trygghet. Påverkan på tryggheten för övriga boende beror i stort utsträckning på hur närområdet ser ut. I vissa städer ligger bostadsområden geografiskt mycket nära varandra och det är svårt att dra någon egentlig gräns mellan stadsdelarna. I andra fall finns det tydliga knytpunkter och samlingsplatser såsom torg som bedöms påverka hela området även om det inte ligger i direkt anslutning till bostadsfastigheterna.

Särskilt om lokaler

Det förekommer brottslighet i lokaler vilket också skapar otrygghet i närliggande bostadsområden. Problemen tycks dock, utifrån de uppgifter som utredningen fått, variera mellan olika områden. I vissa områden upplever polisen stora problem (exempelvis vissa delar av Göteborg) kopplade till lokaler medan man i andra inte har samma erfarenhet (till exempel Kalmar).

Det är av stor vikt att rätt hyresgäst väljs. Om det etableras en förening eller en affärsidkare som ägnar sig åt kriminell verksamhet kan det ha stor påverkan på närområdet. Det leder ofta till en trafik av personer med koppling till kriminella och problem i närområdet. Det finns också ett intresse hos vissa kriminella nätverk att ta kontroll över lokaler och hyresgästen som ett led i att ha kontroll över området i stort. För hyresvärdar är det ofta svårt att genomföra tillräckliga bakgrundskontroller på den som vill hyra en lokal. Polisen tillfrågas inte sällan i sådana sammanhang men regler om sekretess gör att polisen inte kan lämna ut uppgifter till fastighetsägare. Det händer därför att lokaler hyrs ut till hyresgäster som har kopplingar

till kriminella nätverk trots att polisen har kännedom om att hyresgästen är problematisk. I vissa lokaler skapas ett tillhåll för personer som är med i eller har kopplingar till kriminella nätverk.

Ett särskilt problem är att lokalinnehavare råkar ut för att kriminella tar över deras verksamhet eller utövar ett inflytande över den eller utnyttjar lokalen för att gömma till exempel narkotika. En hyresgäst till en lokal kan vidare tvingas till tystnad om aktiviteter som äger rum i deras lokal. Det är situationer som liknar s.k. beskyddarverksamhet. I sådana fall är lokalhyresgästen själv ett offer för brottsligheten men lokalen kan likväl bli ett problem. I något fall har en lokalhyresgäst utan förvarning övergett lokalen och lämnat landet, vilket polisen kopplat samman med en hotbild mot hyresgästen.

Vissa typer av lokaler används enligt polisens bedömning i stor utsträckning för försäljning av sexuella tjänster där även människohandel förekommer. Representanter från polisregion Stockholm bedömer att försäljning av sexuella tjänster förekommer i så mycket som 90 procent av thaimassagesalongerna i Stockholm.100 När en sådan lokal sägs upp bestrids ofta inte uppsägningen. Det är en indikation på att kontraktet inte har så stort värde för innehavaren, till exempel för att det är lätt att flytta verksamheten till en annan lokal.

Utredningen har även fått uppgifter från NOA om förekomsten av utbredning av thaimassagesalonger som även erbjuder sexuella tjänster mot betalning och dess koppling till hyresrätter. Massagesalonger med misstänkt försäljning av sexuella tjänster bedöms finnas i såväl stora som små städer eller i mindre tätorter. Ett slumpmässigt urval av ett antal salonger har kontrollerats mot fastighetsregistret. Det har då framkommit att verksamheten för dessa salonger finns i flerfamiljshus med ett privat eller kommunalt bolag eller bostadsrättsförening som lagfaren ägare. Polisen har därför antagit att det är vanligt att verksamheten bedrivs i hyrda lokaler. Polisens operativa arbete försvåras av att samarbetet med andra viktiga aktörer, t.ex. fastighetsägare, inte är reglerat fullt ut, och att problemet spänner över olika områden.

Såvitt NOA känner till har det inte förekommit att åtal väckts mot någon fastighetsägare på grund av upplåtelse av lägenhet för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning (6 kap. 12 § andra stycket brottsbalken). Kontakter med hyresvärdar i sådana frågor har dock

100 Enligt polisens bedömning förekommer försäljning i 80 procent av hela Sveriges uppskattningsvis 2 000 thaimassagesalonger. Se bl.a. SVT https://www.svt.se/nyheter/granskning/ug/har-hittas-sperma-pa-vaggarna-se-polisensbilder.

tagits. Så har dock inte skett i fråga om förberedelse till terrorverksamhet såvitt framkommit.

Information från fastighetsägare

Inledning

De fastighetsägare som utredningen har träffat äger mellan 100 och 30 000 bostadslägenheter. Många har även lokaler i sina bestånd. Något bolag har främst varit inriktat på uthyrning av lokaler. En del bolag har verksamhet i flera städer medan andra är begränsade till vissa bostadsområden eller stadsdelar. Bolagen har bl.a. bostadsbestånd i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Västerås, Örebro, Linköping och Södertälje. Flertalet av fastighetsägarna har bostadsbestånd i utsatta områden. Störningsjouren i Göteborg, vars erfarenheter också ligger till grund för redogörelsen, ansvarar för handläggningen av bl.a. störningsärenden i ett bestånd som omfattar cirka 70 000 lägenheter.

Utredningen har i fråga om uppgifter från fastighetsägarna fokus på hur de praktiska förutsättningarna för fastighetsförvaltare och hyresgäster påverkas av brottslighet och annat störande beteende.

Vissa personer utredningen har träffat är själva fastighetsförvaltare och arbetar praktiskt med bestånd i utsatta områden. Andra har varit chefer eller jurister och har redogjort för sina och medarbetares erfarenheter av att arbeta med förvaltning i utsatta områden. I det följande används ordet fastighetsägare som gemensam benämning på aktörerna.

Fastighetsägarnas perspektiv på brottsligheten i bostadsområden

På ett övergripande plan kan sägas att flera fastighetsägare har beskrivit stora problem kopplade till att förvalta hyreslägenheter i utsatta områden. Problemen avser bland annat trygghet för andra hyresgäster, förhöjda kostnader för förvaltning och olika former av säkerhetsproblem för personal. Vissa fastighetsägare har i mindre utsträckning än andra drabbats av problemen. Till stor del kan detta antas bero på skillnader mellan olika områden och hur brottsligheten och de kriminella elementen är sammansatta.

De flesta fastighetsägare har pekat ut narkotikabrott som det vanligast förekommande brottet som orsakar otrygghet i närområdet. Narkotikabrotten sker genom t.ex. öppen försäljning, bruk och förvaring av narkotika i bostadslägenheter, gemensamma utrymmen och på gårdar intill bostäderna. Försäljning av narkotika skapar mycket otrygghet för övriga boende genom att många obehöriga, och ibland även påverkade, personer rör sig i gemensamma utrymmen och trapphus. Synlig narkotikaförsäljning beskrivs av flera fastighetsägare som vanligt förekommande.

Härutöver har de flesta fastighetsägare uppgett att vapenbrott starkt påverkar tryggheten för boende. Det kan vara genom att någon bär på vapen, gömmer vapen i gemensamma utrymmen och självklart även användning av vapen genom skjutningar mot fasader, balkonger och lägenhetsdörrar. Andra vanligt förekommande brott som påverkar tryggheten negativt är olaga hot (även subtila hot), förvaring av sprängämnen och sprängningar.

Olika former av egenmäktigt förfarande förekommer och kan ofta vara en följd av andra brott. Ett exempel är att hyresgäster – eller personer som är inhysta hos en hyresgäst – tar över andras källarförråd eller gemensamma utrymmen för förvaring av narkotika eller vapen eller annan brottsrelaterad verksamhet.

Brottslighet som stölder (t.ex. genom inbrott i bostadslägenheter eller källarförråd), häleri, skadegörelse (t.ex. genom klotter eller bilbränder), försäljning av alkohol och sexuella tjänster är andra exempel på brott som fastighetsägarna märker av i utsatta områden. Det är inte ovanligt med anlagda bränder i bilar, garage eller soprum. Även folkbokföringsbrott, bidragsbrott och olovlig upplåtelse i andra hand förekommer i stor omfattning och får en påverkan på känslan av trygghet för grannarna då särskilt olovlig andrahandsuthyrning medför att många obehöriga rör sig i trapphusen. Även hedersrelaterat förtryck och brottslighet där vissa grupper kontrollerar kvinnors beteenden i närområdet eller i bostadslägenheter har angetts skapa otrygghet. Vissa fastighetsägare har vittnat om att de vid inspektion sett att det monterats lås på innerdörrar vilket tolkats som att personer i lägenheten låsts inne.

Fastighetsägarna har svårt att på ett generellt plan uttala sig om vem som begår brotten. Vissa fastighetsägare ser en koppling mellan brott och lägenhet men det är ofta inte hyresgästen själv som begår brotten. Det kan vara svårt att knyta brottsligheten till en särskild

hyresgäst. I vissa fall har det gått men i många fall misstänks det vara t.ex. besökare, inneboende och andra medlemmar av en kriminell organisation som begår brott. Det är för det mesta ungdomar som begår brotten i närområden till bostäder.

Frågan om brottsligheten kan knytas till en hyresgäst eller en lägenhet har vidare besvarats olika beroende på vilken typ av brottslighet det är fråga om. Vissa fastighetsägare har gett uttryck för att narkotikabrott ofta har någon koppling till hyresgäster i området. Några fastighetsägare har bedömt att de grövre brotten begås av andra än hyresgästerna medan den mindre allvarliga brottsligheten såsom stölder, skadegörelse m.m. orsakas av de som hör till ytterkanten av gäng eller andra ungdomar. Barn och ungdomar till hyresgäster begår brott men det är inte ovanligt att vuxna barn enbart är folkbokförda på förälderns adress men inte bor kvar där. I vissa fall finns det misstankar om att en hyresgästs kontakter med kriminella nätverk bidrar till att brott begås i fastigheten vilket även kan innebära att hyresgästen själv blir utsatt för grova brott. Det finns flera exempel på beskjutning av hus där måltavlan tros ha varit en boende i huset. Sådana skjutningar medför ofta stora risker för utomstående och skapar en stor otrygghet hos grannar.

Brottsligheten i bostadslägenheter består enligt fastighetsägare främst av förvaring av vapen, narkotikaförsäljning och innehav av narkotika men även våld mot närstående och försäljning av sexuella tjänster och andra sexualbrott har nämnts. Många fastighetsägare har även gett uttryck för att det är svårt att få kännedom om brott som begås i bostadslägenheter när de inte utgör störningar. Den utbredda tystnadskulturen försvårar detta ytterligare. Den mer tysta brottsligheten kan dock likaväl skapa en otrygghet i samband med att grannar uppmärksammar brottsligheten. Många hyresgäster ifrågasätter varför fastighetsägarna inte gör något, till exempel genom att säga upp hyresgäster som begår brott.

De som bor i fastigheterna är enligt fastighetsägarna de som förlorar mest på brottsligheten eftersom det skapar en otrygghet och en dålig boendemiljö. Fastighetsägare har ofta kontakter med hyresgäster som är oroliga i samband med allvarliga händelser. Grövre brott brukar få stor spridningseffekt. En fastighetsägare har exempelvis förklarat att en dödskjutning som ägde rum över 200 meter från ägarens bostadsbestånd ledde till många samtal från oroliga hyresgäster under en längre tid. Otryggheten efter brottslighet får en påverkan inom fas-

tigheten, bostadskvarteret och ibland hela bostadsområdet. I vissa fall är påverkan större än så och omfattar hela stadsdelar. Samtidigt tenderar toleransnivån mot brottslighet vara högre i vissa områden. Till exempel kan kringboende hyresgäster i högre grad tolerera öppen narkotikahandel i ett utsatt område.

De flesta fastighetsägare har uppgett att det är ett praktiskt problem att en uppsägningsprocess tar lång tid. Tidsutdräkten kan uppstå på grund av att om att bevisning måste inhämtas men också på grund av lång handläggningstid i domstol och hyresnämnd. Särskilt när den uppsagda personen har stort våldskapital är detta ett stort problem, för fastighetsägare och andra boende i huset eftersom det inte sällan medför en tystnadskultur och t.ex. en ovilja för grannar att vittna.

Brottslighetens påverkan på fastighetsägarnas förvaltning

De flesta fastighetsägare med bestånd i utsatta områden har vittnat om omfattande problem för personal och deras verksamhet på grund av oro för personalens säkerhet. Vissa fastighetsbolag arbetar med sträng sekretess kring vilka som arbetar med ärenden mot hyresgäster. Det förekommer även fingerade uppgifter för personal.

Många fastighetsförvaltare har en latent hotbild emot sig och har blivit utsatta för våld, hot och misshandel eller liknande brott. Vissa fastighetsägare har beskrivit hur personalen har särskilda säkerhetsrutiner i utsatta områden och alltid måste arbeta två och två och använda sig av larm. I områden som är starkt kontrollerade av kriminella nätverk hindras ibland fastighetsförvaltare och uppdragstagare till fastighetsägaren från att komma in i bostadsområden eller fastigheter. En fastighetsägare med bestånd i bland annat utsatta områden i Stockholm har uppgett att personalen alltid backar in i områden med bilen för att snabbt kunna lämna det vid säkerhetsproblem. Den utsatta situationen leder till problem med att rekrytera personal och förhöjda sjukskrivningstal och ett behov av att rotera personal. Fastighetsförvaltare låter ibland bli att rapportera incidenter på grund av de inblandades våldskapital, vilket undergräver deras egen, men också fastighetsägarens, ställning.

Flera fastighetsägare har uppgett att de trots förekomst av uppsägningsgrund avstått från att säga upp hyresgäster på grund av en

gjord säkerhetsbedömning. I dessa delar upplever fastighetsägare ofta att deras uppdrag i praktiken tangerar polisens. När ett uppsägningsärende ska drivas mot en person lämnar flera fastighetsägare uppdrag till externa jurister att driva ärenden mot personer som bedöms farliga. Det kan dock vara svårt att hitta någon som är villig att driva ärendet. Vid verkställighet av avhysning kan omfattande polisnärvaro krävas. Det förekommer att omfattande polisnärvaro behövs när en avhysning ska verkställas. Den typen av säkerhetsproblem är svåra att hantera, anser många fastighetsägare.

Ekonomiskt innebär säkerhetsproblem stora kostnader. Redan problemen för personalen bidrar till ökade kostnader. Brottslighet leder vidare till onormalt mycket arbete med reparationer, extra underhåll och behov av arbete med utökad säkerhet för personalen.

Särskilt om lokaler

Fastighetsägare har uppgett att verksamhet som pågår i lokaler i bostadsområden får stor effekt på boendemiljön i området. Det kan vara lokaler som ligger i anslutning till torg eller lokaler som finns i hus där det även finns bostadslägenheter, t.ex. affärsverksamhet i markplan. Lokaler har beskrivits som en plats där det lättare går att gömma undan kriminell verksamhet genom att det naturligt rör sig fler människor utanför och i lokalen. Det har också förekommit att kriminella grupperingar använt en lokal som tillhåll för att umgås eller spana över ett bostadsområde eller torg. Sådant beteende får stor påverkan på området. Fastighetsägare har lämnat exempel på att brandbomber kastats mot lokaler vilket skapade otrygghet för boende i samma fastighet. Det förekommer även att vapen förvaras och narkotika säljs i lokaler. Andra exempel på brott som sker i lokaler är bordellverksamhet och penningtvätt. Rekrytering till terroristverksamhet har de flesta fastighetsägare dock inte haft någon erfarenhet av.

Vissa fastighetsägare har uppgett att det är för svårt att säga upp lokalhyresgäster, se närmare nedan.

Information från hyresgäster

De hyresgäster som utredningen har intervjuat – som också varit lokala hyresgästrepresentanter – har beskrivit i allt väsentligt att det förekommer brottslighet i området kring bostadslägenheter. Sprängningar mot lägenheter, vapeninnehav och narkotikabrott i bostadsområden har beskrivits förekomma. Narkotika har påträffat i gemensamma utrymmen liksom kanyler och andra hjälpmedel för narkotikabruk. Även olagliga verksamheter i lägenheter såsom tillverkning av narkotika, förvaring av sprängmedel och prostitution har av hyresgästsrepresentanter beskrivits som otryggt. Grannar som avtjänat straff för grövre brottslighet och som dessutom har koppling till kriminella gäng skapar stor otrygghet med oro för att eventuella hämndaktioner ska drabba övriga boende i fastigheten. Det finns också fall där störningar har förekommit men där grannar avstått från att anmäla det till fastighetsvärden på grund av svårigheter för de som orsakar störningarna att få en ny bostad. Det har även lyfts att det ibland framstår som orimligt att grannar måste vittna i hyresnämnd och domstol för att fastighetsägaren ska nå framgång med ett uppsägningsärende.

4.5. Missbruk av regler om inneboende

4.5.1. Rapporter och utredningar

Betänkande av Utredningen om åtgärder mot svarthandel med hyreskontrakt

Utredningen om åtgärder mot svarthandel med hyreskontrakt lyfte i betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning (SOU 2017:86) problematiken med allt för omfattande upplåtelse till inneboende och otillåten andrahandsupplåtelse.

Många av de fastighetsägare som utredningen hade kontakt med berättade att köp av ett inneboendekontrakt eller av en madrassplats blivit allt vanligare. Som förklaringar till att problemen lyftes bl.a. bostadsbrist och ett stort antal nyanlända fram.101

Fenomenet madrassboende beskrevs som att någon hyr ut antingen ett rum eller enbart en plats i en lägenhet stor nog att sova på och med tillgång till badrum och kök. Förmedlarna av madrassplatser utnyttjar

101SOU 2017:86 s. 182.

i allmänhet utsatta personer och enligt polisen har det i extrema fall bott så många som 50 personer i samma lägenhet. Den som innehar en madrassplats kan inte alltid räkna med att få tillgång till lägenheten under hela dygnet. En innehavare av ett inneboendekontrakt kan få tillgång till lägenheten först inför natten. Företrädare för Södertälje kommun och även allmännyttiga bostadsföretag framförde att det dessutom finns barnfamiljer som har denna form av boende, vilket påverkar barnens mående och skolgång negativt.102

I betänkandet anges att det förekommer att folkbokföringsadresser säljs.103 Det uppges finnas flera skäl till att människor förvärvar en folkbokföringsadress. Det kan vara ett led i genomförandet av ett otillåtet förvärv av en hyresrätt genom ett lägenhetsbyte för skens skull. Ett annat skäl till att folkbokföringsadresser förvärvas kan vara att förvärvaren oriktigt vill komma över en social förmån, exempelvis ett bidrag. Under utredningens kartläggning framkom det uppgifter om att ett vanligt pris för en brevlådeadress är 500–1 000 kronor per månad samtidigt som den enskilde mot ersättning hyr en plats som inneboende i samma lägenhet eller någon annan lägenhet.104

En alltför omfattande uthyrning till inneboende bedömdes leda till trångboddhet och osunda boendevillkor och bidrar till ökad risk för de boendes fysiska och psykiska hälsa. Barnfamiljer som är inneboende eller bor i lägenheter med många inneboende är särskilt utsatta och barnens lek och skolgång riskerar att påverkas negativt. En uthyrning till ett stort antal inneboende leder också till ökat slitage på fastigheten. Även andra boende i fastigheten kan påverkas genom att otryggheten ökar i trappuppgångar och tillgången till gemensamma utrymmen försämras.105

Betänkande av Hyresgästutredningen

Även Hyresgästutredning tog upp problem med utnyttjande av reglerna om inneboende och otillåten andrahandsupplåtelse. Utredningen konstaterade att hyreskontrakt kan användas som underlag för bidragsbrott. I brottsuppläggen används felaktiga folkbokför-

102SOU 2017:86 s. 81. 103 Det är sedan 2018 straffbart att uppsåtligen lämna oriktig uppgift till grund för beslut om folkbokföring eller att underlåta att anmäla vissa ändrade förhållanden om åtgärden innebär fara i bevishänseende (42 § folkbokföringslagen). 104SOU 2017:86 s. 82. 105SOU 2017:86 s. 181 f.

ingsuppgifter, skenseparationer eller skyddsbehov för att lyfta felaktiga bidrag eller kringgå kommunala bostadsköer. Problemet inbegriper också otillåten andrahandsuthyrning där en person samtidigt kan hyra flera bostadslägenheter i andra hand vilka denne sedan hyr ut i tredje hand, möjligtvis med förstahandshyresgästens goda minne. Det bedömdes ske systematiskt att sådana andrahandskontrakt och inneboendekontrakt används i kontakt med socialtjänsten som efter prövning betalar ut ersättning.106

Det framstod enligt utredningen som att kriminella nätverk stod bakom dessa transaktioner om otillåten andrahandsuthyrning i stor utsträckning. När många flyktingar anlände förvärrades situationen ytterligare. Det bedömdes inte vara ovanligt att så många som tjugo personer var folkbokförda i samma lägenhet. I ett fall var så många som 250 personer skrivna i samma lägenhet i Göteborg. Kriminella nätverk kan t.ex. skriva falska avtal om hyra av bostadslägenheter som visar att en person hyr en lägenhet i andra hand för en viss summa. Hyresavtalet läggs sedan till grund för en ansökan om försörjningsstöd för hyresgästen trots att denne endast fått tillgång till exempelvis en soffa i en bostadslägenhet med ett större antal personer. Socialtjänsten gör enligt utredning vid prövningen av rätten till försörjningsstöd ingen närmare kontroll av hyresförhållandet, varför förfarandet anses mer eller mindre riskfritt.107

Skatteverkets rapport

Skatteverket lämnade i oktober 2021 en rapport om ett pilotprojekt för att komma åt felaktig folkbokföring kopplad till organiserad brottslighet.108 I rapporten anges att folkbokföring används som ett brottsverktyg inom den organiserade brottsligheten. Skatteverket har identifierat omkring 500 s.k. strategiska adresser som misstänks ingå i olika former av avancerade brottsupplägg där felaktig folkbokföring ingår som en del. Några exempel på brottslighet som begås med hjälp av felaktig folkbokföring är penningtvätt, svartjobb, skattebrott, bedrägerier, felaktiga utbetalningar från välfärdssystemet, fusk med

106SOU 2017:33 s. 263. 107SOU 2017:33 s. 264. 108 Skatteverket, Redovisning av regeringsuppdrag att inrätta ett pilotprojekt för att komma åt felaktig folkbokföring kopplad till organiserad brottslighet (FI2020/02991).

uppehållsrätt i landet och identitetsrelaterade brott.109 Vissa av de strategiska adresserna används som madrassboende för illegal arbetskraft. En folkbokföring på en strategisk adress kan generera en rätt till förmåner baserade på bosättning eller arbete.110

Med madrassboende avses normalt att många personer tillbringar sin dygnsvila under mycket enkla former på platser som är inredda enbart för det ändamålet. Det kan t.ex. handla om att en person enbart har tillgång till en madrassplats på golvet. Vissa typer av madrasslägenheter fungerar som ett slags sovcentraler. Madrassboenden kan bestå av bostadslägenheter där hyresgästen inte bor kvar och bostaden i stället fyllts med sängar och madrasser. Madrassboenden förekommer även i industri- och lagerlokaler eller, vad som tycks vanligast, i villor och radhus där uthyrningen kan ske mer diskret än i flerfamiljshus. De som hyr sovplatserna är vanligtvis svart arbetskraft, bostadslösa eller personer som uppehåller sig i landet tillfälligt för att ägna sig åt brottslig verksamhet. Fastigheter eller adresser ägs eller administreras inte direkt av den organiserade brottsligheten utan det sker vanligtvis genom underentreprenörer. Ostraffade fastighetsägare, ofta med många fastigheter, har omfattande uthyrning till personer som misstänks ingå i den organiserade brottsligheten. Det förekommer även att endast folkbokföringsadressen säljs utan avsikt om bosättning. Det finns en god tillgång på dessa adresser. Säljaren möjliggör på så sätt organiserad brottslighet och får samtidigt inkomster från adressförsäljningen. Det finns exempel på att adresser används till hundratals personer samtidigt.111

Rapport om myndighetssamverkan i Södertälje

I en rapport från Södertälje kommun om fördjupad myndighetssamverkan mot organiserad brottslighet från 2022 behandlas samarbete mellan kommunen, polisen inom lokalpolisområde Södertälje och andra myndigheter, s.k. Pax-samarbetet. Rapporten lyfter även brottsligheten och erfarenheter av samarbetet från 2011.

I rapporten anges att det skett en normförskjutning när det gäller att överutnyttja välfärdssystemet, bland annat genom svartkontrakt, skenskilsmässor och felaktiga arbetsgivarintyg. Många uppfattar sig som en

109 Skatteverket, s. 1 och 9. 110 Skatteverket, s. 10. 111 Skatteverket, s. 12 f.

del av normen när de fuskar för att kunna få ut bidrag eller öka summan för tilldelade bidrag. Det har till exempel framkommit genom att man är öppen om det inför sin omgivning och även i kontakt med poliser.112

Det lämnas exempel på att personer har etablerat ett fusk med välfärdssystemet genom att utveckla en svart marknad med andrahandsuthyrning och svartkontraktsförmedling. Svartuthyrning leder många gånger till för många boende i lägenheter, med bland annat ökat slitage som följd. Konsekvensen av trångboddhet kan vara att ungdomar undviker hemmet för att i stället hålla till i trappuppgångar eller andra utrymmen och närliggande miljöer i bostadsområdet. Det innebär i sin tur att risken ökar för att de socialiseras in i gäng- och nätverkskriminalitet. Även andra faktorer såsom svårigheter i skolan, skadegörelse och andra missförhållanden har enligt rapporten många gånger sin förklaring i trångboddhet.

En erfarenhet är att s.k. svartmäklare kopplade till organiserad brottslighet tar betalt för att förmedla ”svarta” lägenheter. Det finns information om att inkomster från svartuthyrning omsätts i andra former av organiserad brottslighet, som svartklubbar, spel och narkotika. Dessa personer nyttjar sitt våldskapital för att se till att hyresgäster betalar och att de inte pratar med myndigheter om missförhållanden.

Det konstateras vidare att för personer som saknar rätt att vistas eller arbeta i landet utgör den svarta lägenhetsmarknaden en risk. Den organiserade brottsligheten kan dra nytta av dem genom att ta ut överpriser för boendet, och att de används som illa betald arbetskraft med dåliga och farliga arbetsförhållanden. Det är sådana personer som påträffats vid arbetsplatskontroller på byggen, restauranger, biltvättar och frisörsalonger. Det finns även information om att lägenheter hyrs ut för prostitution.

Genom den egna kontrollverksamheten inom Södertälje kommuns verksamhetsområde som rör försörjningsstöd har utbetalningarna av ekonomiskt bistånd minskat med cirka 10 procent sedan år 2016. Det utbetalda biståndet bedömdes kunna minskas ytterligare, uppskattningsvis med 30 procent. Det hänger dock på en fungerande samverkan och informationsdelning mellan alla relevanta samarbetsparter. Södertälje kommun uppskattar att fram till 2019 har kommunen felaktigt utbetalat 60–80 miljoner kronor i försörjningsstöd. Till det ska läggas andra bidrag som Försäkringskassan och andra

112 Södertälje kommun, Fördjupad myndighetssamverkan mot organiserad brottslighet, Pax – erfarenheter som formar ett sammanhållet arbete. Rapport, 5 oktober 2022, s. 10 f.

myndigheter betalar ut. Systemet med svartkontrakt genererar dessutom mycket stora inkomster som inte beskattas.113

Genom Södertälje kommuns intensifierade arbete inom försörjningsstöd där kommunen bland annat kartlagt och analyserat var och hur fusk begås, har tydliga mönster framträtt. Ett problem är skenskilsmässor där par på papperet skiljer sig och på så sätt får tillgång till ytterligare en bostadslägenhet men bor tillsammans för att få försörjningsstöd till två adresser. Den ena lägenheten hyrs då ut svart i andra hand.114 Andra exempel på tillvägagångssätt är felaktig folkbokföring, där ungdomar uppger sig ha flyttat hemifrån och får en bostadslägenhet men enbart på papperet folkbokför sig på annan adress. Detta leder till att föräldrarna får hela hyreskostnaden och kan söka bostadstillägg för det, samt att ungdomen även kan hyra ut sin lägenhet till en inneboende och få inkomst på så sätt.115

Betänkandet Sänk tröskel till en god bostad

I ett betänkande av Utredningen om en socialt hållbar bostadsförsörjning (SOU 2022:14) anförs att det finns indikationer på att andrahandsmarknaden och inneboendelösningarna är relativt omfattande även om det är svårt att mäta exakt. Utredningen konstaterar att det svåra läget på bostadsmarknaden får sociala konsekvenser. Den som t.ex. saknar eget kapital, har låg inkomst, eller är ny på bostadsmarknaden och saknar kötid till hyresbostäder har ett särskilt svårt utgångsläge på bostadsmarknaden. Gemensamt för alla som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden är att de ofta löser sin boendesituation genom andrahandsmarknaden och inneboendelösningar, boende hos privatpersoner, släktingar och vänner. Det kan för vissa vara en lösning under en övergångsperiod medan det för andra kan innebära trångboddhet, höga boendeutgifter och frekventa flyttar.116 Särskilt för barnfamiljer kan den typen av lösningar innebära trångboddhet och en risk att behöva flytta runt vilket i sin tur kan ge negativa kon-

113 Södertälje kommun, s. 11. 114 Södertälje kommun, s. 13. 115 Södertälje kommun, s. 16. 116SOU 2022:14 s. 92.

sekvenser för barns utveckling, hälsa och skolgång eftersom trygghet och kontinuitet är särskilt viktigt för barn.117

Länsstyrelsen i Stockholms rapport om bostadsmarknaden

I en bostadsmarknadsanalys genomförd av Länsstyrelsen i Stockholm redovisas en undersökning om andrahandsmarknaden. Av undersökningen, som publicerades 2022, framkommer att 64 000 personer i åldrarna 18–85 år hyr i andra hand och ytterligare 102 000 är inneboende i region Stockholm. Det skulle innebära att mer än 3 procent av alla personer mellan 18–85 år bor i andra hand och över 5 procent är inneboende. I åldersgruppen 18–30 år bor 8 procent i andra hand och 17 procent är inneboende. Antalet har ökat sedan 2017 då motsvarande siffror var 47 000 respektive 69 000. Länsstyrelsen konstaterar att mörkertalet av de som hyr i andra hand eller är inneboende är stort eftersom enkäten endast når folkbokförda personer.118

Brås rapport om socialt utsatta områden

I Brås rapport om relationen till rättsväsendet i socialt utsatta områden berörs även bostadsförhållandena. I flera av de undersökta utsatta områdena har boende, representanter för hyresvärdar och olika tjänstemän beskrivit ett stort problem med trångboddhet och oregistrerade boende. Några hyresvärdar eller kommuner har egna uppskattningar som indikerar att antalet oregistrerade boende uppgår till flera tusen bara i ett område. Flera intervjupersoner har till Brå betonat hur utsatt man är när man befinner sig utanför den reguljära bostadsmarknaden. De grupper som nämnts i detta sammanhang är papperslösa, asylsökande med eget boende, personer som fått uppehållstillstånd men saknar bostad, personer som är i Sverige tillfälligt för att arbeta och andra personer som är skuldsatta eller arbetslösa.119

Tjänstemän, representanter för bostadsföretag och vissa boende har enligt rapporten uppgett att det finns stora problem i områdena

117SOU 2022:14 s. 510. I Socialstyrelsens rapport Hemlöshet 2017 – omfattning och karaktär, utgör eget ordnat kortsiktigt boende, t.ex. tillfälligt inneboende som en typ av hemlöshetssituation. 118 Länsstyrelsen Stockholm, Läget i länet – Bostadsmarknaden i Stockholms län 2022, Rapport 2022:15, s. 68. 119 Brå 2018:6 s. 121.

med personer som hyr en c/o-adress av en annan person, där de får folkbokföra sig och hämta sin post. En förklaring till detta är att den som hyr ut många sängplatser inte vill att detta ska vara synligt. Vissa vill inte vara folkbokförda där de i realiteten bor eftersom deras bidrag då skulle komma att dras in. Till detta kommer att vissa kriminella personer vill ligga lågt och inte bo där myndigheter tror att de går att hitta. Fastighetsskötare och myndighetspersoner som gör hembesök (och husrannsakan) har beskrivit lägenheter med många sängplatser eller madrasser på golvet. Det fanns även spår som andra boende sett i trapphusen i form av många namn upptejpade kring brevinkast eller mängder av skor utanför lägenhetsdörrar. Det finns enligt rapporten hyresgäster som känner ett ansvar för att låta avlägsna släktingar få flytta in, även om det inte finns plats. Det kan vara fråga om en form av godhet eller att den som har tillgång till lägenheten har svårt att säga nej till att ta in släktingar på grund av påtryckningar från andra släktingar.120

Det finns även misstankar om att de finns stora pengar att tjäna på att hyra ut lägenheter, rum eller sängplatser i en lägenhet. Ett givet exempel avser en bostadslägenhet om tre rum och kök hyrts ut till minst åtta personer där uthyrningen genererat intäkter om minst 15 000 kronor varje månad. Intervjuade myndighetspersoner bekräftade misstankarna. I några av exemplen är det personer som har tillgång till flera bostadslägenheter där samma upplägg används. Enstaka exempel har även lämnats på att kriminella hotar sig in och tar över hyresgästers bostad, åtminstone till viss del. Då kan det till exempel handla om att använda den som lager för illegala varor.121

Trångboddhet anges vara ett problem i de utsatta områdena. Bakomliggande orsaker angavs vara de boendes relativt dåliga ekonomi, bostadsbeståndens karaktär och det faktum att många upplåter rum till släktingar eller landsmän som saknar boende. Många tycktes bo under mycket osäkra förhållanden i olovliga andrahandsuthyrningar till ockerpriser eller boende hos en avlägsen släkting. Även madrassboenden i mer organiserad form framkom i åtminstone några av områdena som studerades. En sådan bostadssituation kan enligt rapporten bidra till allmän otrygghet för andra boende i huset.122

120 Brå 2018:6 s. 122. 121 Brå 2018:6 s. 122. 122 Brå 2018:6 s. 84 f.

Rapportering i media

I ett granskande reportage om svartboende i Byggnadsarbetaren från november 2022 skildrar en reporter sina upplevelser av svartboenden i Stockholmsområdet.123 Genom att använda ryskspråkiga uthyrningssajter, chatgrupper och facebookgrupper upptäcks ett stort utbud av lägenheter, rum och sängplatser att hyra. De flesta annonser gällde bostadslägenheter i förorter till Stockholm. Reportern får komma på flera visningar i lägenheter med sängplatser som hyrs ut för mellan 2 500 kronor och 3 500 kronor per månad. Reportern blir t.ex. förevisad en sängplats i en bostadslägenhet om fyra rum och kök där det bor 10 personer till ett pris om 3 000 kronor i månaden per sängplats. Hyresvärden i det fallet upplät dessutom sängplatser i ytterligare en bostadslägenhet. Även ett erbjudande om att hyra ett helt rum för 8 000 kronor lämnas. Av artikeln framgår även att vissa boenden hyrs ut genom en förmedlingsbyrå. Reportern blir tillsagd att inte folkbokföra sig på adressen för boendet. I stället får reportern kontakt med adresshandlare och blir erbjuden att köpa adresser för 700 kronor i månaden.

4.5.2. Utredningens undersökningar

Information från Polismyndigheten

Representanter för Polismyndigheter inom de lokalpolisområden som utredningen träffat har i varierande utsträckning uppfattat att det finns en problematik med upplåtelse till många inneboende. Madrassboenden och liknande upplägg påträffas såväl i storstadsområden som på mindre orter. Sådana boenden upptäcks inte sällan i samband med att grannar larmat om stök och bråk. Det är inte ovanligt att konflikter uppstår i sådana här boenden. De typfall som upptäcks är ofta socioekonomiskt utsatta individer som inte har kontakt med samhället. I vissa fall utnyttjas de även av organiserad brottslighet.

Det finns en stark koppling till felaktiga folkbokföringar. Inte sällan upptäcks boenden med många inneboende och folkbokföringsfelaktigheter vid utredningar av grövre brott i området när poli-

123 Fyrk, J. (15 november 2022) Stockholms svartboenden i närbild – reportern flyttade in. Byggnadsarbetaren. https://www.byggnadsarbetaren.se/stockholms-svartboenden-i-narbildreportern-flyttade-in/

sen t.ex. vill få kontakt med samtliga boende i en fastighet genom dörrknackning.

De som hyr ut madrassplatser får in stora inkomster då hyra ofta betalas för varje madrassplats. I vissa områden finns svartmäklare som säljer och förmedlar madrassplatser, ofta med en koppling till en olovlig andrahandsupplåtelse. Vid husrannsakningar vid t.ex. misstanke om folkbokföringsbrott framkommer det ibland att separationer mellan par varit fingerad och att en sambo eller make därigenom fått tillgång till en bostadslägenhet som sedan, utan att bebos av denne, hyrs ut olovligen i andra hand. Sådana upplägg för även med sig bidragsbrottslighet.

Madrassuthyrning förekommer även i industrilokaler, restauranger eller andra lokaler avsedda för näringsverksamhet. Ett exempel på upplägg är att företag hyr lokaler för förvaring men sedan bygger om det till madrassboende.

Information från fastighetsägare

Flera fastighetsägare har beskrivit att de har erfarenhet av problem med uthyrning till många inneboende. Det är dock i varierande utsträckning som de har haft problem med det som kan kallas madrassboende. Problemen med madrassboenden var störst åren 2015–2017 då ett stort flyktingmottagande medförde att många på kort tid behövde någonstans att bo.

Fastighetsförvaltare har påträffat madrassboenden där hela bostadslägenheten byggts om för ändamålet. Det kan också vara fråga om bostadslägenheter där många bor växelvis, t.ex. beroende på om man arbetar dag eller natt. Sådana personer har ofta lågt socialt kapital och låg inkomst. Vissa fastighetsförvaltare har uttryckt uppfattningen att det inom vissa kulturer finns krav på att ta emot släktingar och låta dem bo hemma hos sig vilket kan orsaka en trångboddhet med många inneboende.

I många fall pågår enligt fastighetsägare i själva verket en otillåten andrahandsupplåtelse när många inneboende inrymts i en bostadslägenhet upplåts till många inneboende. Det bedöms vara vanligt att det upprättats ett inneboendekontrakt för att dölja andrahandsupplåtelsen när förhållandena ifrågasätts av hyresvärden.

Fenomenet finns även i bostadsrätter samt i nyproducerade bostadslägenheter på grund av den kortare kötiden. Det är främst de

större bostadslägenheterna som används på detta sätt och det förekommer främst i utsatta områden.

Madrassboenden upptäcks ibland när fastighetsförvaltare ska gå in och besiktiga ventilation eller misstänkt vattenskada men det är vanligt att misstankar uppkommer när vattenförbrukningen är särskilt hög i en lägenhet eller när grannar berättar om att det rör sig många obehöriga i trapphusen. Även ljudet av att vatten som förbrukas nattetid t.ex. genom att personer duschar nattetid väcker misstankar.

Den allmänna uppfattningen hos fastighetsägarna är att alltför många inneboende medför störningar och otrygghet för grannar. Det medför onormalt mycket aktivitet i trapphusen av obehöriga. Lägenheterna med många inneboende skapar även trångboddhet vilket t.ex. får till följd att barn i större utsträckning leker i de gemensamma utrymmena. Det misstänks i sig bidra till en ökad risk för rekrytering av barnen till gäng. För fastighetsägarnas del skapar ett missbruk av reglerna om inneboende problem i form av ett ökat slitage på bostadslägenheter och gemensamma utrymmen, problem med ventilation, vattenskador i badrum och ohyra.

Folkbokföringsbrott, bidragsbrott och missbruk av reglerna om inneboende har konstaterats ofta gå hand i hand. Många fastighetsägare har uppgett att de ofta anmäler felaktiga folkbokföringar eller utnyttjande av bostadsbidragsreglerna.

Vissa fastighetsägaren har i kontraktet tagit in en rekommendation om lämpligt antal boende i bostadslägenheten men alla gör inte det.

Information från hyresgäster

Enligt lokala representanter för Hyresgästföreningen medför otillåten andrahandsupplåtelse ofta mycket spring i trapphusen. Det har i vissa fall varit personer som inte varit folkbokförda på adressen som bott i sådana boenden. Till exempel har hyresgäster observerat att boende hämtats av arbetsgivare på morgonen och på kvällen lämnats av vid bostaden vid vad som kan misstänkas vara svart arbetskraftsinvandring. Hyresgästrepresentanterna har även lyft att det skapar stor otrygghet för en hyresgäst att inte känna igen sina grannar. Förekomst av koppleri i bostadslägenheter som används vid otillåten

andrahandsuthyrning eller uthyrning till inneboende har tagits upp som exempel på något som skapar otrygghet i boendet för grannar.

4.6. Synpunkter på nuvarande regler

Under kartläggningen har ett flertal synpunkter framförts på nuvarande regler. Dessa redovisas nedan.

Brottslighet i lägenheter och dess närområde

Ett flertal poliser som utredningen haft kontakt med har betonat att det finns ett behov av att dela information med fastighetsägare i större utsträckning än vad som är möjligt i dag med hänsyn till förundersökningssekretess. En större möjlighet att dela uppgifter skulle ge polisen bättre möjligheter att förebygga brott med koppling till lägenheter och ge fastighetsägare stöd och viktig information om risker för brottslighet inom deras hyresbestånd. Det gäller både när en lägenhet ska upplåtas till ny hyresgäst, ofta en lokal, eller under pågående hyresförhållanden. En förbättrad möjlighet till informationsdelning skulle vidare möjliggöra ett mer strukturerat samarbete och göra det mindre personberoende.

Många fastighetsägare har efterfrågat en skärpning av förverkandegrunden om brottslig verksamhet (42 § första stycket 12 hyreslagen) Som exempel på när fastighetsägare har sett att möjligheten bör finnas att få en hyresrätt förverkad på grund av brottslighet är när våldtäkt skett i lägenheten eller när narkotika, vapen och sprängmedel förvarats i lägenheten och gemensamma utrymmen. I dag väljer fastighetsägarna i många fall att åberopa andra grunder för uppsägning såsom störningar eller när förutsättningarna är uppfyllda – utebliven betalning av hyran. Det medför att uppsägningsprocessen ofta drar ut på tiden eftersom andra tillkommande skäl måste inväntas.

Det har från många fastighetsägare ifrågasatts om hyresgästens skyddsställning i hyreslagen ska vara så stark som den är i dag när en hyresgäst utsätter fastighetsbolagets personal för våld, hot och misshandel eller liknande brott. Särskilt har kravet på rättelseanmodan innan hyresrätten förverkas i sådana fall lyfts som orimligt. Ett hot mot en anställd på fastighetsbolaget bör kunna likställas i allvarlig-

hetsgrad med en särskilt allvarlig störning enligt snart sagt alla fastighetsägare.

En övervägande del av fastighetsägarna har även understrukit att de sällan får vetskap om att brott har begåtts eller att sådan verksamhet pågår i fastigheterna. Det gäller främst brott som inträffar i lägenheter. På vissa orter upplever fastighetsägarna att de har en bra kontakt med polisen men flertalet fastighetsägare har nämnt att kontakterna är väldigt personberoende och att det inte förekommer något strukturerat informationsutbyte. Det innebär att fastighetsägarna i många fall upplever sig vara helt i händerna på hur polisen bedriver utredningen. Generellt har fastighetsägarna efterfrågat mer information från polisen, t.ex. att polisen regelmässigt informerar hyresvärden om när grövre brott begåtts i en lägenhet eller i närområdet. Många fastighetsägare har dock betonat att den brottsutredande verksamheten inte får läggas på fastighetsägaren, inte minst av säkerhetsskäl.

Många fastighetsägare har framfört att det i praktiken krävs en fällande brottmålsdom för att en hyresgäst ska kunna bli uppsagd vilket kan ta år från det att brottet anmäls. Om en uppsägningsprocess därefter ska inledas kan det i praktiken innebära att hyresgäster som begått brott kan bo kvar i flera år innan processen slutligen är avgjord. De långa handläggningstiderna i rättsprocesser om uppsägning upplevs också som ett problem.

Många fastighetsägare anser vidare att beviskravet är alltför högt i mål om uppsägning. Det gäller särskilt som det ofta är svårt att få grannar och andra att vittna mot personer med våldskapital på grund av rädsla.

Reglerna om inneboende

Flera fastighetsägare har framfört att det är svårt att bevisa att förstahandshyresgästen inte bor kvar. För att ha bättre möjligheter att göra det har de efterfrågat en rätt till tillträde till en lägenhet i syfte att kontrollera vem som använder lägenheten när det finns misstankar om uthyrning till många inneboende eller otillåten andrahandsuthyrning. Det har av fastighetsägare framförts önskemål om att kunna kräva att få se ett påstått inneboendekontrakt.

4.7. Trygghetsskapande arbetsmetoder

Under kartläggningen av problematiken har utredningen fått till sig olika arbetssätt som redan i dag används av bland annat fastighetsägare, kommuner och Polismyndigheten för att förbättra möjligheterna till ett tryggare boende. Nedan nämns några av dessa.

4.7.1. Superförvaltning

Göteborg Stad har som mål att vara en stad utan särskilt utsatta områden 2025. En del av arbetet för att uppnå målet är att de kommunala bostadsföretagen i Göteborg arbetar med en gemensam strategi, s.k. superförvaltning.124

Superförvaltning utgörs av olika insatser med fokus på närvaro och trygghet. Dessa insatser består av bl.a. trygghetssäkrade fastigheter genom inventering utifrån ett trygghetsperspektiv och åtgärder för att uppnå trygghetssäkrade fastigheter t.ex. genom översyn av belysning, byte av lås och dörrar, utformning av källarutrymmen m.m. Arbetet med superförvaltning innefattar att bostadsföretagen arbetar med nolltolerans mot kriminell verksamhet på torg, i lokaler, trappuppgångar, källare, garage och parkeringar. Det arbetet bedrivs både förebyggande och genom snabb hantering när något inträffat. I det ingår t.ex. även att skadegörelse och klotter ska åtgärdas inom 24 timmar. Bolagen arbetar även systematiskt för att skapa riktiga hyresförhållanden och se till att rätt person bor i rätt lägenhet vilket uppges innebära en trygghet för grannarna och är ett led i arbetet med att motverka kriminalitet. Inom det arbetet kontrolleras namn på postboxar och dörrar för att säkerställa att personen är folkbokförd där den bor och att det är den boende som står som hyresgäst på hyresavtalet.

Bostadsföretagen genomför även trygghetsdialoger med hyresgäster för att identifiera var och när otrygghet upplevs. I superförvaltningen ingår även att ha kontor i området och att personal finns på plats sju dagar i veckan samt att trygghetsvärdar finns på plats även på kvällstid och helger.

124 Se bl.a. Rapport Vägen till ett Göteborg utan särskilt utsatta områden, Bostads AB Poseidon, 2021, hämtad från https://poseidon.goteborg.se/wpcontent/uploads/Arsrapport_utvecklingsomraden_2021.pdf. och Cato, M. (16 september 2021) Superförvaltning ska lyfta utsatta områden. Förvaltarforum. https://forvaltarforum.se/2021/09/16/superforvaltning-ska-lyfta-utsatta-omraden/.

4.7.2. Trygga trappan

I intervjuer med representanter för fastighetsägare och lokala polisområden i bl.a. Sollentuna och Södertälje har projektet Trygga trappan beskrivits som framgångsrikt. Det utgörs av ett samarbete mellan fastighetsägare och Polismyndigheten. Fastighetsägare informerar om att det är förbjudet för obehöriga att vistas i vissa utrymmen genom skyltning i trappuppgångar och andra gemensamma utrymmen. Polisen har genom samarbetet möjlighet att göra kontroller i fastigheten och har möjlighet att avvisa personer som inte bor i huset eller inte har tillåtelse att vistas i utrymmena. Vid återkommande problem bedöms agerandet som olaga intrång och en brottsanmälan upprättas. Representanter för Polismyndigheten har uppgett att metoden inneburit ett minskat antal ungdomar som håller till i trappuppgångar och t.ex. orsakar skadegörelse. Samtidigt har följden i vissa fall blivit att ungdomar i stället håller till utomhus precis intill ingången till flerfamiljshusen vilket inte omfattas av straffbestämmelsen om olaga intrång.

Metoden har utvärderats i en studie vid Malmö universitet där det genom en enkätundersökning framkom att nära 90 procent av de boende upplevde att hänget i trappuppgångar minskat där metoden införts.125

4.7.3. Trygg fastighet

Stiftelsen Tryggare Sverige har tagit fram ett koncept, Trygg fastighet, som ska hjälpa fastighetsägare att bedriva ett kunskapsbaserat brottsförebyggande- och trygghetsskapande arbete. Trygg fastighet syftar till att ge metod- och processtöd samt vidareutbildning och kompetensutveckling när det gäller frågor som rör allt från brott och otrygghet i bostadsområden och kommersiella lokaler till våld och hot i arbetslivet samt systemhotande brottslighet.126

Inom ramen för konceptet Trygg fastighet föreslås en rad brottsförebyggande och trygghetsskapande åtgärder för de vanligaste trygghetsproblemen. Problem som anges vara vanliga för fastighetsägare är bland annat narkotikahandel, gängkriminalitet, häng i gemensamma

125 Nezirevic & Nilsson (2018). Trygga trappan. En brottspreventiv arbetsmodell mot olaga

intrång, Malmö universitet. DiVA. http://www.diva-

portal.org/smash/get/diva2:1488166/FULLTEXT01.pdf 126 https://tryggfastighet.org

utrymmen, inbrott och olovlig andrahandsuthyrning liksom nedskräpning, skadegörelse och häng i det offentliga rummet.

Ovan berörda metoden Trygga trappan lyfts även fram av Trygg fastighet som något som har god effekt på häng av ungdomsgäng i gemensamma utrymmen.

En annan av de åtgärder som föreslås är införande av områdes- eller trygghetsvärdar som genom en lokal närvaro motverkar avvikande beteende som störande och otrygghetsskapande häng bland yngre män och ungdomar. Genom närvaron av värdar ökar tryggheten för övriga boende vilket kan uppmuntra till större användning av det offentliga rummet och därmed ge en bättre mix av människor. Metoden har bedömts ge en positiv effekt mot otrygghetsskapande häng men även i det offentliga rummet.

För att komma åt problem med oriktiga hyresförhållanden föreslås åtgärder såsom visselblåsarsystem, krav på folkbokföring på en adress i området för att få parkeringsavtal och genomgång i fastigheterna med bland annat kontroll av namnskyltar på dörrar.

4.7.4. BID – samverkan

En annan typ av samverkan som fungerat som modell mellan offentliga och privata aktörer både i Sverige och internationellt är s.k. platssamverkan, ofta kallad BID (Business Improvement Districts). En sådan samverkan syftar till att stärka platsers och områdens attraktivitet, öka tryggheten och stärka det lokala näringslivet. I Sverige bygger samarbetet på frivillighet.

Exempel på åtgärder som sker genom en sådan samverkan är upprustning av befintliga fastigheter och tillhörande utrymmen samt torg och gaturum, belysning, åtgärder i parkmiljöer och i den offentliga miljön. Bland de aktörer som ofta ingår i samverkan kan nämnas kommun, region, polis, fastighetsbolag, näringsidkare, föreningar och intresseorganisationer. Fastighetsägare kan samverka genom att exempelvis genomföra gemensamma trygghetsvandringar och kommunikationsinsatser, se till att grönstrukturer är underhållna, sanera klotter, hålla rent samt gemensamt bekosta eventuella tekniska hjälpmedel som kan stärka trygghet och förebygga brott.

Regeringen har nyligen gett en särskild utredare i uppdrag att analysera i vilken omfattning en sådan typ av samverkan bör vara obli-

gatorisk mellan det offentliga och fastighetsägare för att stärka trygghet, attraktivitet och det lokala näringslivet (Åtgärder för stärkt trygghet i den byggda miljön, dir. 2023:9

).

5. Tryggheten i bostadsområden ska stärkas

5.1. Ett skärpt hyresrättsligt regelverk för ökad trygghet i bostadsområden

Utredningens bedömning: Det behövs utökade möjligheter att

ingripa med hyresrättsliga sanktioner mot hyresgäster som begår brott för att ge bättre förutsättningar för trygga bostadsområden i hela landet.

En viktig faktor för ökad trygghet är att fastighetsägare arbetar systematiskt och långsiktigt med frågor om trygghet i bostadsområden. De åtgärder som föreslås bör ge större möjligheter att bedriva ett sådant arbete.

Skälen för utredningens bedömning

Utgångspunkter för utredningens bedömning

En hörnsten i hyreslagens skydd för hyresgäster är besittningsskyddet. Bostadshyresgäster ska känna en trygghet i boendet och skyddas mot obefogade uppsägningar och oskäliga hyreskrav. Lokalhyresgästers upparbetade värde i lokaler skyddas och de har rätt till ersättning bl.a. om hyresvärden säger upp hyresavtalet och för förlängning ställer krav på oskäliga villkor.

Den enskilda hyresgästens besittningsskydd behöver i vissa fall stå tillbaka till förmån för de övriga boendes intressen, t.ex. av ett störningsfritt boende. Så är fallet redan i dag. Hur denna avvägning ska göras beror på ett antal olika faktorer – liksom värderingar – och dessa får också betydelse för hur förslag utformas.

Enligt utredningens direktiv ska de övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö väga särskilt tungt vid bedömningen av om möjligheterna till uppsägning bör utvidgas. Brottslighet som begås i närområdet till lägenheten bör enligt direktiven i större utsträckning kunna ligga till grund för uppsägning. Denna inriktning är något som utredningen ska väga in i sin bedömning.

En utgångspunkt för utredningens överväganden är att ambitionsnivån i fråga om trygghet i boende ska vara lika hög i alla bostadsområden. Annorlunda uttryckt ska människor i olika områden kunna känna samma trygghet i sin närmiljö. En följd av detta är att kraven på hyresgäster måste vara lika höga i alla bostadsområden. Det gäller trots att enskilda hyresgäster kan ha olika förutsättningar att i praktiken leva upp till dessa. Detta är en konsekvens av att bestämmelser om störningar inom hyresrätten är uppställda i andra hyresgästers intresse. En annan sak är att en reglering måste innehålla en rimlig avvägning mellan motstående intressen för att ge godtagbara resultat.

Brottslighet har i dag en stor påverkan på trygghet för boende i flerfamiljshus och i vissa bostadsområden (se närmare kapitel 4). Definitionen av utsatta områden utgår också från att sådan påverkan finns. Hur stor påverkan de kriminella elementen har på lokalsamhället varierar, eftersom de problem som finns med otrygghet i bostadsområden inte ser likadana ut överallt.

En vanlig situation är att personer som bor i ett bostadsområde också begår brott i det området. Eftersom hyresrätten är en dominerande upplåtelseform i många utsatta områden är det ofta personer som bor i hyreslägenheter som begår brott i dessa områden. En beaktansvärd del av de brott och störningar som försämrar tryggheten i boendet för många boende kan enligt utredningens bedömning därför kopplas till hyreslägenheter (se närmare kapitel 4).

Den otrygghet som präglar bostadsmiljön i många bostadsområden är allvarlig och minskar i praktiken det värde som många människor ser i sin bostad. Problemen har ändrat karaktär och förvärrats under 2000-talet. I stora delar skiljer sig dagens problem från det som lagstiftaren utgått från när hyreslagens bestämmelser om uppsägning utformats. Det har lett till att de avvägningar och lösningar som lagstiftningen tillhandahåller enligt utredningens bedömning inte i alla delar är anpassade efter problembilden.

Ett stort antal åtgärder vidtas för ökad trygghet…

Den brottslighet som fått fäste i delar av samhället kräver breda och kraftfulla åtgärder inom många olika områden och på flera olika nivåer. Den fråga som utredningen har att besvara är om åtgärder på hyresrättens område är en relevant del i ett sådant större brottsförebyggande och brottsbekämpande sammanhang. För att belysa frågeställningen ges i det följande en överblick över insatser mot brottslighet inom andra områden.

Det bedrivs sedan en tid ett omfattande arbete för ett tryggare samhälle. En del i detta är att det har genomförts ett stort antal skärpningar av straff för brott som är av särskild betydelse. Straffet för vapenbrott har skärpts1 och det har införts ett straffrättsligt skydd för blåljusverksamhet.2 Den 1 juli 2023 trädde flera straffskärpningar i kraft, bl.a. för grovt olaga tvång och olaga hot och narkotikaförsäljning. Samtidigt infördes en ny straffskärpningsbestämmelse som tar sikte på våldsamma uppgörelser bland kriminella.3 Därutöver planeras en rad ytterligare skärpningar av straff. Ett exempel är att det nyligen har utretts om straff ska skärpas vid flerfaldig brottslighet.4 Nyligen har en utredare lämnat förslag på en ny reglering om vistelseförbud som syftar till att stärka bekämpningen av brott och brottslig verksamhet som utövas av kriminella nätverk i det offentliga rummet. Personer som kan befaras medvetet främja nätverkens brottslighet inom ett visst område föreslås kunna få vistelseförbud där.5

Till detta kommer åtgärder som avser statens möjlighet att upptäcka eller ingripa mot brott. Till att börja med kan nämnas att rättsväsendets anslag ökats med nästan fem miljarder.6 Gränsen för när en presumtion för häktning inträder har sänkts från två år till ett och ett halvt år.7 Polisen har fått befogenhet att i brottsförebyggande syfte söka efter vapen och andra farliga föremål i gemensamma utrymmen eller i anslutning till flerbostadshus.8 En utredare har vidare fått i uppdrag att utreda s.k. visitationszoner (Ju 2022:J). Också ansva-

1 Se prop. 2019/20:200. 2 Se prop. 2018/19:155. 3 Se prop. 2022/23:53. 4 Se SOU 2023:1. 5 Se Ds 2023:17. 6 Se prop. 2022/23:1. 7 Se prop. 2022/23:53. 8 Se prop. 2020/21:216.

ret för andra aktörer att förebygga brott har lyfts fram och skärpts. Här kan nämnas att en ny lag om kommuners ansvar för brottsförebyggande arbete trätt i kraft den 1 juli 2023. Det har också införts möjligheter till distansutmätning vilket effektiviserat Kronofogdemyndighetens arbete med att verkställa utredningar.9

Utöver sådana insatser på nationell nivå bedrivs arbete inom och mellan myndigheter och på lokal nivå av aktörer där. Det kan handla om att socialtjänst, skola och polis arbetar tillsammans inom en struktur som man kommit överens om. Sådana insatser är avgörande för att i praktiken bedriva ett effektivt arbete mot brott där det gör skillnad. För att stötta sådant arbete ska en utredare ta fram förslag som möjliggör en ökad informationsdelning mellan brottskämpande myndigheter och kommuner, myndigheter och fristående skolor (Ju 2022:03). Även Skolsäkerhetsutredningen (U 2022:4) kan nämnas där skolans roll i det brottsförebyggande arbetet ses över.

… men även åtgärder inom hyresrätten behövs

Flera skäl talar för att det pågående arbetet mot brottsligheten bör kompletteras med hyresrättsliga åtgärder i syfte att komma till rätta med de ökade problem som finns med otrygghet i många bostadsområden.

Utredningen bedömer på ett övergripande plan att den förvärrade problembilden motiverar att intresseavvägningen i högre grad än i dag ska utgå från intresset hos det stora flertal som sköter sig och inte det fåtal som begår brott eller annars stör på ett allvarligt sätt. En annan aspekt på detta är att reglerna om uppsägning bör utgå från de problem som dagens samhälle har.

Ett praktiskt perspektiv talar för att lämpliga hyresrättsliga åtgärder bör komma i fråga. De boende som drabbas av brott eller andra allvarliga störningar har ett berättigat intresse av att säkerhet och trygghet upprätthålls. För föräldrar som bor i områden med hög kriminell närvaro är det exempelvis av stor betydelse att barn kan röra sig fritt och att föräldrar inte behöver oroa sig över att de då ska komma i kontakt med kriminella gäng. Flera hyresvärdar har vittnat om att hyresgäster vänder sig till dem efter allvarliga brott och ifrågasätter varför inte personen i fråga blir uppsagd från sitt hyres-

9 Se prop. 2021/22:197.

kontrakt. Det visar att många hyresgäster efterfrågar åtgärder som riktas mot personer som förstör närmiljön och att det finns förväntningar på hyresvärdar att agera i större utsträckning.

Utredningen bedömer att fastighetsägare har en viktig roll att fylla i det brottsförebyggande arbetet och med att skapa trygga närområden. De ansvarar för själva fastigheterna och för miljön däromkring och har därigenom möjlighet att påverka flera förhållanden som är viktiga ur ett trygghetsperspektiv. Det gäller inte minst de allmännyttiga företagen, särskilt med tanke på att de är en dominerande fastighetsägare i flera utsatta områden.

Utredningen anser att fastighetsägare har behov av ett i vissa avseenden skarpare regelverk för att kunna arbeta mer effektivt med frågor om trygghet. Det handlar både om att möjligheterna att ingripa mot hyresgäster som bidrar till otrygghet bör utökas och att regelverket i högre grad ska skydda hyresvärdens personal och deras arbetsmiljö. I praktiken är det svårt att få trygga fastigheter eller närområden om fastighetsskötare drar sig för att ingripa på grund av ett säkerhetshot.

Det bör betonas att fastighetsägares insatser har betydelse i flera avseenden. Möjligheten att säga upp hyresgästen är den yttersta åtgärden som kan vidtas. Självklart kan inte fastighetsägares arbete begränsa sig till att utöka antalet uppsägningar. Se vidare avsnitt 5.2.

Enligt utredningens mening talar alltså starka skäl för att hyreslagen bör anpassas till de trygghetsproblem som förekommer i dag. Utökade möjligheter att ingripa mot det fåtal hyresgäster som försämrar andras boendemiljö kan bidra till en tryggare miljö för den skötsamma majoriteten. En sådan förskjutning av intresseavvägningen får anses motiverad. Ett skärpt ansvar för hyresgästen ger också förutsättningar för ett långsiktigt och ansvarsfullt arbete för ökad trygghet i bostadsområden.

Hänsyn till motstående intressen behöver tas

Som framgår ovan finns det olika intressen som behöver vägas mot varandra. När förslagen tas fram måste dessa beaktas. På ena planet handlar frågan om när den enskilda hyresgästens besittningsskydd inte längre ska vara skyddsvärt i förhållande till övriga boendes intresse av trygghet. Även om tyngdpunkten flyttas får det inte inne-

bära att skyddet för hyresgäster urgröps. Det måste också tas hänsyn till att det kan förekomma att fastighetsägare kan agera på olika sätt. Hyresgäster ska inte behöva riskera att förlora sitt hyreskontrakt på grund av godtyckliga eller lättvindiga uppsägningar.

Enligt utredningens direktiv ska vidare hänsyn tas till barnkonventionen som är en del av svensk lag. Frågor av detta slag behandlas samlat i avsnitt 5.11.

5.2. Fastighetsägares arbete för ökad trygghet bör beaktas vid hyressättningen

Utredningens bedömning: Fastighetsägare som arbetar aktivt

med trygghetsfrågor bör få tillgodoräkna sig detta vid hyressättningen.

Frågan om hur arbetet ska beaktas vid hyressättningen bör inte regleras i lag utan överlämnas åt hyresmarknadens parter att hantera vid förhandlingar.

Skälen för utredningens bedömning

Fastighetsägare bör ges incitament att arbeta för ökad trygghet

Fastighetsägaren har som framgår ovan en viktig roll i arbetet för tryggare bostadsområden. I praktiken förutsätter flera av de förslag som utredningen lämnar att fastighetsägaren agerar och tar ett ansvar för att värna de boendes intressen.

Alla fastighetsägare som har hyreslägenheter i områden där många upplever stor otrygghet behöver förhålla sig till detta och anpassa verksamheten på olika sätt. Det finns inte desto mindre skillnader i ambitionsnivån mellan olika fastighetsägare. Det gäller både i fråga om hur systematiskt arbetet bedrivs och hur mycket resurser som läggs på arbetet för ökad trygghet.

Utredningen bedömer att det är av stor vikt att så många fastighetsägare som möjligt har en hög ambitionsnivå och bedriver ett långsiktigt förebyggande arbete särskilt i utsatta områden. Ett sådant arbete kan innefatta lokal närvaro för att bygga relationer och tidigt se orostecken. Mycket talar för att permanent personal till exempel

i form av trygghetsvärdar som rör sig i områden och lär känna människor har bättre förutsättningar att lyckas med sitt uppdrag än exempelvis väktare som gör insatser under en begränsad tid. Ett annat exempel är att tjänster kan erbjudas för att stötta de boende på olika sätt. Det kan handla om insatser för att hjälpa vuxna in i arbetslivet, att hjälpa barn med läxor, stöd för inlärning av det svenska språket eller erbjuda de boende olika former av motion, för att ta några exempel. I utsatta områden har boende generellt sett ett lägre förtroende för myndigheter och rättsväsende. Det kan då vara av särskilt värde att en privat eller lokal aktör skapar förtroende genom långsiktig lokal närvaro.

Insatser av det slag som skisserats ovan kräver i praktiken resurser eftersom personer måste anställas och organisationen i övrigt måste anpassas efter dem. Som Trygghetskommissionen konstaterat kan det finnas långsiktiga incitament att arbeta för förbättrade förhållanden i ett område då såväl fastighetspriser som uthyrningsmöjligheterna kan öka.10 Kortsiktigt kan dock ökade kostnader för arbete med trygghet försämra fastighetsägarnas resultat. Det påverkar självklart viljan hos många fastighetsägare att investera i sådana insatser. En annan följd är att fastighetsägarens resurser till annat arbete, t.ex. inre underhåll, minskar om resurser som går till arbete för trygghet utökas.

I det sagda ligger inte att det bör primärt åligga fastighetsägare att vidta åtgärder mot brottslighet. Tvärtom är det ett ansvar som bör tas av många aktörer, privata som allmänna (se ovan). Fastighetsägare är en sådan aktör. Det går dock inte att blunda för att fastighetsägare i förvaltning av fastigheter kan stöta på säkerhetsproblem som snarast måste hanteras polisiärt. Det är då viktigt att sådana resurser finns att tillgå och att ett samarbete med polisen bedrivs strukturerat och långsiktigt och inte är beroende av vissa personliga kontakter. Den frågan faller emellertid utanför utredningens uppdrag.

Det kan vidare noteras att det i utredningens kontakter med fastighetsägare framkommit att trygghetsfrågor är en viktig, och kostsam, fråga för snart sagt alla fastighetsägare som äger hyresbostäder i utsatta områden. Det är alltså inte en fråga som sådana fastighetsägare kan undvika.

Utredningen anser att hyreslagstiftningen i större utsträckning bör ge fastighetsägare incitament att bedriva ett kvalitativt arbete för

10 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 15.

en ökad trygghet. Hyressättningen är enligt utredningens mening det mest effektiva verktyget för detta.

Arbete för ökad trygghet bör beaktas som förvaltningskvalitet

Hyressättningen utgår, grovt förenklat, från att ungefär lika bra lägenheter ska ha ungefär samma hyra. Hyran för lägenheter bestäms i praktiken genom kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägare och en hyresgästorganisation. Utöver att hyran för det stora flertalet lägenheter bestäms på det sättet bidrar förhandlingarna med underlag för vad som avses med en skälig hyra i lagens mening (55 § hyreslagen). Det sker, enkelt uttryckt, genom att skälig hyra för en lägenhet bestäms genom att en jämförelse görs med andra lägenheters hyror som har fastställs genom kollektiv förhandling.

När hyran förhandlas är det alltså upp till de förhandlande parterna att komma överens om hyresnivåer. För att det ska vara möjligt behöver de också enas om hur olika faktorer ska värderas. Sådana faktorer kan vara geografiskt läge, standard och förvaltningskvalitet. På många orter förekommer det som brukar benämnas systematisk hyressättning, vilket är ett tillvägagångssätt för att få en rättvisande värdering av lägenheter inom ett bestånd eller område i förhållande till hyresgästernas värderingar av vad som är ett bra boende. Det handlar alltså i grund och botten om att åstadkomma en ändamålsenlig hyresstruktur. En överenskommelse om systematisk hyressättning föregås ofta av ett omfattande arbete med att pejla hyresgästers värderingar i olika avseenden. De poängsystem som används för att värdesätta lägenheter i olika avseenden kan vara mycket detaljerade.

En aspekt som beaktas av parterna vid förhandlingar om hyra är förvaltningskvalitet. Det kan handla om hur tillgänglig fastighetsägaren är, vilken service som erbjuds och hur snabbt olika brister åtgärdas.

Utredningen har haft kontakt med hyresmarknadens parter i frågan om förvaltningskvalitet och har då förstått att det i stor utsträckning finns en gemensam syn på att en fastighetsägares insatser för ökad trygghet är en del av det som benämns förvaltningskvalitet och att sådana insatser bör beaktas som skäl för en högre hyra. Det är dock så att åtgärder för ökad trygghet inte fått lika stort genom-

slag som t.ex. vissa fysiska faktorer i lägenheten, trots att de kan ha väl så stor betydelse för hur attraktiv bostaden upplevs.

Enligt utredningens mening är det av stor vikt att insatser för ökad trygghet beaktas i större utsträckning vid hyressättningen, då i praktiken inom ramen för förvaltningskvalitet. Frågan är då hur detta ska förverkligas.

Utredningen anser att det lämpligaste sättet att åstadkomma detta är att parterna genom förhandlingar får uppvärdera denna faktor. Skälen för detta är flera. Parterna har en möjlighet att fånga upp enskildheter på ett sätt som hyresnämnder ofta inte har i praktiken. Hyresgästorganisationen och fastighetsägaren kan ha en dialog om vilka åtgärder som bör vidtas och hur dessa bör prissättas innan arbetet utvecklas. Det är därför ett mer flexibelt och träffsäkert instrument än vad t.ex. en lagändring skulle kunna vara. En fördel är också att parterna löpande förvaltar överenskommelser och kan anpassa dem för ökad ändamålsenlighet vilket i praktiken är svårt att replikera med lagändringar. Parterna kan vidare agera normbildande i hyressättningen och således definiera vilken betydelse ett ambitiöst arbete bör ha för bruksvärdet.

Det anförda talar enligt utredningens mening för att fastighetsägares arbete för ökad trygghet bör ges ökad tyngd vid hyressättningen men att en sådan utveckling bäst hanteras av de förhandlande parterna. Det är då viktigt att parterna tar hand om detta på ett ansvarsfullt sätt så att en spridning i hyresnivåer, uppåt och nedåt, för olika fastigheter tillåts beroende på hur bra hyresvärdens arbete med trygghet är. Vikten av ett bra och långsiktigt trygghetsskapande arbete, och de kostnader som ofta följer med ett sådant, talar för att skillnaden i hyresnivå bör vara märkbar.

Något som man måste förhålla sig till är hur förvaltningskvalitet i ovan beskriven mening får genomslag vid en rättslig prövning. Om så inte sker får fastighetsägaren, vid tvist, inte fullt ut betalt för de kostnader som den tagit på sig. Eftersom arbetet kräver långsiktiga insatser och investeringar kan den risken skapa problem. Det kan i och för sig antas att förhandlingsordningens parter, när de väl enats om hur ett sådant arbete ska prissättas, sällan tvistar om den frågan. En hyrestvist kan emellertid föranledas av en oenighet om hyressättningen mellan parterna på en annan punkt och då finns en risk för förhandlingsordningens parter att hyresnämnden kommer till en annan slutsats. Det är en följd av att hyresnämnden inte tillämpar

överenskomna hyressättningsmodeller utan bedömer bruksvärdet för lägenheten i ett sammanhang enligt vad som anges i 55 § hyreslagen. Den risken ska dock inte överdrivas då parterna allt som oftast kommer överens om hyresnivåer.

Ett större problem är då kanske att fastighetsägare som har en lägre ambitionsnivå i nu aktuellt avseende kan få betalt för något som de inte faktiskt tillhandahåller. Det kan ske genom att en jämförelse vid en rättslig prövning görs med lägenheter vars fastighetsägare har en hög ambition i fråga om trygghet och att hyran vid en jämförelse sätts med ledning av dessa, trots att fastighetsägaren i fråga inte bedriver motsvarande arbete för trygghet. Risken för sådana obefogade spridningseffekter är något som kan antas hålla tillbaka parterna från att fullt ut beakta en förhöjd förvaltningskvalitet vid hyresförhandlingar.

Vid hyresnämndens prövning kan ett flertal olika faktorer som påverkar lägenhetens bruksvärde aktualiseras.11 Vid prövningar är det ofta fokus på lägenheternas standard och utformning. Det är t.ex. det som hyresnämnden kan bilda sig en uppfattning om vid en besiktning. Det står dock klart att även frågor om närområde och hyresvärdens arbete därmed är av relevans vid hyresprövningen.

Enligt utredningens mening vilar här ett ansvar på parterna i processen att för hyresnämnden tydligt ange vilket arbete som en fastighetsägare bedriver och hur det skiljer sig från det som andra fastighetsägare gör. För att arbetet ska få genomslag vid hyresförhandlingarna behöver det sannolikt vara fråga om konkreta och mätbara insatser. Det bör vara möjligt för parter att synliggöra konkreta skillnader i förvaltningskvalitet vid en hyrestvist. Om så sker ger dagens prövningsregler utrymme att beakta detta och det får också förutsättas att så sker.

Det kan tilläggas att lokaler prissätts på ett väsentligt annorlunda sätt med utgångspunkt i en norm om marknadshyra. Frågeställningen gör sig därför inte gällande på samma sätt i fråga om dessa.

11 Se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72.

Utredningens slutsatser

Utredningen anser i denna del sammanfattningsvis att fastighetsägares arbete – i delar som inte regleras i lag – har stor betydelse för tryggheten i bostadsområden. Det finns starka skäl att skapa incitament för fastighetsägarna så att det arbetet prioriteras högt och bedrivs långsiktigt. Så bör ske genom att sådana insatser uppvärderas vid den hyressättning som sker vid kollektiva förhandlingar. Hyresmarknadens parter har också uttryckt att det finns ett intresse av att arbeta i den riktningen. Om det uppstår tvist ger dagens prövningsregler utrymme att hantera de frågor som kan uppstå.

5.3. Hyresgästens ansvar för tryggheten inom fastigheten bör skärpas

Utredningens förslag: Hyresgästens skyldighet att bevara trygg-

heten inom fastigheten ska skärpas och komma till uttryck i hyreslagen. Ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden, bristande skötsamhet, ska införas.

Skälen för utredningens förslag

Hyresgästens skyldighet att bevara trygghet inom fastigheten bör skärpas

Hyresgästen är vid användningen av lägenheten skyldig att inte vidta åtgärder som kan försämra tryggheten inom fastigheten. Om hyresgästen exempelvis misshandlar eller hotar en granne är det en störning i boendet. Förvarar hyresgästen farliga ämnen i lägenheten kan han eller hon ha åsidosatt det som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick.

De nämnda lagreglerna kan, utöver att de anger hyresgästens skyldigheter i förhållande till hyresvärden, sägas ge uttryck för att hyresgäster har ett gemensamt ansvar för boendemiljön. Andra boende ska inte behöva tåla att någon tydligt försämrar bostadsmiljön.

Som framgår av kartläggningen (se kapitel 4) utgör brottslighet och andra beteenden som skapar otrygghet i många områden ett allvarligt problem. De ökade problemen med otrygghet har vuxit fram

under en längre tid utan att det hyresrättsliga regelverket ändrats i relevanta delar. Intresset av trygghet i boendet, som är centralt för de boende, går endast att utläsa indirekt av lagtexten. Det är ett problem när många människor upplever otrygghet omkring sitt boende. De avvägningar som gjorts har naturligt nog inte tagit hänsyn till de problem som finns i dag.

Utredningen anser att åtgärder inom hyresrättens område för att ge bättre förutsättningar för trygga bostadsområden bör ta avstamp i den egna bostaden och den egna trappuppgången. Dessa ska vara trygga platser. Intresset av trygghet inom fastigheten bör lyftas fram och ges ökad tyngd.

Utredningen föreslår att det uttryckligen ska anges att hyresgästen vid sin användning av lägenheten, utöver sundhet, ordning och gott skick, också ska ha ett ansvar för att bevara tryggheten inom fastigheten. Avsikten är att i olika avseenden skärpa den enskilda hyresgästens ansvar för att inte försämra tryggheten.

En följd av tillägget är att toleransen för handlingar som påverkar andra hyresgästers trygghet bör minska. Det får betydelse inte bara för andra bostadshyresgäster utan även för hyresvärden och dennes företrädare. Samma sak gäller lokalhyresgäster. Våld eller hot eller annat beteende som skapar otrygghet bör inte accepteras mot någon aktör som verkar i området.

För en enskild hyresgäst innebär förslaget att kraven på honom eller henne skärps. Det kan uttryckas så att större hänsyn ska tas till andra boendes – eller näringsidkares – behov av trygghet än den enskilda hyresgästens behov av att få behålla en bostad trots att han eller hon bidrar till otrygghet för andra. Skärpningen får betydelse både för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster. I fråga om lokaler bör man självklart se lika allvarligt på att otrygghet skapas för boende eller hyresvärden. Det finns skäl att understryka att även andra lokalinnehavare eller näringsidkare måste ha ett starkt skydd i det avseendet. Om en lokalhyresgäst agerar – eller tillåter ett agerande i lokalen – på ett sätt som bidrar till att färre vill besöka närliggande lokaler undergrävs värden både för fastighetsägare och andra lokalhyresgäster samtidigt som boende får ett mindre attraktivt område.

Huruvida förpliktelsen åsidosatts, och i vilken utsträckning, får avgöras utifrån en helhetsbedömning. Det bör spela mindre roll vad det är för handling och större roll hur beteendet påverkat tryggheten inom fastigheten. En utgångspunkt bör vara att alla boende i hyres-

hus ska ha rätt till en hög grad av trygghet i boendet. Alla affärsinnehavare ska kunna bedriva sin verksamhet under trygga förhållanden och hyresvärdar ska inte behöva acceptera att hyresgäster skapar otrygga arbetsförhållanden. Det är nämligen oundvikligen så att när vissa beteenden som skapar en otrygghet tolereras leder det till att en sådan boendemiljö måste accepteras av andra boende.

Med trygghet är det i det sammanhanget naturligt att förstå den personliga säkerheten eller hur den med fog upplevs. Hyresgäster ska exempelvis kunna röra sig fritt i huset vid olika tidpunkter utan att behöva känna oro och inte heller begränsas på något annat sätt. Det bör inte heller tolereras att bostadsmiljön upplevs som mindre attraktiv på grund av inslag som skapar otrygghet.

Ett exempel på en situation där den föreslagna ändringen får betydelse är när hyresgästen använt våld eller hotat fastighetsägaren eller någon som är anställd hos denne eller annars utför uppdrag för dennes räkning. Även i fråga om våld eller hot som riktas mot andra i anslutning till fastigheten finns det skäl att se strängt på alla former av våld eller hot. Det gäller t.ex. personer som tillfälligt besöker boende i fastigheten eller aggressivt beteende mot personer som utför tjänster av ett eller annat slag inom fastigheten såsom hemtjänstpersonal, brevbärare eller andra funktionärer. En hyresgäst bör inte behöva acceptera att sådan service uteblir eller annars påverkas negativt.

Det kan förekomma att en hyresgäst på grund av egna kopplingar till kriminella gäng – eller att andra som använder lägenheten har sådana kopplingar – orsakar oro och en tystnadskultur i en trappuppgång eller ett bostadsområde. Det kan ha en negativ inverkan på tryggheten i ett trapphus och kan också försvåra förvaltningen för fastighetsägaren på olika sätt. Sådant bör också kunna beaktas. Det bör dock förutsättas att det går att peka på att hyresgästen åsidosatt en förpliktelse. När så skett får det göras en helhetsbedömning där det till exempel bör vara försvårande att någon utnyttjat ett underförstått våldskapital för att bryta mot normer. Ett exempel är att någon utnyttjat någon annans parkeringsplats eller tagit en annan hyresgästs källarförråd i anspråk. Ett annat kan vara att en hyresgäst utövar inpasseringskontroller av dem som vill komma till fastigheten eller röra sig på ett visst sätt inom området.

Bristande skötsamhet

Bestämmelsen om sundhet, ordning och gott skick, med det föreslagna tillägget om trygghet, är vidare än störningar i boendet som snarast är ett specialfall av det förra. Det finns därför skäl att ändra ordningen i lagtexten så att den mer generella bestämmelsen kommer först och sedan kompletteras med bestämmelsen om störningar i boendet.

Det bör underlätta om det införs ett uppsamlande begrepp för de situationer där trygghet, sundhet, ordning och gott skick åsidosätts. Flera alternativ kan övervägas. Utredningen har stannat för bristande

skötsamhet.

När bristande skötsamhet regleras på ett sätt som i allt väsentligt överensstämmer med störningar i boendet (se nedan) kan det ifrågasättas om de två olika kategorierna behövs. Ett alternativ skulle kunna vara att arbeta ihop störningar i boendet och bristande skötsamhet till en norm.

Utredningen har dock kommit fram till att övervägande skäl talar mot en sådan lösning. Störningar i boendet är numera ett etablerat begrepp med en omfattande rättspraxis. Fördelen med den ovan beskrivna ändringen bedöms inte vara tillräckligt stor för att göra om bestämmelsen om störningar i boendet. Det överlappande tillämpningsområdet torde vidare inte medföra några praktiska problem. Hyreslagen riktar sig delvis till enskilda och det är då inte alltid motiverat att hålla lagtexten så kort som möjligt. Tvärtom kan det finnas ett värde i att det går lätt att utläsa vilka förpliktelser som hyresgäster har. Vissa skillnader mellan bristande skötsamhet och störningar i boendet består också.

Avslutningsvis anser utredningen att regleringen i denna del bör göras mer överskådlig genom att nuvarande 25 § hyreslagen delas upp i olika paragrafer.

5.4. Brottslighet mot hyresvärdar bör få tydligare konsekvenser

Utredningens förslag: Vid särskilt allvarliga fall av bristande sköt-

samhet ska det inte krävas att en uppsägning har föregåtts av en anmaning till hyresgästen att vidta rättelse.

Skälen för utredningens förslag

Omedelbar uppsägning i särskilt allvarliga fall

Fastighetsägare har i dag omfattande problem med säkerhet för personal och verksamheten. Det gäller särskilt i utsatta områden där ett stort antal fastighetsägare för utredningen beskrivit detta (se närmare avsnitt 4.4.2). Många fastighetsförvaltare har en latent hotbild mot sig och har blivit utsatta för våld, hot och trakasserier. I bostadsområden som är starkt påverkade av kriminella nätverk hindras ibland fastighetsskötare och uppdragstagare åt fastighetsägaren från att komma in till vissa områden eller fastigheter. Säkerhetsproblematiken gör vidare i vissa fall att fastighetsägare avstår från att säga upp hyresgäster eller har svårt att hitta ombud som vill ta på sig uppdraget att driva ärendet rättsligt.

Denna problematik framstår i vissa delar som ny, i vart fall har den förvärrats sedan bestämmelserna om uppsägning senast sågs över i det här avseendet, i början på 1990-talet. Trygghet inom fastigheten bör som framgår ovan tillmätas ökad tyngd. Möjligheterna att ingripa mot hyresgäster som överträder en norm om trygghet bör utökas och toleransen mot sådant beteende bör bli lägre. Det skyddar inte bara boende utan också andra som rör sig där. Det är normalt av stor betydelse även för hyresgästers boendemiljö att fastighetsägaren kan utföra förvaltningsåtgärder utan att drabbas av våld eller hot.

Det finns många exempel på att väldigt allvarliga fall av åsidosättande av sundhet, ordning och gott skick har behandlats i rättspraxis. Det kan, för att ta några exempel, handla om försök till mordbrand som inte bedömts utgöra en störning i boendet, förvaring av sprängmedel eller en stor mängd vapen i lägenheten, allvarligt våld eller hot mot hyresvärden eller representanter för denne. I samtliga sådana fall krävs i dag att hyresgästen tillställs en rättelseanmaning

innan en uppsägning av hyresavtalet till omedelbart upphörande kan ske (42 § första stycket 9 hyreslagen).

När det i stället förekommer störningar i boendet som bedöms särskilt allvarliga får uppsägning ske utan föregående rättelseanmaning. Det handlar om sådana undantagsfall där det bedömts att någon ytterligare tid inte bör gå mellan det störande beteendet och att hyresgästen skiljs från lägenheten. I förarbetena lyfts två typfall fram där störningar kan anses som särskilt allvarliga. Det ena är att en hyresgäst på grund av psykiska problem utsätter de övriga boende för störningar i sådan omfattning att boendet framstår som outhärdligt. Det andra är att en boende i omgivningen utsätts för hot eller våld.12Rättspraxis har varit restriktiv med att utvidga bestämmelsen till andra situationer än de två typfallen. Det finns dock exempel på att så har skett.

Det är naturligt att uppsägning kan ske omedelbart vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Det är en avvägning som är gjord med hänsyn tagen till övriga hyresgästers intresse av en trygg och störningsfri bostad. När bestämmelserna om störningar i boendet infördes gjordes inte någon närmare analys av vilka situationer sundhet, ordning och gott skick skulle avse och vilka behov som fanns. Det kan sannolikt förklaras med den problembild som då var aktuell.

Det har visat sig att många allvarliga beteenden från hyresgäster faller utanför begreppet störningar i boendet. Det kan ifrågasättas om det är rimligt att en fastighetsskötare ska behöva arbeta i en trappuppgång där en hyresgäst som misshandlat honom eller henne allvarligt bor kvar. Intresset av att fastighetsägare kan arbeta effektivt med trygga trappuppgångar och bostadsområden talar för att det inte ska accepteras och det ligger, som nämnts ovan, också i övriga hyresgästers intresse. På samma sätt som vid störningar i boendet leder kravet på en rättelseanmaning vid åsidosättande av sundhet, ordning och gott skick dessutom i allvarliga fall till en tidsutdräkt som framstår som problematisk. Det riskerar att leda till att en tystnadskultur kan bestå och förtroendet hos de boende för samhällsaktörer drabbas. En sådan anmaning framstår inte heller i allvarliga fall som rimlig ställd i proportion till de åsidosättanden som hyresgästen gjort sig skyldig till.

För den praktiska förvaltningen av en fastighet är vidare gränsdragningen inte ändamålsenlig mellan situationer när det krävs en

12 Se prop. 1992/93:115 s. 21.

rättelseanmaning och sådana när så inte är fallet. Den kan tvärtom framstå som relativt slumpartad för både hyresgäster och fastighetsägare. Ett exempel är att det har avgörande betydelse om en hantverkare bor i omgivningen eller inte, trots att problemet är att ett angrepp skett på fastighetsförvaltningen. Vid farliga handlingar kan det vidare vara av avgörande betydelse om en hyresgäst lagt märke till handlingen, trots att det grundläggande problemet är att en hyresgäst utsatt andra för fara.

Enligt utredningens mening finns det därför skäl att undanta även särskilt allvarliga fall av det som i betänkandet benämns bristande skötsamhet från kravet på rättelseanmaning efter förebild av det som gäller vid särskilt allvarliga störningar i boendet. Sådana fall bör för systematikens skull benämnas särskilt allvarlig bristande skötsamhet.

Närmare om särskilt allvarlig bristande skötsamhet

Den övergripande tanken bakom undantaget från kravet på rättelseanmaning är att öka tryggheten för de boende och hyresvärden och andra som verkar i området. Undantaget som gör det möjligt att omedelbart säga upp hyresgäster bör därför tillämpas när en hyresgäst allvarligt åsidosätter dessa intressen.

En situation när undantagsregeln bör kunna tillämpas är vid hot eller våld mot fastighetsägaren eller någon som arbetar för dennes räkning. Även fall där en lokalhyresgäst drabbas av sådant bör det behandlas på samma sätt. Det kan också vara fråga om att andra som utför uppdrag av betydelse för hyresgäster utsätts för hot eller våld, t.ex. ambulanspersonal, brevbärare eller hemtjänstpersonal.

I fråga om hur allvarligt hot eller våld ska vara för att motivera att en uppsägning kan ske omedelbart kan ledning hämtas från det som gäller i fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet. Det bör alltså som utgångspunkt krävas att straffvärdet för gärningen ligger på fängelsenivå.

En annan situation som kan motivera att undantagsbestämmelsen tillämpas är när hyresgästens användning av lägenheten innebär fara för andra.

Även andra fall av klara avvikelser från det som bör tolereras i ett tryggt och välfungerande bostadsområde, eller i ett område där endast

lokaler förekommer, kan motivera att undantagsregeln tillämpas. Ett exempel är att vägspärrar upprättats på ett sätt som begränsat hyresgästernas rörelsefrihet. Sådant får anses oacceptabelt och ägnat att bidra till en otrygghet. Det avgörande för gränsdragningen är inte vilken typ av handling det är fråga om utan om den påverkat tryggheten inom fastigheten i så hög grad att det är motiverat att hyresgästen kan sägas upp omedelbart.

Mindre allvarliga fall av osnyggt beteende eller angrepp på fastighetsägarens ekonomiska intressen avser sådana situationer där det normalt får anses rimligt att en uppsägning föregås av en rättelseanmaning. Det ligger också i linje med hur gränsdragningen i förhållande till särskilt allvarliga störningar i boendet hanteras.

Var gränsen för särskilt allvarliga fall av bristande skötsamhet går behandlas vidare i författningskommentaren, avsnitt 10.1.

5.5. Brott som begås i omgivningen bör likställas med störningar i boendet

Utredningens förslag: Brott ska likställas med en störning i

boendet om brottsligheten är ägnad att medföra en försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen. Något krav på en rättelseanmaning före en uppsägning ska inte finnas.

Skälen för utredningens förslag

Utgångspunkter för utredningens bedömning

Enligt utredningens direktiv ska utredningen ta ställning till utökade möjligheter att säga upp hyresgäster på grund av brottslighet som begåtts i närområdet. Vid bedömningen ska utredningen enligt direktiven ta särskild hänsyn till de övriga boendes intresse av en trygg och säker närmiljö.

Tankegången bakom uppdraget i denna del torde kunna uttryckas så att hyresgäster som utgångspunkt inte ska behöva acceptera att ett fåtal individer försämrar tryggheten i deras närområde. Sådana försämringar får långtgående konsekvenser för övriga boende.

Det står klart att husets allmänna läge och boendemiljön i stort påverkar lägenhetens bruksvärde.13 Det är alltså accepterat att som ett hyresrättsligt relevant intresse beakta hur närmiljön ser ut och hur attraktiv den är. Det är då rimligt att tänka sig att hyresgäster har ett ansvar för denna, precis som de har i fråga om bostadsmiljön i grannars lägenheter eller i gemensamma utrymmen. Närmare bestämt är hyresgästens ansvar begränsat till att avstå från handlingar som kan ha en tydligt negativ påverkan på bostadsmiljön.

Det bör framhållas att varje hyresgästs ansvar för handlingar som påverkar boendemiljön utgör gränsen för vad andra måste tåla. Om vissa ljudstörningar i en trappuppgång accepteras innebär det att övriga boende måste tåla dessa i sin vardag. På samma sätt innebär en acceptans av att någon överlåter narkotika öppet i anslutning till bostaden att övriga boende, i den utsträckning inte polisingripanden sker, får tåla detta som ett vanligt inslag i sin närmiljö.

Brottslighet som begås på ett längre avstånd från lägenheten bör kunna ligga till grund för en uppsägning

Utredningen har i avsnitt 4.4 redogjort för sin kartläggning av brott som begås i närområdet till en lägenhet. Som framgår där har problemen på många sätt förvärrats sedan reglerna om uppsägning senast övervägdes. Skjutningar, sprängningar och andra grova brott har blivit ett inslag i vissa områden på ett sätt som var otänkbart när bestämmelserna om uppsägning senast sågs över. Narkotikaförsäljning sker i stor utsträckning öppet i många utsatta områden. Även andra brott har ökat, t.ex. ungdomsrån och vissa former av skadegörelse.

Sådan allvarlig brottslighet har stor påverkan på tryggheten och leder till en försämrad boendemiljö för övriga hyresgäster. Det leder till att hyresgäster inte vågar låta sina barn gå ut och leka på lekplatser eller annars röra sig fritt i bostadsområdet. Det kan bero både på en oro för deras fysiska säkerhet och en rädsla att de ska komma i kontakt med kriminella gäng. Utredningen bedömer att brottslighet i bostadsområdet på många sätt är ett större praktiskt problem för många boende än enstaka störningar i huset eller brott som begås i lägenheter eller gemensamma utrymmen.

13 Se t.ex. prop. 1983/84:137 s. 72.

Det har även framkommit att brottslighet i bostadsområden ofta begås av någon som bor i området eller av någon som på annat sätt har en koppling till området. Som framgår av kartläggningen är hyresrätten en dominerande boendeform i många utsatta områden.

Utredningen anser att hyresgäster inte ska behöva tåla att personer som på ett allvarligt sätt bidrar till otrygghet i området eller gör det mindre attraktivt tillåts bo kvar. Det är inte bara bostaden och dess omedelbara närhet som har praktisk betydelse för ett tryggt boende. Även bostadsområdet med naturliga uppehållsplatser, vägen till kollektivtrafik, lekplatser och grönområden får anses ingå i det som gör en hyreslägenhet mer eller mindre attraktiv. Hyresgäster får på grund av sin nyttjanderätt till lägenheten anses ha ett berättigat intresse av att andra inte agerar på ett sätt som påverkar dessa miljöer på ett påtagligt negativt sätt.

Arbetet för tryggare områden behöver som beskrivits ovan bedrivas på många fronter. En möjlighet att säga upp personer som genom brottslighet förstör för övriga boende kan utgöra en del av ett sådant större arbete. Eftersom bostaden inte sällan har betydelse som lokal bas för brottslighet bedömer utredningen att en sådan åtgärd kan bidra till att öka tryggheten i bostadsområden.

En invändning som kan göras är att brottslighet inte minskar utan bara flyttar. Utredningen bedömer dock att förslaget kan leda till en minskning av brottsligheten. Förslaget kan bidra till att koncentrationen av kriminella personer inom ett visst område minskar, vilket underlättar för polis och övriga boende. Det försvårar samtidigt för de kriminella och kan även bidra till att minska rekryteringen av unga till kriminella gäng. En ökad risk för uppsägning gör vidare att övriga familjemedlemmar får ett tydligt incitament att förebygga brottslighet.

För hyresgäster innebär den ovan uttryckta tanken att uppsägning kan komma i fråga i fler fall än vad som är fallet i dag, närmare bestämt på grund av brottslighet som begås på ett större avstånd från den egna lägenheten än vad som normalt är fallet i dag.

Utredningen anser att det ligger i linje med att boendes intresse av ett tryggt boende ska ges ökad tyngd att en hyresgäst bör kunna göras hyresrättsligt ansvarig i större utsträckning än vad som är fallet i dag för att han eller hon försämrar tryggheten i bostadsområdet eller annars bidrar till att göra det mindre attraktivt.

I utredningens direktiv talas om brott eller brottslighet som begås i närområdet. Det är således detta som utredningen främst har

att ta ställning till. Det kan i och för sig övervägas om även andra beteenden skulle kunna ligga hyresgästen till last när de förekommer. Övervägande skäl torde dock, oavsett direktiven i denna del, tala för att så inte sker. När avståndet till lägenheten är större bör endast de allvarliga formerna av beteenden anses hyresrättsligt relevanta. Det innebär att endast vissa brott kan komma i fråga (se närmare nedan). Det går också väl ihop med utredningens övergripande uppdrag att ta fram förslag som kan bidra till större trygghet.

Det som framför allt kan övervägas är om kravet på brottslighet ska mjukas upp något. Det skulle till exempel kunna anges att ett beteende är att likställa med brott, för att ta ett exempel. Utredningen har dock valt att inte gå den vägen. Även om det finns fördelar med en sådan lösning finns det också nackdelar. Det uppstår t.ex. problem att dra en gräns för vilka handlingar som ska behandlas som brott utan att handlingarna i fråga bedömts utgöra brott. Det praktiska behovet kan också ifrågasättas då det i allmänhet kommer att finnas tillgång till polisens förundersökning när det blir en tvist om uppsägningen (se närmare nedan).

Utredningen anser alltså att brottslighet på ett större avstånd till hyresgästens lägenhet än i dag ska kunna ligga hyresgästen till last hyresrättsligt och därmed kunna leda till en uppsägning av hyresgästen.

Frågan är hur ett sådant förslag närmare bör utformas. Flera olika lösningar kan tänkas och alla kommer att ha för- och nackdelar. Utredningen behandlar frågan i det följande.

Hur bör bestämmelsens tillämpningsområde begränsas geografiskt?

Både vad som i dag anses som en störning i boendet och vad som avses med sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten har en geografisk yttre gräns. Är avståndet till lägenheten för stort är handlingen inte hyresrättsligt relevant. Den närmare geografiska gränsen har inte kommit till uttryck i lagtexten och rättspraxis ger inte heller något tydligt svar på frågan. Gränsdragningen är alltså inte helt skarp. Att så är fallet är naturligt och torde få accepteras då omständigheterna kan variera i hög grad.

I utredningens direktiv talas om närområde. Redan av detta skäl är det nödvändigt att ställa upp en geografisk gräns. Det är vidare så

att kopplingen till bostaden och bostadsområdet förutsätter att det finns en bortre gräns för vilka handlingar som kan vara relevanta. Tanken är inte att kriminella generellt ska förlora sin bostad. Idén är i stället att brottslighet som försämrar närmiljön för andra boende i området – och därmed påtagligt minskar det ideella värde som en bostad har – ska ligga hyresgästen till last. Det är alltså inte brottsligheten som sådan som gör att ett beteende kan leda till en uppsägning (se närmare nedan).

Det finns olika sätt att geografiskt avgränsa en bestämmelse om uppsägning på grund av brottslighet. En sådan avgränsning skulle kunna vara att brott som begås i det egna bostadsområdet eller stadsdelen ska utgöra grund för uppsägning. En sådan reglering tar dock inte hänsyn till att områden där människor bor skiljer sig åt i hög grad på grund av hur stadsplaneringen gjorts. Det är därför inte säkert att en sådan avgränsning är relevant för alla orter. Ges sådana begrepp en så vid innebörd att de passar alla förekommande variationer är de inte längre meningsfulla som avgränsning.

Ett alternativ är att ange en absolut yttre geografisk gräns för vilken brottslighet som kan beaktas i nu aktuellt avseende. Det skulle då anges ett exakt avstånd från bostadslägenheten.14 Ett argument för en sådan absolut gräns är att det underlättar vid rättstillämpningen och gränsen blir tydlig för när brottet ska föranleda uppsägning eller inte. Även om en sådan lösning kan framstå som förutsebar förutsätter denna fördel att det är tydligt för den enskilde var gränsen går i det enskilda fallet. En sådan modell lär i praktiken få dålig träffsäkerhet. Det är svårt att förstå varför ett exakt geografiskt avstånd ska vara avgörande för samtliga fall, oberoende av brottets allvar eller områdets planering.

Det finns också ett grundläggande problem med att ställa upp en geografisk gräns. I kontakter med fastighetsägare har framkommit att olika brott har olika stor påverkan på tryggheten och att boende reagerar annorlunda på olika brott. Det kan på ett enkelt vis uttryckas så att en skjutning eller en sprängning ger större ringar på

14 I dansk hyreslagstiftning har hyresvärden möjlighet att säga upp hyresavtalet när hyresgästen eller en medlem i hyresgästens hushåll i vissa fall dömts till straff för brott och brottet begåtts inom en kilometer från fastigheten där hyresrätten är belägen, jfr 90 § första stycket, nummer 10 almenlejeloven och 93 § andra stycket, bokstav j, lejeloven. Sedan 1 juli 2022 gäller även regler om snabbare avhysning av hyresgäster som bor i allmän hyresrätt och begått otrygghetsskapande brott, jfr lov nr 890 af 21/06/2022.

vattnet än en skadegörelse. En helt statisk gräns gör att detta inte kan beaktas i tillräcklig utsträckning.

För att skapa en bestämmelse som på ett relevant sätt tar till vara intresset av trygga bostadsområden bör därför inte en helt fast geografisk gräns ställas upp. Den mest centrala frågan för avgränsningen bör i stället vara hur närmiljön påverkas. Utredningens slutsats är alltså att det bör finnas en viss flexibilitet i bedömningen av om brott som begåtts påverkat närboende.

Mot en sådan inriktning på förslaget kan invändas att tillämpningsområdet för bestämmelsen blir otydligt. Som framgår ovan kommer dock även andra lösningar att medföra frågor om gränsdragning. Dessa leder också till att frågor som saknar direkt relevans för frågan om boendemiljön kan få avgörande betydelse. Det är då bättre att den centrala frågan, vilken boendemiljö som ska tålas, lyfts fram. Till det kommer att frågor om vilken försämring boende får tåla av miljön i lägenheten, eller omkring den, redan finns i dagens bestämmelse om störningar i boendet. Utredningen bedömer att frågan bör kunna hanteras på ett ändamålsenligt sätt i rättspraxis och att fördelarna med en sådan lösning överväger nackdelarna.

För att åstadkomma en ungefärlig avgränsning av störningar i boendet används i dag begreppet omgivning, närmare bestämt för att avgränsa den skyddade gruppen (de som bor i omgivningen). Det uttalas i det sammanhanget att med begreppet avses inte att åstadkomma någon särskild yttre begränsning utan endast att markera att reglerna om störningar i boendet gäller till förmån för de kringboende som drabbas av störningar.15 Omgivningen i lagens mening torde kunna sträcka sig relativt långt. En annan sak är att det som hyresgästen åläggs är att inte utsätta andra för störningar i boendet när han eller hon använder lägenheten. I den senare förutsättningen torde ligga ett krav på samband eller närhet till lägenheten (dvs. användningen av densamma).

Enligt utredningens mening är det lämpligt att använda samma begrepp, omgivning, för att ringa in det skyddsintresse som gör sig gällande här, närmare bestämt intresset av en god närmiljö för dem som bor i omgivningen. Det innebär att brott som begås i omgivningen måste kunna beaktas, se nedan om övriga förutsättningar kring brottsligheten. Det är också främst sådana brott som motiverat utredningens förslag. Det finns emellertid inte skäl att ställa upp en

15 Se prop. 1992/93:115 s. 31.

formell begränsning till att brottet ska ha begåtts i omgivningen. På så sätt undviker man straffrättsliga frågor kring var brottet är begånget som kan vara svåra och sakna relevans för den hyresrättsliga kontexten. Det är vidare så att det undantagsvis kan begås brott som kan påverka miljön i omgivningen negativt trots att det begåtts på ett längre avstånd. Eftersom omständigheterna kan variera i hög grad har utredningen bedömt att det bör finnas ett visst utrymme att låta sådana fall omfattas av bestämmelsen, se närmare nedan.

Brottslighet i omgivningen bör likställas med störningar i boendet

Det centrala för att bedöma om brottslighet innebär ett åsidosättande av en hyresrättslig skyldighet bör vara i vilken utsträckning den skadar närmiljön för andra. Det är alltså inte fråga om en reaktion på brottslighet som sådan. Brottsligheten måste inte vara riktad mot någon som bor i omgivningen; det är tillräckligt att den är av sådan karaktär att den kan påverka närmiljön för dem som bor i omgivningen.

Utgångspunkten i fråga om närmiljön kring en bostad bör vara vad boende i allmänhet ska behöva tåla. Bedömningen måste alltså göras objektivt. Det är då inte relevant om boende i ett visst område kommit att vänja sig vid viss brottslighet och att ytterligare brott av samma slag därför inte kan sägas ha någon direkt påverkan på hur närmiljön upplevs.

Det är svårt att leda i bevis vilka effekter viss brottslighet har. Det beror på en mängd faktorer, däribland övrig brottslighet och olika människor attityder. Det bör inte heller krävas. Det bör i stället göras en typiserad bedömning av vilka effekter viss brottslighet kan väntas få. Det är då tillräcklig att brottsligheten är sådan att den typiskt sett bidrar till en försämrad närmiljö.

För att avgränsa hyresgästens ansvar behöver vidare anges vad en hyresgäst bör tåla. Varje brott som kanske har en minimal effekt på de övriga boendes situation kan givetvis inte vara relevanta. Det handlar här om brottslighet som är så allvarlig att det inte kan krävas att de övriga boende ska behöva tåla den som ett inslag i sin närmiljö.

Det sagda kan lämpligen uttryckas så att utgångspunkten bör vara huruvida brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen.

Det finns enligt utredningen ett värde i att uttrycka det sagda som en skyldighet för hyresgästen och inte endast ange det som en förverkandegrund. Ett problem är att det kan framstå som något främmande att ange att hyresgästen ska avstå från att begå vissa brott.16Det sagda kan lösas genom att brottslighet i omgivningen likställs med störningar i boendet. Det förhållandet att bestämmelserna liknar varandra talar också för en sådan lösning. Det avgörande är till exempel i bägge fallen vad övriga boende skäligen ska behöva tåla. Rent lagtekniskt underlättar det att i andra sammanhang kunna knyta an till det som gäller i fråga om störningar i boendet. Reglerna om till exempel tillsägelse (nuvarande 25 § andra stycket hyreslagen), rättelseanmaning (42 § fjärde stycket hyreslagen) och skyndsamhetskrav (72 § hyreslagen) blir desamma och lagstiftningen mer överskådlig och enhetligt utformad.

Närmare om förslagets träffyta

En bakomliggande tanke med förslaget är att hyresgästens besittningsskydd inte längre bör skyddas om han eller hon genom brottslighet förstör närmiljön för de övriga som bor i omgivningen. Behovet av en attraktiv och trygg bostadsmiljö ska enligt förslaget prioriteras i fler situationer än vad som är fallet i dag. Närmare hur avvägningen mellan den enskilda hyresgästen och övriga boende ska göras kan det råda delade meningar om. Som framgår ovan talar direktiven om att särskild hänsyn ska tas till de övriga boendes intresse av en trygg bostadsmiljö.

Till en början kan noteras att brott som begås i omgivningen kan påverka miljön där negativt. Någon statisk gräns för var brottsligheten ska vara begången bör emellertid inte dras. I stället bör utgångspunkten vara de boendes intresse av att bostaden och närmiljön upplevs som trygg och attraktiv.

Till skillnad från störningar i boendet bör det inte ställas upp något krav på att brottsligheten är riktad mot boende i omgivningen eller annars direkt drabbar dem. Det bör vara tillräckligt att brottsligheten typiskt sett påverkar området negativt. Även brott som inte har någon målsägande kan därför aktualisera en tillämpning.

Enligt utredningens mening finns det inte skäl att ställa upp en formell gräns för vilka brott som bestämmelsen ska omfatta. I stället

16 Jfr prop. 1979/80:179 s. 25.

bör de boendes rätt till en trygg och säker närmiljö ha avgörande betydelse. Huruvida viss brottslighet är av relevans får därför bedömas med ledning av vad övriga boende skäligen får tåla.

När det förekommer brott med högt straffvärde som är riktade mot personer är det ofta tillräckligt med enstaka brott för att närmiljön typiskt sett ska försämras. Det är en bild som också har förmedlats av de praktiskt verksamma personer som utredningen haft kontakt med. Det framstår enligt utredningens mening också som rimligt att personen i fråga i dessa fall inte längre har ett skyddsvärt intresse av att bo kvar i hyreslägenheten i området. Det bedöms också vara av vikt för att ge förutsättningar för långsiktiga förbättringar i utsatta områden.

Några exempel på sådana allvarliga brott kan vara skjutningar, allvarlig misshandel, våldtäkt, rån eller våldsamt upplopp. Även vetskapen om att någon är beväpnad leder till en otrygghet. Det finns därför enligt utredningens mening skäl att bedöma vapenbrott på samma sätt.

Återkommande brottslighet kan vara ägnad att förstöra närmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas utan att de enskilda brotten har ett så högt straffvärde. Fastighetsägare och polis har beskrivit att exempelvis försäljning av narkotika utgör ett stort problem i många områden. Utredningen anser inte att boende ska behöva tåla öppna narkotikaöverlåtelser i närheten av sin bostad eller på väg till eller från arbetet, skolan eller den lokala affären. Sådana bör därför också kunna aktualisera en tillämpning av bestämmelsen. Ett annat exempel kan vara återkommande skadegörelse.

Brott som är riktade mot affärsinnehavare, t.ex. utpressning, stölder eller skadegörelse drabbar inte de boendes trygghet direkt, eftersom brottet är riktat mot en kommersiell aktör. Det kan inte desto mindre leda till att området med fog upplevs som mindre attraktivt då sådan brottslighet påverkar vilka aktörer som vill etablera sig i området och fortsätta verka där och därmed även vilken service och stadsbild de boende får. Fastighetsägare och andra aktörer som utredningen träffat har lyft den stora betydelse som ett fungerande och attraktivt affärsområde har för ett bostadsområde, inte minst ur ett trygghetsperspektiv. Även Trygghetskommissionens slutsatser visar på betydelsen av platser som utgör levande och attraktiva samhällsmiljöer där människor vill uppehålla sig.17 Brott mot affärsinnehavare,

17 Trygghetskommissionen (2018). Aktivera samhället mot livskvalitetsbrott, s. 19.

serviceinrättningar, myndigheter eller liknande kommer därför ofta att omfattas av bestämmelsen.

Vissa brott är sådana att de skäligen får tålas. Det är svårt att exakt ange vad detta är eftersom det kan bero på omständigheterna, t.ex. frekvensen av brott och omständigheterna kring dem. Det kan dock konstateras att brottslighet i någon mening är en samhällsföreteelse. Sådana brott som förekommer i viss utsträckning mer eller mindre i hela landet får ofta skäligen tålas, i här avsedd mening. Ett ordinärt bråk sent en kväll på en nattklubb kan vara ett sådant exempel. Detsamma gäller slagsmål på en skola i bostadsområdet. En mindre allvarlig stöld är inte så allvarlig att det kan antas påverka närmiljön i här avsedd mening. Begås butikstillgrepp på ett sätt som är organiserat eller genom att en stor mängd varor tas på grund av ett underförstått hot kan däremot situationen vara en annan.

Som framgår ovan kan även brottslighet utanför omgivningen i vissa fall vara ägnad att förstöra miljön i lägenhetens omgivning. Det innebär till en början att det inte är nödvändigt att dra en exakt gräns för var brottet är begånget. Av vikt är i stället om brottsligheten är ägnad att försämra närmiljön för de boende i omgivningen. Som nämnts påverkar också allvarliga brott ofta människor inom ett större område än ett mindre allvarligt sådant.

Brott som begås på ett stort avstånd från lägenheten kan vidare undantagsvis vara ägnad att förstöra miljön i dess omgivning. För att så ska vara fallet förutsätts normalt att det är fråga om ett brott som riktas mot någon boende i omgivningen. Ett exempel är att någon följer efter eller söker upp en boende i en annan stadsdel och där attackerar honom eller henne. Ett sådant beteende kan antas påverka miljön negativt och ofta förstärka en tystnadskultur. Andra exempel kan dock tänkas. Ett sådant är att en person deltar i planering av ett rån eller våldsdåd i lägenhetens omgivning men inte utför brottet. Även en sådan medverkan till ett brott i omgivningen får anses vara ägnad att försämra miljön för de boende. Det förutsätts att brottsligheten på ett förutsebart sätt kan kopplas till att miljön för de boende försämras. Så är t.ex. inte fallet vid narkotikaöverlåtelser, tillgreppsbrott eller våldsbrott i allmänhet som begås i en annan stadsdel eller på annat ort.

Avslutningsvis bör framhållas att det alltid bör göras en helhetsbedömning av brottsligheten och de omständigheter som omger den. Det kan leda till att en handling bedöms både som mindre allvarlig

eller mer allvarlig. Det får normalt anses försvårande om brottsligheten har en koppling till kriminella gäng då sådan ofta kan bidra till att skapa en otrygghet på olika plan. Ett annat exempel är att brottsligheten involverat barn, vilket kan antas ha en påverkan på hur boende vågar låta sina barn röra sig i området.

Ingen möjlighet till rättelse

Huvudregeln är att det krävs att hyresgästen getts möjlighet till rättelse innan hyresrätten är förverkad. Det har dock på senare tid gjorts undantag av stor betydelse, bl.a. i fråga om otillåtna upplåtelser i andra hand (42 § första stycket 3 hyreslagen). Vid störningar i boendet är huvudregeln att det förutsätts att en möjlighet till rättelse getts men undantag har gjorts för särskilt allvarliga störningar i boendet.

Den övergripande tanken om att värna bostadsområden talar för att uppsägning bör kunna ske omedelbart. Detsamma gör den typ av handlingar som det är fråga om. I och med att brottet begåtts har en effekt på närmiljön typiskt sett redan uppstått. Det framstår som främmande att begära att en hyresvärd ska uppmana en hyresgäst att sluta begå allvarliga brott. En jämförelse kan göras med förverkande vid brottslig verksamhet i lägenheten (42 § första stycket 12 hyreslagen).

Hänsyn till den enskilda hyresgästen talar för att en möjlighet till rättelse bör ges. Det kan hända att han eller hon inte förstått att bostaden skulle gå förlorad på grund av brottsligheten. Mot detta kan dock invändas att det här är fråga om allvarlig brottslighet och således klara överträdelser mot vad en individ ska utsätta omgivningen för. För den enskilda hyresgästen har det således inte rått något tvivel om att handlingarna varit oacceptabla.

En praktisk dimension behöver även vägas in. Det är inte realistiskt att tro att hyresvärdar kan utreda brott som begås i ett bostadsområde. Med några få undantag kommer därför hyresvärden vara beroende av polisens utredning. Den omfattas av förundersökningssekretess intill dess åtal väckts. Den tidigaste tidpunkten för hyresvärden att agera kommer således i de flesta fall vara vid väckande av åtal. I många fall kommer hyresvärden inte kunna tillställa hyresgästen en rättelseanmaning dessförinnan. Redan denna ordning medför en fördröjning. Om det därutöver krävs en möjlighet till rättelse

kommer inte sällan en ny förundersökning och efterföljande åtal att behöva inväntas. Enligt utredningens mening skulle sådan tidsutdräkt i alltför hög grad undergräva effektiviteten.

Utredningen föreslår därför att uppsägning ska kunna ske under samma förutsättningar som vid särskilt allvarliga störningar i boendet, dvs. utan att föregående rättelseanmaning tillställts hyresgästen eller en underrättelse lämnats till socialnämnden.

5.6. Tillsynsansvaret vid brott i omgivningen

Utredningens förslag: Hyresgästens ansvar att hålla noggrann

tillsyn över vissa personer ska gälla på samma sätt i fråga om sådan brottslighet i omgivningen som likställs med störningar i boendet som i övriga situationer. Nuvarande modell för tillsyn är tillräckligt flexibel för att hänsyn ska kunna tas till skillnaderna mellan olika situationer.

Skälen för utredningens förslag

Tillsynsansvaret bör även omfatta brott i omgivningen

Hyresgästen ska, utöver att själv iaktta allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten och inte utsätta boende i omgivningen för störningar, hålla noggrann tillsyn över att det också iakttas av dem för vilka hyresgästen ansvarar (25 § hyreslagen).

Frågan är då hur man ska se på hyresgästens tillsynsansvar i fråga om sådana brott, företrädesvis i omgivningen, som likställs med störningar i boendet. Om tillsynsansvaret möjliggör ett ansvar för sådana handlingar innebär det i praktiken en inte obetydlig utvidgning av hyresgästens ansvar i det här avseendet.

I utredningens direktiv anges att hyresgästens ansvar för annans brottslighet behöver vara utformat på ett proportionerligt sätt vid en utvidgning av möjligheterna till uppsägning på grund av brott som har begåtts i närområdet till lägenheten. Bedömningen i fråga om hyresgästens barn ska vara densamma som för de övriga personkategorier som hyresgästen ansvarar för.

Tillsynsansvaret innebär att hyresgästen kan göras hyresrättsligt ansvarig för andras handlingar. Det är emellertid inte något strikt ansvar utan det förutsätts att hyresgästen i det enskilda fallet åsidosatt sin plikt att hålla tillsyn över någon inom den relevanta personkretsen. Det är alltså denna underlåtenhet som läggs hyresgästen till last och gör att han eller hon blir ansvarig. Ett sådant ansvar är uppställt i andra hyresgästers intresse av ett störningsfritt boende.

Utredningens förslag är att vissa brott ska likställas med störningar i boendet. Eftersom hyresgästens tillsynsansvar gäller för störningar i boendet ligger redan i detta att det är naturligt att även brott som likställs med sådana omfattas. Skyddsintresset är i stora delar detsamma, övriga boendes bostadsmiljö, även om konstruktionen på några punkter skiljer sig åt. Det är vidare så att det i båda fallen måste göras en avvägning mellan den enskildas besittningsskydd och övrigas intresse av ett störningsfritt boende. Det finns också en likhet på så sätt att det för övriga boende saknar betydelse om det är hyresgästen själv eller någon i hushållet som stör eller begår brott.

Genom kartläggningen har framkommit att många av de brott som kan komma i fråga begås av andra än hyresgästen. I praktiken är gärningsmännen ofta unga. Om hyresgästen inte har ett tillsynsansvar som kan medföra ansvar för brott som begås i omgivningen riskerar förslaget att inte få tillräckligt genomslag, givet utredningens övergripande uppdrag om att värna tryggheten i bostadsområden. Det skulle leda till att andra boende får tåla att personer som begår brott i omgivningen i stor utsträckning tillåts bo kvar. Om förslaget ska få avsedd effekt är det enligt utredningens bedömning nödvändigt att tillsynsansvaret aktualiseras även vid brottslighet i omgivningen.

Det främsta argumentet mot ett tillsynsansvar i denna situation är att hyresgästen kan ha svårt att ha kännedom om sådant som försiggår långt bort från fastigheten. Ett tillsynsansvar kan därför leda till en strängare tillämpning i praktiken. Det kan också vara svårare att vidta effektiva åtgärder för att förhindra händelser på ett visst avstånd från lägenheten.

Enligt utredningens mening är detta sådant som måste beaktas vid tillämpningen men det är inte ett vägande argument mot ett ansvar som sådant. Som angetts ovan förutsätts att det i ett enskilt fall går att peka på att hyresgästen i något avseende åsidosatt sitt ansvar att hålla noggrann tillsyn över en viss person. Det kravet måste upprätthållas och

det får ökad betydelse i fråga om händelse som ägt rum på ett visst avstånd från lägenheten.

Utredningen bedömer alltså att ett tillsynsansvar bör gälla även i fråga om brott som likställs med störningar i boendet. Det har övervägts om ansvaret bör modifieras i någon del med tanke på de förutsättningar som är för handen i denna situation. Utredningen har dock bedömt dels att det finns ett värde i att hålla samman regleringen i denna del, dels att dagens bestämmelse om tillsynsansvar medger sådan flexibilitet att den bör ge tillfredsställande resultat även vid händelser längre från lägenheten.

En hyresgäst kan i dag i stor utsträckning fullgöra sitt ansvar att övervaka aktuella personer redan genom en normal användning av lägenheten. Hyresgästen förutsätts då intressera sig för de andra som bor där, eller besökare, och vara vaksam på orostecken. När det är fråga om händelser som sker på ett visst avstånd från lägenheten är det annorlunda.

Som utgångspunkt bör gälla att en hyresgäst inte har någon skyldighet att övervaka personer i hushållet när de rör sig i omgivningen. Annorlunda uttryck kan en hyresgäst i allmänhet vänta sig att dessa personer inte begår allvarlig brottslighet där. Tillsynsansvaret i denna del bör därför få sin främsta betydelse när det framkommer omständigheter som indikerar att någon kan komma begå sådana brott. En sådan tillämpning stämmer överens med hur tillsynsansvaret fungerar i andra situationer, nämligen att kravet på att vidta åtgärder skärps när det finns varningstecken.

Praktiska exempel på när hyresgästen kan få anledning att misstänka att brottslighet kan förekomma är när polis, fastighetsägare, skola eller socialtjänst underrättar hyresgästen om sådana beteenden. Det kan också handla om sådant som hyresgästen kan iaktta genom en normal användning av lägenheten, det vill säga när hyresgästen befinner sig i lägenheten, rör sig i gemensamma utrymmen eller i bostadsområdet.

Kravet på åtgärder kan sträcka sig långt, liksom är fallet i dag. Till stora delar kan ledning hämtas från nuvarande rättspraxis. Frågan, liksom andra tillämpningsfrågor, behandlas i författningskommentaren.

Särskilt om underåriga barn

Genom kartläggningen har framkommit att det i många fall är barn till hyresgästen – vuxna eller minderåriga – som begår brott i omgivningen. Enligt gällande ordning omfattar hyresgästens tillsynsansvar även barns ageranden. En hyresgäst kan alltså redan i dag bli uppsagd på grund av sådant som ett underårigt barn gör.

I utredningens direktiv anges som framgår ovan att samma principer för tillsynsansvar ska gälla för underåriga barn som för andra. Det finns trots att utredningens direktiv på denna punkt är klara skäl att något beröra frågan om underåriga barn.

I praktiken torde det som sägs i direktiven om att tillsynsansvaret ska utformas med beaktande av övriga boendes intresse av trygg och säker bostadsmiljö, förutsätta ett tillsynsansvar för underåriga barn. Det beror på att de som begår brott i utsatta områden inte sällan är unga.

Betydelsen av vårdnadshavarens ansvar för barnens agerande har lyfts fram i annan lagstiftning. En vårdnadshavare är skyldig att se till att barnet står under uppsikt eller andra lämpliga åtgärder vidtas i syfte att hindra barnet från att orsaka skada för annan (6 kap. 2 § andra stycket föräldrabalken). En vårdnadshavare kan bli skadeståndsskyldig om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet har brustit i sin skyldighet att se till att barnet står under uppsikt eller att andra lämpliga åtgärder vidtas (jfr 2 kap. 1 § skadeståndslagen).18 Härutöver har vårdnadshavaren ett skadeståndsansvar upp till ett visst belopp för vissa skador som barnet vållat genom brott (3 kap. 5 § skadeståndslagen). Vårdnadshavarens skadeståndsskyldighet är mycket långtgående och en ersättning kan endast undantagsvis jämkas om det är uppenbart oskäligt att föräldern ska betala skadeståndet med hänsyn till förälderns förhållande till barnet eller de särskilda åtgärder föräldern har vidtagit för att förhindra att barnet begår brott (3 kap. 6 § andra stycket skadeståndslagen). I förarbetena framhålls som exempel på när det kan finnas skäl för jämkning att en ungdom ägnar sig åt upprepad brottslighet och det står klart att vårdnadshavaren har gjort allt som rimligen har stått i hans eller hennes makt för att förhindra fortsatt brottslighet – i form av t.ex. ett särskilt aktivt

18 Se bl.a. prop. 1993/94:57.

arbete tillsammans med socialtjänsten och skolan – men ansträngningarna trots allt har varit förgäves.19

När det skärpta skadeståndsansvaret infördes betonades vikten av föräldrarnas reaktioner på barnets beteenden. Ett sådant ansvar angavs också innebära att föräldrar i ökad utsträckning får ett intresse av att sätta sig in i barnets angelägenheter och vid behov vidta åtgärder.20

Som angetts ovan bör ambitionen för trygghet vara lika hög i hela landet. Kravet på de boende måste då vara lika höga. Det gäller också föräldrar. I annat fall sänks ambitionen på bekostnad av övriga boende, däribland övriga barn i området. Visserligen finns en rad åtgärder som det allmänna kan vidta för att hålla uppe denna ambition men det är inte realistiskt att tro att dessa kan ersätta ett ansvarsfullt föräldraskap i den omfattning som skulle behövas. Det finns inte heller någon motsättning mellan det allmännas ambitioner och att föräldrar har ett ansvar för att barn inte begår allvarliga brott i området. Det är tvärtom nödvändigt att föräldrar kontinuerligt och långsiktigt engagerar sig i frågor som kan leda till att barn avhåller sig från brott. Sådana kvalitativa faktorer är dock knappast möjliga att lagstifta om men föräldrar kan ges ett tydligt incitament att göra så. När det förekommer orostecken är det av stor vikt att föräldrar snabbt och resolut vidtar åtgärder, alldeles oavsett vilka preventiva åtgärder i övrigt som förekommer i ett område.

Tillsynsansvaret för barn bör alltså vara detsamma även i fråga om brott som likställs med störningar i boendet.

Kravet på hyresgästen att vidta åtgärder bör vara högt ställt när det finns en misstanke om att allvarlig brottslighet kan förekomma. Det är i och för sig lätt att tänka sig att det för vissa föräldrar är svårt att komma till rätta med barn som har fått en tydlig kriminell identitet. I och med att tillsynsansvaret är uppställt i de övriga boendes intresse är det dock inte ett skäl att godta en underlåtenhet. Det bör krävas att hyresgästen i sådana fall söker hjälp av olika instanser. Har hyresgästen vidtagit kraftfulla åtgärder genom att till exempel kontakta en adekvat instans kan han eller hon vid en helhetsbedömning av vilka åtgärder som förväntas bedömas ha gjort vad som kan krävas. Om en myndighet i denna situation brister i sitt uppdrag kan det innebära att hyresgästen inte kan göras hyresrättsligt ansvarig för

19 Prop 2009/10:142 s. 38. 20 Se prop. 2009/10:142 s. 23 ff.

brottsliga handlingar som barnet begår. Som framgår ovan är en förutsättning för hyresgästens tillsynsansvar att det går att peka på att hyresgästen brustit i något avseende.

Även i de fall hyresgästen, utan att vara vårdnadshavare, har barn boende i lägenheten finns ett tillsynsansvar på samma sätt som för andra boende i lägenheten. Även i den situationen finns krav på att vidta åtgärder när det finns indikationer på att brott begås. Hyresgästen bör då som en första åtgärd ta kontakt med vårdnadshavare och informera denne om misstankar om brott. Den omständigheten att hyresgästen inte är vårdnadshavare kan dock i det enskilda fallet i viss mån försvåra möjligheten att fullt ut vidta lämpliga åtgärder när misstankar om brott uppkommer. Det kan till exempel handla om att kontakter inte kan tas med socialtjänsten i samma utsträckning på grund av att sekretessbestämmelser hindrar full insyn. Avgörande blir då i stället om hyresgästen kan bedömas ha vidtagit de åtgärder som kan krävas av hyresgästen. En bedömning av om förutsättningar för förverkande är uppfyllda på grund av att hyresgästen underlåtit att göra det som krävs får göras i det enskilda fallet.

Frågan om underåriga barn behandlas ytterligare i författningskommentaren. I avsnitt 5.11 behandlas bl.a. frågor om FN:s barnkonvention.

5.7. Brott som begås i lägenheter bör utgöra grund för förverkande i större utsträckning

Utredningens förslag: Förverkande av hyresrätten på grund av

brott i lägenheten ska kunna ske i fler situationer. Kravet på att det ska vara fråga om att lägenheten ska användas helt eller till väsentlig del för brottslig verksamhet tas bort. En hyresrätt ska i stället vara förverkad om lägenheten används för att begå brott av allvarligt slag, begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning. Förutsättningarna för att förverka hyresrätten på grund av tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning omfattas av bestämmelsen om förverkande på grund av brott.

Utredningens bedömning: Några ytterligare förverkandemöj-

ligheter behövs inte på grund av fastighetsägarens ansvar att agera för att förhindra brott i vissa fall.

Skälen för utredningens bedömning och förslag

Bestämmelsen om förverkande på grund av brott bör skärpas

Nuvarande bestämmelse om förverkande på grund av brott tar sikte på när lägenheten helt eller till väsentlig del används för brottslighet verksamhet (42 § första stycket 12 hyreslagen). Det förutsätts vidare att brottsligheten präglas av affärsmässighet. I allmänhet förutsätts att den brottsliga användningen präglar lägenheten så att den återstående delen inte framstår som lämplig som bostad. Det är alltså högt ställda krav. Som exempel på brottslighet som kan omfattas av bestämmelsen omnämns i förarbetena användningen av lägenheten för illegal sprit- eller narkotikatillverkning, olovlig spelklubbsverksamhet, upplagsplats för stöldgods och falskmyntarverksamhet.21

Fastighetsägare har till utredningen framfört att kraven för att hyresrätten ska förverkas på denna grund är alltför högt ställda. Kritik har också riktats mot att den problembild som anges inte fullt ut fångar den kriminalitet som förekommer i många områden. I praktiken leder detta till att alternativa förverkandegrunder inväntas som skäl för uppsägning.

Utredningen har gått igenom rättspraxis rörande den aktuella grunden för förverkande. Tvister om förverkande på grund av brottslighet förekommer sällan. Under senare tid har det främst varit fråga om förverkande vid användning av lägenheten för framställning av narkotika genom odling.22 Samtidigt har fastighetsägare noterat att det förekommit fall där brott såsom mord, våldtäkt, förvaring av vapen och sprängmedel inte lett, eller bedömts kunna leda till, ett förverkande av hyresrätten på grund av brottslig verksamhet.

Som utredningen angett ovan bör ett arbete med trygga bostadsområden utgå från den egna lägenheten och trapphuset. Kraven på hyresgästen när han eller hon använder lägenheten bör skärpas. Eftersom kravet här handlar om att avstå från att begå allvarlig brottslighet i lägenheten är det knappast något som det stora flertalet hyresgäster behöver bekymra sig om.

Utredningen anser att dagens bestämmelse om förverkande på grund av brottslig verksamhet är för snäv och inte anpassad efter dagens problembild. En hyresgäst som använder lägenheten för att begå allvarlig brottslighet eller brottslighet i stor omfattning har

21Prop. 1979/80:179 s. 29. 22 Se till exempel RH 2019:6.

enligt utredningens mening inte något skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten. Det gäller även om brottsligheten inte tar en väsentlig del av lägenheten i anspråk. Ofta leder sådan brottslighet till otrygghet eller andra problem för boende. Fastighetsägaren har vidare ett starkt intresse av att lägenheter i dess ägo inte används för allvarlig brottslighet.

Fastighetsägare har i vissa fall ett straffrättsligt ansvar för att vidta rättsliga åtgärder mot viss brottslighet som begås i lägenheter av hyresgäster (se nedan). Ett exempel på åtgärd som nämns i förarbetena för att hyresvärden ska undgå straffansvar för koppleri är att hyresvärden antingen förmår hyresgästen att upphöra med verksamheten i lägenheten eller också gör vad som skäligen kan begäras för att få upplåtelsen att upphöra. I första hand anges att vad som skäligen kan begäras av hyresvärden är att säga upp hyresavtalet på grund av att hyresrätten är förverkad och om det behövs begära handräckning för att få hyresgästen att flytta (prop. 1983/84:105 s. 59). Lagstiftarens höga krav på hyresvärden att vidta de rättsliga åtgärder som uppställs för att undgå straffansvar utgör ytterligare ett skäl till att i större utsträckning möjliggöra ett agerande från hyresvärdens sida.

Den enskilda hyresgästen är medveten om att allvarlig brottslighet är något som samhället inte accepterar. Det framstår därför som en acceptabel konsekvens att hyresrätten kan gå förlorad när lägenheten används för sådan brottslighet.

Vilka brott ska utgöra grund för förverkande?

Enligt utredningens mening finns det alltså skäl att utvidga grunden för förverkande av hyresrätten på grund av brott.

Utgångspunkten bör alltjämt vara att lägenheten ska användas för brottsligheten. Det är alltså lägenhetens karaktär av ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet. Att någon begår bokföringsbrott, skattebrott eller internetbedrägerier från sin bostadslägenhet kan inte anses innefatta en användning av lägenheten då brottsligheten inte underlättats av lägenheten utan lika gärna kunnat begås någon annanstans. Lokaler kan däremot i större utsträckning utgöra en förutsättning för att begå

t.ex. penningtvätt eller annan ekonomisk brottslighet som inte sällan har en koppling till näringsverksamheten som bedrivs i lokalen.

Exempel på brottslighet där lägenheten används är förvaring av stöldgods, vapen, narkotika eller försäljning av densamma. I sådana fall är det lägenhetens karaktär av skyddat utrymme som hyresgästen drar fördel av. I denna del föreslås alltså inte någon skillnad.

Dagens krav på att lägenheten helt eller till väsentlig del används för brottslig verksamhet bör enligt utredningens mening tas bort, eftersom det inte på ett träffsäkert sätt ringar in de fall som kan motivera ett förverkande. Det kan t.ex. vara så att ett rum i en lägenhet används för omfattande narkotikahantering medan de två andra fungerar som bostad. Även i ett sådant fall framstår förverkande som motiverat.

All brottslighet som lägenheter används för bör inte leda till förverkande. Det måste finnas en proportion mellan det som ligger hyresgästen till last och ett förverkande av hyresrätten. Förverkande bör reserveras för sådana allvarliga fall att hyresgästens innehav av hyresrätten inte längre framstår som skyddsvärt. Vissa krav på vilken brottslighet som omfattas måste därför ställas upp.

Det bör enligt utredningens mening i första hand vara fråga om allvarlig brottslighet som omfattas av förverkandegrunden. Det bör då vara tillräckligt med enstaka brott. Med allvarlig brottslighet bör som utgångspunkt avses fall där straffvärdet av ett brott eller den samlade brottsligheten når upp till eller överstiger två år. Som exempel kan nämnas brottslighet som mord, grova sexualbrott, allvarliga vapenbrott och grovt narkotikabrott.

Även upprepad brottslighet av mindre allvarlig karaktär bör kunna utgöra grund för förverkande av hyresrätten (jämför dagens krav på att den brottsliga verksamheten ska präglas av affärsmässighet).

Utredningen föreslår att brott som sker vanemässigt eller annars i större omfattning ska leda till att hyresrätten förverkas. Båda begreppen används i brottsbalken (se bland annat 9 kap. 6 § andra stycket brottsbalken). Det är naturligt att ledning kan hämtas därifrån. Samtidigt ska det göras en självständig bedömning med beaktande av de hyresrättsliga intressen som gör sig gällande.

Med vanemässigt avses ofta brott som begås regelbundet eller återkommande inom en inte allt för kort och sammanhållen period. Med att brottsligheten är av större omfattning avses en koppling till brottets organisationsgrad. Det är naturligt att även beakta hur

omfattande brottsligheten är i förhållande till den övriga användningen av lägenheten.

Det ska tilläggas att det med lägenhet i hyresrättsligt sammanhang avses hyresobjektet. I begreppet ingår gemensamma utrymmen och förråd som hyresgästen får disponera. I dagens krav på brottslig verksamhet i lägenheten torde det alltså vara detta som avses. Frågan har dock haft praktisk liten betydelse på grund av kravet på att en väsentlig del av lägenheten ska användas för den brottsliga verksamheten. Så torde sällan vara fallet när exempelvis endast ett förråd används för brottslig verksamhet. När förutsättningarna för förverkande vidgas på denna grund kan frågan om vad som avses med lägenhet få ökad betydelse, trots att ingen skillnad föreslås i det avseendet.

Se närmare författningskommentaren, avsnitt 10.1.

Särskilt om brott mot närstående

I utredningens uppdrag ingår att bedöma om möjligheten att säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen har begått brott mot en närstående i den gemensamma bostaden bör utvidgas. Intresset hos den våldsutsatta att behålla lägenheten ska då beaktas.

Målet för regeringens jämställdhetspolitik är att kvinnor och män ska ha samma makt att forma samhället och sina egna liv. Det övergripande målet har brutits ned i sex delar. Ett av dessa avser att mäns våld mot kvinnor ska upphöra och att kvinnor och män, flickor och pojkar, ska ha samma rätt och möjlighet till kroppslig integritet.

Mäns våld mot kvinnor är ett allvarligt problem som behöver bekämpas med åtgärder inom alla relevanta områden. Även hyresrättsliga åtgärder är motiverade om de bedöms ha avsedd effekt och kan genomföras på ett ändamålsenligt sätt.

Våld mot närstående hanteras redan i dag i hyresrättslig praxis. Det är då normalt fråga om störningar i boendet. Ofta är frågan som ställs till dömande instanser om bråken medfört ljudstörningar för grannar. Här är frågan snarare hur man kan tillgodose intresset hos just den våldsutsatta inom ramen för hyresrätten.

Den första frågan som infinner sig, när hyresrättsliga åtgärder övervägs, är varför mäns våld mot kvinnor ska anses hyresrättsligt relevant. Som utvecklats ovan för det för långt att uppsägning kan

ske redan på grund av att en hyresgäst begått ett brott. Det bör förutsättas att hyresgästen genom brottsligheten åsidosatt ett hyresrättsligt skyddat intresse. För att så ska vara fallet krävs normalt att det finns en koppling mellan hyresgästens nyttjande av lägenheten och brottsligheten eller att hyresgästen åsidosätter de intressen som andra hyresgäster har på en god bostadsmiljö på grund av sitt nyttjande av lägenheten.

Att närmare belägga var män begår brott mot närstående kvinnor och män är svårt för utredningen med den tid och de resurser som står till förfogande. Det är ett brott med stora mörkertal. En utgångspunkt i anmälda brott riskerar därför att inte bli rättvisande. Någon publicerad statistik om brottsplats för mäns våld mot kvinnor finns inte heller. I Brås Nationella trygghetsundersökning (2019) finns uppföljande intervjuer med kvinnor med uppgifter om bl.a. misshandel, hot, sexualbrott och personrån. Av dessa framgår att cirka hälften av misshandelsbrotten mot kvinnor sker i hemmet. Resultatet är liknande i uppföljningsintervjuer till Nationella trygghetsundersökningen 2022.23 Det kan vidare noteras att cirka 15 procent av misshandelsbrotten mot kvinnor uppgetts ha begåtts på allmän plats. Av de utsatta kvinnorna uppgav 54 procent att de blivit utsatta för misshandel av en partner eller före detta partner. För sexualbrott mot kvinnor angavs att cirka 40 procent begås i bostaden.

Dessa siffror visar att bostaden är en vanlig brottsplats för mäns våld mot kvinnor, i fråga om flera brott den vanligaste. Utredningen anser vidare att ett rimligt antagande är att mäns våld mot närstående kvinnor begås i bostaden i större utsträckning än vad som framgår av rapporten. Det beror dels på relationen mellan personerna som gör att mycket tid tillbringas tillsammans i bostaden, dels på att mörkertalet är stort eftersom brott i bostaden sannolikt kan döljas lättare än brott som begås på annan plats. Närmare hur stor andel av närståendebrotten som begås i bostaden har utredningen dock inte underlag att närmare bedöma. För utredningen är det dock tillräckligt att kunna konstatera att en betydande andel av brotten mot kvinnor begås i bostaden. Särskilt i fråga om misshandel måste antas att en klar majoritet av brotten mot närstående kvinnor begås i bostaden.

Det är knappast en slump att brott mot närstående kvinnor begås i bostaden i betydande utsträckning. En viktig faktor torde vara att hyresgästen på grund av hyresavtalet disponerar lägenheten exklusivt

23 Brå Nationella trygghetsundersökningen – uppföljningsintervjuer, s. 29.

och att både ljud- och synintryck från en misshandel döljs av lägenhetens väggar. Många av de närståendebrott som förekommer skulle sannolikt vara otänkbara utan tillgång till bostaden. I vart fall hade de försvårats i betydande utsträckning och det är svårt att veta vad sådana anpassningar skulle medföra.

Mot bakgrund av det anförda kan sägas att lägenheten normalt får anses utgöra en förutsättning för närståendebrott eller i vart fall underlätta dem. Sådan brottslighet bör därför enligt utredningens mening bedömas enligt den föreslagna utvidgade förverkandegrunden på grund av brott. Frågan är därför snarast om det finns skäl att undanta brottstypen.

Enligt utredningens mening finns det ett starkt intresse av att det finns olika sätt att reagera på mäns våld mot kvinnor. Det är en fråga som kan vara av direkt betydelse för kvinnans liv och hälsa. Även fastighetsägaren har ett intresse i denna fråga. Fastighetsägaren ska inte behöva acceptera att misshandel av det slaget pågår under lång tid i en lägenhet som han eller hon äger. Det kan i många fall också leda till olägenheter eller kostnader av olika slag för fastighetsägaren, t.ex. på grund av övriga boendes – eller fastighetsförvaltares – reaktioner (som kan förekomma även om det inte är en störning i boendet i lagens mening). Den våldsamma personens intresse av att få behålla en lägenhet som han använder för att utsätta en närstående för brott väger vidare inte tungt.

Utredningens förslag är alltså att våld mot närstående kvinnor ska kunna ligga till grund för ett förverkande av hyresrätten. Den föreslagna förverkandegrunden på grund av brott bedöms omfatta sådan brottslighet. Det bedöms också vara ett lämpligt sätt att reglera frågan. I praktiken kommer en uppsägning sannolikt många gånger förutsätta att det gjorts en polisanmälan.

Det bör betonas att avsikten är att stärka tryggheten för kvinnor. En naturlig fråga är därför vad som händer med hennes boende, om hyresrätten förverkas. Här kan olika situationer tänkas beroende på vem som är hyresgäst.

Om mannen är hyresgäst förverkas hans hyresrätt. En sambo eller maka har då rätt att överta hyresrätten under de förutsättningar som anges i 47 § hyreslagen. Det är som utgångspunkt ett starkt skydd. Det gäller både när lägenheten på grund av förverkande sägs upp omedelbart och till hyrestidens slut. Något liknande gäller om båda är hyresgäster; kvinnan har då rätt att ta över hyresavtalet för

egen del. Det förutsätts dock att hyresvärden skäligen kan nöja sig med kvinnan som hyresgäst. I detta ingår att hon ska kunna bedömas betala hyran. Det får vidare antas att förverkandegrunden inte ska bestå, om kvinnan får ta över hyresavtalet. Hyresvärden bör därför kunna kräva att kvinnan inte tillåter att en våldsam make eller sambo fortsätter använda lägenheten; i annat fall blir uppsägningen meningslös. Detta ska inte blandas ihop med att en f.d. make eller sambo gör ovälkomna besök. Sådana kan inte kvinnan lastas för utan är en säkerhetsfråga som får hanteras av andra, t.ex. polis och fastighetsägare.

Om endast kvinnan är hyresgäst kan inte mannen sägas upp. En sådan situation är svår att hantera i praktiken och det är knappast framkomligt att i lag detaljreglera hur den ska hanteras. Ofta torde den situationen lösa sig då det stora flertalet fastighetsägare är måna om att ta ett socialt ansvar för sina hyresgäster.

Såsom förverkandegrunden är formulerad bör förutsättningar för förverkande i och för sig ofta vara för handen när misshandel begåtts vanemässigt i lägenheten. Det står dock klart att det som ligger hyresgästen till last i ett sådant fall normalt får anses ringa (42 § femte stycket hyreslagen) Det bör således inte komma i fråga att en våldsutsatt kvinna drabbas av en oväntad uppsägning. Det ligger dock i både kvinnans och fastighetsägarens intresse att misshandel inte får fortgå i lägenheten. Det får därför med tiden krävas att kvinnan agerar för att få boendegemenskapen att upphöra. Det gäller i vart fall sedan fastighetsägaren klargjort att det inte accepteras att mannen bor kvar i lägenheten.24

Förverkande vid tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning

I gällande förverkandegrund om brottslig verksamhet (42 § första stycket 12 hyreslagen) finns ett tillägg för sexuella förbindelser mot ersättning. Det förutsätts att en väsentlig del av lägenheten används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning för att hyresrätten ska förverkas. Bestämmelsens nuvarande utformning ska ses mot bakgrund av att hyresvärden kan dömas för koppleri om denna får veta att lägenheten helt eller till väsentlig del används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning i och med kravet på att hyresvärden ska göra vad som skäligen kan begäras för att få upplåtelsen att upphöra.

24 Se i frågan även Ds 2023:18.

Det finns flera skäl som talar för att förverkandegrunden om tillfälliga sexuella förbindelser skärps. Det finns omfattande problem med köp av sexuella tjänster i lokaler såsom massagesalonger och liknande. Lokalhyreskontrakt är normalt en förutsättning för sådan verksamhet. Det ligger både i hyresvärdens och samhällets intresse att hyresvärden kan ingripa så snart sådan användning upptäcks, oavsett om det i övrigt bedrivs en laglig verksamhet. För en hyresvärd kan det vidare ibland vara svårt att bevisa i vilken utsträckning sexuella förbindelser mot ersättning förekommit. Något tungt vägande skäl att få fortsätta den lagliga verksamheten i lokalen finns normalt inte när sexuella förbindelser mot ersättning förekommer i lägenheten. Det får anses rimligt att kräva av en affärsdrivande lokalhyresgäst att säkerställa att sexuella förbindelser mot ersättning inte förekommer. Det gäller särskilt som samhällets syn på sexuella tjänster mot ersättning har skärpts sedan ifrågavarande förverkandegrund infördes.

Det som framför allt talar emot att skärpa bestämmelsen om förverkande på grund av sexuella förbindelser mot ersättning är att det kan försvåra för utsatta personer i vissa situationer. Det gäller framför allt en person som bor i sin lägenhet och som ser sig tvingad att erbjuda tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning för att klara sitt uppehälle.

Sedan grunden för förverkande på grund av brott eller tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning infördes har det blivit brottsligt att skaffa sig en tillfällig sexuell förbindelse mot ersättning (6 kap. 11 § brottsbalken). När en hyresgäst erbjuder sådana förbindelser mot ersättning, eller annars tillåter sådan verksamhet i lägenheten, används lägenheten för brott i här avsedd mening, dvs. lägenheten framstår som ett hjälpmedel för brottsligheten. Så är fallet eftersom den avskildhet som lägenheten ger typiskt sett är en förutsättning för att den tillfälliga sexuella förbindelsen mot ersättning ska kunna genomföras. Den person som erbjuder sexuella förbindelser mot ersättning kan inte straffas för medverkan och begår alltså inget brott.25 Det är inte desto mindre så att hyresgästen bjuder in en person till lägenheten med vetskap om att ett brott kan komma att begås. Hyresgästen är därför hyresrättsligt ansvarig för att sexuella förbindelser mot ersättning förekommer i lägenheten.

25Prop. 1997/98:55 s. 137.

Ett förverkande av hyresrätten kan ofta inte anses som en rimlig reaktion vid brott som har ett straffvärde som motsvarar ett bötesstraff. Straffet för att skaffa en tillfällig sexuell förbindelse mot ersättning skärptes den 1 augusti 2022 för att markera att prostitution är en oacceptabel företeelse med skador både för individen och samhället i stort (se prop. 2021/22:231 s. 62). Minimistraffet höjdes från bötesstraff till fängelse. Det får därmed anses vara ett sådant brott som kan föranleda förverkande när övriga förutsättningar är uppfyllda.

Möjligheterna att förverka en hyresrätt på grund av brott föreslås utvidgas i betydande mån. Enligt utredningens mening saknas tillräckliga skäl att föreslå andra förutsättningar för förverkande på grund av tillfälliga sexuella förbindelser. I förhållande till dagens reglering innebär förslaget att förverkande bör kunna ske i fler fall.

Det bör beaktas att hyresvärdar är skyldiga att agera om de får veta att lägenheten helt eller till väsentlig del används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I annat fall kan ett ansvar för koppleri komma i fråga (6 kap. 12 § brottsbalken). Det bör inte finnas någon tvekan om att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande när ett sådant ansvar kan komma i fråga. Det kan tala för att låta dagens bestämmelse om att lägenheten helt eller till väsentlig del används för sexuella förbindelser mot ersättning få komplettera den föreslagna grunden om förverkande på grund av brott. Utredningen bedömer emellertid att det inte råder något tvivel om att lägenheten används för sexuella förbindelser vanemässigt eller i större omfattning, om en underlåtenhet från hyresvärdens sida kan få straffrättslig relevans. Diskrepansen i ordalydelse mellan bestämmelserna är därför inte ett tillräckligt skäl att behålla dagens grund för förverkande på grund av tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

Utredningen föreslår mot denna bakgrund att grunden för förverkande vid tillfälliga förbindelser mot ersättning ska vara densamma som för brott i lägenheten i allmänhet.

Hyresvärdens straffrättsliga ansvar för hyresgästens agerande

Det finns i tre olika fall ett särskilt utpekat straffrättsligt ansvar för hyresvärden som hänför sig till hyresgästens agerande – koppleri (6 kap. 12 § andra stycket brottsbalken), samröre med terroristorga-

nisation (5 § terroristbrottslagen) och främjande av olovligt spel (19 kap. 2 § spellagen). Se närmare avsnitt 3.7 och rubriken ovan om tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

I fråga om uthyrning till terroristorganisation gör sig hyresvärden skyldig till brott (samröre med terroristorganisation) om denna uppsåtligen hyr ut en lokal till en terroristorganisation. Det krävs inte att det bedrivs någon terrorverksamhet i lokalen för att en straffbar upplåtelse av lokal ska anses ha skett. Uppsåt krävs dock till att upplåtelsen sker till en terroristorganisation och till de omständigheter som gör att sammanslutningen är en terroristorganisation. Det sagda talar i och för sig för att förverkandegrunden om brottslig verksamhet bör utvidgas så att organisationer som bedöms bedriva terrorverksamhet, även om det inte är i lokalen, kan få hyresrätten förverkad. I annat fall kan fastighetsägaren nämligen hamna i en svår situation. Ny lagstiftning kan dock väntas ha betydelse för frågan. Den 1 juni 2023 infördes nämligen ett nytt brott – deltagande i en terroristorganisation (4 a § terroristbrottlagen [2022:666]). Det avser att en person deltar i verksamheten i en terroristorganisation på ett sätt som är ägnat att främja, stärka eller understödja organisationen. Att delta i logistiken kring en terroristorganisation genom att exempelvis administrera bostäder och tillhandahålla utrustning och tjänster inom organisationen, sätta upp läger, ordna möteslokaler, anordna aktiviteter, laga mat eller ansvara för transporter är exempel på deltagande.26 Utredningen bedömer därför att det kommer att vara straffbart att hyra en bostad eller lokal för en terroristorganisations verksamhet och även att ställa en sådan lägenhet till dess förfogande. Hyresgästens agerande kommer i dessa fall därför att omfattas av den föreslagna utvidgade förverkandegrunden i 42 § första stycket 12 hyreslagen. Någon risk att fastighetsägaren kan få ett straffrättsligt ansvar utan möjlighet att säga upp hyresgästen bedöms därför inte aktualiseras i praktiken. Det saknas därför behov av att införa en särreglering för förverkande på grund av upplåtelse till terroristorganisation.

När det gäller fastighetsägarens ansvar för främjande av olovligt spel omfattas situationer där upplåtelse skett med vetskap om att det ska bedrivas olaglig spelverksamhet men även där hyresvärden under avtalstiden får vetskap om att lägenheten används för olovligt spel, eller försök eller förberedelse till brottet, och underlåter vad som

26 Se prop. 2022/23:73 s. 71.

skäligen kan begäras för att upplåtelsen ska upphöra.27 Brottet främjande av olovligt spel kan begås såväl uppsåtligen som av grov oaktsamhet.

I detta fall är det fråga om att hyresgästen eller annan begår brott (olovlig spelverksamhet) i lägenheten. Det torde sällan bli fråga om att bedöma det som allvarlig brottslighet då straffskalan är böter till fängelse två år. Däremot kan det ofta vara så att brottsligheten ska anses begången vanemässigt eller annars i större omfattning. Hyresvärdens ansvar kan fullgöras genom att uppmana hyresgästen att upphöra med spelverksamheten. Om så inte sker kan hyresvärden behöva säga upp hyresgästen. När den olovliga spelverksamheten fortsätter trots tillsägelse måste det antas att den bedrivs vanemässigt eller i större omfattning. Det saknas även här behov av att införa en särreglering för förverkande på grund av att brott mot spellagen begås i lägenheten.

5.8. Fler tvister om uppsägning ska handläggas särskilt skyndsamt

Utredningens förslag: Hyrestvister som rör särskilt allvarlig

bristande skötsamhet och användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt skyndsamt.

Skälen för utredningens förslag:

Det finns redan i dag finns ett krav på att tvister som avser störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt (72 § hyreslagen). Kravet infördes för att inskärpa vikten av snabbast möjliga handläggning.28

Flera tvister om uppsägning kan ha stor betydelse för grannars trygghet i boendet utan att det är fråga om störningar i boendet i lagens mening. En effektiv rättsprocess är också viktig för att upprätthålla förtroendet för rättskedjan och för att på sikt bidra till att fler är beredda att medverka i den. Flera fastighetsägare har också

27 Se prop. 2017/18:220 s. 222. 28Prop. 1992/93:115 s. 22.

lyft långa handläggningstider i rättsprocesser som ett praktiskt problem.

Det är enligt utredningens mening angeläget att sådana frågor som tydligt kan påverka tryggheten i boendet handläggs särskilt skyndsamt av domstol och hyresnämnd. Det saknas i och för sig anledning att tro annat än att domstol och hyresnämnder handlägger sådana ärenden effektivt och gör en mer noggrann prioritering än att bara se om uppsägningen rör störningar i boendet. Det finns inte desto mindre skäl att i lag uttryckligen ange att sådana tvister ska handläggas skyndsamt. På så sätt inskärps vikten av detta och domstol, hyresnämnd och Kronofogdemyndigheten har då lagstöd för att handlägga sådana tvister med förtur.

En tvist om en uppsägning på grund av särskilt allvarlig bristande skötsamhet bör omfattas av kravet på särskild skyndsamhet. Det är då fråga om handlingar som hyresvärden har bedömt har påtagligt negativ effekt på förhållanden inom fastigheten, till exempel våld eller hot mot hyresvärden eller lokalinnehavare eller annan personal som besöker fastigheten. Även brott som begås i lägenheten kan ha stor betydelse för tryggheten i en trappuppgång, även om brottsligheten kan vara av skiftande art. Även sådana tvister om brottslighet bör därför handläggas särskilt skyndsamt. Tvister om uppsägning på grund av störningar i boendet bör även i fortsättningen handläggas särskilt skyndsamt. Då vissa brott i omgivningen föreslås likställas med störningar i boendet (25 § tredje stycket hyreslagen) kommer en uppsägning på sådan grund att omfattas av kravet på särskild skyndsamhet.

5.9. Utökad information till hyresgäster som brister i skötsamhet

Utredningens förslag: Om det förekommer bristande skötsam-

het ska hyresvärden vara skyldig att uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör. Även en underrättelse till socialnämnden ska lämnas. Hyresnämnden ska ha en skyldighet att lämna sådan underrättelse i förlängningstvister.

Skälen för utredningen förslag:

När det förekommer störningar i boendet ska hyresvärden uppmana hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör (25 § andra stycket hyreslagen). En underrättelse ska även lämnas till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Det förklaras av att det ligger i övriga hyresgästers intresse att störningarna upphör och att det ofta kan vara en fördel att socialnämnden kopplas in.29 Skyldigheten att uppmana hyresgästen att upphöra med störningarna är fristående från frågan om hyresvärden går vidare med ett ärende om uppsägning.

Vid åsidosättande av det som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick finns ingen motsvarande skyldighet för hyresvärden att uppmana hyresgästen att upphöra eller att underrätta socialnämnden. För att hyresavtalet ska kunna sägas upp till omedelbart upphörande förutsätts emellertid hyresgästen fått tillsägelse om rättelse och underlåtit att vidta rättelse utan dröjsmål (42 § första stycket 9 hyreslagen). För frågan om rättelse är den praktiska skillnaden alltså många gånger liten mellan hur störningar i boendet och andra åsidosättanden enligt 25 § hyreslagen hanteras.

Det ska nämnas att frågan om underrättelser övervägts för en tid sedan. Det ansågs då inte finnas skäl att behandla andra åsidosättanden på samma sätt som störningar i boendet.30

Enligt utredningens mening finns det ett stort värde i att bristande skötsamhet (benämning enligt utredningens förslag) på denna punkt regleras på samma sätt som störningar i boendet. Det gör att systematiken och hur uppsägningar hanteras blir lättare att förstå. Gränsen mellan de två kategorierna är vidare inte alltid klar, vilket talar för att de bör behandlas på samma sätt. Bristande skötsamhet ofta torde ha samband med brister i hyresgästens förmåga att hantera ett boende i ett flerfamiljshus. Utredningens genomgång av domstolspraxis har förstärkt den bilden. Det är då av värde att socialnämnden kopplas in tidigt. Vid möte med socialförvaltningar har framkommit att dessa jobbar såväl vräkningsförebyggande som vräkningsförberedande och att information om stödbehov i det enskilda fallet är av stor vikt för att insatser ska kunna sättas in. Utredningen bedömer också att det gagnar övriga hyresgästers boendemiljö om en hyresgäst som brister i skötsamhet tidigt uppmanas att vidta rättelse

29Prop. 1992/93:155 s. 20. 30 Se prop. 2013/14:195 s. 18.

och socialnämnden underrättas. Till det sagda kan läggas att det inte sällan är ungdomar som brister i skötsamhet. Det talar också för att det är av värde att socialnämnden får en underrättelse.

För hyresvärdarna medför förslaget att det blir en viss ökad administrativ börda. Denna bedöms emellertid vara försumbar. För socialnämnderna kan effekten bli att de får in underrättelser där nämnden bedömer att åtgärder inte bör vidtas. Det är emellertid en liten belastning på dessa och som framgår ovan är de socialnämnder som utredningen talat med positiva till att få underrättelser om missförhållanden.

Liksom är fallet med störningar i boendet bör någon uppmaning till rättelse eller underrättelse till socialnämnden inte behöva lämnas i särskilt allvarliga fall. En kopia av uppsägningen bör dock lämnas till socialnämnden på samma sätt som sker vid särskilt allvarliga störningar i boendet.

Hyresnämnder bör i förlängningstvister ha en skyldighet att lämna en underrättelse till socialnämnden när bristande skötsamhet görs gällande som grund för hyresavtalets upphörande enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen (jfr 13 b § nämndlagen).

Utredningen föreslår alltså att bristande skötsamhet hanteras på samma sätt som störningar i boendet när det gäller rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden.

Det kan nämnas att det vid vanvård av lägenheten finns ett krav på att hyresgästen ska ha fått en rättelseanmaning men inte att socialnämnd har underrättats innan hyresavtalet kan sägas upp till omedelbart upphörande (42 § första stycket 9 hyreslagen). När det är fråga om att lägenheter belamras eller liknande är det vanligt att någon från socialförvaltningen försöker hjälpa hyresgästen att ordna lägenheten så att hyresförhållanden ska kunna bestå. För att så ska kunna ske måste socialnämnden underrättas på ett tidigt stadium. Det kan därför finnas ett värde i att underrättelse till socialnämnden lämnas även i sådana fall. Frågor om vanvård ligger dock utanför utredningens egentliga uppdrag och av tidsskäl har utredningen inte kunnat gå närmare in på frågor om vanvård. Något förslag lämnas därför inte i den delen.

5.10. Beviskrav i tvister om uppsägning

Utredningens bedömning: Beviskraven vid en uppsägning bör

inte sänkas.

Skälen för utredningens bedömning

Ett relativt stort antal fastighetsägare har lyft fram att det finns betydande bevissvårigheter i ärenden om uppsägning. Det är enligt dessa svårt att få grannar att vittna på grund av rädsla och detsamma kan gälla fastighetsskötare eller annan personal. Dessa fastighetsägare har framfört att beviskraven för att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser är för höga och därför borde sänkas.

Vid tvist om hyresavtalets upphörande är det upp till fastighetsägaren att styrka att hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter på det sätt som fastighetsägaren gjort gällande. Beviskravet motsvarar det som i allmänhet gäller i tvistemål, alltså att omständigheterna ska vara styrkta.

Utredningen har förståelse för de problem som lyfts fram av fastighetsägare och ifrågasätter inte att det ofta kan vara svårt att få grannar att vittna i hyresnämnden eller tingsrätten, vilket kan vara en förutsättning för att fastighetsägaren ska vinna framgång. En annan begränsande faktor är att fastighetsägaren normalt inte har tillgång till uppgifter av betydelse som finns hos polisen. Det beror på att dessa omfattas av förundersökningssekretess till dess åtal väcks. Fastighetsägaren måste då antingen ta fram egen bevisning, ofta till stor kostnad och arbetsinsats, eller avvakta åtal eller fällande dom vilket ofta drar ut på tiden.

Det måste samtidigt beaktas att förverkande av hyresrätten till en lägenhet är en mycket ingripande rättsföljd för hyresgästen. Reglerna om uppsägning bör vara utformade så att de ger rimliga resultat i normalfall och inte utgå från undantagsfall. Ett flertal av de uppsägningar som görs rör annat än sådant som aktualiserar frågor om trygghet. Beviskravet ska vara lämpligt även för sådana fall. Det framstår vidare som mindre lämpligt att i lag ange ett sänkt beviskrav för vissa former av kontraktsbrott från hyresgästens sida.

Utredningen anser därför att övervägande skäl talar för att ett sänkt beviskrav inte anges i lag. Något sådant förslag lämnas därför inte.

Med detta sagt finns det alltså ingen lagregel som anger vilket beviskrav som gäller och än mindre hur olika bevis ska värderas. Det är därför möjligt för domstolar och hyresnämnder att i en viss situation anpassa beviskravet, om så bedöms lämpligt med hänsyn till de utgångspunkter som brukar användas i fråga om beviskrav i tvistemål. Hur domstolar bör hantera den frågan har utredningen inga synpunkter på.

5.11. Förslagen är förenliga med barnkonventionen och Europakonventionen

Utredningens bedömning: De lagförslag som lämnas är fören-

liga med Europakonventionen och FN:s barnkonvention. Förslagen medger att en nyanserad bedömning kan göras i varje enskilt fall om hur olika intressen ska vägas mot varandra. Så måste också ske. Även övriga intressen som beaktas inom hyreslagstiftningen, t.ex. sociala hänsyn kopplade till den enskilda hyresgästen, kan beaktas på ett sätt som är linje med hur regler om uppsägning i övrigt är utformade.

Skälen för utredningens bedömning

Utgångspunkter

Rätten till en bostad är av grundläggande betydelse för den enskilde. Enligt regeringsformen ska den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd vara ett grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det allmänna ska särskilt trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa (1 kap. 2 § andra stycket regeringsformen).

Rätten till bostad berörs i flera konventioner och deklarationer som Sverige anslutit sig till däribland FN:s deklaration om mänskliga rättigheter, Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna och FN:s konvention om barnets rättigheter. Bostadsfrågan skiljer sig dock från andra välfärdsfrågor ur ett rättighetsperspektiv eftersom det inte finns någon offentlig tilldelning av bostäder. I stäl-

let finns en bostadsmarknad där i huvudsak alla konkurrerar och möts. Så sker till exempel vid ingåendet av avtal om hyreslägenhet genom att en hyresvärd och hyresgäst frivilligt sluter ett avtal. Som nämns i avsnitt 8 har den enskilde ytterst en rätt till bistånd genom tillhandahållande eller ombesörjande av bostad genom kommunens försorg.

Hyreslagen har bland annat mot den här bakgrunden ett socialt inslag av sociala hänsyn och bestämmelserna i hyreslagen är, särskilt när det gäller bostadshyresgäster, i princip tvingande till hyresgästernas förmån och skyddar hyresgästens rätt att bo kvar i sin lägenhet.

I utredningens direktiv anges att Europakonventionens bestämmelser om bl.a. den enskildes rätt till skydd för sitt hem ska beaktas vid övervägandena. För det fall hyresgästen har barn som har sin bostad i lägenheten behöver även bestämmelserna i FN:s barnkonvention beaktas. Hyresavtalet bör kunna upphöra endast i de fall där det står i rimlig proportion till det åsidosättande som hyresgästen har gjort sig skyldig till. Nedan följer en bedömning av förenligheten av de föreslagna ändringarna med Europakonventionen och FN:s barnkonvention.

Förenlighet med Europakonventionen och FN:s barnkonvention

I enlighet med artikel 8 i Europakonvention om mänskliga rättigheter har den enskilde en rätt till respekt för bl.a. sitt hem. En offentlig myndighet får inte inskränka åtnjutande av denna rättighet annat än med stöd av lag och om det i ett demokratiskt samhälle är nödvändigt med hänsyn till statens säkerhet, den allmänna säkerheten, landets ekonomiska välstånd eller till förebyggande av oordning eller brott eller till skydd för hälsa eller moral eller för andra personers fri- och rättigheter.

Artikeln innebär att hemmet har ett särskilt rättighetsvärde. Åtgärder som innebär att människor fråntas sina bostäder kan utgöra allvarliga ingrepp och måste, för att vara proportionerliga, grundas på starka skäl. Den som inte äger utan hyr sin bostad har en mer begränsad rätt än den rätt äganderätten till en bostad ger enligt artikeln. En hyresgäst kan därför bli tvungen att flytta när hyres-

avtalet löper ut eller hyresrätten förverkas utan att detta står i strid med den enskildes rätt till respekt för sitt hem.31

I rättspraxis har förverkande på grund av försummelser av hyresbetalningar bedömts så allvarliga att det med beaktande av hyresgästens rätt till respekt för sitt hem bedömts att hyresavtalets upphörande stod i rimlig proportion till det åsidosättandet som hyresgästen gjort sig skyldig till.32

Utredningens lagförslag som utökar möjligheten till uppsägning är uppställda i andra hyresgästers intresse. Det innebär att deras intresse av en störningsfri eller trygg bostad eller närmiljö måste beaktas. Det ligger i sakens natur att en sådan avvägning är komplex och att ett utrymme finns för länder att reglera frågan efter de behov som finns. I Sverige är det exempelvis så att många människor fått en klart försämrad bostadsmiljö på grund av allvarlig brottslighet. Så är emellertid inte fallet i alla andra länder. Det är samtidigt svårt att generellt svara på hur lagförslagen ska väga av de motstående intressen som finns för att det ska finnas en proportionalitet. Lagförslagen lämnar utrymme för domstol eller hyresnämnd att i enskilda fall göra en bedömning av om åsidosättandet är så allvarligt att det är proportionerligt att hyresavtalet upphör. Då får den enskilda hyresgästens besittningsskydd vägas mot övriga boendes intresse av att exempelvis kunna röra sig fritt i närområdet. En sådan bedömning måste också göras i enskilda fall. I annat fall kan en tillämpning komma att stå i strid med Europakonventionen, trots att lagbestämmelserna som sådana inte gör det.33

Mot denna bakgrund bedöms lagförslagen inte stå i strid med Europakonventionen utan lämnar möjlighet för prövning av förenligheten med Europakonventionen i det enskilda fallet.

Sedan 1 januari 2020 gäller FN:s konvention om barnets rättigheter (barnkonventionen) som svensk lag. En av konventionens grundprinciper är att vid alla åtgärder som rör barn ska i första hand beaktas vad som bedöms vara barnets bästa (artikel 3). Principen om barnets bästa är grundläggande och övriga artiklar i konventionen ska tolkas i ljuset av denna princip. Artikeln innebär att barnets bästa ska beaktas i första hand vid alla åtgärder som rör barn vare sig de

31 Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis, JUNO, version 6, s. 518. 32 Se RH 2020:1. 33 Jfr bl.a. RH 2015:29.

vidtas av offentliga eller privata sociala välfärdsinstitutioner, domstolar, administrativa myndigheter eller lagstiftande organ.

Enligt FN:s barnrättskommitté ställer artikel 3 flera olika krav. Dels ska barnets bästa integreras och tillämpas konsekvent och på lämpligt sätt vid alla åtgärder som rör barn, dels ska det i beslut, politiska riktlinjer och lagstiftning som rör barn tydligt visas att barnets bästa har beaktats som ett primärt intresse. Artikel 3 i barnkonventionen kräver att beslutsprocesser som rör barn innehåller en utvärdering av de konsekvenser som blir följden av ett visst beslut. Barnets bästa utgör också en tolkningsprincip; om en rättsregel kan tolkas på mer än ett sätt ska den tolkning som motsvarar barnets bästa väljas. Vidare innefattar artikeln en materiell rättighet att få barnets bästa utrett, bedömt och beaktat.34 Att barnets bästa ska beaktas i första hand vid alla åtgärder som rör barn innebär emellertid inte att barnets bästa alltid ska vara utslagsgivande.35 Barnkonventionen medger att en intresseavvägning görs vid sådana åtgärder som rör barn.36 I fall då en hyresgäst gjort sig skyldig till ett allvarligt åsidosättande av sina förpliktelser som hyresgäst, har i praxis hänsynen till barnets bästa inte getts en avgörande betydelse vid intresseavvägningen.37

I det nämnda NJA 2021 s. 1065 har Högsta domstolen, i fråga om utmätning av fastighet, visat hur hänsyn till barns intressen ska tas. Högsta domstolen uttalar bl.a. att barnkonventionen har konkretiserat och även i viss grad förstärkt betydelsens av barnets egna intressen vid den försvarlighetsbedömning som görs vid utmätning (p. 11). Frågan torde få behandlas på samma sätt vid uppsägning av hyresgäster där alltså barnets intresse av en stabil och trygg hemmiljö får ges en självständig betydelse.

Genom utredningens förslag utvidgas tillämpningsområdet för hyresgästens tillsynsansvar till att även omfatta störningar i form av brott i omgivningen. Förslaget möjliggör avvägningar i enskilda fall och att hänsyn alltså kan tas till t.ex. intresset hos hyresgästens barn. Det föreslagna utökade tillsynsansvar för hyresgästen till att även gälla för störningar i boendet som orsakas genom brott i omgiv-

34 Åhman, K. m.fl., Barnkonventionen i praktiken, Rättsliga utmaningar och möjligheter, 2020, s. 76 f. 35 Se SOU 2020:63 s. 190. 36 Se NJA 2013 s. 1241 och NJA 2021 s. 1065. 37 Se bl.a. RH 2014:45 samt Svea hovrätts beslut den 7 december 2015 i mål nr ÖH 4843-15 och den 7 november 2017 i mål nr ÖH 7147-17.

ningen bedöms därför i sig inte stå i strid med barnkonventionens krav på att barnets bästa ska beaktas.

Det kan också konstateras många av dem som drabbas av den otrygghet som brott skapar i bostadsområden är barn. Barn som växer upp i bostadsområden med hög brottslighet har en ökad risk för negativ påverkan på livschanserna och exponering för brott i närområdet påverkar barns utveckling negativt.38 Även dessa barn har rätt till en trygg hemmiljö.

Samma sak gäller förslaget om utvidgad möjlighet att förverka hyresrätten på grund av att lägenheten används för att begå brott. Även då kan det finnas barn i hushållet. I det fallet är det egentligen inte någon skillnad mot övriga situationer där förverkande av hyresrätten kan komma i fråga. Det får därför förutsättas att hyresnämnd eller allmän domstol i enskilda fall prövar om en uppsägning av ett hyresavtal får konsekvenser för ett barn på ett sätt som innebär att till exempel ett förverkande av en hyresrätt eller fråga om avhysning är oförenligt med de rättigheter som tillförsäkras barnet enligt barnkonventionen. Utrymme att göra det finns också redan i dag enligt utredningens mening.

38 Se Grönqvist, H., m.fl. Bostadsområdets betydelse för brottslighet och barns möjligheter (2023), SNS.

6. Ordnade förhållanden vid inneboende

6.1. Reglerna om inneboende förtydligas

Utredningens förslag: Hyresgästen ska ha rätt att inrymma utom-

stående så länge det inte sker på ett sätt som hyresvärden skäligen inte ska behöva godta. Det förtydligas vad som ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godtas. Av vikt är t.ex. om fler personer inrymts än vad lägenheten är anpassad för.

Skälen för utredningens förslag

Utredningens utgångspunkter

I utredningens uppdrag ingår att analysera och ta ställning till om det finns behov av ändringar i bestämmelsen om hur utomstående får inrymmas i lägenheten (ofta benämnda inneboende) eller andra åtgärder i syfte att mer effektivt motverka att reglerna missbrukas. Utredningen ska bedöma om rätten att ha inneboende ska begränsas i något eller några avseenden. Utgångspunkten bör enligt direktiven vara att det även i fortsättningen inte generellt ska krävas samtycke från hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden när en utomstående inryms i lägenheten.

Rätten att inrymma utomstående är generös för hyresgäster och fyller ett praktiskt behov. Den gränsar också till hyresgästens privatliv. Det är naturligt att hyresgästen av olika skäl kan vara ovillig att upplysa en fastighetsägare om att utomstående bor i lägenheten tillfälligt. För bostadsmarknaden i stort är det av värde att det är enkelt att inrymma en person, exempelvis när någon behöver en till-

fällig bostad mellan två permanenta boenden eller i samband med en separation, för att ta två exempel.

Om rätten att ha inneboende långsiktigt ska kunna ha kvar sina grunddrag är det viktigt att rätten inte missbrukas i stor omfattning. Bestämmelsen om inneboende bör ge ett praktiskt utfall som framstår som en rimlig avvägning mellan olika intressen.

Rätten att inrymma utomstående bör stramas upp för att minska risken för missbruk

Utredningens kartläggning visar att det är förhållandevis vanligt att hyresgäster inrymmer utomstående på ett sådant sätt som inte är hållbart med hänsyn till intresset av en ordnad fastighetsförvaltning. Det kan i vissa fall beskrivas som en form av missbruk och i andra kanske snarast som ett överutnyttjande av lägenheten. Sannolikt finns ett mörkertal som inte går att uppskatta med den tid som utredningen haft till sitt förfogande. Så kallade madrassboenden förekommer fortfarande men förefaller inte vara lika vanliga som för cirka fem år sedan. Oklara boendeförhållanden medför inte sällan följdproblem såsom upplevd otrygghet i fastigheten eller fusk med välfärdssystemet.

Frågor om inneboendeförhållanden är ofta svåra att utreda i enskilda fall. En förklaring är att ingen av de inblandade har ett intresse av att bidra till utredningen. De inneboende är ofta utsatta och vill inte riskera bli av med sitt boende. Fastighetsägare har till utredningen uppgett att misstankar om sådana boenden ofta uppstår vid en ovanligt hög vattenförbrukning eller när grannar hör av sig och berättar om hög andel främmande personer i trapphus eller frekvent förbrukning av vatten nattetid. Madrassboenden upptäcks ofta även i samband med att fastighetsförvaltare får tillträde till en lägenhet för att genomföra inspektioner av t.ex. ventilation eller för att genomföra reparationer. Polisen upptäcker sådana boenden vid husrannsakan, vid misstanke om folkbokföringsbrott eller vid dörrknackning efter att brott skett i ett område.

I såväl rapporter som utredningen tagit del av som av uppgifter som fastighetsägare och poliser lämnat till utredningen framkommer att det förekommer olika upplägg för att få tillgång till en lägenhet i syfte att hyra ut till flera personer för att tjäna pengar. En sådan lägenhet är ofta inte avsedd för förstahandshyresgästen att bo i. Ett av uppläggen som nämnts är s.k. skenäktenskap eller skenskilsmässor där

ena maken vid en påstådd separation får tillgång till en bostadslägenhet som sedan utan att användas av denne, hyrs ut olovligen i andra hand. Sådana upplägg för även med sig bidragsbrottslighet.

Felaktiga folkbokföringar förekommer i samband med missbruk av reglerna om uthyrning till inneboende. Genom kartläggningen har det framkommit att folkbokföringsuppgifter för lägenheter med många inneboende inte överensstämmer med det antal personer som bedöms bo där. En underlåtenhet att folkbokföra sig i en sådan lägenhet eller att ändra adress efter flytt därifrån kan ske i syfte att dölja en stor uthyrning av madrassplatser och liknande. Ett sådant upplägg kan också ligga till grund för bidragsbrottslighet.

Ofta finns misstankar om att personer som parterna benämner inneboende i själva verket är andrahandshyresgäster. Ofta kan det då upprättas kontrakt för en inneboende. Det förtydligande av vad som avses med en upplåtelse i andra hand (39 § andra stycket hyreslagen) tog delvis sikte på att lösa det problemet. Kravet på att hyresgästen ska bo i lägenheten i beaktansvärd utsträckning för att det inte ska vara en upplåtelse i andra hand medför att många personer som tidigare ansågs vara inneboende nu anses vara andrahandshyresgäster. Ofta är det dock tvistigt i vilken utsträckning hyresgästen bor i lägenheten. För dessa fall ger det införda förtydligandet om vad som avses med en upplåtelse i andra hand inte nödvändigtvis några svar, även om ett förhållandevis stort antal personer inrymts i lägenheten.

När det inryms alltför många personer i en och samma lägenhet medför det problem som enligt utredningens mening inte kan ha varit avsedda när hyresgäster gavs rätt att inrymma utomstående.

För dem som bor i lägenheten uppstår en trångboddhet. Barnens mående och skolgång kan påverkas negativt av denna form av boende. Konsekvenser av trångboddhet kan även vara att barn och ungdomar undviker hemmet och i stället håller till i trappuppgångar, andra gemensamma utrymmen eller utomhus vilket leder till dåliga förutsättningar för t.ex. skolarbete. I vissa fall kan en omfattande vistelse utomhus innebära en ökad risk för skadegörelse eller störningar och i förlängningen en ökad risk för att de kommer i kontakt med kriminalitet.

Oriktiga hyresförhållanden eller omfattande upplåtelser av en del av lägenheten kan vidare generera stora inkomster för hyresgästen, ibland med koppling till organiserad brottslighet. Det förekommer även att försörjningsstöd betalas ut till inneboende för att täcka en hyra som sett till det stora antalet som bor i lägenheten är oskälig.

Det är inte ett skyddsvärt användande av lägenheten och om oskälig hyra tas ut kan lägenheten numera förverkas på den grunden (42 § första stycket 6 hyreslagen). Det förutsätter dock att fastighetsägaren kan visa vilken hyra som de inneboende har betalat, vilket kan vara svårt i praktiken.

Uthyrning till många inneboende och olovlig andrahandsuthyrning medför att många okända rör sig i trapphus och andra gemensamma utrymmen, vilket inte sällan orsakar störningar eller bidrar till otrygghet för grannar. Polisens erfarenhet är att de ofta upptäcker sådana boenden i samband med att grannar larmat om stök och bråk och att det inte är ovanligt att det uppstår konflikter. Dessutom är det en säkerhetsfråga eftersom många inneboende kan öka risken för brand och kan försvåra utrymning av fastigheten.

För fastighetsägarens del finns en risk att förekomsten av många utomstående i lägenheten medför ett ökat slitage och skador på lägenheten och gemensamma utrymmen. Lägenheter är ofta inte konstruerade för att ha en så omfattande och frekvent användning av t.ex. badrum vilket kan leda till ventilationsproblem, fuktskador och ökat slitage på gemensamma utrymmen såsom trapphus och tvättstugor.

När många utomstående inryms i en lägenhet uppstår vidare en obalans mellan hyresvärdens och hyresgästens prestationer. Det beror på att antalet personer som bor i lägenheten är oberoende av hyrans storlek. Det innebär att fastighetsägaren inte har några möjligheter att kompensera sig för de ökade kostnader som en mycket intensiv eller omfattande användning av lägenheten medför.

Det är väldigt sällan som hyresvärdar grundar en uppsägning på att det kan medföra men att utomstående inryms i lägenheten (41 § hyreslagen). En förklaring är sannolikt att det råder en oklarhet kring vad som avses med att upplåtelsen kan medföra men. Andra uppsägningsgrunder kan därför inväntas av hyresvärdar. Det är inte nödvändigtvis så att bestämmelsen är alldeles för generös. Det praktiska utfallet blir dock att dagens regel inte ger en lämplig avvägning. Detta visar sig i att en lönsam fastighetsförvaltning knappast skulle gå att upprätthålla om ett alltför stort antal hyresgäster använde lägenheten på ett sådant sätt som vissa hyresgäster gör i dag utan sanktion. Det finns därför ett behov av att förtydliga bestämmelsen i 41 § hyreslagen för att ge ytterligare ledning om var gränsen går för hur hyresgästen får inrymma utomstående.

Ett grundläggande problem är att socialt utsatta grupper behöver en bostad och då tar dem som står till buds, även oförmånliga upplåtelser av en del av en lägenhet. Det är problematiskt men det förändrar inte det faktum att användningen av enskilda lägenheter ger upphov till hyresrättsliga problem. En orsak till det torde vara att bestämmelsen om inneboende varit oförändrad under lång tid samtidigt som förhållandena på bostadsmarknaden förändrats markant och också människors sätt att använda lägenheter.

Det bör förtydligas när hyresvärdens samtycke krävs

Utgångspunkten är som framgår ovan enligt utredningens direktiv att det alltjämt ska vara tillåtet att ha inneboende. En skärpning bör då utformas så att hyresgästens rätt generellt inte försämras i väsentlig grad.

Det är närliggande att tänka sig att bestämmelsen skärps genom att det införs någon form av anmälningsplikt. Fastighetsägare har ett intresse av att veta hur många som bor i en lägenhet. Flera skäl talar dock mot den lösningen. Den riskerar enligt utredningens mening att stå i strid med direktivets tanke att huvudregeln ska vara att det inte krävs hyresvärdens samtycke. Även om en anmälan inte nödvändigtvis behöver vara likställd med ett samtycke så krävs det en sanktion, för det fall skyldigheten åsidosätts. Det framstår som alltför ingripande att låta hyresavtalet upphöra på grund av att anmälningsplikten åsidosatts, om upplåtelsen inte orsakat några problem. För de oproblematiska fallen leder en anmälningsplikt till en ökad administration hos hyresvärdar. Det behöver också övervägas en lösning för det fall en anmälan gjorts men upplåtelsen inte desto mindre medför olägenheter för fastighetsägaren. Samtidigt skulle också av integritetsskäl en avgränsning behöva övervägas för när en anmälan skulle krävas.

Enligt utredningens mening är den mest framkomliga vägen att ge rättstillämpningen ledning om vad som ska beaktas vid bedömningen av om hyresvärdens samtycke krävts för att inrymma personer. En sådan lösning behöver göra en avvägning mellan intresset av att dels ge någorlunda klara besked för både hyresvärd och hyresgäst, dels vara så flexibel att den kan fånga upp skiftande situationer.

Utredningen bedömer att det inte är möjligt att föreslå en bestämmelse som ger tydliga besked för alla situationer. Eftersom förhållan-

dena kan variera i så hög grad skulle ett sådant angreppssätt med nödvändighet leda till att många situationer inte får en ändamålsenlig lösning. En mjukare regel ger bättre träffbild men kommer inte fullt ut att råda bot på den osäkerhet som finns. Den nackdelen får accepteras enligt utredningen. Det bör vara tillräckligt att bestämmelsen ger ledning till hyresvärdar, hyresgäster och rättstillämpande myndigheter så att den kan användas i situationer som klart avviker från det som bör accepteras. Det är vidare viktigt att bestämmelsen medger ytterligare klargöranden i rättspraxis.

I dag talas om att det kan medföra men för hyresvärden att någon inryms. Det torde inte krävas att men faktiskt uppkommer för hyresvärden utan endast att det finns en beaktansvärd risk för att skada kan uppkomma. Att så är fallet är naturligt eftersom bedömningen ska kunna göras innan personen i fråga inryms i lägenheten. För att bedöma om samtycke krävs inför att någon ska inrymmas får det alltså göras en form av prognos.

Enligt utredningens mening bör denna grundläggande konstruktion behållas. Bestämmelsen bör dock ge tydligare uttryck för vad som avses. Det föreslås därför att hyresvärdens samtycke krävs om utomstående inryms på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. På så vis framgår att det avgörande är vad fastighetsägare i allmänhet ska behöva tåla i fråga om att utomstående inryms i lägenheten. Bedömningen får alltså göras objektivt. Det framgår också att det är en avvägning och att en hyresvärd kan få godta vissa olägenheter eller extra kostnader på grund av att utomstående inryms i lägenheten. Det får anses rymmas i en normal fastighetsförvaltning.

Ett problem i dag är att det är svårt att bedöma under vilka förutsättningar hyresvärdens samtycke krävs till att inrymma utomstående. Den föreslagna lokutionen ger inte ett tydligare svar på den frågan än gällande lydelse. Utredningen föreslår därför att det ska införas ett förtydligande om vilka omständigheter som alltid ska beaktas. Dessa bör vara konkreta för att ge ledning åt rättstillämparen. Det ligger dock i sakens natur att en närmare avvägning får göras i rättspraxis.

Vikt bör alltid tillmätas hur lägenheten är utformad, t.ex. storlek, planlösning och våtutrymmen. Om fler personer inryms än vad lägenheten är anpassad för bör samtycke som utgångspunkt krävas.

En hyresvärd får normalt tolerera att en eller två personer tillfälligt inryms i ett ledigt rum men ska inte behöva tolerera att rummet inreds som sovplatser åt flera personer. Ett tydligt exempel är s.k. madrass-

boenden där ett flertal enkla sängplatser erbjuds på en begränsad yta. Även att en stor familj inryms i ett och samma rum under en längre tid bör hyresvärden inte behöva acceptera. Användningen av lägenheten ska vara ordnad.

Det bör också beaktas om förvaltningen av fastigheten försvåras. Som framgår ovan kan en hyresvärd få tåla vissa olägenheter. Däremot bör hyresvärden inte behöva acceptera merkostnader eller besvär som klart går utöver det som följer med en normal användning av lägenheten. Ett exempel är att risk för onormalt slitage eller annan skada uppstår. En onormal konsumtion av nyttigheter som ingår i hyran kan också beaktas. Det kan vidare vara så att fastigheten inte är anpassad för den användning som blir följden när utomstående inryms i en lägenhet. Det bör också beaktas om det finns risk för att grannar störs. När en sådan risk finns – på grund av antalet utomstående eller det sätt som de inrymts på, bör som utgångspunkt hyresvärdens samtycke krävas.

Det föreslås att det vidare ska beaktas under hur lång tid utomstående inrymts. I en normal användning av en lägenhet får anses ingå att tillfälliga gäster tas emot i större utsträckning och även erbjuds att övernatta. Det kan t.ex. handla om tillfälliga besök av social karaktär i samband med en konsert eller en släktsammankomst. Sådan användning får en hyresvärd i allmänhet vänta sig och bör därför stå hyresgästen fri.

Hur länge någon har inrymts får betydelse som en faktor bland andra. Det är därför svårt att sätta någon tidsgräns. Är det fråga om ett madrassboende bör även kortvariga arrangemang kräva samtycke.

Frågan om hur många personer som en hyresgäst får inrymma i en lägenhet behandlas inte sällan i hyreskontrakt. Sådana villkor kan ofta ge ledning om vad som är en godtagbar användning. Det bidrar till förutsebarhet och det får också antas vara anpassat för lägenheten i fråga, t.ex. med hänsyn till ventilation, brandrisk och risk för slitage och störningar. Fastighetsägaren bör dock inte ges rätt att ensidigt avgränsa denna rättighet. Det förutsätts således att villkoren framstår som välavvägda för att de ska tillmätas betydelse.

Det får förutsättas att hyresmarknadens parter har ett intresse av att utveckla väl avvägda lösningar även i fråga om villkor som avser inrymmande av utomstående. Sådana torde då ofta kunna tillmätas stor betydelse.

Bestämmelsen i 41 § hyreslagen om rätt att inrymma utomstående gäller även för lokaler men torde ha sin största betydelse för bostadshyresgäster. Det föreslagna förtydligandet kommer att gälla även för lokaler. För dessa väntas det emellertid få begränsad betydelse. Det beror på att villkoren i lokalhyresavtal ofta noga anger krav på hur verksamhet bedrivs och vilken omfattning. Sådana villkor kommer ofta att sätta ramen för verksamheten, snarare än att någon annan inryms.

6.2. Hyresvärdens möjlighet att kontrollera hur lägenheten används förtydligas

Utredningens förslag: Hyresvärdens ska ha rätt till tillträde till

lägenheten i syfte att kunna utöva nödvändig tillsyn över hur lägenheten används.

Ett meddelande om tillträde till lägenheten ska anses lämnat till hyresgästen när det avsänts i ett rekommenderat brev.

Skälen för utredningens förslag

I utredningens uppdrag ingår att analysera och ta ställning till om det finns behov av att utvidga hyresvärdens möjligheter att kontrollera om en lägenhet används för upplåtelser av madrassplatser eller liknande upplåtelser till ett stort antal personer, för otillåtna andrahandsupplåtelser eller för brottslig verksamhet, t.ex. genom att utöka hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten.

De förutsättningar under vilka hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten är begränsad med hänsyn till hyresgästens rätt till privatliv. Hyresrätten är också i grund och botten en exklusiv rätt att nyttja lägenheten. En hyresgäst ska inte behöva tåla att en hyresvärd får tillträde till lägenheten utan godtagbara skäl. Hyresgästens intressen beaktas idag bland annat genom det uppställda kravet på när tillträde får ske men även av att tillsynen ska vara nödvändig.

Genom utredningens kontakter med fastighetsägare har det framkommit att det finns stora svårigheter att få tillträde till lägenheter för att utöva tillsyn. Dagens bestämmelse, att hyresvärden har rätt till tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn uppfattas av många ta sikte enbart på lägenhetens skick.

Att hyresvärden har rätt till tillträde för att kontrollera lägenhetens skick är naturligt då hyresgästen har en vårdplikt (24 § hyreslagen) och bristande vård av lägenheten kan medföra mycket stora kostnader för hyresvärden. Enligt utredningens mening finns det skäl att anlägga samma synsätt på hur lägenheten används i andra avseenden. Även användningen av lägenheten är av stort intresse för hyresvärden och motsvarar direkta skyldigheter för hyresgästen. Det kan t.ex. handla om att kontrollera hur många personer som inrymts i en lägenhet eller annars vilka som bor där. En rätt till tillträde kan vidare ha betydelse för ett arbete med trygghet i fastigheten eller störningar i boendet.

Det förekommer att fastighetsägare begär tillträde till lägenheter under förevändningen att ventilationen behöver kontrolleras när det i själva verket är hur lägenheten används som hyresvärden vill klarlägga. Det vittnar om att fastighetsägare ser ett behov av tillträde i fler situationer än vad fastighetsägarna anser att dagens regel ger rätt till.

Det kan diskuteras hur dagens bestämmelse ska uppfattas i fråga om sådan tillsyn som inte direkt avser lägenhetens skick. Oavsett hur det förhåller sig med den frågan finns det ett behov av att klargöra bestämmelsens innebörd i denna del. Utredningen föreslår därför att hyresvärden rätt till tillträde till lägenheten för nödvändig tillsyn även ska omfatta hur lägenheten används. I fråga om vad som avses med nödvändig tillsyn föreslås ingen skillnad jämfört med det som gäller i dag. Det öppnas således inte för att hyresvärden ska kunna begära tillträde för att störa hyresgästen. En annan sak är att fastighetsägare ibland kan behöva få tillträde till en och samma lägenhet under en begränsad tidsperiod av olika anledningar eller för att följa upp något som iakttagits vid en tidigare kontroll.

Det kan nämnas att utredningen övervägt mer långtgående ändringar av bestämmelsen om hyresvärdens rätt till tillträde men har bedömt att det inte är en framkomlig väg då en alltför långtgående rätt för hyresvärden i det här avseendet ger upphov till flera besvärliga frågor.

Någon ändring i de praktiska förutsättningarna för tillsyn föreslås inte, med ett undantag. Det förekommer i vissa fall att det är svårt att visa att hyresgästen fått del av en begäran om tillträde. Inte sällan kan det ingå i försök att förhala tillträdet. En förklaring kan vara att det ofta finns en misstanke om vanvård eller andra missför-

hållanden när hyresgästen inte vill låta hyresvärden få tillträde till lägenheten.

För att inte hyresgästen ska kunna förhala tillträde till lägenheten vid nödvändig tillsyn bör möjligheten att skicka en sådan begäran om tillträde med rekommenderat brev införas liksom gäller idag för andra meddelanden som ska lämnas (63 § hyreslagen).

Det föreslås gälla oförändrat att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen har giltig ursäkt att vägra tillträde (42 § första stycket 10 hyreslagen).

7. Övriga förslag

7.1. Inledning

Utredningen har enligt direktiven möjlighet att överväga och lämna förslag på hyresrättsliga författningsändringar som ligger utanför det egentliga uppdraget. Det förutsätter att sådana förslag inte står i strid med syftet med uppdraget och att tid finns med hänsyn till uppdraget i övrigt.

I och med att uppdraget har krävt mycket tid har endast en begränsad tid lagts på övriga förslag. Det innebär att vissa förslag på lagändringar som skulle kunna övervägas inte har bedömts kunna hanteras inom utredningen. Dessa berörs inte överhuvudtaget i det följande. I övrigt kan sägas att utredningen i denna del valt att koncentrera sig på sådana förslag som syftar till att komma till rätta med tydliga brister i hur lagstiftningen utformats. Frågor som förutsätter närmare överväganden i sak har alltså inte tagits upp.

Det sagda har ett undantag. Under våren 2023 överlämnades en gemensam skrivelse med en begäran om en lagändring från Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen till utredningen för hantering. I den delen lämnar utredningen alltså ett lagförslag.

7.2. Tydligare samband mellan förhandlingsklausul och förhandlingsöverenskommelse

Utredningens förslag: En hyresgäst som har en förhandlings-

klausul i sitt hyresavtal ska vara bunden av villkor som fastställs i förhandlingsöverenskommelser, även om den förhandlingsordning som gäller för lägenheten har ändrats eller ersatts.

Skälen för utredningens förslag

Ett nytt sätt att lösa tvister om årliga hyreshöjningar

Den 1 januari 2023 trädde lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar i kraft. Den erbjuder en möjlighet för parterna till en förhandlingsordning att lösa tvister om årliga hyreshöjningar.

En sådan tvistlösning förutsätter att det i förhandlingsordningen tagits in ett villkor om att en tvist om den årliga hyreshöjningen ska hanteras enligt nämnda lag (23 a § hyresförhandlingslagen [1978:304]). När så är fallet ansöker en part hos hyresnämnden om att en skiljeman ska utses. Den utsedda personen handlägger sedan tvisten enligt det som närmare anges i lagen om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar och lämnar en rekommendation till parterna om storleken på den årliga hyreshöjningen. Parterna är skyldiga att inom viss tid omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse.

Den föreslagna modellen har främst betydelse för privata fastighetsägare. Den absoluta merparten av allmännyttiga bostadsföretagen har med Hyresgästföreningen sedan länge ett sätt att hantera tvister om årliga hyreshöjningen. Dessa överlämnas till Hyresmarknadskommittén. Denna modell kommer att bestå för dessa bostadsföretag.

En förhandlingsklausul kan sägas vara kontaktytan mellan det individuella hyresavtalet och de kollektiva förhandlingarna. Klausulen innebär att villkor för lägenheten som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse får tillämpas mot hyresgästen (2 § hyresförhandlingslagen). En hyresgäst som inte är nöjd med innehållet i förhandlingsöverenskommelsen, t.ex. om årlig hyreshöjning, kan ansöka om ändring av villkoret hos hyresnämnden (22 § hyresförhandlingslagen).

Det har uppstått en osäkerhet på hyresmarknaden om förhandlingsklausulers räckvidd

De kollektiva förhandlingarna bedrivs med stöd av en förhandlingsordning. En förhandlingsordning är ett avtal som reglerar hur de kollektiva förhandlingarna ska bedrivas (1 § hyresförhandlingslagen). Reformen med tvistlösning för de årliga hyreshöjningarna aktuali-

serar ett behov av att ändra ett stort antal förhandlingsordningar inom det privata beståndet. Det beror på att förfarandet med skiljeman förutsätter att det i förhandlingsordningen träffats en överenskommelse om att lösa tvister på det sättet. Det har väckt frågan om hur långt hyresgästens bundenhet på grund av en förhandlingsklausul sträcker sig när den underliggande förhandlingsordningen ändras.

I lagstiftningsärendet uppmärksammades denna fråga. I den departementspromemoria som låg till grund för lagstiftningen föreslogs att definitionen av en förhandlingsklausul (2 § hyresförhandlingslagen) skulle vidgas. Tanken var att definitionen skulle innefatta inte bara att villkor som bestämts i förhandlingsöverenskommelse med stöd av den förhandlingsordning som gällde när förhandlingsklausulen ingicks får tillämpas mot hyresgästen, utan även sådan som bestämts med stöd av en förhandlingsöverenskommelse som ersatt denna.

Under remissförfarandet framförde bl.a. Hyresnämnden i Västerås och Svea hovrätt att en ändring av definitionen av en förhandlingsklausul inte var tillräcklig för att åstadkomma det avsedda resultatet, nämligen att hyresgästen ska vara bunden på samma sätt av förhandlingsöverenskommelser oberoende av om förhandlingsordningen ändras. Det berodde enligt dessa på att frågan om hyresgästens bundenhet är en avtalsrättslig fråga, dvs. hur förhandlingsklausulen utformats, och att den frågan inte påverkas av en vidgad definition av förhandlingsklausul i hyresförhandlingslagen.

Regeringen godtog promemorians förslag på denna punkt. Det framhålls att det är förhandlingsklausulens utformning i det enskilda hyresavtalet som avgör vilken verkan en förhandlingsöverenskommelse har i förhållande till hyresgästen. Detta följer enligt vad som uttalas i förarbetena av allmänna avtalsrättsliga principer. Den ändring som föreslogs leder därför endast till att det blir möjligt att utforma en förhandlingsklausul på ett sådant sätt att hyresgästen blir bunden även av en förhandlingsöverenskommelse som träffats med stöd av en förhandlingsordning som ersatt en tidigare.1

Bland hyresmarknadens parter har det uppstått en osäkerhet kring verkan av en förhandlingsklausul när en förhandlingsordning ändras. Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta har därför i en skrivelse till Justitiedepartementet begärt en lagändring för att undanröja denna osäkerhet. Denna begäran

1 Se prop. 2021/22:277 s. 35 f.

om lagändring har därefter överlämnats till utredningen för hantering (Ju2023/00726).

Utredningen har, utöver att ta del av skrivelsen, haft möten med representanter som arbetar med hyresförhandlingar för de nämnda organisationerna. Det har då framkommit att den osäkerhet som finns i fråga om räckvidden av förhandlingsklausuler aktualiserar ett behov av att ändra snart sagt samtliga hyresavtal för att ta in vidare förhandlingsklausuler. Utöver den arbetsinsats och de kostnader som det innebär har det också beskrivits som olyckligt att behöva besvära miljontals hyresgäster med en ändring i hyresavtalet som kan vara svår att förstå och som skulle kunna skapa en oro hos vissa hyresgäster.

De allmännyttiga bostadsföretagen berörs visserligen inte av det nya förfarandet i någon större utsträckning. De har inte desto mindre ett behov av att göra ändringar i förhandlingsordningar. Sveriges Allmännytta har förklarat att många förhandlingsordningar är gamla och kan behöva uppdateras. Ett sådant arbete försvåras av att det uppstår en osäkerhet om hyresgästens bundenhet vid villkor som därefter träffas i förhandlingsöverenskommelser.

Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta är ense i frågan. De anser att hyresförhandlingslagen bör förtydligas så att det framgår att en förhandlingsklausul binder hyresgästen vid villkor för lägenheten som bestämts i förhandlingsöverenskommelser med stöd av ändrad eller senare överenskommen förhandlingsordning.

Det bör förtydligas att en ändring av förhandlingsordningen inte påverkar förhandlingsklausulen

Hyresförhandlingslagen tillhandahåller ett ramverk för de kollektiva förhandlingarna och innehåller på vissa punkter rättssäkerhetsgarantier för den enskilda hyresgästen. Det är dock förutsatt att parterna i stor utsträckning ska förvalta systemet, inte minst genom att i förhandlingsordningar närmare bestämma hur förhandlingarna ska bedrivas. Det nya förfarandet för tvistlösning håller sig inom ramen för denna modell och anknyter på flera punkter till parternas dispositioner.

Hyresförhandlingslagen är alltså i stor utsträckning uppställd i de förhandlade parternas intresse. Utredningens utgångspunkt är därför att organisationernas önskemål om lagändring bör tillmötesgås

om det inte finns skäl som talar för motsatsen, t.ex. rättssäkerhetsskäl eller frågor om ändamålsenlighet.

Utredningen kan till en början konstatera att hur stort behovet av en lagändring är beror på hur förhandlingsklausuler är formulerade. Utredningen har tagit del av Fastighetsägarna Sveriges formulär för hyreskontrakt som tagits fram i samråd med Hyresgästföreningen, Konsumentverket och Sveriges Allmännytta. I övrigt har utredningstiden inte medgett någon kartläggning av hur hyresavtal ser ut. Företrädare för partsorganisationerna har uppgett att villkorens utformning kan variera, vilket också framstår som naturligt. Utredningen ställer sig därför bakom partsorganisationernas bedömning att det finns ett behov av en lagändring.

Utredningen kan därutöver notera att redan en osäkerhet på marknaden om hur centrala villkor fungerar kan vara tillräckligt för att motivera ett förtydligande.

Det finns en rad situationer där det kan uppstå ett behov av att ändra en förhandlingsordning. En sådan är när de förhandlande parterna ska ansluta till det nya förfarandet för tvistlösning. En annan är när förhandlingsordningar ska uppdateras i något avseende. Det kan till exempel behövas för att förhållanden har ändrats. Det är vidare så att en förhandlingsordning är ett avtal mellan två (ibland tre) parter om hur förhandlingarna ska bedrivas, se 1 § hyresförhandlingslagen. När fastigheten överlåts uppstår därför ett behov av ett partsbyte i avtalet. Ett avtal om förhandlingsordning kommer utan särskild överenskommelse att binda den nya ägaren (8 § hyresförhandlingslagen). Tanken är således att förhandlingar ska bedrivas på samma sätt som tidigare och den nya hyresvärden är exempelvis förbjuden att höja hyror utan att förhandla dessa på det sätt som anges i förhandlingsordningen (5 § hyresförhandlingslagen). Det sagda innebär dock inte per automatik att de förhandlingsklausuler som finns i enskilda hyresavtal har oförändrad verkan. I vart fall råder en osäkerhet om detta på hyresmarknaden.

Svea hovrätt har vidare prövat betydelsen av partsbyte.2 Det har skett till följd av att Hyresgästföreningen omorganiserades juridiskt. Hovrätten kom då fram till att fastighetsägaren inte är bunden vid avtalet om förhandlingsordning i förhållande till den nya juridiska personen men att sådan bundenhet kan uppstå om avtalet tillämpas

2RH 2012:16 och RH 2016:34.

i förhållande till denna. Dessa avgöranden behandlar dock inte frågan om hur man ska se på förhandlingsklausuler.

Utredningen bedömer att det finns en sådan osäkerhet på marknaden om rättsverkan av förhandlingsklausuler att det finns skäl att förtydliga hyresförhandlingslagen på denna punkt. En sådan ändring bör öppna för att moderniseringar och andra ändringar av förhandlingsordningar kan göras utan att hyresgästens bundenhet vid förhandlingsöverenskommelser påverkas. En förhandlingsklausul får då innebörden att hyresgästen godtar kollektiva förhandlingar i allmänhet och inte bara kollektiva förhandlingar med stöd av viss förhandlingsordning. För den enskilda hyresgästen innebär det knappast någon märkbar nackdel då bestämmelserna torde tillämpas så redan i dag i praktiken, trots den osäkerhet som finns. Hyresgästen har vidare i princip rätt att ensidigt välja att lägenheten inte ska omfattas av de kollektiva förhandlingarna (2 § andra stycket hyresförhandlingslagen). Hyresgästens intresse får därmed anses tillgodosedda.

Förslaget genomförs lämpligen genom en ändring i 2 § hyresförhandlingslagen. Enligt utredningens mening finns det ett värde i att hålla isär definitionerna av förhandlingsöverenskommelse och förhandlingsklausul. Lagförslaget har utformats i enlighet med detta.

7.3. Utökad möjlighet till delegering

Utredningens förslag: Det ska bli möjligt för en hyresnämnd att

i fler fall delegera uppgiften att avgöra ärenden till en anställd som har tillräcklig kunskap och erfarenhet. En sådan anställd ska även få – besluta om avskrivning av ett ärende när ansökan har åter-

kallats, – besluta om avskrivning av ett s.k. lokalmedlingsärende sedan

avtalstiden har löpt ut, och – i ett ärende om förlängning av hyresavtal för en bostads-

lägenhet stadfästa en mellan parterna träffad förlikning.

Skälen för utredningens förslag

Hyresnämndernas sammansättning och delegationsmöjligheter

För närvarande finns det åtta hyresnämnder i landet, vilka har kansliort i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall respektive Umeå. Nämndernas verksamhet regleras främst i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). Flertalet av hyresnämnderna är förhållandevis små och bedriver sin verksamhet i nära samverkan med tingsrätten på orten. Endast hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö är självständiga myndigheter med egen myndighetschef. Vid övriga nämnder är lagmannen i tingsrätten på samma ort chef för nämnden. En domare i en hyresnämnd kallas hyresråd. Hyresråd utnämns av regeringen efter förslag från Domarnämnden. Vid utnämningen ska lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare tillämpas, se 3 § andra stycket nämndlagen. De flesta hyresråd har också en bakgrund likvärdig den som ordinarie domare i tingsrätt eller förvaltningsrätt har.

Verksamheten i hyresnämnderna är speciell på så sätt att de flesta ärenden, om inte ärendet återkallas eller parterna förliks, avgörs efter ett sammanträde. Möjligheterna att avgöra ärenden på handlingarna är mer begränsade än i tingsrätt, se 9 § nämndlagen. Vid ett sammanträde är utgångspunkten att hyresnämnden ska bestå av en lagfaren ordförande (dvs. vanligen ett hyresråd) och två andra ledamöter, s.k. intresseledamöter. Hyresnämnden kan dock i andra fall bestå av ordföranden ensam, typiskt sett vid åtgärder som vidtas och beslut som fattas utanför ett sammanträde (se 5 § fjärde stycket, med vidare hänvisning till 2 § andra–fjärde styckena, nämndlagen).

Hyresnämnderna hanterar och avgör varje år ett stort antal ärenden. Vid nämnderna finns för närvarande sammanlagt ett trettiotal hyresråd, av vilka tre även är chefer för de tre största nämnderna. Nämndernas personal i övrigt består till största delen, utöver viss administrativ personal, främst av handläggare som med delegation ansvarar för merparten av den faktiska beredningen av ärendena fram till sammanträde. Handläggarna har i många fall arbetet lång tid vid nämnderna. Det förekommer även att de har högre utbildning, även juridisk sådan. Vid hyresnämnden i Stockholm finns därutöver sedan några år ett antal yngre jurister anställda, med ett uppdrag som tar sikte främst på att vara protokollförare vid sammanträden. Juristerna

kan liknas vid de tingsnotarier som anställs vid allmän domstol. De anställs för begränsad tid, normalt 6–12 månader.

Regler om delegation finns i 2 § tredje stycket och 5 § femte stycket nämndlagen. Med att delegera avses i detta sammanhang att arbetsuppgifter som ett hyresråd annars skulle ha utfört överlämnas till en handläggare, beredningsjurist eller annan anställd. Närmare föreskrifter om delegation i hyresnämnd finns i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion (hyresnämndsinstruktionen). Bestämmelserna är uppbyggda på annat sätt än de som reglerar delegation i tingsrätt. Generellt är också möjligheterna till delegation större för tingsrätterna än för hyresnämnderna. Det är i tingsrätt möjligt att delegera även handläggande (inklusive avgörande) av vissa mål- och ärendetyper till en tingsnotarie eller notariemeriterad beredningsjurist. För tingsrätternas del är sådan delegation i några fall också möjlig till andra anställda (17 och 18 §§ förordning [1996:381] med tingsrättsinstruktionen). Sedan 2019 är det för hyresnämnderna möjligt att delegera till en anställd i hyresnämnden som har tillräcklig kunskap och erfarenhet att pröva en fråga om godkännande av en överenskommelse som avses i 45 a och 56 §§ hyreslagen (godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd). Detta gäller dock endast förutsatt att prövningen kan utföras av ordföranden ensam och att prövningen inte är av sådant slag att den bör förbehållas ordföranden (5 § femte stycket nämndlagen).

Det finns också vissa begränsade möjligheter att delegera till en tingsnotarie eller notariemeriterad beredningsjurist att vara ordförande i hyresnämnden, se 15 a § hyresnämndsinstruktionen med hänvisningar till nämndlagen. Bland de uppgifter som kan delegeras till en tingsnotarie eller notariemeriterad beredningsjurist finns att pröva en fråga om avskrivning av ett ärende. Då möjligheten i övrigt att delegera handläggning av ärenden (inklusive att avgöra dem) är så begränsad blir det dock i praktiken svårt för en hyresnämnd att fylla en anställning som notariemeriterad beredningsjurist med relevant innehåll.

Det finns behov av ytterligare delegationsmöjligheter

I domstol är utgångspunkten sedan en längre tid att uppgifter som inte kräver domares medverkan bör delegeras i syfte att renodla domarrollen och att skapa stimulerande arbetsuppgifter för andra anställda.3På så sätt kan domarna få större möjlighet att koncentrera sig på sådana uppgifter som kräver särskild juridisk kompetens, samtidigt som notarier, beredningsjurister och andra anställda får förbättrade utvecklingsmöjligheter. Delegation skapar också förutsättningar för en bättre och mer effektiv handläggning. Dessa utgångspunkter bör gälla även i fråga om delegation i hyres- och arrendenämnderna.

Eftersom möjligheterna att i hyresnämnd avgöra ärenden på handlingarna är begränsade måste den hyresnämnd som vill avgöra ärenden även hitta tid för att hålla sammanträden. Det är hyresråd som är ordförande vid dessa sammanträden. Det gör att det ständigt finns ett behov att frigöra tid för hyresråden, så att sammanträden kan hållas och ärenden avgöras. Ett hinder för hyresnämnderna att anställa och över tid behålla beredningsjurister eller andra jurister är vidare att möjligheten att erbjuda mer kvalificerade arbetsuppgifter är så begränsade enligt gällande regelverk. En verksamhetsutveckling med en förstärkt beredningsorganisation förutsätter därför förändringar i möjligheten att delegera.

Frågan om en utökad möjlighet till delegation har lyfts vid flera tillfällen. En genomgång av tidigare framställningar och hur dessa har behandlats finns i betänkandet Hyres- och arrendetvister i framtiden, SOU 2012:82 s. 279 f. I samband med att det blev möjligt för hyresnämnder att till anställda delegera prövningen av en fråga om godkännande av en överenskommelse om avstående från besittningsskydd övervägdes även vissa andra delegationsfrågor.4 Det bör framhållas att regeringens överväganden i denna del gjordes mot bakgrund av remissynpunkter som hade lämnats över förslagen i det nyss nämnda betänkandet, förslag som tog sikte på att hyres- och arrendenämnderna skulle inordnas i tingsrätternas organisation.

Enligt utredningen finns det anledning att ta upp frågan om utökade delegationsmöjligheter för hyresnämnderna på nytt. Bedömningen av om det ska införas fler delegationsmöjligheter bör göras med utgångspunkt i hur verksamheten vid nämnderna bedrivs, de

3 Se till exempel propositionen om delegerad beslutanderätt i vissa domstolsärenden, m.m. (prop. 1987/88:8 s. 6) och regeringens skrivelse 1999/2000: 106 s. 21. 4 Se prop. 2019/20:66, avsnitt 5.3.2.

allmänna överväganden som gjorts om renodling av domarrollen samt behovet att skapa stimulerande arbetsuppgifter för såväl hyresråd som andra anställda. Det är ytterst rättssäkerhets- och kvalitetsaspekter som sätter gränsen för vilka uppgifter som bör delegeras.

Det är vanligt att en hyresgäst under handläggningstiden i hyresnämnden tar kontakt med hyresvärden och kommer överens om avflyttning eller att hyresvärden efter en sådan kontakt får en förklaring som innebär att uppsägningen tas tillbaka. Hyresvärden kommer i sådant fall att vända sig till hyresnämnden och återkalla sin ansökan. Det är också vanligt att parterna på egen hand kommer överens om villkoren för en flytt eller ett fortsatt hyresförhållande och skriver ett förlikningsavtal som sedan ges in till hyresnämnden med en gemensam begäran om stadfästelse. Eftersom utgångspunkten i hyresnämnden är att vardera parten ska svara för sina kostnader (se 19 c § nämndlagen) kommer hyresnämnden då att utan ytterligare kommunicering skriva av ärendet eller fatta beslut om att stadfästa överenskommelsen.

Om en lokalhyresgäst efter en uppsägning inte kan komma överens med hyresvärden måste hyresgästen, inom två månader från uppsägningen, hänskjuta frågan till hyresnämnden för medling för att bevara sin rätt till ersättning (se 58 § hyreslagen). Uppsägningstiden för ett avtal kan vara alltifrån några månader till flera år. Det innebär att hyresnämnderna varje år mottar ett stort antal medlingsansökningar från lokalhyresgäster och att ärendena därefter ligger öppna hos hyresnämnden i avvaktan på resultatet av parternas egna förhandlingar. I vissa fall kommer så småningom ett medlingssammanträde att hållas. De allra flesta lokalhyresgäster och lokalhyresvärdar kommer dock överens på egen hand. I många fall återkallas då ansökan, men ett stort antal ärenden ligger kvar hos nämnderna till dess att avtalstiden enligt hyresavtalet och uppsägningen har löpt ut. Därefter skrivs ärendena av enligt den praxis som utvecklats, eftersom medling inte längre är aktuellt (jfr 12 § tredje stycket och 12 a § nämndlagen).

Flertalet av de avskrivningsbeslut som varje år meddelas av hyresnämnderna har inte några konsekvenser när det gäller rättskraft. Vissa återkallelser har rättsverkan. Det gäller till exempel om en hyresgäst, som sagt upp avtalet, i ett lokalmedlingsärende före hyrestidens utgång återkallar en ansökan om medling. Uppsägningen är då utan verkan (58 a § andra stycket hyreslagen), något parterna dock förutsätts

vara medvetna om. Inte heller när en sådan medling återkallas görs därför någon prövning av partens insikt om följderna av denna återkallelse. Prövningen i samband med att ett ärende återkallas är därför genomgående mycket enkel och lämpar sig generellt väl för delegation. Den kontroll som görs innan ett lokalmedlingsärende där parterna inte hörts av skrivs av begränsar sig till att kontrollera att avtalstiden enligt de handlingar som getts in har löpt ut och att parterna inte i kontakt med nämnden anmält att tiden då avtalet upphör har flyttats fram. De överenskommelser som träffas mellan bostadshyresgäster och deras hyresvärdar i en förlängningstvist i hyresnämnd har regelmässigt en likartad utformning som är väl bekant för den som arbetat en tid i hyresnämnd. Även dessa arbetsuppgifter är därigenom sådana som innefattar en begränsad prövning som med utbildning och riktlinjer för hanteringen med lätthet kan hanteras av annan än ett hyresråd. Det saknas anledning att anta annat än att de svårigheter som kan finnas att tolka om en part ex. avsett att återkalla sin ansökan eller om en överenskommelse kan stadfästas inte är större än att de kan hanteras inom ramen för utbildningsinsatser, begräsningar i den delegation som ges enskilda anställda eller genom att ärenden där tveksamheter finns överlämnas till ett hyresråd för avgörande.

År 2022 meddelade Hyres- och arrendenämnden i Stockholm, som vid full bemanning har 10 hyresråd och är landets största hyresnämnd, 3 261 avskrivningsbeslut i sammanlagt 3 328 ärenden. Av dessa beslut avsåg 1 249 s.k. lokalmedlingsärenden (1 441 ärenden). Den absoluta majoriteten av dessa beslut tas på handlingarna, dvs. inte i samband med ett sammanträde, och därmed av ett hyresråd ensamt. Omkring 300 av avskrivningsbesluten var inte slutliga beslut, utan avsåg beslut om avskrivning gentemot enskilda motparter. Det kan t.ex. handla om situationen att en hyresvärd ansökt om godkännande av förbättringsåtgärder. I ett sådant ärende kan ofta till en början finnas ett stort antal motparter (hyresgäster). I takt med att dessa får mer information från hyresvärden och ett sammanträde i hyresnämnden närmar sig ger dock många hyresgäster sitt godkännande till åtgärderna. Varje sådant godkännande kommer då att innebära att hyresvärden återkallar ärendet såvitt avser den hyresgästen, vilket resulterar i ett avskrivningsbeslut som för närvarande måste hanteras av ett hyresråd. Under samma år stadfästes samtidigt strax

under 200 förlikningar. Ett antal av dessa beslut togs vid ett sammanträde.

Även om den tidsåtgång som varje beslut tar för hyresrådet är begränsad motsvarar hanteringen av besluten sammantaget åtskilliga arbetstimmar varje år. En utökad delegationsmöjlighet som tar sikte på de aktuella avgörandetyperna skulle därför öppna upp för ett effektivare och mer ändamålsenligt sätt att utnyttja hyresnämndernas kompetens och resurser. Andra ärenden kan avgöras snabbare, när den begränsade resurs som hyresrådens tid utgör i större utsträckning kan användas för att hålla sammanträden och medla i ärenden som ska prövas av nämnden. Samtidigt skapas möjlighet att erbjuda mer stimulerande och utvecklande arbetsuppgifter för andra anställda, vilket gör att möjligheten att behålla kvalificerade anställda över tid förbättras.

För att en utökad delegationsmöjlighet ska kunna användas i praktiken och få positiva effekter krävs utbildningsinsatser och att arbetsbelastningen för de anställda till vilka delegation ska ges är sådan att de har utrymme att hantera de nya arbetsuppgifterna. I vilken omfattning en utökad delegationsmöjlighet i praktiken skulle utnyttjas kan därför komma att variera både över tid och mellan nämnderna. Det är dock viktigt att reglerna är flexibla så att ärenden kan avgöras med den kompetens som är nödvändig i det enskilda fallet.

Även med de förslag som utredningen lämnar kommer möjligheten att i tingsrätt delegera handläggning (inklusive avgörande) av mål/ ärenden att vara större än den är i hyresnämnd. En sådan i och för sig vid delegationsrätt som föreslås kräver ändå att ett antal förutsättningar är uppfyllda för att delegation ska kunna ske. Delegation bör, liksom hittills, endast vara möjlig i de fall en prövning hade kunnat utföras av ordföranden ensam. Delegationen bör vidare inte kunna omfatta prövningar som är av mer komplicerat slag och kräver mer ingående överväganden. Det bör även krävas att den till vilken delegation ska ske har tillräcklig kunskap och erfarenhet. Delegation bör vidare bara vara möjlig till anställda vid den egna myndigheten. De grundläggande förutsättningarna för delegation bör, liksom hittills, framgå av lag, medan de närmare bestämmelserna kan anges i förordning.

7.4. Övriga förslag

Utredningens förslag: Följande hyresrättsliga ändringar föreslås.

– Bestämmelsen i 20 § hyreslagen om betalning av hyra ska

moderniseras. – Ett kostnadsansvar ska kunna åläggas även partens ombud i

hyresnämnder och arrendenämnder samt vid prövning av hyrestvister i hovrätten. – Ytterligare beslut i hyresnämnden ska kunna överklagas sär-

skilt till hovrätten. – Ersättning för kostnader för bevisning vid rättshjälp ska bli

möjligt även i ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd.

Skälen för utredningens förslag

Betalning av hyra ska kunna ske genom bank eller liknande betalningsförmedling

Även om sättet för betalning av hyran vanligtvis regleras i hyresavtalet finns vissa bestämmelser för bostadshyresgästen enligt vilken denne alltid är berättigad att betala hyran. I 20 § hyreslagen finns bestämmelser om när och var hyran ska betalas.

I bestämmelsen anges platsen och sättet för betalning av hyran (20 § andra stycket hyreslagen). Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. De betalningssätt som anvisas i bestämmelsen är till viss del inte längre tillgängliga på marknaden. Bestämmelsen är alltså föråldrad och behöver anpassas till den utveckling som skett av betalningsmetoder.

Det bedöms vara en fördel att ha en teknikneutral formulering som inte riskerar att bli inaktuell inom några år. En utformning som tillgodoser detta är att föreskriva att betalning kan ske genom bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare. Det ger en möjlighet att betala på ett modernt sätt utan att begränsa betalningsmöjligheten till någon särskild betalningslösning. En sådan reglering överensstämmer huvudsakligen med bestämmelsen om försäkringstagarens premiebetalning i 5 kap. 5 § försäkringsavtalslagen (2005:104). Det finns därför skäl att föreslå att samma gäller för bostadshyresgästen dvs. att

betalning alltid ska kunna ske genom bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare.

Även bestämmelsen om när hyran ska anses betald bör moderniseras språkligt då betalning inte längre är möjlig att genomföra på postkontor (20 § tredje stycket hyreslagen). Hyran ska anses ha kommit hyresvärden till handa när betalningsuppdraget togs emot, om hyresgästen lämnar betalningsuppdrag till bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare.

Det kan noteras att en liknande bestämmelse om betalning finns i 7 kap. 15 § bostadsrättslagen (1991:614). Det ingår dock inte i utredningens uppdrag att föreslå ändringar i bostadsrättslagen.

Det kan vidare konstateras att hyresgästen som utgångspunkt har rätt att betala i hyresvärdens hemvist (20 § hyreslagen) vilket då blir en kontant betalning. Det bör övervägas om inte utgångspunkten bör vara att betalning ska ske genom bank och liknande betalningsförmedlare och alltså, i brist på villkor i hyresavtalet, ta bort rätten att betala i hyresvärdens hemvist. Det torde vara en anpassning till hur snart sagt alla hyresbetalningar sker. Det är vidare motiverat av intresset att minska risk för penningtvätt och underlättar hyresvärdarnas hantering. Det behöver emellertid klarläggas hur olika grupper av hyresgäster skulle påverkas av en sådan förändring och hur många som skulle kunna påverkas negativt, framför allt äldre. Utredningen har inte haft tid att undersöka den frågan och avstår därför från att lämna ett sådant förslag.

Ett kostnadsansvar även för partens ombud

Nuvarande bestämmelser om kostnader i nämnden (19 c § nämndlagen) och rättegångskostnader i hovrätten (73 § rättegångsbalken) omfattar endast parten och inte partens ombud som i många fall kan vara den som är ansvarig för den vårdslösa eller försumliga processföringen. Motsvarande regler för rättegångskostnader i allmän domstol finns i 18 kap.6 och 7 §§rättegångsbalken. Enligt 18 kap. 7 § rättegångsbalken kan utöver parten även partens ställföreträdare, ombud eller biträde, solidariskt med parten, förpliktas att ersätta motpartens kostnad vid exempelvis vårdslös eller försumlig processföring. Det förhållandet att det finns en åtskillnad mellan bestämmelserna om kostnader i nämndlagen och hyreslagen jämfört med bestämmelserna

i rättegångsbalken kan antas vara ett förbiseende. I vart fall framstår skillnaden som omotiverad. En reglering där även partens ställföreträdare, ombud eller biträde kan förpliktas att ersätta motpartens kostnad är mer ändamålsenligt. Bestämmelserna i 19 c § nämndlagen och 73 § hyreslagen bör därför ändras på så sätt att en hänvisning till 18 kap. 7 § rättegångsbalken förs in i bestämmelserna.

Ytterligare beslut i hyresnämnd ska kunna överklagas till Svea hovrätt

Hyresnämnden beslut kan i vissa fall överklagas särskilt, dvs. även om besluten inte är slutliga beslut i nämnden (23 § nämndlagen).

Som en följd av förslaget om förutsättningar för hyresnämnden och arrendenämnden att förplikta partens ombud att ersätta motpartens kostnad i vissa fall finns skäl att även överväga möjligheten att överklaga ett sådant beslut.

En tänkbar situation som kan uppstå är att hyresnämnden har meddelat ett beslut som inte går att överklaga till hovrätten samtidigt som nämnden beslutat att förplikta parten att betala motpartens kostnader på grund av vårdslös eller försumlig processföring. Det kan även tänkas att en part inte vill överklaga ett beslut av hyresnämnden i sak men däremot beslutet om kostnader eller att parten inte vill överklaga beslutet om rättegångskostnad men ombudet eller någon annan som jämte parten har förpliktats att ersätta motpartens kostnader vill överklaga beslutet för egen del. Övervägande skäl talar för att beslut om att förplikta part eller partens ombud att ersätta motpartens kostnader bör kunna överklagas särskilt. I fråga om partens ansvar för rättegångskostnad har Svea hovrätt bedömt att ett sådant beslut kan överklagas.5 I den delen är förslaget alltså i linje med det som gäller enligt rättspraxis. En tvist om rättegångskostnader i hovrätten rör huvudsakligen ekonomiska intressen. Det behövs därför ingen specialregel om kostnadernas fördelning i hovrätten, jämför 73 § hyreslagen.

Om hyresnämnden beslutar om rättelse eller komplettering av ett beslut får det förutsättas att ett sådant kan överklagas. Det framgår dock inte av 23 § att beslutet kan överklagas till Svea hovrätt. Det väcker frågan om det i stället ska överklagas till allmän förvaltningsdomstol.

5 Svea hovrätts beslut 2023-06-22 i mål nr ÖH 15064-22.

Svea hovrätt har i ett fall godtagit att ett beslut om rättelse överklagades till domstolen.6 Domstolen framhöll bl.a. att det framstod som mindre lämpligt att ett beslut om rättelse överprövas av förvaltningsrätt när det underliggande beslutet får överklagas till hovrätten. I det sammanhanget kan noteras att det kan förekomma ett beslut om rättelse och det underliggande beslutet båda kan överklagas och handläggas samtidigt i överinstans. Det framstår då som mest ändamålsenligt att de handläggs av samma domstol.

Av dessa skäl föreslås att det i 23 § nämndlagen anges att ett beslut om rättelse eller komplettering får överklagas till Svea hovrätt. Som framgår ovan är det en kodifiering av det som hovrätten kommit fram till i det ovan nämnda beslutet. Det bör förutsättas att det underliggande beslutet går att överklaga till hovrätten.

Ersättning för kostnader för bevisning vid rättshjälp

Rättshjälp får, under vissa förutsättningar, beviljas i en rättslig angelägenhet. Det gäller även för en part i ett förfarande i hyres- och arrendenämnd.

De förmåner som ingår när rättshjälp beviljats regleras i 15–20 §§rättshjälpslagen (1996:1619). När rättshjälp har beviljats betalar staten kostnader för bevisning vid allmän domstol och arbetsdomstol (16 § rättshjälpslagen). Det innebär att staten inte står för kostnaderna för bevisning i ett ärende i hyresnämnd eller arrendenämnd men däremot i hovrätten när avgörandet överklagats dit eller när hovrätten beviljar rättshjälp. Det finns inte skäl att göra en åtskillnad mellan möjligheten att få ersättning för kostnader för bevisning mellan instanserna. Möjligheten att få ersättning för kostnader för bevisning föreslås därför gälla även i ett förfarande i en arrendenämnd eller hyresnämnd.

6 Svea hovrätts beslut 2022-04-20 i mål nr ÖH 688-22.

8. Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

8.1. Ikraftträdande

Utredningens förslag: De föreslagna lagändringarna ska träda i

kraft den 1 januari 2025.

Skäl för utredningens förslag

Det är angeläget att lagändringarna kan träda i kraft så snart som möjligt. Med hänsyn till den tid som det kan beräknas för remissförfarande, fortsatt beredning inom Regeringskansliet och riksdagsbehandling bedöms att så inte kan ske under 2024. Det föreslås att de nya bestämmelserna ska träda i kraft den 1 januari 2025.

8.2. Övergångsbestämmelser

Utredningens förslag: De föreslagna ändringarna ska som ut-

gångspunkt tillämpas även i fråga om hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Undantag görs för de fall där den handling som ligger hyresgästen till last har begåtts före ikraftträdandet.

Den föreslagna ändringen i 2 § hyresförhandlingslagen ska tillämpas även på hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

Skäl för utredningens förslag

En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Principen om att ny civilrättslig lagstiftning inte bör träffa avtal som har ingåtts före ikraftträdandet bör frångås endast om det finns starka skäl för detta. På hyresrättens område har det inte sällan ansetts finnas skäl att låta nya bestämmelser få retroaktiv verkan.1 Ett skäl är att det ofta finns skyddsintressen bakom lagändringar. Ett annat är att hyresavtal är långvariga avtal och det är då rimligt att förändringar i parternas förpliktelser med tiden får genomslag. Det gäller särskilt i fråga om bestämmelser som syftar till att tillvarata angelägna intressen.

De ändringar som görs syftar till att öka tryggheten för andra hyresgäster eller boende och är således till stor del uppställda i deras intresse. Det är angeläget att sådana ändringar får genomslag även på hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. I annat fall dröjer det decennier innan bestämmelserna får genomslag fullt ut. Det är också ur ett praktiskt perspektiv svårt att motivera att det ställas olika höga krav på hyresgästernas skötsamhet beroende på när hyresavtalet ingicks.

Utredningen föreslår därför att de ändringarna i hyreslagen ska tillämpas i den nya lydelsen även om hyresavtalet ingåtts före ikraftträdandet.

Det anförda bör förses med vissa undantag. Om en hyresgäst åsidosätter en förpliktelse på visst sätt bör inte synsättet på handlingen ändras därefter och exempelvis hyresnämndens bedömningsgrunder inte påverkas i pågående förlängningstvister. Utredningen föreslår därför att bestämmelser av betydelse för uppsägning av hyresgäster bör tillämpas i den äldre lydelsen om den handling som ligger hyresgästen till last har begåtts före ikraftträdandet. Det har betydelse för 25– 25 c §§, 42 och 43 §§ hyreslagen.

Samma princip bör gälla i fråga om personer som hyresgästen inrymt i lägenheten (41 § hyreslagen) då det skärpta synsättet i ett enskilt fall kan leda till en strängare syn på en användning av lägenheten och därmed ha betydelse för bl.a. frågan om förverkande. När personer varit inrymda före ikraftträdandet bör alltså 41 § hyreslagen tillämpas i äldre lydelse. Om någon inrymts före ikraftträdandet och det fortsätter därefter bör bestämmelserna tillämpas i den nya lydelsen från och med ikraftträdandet. Det innebär att hyresgästens agerande

1 Se prop. 2001/02:41 s. 65 och prop. 2018/19:107.

bedöms enligt den lydelse som gällt när den utomstående personen varit inrymd. Det saknar då betydelse om en och samma person bott kvar eller om personen ersatts kort tid efter ikraftträdandet. På denna punkt föreslås något annat än det som gällde när de nya bestämmelserna om upplåtelse i andra hand trädde i kraft den 1 oktober 2019. Det är dock fråga om en annan typ av lagändring – här är det fråga om ett förtydligande medan det i andra lagstiftningsärendet var fråga om att bland annat ta bort möjligheten till rättelse – och det torde dessutom ofta vara mer informella förhållanden när utomstående inryms enligt 41 § hyreslagen än när det är fråga om upplåtelser i andra hand.

I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller att de blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet även på äldre avtal, om något annat inte anges.2 Några skäl att frångå den utgångspunkten finns inte. Ändringarna i 20, 63, 72 och 73 §§ hyreslagen gäller därmed från ikraftträdandet. Något behov av övergångsbestämmelser i den delen finns inte.

Även ändringarna i 5 och 5 b §§ lag om arrendenämnder och hyresnämnder och 15 § förordning med hyresnämndsinstruktion som innebär utökade delegeringsmöjligheter för hyresnämnderna utgör sådana processuella regler som blir tillämpliga omedelbart. Några övergångsproblem bör inte uppstå för sådana mål där handläggning påbörjats eftersom ändringen avser slutligt avgörande av ärendena. Något behov av övergångsbestämmelser bedöms därför inte föreligga.

Även bestämmelserna i 19 c § och 23 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder samt 16 § rättshjälpslagen utgör processuella regler som enligt allmänna processrättsliga principer blir tillämpliga omedelbart. De föreslagna lagändringarna ska alltså tillämpas på varje processuell företeelse som inträffar efter det att regleringen trätt i kraft. Det finns inte anledning att här frångå de allmänna processuella principerna. Några övergångsbestämmelser behövs därför inte.

Den föreslagna ändringen i 2 § hyresförhandlingslagen innebär att en hyresgäst som har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal ska vara bunden av villkor som fastställs i förhandlingsöverenskommelser, även om den förhandlingsordning som gäller för lägenheten ersatts. Det är, för en ändamålsenlig förvaltning av förhandlingsmodellen, angeläget att bestämmelsen tillämpas i den nya lydelsen även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.

2 Jfr prop. 1973:23 s. 211.

Det har till utredningen uttryckts en osäkerhet om vad som i dag gäller när förhandlingsordningen ändras. Oavsett hur det förhåller sig med detta har utredningen bedömt att det är av värde att undanröja denna oklarhet. Frågan har, såvitt känt, inte ställts på sin spets. Det beror sannolikt på att förhandlingar löper på oberoende av att ändringar skett i förhandlingsordningen. Ofta torde de förhandlande parterna inte uppmärksammat den rättsliga betydelsen av sådana förändringar och hyresgäster lär göra det i än mindre utsträckning. Utredningen har därför stannat vid att inte föreslå att det görs någon skillnad på situationen att förhandlingsordningen ändrats före ikraftträdandet och att den ändrats därefter.

9. Konsekvensanalys

9.1. Inledning

I kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning finns bestämmelser om redovisning av konsekvenser av förslagen i ett betänkande.

Det anges vidare uttryckligen i direktiven att utredningen ingående ska redovisa effekterna för hyresgäster, personer som bor tillsammans med hyresgästen, övriga boende i närområdet, fastighetsägare, berörda myndigheter och andra aktörer. Konsekvenserna för barn och unga ska belysas särskilt utifrån ett barnrättsperspektiv. Utredningen ska vidare analysera förslagens konsekvenser när det gäller kommunernas ansvar enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar och socialnämndernas möjligheter att hantera en eventuell ökning av personer som förlorat sin hyresbostad. Utredningen ska även redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män samt för boendesegregationen.

9.2. Författningsenliga krav på redovisningen av konsekvenser

Bestämmelser om redovisning av konsekvenser av förslagen i ett betänkande finns i 14–15 a §§kommittéförordningen. Om förslagen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, regioner, företag eller andra enskilda ska, enligt 14 § kommittéförordningen, en beräkning av dessa konsekvenser redovisas i betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt ska dessa redovisas. När det gäller kostnadsökningar eller intäktsminskningar för staten, kommuner eller regioner ska utredningen föreslå en finansiering. Om förslagen i ett betänkande har betydelse för den kom-

munala självstyrelsen ska, enligt 15 § kommittéförordningen, konsekvenserna i det avseendet anges i betänkandet. Detsamma gäller när ett förslag har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställdheten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen.

Om ett betänkande innehåller förslag till nya eller ändrade regler ska, enligt 15 a § kommittéförordningen, förslagens kostnadsmässiga och andra konsekvenser anges i betänkandet.

Närmare bestämmelser om kraven på konsekvensutredningens innehåll finns i 6–7 §§ förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning. Enligt 6 § ska en konsekvensutredning innehålla följande:

1. en beskrivning av problemet och vad man vill uppnå,

2. en beskrivning av vilka alternativa lösningar som finns för det man

vill uppnå och vilka effekterna blir om någon reglering inte kommer till stånd,

3. uppgifter om vilka som berörs av regleringen,

4. uppgifter om vilka kostnadsmässiga och andra konsekvenser regler-

ingen medför och en jämförelse av konsekvenserna för de övervägda regleringsalternativen,

5. en bedömning av om regleringen överensstämmer med eller går

utöver de skyldigheter som följer av Sveriges anslutning till Europeiska unionen, och

6. en bedömning av om särskilda hänsyn behöver tas när det gäller

tidpunkten för ikraftträdande och om det finns behov av speciella informationsinsatser.

I 7 § anges närmare vad som ska framgå i de fall regleringen kan få effekter för företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt.

9.3. Konsekvensanalys

9.3.1. Problemen och utredningens förslag

Utredningen har identifierat ett antal problem för vilka det redogörs i kapitel 4. Sammanfattningsvis kan följande nämnas. – Många hyresgäster upplever en stor otrygghet på grund av brott i

bostadsområden. Problemen är särskilt stora i områden som Polismyndigheten identifierat som utsatta områden. Mycket av den grova brottsligheten såsom sprängningar, skjutningar och narkotikabrott sker i dessa områden. I och med att det finns en stor andel hyresrätter i sådana områden påverkas många hyresgäster negativt och får en försämrad närmiljö. Många fastighetsägare måste på grund av brottslighet i bostadsområdena hantera en stor säkerhetsproblematik. – Det är förhållandevis vanligt att hyresgäster inrymmer utomstående

på ett sätt som inte är förenligt med en ordnad fastighetsförvaltning. Oklara boendeförhållanden medför inte sällan följdproblem såsom, trångboddhet, ventilationsproblem och fuktskador men även störningar och otrygghet för grannar i fastigheten.

Utredningen lämnar förslag som ger utökade möjligheter att ingripa med hyresrättsliga sanktioner mot hyresgäster som begår brott för att ge bättre förutsättningar för trygga bostadsområden i hela landet. En grundtanke är att det ska ges förutsättningar för att fler får trygga boenden och att intresseavvägningen i större utsträckning ska utgå från det flertal som sköter sig och inte från dem som orsakar störningar eller otrygghet. – Hyresgästen ska ha en skyldighet att se till att det som krävs för att

bevara tryggheten inom fastigheten inte åsidosätts. Skyldigheten att värna tryggheten skärps därmed och kommer till uttryck i hyreslagen. Ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättande, bristande skötsamhet, ska införas. Vid särskilt allvarliga fall av bristande skötsamhet ska det inte krävas att en uppsägning har föregåtts av en anmaning till hyresgästen att vidta rättelse. – Brott som begås av hyresgästen ska likställas med störning i bo-

endet om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av miljön i omgivningen som inte skäligen bör tålas av dem

som bor där. Något krav på en rättelseanmaning före en uppsägning på denna grund ska inte finnas. – Hyresgästens ansvar att hålla noggrann tillsyn över vissa personer

som hör till hushållet, gästar hyresgästen, inryms i lägenheten eller som utför arbete för hyresgästens räkning ska gälla på samma sätt i fråga om sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet som i övriga situationer. – Förverkande av hyresrätten på grund av brott i lägenheten ska

kunna ske i fler situationer. En hyresrätt ska vara förverkad om lägenheten används för att begå brott av allvarligt slag, begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning. – Hyrestvister som rör särskilt allvarliga brister i skötsamhet och

användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt skyndsamt.

För att motverka missbruk av reglerna om upplåtelse till inneboende lämnar utredningen följande förslag. – Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten

på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Det tydliggörs vad som ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godta. Av vikt är t.ex. om fler personer inrymts än vad lägenheten är anpassad för. – Hyresvärden ska ha rätt till tillträde till lägenheten i syfte att kunna

utöva nödvändig tillsyn över hur lägenheten används. Ett meddelande om tillträde till lägenheten ska anses lämnat till hyresgästen när det avsänts i ett rekommenderat brev.

Vid sidan av det egentliga uppdraget lämnar utredningen ytterligare ett antal förslag. – En hyresgäst som har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal ska

vara bunden av villkor som fastställs i förhandlingsöverenskommelser, även om den förhandlingsordning som gäller för lägenheten har ändrats eller ersatts. – Det ska bli möjligt för en hyresnämnd att i fler fall delegera upp-

gifter till en anställd som har tillräcklig kunskap och erfarenhet.

– Härutöver föreslås att bestämmelsen om hur hyran betalas moder-

niseras. Vidare föreslås att kostnadsansvar ska kunna åläggas även partens ombud i hyresnämnder och arrendenämnder samt vid prövning av hyrestvister i hovrätten. Förslag lämnas även om att ytterligare beslut i hyresnämnden ska kunna överklagas särskilt till hovrätten och att ersättning för kostnader för bevisning vid rättshjälp även ska gälla för ärenden i arrendenämnd och hyresnämnd.

9.3.2. Alternativa lösningar och vilka effekterna blir om någon reglering inte kommer till stånd

I anslutning till överväganden och förslag har utredningen analyserat för- och nackdelar med respektive förslag och i vissa fall alternativ till förslagen.

Det finns många faktorer som påverkar hur utvecklingen i bostadsområden kommer att se ut framöver. Som redogjorts för i avsnitt 5.1 vidtas många åtgärder för att komma till rätta med brottsligheten. Otrygghet på grund av brottslighet aktualiserar åtgärder inom många olika områden. Även hyresrättsliga åtgärder behöver komma i fråga. De åtgärder fastighetsägare vidtar kan få stor betydelse för skapandet av trygga bostadsområden och i förlängningen även för det brottsförebyggande arbetet. Om fastighetsägarna inte har verktyg att ingripa mot hyresgäster som påverkar andras boendemiljö negativt riskerar det att påverka tryggheten för andra boende i området. Det riskerar även att leda till att hyresgäster som är skötsamma flyttar från områden med mycket otrygghet vilket ytterligare försvårar möjligheterna att komma till rätta med problematiken i vissa bostadsområden.

Om inga åtgärder vidtas mot missbruket av reglerna om inneboende finns en risk för att många socialt utsatta personer som bor i madrassliknande boenden fortsatt har ett boende med trångboddhet och osäkra boendevillkor. En sådan användning av en lägenhet kan skapa osunda förhållanden inom fastigheten och störningar för andra hyresgäster.

Utredningen bedömer därför att det utan en förändring i det hyresrättsliga regelverket kommer att finnas sämre förutsättningar att komma till rätta med den nuvarande situationen med hyresgäster som skapar otrygghet i bostadsområden. Likaså bedöms missbruk av reglerna om upplåtelse till inneboende fortgå i större omfattning.

9.3.3. Vilka berörs av förslagen

  • Hyresgäster och personer som bor tillsammans med hyresgästen
  • Övriga boende och lokalhyresgäster
  • Fastighetsägare
  • Myndigheter (hyresnämnder och allmänna domstolar)
  • Kommuner.

9.3.4. Ekonomiska och andra konsekvenser för berörda aktörer

Konsekvenser för hyresgäster och personer som bor tillsammans med hyresgästen

Av kartläggningen framgår att många hyresgäster upplever otrygghet i sitt eget bostadsområde. I utsatta områden visar undersökningar att så många som hälften av alla hyresgäster upplever otrygghet.

För att ge bättre förutsättningar att komma till rätta med problemet föreslås att hyresgästens skyldighet att bevara trygghet inom fastigheten ska skärpas, brottslighet mot hyresvärdar ska få tydligare konsekvenser, brottslighet som är ägnad att medföra en försämring av närmiljön i omgivningen ska likställas med störningar i boendet och brott som begås i lägenheter ska utgöra grund för förverkande i större utsträckning.

Förslagen bedöms påverka majoriteten av hyresgästerna positivt eftersom de bör bidra till att den brottslighet som orsakar otrygghet minskar i och omkring fastigheter. Det kan i sin tur leda till att fler kan våga röra sig fritt i bostadsområden, såväl under dagen som under kvällstid. Att en sådan effekt nås förutsätter dock att fastighetsägare använder sig av de rättsliga möjligheter som ges. Utredningen bedömer att många fastighetsägare kommer göra det. Det går dock inte att bortse ifrån att det kan finnas fastighetsägare av olika slag som inte har möjligheter – eller intresse – att driva ärenden om uppsägningar.

För att förslagen ska få den avsedda effekten måste den enskilda hyresgästens besittningsskydd i vissa fall stå tillbaka till förmån för de övriga boendes intressen av en trygg bostadsmiljö. Förslagen kommer därför i vart fall kortsiktigt att vara till nackdel för dem som

begår brott i lägenheten eller i bostadsområdet. Så är dock fallet redan i dag till exempel när hyresgäster orsakar störningar eller använder lägenheten för brottslig verksamhet. Det är också en acceptabel konsekvens, exempelvis för att försvåra en nyrekrytering av barn till kriminella gäng.

Det är generellt svårt att uppskatta om förslagen kommer att leda till fler uppsägningar och i så fall i vilket utsträckning det kommer ske. Någon statistik över antalet avgöranden om uppsägningar grundat på bestämmelserna om störningar, bristande iakttagande av sundhet, ordning och gott skick samt brott (42 § första stycket 9 och 12 samt 46 § första stycket 1 och 2 hyreslagen) finns inte att tillgå. Av statistik från Kronofogdemyndigheten framgår att antalet verkställda avhysningar på grund av störningar (42 § första stycket 9 hyreslagen) och brott (42 § första stycket 12 hyreslagen) endast utgör en bråkdel av det totala antalet verkställda avhysningar.1

En tänkbar effekt av förslagen är att de inledningsvis leder till fler uppsägningar. Fastighetsägare har uppgett att de i många fall behöver hämta in bevisning under relativt lång tid för att säga upp ett hyresavtal på grund av till exempel störningar i boendet eller bristande iakttagande av sundhet, ordning och gott skick och att det i vissa fall ändå inte bedöms tillräckligt för att säga upp en hyresgäst. Fastighetsägare har uppgett att en avsaknad av möjligheten att säga upp en hyresgäst som skapar otrygghet i många fall i praktiken innebär att andra uppsägningsgrunder såsom bristande betalning av hyra får inväntas. Av den anledningen är det svårt att uppskatta antalet tillkommande uppsägningar. Förslagen skulle kunna få till följd att uppsägningar som ändå skulle ha skett tidigareläggs jämfört med i dag. I förlängningen torde förslagen få en viss preventiv verkan på hyresgästers agerande i lägenheten och i bostadsområdet vilket kan medföra en ökad skötsamhet och därmed påverka antalet uppsägningar.

I en artikel i Hem & Hyra2 har tidningen kartlagt vilka konsekvenser en lagstiftning skulle få för boende i Malmö om hyresgästens eller annan boendes brottslighet i närområdet skulle leda till uppsägning. Den brottslighet som ingick i granskningen var handel

1 År 2021 utgjorde antalet verkställda avhysningar med störningar eller brott som grund 46 av totalt 2 672. 2022 var motsvarande antal verkställda avhysningar 39 av totalt 2 620. 2 Paulsson, A (24 januari 2023). Om sonen säljer knark kan föräldrarna vräkas – så många skulle fått flytta med ny lag: ”Stör du i området ska du ut”. Hem och hyra. Hämtat från https://www.hemhyra.se/reportage/om-sonen-saljer-knark-kan-foraldrarna-vrakas-samanga-skulle-fatt-flytta-med-ny-lag-stor-du-i-omradet-ska-du-ut/.

med narkotika, vapenbrott och stenkastning mot blåljuspersonal som begåtts på gärningsmannens bostadsadress och upp till två kilometer från bostaden under 2021. I granskningen kontrollerades platsen för brotten med gärningsmannens bostadsadress. Under ett år dömdes 25 personer för dessa brott på bostadsadressen, sju personer inom ett område upp till 500 meter från bostadsadressen, elva personer mellan 500 meter till 1 000 meter från bostadsadressen och 13 personer mellan 1 000 meter och 2 000 meter från bostadsadressen. Den granskning som presenteras i artikeln omfattar dock färre brottstyper än vad som nu förslås. Däremot finns andra begränsningar i utredningens förslag som inte tas upp i artikeln, framför allt att brottsligheten ska vara ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen. Någon bestämd geografisk avgränsning som granskningen utgår från uppställs inte heller i förslagen utan det är ytterst kopplingen till brottets påverkan på tryggheten inom närområdet som är avgörande.

Att hyresgästens ansvar för att hålla noggrann tillsyn över vissa personer föreslås gälla även i fråga om brott som likställs med störningarna i boendet kan medföra ett ansvar för hyresgäster i fler situationer än i dag. Det innebär att det agerande som orsakas av personer som bor tillsammans med hyresgästen får större betydelse för hyresgästen än med nuvarande lagstiftning. Som redogjorts för i avsnitt 5.6 kommer det ställa krav på att hyresgästen i vissa fall agerar utifrån de orostecken som denne fått till sig av till exempel myndigheter eller genom egna observationer. Hyresgästen får därmed ett något utökat ansvar för dem som bor och vistas i lägenheten.

Det föreslås även att reglerna om inneboende ska förtydligas för att minska risken för missbruk. Strukturella orsaker till trångboddhet som t.ex. bostadsbrist påverkas inte av förslaget. Många av dem som är inneboende i lägenheter i madrassliknande boenden tillhör socialt utsatta grupper. På kort sikt leder en uppsägning av hyresavtal till att dessa personer riskerar att stå utan bostad. På längre sikt kan dock ändringarna väntas leda till att fler förstahandskontrakt sägs upp och att omsättningen av hyresrätter ökar. Det kan leda till att fler som efterfrågar en bostad kan få ett eget hyresavtal via bostadsförmedling eller hyresvärdens egna kösystem och på så vis tryggare boendevillkor jämfört med att bo inneboende. Förslaget bedöms vidare leda till att störningar för andra som bor i huset minskar.

Barnrättsperspektivet

En trygg boendemiljö är särskilt viktig för barn. Barn drabbas i stor utsträckning av brottslighet i bostadsområden. Exponering för brott i närområdet, såsom grovt våld, påverkar barns utveckling negativt eftersom upprepad exponeringen kan leda till permanent ökad stress.3I många fall leder allvarlig brottslighet till att föräldrar inte vågar släppa ut barnen för att leka på lekplatser och innergårdar vilket påverkar barns möjlighet till lek och utomhusvistelse.

Forskning visar att uppväxtområdet spelar stor roll för barns livschanser. Barn påverkas starkare av områdeseffekter än vuxna. Det bedöms bero på att barn tillbringar mer tid i sitt bostadsområde än vuxna och att de befinner sig i ett skede i livet där identiteten formas och utbildningsmöjligheterna har stor betydelse. Erfarenheter från barndomen får därmed långsiktig påverkan på barns livschanser.4När barn växer upp i områden som kännetecknas av utsatthet i form av svåra socioekonomiska förhållanden, stor segregation och hög brottslighet ökar risken för negativ påverkan på livschanserna.5

Om närmiljön i bostadsområdet blir tryggare, får det stor betydelse särskilt för barn som i många fall påverkas starkt av den brottslighet som begås i många bostadsområden. En minskad brottslighet i bostadsområden kan också antas leda till att färre unga dras in i kriminalitet och gängbrottslighet.

Förslagen väntas leda till att lägenheter där barn har sitt boende i vissa fall kommer att behöva sägas upp. Även med nuvarande lagstiftning berörs barn av uppsägningar. Det finns inte någon statistik över det totala antalet barn som berörs av beslut om uppsägningar av hyresavtal. Däremot finns statistik för de fall där beslut om uppsägning lett till en verkställd avhysning hos Kronofogdemyndigheten. De senaste tio åren har i genomsnitt omkring 470 barn per år berörts av en verkställd avhysning.6 De verkställda avhysningarna med störningar eller brott som grund har berört i genomsnitt fem barn per år under åren 2021 och 2022.

Frivilligorganisationer som utredningen träffat har lyft fram betydelsen av att barnkonventionen följs. Uppsägning av hyresavtal där

3 Grönqvist, H., m.fl. Bostadsområdets betydelse för brottslighet och barns möjligheter (2023), SNS. s. 18. 4 Grönqvist, H., m.fl. s. 13. 5 Grönqvist, H., m.fl. s. 9. 6 Kronofogdemyndighetens statistik över vräkningar som berört barn, hämtat från https://kronofogden.se/om-kronofogden/statistik/statistik-om-vrakningar.

större familjer bor har lyfts som ett problem då den generella bostadsbristen kan leda till att familjer i vart fall inledningsvis kan komma att splittras på grund av bristen på större lägenheter. Förslaget om att socialnämnden även vid bristande skötsamhet ska underrättas av hyresvärden, och vid ärenden om förlängning av hyresavtalet även av hyresnämnden, förbättrar förutsättningarna för socialnämnden att vidta adekvata åtgärder.

Som redogjorts för i avsnitt 5.11 bedöms förslagen vara förenliga med FN:s barnkonvention och Europakonventionen. Förslagen öppnar upp för att avvägningar kan göras i det enskilda fallet. Det får även förutsättas att hyresnämnd eller allmän domstol i enskilda fall prövar om en uppsägning av ett hyresavtal får konsekvenser för ett barn på ett sätt som innebär att upphörandet av hyresavtalet är oförenligt med de rättigheter som ska tillförsäkras barnet enligt barnkonventionen och Europakonventionen.

Även barn kan komma att påverkas av förslagen om en begränsning av reglerna om inneboende. En sådan boendeform medför i många fall trångboddhet som påverkar barns möjligheter att bedriva skolarbete och möjlighet till privatliv och medför att barnen vistas mycket utomhus och i trapphus. En sådan boendemiljö är ur ett barnrättsperspektiv inte önskvärd. En utökad möjlighet för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal i en sådan situation kan kortsiktigt medföra att även barn förlorar sitt boende. Det ska dock vägas mot de långsiktiga konsekvenser som kan väntas öka omsättningen av förstahandskontrakt och därigenom öka möjligheten till familjer att få eget hyresavtal genom bostadsförmedling eller hyresvärdens egna kösystem med tryggare boendevillkor jämfört med att bo inneboende.

Konsekvenser för lokalhyresgäster

Många lokahyresgäster påverkas i stor utsträckning av brott som begås i bostadsområden. I många fall försvåras verksamheten av att brott begås i och utanför lokalen.

Utredningen har genom att ta kontakt med Svensk försäkring, som är branschorganisation för försäkringsföretagen, undersökt vilken påverkan hög brottslighet i bostadsområden får för lokalhyresgäster.

Vid en förfrågan av tecknande av företagsförsäkring görs en individuell bedömning som bl.a. bygger på vilken typ av verksamhet som ska bedrivas, antalet anställda och geografiska läget på verksamheten. Generellt kan sägas att möjligheterna att få en företagsförsäkring kan påverkas av om företagets lokal finns i ett område där det begås mycket brott. När en företagsförsäkring ska tecknas för en verksamhet i ett utsatt område kan ibland vissa moment uteslutas från försäkringen eller särskilda skyddskrav kan ställas upp. Det kan även sättas en högre premie eller självrisk än normalt. I yttersta fall och framför allt när det är fråga om områden som polisen klassar som särskilt utsatta händer det att försäkringsbolag nekar företagsförsäkring för verksamheter som löper stor risk för till exempel inbrott och skadegörelse. Det gör det svårt att bedriva verksamhet i området.

Den brottslighet som pågår i ett område får stor påverkan även på möjligheten för seriösa företag att bedriva näringsverksamhet. Utredningens förslag bedöms bidra till bättre förutsättningar för att bedriva näringsverksamhet.

Övriga boende i bostadsområden

Många boende påverkas i stor utsträckning av den brottslighet som begås i bostadsområdet. Förslagen har utformats för att ge bättre förutsättningar för en trygg och säker närmiljö. En sådan förbättring gynnar alla som bor i områden som präglas av kriminalitet och otrygghet men också boende i andra områden där det finns personer som tydligt försämrar boendemiljön för andra.

Lägenheter som hyrs ut till många inneboende orsakar störningar för grannar och påverkar tryggheten för övriga boende hyresgäster i fastigheten. Utökade möjligheter för hyresvärden att ingripa mot detta kan bidra till att färre okända rör sig i trapphus och utnyttjar gemensamma utrymmen och därmed en tryggare boendemiljö för andra boende.

Konsekvenser för fastighetsägare

Många fastighetsägare lägger ned stora resurser på att arbeta mot störningar, bristande iakttagande av sundhet, ordning och gott skick och även för att upptäcka brottslig verksamhet i uthyrda bostäder eller loka-

ler. Utredningens förslag gör det lättare att säga upp en hyresgäst som begått brott i bostadslägenheten, lokalen eller i omgivningen. Det väntas leda till en positiv effekt för fastighetsägare som kan lägga mindre resurser på uppsägningsärenden. Det kan vidare väntas leda till en bättre arbetsmiljö för anställda hos fastighetsägaren. Även förslaget att hyrestvister som rör störningar i boendet, särskilt allvarliga brister i skötsamhet och brott i lägenheten ska handläggas särskilt skyndsamt i hyresnämnden väntas påskynda processen att säga upp en hyresgäst.

I förlängningen får bostadsområden som kännetecknas av trygghet snarare än brottslighet en positiv effekt på fastigheternas marknadsvärde. Fastighetsägarnas arbete med att säga upp hyresgäster som begår brott har därmed en positiv effekt även ur ett långsiktigt perspektiv.

Fastighetsägare lägger ned mycket resurser på att utreda oriktiga hyresförhållanden men de har ofta svårt att komma till rätta med inneboendeproblematik. De förslag som utredningen lämnar om förtydligande av hyresgästens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten (41 § hyreslagen) och möjligheten till tillträde till lägenheter för att utöva tillsyn över hur lägenheten används (26 § hyreslagen) väntas ge större möjligheter för fastighetsägare att samla in nödvändig bevisning och vidta rättsliga eller andra åtgärder mot missbruk av upplåtelse till inneboende. Minskat missbruk av inneboendereglerna leder till minskade kostnader för förvaltningen av fastigheten.

Personuppgiftshantering

Fastighetsägare som tillämpar de av utredningen föreslagna bestämmelserna kan utöver att behandla personuppgifter såsom namn, adress, personnummer eller samordningsnummer även behöva hantera uppgifter som rör lagöverträdelser eller misstankar om sådana och anmälningar från grannar. Det framstår som sannolikt att personuppgifter kommer att behandlas i större utsträckning.

Fastighetsägare behandlar redan i dag sådana personuppgifter. Någon ny typ av personuppgifter som behandlas tillkommer alltså inte, liksom inte heller någon ny situation eller nytt ändamål för behandling. Därmed uppstår på grund av utredningens förslag inga nya frågor som avser personuppgiftsbehandling. Det har inte ingått i utredningens uppdrag att närmare utreda förutsättningarna för per-

sonuppgiftsbehandling på hyresmarknaden generellt. Frågan om hur personuppgiftsbehandlingen påverkas berörs i det följande.

Information om personuppgiftsbehandling lämnas ofta i hyresavtalet eller genom en hänvisning i avtalet till hyresvärdens hemsida.

En behandling av personuppgifter som faller under dataskyddsförordningens7 tillämpningsområde får bara ske om det finns en rättslig grund för det. De rättsliga grunderna räknas upp i artikel 6.1 i dataskyddsförordningen.

Hyresvärdars behandling av hyresgästers personuppgifter torde ofta göras på den grunden att behandlingen är nödvändig för att fullgöra ett avtal där den registrerade (hyresgästen) är part. Den rättsliga grunden för hyresvärdens behandling av hyresgästens personuppgifter utgörs av hyresavtalet enligt artikel 6.1 b.8 För de allmännyttiga företagen kan en behandling vidare i vissa fall anses vara av allmänt intresse och därmed lagligen grundad enligt 6.1.c dataskyddsförordningen.9

Det kan vidare noteras att hyresvärden enligt hyreslagen ska tillhandahålla hyresgästen lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är i fullt brukbar för det avsedda ändamålet (9 § hyreslagen). Hyresvärdens ansvar omfattar bland annat att det inte ska förekomma störningar eller andra beteenden från grannar som orsakar otrygghet. Behandling av personuppgifter är nödvändig för att fullgöra denna lagliga skyldighet (jfr 6.1.f dataskyddsförordningen).

Det kan tilläggas att dataskyddsförordningen innehåller en artikel om behandling av personuppgifter som rör fällande domar i brottmål och lagöverträdelser som innefattar brott eller därmed sammanhängande säkerhetsåtgärder, dvs. en särskild bestämmelse om personuppgifter som rör lagöverträdelser (artikel 10).

Enligt 5 § första stycket förordning (2018:219) med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning framgår att personuppgifter som avses i artikel 10 i dataskyddsförordningen får behandlas av andra än myndigheter om behandlingen är nödvändig för att rättsliga anspråk ska kunna fastställas, göras gällande eller försvaras eller för att rättsliga skyldigheter ska kunna fullgöras.

7 Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 av den 27 april 2016 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter och om upphävande av direktiv 95/46/EG. 8 Se prop. 2017/18:105 s. 53). 9 Jfr prop. 2017/18:105 s. 56–57.

En behandling av personuppgifter i syfte att motverka störningar från andra hyresgäster och brott som begås i lägenheter eller i omgivningen genom att samla in och lagra information inför ett uppsägningsärende torde avse ett sådant rättsligt anspråk som regleras i 5 § första stycket 1 förordningen med kompletterande bestämmelser till EU:s dataskyddsförordning. Det finns därmed enligt utredningens bedömning stöd för behandling av sådana personuppgifter.

Frågan om en fastighetsägares utlämnande av personuppgifter till brottsbekämpande myndighet är förenligt med dataskyddsförordningen – på begäran av sådan myndighet eller på fastighetsägarens egna initiativ – utreds för närvarande av utredningen om Förbättrade möjligheter att utbyta information med brottsbekämpande myndigheter (Ju 2022:03).

Även frågan om brottsförebyggande myndigheter kan utlämna information till fastighetsägare kommer aktualiseras i många fall, och gör så redan i dag. Som lyfts fram i avsnitt 4.6 ser många fastighetsägare ett behov av att få mer information från Polismyndigheten, inte minst för att kunna inhämta bevisning för att kunna bedriva ärende om uppsägning inom rimlig tid. Frågan ligger utanför utredningens uppdrag. Det kan noteras att det i dansk lagstiftning, för att påskynda uppsägningsprocesser mot hyresgäster som begått brott, år 2022 infördes bland annat en möjlighet för allmänna fastighetsägare att begära underrättelser från Polismyndigheten och Åklagarmyndigheten. En sådan underrättelse kan till exempel omfatta uppgifter om det har inletts vad som i svensk rätt närmast kan liknas vid en förundersökning (sigtelser) mot någon som bor i fastighetsägarens bostäder när brott som kan läggas till grund för uppsägning begåtts.10

Konsekvenser för myndigheter

Hyresnämnder och allmänna domstolar

Utredningens förslag kan leda till att fler hyresavtal sägs upp. Det kan i sin tur medföra ett ökat antal mål om förverkande vid de allmänna domstolarna och fler förlängningstvister vid hyresnämnderna.

Utredningen har inhämtat statistik från Domstolsverket över antalet inkomna och avgjorda mål och ärenden i allmänna domstolar och hyresnämnder i de aktuella målkategorierna. Statistiken är dock

10 Jfr Dansk lov nr. 890 af 21. juni 2022, se bl.a. https://vidensbasen.anklagemyndigheden.dk.

inte så detaljerad att några slutsatser kan dras vad gäller eventuell påverkan på antalet mål och ärenden. Effekten är inte heller nödvändigtvis densamma på kort och lång sikt. Initialt kan det väntas leda till en något ökad måltillströmning. På längre sikt kan dock antas att förslagen har en viss avhållande effekt på hyresgäster och att det bidrar till att minska antalet uppsägningar som leder till tvist. Tydligare uppsägningsgrunder kan också leda till att färre uppsägningar blir föremål för tvist.

På ett övergripande plan bedöms inte domstolars och hyresnämnders hantering av ärenden om uppsägningar påverkas i någon större utsträckning. Handläggningstider torde t.ex. bli i huvudsak desamma. Det kan dock väntas att antalet vittnen kan begränsas i vissa fall, vilket bör underlätta domstolarnas och hyresnämndernas handläggning.

Övriga förslag väntas inte få annat än marginell påverkan för hyresnämnderna och de allmänna domstolarna.

När det gäller förslaget om utökade delegeringsmöjligheter i hyresnämnden ska det möjliggöra en mer ändamålsenlig hantering av vissa ärenden av enkel beskaffenhet. Förslaget bidrar till ett mer effektivt utnyttjande av hyresnämndens resurser och effektivare handläggning. En effektivare handläggning av ärenden hos hyresnämnden gynnar parterna och stärker allmänhetens förtroende för rättsskipningen. Som redogörs för i avsnitt 7.3 är det fråga om ett relativt stort antal ärenden enbart i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Förslaget kan väntas leda till en viss kostnadsbesparing.

Utredningen gör bedömningen att den kostnadsökning som kan komma i fråga för ett ökat antal ärenden om förlängning i hyresnämnden inte blir högre än att dessa kostnader vägs upp av den besparing som förslaget om utökade delgeringsmöjligheter bör leda till. Förslagen i sin helhet bedöms alltså inte påverka måltillströmningen i de allmänna domstolarna och hyresnämnder i större utsträckning än att kostnaderna för målen och ärendena med hänsyn till de utökade delegeringsmöjligheterna ryms inom befintliga anslag.

Övriga myndigheter

Förslagen som lämnas kan komma att i vart fall inledningsvis leda till en något ökad andel uppsägningar på grund av bristande skötsamhet, störningar och brott. Det kan i sin tur leda till en viss ökning av

antalet ärenden om avhysningar till Kronofogdemyndigheten. Ökningen bedöms dock inte bli så stor att det kommer leda till någon nämnvärd kostnadsökning för Kronofogdemyndigheten och därmed inte medföra några ökade kostnader för myndigheten.

Förslagen som lämnas bedöms inte påverka Polismyndigheten och därmed inte medföra några ekonomiska konsekvenser för myndigheten.

Konsekvenser för kommuner

Kommunernas bostadsförsörjningsansvar

Det är kommunerna som har huvudansvaret för bostadsförsörjningen. I lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (bostadsförsörjningslagen) ställs krav på kommunen när det gäller planeringen för bostadsförsörjning. Kommunernas ansvar ger inte den enskilde en rätt till bostad utan avser att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs så att alla i kommunen ges förutsättningar att leva i goda bostäder (1 § bostadsförsörjningslagen). Om det behövs för att främja bostadsförsörjningen ska en kommun anordna bostadsförmedling (7 § bostadsförsörjningslagen).

I bostadsförsörjningslagen preciseras inte några detaljerade åtgärder som kommunerna förväntas vidta för att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar utan det är upp till varje kommun att hantera. Även om det finns olika kommunala verktyg så spelar de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen en central roll. Någon direkt koppling mellan bostadsförsörjningslagen och lagstiftningen om de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen finns dock inte. Införandet av lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, förändrade dock förutsättningarna för hur kommunerna kan använda sitt kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag för bostadsförsörjningen. Framför allt beror detta på att dessa aktiebolag ska bedriva sin verksamhet efter affärsmässiga principer och inte enligt självkostnadsprincipen vilket gällde före 2011. De relativt få kommunala allmännyttiga bostadsföretag som bedrivs i stiftelseform faller utanför lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolags tillämpningsområde.

De föreslagna förändringarna ger inte anledning att anta att det kommer att bli ett markant ökat antal uppsägningar i förhållande till det som redan förekommer i bostadsbeståndet i kommunen. Konsekvenserna förväntas därför inte bli så stora att de påverkar kommunens planering av bostadsförsörjningen i någon beaktansvärd utsträckning. Vad gäller konsekvenserna för de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen – oavsett om dessa är stiftelser eller inte – kan de väntas bli desamma som för övriga fastighetsägare. Många allmännyttiga företag lägger mycket stora resurser på arbete med trygghet, både för den egna personalen och för boende. Det arbetet förväntas underlättas.

Socialnämndernas möjligheter att hantera en eventuell ökning av personer som förlorat hyreslägenhet

Även om kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen inte innebär någon ovillkorlig rätt till bostad för enskilda medborgare har socialtjänsten i vissa särskilda fall en skyldighet att tillhandahålla en bostad till särskilda grupper. Socialtjänsten har även det yttersta ansvaret för att personer får den hjälp och det stöd som de behöver.

Av socialtjänstlagen följer att socialnämndernas arbete ska främja den enskildes rätt till bostad (3 kap. 2 § socialtjänstlagen). Men reglerna i socialtjänstlagen innebär att var och en i första hand är skyldig att försörja sig själv och sin familj inom ramen för sin förmåga. I det ingår även att ansvara för att ordna bostad vilket innebär att den bostadslöse själv får söka bostad, t.ex. genom bostadsförmedling. I vissa fall kan behövande dock få insatser som avser en bostad som bistånd.

För att få rätt till bistånd krävs enligt socialtjänstlagen att den sökande inte själv kan tillgodose sina behov eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt (4 kap. 1 § socialtjänstlagen). Den enskilde har också rätt till bistånd genom tillhandahållande eller ombesörjande av bostad som uppfyller kraven på skälig levnadsnivå. Av praxis framgår att när den enskilde är bostadslös och har speciella svårigheter att på egen hand skaffa bostad är nämnden skyldig att tillhandahålla en bostad som uppfyller kraven på skälig levnadsnivå.11 Sådana speciella svårigheter kan exempelvis föreligga till följd av att den enskilde lider av psykisk sjukdom, har missbruksproblematik eller har betydande ekonomiska problem.12 Att det generellt sett är svårare att få ett

11 Jfr. RÅ 1990 ref 119 och RÅ 2004 ref 130. 12HFD 2022 ref 46.

hyreskontrakt om man har skulder eller betalningsanmärkningar är inte skäl nog för att beviljas bistånd till bostad från socialtjänsten. Inte heller att det råder brist på bostäder på den öppna bostadsmarknaden. Socialtjänstens ansvar är snarare att bistå med olika former av akuta och temporära, men ibland mer långsiktiga, boendelösningar utifrån individuella behov och efter biståndsbedömning, ibland genom s.k. sociala kontrakt där kommunen hyr ut i andra hand till behövande.

Utredningen har haft möte med Arbetsmarknads- och socialförvaltningen i Malmö kommun och Socialförvaltningen Hisingen i Göteborgs kommun. Organisatoriskt är verksamheterna på förvaltningarna uppbyggda på olika sätt. Malmö kommun har en socialförvaltning för hela kommunen medan Göteborgs kommun har flera socialförvaltningar som är uppdelade utifrån de geografiska upptagningsområdena.

Socialförvaltningarna arbetar både vräkningsförebyggande och när så behövs vräkningsförberedande. Insatserna är frivilliga för den enskilde. I och med att underrättelse eller kopia på uppsägning kommit in till förvaltningen påbörjas ett arbete med att kontakta den enskilde för att kunna ge stöd. I det förebyggande arbetet försöker förvaltningarna genom informationsinsatser hitta lösningar för att hyresgästen ska kunna bo kvar. Det kan till exempel handa om att bistå med kontakter till sjukvården eller andra myndigheter om sådana behov finns.

Erfarenheten från Malmö kommun är att många trots bostadsbristen lyckas lösa boendesituationen utan att begära bistånd från kommunen genom inneboendekontrakt eller boende hos släktingar. Göteborgs kommun har betonat att när grunden för uppsägning av hyresavtalet är störningar uppstår det särskilt stora svårigheter att få ett nytt boende. Dessa personer utgör en kategori inom den grupp som kallas strukturellt hemlösa och som generellt sett inte har rätt till stöd och hjälp med boende. Den strukturella hemlösheten är i många fall en effekt av den generella bostadsbrist som finns i majoriteten av landets kommuner. I många fall kräver hemlöshetssituationen trots det insatser från socialtjänsten antingen genom nödbiståndsboende eller genom tillfälligt bistånd för att täcka bostadskostnaden, till exempel på ett vandrarhem.

Utredningens förslag om krav på underrättelse till socialnämnden medför att denna i större utsträckning och i ett tidigare skede får vetskap om problem som kan ligga till grund för en uppsägning. Nämn-

den kan därmed bistå med stöd i form av vräkningsförebyggande åtgärder, stöd inför en eventuell vräkning men även brottsförebyggande insatser. Något nämnvärt merarbete väntas inte uppkomma för socialnämnderna.

Påverkan på kommunernas brottsförebyggande arbete

Kommunerna har en viktig roll i det brottsförebyggande arbetet. Från och med den 1 juli 2023 har kommunerna ett lagstadgat ansvar att arbeta brottsförebyggande, lag (2023:196) om kommuners ansvar för brottsförebyggande arbete. Enligt den nya lagen ska kommunerna kartlägga brottsligheten inom sitt geografiska område och ta fram en lägesbild. Utifrån lägesbilden ska kommunerna sedan ta ställning till behovet av åtgärder och besluta om en åtgärdsplan. Kommunerna ska också ta visst ansvar för samordningen av det lokala brottsförebyggande arbetet och inrätta en samordningsfunktion.

Just samverkan och samordning mellan kommunen och andra lokala aktörer är central för att det lokala brottsförebyggande arbetet ska fungera bra. En viktig aktör och samverkanspartner för kommunen i det brottsförebyggande arbetet är kommunala bostadsbolag och andra fastighetsägare. I utredningens kartläggning finns exempel på hur fastighetsägare kan bidra till det brottsförebyggande arbetet och öka tryggheten i fastigheter och bostadsområden. Här har kommunen dessutom en särskilt viktig roll i egenskap av fastighetsägare och ansvarig för många offentliga platser.13 Samtidigt som det finns många goda exempel behöver det lokala brottsförebyggande utvecklas och samverkan mellan olika lokala aktörer stärkas.14

Genom utredningens förslag kommer fastighetsägare att få utökade möjlighet att säga upp hyresavtal på grund av brott, vilket kan öka incitamenten och motivationen hos fastighetsägare att vilja satsa på brottsförebyggande- och trygghetsskapande insatser. Att kommunernas ansvar att arbeta brottsförebyggande nu blivit lag kan också bidra till att stärka incitamenten för samverkan mellan kommuner och fastighetsägare i brottsförebyggande och trygghetsskapande frågor.

13 Tillsammans mot brott, Ett nationellt brottsförebyggande program, regeringens skrivelse 2016/17:126. 14 BRÅ, Det brottsförebyggande arbetet i Sverige, Nuläge och utvecklingsbehov 2023.

Sammantaget gör utredningen bedömningen att de föreslagna ändringarna kan komma att bidra till att stärka det lokala brottsförebyggande arbetet.

9.3.5. Samhällsekonomiska konsekvenser

De samhällsekonomiska effekterna av att brottsligheten minskar och tryggheten ökar i ett bostadsområde kan förväntas vara stora och påverka på flera nivåer, även om de är svåra att mäta.15 Våldsdåd sprider sig ofta som ringar på vattnet och utesluts några skjutningar kan det väntas leda till att senare skjutningar aldrig inträffar.

Minskad brottslighet och ökad trygghet i det egna bostadsområdet ökar människors frihet genom att påverka människors beteenden och livsval positivt. Exempel på positiva effekter av att tryggheten ökar i ett område är att fler människor vågar röra sig ute i närområdet oftare och på andra tider än de brukar. Fler föräldrar kan våga låta sina barn leka fritt utan oro för att de ska utsättas för brott eller bli involverade i kriminella aktiviteter. I förlängningen kan även uthyrningsmöjligheter och områdets allmänna attraktivitet öka, liksom näringsidkares vilja att investera och satsa i ett område, vilket i sin tur kan komma att påverka både service- och arbetsutbud på ett positivt sätt.

9.3.6. Konsekvenser för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet

Utredningens förslag om grunderna för uppsägning på grund av brottslighet gör att uppsägning av hyresavtal kan komma i fråga i fler fall än i dag.

Om ett hyresavtal sägs upp till följd av att hyresgästen, eller någon denna ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i omgivningen kommer tryggheten och säkerheten i den aktuella fastigheten och dess omgivning med stor sannolikhet att öka. Hur stor effekten blir i det enskilda fallet kommer att bero på brottslighetens karaktär och omfattning liksom på hur många människor som direkt eller indirekt har påverkats av brottsligheten. Hur många hyresavtal som kan komma att sägas upp till följd av de föreslagna ändringarna

15 Brå (2017). Kostnader för brott, En litteraturöversikt över metoder, resultat och utmaningar i forskningen om kostnader för brott.

beror på väldigt många faktorer och har inte varit möjligt att uppskatta. Den samlade effekten på tryggheten av lagförslagen går därför inte att träffsäkert beräkna.

Utredningens kartläggning visar att den faktiska brottsligheten liksom människors oro för att de själva eller närstående ska drabbas av brott är större i utsatta områden jämfört med andra områden. Kartläggningen visar också att många begår brott i sitt närområde. I de utsatta områdena bor 75 procent av samtliga boende i en hyreslägenhet, att jämföra med 30 procent i Sverige som helhet. Sammantaget innebär det att det i första hand är i de utsatta områdena som utredningens förslag kan förväntas få effekt, både på brottsligheten i sig, men även på människors upplevelser av utsatthet och oro. Det förutsätter dock att fastighetsägare i dessa områden agerar och använder sig av de nya reglerna.

Att föräldrars tillsynsansvar för barn kommer att omfatta brott som försämrar miljön i omgivningen kan vidare öka föräldrars motivation att hålla uppsikt över sina barn och ta ett större ansvar för att se till att barnen inte vistas i miljöer där det finns en risk för exponering mot kriminalitet och kriminella nätverk.

9.3.7. Övriga konsekvenser

Jämställdhet mellan kvinnor och män

Det är betydligt vanligare att kvinnor känner sig otrygga i det egna bostadsområdet. Av den nationella trygghetsundersökningen som Brå genomförde 2022 framgår att bland kvinnor är det 35 procent som känner sig otrygga i det egna bostadsområdet under sena kvällar medan motsvarande andel för männen är 18 procent.16 Förslagen kan väntas få positiv effekt för kvinnor.

Utredningen lämnar förslag om en skärpning av bestämmelsen om förverkande på grund av brott i lägenheten (42 § första stycket 12 hyreslagen). Som redogjorts för i avsnitt 5.7 är hemmet en vanlig brottsplats för mäns våld mot kvinnor. Utredningen har bedömt att lägenheten normalt får anses utgöra en förutsättning för närståendebrott eller i vart fall underlätta dem. Förslaget om utvidgande av förverkandegrunden på grund av brott förslås därmed omfatta även brott mot närstående.

16 Brå 2022:9, s. 131.

Generellt sett bedöms förslaget skapa förutsättningar för ökad trygghet för våldsutsatta kvinnor. Vilka konsekvenserna blir i ett enskilt fall beror till viss del på vem som står på hyreskontraktet, liksom även hur kvinnan väljer att agera. En möjlighet att överta en hyresrätt finns under vissa förutsättningar (47 § hyreslagen) vilket kan gynna framför allt kvinnor som inte är hyresgäster. Nyligen har även utökade möjligheter att ta över ett hyresavtal föreslagits i promemorian Stärkt hyresrättsligt skydd för våldsutsatta kvinnor (Ds 2023:18). Se vidare avsnitt 5.7.

Boendesegregation – Integrationspolitiska målen

Förslagen riktar sig mot befolkningen i stort. Mot bakgrund av att personer med utländsk bakgrund (utrikes födda eller födda i Sverige med två utrikes födda föräldrar) i större utsträckning än svensk bakgrund bor i hyreslägenheter finns det en möjlighet att utrikes födda kommer påverkas mer än inrikes födda.17 Utredningen bedömer att förslagen är förenliga med de integrationspolitiska målen. Om förslagen bidrar till bättre förutsättningar för trygga bostadsområden kan det på lång sikt väntas öka människors vilja att bosätta sig i områden och även stanna kvar vilket torde gynna områdena.

17 Statistik från SCB (hushållens boende 2022) visar att 2022 bodde 46 procent av personer med utländsk bakgrund i flerbostadshus med hyresrätt. Motsvarande siffra för personer med svensk bakgrund var något mindre än 20 procent. Hämtat från https://www.scb.se/hittastatistik/statistik-efter-amne/hushallens-ekonomi/inkomster-ochinkomstfordelning/hushallens-boende/pong/statistiknyhet/hushallens-boende-2022/.

10. Författningskommentar

10.1. Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap.

20 §

Om avtal inte träffats om tiden för betalning av hyra som ska utgå i pengar, ska hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början

eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet får dock den hyra som avser en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran ska betalas i hyresvärdens hemvist eller under annan adress som anvisas av denne. Betalning får alltid ske genom bank eller någon annan lik-

nande betalningsförmedlare. Om hyran ska betalas på en ort utanför Sverige,

är hyresvärden skyldig att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Om hyresgästen betalar hyran på bankkontor, anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa omedelbart vid betalningen. Lämnar hyresgästen ett betalningsuppdrag på hyran till bank eller någon annan liknande betal-

ningsförmedlare anses beloppet ha kommit hyresvärden till handa när betal-

ningsuppdraget togs emot.

Bestämmelsen reglerar tidpunkt och sättet för betalning av hyran samt när hyran anses betald. Övervägandena finns i 7.4.

Andra och tredje styckena har moderniserats utifrån de betalnings-

tjänster som finns tillgängliga på marknaden i dag. Hänvisning till betalning på postkontor har tagits bort då någon sådan tjänst inte längre tillhandahålls. Begreppen postanvisning, postgiro och bankgiro har bytts ut till att betalning ska gå genom eller till bank eller någon annan liknande betalningsförmedlare. Samma uttryck förekommer i 5 kap 5 § försäkringsavtalslagen (2005:104), jfr prop. 2003/04:150 s. 435 f.

25 §

Hyresgästen ska se till att det som krävs för att bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten inte åsidosätts när han eller hon använder lägenheten (bristande skötsamhet).

Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet).

Med störningar i boendet likställs att hyresgästen begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen.

Paragrafen anger några av de krav som finns på hyresgästen vid användning av lägenheten. Övervägandena finns i avsnitt 5.3, 5.5.

De första och andra styckena motsvaras av hittillsvarande första stycket i paragrafen. I övrigt har paragrafen delats upp och återfinns i dessa delar numera i 25 a–25 c §§. Detta är redaktionella ändringar, se närmare författningskommentaren till de paragraferna.

I första stycket görs ett tillägg i fråga om hyresgästens skyldighet vid användning av lägenheten, nämligen att hyresgästen ska se till att det som krävs för att bevara trygghet inte åsidosätts vid användning av lägenheten, utöver sundhet, ordning och gott skick. Ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden, bristande skötsamhet, införs.

Hittills har angetts att hyresgästen ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. När hyresgästens skyldigheter uttrycks så att hyresgästen inte ska åsidosätta det som krävs för att bevara dessa intressen är det i denna del endast en språklig förändring.

Tillägget att hyresgästen har en skyldighet att se till att tryggheten inom fastigheten upprätthålls klargör hyresgästens skyldighet i det här avseendet. Till stor del avser denna att avstå från handlingar som äventyrar tryggheten inom fastigheten. Genom tillägget klargörs att hänsyn till trygghet ska ges stor tyngd. Det gör att det finns anledning att se mer allvarligt på sådan bristande skötsamhet som leder till otrygghet. Utgångspunkten ska vara att alla hyresgäster har rätt till ett tryggt boende. Ändringen leder också till att bestämmelsens tillämpningsområde utvidgas.

När en hyresgäst åsidosätter det som krävs för att bevara tryggheten inom fastigheten kommer det i vissa fall också att vara en störning i boendet. Tillämpningsområdet är således överlappande. Redan i dag är det så att en hyresgäst med samma handling kan orsaka störningar i boendet och bidra till att sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten inte bevaras. I rättspraxis tillämpas då bestämmelsen om störningar i boendet som är mer träffande för det som benämns som störningar. Det är naturligt att så sker även efter lagändringen.

Det talas i lagtexten, liksom hittills, om vissa förhållanden inom fastigheten. Någon ändring i den delen görs alltså inte. Någon begränsning till att det aktuella beteendet ska ha skett inom fastigheten finns inte men det förutsätts ha en koppling till denna eller, annorlunda uttryckt, påverka tryggheten inom fastigheten. Om en hyresgäst exempelvis begår ett våldsbrott mot en hyresvärd eller representant för denne påverkar det möjligheten att utföra arbete inom fastigheten oavsett om angreppet skett i närheten av fastigheten eller inte. Det förutsätts att brottet har en tillräcklig koppling till fastigheten eller dess förvaltning.

Även när våld, hot eller ett liknande beteende riktar sig mot någon som inte har en koppling till fastigheten kan det påverka tryggheten inom fastigheten. Det kan till exempel vara fråga om att personal som utför tjänster för hyresgäster attackeras. Ett exempel är att en anställd hos hemtjänsten attackeras på ett sådant sätt att hembesök inte kan utföras i planerad utsträckning. Ett annat exempel kan vara att s.k. blåljuspersonal som har samhällsskyddande funktioner inte ostört kan utföra sina uppgifter.

Även fall där hyresgästen agerar på ett sådant sätt som medför fara för andra hyresgäster utan att dessa märker det kan utgöra ett åsidosättande av det som krävs för att bevara tryggheten inom fastigheten. Ett exempel är att hyresgästen förvarar sprängmedel eller annan farlig utrustning i lägenheten, innefattande förråd och allmänna utrymmen.

Det kan förekomma att en hyresgäst på grund av egna kopplingar till kriminella gäng – eller på grund av att andra som använder lägenheten har sådana kopplingar – orsakar oro och en tystnadskultur i en trappuppgång eller bostadsområde. Enbart en sådan tillhörighet är normalt inte tillräckligt för att hyresgästen ska anses ha försämrat tryggheten. Det finns dock utrymme att beakta denna som försvårande för hyresgästen i olika situationer. Ofta är situationen den att hyresgästen på grund av ett underförstått våldskapital överträder

hyresrättsliga normer i förlitan på att ingen ska våga ingripa. Det kan handla om att en person tar andras förråd eller parkeringsplats i anspråk, vid upprepade tillfällen parkerar bilen framför ingången till huset på ett störande sätt eller begränsar andras tillgång till ett gemensamt utrymme. Överträdelser av det slaget kan skapa stor otrygghet och en känsla av rättslöshet vilket andra boende som utgångspunkt inte ska behöva tolerera. En samlad bedömning får göras.

Det finns också andra exempel på att ett underförstått våldskapital används för att agera på ett sätt som begränsar andra på ett oacceptabelt sätt. Det spelar mindre roll i vilket närmare avseende ett hyresrättsligt relevant intresse åsidosatts och större roll hur beteendet påverkat tryggheten inom fastigheten. Ett exempel är att någon genomför inpasseringskontroller när boende vill komma till fastigheten eller annars vill röra sig fritt inom området.

Om hyresgästen gör sig skyldig till bristande skötsamhet kan hyresrätten förverkas (42 § första stycket 9). Är det fråga om särskilt allvarlig bristande skötsamhet krävs, i likhet med särskilt allvarliga störningar i boendet, ingen rättelseanmaning (42 § fjärde stycket, se närmare författningskommentaren i denna del).

Andra stycket behandlar störningar i boendet. Bestämmelsen har

oförändrad i sak flyttats från första stycket.

I tredje stycket, som är nytt, anges att vissa handlingar ska likställas med störningar i boendet. Det innebär att sådana handlingar behandlas på samma sätt som störningar i boendet, om inte annat anges. Det som avses är att hyresgästen begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen. När det talas om störningar i boendet i hyreslagen eller andra lagar avses således även sådana brott. Det innebär exempelvis att tvister om sådana störningar i boendet som avses i tredje stycket ska handläggas skyndsamt (se 72 §).

Med försämringar av närmiljön avses att ett brott har en negativ påverkan på hur de som bor i området upplever sitt boende och området som omger den. Det handlar till en början om att omgivningen blir mer otrygg eller med fog upplevs som mer otrygg. De boendes frihet att röra sig eller handlingsfrihet i övrigt kan inskränkas eller det kan uppfattas att så skett. Även att området framstår som mindre attraktivt är en sådan försämring av närmiljön. Bedömningen av vad som utgör en försämring av miljön ska göras objektivt. Som framgår

av lagtexten är det tillräckligt att brottsligheten är ägnad att leda till sådana försämringar, se närmare nedan.

Det är de som bor i omgivningen som skyddas av bestämmelsen och då närmare bestämt deras intresse av en god miljö kring bostaden. Begreppet omgivning har samma innebörd som i övrigt i paragrafen. Uttrycket avser således inte att åstadkomma någon särskild yttre begränsning, men det markerar inte desto mindre den krets som skyddas av bestämmelsen (jfr prop. 1992/93:115 s. 31). Något exakt avstånd till lägenheten som markerar den yttre gränsen för omgivningen finns dock inte. Det gäller i särskilt hög grad som förhållandena kan skifta, både brottets karaktär och hur ett bostadsområde är utformat.

För att avgränsa omgivningen kan det vara av betydelse om de boende behöver passera eller uppehålla sig på en plats eller annars naturligen gör det. Det kan handla om ett torg som många passerar, en knutpunkt för kollektivtrafik, lekplatser, parkeringsytor, grönområden där vuxna eller barn uppehåller sig.

De brott som avses är sådana som är ägnade att ha en sådan påverkan på miljön i lägenhetens omgivning som inte skäligen bör tålas. Det är alltså inte tillräckligt att hyresgästen begår ett brott. Det som läggs hyresgästen till last hyresrättsligt är att han eller hon begår brott som är ägnade att försämra miljön för dem som bor där.

Det finns ingen formell begränsning till vilka brott som avses. Det är dock naturligen så att vissa brott kan väntas påverka närmiljön i hög utsträckning medan vissa inte gör det alls. Ju längre bort ett brott begås, desto mindre inverkan kan det väntas ha, även om det sker i omgivningen. Det ligger emellertid i sakens natur att ett mycket allvarligt brott som en skjutning, sprängning, misshandel eller våldtäkt ofta får vidare återverkningar på människors trygghet i närmiljön än ett mindre allvarligt brott.

Även brott som förövas i direkt anslutning till lägenheten omfattas av bestämmelsen, om övriga förutsättningar är uppfyllda. I sådana fall kan det dock väntas att andra stycket ofta tillämpas i stället. Den närmare tillämpningen får utvecklas i rättspraxis.

Det är framför allt brott som begås i omgivningen som kan komma i fråga. Det är nämligen normalt endast dessa brott som typiskt sett har en påverkan på miljön i omgivningen. En narkotikaöverlåtelse som sker i en stadsdel på långt avstånd från lägenheten har typiskt sett ingen påverkan på miljön i lägenhetens omgivning. Det

gäller de allra flesta brott. Någon formell begränsning till brott som begås i omgivningen finns dock inte. Det är således inte nödvändigt att överväga var ett brott har fullbordats i straffrättslig mening. Avgörande är i stället om det är ägnat att ha en negativ inverkan på närmiljön.

Undantagsvis kan vidare handlingar på långt avstånd väntas ha en här avsedd inverkan på närmiljön. Det som avses är framför allt allvarliga brott som riktas mot personer som bor i området. Ett exempel är att någon följer efter, eller söker upp, en person från närområdet och begår en våldshandling mot personen i en annan del av staden. Det kan också vara så att en person planerar ett brott och därigenom gör sig skyldig till anstiftan men inte deltar i brottets genomförande i omgivningen. Även i ett sådant fall kan den brottsliga handlingen vara ägnad att förstöra miljön i omgivningen.

Ett annat undantagsfall som kan aktualisera en tillämpning av bestämmelsen är när hyresgästen begår brott som på ett eller annat sätt riktas mot rivaliserande kriminella nätverk och därigenom drar på sig en hotbild som leder till att personer som bor i huset utsätts för skjutningar eller liknande. Om hyresgästen begår sådana brott där hämndåtgärder mot lägenheten, fastigheten eller dess omgivning framstår som en väntad följd av brottsligheten får denna anses vara ägnad att försämra miljön. Det är alltså inte tillräckligt att det utkrävs en hämnd på grund av ett brott utan det förutsätts vara en förutsebar följd av brottsligheten. En tillämpning aktualiseras därför sannolikt endast i fråga om brott som begås i tungt kriminella miljöer. När sådana repressalier riktas mot huset försämras miljön i mycket hög grad och hus kan bli mer eller mindre obeboeliga. Om hyresgästen på grund av allvarlig kriminalitet orsakat en hotbild mot huset kan det vara fråga om en sådan försämring som inte skäligen bör tålas av de omkringboende. De övriga boendes intresse av ett tryggt boende kan då alltså väga tyngre. Om det är ett barn eller annan person som bor hos hyresgästen som begått brottet kan situationen i vissa fall vara densamma. I det fallet måste dock beaktas om hyresgästen kan lastas för det inträffade enligt det som sägs om tillsynsansvar, se 25 b §. Om hyresgästen vidtagit åtgärder, t.ex. fått de kriminella personerna att flytta, kan något ansvar normalt inte komma i fråga för angrepp som sker därefter. Att en familj eller närstående utsätts för ett angrepp som en hämndåtgärd innebär inte att dessa har åsidosatt någon hyresrättslig skyldighet när den kriminella personen

saknar tillräcklig koppling till lägenheten. Eftersom omständigheterna kan variera får en bedömning göras i det enskilda fallet.

Någon uttömmande uppräkning av de situationer som kan aktualiseras kan inte ges då omständigheterna kan variera i hög grad. Det är dock som framgår ovan endast i undantagsfall som bestämmelsen kan tillämpas i fråga om brott som hyresgästen begått på ett sådant avstånd att det inte kan sägas vara i lägenhetens omgivning och det måste då finnas en klar koppling till omgivningen.

I det följande berörs brott som begås i omgivningen. En fråga är vilken brottslighet som är sådan att den kan påverka närmiljön negativt. Det är främst fråga om brottslighet som har en negativ påverkan på en större grupp människor, det vill säga de boende i omgivningen. Vid bedömningen av i vilken utsträckning brottsligheten kan påverka närmiljön kan man, utöver vilken typ av brott det rör sig om, söka ledning i vilket straffvärde brottsligheten har och i vilken omfattning den har begåtts.

Utgångspunkten är att alla boende ska ha tillgång till en trygg och bra miljö i omgivningen. Toleransen mot att en hyresgäst genom brottslighet – allvarlig eller i större omfattning – tydligt försämrar denna bör därför vara låg. Den närmare avgränsningen får emellertid överlämnas till rättstillämpningen.

Boendes subjektiva uppfattning om vad som kan tålas saknar betydelse. Det avgörande är vad boende i allmänhet ska behöva tåla. Som en följd av det saknar det betydelse om det är vanligt med liknande brott i området.

Det är inte nödvändigt att en effekt på närmiljön kan beläggas i ett enskilt fall. I att brottet ska vara ägnat att leda till en sådan försämring ligger att det är tillräckligt att gärningen typiskt sett har en sådan effekt. Det får i varje enskilt fall göras en bedömning av om det som ligger hyresgästen till last är ägnat att försämra närmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas. Det handlar om att de boende till följd av brottslighet kan väntas uppleva att boendet och närmiljön blir mindre trygg eller attraktiv. Ett brott kan exempelvis påverka hur människor rör sig i omgivningen, vilka tider de vistas ute eller i vilken utsträckning barn tillåts vara ute utan tillsyn. Det kan också vara så att miljön framstår som mindre attraktiv för de boende. Så kan exempelvis vara fallet vid upprepad skadegörelse på byggnader eller brottslighet som riktar sig mot företag i området såsom restauranger och butiker som därför inte kan erbjuda de boende service.

Brott med lägre straffvärde torde främst påverka närmiljön i här avsedd mening när de begås i viss omfattning. Det är då den sammantagna potentiella effekten av brottsligheten som får bedömas.

Ett exempel är att en hyresgäst i området sålt narkotika vid ett flertal tillfällen, eller annars möjliggjort sådana överlåtelser. Det får i allmänhet anses vara ägnat att ha en klart negativ effekt på närmiljön och de boende ska normalt inte behöva tåla det. Ett annat exempel är skadegörelse som ofta inte har ett högt straffvärde. Återkommande skadegörelse kan dock typiskt sett påverka närmiljön negativt för många människor.

Om hyresgästen begår allvarlig brottslighet kan ett enstaka brott vara ägnat att försämra närmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas. Exempel på sådant som kan komma i fråga är allvarlig misshandel, våldtäkt, rån, blåljussabotage, och våldsamt upplopp. Även att parkerade bilar sätts i brand kan antas ha kraftigt negativ effekt på närmiljön. Skjutningar och sprängningar är andra exempel på handlingar som har en klart negativ effekt på hur de boende upplever sin närmiljö och också leder till en ökad otrygghet. Vid sådan allvarlig brottslighet kan man utgå från en påverkan på närmiljön på ett sätt som inte skäligen bör tålas.

En helhetsbedömning får göras av omständigheterna. En koppling till kriminella gäng kan ofta antas skapa en större otrygghet på flera plan. Ett annat exempel är att någon involverat barn i brottslighet, t.ex. vid narkotikabrott eller vapenbrott. Sådant kan ofta antas skapa en rädsla hos föräldrar för att deras barn blir indragna i brottslighet och kan därmed påverka hur föräldrarna låter sina barn röra sig i området och på så sätt även barnens rörelsefrihet.

Vissa brottsliga handlingar förekommer i varierande utsträckning i snart sagt alla bostadsområden. Dessa kan då ofta skäligen få tålas. Om ett barn hamnar i slagsmål med ett annat barn i en skola i närheten av bostaden kan något av barnen göra sig skyldigt till misshandel men det torde sällan vara ett åsidosättande av en hyresrättslig skyldighet i här avsedd mening. Avsikten är inte att åstadkomma en hyresrättslig sanktion för att det begås brott i omgivningen. Det som i stället avses är sådana brottsliga handlingar som typiskt sett har en påtagligt negativ inverkan på hur en grupp av människor upplever sitt boende och den närmiljö som omger den.

Om hyresgästen sägs upp på grund av en sådan handling som likställs med störning i boendet enligt tredje stycket får det göras en

bedömning av om en uppsägning är en proportionerlig reaktion på det som ligger hyresgästen till last, jfr avsnitt 5.11.

25 a §

Om det förekommer bristande skötsamhet eller störningar i boendet, ska hyresvärden uppmana hyresgästen att se till att beteendet omedelbart upphör och, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Första stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av bristande skötsamhet eller störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarlig bristande skötsamhet respektive särskilt allvarliga störningar i boendet) eller sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket.

Paragrafen, som är ny, behandlar hyresvärdens skyldighet att uppmana hyresgäster att upphöra med vissa beteenden. Övervägandena finns i avsnitt 5.9.

Första stycket motsvarar det som hittills reglerats i 25 § andra stycket. En ändring görs såtillvida att hyresvärden åläggs att uppmana hyresgästen att upphöra även vid bristande skötsamhet. Även en underrättelse till socialnämnden ska skickas i dessa fall.

Andra stycket motsvarar det som hittills behandlats i 25 § tredje

stycket. Tillägg görs som avser dels särskilt allvarlig bristande skötsamhet, dels sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket, det vill säga brottslighet som är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen. Inte heller i dessa fall finns alltså någon skyldighet för hyresvärden att uppmana hyresgästen att upphöra med beteendet. Det är inte heller en förutsättning för att hyresrätten ska förverkas att en uppmaning om rättelse tillställts hyresgästen, se närmare 42 § fjärde stycket.

I fråga om vad som avses med särskilt allvarlig bristande skötsamhet kan ledning hämtas från hur särskilt allvarliga störningar i boendet har tillämpats. Det är således en bestämmelse som ska tillämpas i undantagssituationer som är så allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning att det inte bör gå någon ytterligare tid innan hyresvärden kan göra en uppsägning (jfr prop. 1992/93:115 s. 40).

Några typfall där bestämmelsen kan tillämpas anges i det följande. De har det gemensamt att det rör sig om beteenden som försämrar tryggheten för övriga boende eller för hyresvärden. Det är för att skydda sådana intressen som det främst kan komma i fråga att hyresvärden omedelbart kan göra en uppsägning.

Ett exempel på vad som kan utgöra en särskilt allvarlig bristande skötsamhet är när hyresgästen utövar våld eller allvarligt hot mot hyresvärden eller anställda hos hyresvärden. Det omöjliggör många gånger en fortsatt välfungerande förvaltning av fastigheten och det ligger då även i andra hyresgästers intresse att personen inte bor kvar. När det gäller vilken typ av brottslighet som kan komma i fråga kan ledning, som framgår ovan, hämtas från vad som avses med en särskilt allvarlig störning i boendet. Det förutsätts som huvudregel att våldet eller hotet i fråga är så allvarligt att straffvärdet ligger på fängelsenivå.

Även våld mot andra som ska utföra ett uppdrag inom fastigheten kan motivera att en brist i skötsamheten anses som särskilt allvarlig. Det kan handla om angrepp på personer som hjälper hyresgäster, till exempel hemtjänstpersonal, brevbärare eller s.k. blåljuspersonal. Likaså kan våld eller hot mot en lokalhyresgäst göra det. Också att begränsa personers rörelsefrihet till och från fastigheten med ett direkt eller indirekt hot, t.ex. genom s.k. inpasseringskontroller, får anses vara en sådan väsentlig avvikelse från det som ska tolereras att en omedelbar uppsägning kan vara motiverad.

Om hyresgästen använder sin lägenhet på ett sätt som är ägnat att medföra fara för övriga boende kan undantaget vidare tillämpas. Det kan handla om att hyresgästen förvarar farliga föremål såsom sprängmedel, vapen eller andra farliga föremål i bostaden eller lokalen, inkluderande allmänna utrymmen och förråd.

25 b §

Hyresgästen ska hålla noggrann tillsyn över att de personer som han eller hon svarar för enligt 24 § första stycket inte gör sig skyldiga till bristande skötsamhet eller störningar i boendet enligt 25 §.

Paragrafen, som är ny, behandlar hyresgästens skyldighet att hålla tillsyn över vissa personer. Övervägandena finns i avsnitt 5.6.

Paragrafen motsvarar hittillsvarande 25 § första stycket tredje meningen.

En följd av att brott i omgivningen likställs med störningar i boendet (se 25 § tredje stycket) är att hyresgästens tillsynsansvar får betydelse i ytterligare ett typfall, i fråga om brottslighet som är ägnad att medföra en sådan försämring av miljön för dem som bor där på ett sätt som de inte skäligen bör tåla. Om hyresgästen inte fullgör skyldigheten att hålla tillsyn kan brott som begås av personer inom den relevanta personkretsen ligga till grund för en uppsägning (42 § första stycket 9).

I grunden fungerar hyresgästens ansvar att hålla tillsyn på samma sätt i denna situation som annars och det gäller på samma sätt för de olika kategorier av personer som hyresgästen ansvarar för. En del nya frågor kommer inte desto mindre att uppkomma när tillämpningsområdet för tillsynsansvaret vidgas.

Tillsynsansvaret innebär att hyresgästen har en skyldighet att hålla noggrann uppsikt över den utpekade personkretsen. I fråga om händelser i, eller i nära anslutning till, lägenheten har hyresgästen goda praktiska möjligheter att göra det genom sitt nyttjande av lägenheten. När hyresgästen får vetskap om förhållanden som tyder på att exempelvis en inneboende stör ställs krav på hyresgästen att vidta åtgärder. Ofta kan det ställas krav på långtgående åtgärder från hyresgästens sida om det förekommit tidigare överträdelser från en person eller vid omständigheter som tyder på att ett störande beteende kan förekomma. Eftersom hyresgästen har en skyldighet att hålla uppsikt över andra personer kan han eller hon inte ursäkta en underlåtenhet att agera med att han eller hon saknat kännedom om omständigheter på grund av bristande uppsikt. Hyresgästen förväntas tvärtom genom sin uppsikt få kunskap om vissa omständigheter.

När det är fråga om händelser som utspelar sig på ett visst avstånd från lägenheten minskar hyresgästens praktiska möjligheter att genom ett vardagligt nyttjande av lägenheten hålla tillsyn över personkretsens handlingar. Kraven på hyresgästen kvarstår men måste till viss del anpassas efter detta.

Som utgångspunkt krävs det inte att hyresgästen utövar någon aktiv tillsyn över omgivningen för att säkerställa att ingen i personkretsen begår allvarliga brott. Annorlunda uttryckt bör hyresgästen normalt kunna utgå från att barn i hushållet, andra familjemedlemmar eller inneboende inte begår sådana handlingar. En konsekvens

av det är att hyresgästens tillsynsansvar i denna del får sin främsta betydelse när det framkommer omständigheter som indikerar att någon begår sådana brott eller det förutses att så kan komma att ske. En sådan ordning överensstämmer med hur tillsynsansvaret i andra situationer fungerar, nämligen att kravet på att vidta åtgärder skärps när det förekommer varningstecken.

Bedömningen av hur långt hyresgästens tillsynsansvar sträcker sig ska göras objektivt. Det saknar således i princip betydelse om hyresgästen på grund av personliga förhållanden har svårt att fullgöra sitt ansvar. Det är en följd av att hyresgästens skyldighet att hålla uppsikt över vissa personer är uppställt i andra hyresgästers intresse.

Hyresgästens ansvar att hålla uppsikt över andra i omgivningen får initialt praktisk betydelse främst i två typfall: dels när hyresgästen får veta att någon under hyresgästens ansvar kan komma att begå brott i omgivningen, dels när hyresgästen genom en noggrann uppsikt över personen i lägenheten förstår det.

Det kan handla om att en utomstående, såsom t.ex. en polis eller skolpersonal, informerar hyresgästen om att ett barn begår brott eller är i riskzonen för att göra det. Det förekommer också att hyresvärdar informerar föräldrar om sådant. Ett annat exempel är att hyresgästen förstår att en person deltar i ett kriminellt gäng som begår brott i omgivningen eller personens uppträdande indikerar att sådant kan förekomma.

Genom att vissa brott i omgivningen likställs med störningar i boendet klargörs att hyresgäster har ett gemensamt hyresrättsligt ansvar för att närmiljön är trygg. Föräldrar har som en del i detta ett ansvar för att deras barn inte försämrar den miljön. För att uppfylla det kan det krävas att hyresgäster genom en normal föräldranärvaro har god uppsikt över sina barn för att bli varse på tecken på oro. En sådan närvaro kan ibland vara tillräcklig för att bli varse tecken på att barn begår brott. På samma sätt kan hyresgästen genom en noggrann uppsikt över en inneboende i lägenheten förstå att han eller hon begår brott i omgivningen.

I fråga om en tillfällig besökare till lägenheten torde tillsynsansvaret i denna del få begränsad betydelse. Som framgår ovan har hyresgästen som utgångspunkt ingen skyldighet att utöva faktisk kontroll i omgivningen utan det är de iakttagelser som han eller hon gör vid användandet av lägenhet som ligger till grund för plikten att agera. Det får förutsättas att besökaren vistas i lägenheten i viss omfattning

och att besöken i lägenheten därför kan anses ha betydelse för att brott begås i närheten.

Även en lokalhyresgäst är skyldig att inte orsaka störningar i boendet. När en butiks- eller servicerörelse bedrivs kommer många människor naturligen att besöka lokalen. Det ligger som framgår ovan i sakens natur att hyresgästen inte har något ansvar för vad sådana besökare gör sedan de lämnat lokalen. Om hyresgästen har kunskap om eller misstänker att besökare kan komma att begå brott aktualiseras tillsynsplikten. Lokalhyresgästens ansvar i nu berört avseende torde främst aktualiseras när lokalhyresgästen tillåter att personer med kriminella kopplingar eller kapacitet använder lokalen i viss omfattning. Lokalen kan då många gånger framstå som en umgängesyta för kriminella. Om lokalhyresgästen känner till att lokalen används för förvaring av vapen eller narkotika eller att sådan hantering sker inom lokalen talar det för att hyresgästen måste agera. Det förutsätter dock att lokalhyresgästen har godtagit att personerna vistas där (jfr prop. 2020/21:52 s. 16). I annat fall får åtgärder vidtas av myndigheter efter att hyresgästen påtalat att personer olovligen vistas där. Om personerna skrämmer eller trakasserar hyresgästen kan det finnas förutsättningar för ett tillträdesförbud enligt 2 § lagen (2021:34) om tillträdesförbud till butiker, badanläggningar och bibliotek. Det finns då också normalt förutsättningar att ordna kamerabevakning över lokalen.

När en bostads- eller lokalhyresgäst får anledning att misstänka att någon inom personkretsen begår brott i omgivningen krävs att han eller hon vidtar åtgärder.

Bedömningen av vilka åtgärder hyresgästen måste vidta för att förhindra att någon i den utpekade personkretsen begår brott i omgivningen görs på samma sätt som i andra situationer. När det finns tydliga indikationer på att brott förekommer krävs långtgående, omgående och konsekventa åtgärder från hyresgästens sida. Det kan avse att en inneboende inte får bo kvar i lägenheten eller att besökare förbjuds att återvända till lägenheten.

Även när hyresgästen har anledning att misstänka att hans eller hennes barn begår brott krävs åtgärder. Det går inte att ge något generellt svar på vilka dessa ska vara. Utgångspunkten är att de ska vara ett adekvat och kraftfullt svar på de risker som förekommer. Är det fråga om vuxna barn finns inte anledning att göra någon skillnad på den bedömning som görs i övriga fall. Det är en följd av att regler-

ingen i denna del är uppställd i andra hyresgästers intresse. Det kan vara så att vuxna barn till hyresgästen som bor hemma ytterst måste förbjudas från att vistas i lägenheten. Så är det i praktiken redan i dag när hyresgästens vuxna barn stör andra eller är våldsam.

När hyresgästen behöver vidta åtgärder i förhållande till underåriga barn är det ofta inte en framkomlig väg att förbjuda dessa från att vistas i lägenheten. I stället får andra åtgärder vidtas. En del av dessa utgår från föräldrarollen och det mandat som den ger. Det kan också ofta vara nödvändigt att be om hjälp utifrån genom att kontakta exempelvis socialtjänst, skola eller polis. Kravet på aktivitet från hyresgästens sida är högt ställt. En hyresgäst kan dock inte lastas för att myndigheter inte lyckas med sin insats. Om hyresgästen har kontaktat adekvata instanser men dessa av ett eller annat skäl inte genomför åtgärder för att hjälpa ett underårigt barn kan det i vissa fall innebära att hyresgästen inte kan göras hyresrättsligt ansvarig för brottsliga handlingar som barnet begår. Så kan till exempel vara fallet när ett barn omhändertagits enligt lagen (1990:52) med särskilda bestämmelser om vård för unga men därefter utan vårdnadshavarnas kännedom avviker från ett familjehem eller hem för vård eller boende (HVB) och begår brott i omgivningen till lägenheten.

Ett ansvar för hyresgästen förutsätter, liksom i andra situationer, att det i det enskilda fallet går att peka på att hyresgästen brustit genom att underlåta att göra något som kan krävas av honom eller henne.

25 c §

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att det finns ohyra på ett föremål får det inte tas in i lägenheten.

Paragrafen är ny. Den motsvarar hittillsvarande 25 § fjärde stycket. Vissa språkliga ändringar har gjorts men ingen ändring i sak.

26 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utföras utan

hyresgästens medgivande under den sista månad som hyresförhållandet

består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han eller hon fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte påbörjas före den tidpunkt som

hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det.

Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som hyresvärden genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket ska hyresvärden se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Hyresvärden

ska ersätta hyresgästen för skada som orsakas genom arbete som avses i andra

stycket, även om skadan inte beror på dennes försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om

hyresgästens lägenhet inte besväras av ohyra. Då gäller 17 § andra stycket.

Om hyresgästen inte ger hyresvärden tillträde till lägenheten när denne

har rätt till det, får Kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.

Paragrafen anger under vilka förutsättningar hyresvärden har rätt att få tillträde till lägenheten. Övervägandena finns i avsnitt 6.2.

I första stycket har hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten utökats till att även omfatta nödvändig tillsyn av hur lägenheten används.

Med hur lägenheten används avses även sådant som inte rör lägenhetens skick. Det kan handla om att kontrollera huruvida lägenheten är upplåten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd eller om reglerna om upplåtelse till inneboende missbrukas. Även fall där hyresvärden misstänker att lägenheten används för att begå brott är ett exempel på en situation då hyresvärden har rätt att utföra en nödvändig tillsyn enligt tillägget.

Frågan om vad som avses med att en tillsyn är nödvändig eller hur de praktiska momenten kring en besiktning ska genomföras är oförändrade. En tillsyn av lägenheten i syfte att störa eller på annat sätt inskränka hyresgästens rätt till privatliv kan inte, lika lite som hittills, anses som en nödvändig tillsyn. Återkommande tillträde inom en relativt kort tid kan dock vara motiverad, exempelvis för att följa upp

något som tidigare iakttagits eller när ett behov av att kontrollera ett nytt förhållande har uppstått. En riktpunkt är att tillsyn som är motiverad i en seriös och ansvarsfull fastighetsförvaltning får anses nödvändig.

För att underlätta hanteringen av frågan om tillträde ges hyresvärden möjlighet att skicka en begäran om tillträde på sådant som sägs i 63 §. Det innebär att hyresgästen därefter, om tillträde inte beviljas, efter uppsägning av hyresavtalet måste visa att han eller hon haft giltig ursäkt för att hyresrätten inte ska vara förverkad.

I övriga stycken har vissa språkliga ändringar gjorts. Ingen ändring i sak är avsedd.

41 §

Hyresgästen får inte inrymma utomstående personer i lägenheten på ett sätt

som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta.

Vid bedömningen enligt första stycket ska det särskilt beaktas hur många personer som inryms i lägenheten och om lägenhetens storlek och utformning i övrigt är anpassad för antalet boende, boendeförhållandena, hur lång tid personer är inrymda i lägenheten eller om det finns risk för att förvaltningen av fastigheten försvåras eller fördyras i beaktansvärd utsträckning eller för att andra boende utsätts för störningar.

I paragrafen anges förutsättningar för en hyresgäst att inrymma utomstående utan hyresvärdens samtycke. Övervägandena finns i avsnitt 6.1.

Gränsdragningen i förhållande till en upplåtelse i andra hand är oförändrad (jfr 39 §). Någon ändring i vad som avses med att hyresgästen inrymmer utomstående görs inte heller i övrigt. Det kan dock väntas att frågan om vad som avses med att utomstående inryms kan få en ökad betydelse när bestämmelsen stramas upp. Det finns därför anledning att framhålla att om hyresgästen exempelvis får barn och hushållet därför växer torde rättsläget få uppfattas så att det inte är fråga om en sådan situation som avses i paragrafen. De tillkommande barnen är inte utomstående i lagens mening. Det sagda innebär i och för sig inte nödvändigtvis att en hyresgäst kan bo i en liten lägenhet med ett väldigt stort hushåll. Ett sådant agerande torde i vissa fall kunna omfattas av skyldigheten att bevara trygghet, sundhet, ordning och gott skick enligt 25 § första stycket. Även hyresgästens vårdplikt

för lägenhet (24 §) kan aktualiseras beroende på hur lägenheten används.

Om hyresgästen inrymmer personer på ett sätt som hyresvärden skäligen inte ska behöva godta kan hyresrätten vara förverkad. Kravet på rättelseanmaning för förverkande kvarstår oförändrat (jfr 42 § första stycket 7).

Av första stycket framgår att huvudregeln, liksom hittills, är att hyresgästen får inrymma utomstående i lägenheten utan hyresvärdens samtycke. Det förutsätter dock att det inte sker på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Hittills har talats om att det kan medföra men för hyresvärden. I den delen är det en språklig modernisering av bestämmelsen. Ändringen klargör också att det ska göras en objektiv bedömning av vad hyresvärden ska behöva godta. Hur en enskild fastighetsägare ställer sig saknar alltså betydelse; det relevanta är vad en hyresvärd i allmänhet ska behöva tåla.

Utgångspunkten för bedömningen av vad hyresvärden skäligen ska behöva godta är om utomstående inryms på ett sätt som gör att användningen av lägenheten klart avviker från det som kan anses utgöra en normal och godtagbar användning av lägenheten. Vissa olägenheter eller kostnader får alltså en hyresvärd tåla när utomstående inryms i lägenheten. Det får anses ingå i en normal förvaltning av en fastighet med hyreslägenheter. Det ska alltså vara en användning som objektivt sett framstår som olämplig med hänsyn till andra hyresgästers intressen eller hyresvärdens intresse av en ordnad och långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning.

I andra stycket anges ett antal omständigheter som särskilt ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden skäligen ska behöva godta. Det är omständigheter som typiskt sätt kan medföra olägenhet eller skada för hyresvärden. Uppräkningen är inte uttömmande. Andra omständigheter kan alltså också beaktas. När alltför många personer inryms i en lägenhet kommer ofta flera av de uppräknade intressena att åsidosättas. Det spelar mindre roll, eftersom en helhetsbedömning alltid måste göras. Det kan då beaktas både vilka intressen som åsidosatts och i hur stor utsträckning så skett.

En omständighet som ska beaktas särskilt är hur många personer som inryms i lägenheten och om lägenhetens storlek och utformning i övrigt, eller byggnaden, är anpassad för antalet boende. Det som avses är att fler personer inrymts i lägenheten än vad som kan anses

lämpligt. Av betydelse är t.ex. lägenhetens storlek, planlösning, tillgång till våtutrymmen och ventilation.

Det ska även beaktas hur de utomstående inrymts. Det handlar om att boendeförhållandena ska vara ordnade och sunda. Hyresvärden ska t.ex. inte behöva godta att det förekommer s.k. madrassboenden där lägenheten, eller en del av den, anpassats för att rymma ett större antal enkla sovplatser.

Hyresvärden ska vidare inte behöva godta att personer inryms i en lägenhet på ett sätt som medför en beaktansvärd risk för skador eller onormalt slitage eller att förvaltningen fördyras. Det kan bero både på både antalet personer som inryms och boendeförhållandena. Det kan också vara så att vatten, elektricitet och andra nyttigheter – som ingår i hyran – används i en sådan utsträckning som inte ska behöva godtas.

Det ska också beaktas om det finns risk för störningar för andra boende. Sådana störningar kan bestå i att det uppstår ovanligt mycket ljud på grund av trångboddhet eller på obekväma tider. Av betydelse kan vara både hur många personer som har inrymts eller det sätt på vilket boendeförhållandena ordnats.

Det ska även beaktas särskilt hur lång tid de utomstående inrymts. Det spelar ingen roll om det är samma personer som har bott i lägenheten eller om olika personer avlöst varandra. Inte sällan kan det vara till större skada för hyresvärden att hyresgästen kontinuerligt låter personer bo tillfälligt i lägenheten. En följd av det sagda är att hyresvärden i en tvist om en uppsägning inte behöver styrka att samma personer bott i lägenheten.

Någon exakt tidsgräns för hur länge hyresgästen ska ha inrymt utomstående för att hyresvärden inte ska behöva godta ska kunna uppstå är svårt att ange eftersom boendeförhållanden kan variera i hög grad vilket får betydelse för tidsfaktorn. Om hyresgästen har erbjudit utomstående ett boende som kan liknas vid ett så kallat madrassboende kan det vara tillräckligt att det är fråga om en relativt kort tid. När det är fråga om att exempelvis en annan familj inrymts på ett sådant sätt som lägenheten tydligt inte är anpassad för får det förutsättas att boende som överstiger några månader normalt inte behöver godtas av hyresvärden.

Vissa tillfälliga arrangemang där flera utomstående inryms i lägenheten får anses ingå i ett aktsamt användande av lägenheten. Det kan handla om att vänner är på besök tillfälligt i samband med ett evene-

mang eller att släkt erbjuds sovplats i samband med en sammankomst. Sådan användning kan normalt inte heller väntas medföra någon beaktansvärd olägenhet för hyresvärden.

Som framgår ovan ska hyresvärden inte behöva godta att trångboddhet eller dåliga boendeförhållanden uppkommer. Madrassboenden är ett exempel på detta. Så kan även vara fallet om exempelvis en annan familj med flera medlemmar inryms i ett sovrum eller vardagsrum, trots att lägenheten inte är anpassad för en sådan användning. Lägenhetens totala storlek får då också betydelse, liksom dess utformning i övrigt.

Om hyresgästens möjlighet till nyttjande av lägenheten inskränks på grund av att många personer inryms i lägenheten talar det för att användningen går utöver vad en hyresvärd ska behöva tåla. Detsamma gäller om övriga hyresgästers möjligheter att använda gemensamma utrymmen såsom tvättstuga och cykelförråd, försvåras eller inskränks. Om det förekommer ett föreläggande av betydelse för frågan om antalet inneboende från miljö- och hälsonämnd och sådant förhållande beror på inrymmande av inneboende, får det tillmätas stor betydelse. Det förutsätter dock att lägenheten håller den standard som förutsätts (15 §).

En upplåtelse av ett ledigt rum till en person, eller ett par, är normalt förenligt med en ordnad användning av lägenheten och således något som hyresvärden skäligen får godta. På samma sätt får många gånger bedömas att en person tillåts sova i vardagsrummet, eller dela sovrum med hyresgästen.

Om hyresvärden i hyresavtalet tagit in villkor om inrymmande av utomstående har hyresgästen fått klart för sig vilken användning som hyresvärden anser är godtagbar på denna punkt. I ett sådant fall finns det, om villkoret är välavvägt och kan motiveras av godtagbara skäl såsom hänsyn till risk för fuktskador, brandsäkerhet, ventilation, åtgång av nyttigheter som ingår i hyran, hänsyn till andra boende eller intresset att undvika en onormal förslitning, skäl att beakta denna omständighet vid en tvist om uppsägning av hyresavtalet. Vid en uppsägning får hyresnämnd eller domstol pröva vilken vikt som ska tillmätas villkoret. Hyresvärden har alltså inte rätt att ensidigt begränsa hyresgästens rättighet i det avseendet. Däremot kan antas att seriösa fastighetsägare är väl införstådda med lägenhetens och husets förutsättningar och anpassar villkoren därefter.

För förverkande av hyresrätten krävs som framgår ovan en rättelseanmaning. Hur länge ett visst förhållande varat får vidare betydelse för om det som ligger hyresgästen till last ska anses vara av ringa betydelse. Vid en uppsägning enligt 46 § första stycket 2 är det av betydelse vid skälighetsbedömningen om uppsägningen har föregåtts av en rättelseanmaning. Är så inte fallet får det i allmänhet ställas högre krav för att hyresavtalet ska upphöra, t.ex. i fråga om hur länge personerna varit inrymda.

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och något annat inte följer av 55 e § femte–sjunde styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen,

3. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt,

4. om hyresgästen, när det gäller en lokal, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen gör rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,

5. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den,

6. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, vid upplåtelse av lägenheten eller en del av den tar emot en hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket och inte kan visa någon giltig ursäkt,

7. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse gör rättelse utan dröjsmål,

8. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom att inte underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

9. om lägenheten vanvårdas på något annat sätt eller hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, gör

sig skyldig till bristande skötsamhet eller störningar i boendet eller inte håller

den tillsyn som krävs enligt 2 b § och rättelse inte görs utan dröjsmål efter tillsägelse,

10. om tillträde till lägenheten vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt,

11. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller

12. om lägenheten används för allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning,

I fall då hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran mer än två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

Ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet får inte sägas upp enligt första stycket 9 på grund av bristande skötsamhet eller störningar i boendet förrän socialnämnden underrättats enligt 25 a §.

Om det är fråga om särskilt allvarlig bristande skötsamhet, särskilt allvarliga störningar i boendet eller sådana brott som likställs med störningar i

boendet enligt 25 § tredje stycket, gäller första stycket 9 även om någon till-

sägelse om rättelse inte har gjorts. Hyresavtalet för en bostadslägenhet får då sägas upp utan föregående underrättelse till socialnämnden men en kopia av uppsägningen ska skickas till socialnämnden. En tillsägelse om rättelse och

underrättelse till socialnämnden ska alltid lämnas om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som gör sig skyldig till sådant åsidosättande eller inte håller den tillsyn som krävs enligt 25 b §.

Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Vid bedömningen ska det särskilt beaktas om det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.

Paragrafen innehåller bestämmelser om förverkande av en hyresrätt. Övervägandena finns i avsnitt 5.4, 5.7, 5.9.

I första stycket 9 görs en språklig ändring. Termerna bristande skötsamhet och störningar i boendet introduceras i lagtexten och ersätter hänvisningen till 25 §. Någon skillnad i sak innebär det inte. På grund av ändringarna i 25 § kan förverkande ske enligt denna punkt i ytter-

ligare en situation. Det är en följd av att vissa brott i omgivningen likställs med störningar i boendet (se närmare 25 § tredje stycket).

I första stycket 12 görs ändringar som innebär att hyresrätten i fler situationer ska anses förverkad. Det förutsätts att lägenheten används för brottsligheten. I den delen är bestämmelsen oförändrad. Det är således lägenhetens karaktär av ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning för brottsligheten som grundar förverkandet (se prop. 1979/80:179 s. 29). Om lägenheten saknar sådan betydelse för brottet ska förverkande inte ske. Ofta kan det då framstå som en slump att brottet begåtts i lägenheten. Så kan exempelvis vara fallet vid bedrägerier eller annan ekonomisk brottslighet som begås i en bostadslägenhet. I vissa fall kan dock lägenheten utgöra en förutsättning även för sådan brottslighet. Ett exempel kan vara att hyresrätten används för att begå bedrägeri genom att lura bostadssökande att betala hyra för lägenheten utan att de kommer i åtnjutande av den. I näringsverksamhet torde det vidare oftare kunna förekomma att ekonomisk brottslighet är en del av verksamhet som är knuten till lägenheten.

Lägenheten kan fungera som ett hjälpmedel på olika sätt. Ett exempel är att lägenhetens yta används för förvaring eller annan hantering. Narkotika kan odlas eller förvaras i lägenheten. En annan situation är att lägenheten erbjuder ett skydd som hyresgästen utnyttjar i ett brottsligt upplägg för att begå brott med liten risk för upptäckt. Det kan vara fråga om att narkotika överlåts eller hanteras i lägenheten. Ett annat exempel är brott mot närstående, t.ex. misshandel av en partner. Sådan brottslighet förutsätter ett avskilt utrymme där utomstående vittnen saknas och begås också ofta i stor utsträckning i hemmet. Även för sådan brottslighet får därför lägenheten anses utgöra ett typiskt hjälpmedel eller en förutsättning. Också brott mot barn kan ses på samma sätt.

Med lägenhet, liksom i övrigt i hyreslagen, avses även de förråd som hör till lägenheten och gemensamma utrymmen som hyresgästen kan nyttja på grund av hyresavtalet.

Det förutsätts att lägenheten använts för att begå brott men det är inte nödvändigt att hyresgästen personligen gjort det. Bestämmelsen är i det avseendet oförändrad och hyresrätten är förverkad även i det fall någon annan t.ex. en person som hyresgästen ansvarar för enligt 24 § första stycket använder lägenheten för att begå brott (se prop. 1979/80:179 s. 30).

Det förutsätts att det är fråga om allvarlig brottslighet eller brottslighet som begås vanemässigt eller i större omfattning. Det är tillräckligt att en av dessa förutsättningar är uppfylld.

Begreppet allvarlig brottslighet förekommer i brottsbalken (se t.ex. 15 kap. 1 § andra stycket 1) och avser då fall där straffvärdet av ett brott eller den samlade brottsligheten når upp till eller överstiger två år (prop. 2021/22:186 s. 110 f.). Det kan tjäna som riktmärke för vilken brottslighet som ska kunna medföra att hyresrätten är förverkad.

Även om straffvärdet inte når upp till två år kan brottsligheten i vissa fall leda till att hyresrätten förverkas, om brottsligheten utifrån ett hyresrättsligt perspektiv framstår som allvarlig. En självständig bedömning av brottsligheten måste alltså göras utifrån omständigheterna kring brottet och de skyddsintressen som gör sig gällande vid hyra.

Ett exempel är vapenbrott. Minimistraffet för grovt vapenbrott är två år. För att avgöra om ett vapenbrott är grovt finns ett antal kvalifikationsgrunder (se 9 kap. 1 a § vapenlagen [1996:67]). Det kan då beaktas bland annat om vapnet innehafts i en bostadslägenhet eller lokal där innehavaren, eller andra personer som vistas där, har anknytning till ett en kriminell gruppering eller ett kriminellt nätverk eller är involverade i brottslighet (prop. 2019/20:200 s. 70). En domstol eller hyresnämnd kan, även om brottet inte bedömts som grovt, bedöma att det är tillräckligt allvarligt för att hyresrätten ska anses förverkad.

Den andra grunden för förverkande är att det begås brott vanemässigt eller annars i större omfattning. Även dessa begrepp förekommer i brottsbalken, se bland annat 9 kap. 5 § andra stycket brottsbalken.

Med större omfattning avses om brottsligheten haft viss organisationsgrad, varit del av en organiserad verksamhet eller i övrigt hur den bedrivits, till exempel vilka förberedelser eller åtgärder som vidtagits för att dölja brottsligheten. Frågan om brottsligheten är av större omfattning får sättas i relation till användningen av lägenheten i övrigt. Om brottsligheten är sådan att den tar upp hela lägenheten eller en väsentlig del av den får brottsligheten normalt anses bedrivas i större omfattning.

Frågan om brottsligheten ska anses vanemässig avgörs som utgångspunkt av hur många brott som har begåtts och med vilken frekvens. Omständigheterna kan variera i hög grad och det går därför

inte att generellt fastslå vad som krävs för att brottslighet ska vara vanemässig. Vissa huvuddrag kan lyftas fram.

Det som avses är att de brottsliga handlingarna upprepas med viss regelbundenhet så att de framstår som ett återkommande inslag i nyttjandet av lägenheten men någon högre intensitet krävs inte. Det är tillräckligt att brottsligheten framstår som ett vanligt förekommande inslag i hyresgästens användande av lägenheten. Det krävs inte att det är samma brott som begås så länge lägenheten används för de olika brotten. Det får förutsättas att brottsligheten ska ha pågått under en viss tidsperiod. Är det fråga om att ett stort antal brott begåtts under en mycket avgränsad tid är brottsligheten normalt inte vanemässig.

Pågår den brottsliga verksamheten under en lång period behöver inte en lägre frekvens av brott utesluta att den är vanemässig. Det förutsätts dock att brottsligheten kan sägas utgöra en del av en sammanhållen verksamhet. Förekommer det exempelvis ett längre uppehåll talar det emot att brottsligheten ska anses vanemässig.

Alla brott är inte av sådant slag att de är av relevans för frågan om förverkande. Det får i allmänhet förutsättas att brotten var för sig har ett straffvärde som ligger på fängelsenivå. Att en person med missbruksproblem återkommande använder narkotika i lägenheten är således inte skäl för att hyresrätten ska förverkas på grund av brottsligheten som sådan.

För att hyresvärden ska ha framgång med en talan om förverkande på grund av brottslighet måste denna åberopa bevisning för att styrka sina påståenden. I praktiken krävs normalt att hyresvärden har tillgång till en brottmålsdom för att lyckas med detta. Det finns dock, på samma sätt som hittills, inget hinder mot att hyresvärden säger upp lägenheten och för en talan om förverkande av hyresavtalet utan att åtal väckts eller fällande brottmålsdom meddelats (jämför prop. 1979/80:179 s. 30).

Frågan om hur brottsligheten behandlas straffrättsligt har betydelse för inom vilken frist hyresvärden måste väcka talan, se 43 § tredje stycket.

Hittills har gällt att hyresrätten vidare är förverkad om lägenheten helt eller till väsentlig del används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning (jfr 6 kap. 12 § brottsbalken). Det ledet har utgått. Numera gäller att den som skaffar sig en tillfällig sexuell förbindelse mot ersättning gör sig skyldig till brott (6 kap. 11 § brotts-

balken). När en hyresgäst erbjuder sådan förbindelse mot ersättning i lägenheten används lägenheten för brott i här avsedd mening, dvs. lägenheten framstår som ett hjälpmedel för brottsligheten. Det hyresrättsliga ansvaret för hur lägenheten används påverkas inte heller av att den som erbjuder förbindelserna inte kan göras straffrättsligt ansvarig (jfr prop. 1997/98:55 s. 137). Hyresgästens ansvar för att sexuella förbindelser förekommer i lägenheten omfattas således av bestämmelsen om att lägenheten används för brott. Det är också så att det är fråga om brott med ett straffvärde på fängelsenivå.

När frågan om sexuella förbindelser mot ersättning i en lokal aktualiseras kan det ofta antas vara fråga om brott som begåtts vanemässigt eller i större omfattning. Inte sällan torde spår som indikerar detta kunna säkras av polisen. Framstår förbindelserna som ett återkommande inslag i exempelvis ett massageinstitut räcker det normalt för förverkande. När det är fråga om sexuella förbindelser i en bostadslägenhet är det av betydelse om det är en person som är i lägenheten för att erbjuda sexuella tjänster mot ersättning och alltså inte bor där. När så är fallet tyder det på en organisation för att få personen på plats och att hitta potentiella kunder att lägenheten ofta får anses användas för brott i större omfattning. Ofta tas vidare en väsentlig del av lägenheten i anspråk i en sådan situation vilket också ska beaktas (se ovan). När någon erbjuder tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning i den lägenhet som han eller hon bor i får det bedömas om det sker vanemässigt. Om så är fallet är hyresrätten förverkad.

I tredje stycket görs en följdändring med anledning av införandet av 25 a §. Av nämnda paragraf framgår att hyresvärden ska lämna en underrättelse till socialnämnden vid bristande skötsamhet. I det här stycket anges att en uppsägning av hyresavtalet till omedelbart upphörande inte får ske på grund av bristande skötsamhet innan en sådan underrättelse lämnats. Det överensstämmer med det som gäller för störningar i boendet. Ett undantag finns för särskilt allvarliga fall, se fjärde stycket.

I fjärde stycket införs ytterligare två undantag från kravet på en rättelseanmaning enligt första stycket 9 innan hyresrätten är förverkad. Dessa fall kommer alltså att hanteras på samma sätt som en särskilt allvarlig störning i boendet i det avseendet.

Ett undantag avser sådana brott som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket, det vill säga när hyresgästen begår

brott i omgivningen, om brottet är ägnat att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i omgivningen.

Det andra undantaget avser det som benämns särskilt allvarlig bristande skötsamhet (jfr 25 § första stycket och 25 a § andra stycket).

Av andra meningen framgår att det vid särskilt allvarliga störningar, sådana handlingar som enligt 25 § tredje stycket likställs med störningar i boendet eller särskilt allvarlig bristande skötsamhet inte heller krävs att uppsägningen föregås av en underrättelse till socialnämnden.

Även i övrigt görs följdändringar. En språklig ändring görs också.

43 §

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 1, 2, 4, 7, 9 eller 10 men en rättelse görs innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av

särskilt allvarlig bristande skötsamhet, särskilt allvarliga störningar i boendet

eller sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje

stycket. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden

inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 8 eller 11 eller hyresvärden inte inom två månader från det att hyresvärden fick vetskap om ett förhållande som avses i 42 § första stycket 4 sagt till hyresgästen att göra rättelse.

Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast sex månader efter att det förverkandegrundande förhållandet upphörde. Om hyresrätten är förverkad på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 5 kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet, dock senast fem år efter att den särskilda ersättningen lämnades, togs emot eller begärdes.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av ett förhållande som avses i 42 § första stycket 12 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om förhållandet. Om brottsligheten har angetts till åtal eller om en förundersökning har inletts inom samma tid har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet

till dess att sex månader har gått från det att domen i brottmålet fick laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på något annat sätt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om frister för förverkande och hyresgästers möjlighet till rättelse. Övervägandena finns i avsnitt 5.5.

I första stycket görs en följdändring med anledning av ändringarna i 25 §. Någon möjlighet att vidta rättelse finns – liksom vid särskilt allvarliga störningar i boendet – inte vid sådan brottslighet som likställs med störningar i boendet enligt 25 § tredje stycket eller vid särskilt allvarlig bristande skötsamhet.

Tredje stycket ändras såvitt avser tidsgränsen för när hyresgästen kan

skiljas från lägenheten på grund av det förverkandegrundande förhållandet. Om hyresrätten är förverkad på grund av att lägenheten använts för att begå allvarlig brottslighet eller för att begå brott vanemässigt eller i större omfattning – vilket omfattar att någon skaffar sig tillfällig sexuell förbindelse mot ersättning – kan hyresgästen skiljas från lägenheten om hyresvärden sagt upp hyresavtalet inom sex månader från det att han eller hon fick vetskap om det förverkandegrundande förhållandet.

En språklig ändring med anledning av ändringen i 42 § första stycket 12 görs också.

63 §

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket,

26 §, 33 §, 42 § första stycket 4, 7 eller 9, 44 §, 46 § andra stycket, 46 a §

andra stycket, 54 § eller 54 a § ska anses lämnat när det har avsänts i ett rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på något annat ändamålsenligt sätt.

Om hyresgästen eller hyresvärden har lämnat uppgift om en adress dit meddelanden ska sändas, anses den som hans eller hennes vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Om hyresgästen inte har lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

Paragrafen innehåller bestämmelser om när vissa meddelanden ska anses lämnade. Övervägandena finns i avsnitt 6.2.

I första stycket görs ett tillägg. Genom tillägget kommer en hyresvärds meddelande om tillträde till lägenheten enligt 26 § att anses lämnat när det avsänts i ett rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress.

Om tillträde till lägenheten vägrats i strid med 26 § är hyresrätten förverkad om inte hyresgästen kan visa en giltig ursäkt (42 § första stycket 10). När hyresvärdens begäran om tillträde skickats med rekommenderat brev innebär det att hyresvärden, om hyresavtalet sägs upp, inte behöver kunna visa att hyresgästen mottagit begäran om tillträde eftersom begäran anses ha lämnats redan när den sänts, förutsatt att den skickats till hyresgästens vanliga adress. Hyresgästen behöver inte ha mottagit meddelandet.

Som framgår av 42 § första stycket 10 är hyresrätten inte förverkad om hyresgästen har giltig ursäkt för att vägra tillträde.

72 §

Hyrestvister som rör störningar i boendet, särskilt allvarlig bristande sköt-

samhet och användning av lägenheten för att begå brott ska handläggas särskilt

skyndsamt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om vissa hyrestvister som ska handläggas särskilt skyndsamt. Övervägandena finns i avsnitt 5.8.

Sedan tidigare gäller att hyrestvister om störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt. Ändringen innebär att även tvister om särskilt allvarlig bristande skötsamhet och användning av lägenheten för att begå brott ska omfattas av kravet på särskilt skyndsam handläggning. Som framgår av 25 § tredje stycket ska vissa brott i omgivningen likställas med störningar i boendet.

Paragrafen gäller, liksom hittills, i såväl hyresnämnd som i domstol. Likaså omfattas handläggning av den summariska processen hos Kronofogdemyndigheten (se prop. 1992/93:115 s. 50).

73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 f § och i mål om åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a–18 c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d–18 f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h §,

om föreläggande om nytt hyresavtal enligt 46 b § eller om utdömande av vite enligt 62 § ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat följer av 18 kap. 6 eller 7 § rättegångsbalken.

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättegångskostnader i hovrätten. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

I paragrafen görs ett tillägg om ansvaret för rättegångskostnader. Huvudregeln är att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i hovrätten i de uppräknande måltyperna. Parten svarar dock för kostnader som han eller hon genom vårdslöshet eller försummelse orsakat motparten (18 kap. 6 § rättegångsbalken). Genom tillägget får hovrätten i en sådan situation besluta att även en ställföreträdare, ett ombud eller ett biträde ska ersätta en motpart för dennes kostnader för vårdslös och försumlig processföring (18 kap. 7 § rättegångsbalken). I sak överensstämmer därmed regleringen i denna del med det som gäller om ansvar för rättegångskostnader i hyresnämnden (se den föreslagna 19 c § andra stycket lag [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder).

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

2. De nya bestämmelserna tillämpas även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat anges nedan.

3. Bestämmelserna i 12 kap. 25–25 c §§, 42 och 43 §§ tillämpas i sin äldre lydelse om handlingen begåtts före ikraftträdandet.

4. Bestämmelserna i 12 kap. 41 § tillämpas i sin äldre lydelse i den utsträckning som en person varit inrymd i lägenheten före ikraftträdandet.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Övervägande till ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna finns i avsnitt 8.1–8.2.

Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2025. De nya bestämmelserna ska enligt punkten 2 tillämpas även i fråga om hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet, om inte något annat anges. Det spelar alltså som utgångspunkt inte någon roll för bestämmelsernas tillämplighet om hyresavtalet ingåtts före eller efter ikraftträdandet.

Vissa bestämmelser ska enligt punkten 3 tillämpas i sin äldre lydelse. Det avser bestämmelser om störningar i boendet och bristande skötsamhet i25–25 c §§, 42 och 43§§. Det innebär att om hyresgästen

åsidosatt sina skyldigheter före ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i sin äldre lydelse.

Om en hyresgäst begår vissa handlingar före ikraftträdandet och andra efter kan fråga uppkomma vilka bestämmelser som ska tillämpas om hyresvärden åberopar samtliga till stöd för en uppsägning. I en sådan situation kan strängare bestämmelser inte tillämpas på åsidosättanden som ägt rum före ikraftträdandet. Om hyresgästens åsidosättanden som ligger efter ikraftträdandet är tillräckliga för att hyresavtalet ska upphöra ställs frågan inte på sin spets. När så inte är fallet får det i rättstillämpningen göras en sammanvägd bedömning av hur allvarligt det som ligger hyresgästen till last är utifrån de bestämmelser som är tillämpliga på respektive handling. En liknande situation har uppkommit när bestämmelserna om upplåtelse i andra hand skärptes. Det har då i rättspraxis förekommit att en hyresvärd åberopat upplåtelser både före och efter ikraftträdandet och därmed aktualiserat en tillämpning av bestämmelserna i olika lydelser. De nu aktuella övergångsfrågorna får hanteras på ett liknande sätt i rättstillämpningen.

Enligt punkten 4 tillämpas bestämmelserna 41 § i sin äldre lydelse om en person varit inrymd i lägenheten före ikraftträdandet. Om en person visserligen inrymts före ikraftträdandet men är kvar därefter tillämpas de nya bestämmelserna från och med ikraftträdandet. Som framgår ovan får den frågan hanteras i rättstillämpningen.

10.2. Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

5 §

Hyresnämnden ska bestå av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om inte något annat följer av tredje stycket eller av 5 a §. Av de senare ledamöterna ska den ena vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastigheter. Den andra ska vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör en annan lägenhet än en bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a och 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614) ska det som sägs om hyresfastigheter och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastigheter och bostadsrättshavares förhållanden.

Hyresnämnden får anlita en expert att biträda nämnden, om det behövs med hänsyn till ärendets beskaffenhet eller om det finns något annat särskilt skäl för det.

Bestämmelserna i 2 § andra–fjärde styckena tillämpas också i fråga om hyresnämnden.

Regeringen kan förordna att det i en hyresnämnd ska finnas flera avdelningar.

Bestämmelserna om hyresnämnden gäller i tillämpliga delar även en avdelning.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresnämndens sammansättning och de kvalifikationskrav som gäller för ledamöter i hyresnämnden. Övervägandena finns i avsnitt 7.3.

Det hittillsvarande fjärde stycket flyttas till en ny paragraf, 5 b §. I övrigt görs inga förändringar.

5 a §

Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1. fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 a §hyresförhandlingslagen (1978:304),

2. ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete,

3. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen,

4. tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlingslagen, eller

5. skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 5 § första stycket ska inte heller tillämpas i andra ärenden, om de intresseledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyresnämnden bestå av två lagfarna ledamöter.

I första stycket punkten 1 görs en följdändring med anledning av ändringarna i 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304) och införandet av 2 a § samma lag. I övrigt görs endast språkliga ändringar.

5 b §

Utöver vad som följer av 2 § tredje stycket får en anställd i hyresnämnden som har tillräcklig kunskap och erfarenhet även

1. besluta om avskrivning av ett ärende när ansökan har återkallats,

2. besluta om avskrivning av ett ärende om medling enligt 12 kap. 58 § eller 58 a § jordabalken , sedan avtalstiden har löpt ut,

3. i ett ärende om förlängning av hyresavtal för en bostadslägenhet, stadfästa en mellan parterna träffad förlikning, och

4. pröva en fråga om godkännande av en överenskommelse som avses i 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken .

Första stycket gäller endast om prövningen kan utföras av ordföranden ensam enligt 2 § andra stycket 5 och prövningen inte är av sådant slag att den bör förbehållas ordföranden.

Regeringen kan med stöd av 8 kap. 7 § regeringsformen meddela närmare föreskrifter om detta.

Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om hyresnämndens sammansättning vid vissa beslut av enklare slag. Övervägandena finns i avsnitt 7.3.

Möjligheterna att låta anställd i hyresnämnden fatta beslut utökas genom paragrafen. I första stycket 4 anges en sådan möjlighet som funnits i fråga om godkännande av sådana överenskommelser i hittillsvarande 5 § fjärde stycket. Övriga tillägg är alltså nya.

I första stycket räknas de beslut upp som anställd kan fatta. I fråga om vad som avses med att en anställd i hyresnämnden har tillräcklig kunskap och erfarenhet görs ingen skillnad. Det är i praktiken en fråga för varje enskild hyresnämnd att hantera inom ramen för den arbetsledning som bedrivs.

Det är fråga om enklare beslut där motsvarande prövning i allmän domstol vanligen sker av annan anställd än ordinarie domare med stöd av delegation. Liksom hittills kan, till skillnad från vad som gäller vid delegering av förberedande åtgärder (jfr 15 § första stycket förordningen [1980:1030] med hyresnämndsinstruktion), uppgiften att pröva ärenden i sak endast delegeras till en anställd i hyresnämnden. I övrigt är förutsättningarna för delegering desamma som när det gäller förberedande åtgärder. De tillkommande beslut som anställd i hyresnämnd får fatta är regelmässigt av enklare slag. Det är fråga om situationer där det inte råder tvist mellan parterna eller frågan annars är okomplicerad. Det gäller exempelvis när en förlikning ska stadfästas eller en ansökan återkallats.

En förutsättning för att prövningen ska få delegeras är att den är sådan att den kan utföras av ordföranden ensam enligt 2 § andra stycket 5 och inte är av sådant slag att den av något skäl bör förbehållas ordföranden, se andra stycket. Det sistnämnda kan vara fallet om omständigheterna avviker från det som är vanligt förekommande eller om en förlikning innehåller moment som inte brukar förekomma i förlikningar.

Enligt förslaget till 15 § andra stycket förordning om ändring i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion får chefen för hyresnämnden förordna anställd i hyresnämnd att besluta i de uppräknade frågorna. Av förordningen framgår att ett förordnande bara får avse enkla ärenden.

Tredje stycket motsvarar hittillsvarande 5 § fjärde stycket andra

meningen.

13 b §

Om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken saknas på grund av dröjs-

mål med betalning av hyran, bristande skötsamhet eller störningar i boendet, ska

hyresnämnden lämna en underrättelse om detta till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Underrättelsen till socialnämnden ska lämnas så snart som möjligt. Om det framgår att socialnämnden redan är informerad, behöver någon underrättelse inte lämnas.

Paragrafen innehåller bestämmelser om underrättelse till socialnämnden. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

Enligt första stycket gäller, liksom hittills, att hyresnämnden ska underrätta socialnämnden om hyresvärden i ett ärende gör gällande att rätt till förlängning av hyresavtalet saknas på grund av störningar i boendet eller dröjsmål med betalning av hyran. Genom tillägget i första stycket ska en sådan underrättelseskyldighet även gälla vid bristande skötsamhet enligt 12 kap. 25 § jordabalken. Liksom för störningarna i boendet gäller underrättelseskyldigheten oavsett om den bristande skötsamheten är särskilt allvarlig eller inte. Vissa språkliga ändringar görs i paragrafen.

19 c §

Vardera parten ska svara för sina kostnader i nämnden.

Om en part har handlat med sådan vårdslöshet eller försummelse som anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken får nämnden bestämma att parten ska ersätta de kostnader som han eller hon har orsakat motparten. Har partens ställ-

företrädare, ombud eller biträde handlat på ett sådant sätt får nämnden bestämma att han eller hon tillsammans med parten ska ersätta sådana kostnader.

I fråga om hur kostnader ska fördelas i ett ärende som nämnden ska avgöra genom skiljedom gäller i stället 15 § andra stycket.

Paragrafen innehåller bestämmelser om parternas ansvar för kostnader för förfarandet. Ändringen innebär att även en parts ställföreträdare, ombud eller biträde kan få ersätta motparten vid vårdslös eller försumlig processföring. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

Huvudregeln är att vardera parten svarar för sin kostnad i nämnden. En part kan dock genom beslut av hyresnämnden få svara för kostnader som han eller hon genom vårdslöshet orsakat motparten (18 kap. 6 § rättegångsbalken).

Genom tillägget i andra stycket får nämnden i en sådan situation besluta att även en ställföreträdare, ett ombud eller ett biträde ska ersätta en motpart för dennes kostnader för vårdslös och försumlig processföring (jämför 18 kap. 7 § rättegångsbalken). Ansvaret är solidariskt med parten. Det är inte möjligt att besluta att endast en sådan företrädare för parten ska ersätta kostnaderna. I sak överensstämmer därmed regleringen i denna del med det som föreslås gälla om ansvar för rättegångskostnader i hovrätten (12 kap. 73 § jordabalken).

23 §

Det finns bestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut i 12 kap. 70 § jordabalken,

– 6 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, – 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304), – 6 kap. 4 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, – 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614), – 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), och – 15 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § första stycket får inte överklagas. Hyresnämndens beslut får överklagas hos Svea hovrätt, om nämnden

1. avvisat en ansökan som avses i 8, 11, 14, 15, 15 a, 16 eller 16 e §, eller avvisat ett överklagande,

2. avskrivit ett ärende enligt 8, 9, 10, 15 a, 16 eller 16 e §, dock inte när ärendet kan återupptas,

3. ogillat en invändning om jäv mot ledamot av nämnden eller en invändning om att det finns ett hinder för ärendets prövning,

4. avvisat ett ombud eller ett biträde,

5. beslutat om ersättning för någons medverkan i ärendet,

6. utdömt vite eller någon annan påföljd för underlåtenhet att följa föreläggande eller straff för förseelse i förfarandet,

7. beslutat i annat fall än som avses i 5 i fråga som gäller rättshjälp enligt rättshjälpslagen (1996:1619),

8 beslutat i fråga om kostnader enligt 19 c § andra stycket,

9. stadfäst en förlikning, eller 10. beslutat om rättelse eller komplettering av ett beslut som får överklagas till domstolen.

Ett överklagande som avses i tredje stycket ska ges in till hyresnämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

I fråga om handläggningen hos hyresnämnden av ett överklagande som avses i första eller tredje stycket tillämpas 52 kap.2 och 4 §§rättegångsbalken.

Paragrafen innehåller överklagandebestämmelser när det gäller hyresnämnds beslut. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

I tredje stycket, punkten 8 införs en möjlighet att överklaga ett beslut av en hyresnämnd om att en part ensam eller tillsammans med en ställföreträdare, ett ombud eller biträde, ska ersätta motpartens kostnader för vårdslös eller försumlig processföring. Ett beslut om att någon ska ersätta sådana kostnader kan genom ändringen överklagas även om inte nämndens beslut i övrigt överklagas, jämför 23 b §.

Den hittillsvarande punkten 8 i tredje stycket blir den nya punk-

ten 9.

I punkten 10 anges att ett beslut om rättelse eller komplettering av ett beslut får överklagas till Svea hovrätt. Sådant överklagande har tillåtits i fråga om överklagande av en rättelse av en stadfäst förlikning (Svea hovrätts beslut den 20 april 2022 i mål nr ÖH 688-22). Det kan således sägas vara en fråga om denna rättspraxis ska komma till uttryck i lagtexten. En förutsättning för att beslutet ska kunna överklagas är att det underliggande beslutet som rättas eller kompletteras är överklagbart.

Förutsättningar för rättelse eller komplettering berörs inte av ändringen.

10.3. Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslag (1978:304)

2 §

Med förhandlingsöverenskommelse avses en överenskommelse om hyra eller något annat hyresvillkor som har ingåtts med stöd av förhandlingsordning enligt denna lag.

Med förhandlingsklausul avses ett villkor i ett hyresavtal om att hyra för lägenheten eller något annat hyresvillkor som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse får tillämpas mot hyresgästen.

Om förhandlingsordningen ändras eller ersätts, gäller förhandlingsklausulen även i fråga om förhandlingsöverenskommelser som ingås därefter.

I paragrafen behandlas förhandlingsöverenskommelse och förhandlingsklausul. Övervägandena finns i avsnitt 7.2.

I första stycket anges vad som avses med en förhandlingsöverenskommelse. Bestämmelsen motsvarar hittillsvarande definition men den har placerats i ett eget stycke. Någon ändring i sak är inte avsedd.

Andra stycket innehåller en definition av vad som avses med för-

handlingsklausul och motsvarar delar av hittillsvarande första stycket. Kravet på att en förhandlingsordning måste ha kommit till stånd har tagits bort. Det följer redan av första stycket att en förhandlingsklausul endast kan avse en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts med stöd av en förhandlingsordning enligt denna lag (jfr prop. 1977/78:177 s. 146 f.).

Tredje stycket, som är nytt, klargör att en förhandlingsklausul inte

är begränsad till förhandlingsöverenskommelser som ingås med stöd av den förhandlingsordning som gällde när förhandlingsklausulen ingicks. Det får betydelse när förhandlingsordningen ändras eller ersätts. Det kan handla om att det görs omfattande eller mindre ändringar i förhandlingsordningen eller att parterna inte är desamma. Det behöver alltså inte göras någon prövning av om parterna avsett att ersätta en förhandlingsordning med en annan (jfr prop. 2021/22:277 s. 51). Det är tillräckligt att en annan förhandlingsordning gäller för fastigheten. Förhandlingsklausulen gäller i sådant fall oförändrad. Det innebär att

även villkor som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse som ingåtts med stöd av en sådan senare förhandlingsordning får tillämpas mot hyresgästen.

För den hyresgäst som är missnöjd med hur förhandlingarna bedrivs finns möjligheten att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (se 2 a §).

2 a §

En tvist om att införa eller slopa en förhandlingsklausul i ett hyresavtal kan prövas av hyresnämnd enligt 12 kap. 51 § första stycket andra meningen eller 54 § jordabalken . Om hyresgästen har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med denna, om inte synnerliga skäl talar emot det. Om hyresgästen inte har angett sin uppfattning, ska hyresnämnden avgöra tvisten i enlighet med hyresvärdens uppfattning.

Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden besluta att införandet eller slopandet av en förhandlingsklausul ska gälla först från och med en viss dag

.

Paragrafen, som är ny, motsvarar hittillsvarande 2 § andra och tredje styckena som oförändrade förts över till denna paragraf.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 2025.

2. Den nya 2 § tillämpas även i fråga om hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

Övervägandena finns i avsnitt 8.1–8.2.

Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2025. Enligt punkten 2 tillämpas bestämmelserna i den nya lydelsen även i fråga om hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Det innebär att alla redan ingångna hyresavtal som innehåller en förhandlingsklausul berörs av lagändringen. Om hyresavtalet saknar en sådan klausul saknar den föreslagna 2 § hyresförhandlingslagen betydelse för hyresförhållandet.

I den praktiska tillämpningen har det rått en osäkerhet kring vad som gäller för en förhandlingsklausul när förhandlingsordningen ändras, för de fall som frågan ställs på sin spets. I praktiken löper de flesta kollektiva hyresförhandlingar på, oberoende av att en ändring skett i en förhandlingsordning. Den föreslagna övergångsbestäm-

melsen gör inte någon skillnad på de fall att en förhandlingsordning ändrats före eller efter ikraftträdandet.

10.4. Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619)

16 §

När rättshjälp har beviljats, betalar staten kostnaderna för bevisning vid allmän domstol, Arbetsdomstolen, arrendenämnd och hyresnämnd. Om inte något annat följer av lag eller föreskrifter som lämnats med stöd av lag lämnas ersättning för bevisning med skäligt belopp.

Paragrafen innehåller regler om kostnaderna för bevisning när rättshjälp har beviljats. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.

Genom ändringen blir det möjligt för den som har beviljats rättshjälp att få ersättning för kostnaderna för bevisning i ett förfarande i en arrendenämnd eller hyresnämnd. Tidigare gällde det endast i hovrätten sedan ett avgörande av en nämnd överklagats dit.

Kommittédirektiv 2022:105

Uppsägning av hyresgäster som begått brott

Beslut vid regeringssammanträde den 7 juli 2022

Sammanfattning

En särskild utredare ska se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet, och i fall där lägenheten används för brottslig verksamhet. Syftet är att säkerställa att det finns ändamålsenliga möjligheter till uppsägning som beaktar övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö och som är proportionerliga.

Utredaren ska bl.a.

  • ta ställning till om möjligheterna att säga upp ett hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott, ska utvidgas,
  • ta ställning till om det behövs åtgärder för att mer effektivt motverka missbruk av reglerna om upplåtelser till inneboende, och
  • föreslå de författningsändringar som behövs.

Uppdraget ska redovisas senast den 1 september 2023.

Uppdraget att se över regleringen av uppsägning av hyresgäster som begått brott

En av regeringens prioriteringar är att bryta segregationen och bekämpa brottsligheten. Sedan 2018 arbetar regeringen utifrån en långsiktig strategi för att minska och motverka segregation (Ku2018/01462). Ett av de prioriterade områdena i denna strategi är brottslighet. Regeringens delmål inom området brottslighet är ökad trygghet och minskad brottslighet i områden med socioekonomiska utmaningar. Det är viktigt inte bara för dessa områden utan också för att samhället i sin helhet ska vara tryggt.

Hyresgäster som begår brott i ett bostadsområde kan skapa stor otrygghet för övriga boende. Det kan exempelvis röra sig om personer som bär vapen i området, säljer narkotika på gathörnet eller i lekparken, eller angriper polis eller annan blåljusverksamhet genom stenkastning. Sådan brottslighet leder till otrygghet inte bara för de närmaste grannarna utan även för andra boende i området. Brottsligheten har blivit alltmer framträdande i vissa geografiska områden, vilket har gjort flera bostadsområden till otrygga platser. Vidare används såväl bostadslägenheter som lokaler i kriminell verksamhet för att t.ex. hantera narkotika och vapen (se bl.a. SOU 2017:33 s. 243 och 244).

En bostadshyresgäst har enligt 12 kap. jordabalken ett direkt besittningsskydd. Skyddet innebär att hyresgästen som utgångspunkt har en rätt att få hyresavtalet förlängt även om hyresvärden vill säga upp det. Besittningsskyddet kan dock brytas i olika situationer, t.ex. om hyresgästen inte betalar hyran, stör grannarna eller brister i skyldigheten att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen har även ett ansvar för att andra personer som bor i lägenheten eller gäster inte orsakar störningar för grannarna eller bryter mot skyldigheten att bevara sundhet, ordning och gott skick.

För lokalhyresgäster gäller i stället ett indirekt besittningsskydd som innebär att hyresgästen kan ha rätt till ersättning om hyresavtalet ska upphöra efter hyresvärdens uppsägning. Besittningsskyddet kan dock brytas, och hyresavtalet sägas upp utan rätt till ersättning, om hyresvärden har befogad anledning till uppsägningen. Så kan t.ex. vara fallet om hyresgästen har åsidosatt någon av sina hyresrättsliga förpliktelser. Även lokalhyresgäster är skyldiga att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar och att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.

Nuvarande regler ger vissa möjligheter att säga upp ett hyresavtal på grund av att bostadslägenheten eller lokalen används för brottslig verksamhet. För att uppsägning ska kunna ske på denna grund är det inte tillräckligt att något eller några brott har begåtts i lägenheten, utan det krävs att själva lägenheten har utgjort ett medel eller en typisk förutsättning för brottsligheten.

Utmärkande för sådan brottslighet som avses är att den har viss affärsmässighet. Det har ansetts att kraven för att ett hyreskontrakt ska kunna förverkas på denna grund är högt ställda och det har framhållits att det finns svårigheter med att bevisa att lägenheten används för brottslig verksamhet (se SOU 2017:33 s. 271 och 272).

En särskild fråga när det gäller lägenheter som används för brottslig verksamhet är kopplingen mellan å ena sidan det straffrättsliga ansvar som i vissa fall kan åläggas en hyresvärd för hyresgästens brottsliga verksamhet, t.ex. koppleri, å andra sidan hyresvärdens möjligheter att i en sådan situation vidta åtgärder mot hyresgästen. Det är viktigt att det hyresrättsliga regelverket ger hyresvärden tillräckliga möjligheter att vidta sådana åtgärder.

I andra situationer ger de hyresrättsliga reglerna om störningar i boendet vissa möjligheter att säga upp ett hyresavtal på grund av att en hyresgäst, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott. Avgörande för att ett brottsligt agerande ska bedömas som en störning i boendet är att det har försämrat bostadsmiljön för någon som bor i omgivningen i sådan grad att det inte skäligen bör tålas (se 12 kap. 25 § jordabalken). Det är hyresvärden som ska bevisa att det har förekommit en störning. I de fall där en störning består i ett agerande som är brottsligt krävs inte att den som gjort sig skyldig till agerandet har dömts för brott. Bedömningen av om hyresavtalet ska upphöra tar sikte på om det har förekommit ett agerande som utgör en störning i boendet enligt de hyresrättsliga reglerna.

Om det är fråga om en särskilt allvarlig störning, har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet på grund av förverkande utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse. Ett typfall är att hyresgästen har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. våld eller hot om våld mot den som påtalat störningar eller mot någon annan som bor i fastigheten (se prop. 1992/93:115 s. 21).

Även ett brottsligt agerande som har ägt rum på visst avstånd från hyresgästens lägenhet kan vara att bedöma som en störning i boendet. Det krävs då att agerandet har skett i nära anslutning till fastig-

heten och att det har ett samband med hyresgästens användande av lägenheten (se t.ex. rättsfallen RH 2015:31 och RH 2016:57). Ett brottsligt agerande behöver inte rikta sig direkt mot en granne för att det ska utgöra en störning i boendet. Reglerna kan bli tillämpliga även i vissa fall där hyresgästen i sin lägenhet eller i nära anslutning till fastigheten har begått brott mot någon utomstående, t.ex. allvarliga våldsbrott eller sexualbrott, vilket grannarna bevittnat eller fått kännedom om i efterhand. I praxis har då avgörande vikt fästs vid grannarnas befogade rädsla och det obehag som de kan känna om hyresgästen tillåts bo kvar.

Det finns emellertid situationer där en hyresgästs brottslighet skapar otrygghet för övriga boende men som inte omfattas av de nuvarande reglerna om störningar i boendet. Det kan t.ex. handla om att brottsligheten inte har begåtts i direkt anslutning till den fastighet där hyresgästens lägenhet finns. Med beaktande av de övriga boendes intresse av trygghet finns det i många fall anledning att se lika allvarligt på brottslighet som sker i närområdet till lägenheten som på brottslighet som sker i lägenheten eller i trapphuset. Lagstiftningen bör värna de övriga boendes intresse av att exempelvis kunna röra sig fritt i närområdet eller att låta sina barn leka i en närliggande lekpark.

Det förekommer att en hyresvärd som försöker vidta åtgärder mot en störande hyresgäst utsätts för hot om våld eller andra repressalier (se SOU 2017:33 s. 264, 266 och 267). För att bestämmelserna om störningar i boendet ska bli tillämpliga krävs att den som drabbas av ett sådant agerande bor i omgivningen. I andra fall kan brottslighet som riktar sig mot hyresvärden, eller någon som är anställd hos hyresvärden, utgöra ett åsidosättande av skyldigheten att bevara gott skick inom fastigheten (se prop. 1992/93:115 s. 31 och t.ex. rättsfallet RH 2010:84). Även om ett brottsligt agerande är av mycket allvarlig art saknas det dock vid åsidosättanden av sundhet, ordning och gott skick möjlighet för hyresvärden att säga upp hyresavtalet på grund av förverkande, utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse. Det är tveksamt om en sådan skillnad i förhållande till vad som gäller vid särskilt allvarliga störningar i boendet är motiverad.

En typ av brottslighet som ofta har en koppling till bostaden är våld i nära relationer. Nuvarande regler ger begränsade möjligheter att säga upp hyresgäster som har begått brott mot en närstående i den gemensamma bostaden.

Vidare har Fastighetsägarna i en skrivelse till Justitiedepartementet

framhållit behovet av och lämnat förslag på lagstiftningsåtgärder i syfte att minska brottsligheten på hyresmarknaden (Ju2021/03669).

Mot den anförda bakgrunden kan det ifrågasättas om nuvarande regler ger tillräckliga möjligheter att säga upp ett hyresavtal på grund av brottslighet. Frågan är t.ex. om det inte vid bedömningen av vad som utgör en störning i boendet borde tas större hänsyn till brottslighet som begås i lägenheten eller i närområdet och om möjligheterna att förverka ett hyresavtal när lägenheten används för brottslig verksamhet är tillräckliga.

Det finns därför anledning att göra en översyn av lagstiftningen för att utvidga möjligheterna att säga upp ett hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet och i fall där lägenheten används för brottslig verksamhet, med det övergripande syftet att den hyresrättsliga regleringen ska bidra till trygga och säkra boende- och närmiljöer. Behovet av en översyn finns för såväl bostadslägenheter som lokaler.

Problematiken kring brottslighet som begås i hyreslägenheter eller i närområdet till en lägenhet och lägenheter som används för kriminell verksamhet behöver undersökas. Vidare behöver det utifrån problembilden analyseras i vilken utsträckning befintliga möjligheter att säga upp ett hyresavtal på grund av brottslighet är otillräckliga.

Utifrån analysen behöver det göras en bedömning av om nuvarande möjligheter till uppsägning bör utvidgas eller om reglerna bör förtydligas i något avseende. De övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö bör väga särskilt tungt vid bedömningen. Brottslighet som begås i närområdet till lägenheten bör i större utsträckning kunna ligga till grund för uppsägning. Det finns skäl att överväga om brottslighet som begås i lägenheten eller i anslutning till denna, och som skapar otrygghet för grannarna, i större utsträckning än i dag bör kunna leda till att hyresavtalet ska upphöra.

Det finns också anledning att överväga om möjligheten att säga upp ett hyreskontrakt på grund av hyresgästen har begått brott mot en närstående i den gemensamma bostaden bör utvidgas. Vid dessa överväganden behöver intresset hos den våldsutsatta, eller andra som tillhör hyresgästens hushåll, av att få behålla sin bostad beaktas (jfr 12 kap. 47 § jordabalken).

Det finns vidare anledning att skärpa reglerna om förverkande på grund av att lägenheten används för brottslig verksamhet eller av kriminella organisationer. Det bör bl.a. övervägas om reglerna ska

utvidgas i fråga om vilken typ av brottslighet som kan leda till förverkande och om det är motiverat att fortsatt ställa upp ett krav på att lägenheten helt eller till väsentlig del ska ha använts för brottsligheten. Ändringar i dessa avseenden skulle kunna ha betydelse inte minst när det gäller lokaler.

Ytterligare en aspekt som bör övervägas är i vilka situationer hyresvärden ska ha rätt att säga upp hyresavtalet utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse när hyresrätten är förverkad på grund av brottslighet, på det sätt som i dag gäller vid särskilt allvarliga störningar. Exempelvis bör förverkande kunna ske utan föregående uppmaning om rättelse i fall när en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet mot hyresvärden, eller någon som är anställd hos denne.

De författningsändringar som utredaren föreslår bör vara utformade så att de passar in i systematiken i det hyresrättsliga regelverket. Det innebär bl.a. att den brottslighet som ligger till grund för en uppsägning inte får sakna koppling till hyresförhållandet. Exempelvis bör brottslighet som inte är begången i närområdet till lägenheten som utgångspunkt inte kunna leda till att hyresavtalet ska upphöra. Vid en utvidgning av möjligheterna till uppsägning på grund av brottslighet som är begången i närområdet till lägenheten behöver en analys göras av hur detta område bör avgränsas geografiskt.

Vidare bör en möjlighet till uppsägning inte ses som ett ytterligare straff för brottsligheten (jfr prop. 1979/80:179 s. 23 och 24). Övervägandena av om möjligheterna till uppsägning på grund av brottslighet bör utvidgas ska göras med beaktande av hyresvärdens och övriga boendes intressen.

En ytterligare utgångspunkt som fortsatt bör gälla är att hyresgästen har ett ansvar för ageranden av andra personer som bor eller vistas i lägenheten, t.ex. en inneboende. Bestämmelserna om hyresgästens tillsynsansvar behöver vara ändamålsenligt utformade i förhållande till de övriga ändringar som föreslås. Vid en utvidgning av möjligheterna till uppsägning på grund av brott som har begåtts i närområdet till lägenheten behöver hyresgästens ansvar för annans brottslighet vara utformad på ett proportionerligt sätt. Situationer när barn har begått brott ska beaktas särskilt. Det är som utgångspunkt inte rimligt att hyresgästen ska vara ansvarig för ett brott som ett barn i familjen har begått i närområdet, med konsekvens att hela familjen ska tvingas flytta.

De förslag till författningsändringar som lämnas behöver också i övrigt vara proportionerliga. Vid övervägandena behöver Europakonventionens bestämmelser om bl.a. den enskildes rätt till skydd för sitt hem beaktas. För det fall hyresgästen har barn som har sin bostad i lägenheten behöver även bestämmelserna i FN:s barnkonvention, som innebär bl.a. att barnets bästa alltid ska komma i första hand vid åtgärder som rör barn, beaktas. Hyresavtalet bör kunna upphöra endast i de fall där det står i rimlig proportion till det åsidosättande som hyresgästen har gjort sig skyldig till (jfr RH 2021:1).

Utredaren ska därför

  • undersöka och redogöra för problembilden avseende brottslighet som begås i hyreslägenheter eller i närområdet till en lägenhet och lägenheter som används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer,
  • analysera och ta ställning till om befintliga möjligheter att säga upp ett hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet ska utvidgas, varvid särskild hänsyn ska tas till de övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö,
  • bedöma om möjligheten att säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen har begått brott mot en närstående i den gemensamma bostaden bör utvidgas,
  • ta ställning till om reglerna om förverkande på grund av att en bostadslägenhet eller en lokal används för brottslig verksamhet eller av kriminella organisationer behöver skärpas,
  • bedöma om det straffrättsliga ansvar som hyresvärden i vissa fall kan åläggas för hyresgästens brottsliga verksamhet motiverar utökade möjligheter för hyresvärden att i sådana situationer säga upp hyreskontraktet,
  • bedöma i vilka situationer hyresvärden bör ha rätt att säga upp hyresavtalet utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse när hyresrätten är förverkad på grund av brottslighet,
  • analysera om förslagen gällande uppsägning av hyresgäster som begått brott motiverar ändringar i andra hyresrättsliga regler, och
  • föreslå de författningsändringar som behövs.

I den mån det finns behov och tid får utredaren överväga och föreslå andra hyresrättsliga författningsändringar, förutsatt att förslagen inte står i strid utredningsuppdragets syften.

Uppdraget att se över reglerna om upplåtelser till inneboende

År 2019 trädde lagändringar i kraft som innebär att det är brottsligt att köpa ett hyreskontrakt och skärpningar av straffen för försäljning och förmedling av hyreskontrakt mot otillåten ersättning (prop. 2018/19:107). Ändringarna innebär också att det numera är brottsligt att hyra ut en lägenhet i andra hand utan tillstånd till en hyra som inte är skälig. Vidare kan en hyresgäst som har köpt sitt hyreskontrakt eller försökt sälja det förlora kontraktet. Detsamma gäller en förstahandshyresgäst som hyr ut sin lägenhet i andra hand eller till en inneboende och tar ut en hyra som inte är skälig.

I lagstiftningsärendet uppmärksammades problematiken med att det förekommer hotelliknande verksamheter där det i en lägenhet upplåts s.k. madrassplatser (se prop. 2018/19:107 s. 41 och SOU 2017:86 s. 181 och 182). Med detta avses att det i en lägenhet upplåts sovplatser till ett stort antal personer. Madrassboenden, och liknande boendesituationer, innebär otrygga och osunda boendeförhållanden för de som hyr platserna. Barnfamiljer som bor under sådana förhållanden är särskilt utsatta. De som hyr sådana platser befinner sig i allmänhet i en utsatt situation på bostadsmarknaden. Det kan röra sig om fall av människoexploatering där människor utnyttjas för t.ex. arbete under uppenbart orimliga villkor eller som svart arbetskraft (se bl.a. Skatteverkets rapport Redovisning av regeringsuppdrag att inrätta ett pilotprojekt för att komma åt felaktig folkbokföring kopplad till organiserad brottslighet [Fi2020/02991]). Sådan uthyrningsverksamhet sker i syfte att tjäna pengar och kan ingå som ett led i organiserad brottslighet.

Denna typ av upplåtelser kan också medföra nackdelar för fastighetsägaren och övriga boende. Uthyrning av en lägenhet till ett stort antal personer leder till ökat slitage på fastigheten till nackdel för hyresvärden. Andra boende i fastigheten kan påverkas genom att otryggheten ökar i trappuppgångar och att tillgången till gemensamma utrymmen försämras.

Problematiken med madrassboenden har också nyligen uppmärksammats i den ovan nämnda rapporten från Skatteverket med redovisning av ett regeringsuppdrag att inrätta ett pilotprojekt för att komma åt felaktig folkbokföring kopplad till organiserad brottslighet. Av rapporten framgår att Skatteverket har identifierat cirka 500 s.k. strategiska adresser som misstänks ingå i olika former av avancerade brottsupplägg där felaktig folkbokföring ingår som ett led. I dessa brottsupplägg kan exempelvis penningtvätt, svartjobb, skattebrott, bedrägerier, felaktiga utbetalningar från välfärdssystemen, fusk med uppehållsrätt i landet och identitetsrelaterade brott förekomma.

En hyresgäst får som utgångspunkt ha inneboende i lägenheten utan att det krävs samtycke från hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden. Det finns ingen bestämd gräns för hur många inneboende en hyresgäst får ha. Hyresgästen får dock inte inrymma utomstående personer i lägenheten om det kan medföra men för hyresvärden. Hyresgästen har också en plikt att väl vårda lägenheten och ett åsidosättande av vårdplikten kan leda till att hyresavtalet ska upphöra. Om upplåtelserna orsakar störningar för grannarna, kan även det innebära att hyresavtalet ska upphöra.

I betänkandet Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning (SOU 2017:86) övervägdes olika åtgärder för att motverka alltför omfattande upplåtelser till inneboende. Utredningen ansåg att det inte fanns skäl att föreslå några begränsningar av rätten att ha inneboende. Utredningen bedömde även att det inte borde införas en skyldighet för hyresgästen att till hyresvärden anmäla förekomsten av inneboende och att det inte heller borde införas en utökad rätt för hyresvärden att få tillträde till en lägenhet i syfte att kontrollera vilka som bor där.

Efter 2019 års skärpningar av reglerna kan upplåtelser av madrassplatser vara brottsliga. Så är fallet om det rör sig om otillåtna upplåtelser i andra hand och förstahandshyresgästen tar ut en oskäligt hög hyra av andrahandshyresgästerna. Ett sådant agerande kan också leda till att förstahandshyresgästen förlorar sitt hyreskontrakt. Detsamma gäller om en hyresgäst vid upplåtelser till inneboende tar ut en hyra som inte är skälig.

Om en lägenhet hyrs ut i andra hand eller till inneboende under sådana former att uthyrningen är att likna vid hotellverksamhet, kan detta också stå i strid med upplåtelseändamålet att en lägenhet ska användas som bostad (se t.ex. rättsfallet RH 2020:20). Är lägenheten

en lokal strider det mot det avsedda ändamålet att upplåta lägenheten som bostad till inneboende, vilket kan leda till att hyresavtalet ska upphöra.

Om ett hyresavtal innehåller ett villkor som begränsar rätten att ha inneboende kan ett åsidosättande av villkoret i vissa fall medföra att hyresavtalet ska upphöra. Det krävs då som utgångspunkt att det är av stor vikt för hyresvärden att villkoret följs.

Det kan många gånger vara svårt för hyresvärden att bevisa dels att en lägenhet har upplåtits till ett stort antal personer, dels att upplåtelserna har varit av en sådan omfattning att det kan innebära men för hyresvärden eller strider mot upplåtelseändamålet. Utdrag ur folkbokföringsregistret som visar att andra personer än hyresgästen är folkbokförda på lägenhetens adress är som utgångspunkt inte ensamt tillräckligt för att det ska vara bevisat hur många personer som faktiskt har bott i lägenheten (se rättsfallet RH 2018:24). I situationer där det rör sig om otillåtna andrahandsupplåtelser, men hyresgästen invänder att det är fråga om upplåtelser till inneboende, kan det vidare vara svårt för hyresvärden att bevisa att de andra personer som bor i lägenheten har rätt att använda den självständigt.

Upplåtelser av detta slag kan också vara svåra för hyresvärden att upptäcka. Det finns ingen skyldighet för en hyresgäst att informera hyresvärden om vilka andra som bor i lägenheten. Hyresvärden har också i övrigt begränsade möjligheter att kontrollera vilka som bor i en lägenhet.

Mot den anförda bakgrunden, och med beaktande av att det på hyresmarknaden alltjämt förekommer problem kopplade till att lägenheter upplåts till ett stort antal personer, finns det anledning att se över nuvarande regler om upplåtelser till inneboende. Det behöver övervägas om det finns behov av åtgärder för att mer effektivt motverka missbruk av reglerna.

Utgångspunkten bör vara att det även i fortsättningen inte generellt ska krävas samtycke från hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden vid upplåtelser till inneboende. Det bör emellertid övervägas om rätten att ha inneboende ska begränsas i något eller några avseenden. Som exempel kan det övervägas om hyresvärdens möjligheter att i hyresavtalet ställa upp villkor som begränsar antalet boende i en lägenhet bör utökas. Det kan också övervägas om hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd bör krävas i vissa fall, exempelvis om det är fråga om upplåtelser till ett stort antal inne-

boende som inte endast är tillfälliga. En annan möjlighet kan vara att förtydliga reglerna om när upplåtelser till inneboende ska anses innebära men för hyresvärden och vilka omständigheter som ska beaktas vid en sådan prövning.

Det finns också skäl att analysera behovet av att utöka hyresvärdens möjligheter att kontrollera om en lägenhet används för upplåtelser av madrassplatser eller liknande upplåtelser till ett stort antal personer eller för otillåtna andrahandsupplåtelser. Det kan exempelvis övervägas om det ska införas en skyldighet för hyresgästen att anmäla till hyresvärden vilka andra personer som bor i lägenheten. För att en anmälningsskyldighet ska kunna uppnå sitt syfte, kan den behöva förenas med någon typ av sanktion. Eventuella sanktioner behöver stå i proportion till det åsidosättande som hyresgästen har gjort sig skyldig till.

Det bör vidare övervägas om det finns behov av att utvidga hyresvärdens rätt att få tillträde till en lägenhet i syfte att ge hyresvärden bättre möjligheter att kontrollera om lägenheten används för upplåtelser av madrassplatser eller liknande upplåtelser till ett stort antal personer. Det skulle kunna göra det lättare för hyresvärden att upptäcka och bevisa förekomsten av otillåtna andrahandsupplåtelser eller upplåtelser till ett stort antal inneboende som sker under sådana former att det inte bör accepteras. I detta sammanhang bör det också övervägas om rätten att få tillträde bör kunna ske i syfte att kontrollera om lägenheten används för brottslig verksamhet.

Vid de överväganden som gäller hyresvärdens kontrollmöjligheter måste den nytta som åtgärderna kan förväntas uppnå vägas mot hyresgästens intresse av integritet. Eventuella förslag i dessa delar bör utformas på ett sådant sätt att de inte riskerar att drabba hyresgäster som har närstående eller andra personer som inneboende utan att det sker i syfte att tjäna pengar eller att det innebär olägenhet för hyresvärden eller grannar.

Utredaren ska därför

  • undersöka och redogöra för den problematik som finns med att en hyresgäst i sin lägenhet upplåter ett stort antal s.k. madrassplatser och liknande situationer där hyresgästen upplåter lägenheten till ett stort antal personer,
  • analysera och ta ställning till om det finns behov av ändringar i reglerna om upplåtelser till inneboende eller andra åtgärder i syfte att mer effektivt motverka att reglerna missbrukas,
  • bedöma om rätten att ha inneboende ska begränsas i något eller några avseenden,
  • analysera och ta ställning till om det finns behov av att utvidga hyresvärdens möjligheter att kontrollera om en lägenhet används för upplåtelser av madrassplatser eller liknande upplåtelser till ett stort antal personer, för otillåtna andrahandsupplåtelser eller för brottslig verksamhet, t.ex. genom att utöka hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten, och
  • föreslå de författningsändringar som behövs.

Konsekvensbeskrivningar

Utredaren ska utifrån de förslag som lämnas redovisa de konsekvenser och kostnader som uppstår. Ekonomiska konsekvenser och andra konsekvenser för bl.a. det allmänna och för brottsligheten och det brottsförebyggande arbetet ska redovisas enligt 14–15 a §§kommittéförordningen (1998:1474) samt 6 och 7 §§ förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna, ska förslag till finansiering lämnas.

Utredaren ska analysera förslagens konsekvenser när det gäller kommunernas ansvar enligt lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar och socialnämndernas möjligheter att hantera en eventuell ökning av personer som förlorat sin hyresbostad.

Effekterna för hyresgäster, personer som bor tillsammans med hyresgästen, övriga boende i närområdet, fastighetsägare, berörda myndigheter och andra aktörer ska redovisas ingående. Konsekvenserna för barn och unga ska belysas särskilt utifrån ett barnrättsperspektiv.

Utredaren ska redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män samt för boendesegregationen. Om förslagen inte bedöms ha betydelse för jämställdheten mellan kvinnor och män enligt 15 § kommittéförordningen ska detta motiveras.

Kontakter och redovisning av uppdraget

Utredaren ska inhämta synpunkter från de myndigheter och organisationer som är berörda.

Uppdraget ska redovisas senast den 1 september 2023.

(Justitiedepartementet)

Kommittédirektiv 2023:33

Tilläggsdirektiv till Utredningen om tryggare bostadsområden (Ju 2022:13)

Beslut vid regeringssammanträde den 2 mars 2023

Ändring i uppdraget

Regeringen beslutade den 7 juli 2022 kommittédirektiven Uppsägning av hyresgäster som begått brott (dir. 2022:105). I uppdraget ingår att se över den hyresrättsliga regleringen kring uppsägning av hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet, och i fall där lägenheten används för brottslig verksamhet eller av kriminella organisationer.

Uppdraget ändras nu på så sätt att

  • utredarens bedömning av hur hyresgästens tillsynsansvar ska utformas när brott har begåtts av ett barn i familjen ska göras utifrån samma utgångspunkter som bedömningen av tillsynsansvarets utformning när brott har begåtts av andra personer som hyresgästen ansvarar för.

Utredningstiden ligger fast. Uppdraget ska alltså redovisas senast den 1 september 2023.

Uppdraget att se över regleringen av uppsägning av hyresgäster som begått brott

Enligt de ursprungliga direktiven har utredningen bland annat i uppdrag att analysera och ta ställning till om befintliga möjligheter att

säga upp ett hyresavtal i fall där hyresgästen, eller någon som denne ansvarar för, har begått brott i lägenheten eller i närområdet ska utvidgas. Särskild hänsyn ska då tas till de övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö.

Hyresgäster som begår brott i ett bostadsområde skapar stor otrygghet för övriga boende. Brottslighet som sker i närområdet har i regel en betydande påverkan på boende- och närmiljö för andra som bor i området. I direktiven till utredningen anges att övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö bör väga särskilt tungt vid bedömningen av om nuvarande möjligheter till uppsägning bör utvidgas samt att brottslighet som begåtts i närområdet till hyresgästens lägenhet i större utsträckning än i dag bör kunna ligga till grund för uppsägning av hyresavtalet.

Enligt gällande regler kan det finnas grund för uppsägning om hyresgästen själv orsakar störningar i boendet, t.ex. genom en brottslig handling, men också när störningen har orsakats av någon som hyresgästen ansvarar för. De som hyresgästen ansvarar för enligt detta s.k. tillsynsansvar är andra personer som bor eller vistas i lägenheten. Detta innebär bl.a. att en förälder som är hyresgäst har ett hyresrättsligt ansvar för barn som bor tillsammans föräldern. Vid bedömningen av om föräldern brustit i sitt tillsynsansvar över barnet beaktas vilka åtgärder föräldern har vidtagit för att förhindra det störande agerandet. En förälder som inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att förhindra störningarna kan förlora sitt hyreskontrakt.

I uppdraget enligt de ursprungliga direktiven ingår att se över vilket tillsynsansvar hyresgästen ska ha för brottslighet som begåtts av andra personer som bor eller vistas i lägenheten. I beskrivningen av uppdraget anges att det som utgångspunkt inte är rimligt att hyresgästen ska vara ansvarig för ett brott som ett barn i familjen har begått i närområdet, med konsekvens att hela familjen ska tvingas flytta. Denna inriktning för uppdraget ska inte längre gälla.

I stället bör de principer som gäller i dag som utgångspunkt fortsätta gälla. Enligt dem har hyresgästen ett ansvar för såväl barn som andra personer som bor eller vistas i lägenheten. Även för de fall där ett barn till hyresgästen har begått brott i närområdet är det rimligt att reglerna innebär en avvägning mellan de olika intressen som finns. Intresset hos hyresgästen och barn som bor tillsammans med hyresgästen av att få behålla sin bostad ska beaktas. Det är också viktigt att reglerna om tillsynsansvaret även för dessa situationer är utformade

med beaktande av övriga boendes intresse av en trygg och säker boende- och närmiljö. Brottslighet som sker i närområdet, eller har en tydlig koppling till detta, ska i många fall kunna anses ha en betydande inverkan på boende- och närmiljön. Förslagen som lämnas ska vara proportionerliga. Reglerna behöver vidare vara ändamålsenligt utformade i förhållande till den utvidgning av möjligheterna till uppsägning som kan komma att föreslås enligt de ursprungliga direktiven.

Det som anges i de ursprungliga direktiven om att de förslag som lämnas ska vara utformade med beaktande av bestämmelserna i Europakonventionen och FN:s barnkonvention gäller fortsatt.

Utredaren ska därför

  • bedöma hur hyresgästens tillsynsansvar ska utformas när brott har begåtts av ett barn i familjen utifrån samma utgångspunkter som bedömningen av tillsynsansvarets utformning när brott har begåtts av andra personer som hyresgästen ansvarar för, vilket innefattar att väga de olika intressen som finns mot varandra och föreslå regler som är ändamålsenliga och proportionerliga.

Redovisning av uppdraget

Utredningstiden ligger fast. Uppdraget ska alltså redovisas senast den 1 september 2023.

(Justitiedepartementet)